KSBR 14 CO 83/2021-100

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Libora Daňhel a soudkyň JUDr. Heleny Novákové a JUDr. Jitky Levové ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: osobní údaje žalobkyně ⟪LB:lb_002⟫ bytem adresa ⟪LB:lb_003⟫ zastoupená advokátkou Mgr. jméno příjmení ⟪LB:lb_004⟫ sídlem adresa ⟪LB:lb_005⟫ proti ⟪LB:lb_006⟫ žalovanému: osobní údaje žalovaného ⟪LB:lb_007⟫ bytem adresa ⟪LB:lb_008⟫ zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem obec a číslo, ⟪LB:lb_009⟫ PSČ obec ⟪LB:lb_010⟫ o určení neexistence předkupního práva, o odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Břeclavi z 26. 2. 2021, čj. 6 C 252/2019-54

I. Rozsudek soudu I. stupně se mění tak, že se zamítá žaloba na určení, že nemovitosti v katastrální uzemí, okres okres, a to budova bez čísla popisného a čísla evidenčního, zemědělská stavba, postavená na pozemcích parcelních čísel číslo (list vlastnictví), číslo a anonymizováno (LV číslo), budova číslo popisné anonymizováno, rodinný dům, postavený na pozemcích parcelních čísel číslo (list vlastnictví), číslo (LV číslo), pozemek parcelní číslo ostatní plocha, pozemek parcelní číslo zastavěná plocha a nádvoří, pozemek parcelní číslo zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba číslo popisné anonymizováno, rodinný dům, pozemek parcelní číslo ostatní plocha, na pozemku stojí stavba, budova bez čísla popisného a čísla evidenčního, zemědělská stavba, zapsané na listu vlastnictví číslo pro obec a katastrální uzemí, kde vykonává správu katastru nemovitostí stát. instituce, stát. instituce, nejsou zatíženy předkupním právem zřízeným ve prospěch žalovaného dohodou o vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů ze dne 15. 12. 1997.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů částku 19 485,50 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta Mgr. jméno příjmení.

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně určil, že nemovitosti v katastrální uzemí, okres okres, a to budova bez čísla popisného a čísla evidenčního, zemědělská stavba, postavená na pozemcích parcelních čísel číslo (list vlastnictví), číslo a anonymizováno (LV číslo), budova číslo popisné anonymizováno, rodinný dům, postavený na pozemcích parcelních čísel číslo (list vlastnictví), číslo (LV číslo), pozemek parcelní číslo ostatní plocha, pozemek parcelní číslo zastavěná plocha a nádvoří, pozemek parcelní číslo zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba číslo popisné anonymizováno, rodinný dům, pozemek parcelní číslo ostatní plocha, na pozemku stojí stavba budova bez čísla popisného a čísla evidenčního, zemědělská stavba, zapsané na listu vlastnictví číslo pro obec a katastrální uzemí, kde vykonává správu katastru nemovitostí stát. instituce, stát. instituce, nejsou zatíženy předkupním právem zřízeným ve prospěch žalovaného dohodou o vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů ze dne 15. 12. 1997 (výrok I) a žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobkyni na nákladech řízení na soudním poplatku částku 5 000 Kč a za právní zastoupení advokátkou Mgr. jméno příjmení částku 19 602 Kč k jejím rukám do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II).

2. Proti tomuto rozsudku podal v zákonné lhůtě odvolání žalovaný. Namítl, že soud I. stupně neodůvodňuje nijak svůj závěr, že předkupní právo nevzniklo, poukazuje pouze na jeho neplatnost a nejistotu žalobkyně, aniž by projev vůle účastníků jakkoli posoudil. Strany si předkupní právo ve smlouvě nepochybně sjednaly a žalovaný po rozvodu dokončil složité právní jednání a předkupní právo nechal zapsat do katastru nemovitostí. Soud I. stupně bez bližšího rozvedení uvádí chybnou úvahu, že odprodejem části nemovitosti nemohlo dojít ke konzumaci předkupního práva, na druhé straně však uvádí, že pokud jde o neurčitost jeho realizace, pokud jde o kupní smlouvu, je to dalším důvodem, z něhož soud dovozuje své stanovisko. Soud tak blíže nespecifikovaným způsobem dovozuje neplatnost ujednání smluvních stran až na základě právního jednání, které bylo učiněno posléze, aniž by strany projevily vůli předkupní právo zrušit. Pokud soud hovoří o tom, že na existenci předkupního práva nemůže mít vliv, že část nemovitostí byla prodána a předkupní právo k této části nebylo využito, nelze dle žalovaného učinit jiný právní závěr, než že ohledně zbývajících nemovitostí předkupní právo dále trvá. I proto bylo předkupní právo jako věcné zapsáno katastrálním úřadem 13. 9. 2019 s právními účinky ke dni 14. 8. 2019 do katastru nemovitostí. Pokud by mělo být právní postavení žalobkyně z nějakého důvodu nejisté, není zřejmé, proč se tomuto zápisu nebránila. Předkupní právo dospělo zahájením vkladového řízení ohledně darovací smlouvy z 27. 5. 2019, žalovaný proto reagoval uplatněním předkupního práva z 5. 8. 2019. Tvrzené nejisté postavení žalobkyně tak nemohlo mít za následek neplatnost předkupního práva, žalobkyně se pokusila zamezit jeho věcně právním účinkům bezplatným převodem nemovitostí, čímž zneužila svého práva. Právně konformním postupem by bylo podání žaloby a zapsání poznámky na list vlastnický. Neplatnost smlouvy o předkupním právu nelze dle žalovaného dovozovat z uzavření kupní smlouvy, neboť tím naopak strany předkupní právo realizovaly, Náznaky neurčitosti jednání je nutno překlenout výkladem právního jednání, a to ve vztahu ke stanovení ceny všech nemovitostí ve výši 100 000 Kč. Lze poměrově určit, jaká částka ze sjednané částky připadá na kterou nemovitost, pokud by si strany sjednaly při prodeji části nemovitostí částku vyšší, pak toto bylo čistě na jejich dohodě, ale na zachování předkupního práva k ostatním nemovitostem to dle žalovaného nemůže mít žádný vliv. Zaplacení vyšší ceny by bylo ve prospěch žalobkyně, žalovaný jí ve své výzvě k uzavření kupní smlouvy nabídl opět částku 100 000 Kč, čímž zamezil jakýmkoliv pochybnostem o případné výši ceny za druhý blok nemovitostí. Dále žalovaný poukázal na nedostatek naléhavého právního zájmu na požadovaném určení, neboť existence či neexistence předkupního práva může být jako předběžná otázka řešena v řízení o splnění povinnosti. Žalovaný proto navrhl zrušení napadeného rozsudku a vrácení věci soudu I. stupně k dalšímu řízení nebo jeho změnu tak, že žaloba bude zamítnuta.

3. Žalobkyně ve vyjádření k odvolání žalovaného navrhla potvrzení napadeného rozsudku. Námitky týkající se naléhavého právního zájmu na požadovaném určení považuje za nedůvodné, a to zejména proto, že stávající právní úprava vychází z principu materiální publicity veřejných rejstříků. Z aktuálního výpisu z listu vlastnictví číslo pro katastrální uzemí vyplývá předkupní právo ve prospěch žalovaného ke sporným nemovitostem, z čehož plyne povinnost žalobkyně nabídnout žalovanému tyto nemovitosti k prodeji v případě zcizení za částku 100 000 Kč. Za situace, kdy žalobkyně tvrdí nesprávnost katastrálního zápisu, má jednoznačný naléhavý právní zájem na požadovaném určení. Nadto žaloba byla podána v okamžiku, kdy nemovitosti žádným minimálně věcně právním předkupním právem zatíženy nebyly a kdy žalovaný opakovaně zahájil vkladové řízení. Předkupní právo dospět nemohlo, neboť v okamžiku uzavření darovací smlouvy předkupní právo, pokud existovalo, bylo pouze ve formě obligace mezi účastníky. Návrh na vklad vlastnického práva a práva věcného břemene doživotního užívání ze smlouvy mezi žalobkyní a dcerou byl podán 21. 6. 2019 a řízení bylo ukončeno 30. 8. 2019. Věcně právní účinky napadeného předkupního práva tedy v době uzavření darovací smlouvy dle žalobkyně neexistovaly. Žalovaný by se mohl domáhat pouze náhrady škody v souvislosti s porušením smluvní povinnosti vůči žalobkyni, což dosud neučinil. Úvaha žalovaného domáhat se určení neexistence předkupního práva pouze v rámci obligačního řízení vůči třetí osobě je navíc mylná v tom, že naléhavý právní zájem na určení správnosti katastrálního zápisu by žalobkyně měla pouze v případě, kdyby na její straně existovala obligace vůči žalovanému, které by se mohla domáhat soudní cestou v rámci řízení o ní a jako předběžnou otázku uplatnit tvrzení o neexistenci předkupního práva, což by bylo vázáno na vůli žalovaného podat žalobu na plnění. Smlouva o vypořádání BSM stejně jako kupní smlouva z roku 2006 obsahovaly projevy vůle smluvních stran. Žádná ze stran se nemůže ve svůj prospěch dovolávat neplatnosti jednání, kterou způsobila, nicméně určitost projevu vůle je objektivní kategorií, která musí splňovat požadavky na srozumitelnost a neměla by vzbuzovat pochybnost u třetích osob z hlediska obecných požadavků na určitost a výkladovou jednoznačnost právního jednání. Jestliže třetí osoba není schopna jednoznačně obsah ujednání vyložit a konstatovat, zda v případě zcizení části nemovitostí před vkladem předkupního práva do katastru nemovitostí, se kterým jsou spojeny věcně právní účinky, způsobuje, že předkupní právo je zachováno pro zbývající nemovitosti nebo zaniká zcela, neboť bylo zřízeno pro všechny nemovitosti jako celek a případně se jeho hodnota poměrně snižuje, pak jsou v nich obsažená ujednání neurčitá a tato neurčitost způsobuje neplatnost předkupního práva jako celku.

4. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek a řízení jeho vydání předcházející (§ 212, 212a odstavec 1, 3, 5 občanského soudního řádu, dále jen „o. s. ř.“), a po zjištění, že odvolání je podáno oprávněným subjektem (§ 201 o. s. ř.), je přípustné (§ 201, § 202 a contrario o. s. ř.), je podáno včas (§ 204 o. s. ř.), a po zopakování dokazování posléze uvedenými listinnými důkazy § 213 odstavec 1, 2 o. s. ř.) dospěl k závěru, že odvolání žalovaného je důvodné.

5. V dané věci se žalobkyně domáhá určení neexistence předkupního práva žalovaného ke sporným nemovitostem na základě tvrzení, že bylo sjednáno v dohodě o vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví účastníků uzavřené 15. 12. 1997, a to neplatně pro rozpor mezi bodem 2 a 4 článku V smlouvy, žalovaný se opakovaně domáhá vkladu předkupního práva do katastru nemovitostí a domáhal se výzvou z 5. 8. 219 realizace předkupního práva za 100 000 Kč v souvislosti s uzavřením darovací smlouvy. Soud I. stupně žalobě vyhověl s odůvodněním, že žalobkyně má naléhavý právní zájem na požadovaném určení a předkupní právo nebylo mezi účastníky sjednáno platně, neboť cena za všechny nemovitosti byla ve smlouvě sjednána jednou souhrnnou částkou 100 000 Kč.

6. Dle ustanovení § 602 odstavec 1, 2 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., dále jen „o. z.“, který je třeba na danou věc aplikovat dle přechodného ustanovení § 3028 odstavec 3 nynějšího občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., kdo prodá věc s výhradou, že mu ji kupující nabídne ke koupi, kdyby ji chtěl prodat, má předkupní právo. Takové právo lze dohodnout i pro případ jiného zcizení věci než prodejem.

7. Dle ustanovení § 603 odstavec 1, 2 o. z. předkupní právo ukládá povinnost pouze tomu, kdo slíbil věc nabídnout ke koupi. Předkupní právo lze dohodnout i jako věcné právo, které působí i vůči nástupcům kupujícího. Smlouva se musí uzavřít písemně a předkupní právo se nabývá vkladem do katastru nemovitostí. Nekoupil-li prodávající věc nabídnutou kupujícím, zůstává mu zachováno předkupní právo i vůči jeho právnímu nástupci.

8. Dle ustanovení § 606 o. z. kdo je oprávněn koupit věc, musí zaplatit cenu nabídnutou někým jiným, není-li dohodnuto jinak. Nemůže-li věc koupit nebo nemůže-li splnit podmínky nabídnuté vedle ceny a nelze-li je vyrovnat ani odhadní cenou, předkupní právo zanikne.

9. Předkupní právo je možným vedlejším ujednáním typicky v kupní smlouvě, v němž se kupující zavazuje prodávajícímu, že v případě, že bude chtít předmět koupě v budoucnu prodat, nabídne jej nejdříve prodávajícímu. Předkupní právo může však být sjednáno i pro případ jiného převodu vlastnického práva, nejen tedy na základě kupní smlouvy, ale i při darování, směně a podobně, tedy i při vypořádání spoluvlastnictví. Předkupní právo v případě nemovitosti zapisované do katastru nemovitostí může být sjednáno buď jako závazek kupujícího vůči prodávajícímu nebo třetí osobě s tím, že bude působit pouze mezi stranami, a bude ukládat povinnost pouze kupujícímu nebo tomu, kdo slíbil věc nabídnout ke koupi, nebo může být sjednáno jako věcné právo, které působí proti všem. Obligační účinky dohody o předkupním právu vznikají podpisem této dohody, věcně právní účinky vznikají až zápisem předkupního práva do katastru nemovitostí na list vlastnictví do oddílu C. Osoba oprávněného se během existence předkupního práva měnit nemůže, osoba povinného se mění s vlastnictvím nemovitostí zatížené předkupním právem, pokud oprávněný předkupní právo nevyužije. Vznik práv a povinností z předkupního práva je vázán na úmysl povinného věc prodat, není však podstatné, zda již má konkrétního zájemce o koupi nebo nikoli. Označení potenciálního kupce není nutnou ani podstatnou náležitostí nabídky ke koupi. Mezi povinným a oprávněným však mohou být náležitosti předkupního práva dohodnuty jinak, cena může být dohodnuta přímo ve smlouvě o předkupním právu nebo i později a nabídka musí odpovídat podmínkám, na nichž se smluvní strany při zřízení předkupního práva dohodly.

10. Dle ustanovení § 41 o. z. vztahuje-li se důvod neplatnosti jen na část právního úkonu, je neplatnou jen tato část, pokud z povahy právního úkonu nebo z jeho obsahu nebo z okolností, za nichž k němu došlo, nevyplývá, že tuto část nelze oddělit od ostatního obsahu.

11. Tam, kde se důvod neplatnosti vztahuje pouze na část právního úkonu, kterou lze oddělit od jeho ostatního obsahu, bude neplatná jen tato část. Oddělitelnost části úkonu je třeba vždy dovodit výkladem z projevu vůle účastníků právního úkonu, z jeho povahy, popřípadě z okolností, za nichž k němu došlo, jakož i z účelu, který jednající právním úkonem sledovali. Oddělitelnost části úkonu je nezbytné posuzovat podle obsahu právního úkonu, je proto rozhodné, zda zbylá část právního úkonu obsahově obstojí sama o sobě.

12. Z dokazování provedeného soudem I. stupně a jeho doplněním a zopakováním v odvolacím řízení bylo prokázáno, že bezpodílové spoluvlastnictví účastníků bylo zrušeno rozsudkem Okresního soudu v Břeclavi z 30. 10. 1997, čj. 4 C 1200/97-13 a účastníci poté 15. 12. 1997 uzavřeli dohodu o jeho vypořádání tak, že do výlučného vlastnictví žalobkyně připadly nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo pro obec a katastrální uzemí u stát. instituce, pracoviště obec označené jako stavba zemědělsko-hospodářská budova na více pozemcích na parcelní číslo st. anonymizováno, st. anonymizováno, st. anonymizováno, st. anonymizováno, st. anonymizováno, občanská vybavenost číslo popisné anonymizováno na pozemku parcelní číslo st. anonymizováno, pozemek parcelní číslo st. anonymizováno, dům číslo popisné anonymizováno na více pozemcích parcelních čísel st. anonymizováno a st. anonymizováno, pozemky parcelní číslo st. anonymizováno, st. anonymizováno, číslo, číslo, číslo a anonymizováno a dále nemovitosti zapsané na listu vlastnictví číslo pro obec v katastrální uzemí, a to stavba na pozemku parcelní číslo st. anonymizováno a tento pozemek. V článku V této dohody bylo zřízeno ve prospěch žalovaného předkupní právo k uvedeným nemovitostem, dle něhož žalobkyně byla povinna nemovitosti nabídnout žalovanému k prodeji v případě, že je bude chtít prodat, darovat nebo jinak zcizit, a to za kupní cenu ve výši 100 000 Kč. Předkupní právo bylo sjednáno jako věcné působící vůči právním nástupcům žalobkyně a dle bodu 4 článku V dohody bylo sjednáno jako„ in personam“, tedy nepřevoditelné na třetí osobu. Dne 6. 1. 2006 účastníci uzavřeli kupní smlouvu a smlouvu o zřízení věcného břemene ohledně části těchto pozemků, a to pozemků parcelních čísel anonymizována dvě slova, stavby číslo popisné stojící na pozemku parcelní číslo v katastrálním území územní celek a pozemek parcelní číslo v katastrálním území a obci obec. Žalovaný 5. 8. 2019 uplatnil u žalobkyně předkupní právo ke sporným pozemkům, a to na základě zjištění skutečnosti, že žalobkyně podala 21. 6. 2019 stát. instituce, stát. instituce návrh na vklad darovací smlouvy ohledně sporných pozemků ve prospěch Ing. jméno příjmení. Žalovaný zahájil řízení o vkladu předkupního práva do katastru nemovitostí 15. 8. 2018 a k vkladu předkupního práva do katastru nemovitostí došlo s právními účinky k okamžiku 14. 9. 2019, a to k nemovitostem označeným v žalobě i jejím petitu, jak bylo v odvolacím řízení zjištěno z informace o řízení číslo V číslo 2019 a z výpisu z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo stát. instituce, stát. instituce z 25. 1. 2022.

13. Odvolací soud se v prvé řadě zabýval otázkou naléhavého právního zájmu na požadovaném určení. Dle ustanovení § 80 písmeno c) o. s. ř. žalobou lze uplatnit, aby bylo rozhodnuto o určení, zda tu právní vztah nebo právo je či není, je-li na tom naléhavý právní zájem. Předpokladem úspěšnosti žaloby o určení, zda tu právní vztah nebo právo je či není (určovací žaloby), jsou po procesní stránce věcná legitimace účastníků a existence naléhavého právního zájmu žalobce na požadovaném určení. Tento je dán zejména tam, kde by bez tohoto určení bylo ohroženo právo žalobce nebo kde by se bez tohoto určení stalo jeho právní postavení nejistým; žaloba domáhající se určení nemůže být zpravidla opodstatněna tam, kde lze žalovat na splnění povinnosti. Určovací žaloba má preventivní povahu a má za účel poskytnout ochranu právnímu postavení žalobce dříve, než dojde k porušení právního vztahu nebo práva; není proto opodstatněna tam, kde právní vztah nebo právo již byly porušeny a kde je třeba domáhat se ochrany žalobou na plnění. Pokud určovací žaloba nemůže být způsobilým procesním nástrojem ochrany práva žalobce, není dán na požadovaném určení naléhavý právní zájem a v takovém případě soudu žalobu o určení zamítne, aniž by se mohl zabývat současně také věcí samou.

14. Odvolací soud dospěl shodně jako soud I. stupně k závěru, že žalobkyně na požadovaném určení neexistence předkupního práva k sporným nemovitostem má naléhavý právní zájem, který vyplývá ze skutečnosti, že předkupní právo ve prospěch žalovaného je zapsáno v katastru nemovitostí, ačkoli dle tvrzení žalobkyně nebylo platně zřízeno a neexistuje, žalovaný uplatňuje oprávnění z předkupního práva pro něj plynoucí a rozsudek soudu o určení neexistence předkupního práva slouží jako poklad pro zrušení jeho zápisu v katastru nemovitostí, čímž by tvrzený stav faktický byl uveden v soulad se stavem právním.

15. Na základě doplněného a zopakovaného dokazování však dospěl odvolací soud k závěru, že žaloba důvodná není a rozhodnutí soudu I. stupně správné není. Soud I. stupně především dospěl k nesprávnému závěru o tom, že nenastaly ani věcně právní účinky předkupního práva, neboť toto nebylo do roku 2019 vloženo do katastru nemovitostí. Doplněním dokazování v odvolacím řízení bylo naopak prokázáno, že předmětné předkupní právo do katastru nemovitostí bylo vloženo s právními účinky ke dni 14. 8. 2019, z čehož vyplývá i shora uvedený naléhavý právní zájem na požadovaném určení, a pozdější vložení na jeho účincích od uvedeného data nemá žádný vliv. Žalobkyně tvrdila dva důvody neplatnosti dohody o zřízení předkupního práva, a to rozpor mezi body 2 a 4 článku V dohody o zřízení předkupního práva, kdy toto mělo být sjednáno jako právo věcné na straně žalobkyně a současně i jako právo osobně nepřevoditelné na třetí osobu (dle kontextu ve vztahu k žalovanému jako osobě povinné). Takové ujednání však neplatnost dohody nezpůsobuje. Předkupní právo může být sjednáno buď jako závazek mezi povinným a oprávněným a v takovém případě působí pouze mezi smluvními stranami a ukládá povinnost pouze tomu, kdo slíbil věc nabídnout ke koupi, nebo může být sjednáno jako věcné právo, které se zapisuje do katastru nemovitostí a které působí proti všem. V daném případě bylo předkupní právo sjednáno jako věcně právní, tedy zavazovalo a zavazuje i právní nástupce povinné osoby (žalobkyně), je vázáno na oprávněného (žalovaného), zaniká mimo jiné i jeho smrtí a nemůže být předmětem dědického práva, jak je v uvedeném smluvním ujednání uvedeno. Použité formulace tak naopak vystihují povahu sjednaného předkupního práva a jsou v souladu s právní úpravou.

16. Na druhé straně však žalobkyně zcela důvodně namítá neplatnost ujednání týkajícího se ceny, za niž měly být všechny nemovitosti nabízeny ke koupi. Předmětem předkupního práva je zemědělskohospodářská budova, budova občanské vybavenosti, dům a další stavba a několik pozemků a všechny tyto nemovitosti mají být nabídnuty ke koupi za souhrnnou částku 100 000 Kč. Zde je třeba odkázat na konstantní judikaturu Nejvyššího soudu České republiky, například na publikované rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 2127/2000, dle něhož jestliže v kupní smlouvě, kterou se převádí více nemovitostí, účastníci sjednají cenu jedinou částkou tak, že ve smlouvě není cena jednotlivých nemovitostí jinak specifikována a z povahy převážených nemovitostí je zřejmé, že nemůže jít o stejné ceny, pak platí, že smlouva je neplatná ohledně převodu všech nemovitostí. Rozhodnutím téhož soudu sp. zn. 22 Cdo 3974/2007 bylo sice připuštěno, aby účastníci kupní smlouvy ohledně více věcí sjednali cenu souhrnnou bez ocenění jednotlivých věcí, kdy taková smlouva nemusí být bez dalšího pro neurčitost neplatná, to však pouze v případě, že by cenu bylo možné určit na základě znaleckého posudku oceňujícího jednotlivé věci v době prodeje. Ve zdejším případě však cena ohledně jednotlivých nemovitostí není specifikována ani odkazem na znalecký posudek a je zjevné, že se nemohlo jednat o stejné ceny. To se ostatně projevilo i ve skutečnosti, že v roce 2006 došlo k prodeji jen části nemovitostí, na nichž vázlo předkupní právo, na žalovaného, a to za částku 100 000 Kč, tudíž nelze vůbec zjistit, jaká kupní cena by měla být nabídnuta při realizaci předkupního práva dle této dohody účastníků za zbývající nemovitosti či nemovitost, jichž by se zamýšlený převod mohl týkat. Sjednání ceny v dohodě o předkupním právu je třeba vykládat dle ustanovení § 35 odstavec 2 o. z., tedy podle jazykového vyjádření a podle vůle účastníků. Jestliže účastníci projevili vůli stanovit cenu za více nemovitostí bez jakékoliv specifikace ceny jednotlivých nemovitostí a už z jejich povahy plyne, že jejich cena nemůže být stejná, pak vůle účastníků směřovala k realizaci předkupního práva ohledně všech nemovitostí jako celku, a proto také s cenou stanovenou pro všechny tyto nemovitosti jednou částkou. Jinou vůli účastníci smlouvy neměli a ani ji nevyjádřili, účastníci netvrdili, že by o specifikaci cen jednotlivých věcí vůbec uvažovali, samotná žalobkyně se vyjádřila tak, že toto ujednání do smlouvy formuloval advokát sepisující dohodu o vypořádání společného jmění manželů, což zcela vylučuje vůli účastníků sjednat jednotlivé nabídkové ceny za jednotlivé pozemky, a takovou neexistující vůli nelze dodatečně nahradit ani znaleckým posudkem, který by tehdejší jednotlivé ceny mohl stanovit.

17. Přesto neplatnost uvedeného ujednání o nabídkové ceně při uplatnění předkupního práva nezpůsobuje neplatnost celé smlouvy o zřízení předkupního práva, neboť toto ujednání je od ostatního obsahu smlouvy oddělitelné. Ustanovení § 606 věta prvá o. z. má dispozitivní povahu, tedy umožňuje účastníkům dohodnout si cenu za koupi věci přímo ve smlouvě o zřízení předkupního práva, ale v opačném případě platí obecná zákonná úprava týkající se povinnosti zaplatit cenu nabídnutou někým jiným. Nejedná se tak o podstatnou náležitost smlouvy o zřízení předkupního práva a v řízení nebylo tvrzeno, že by vůlí účastníků bylo uzavřít předmětnou smlouvu a zřídit předkupní právo jen za podmínky, že bude obsahovat ujednání o ceně. Naopak takovou vůli vyloučila i samotná žalobkyně, která uvedla, že o této skutečnosti účastníci žádnou vůli neprojevili a předmětné ujednání do smlouvy vtělil advokát smlouvu sepisující. Za této situace je tak uvedené neplatné ujednání o ceně oddělitelné od ostatního obsahu smlouvy o zřízení předkupního práva, které tak bylo sjednáno platně, když jiné důvody její neplatnosti nebyly tvrzeny ani soudem shledány.

18. S ohledem na vše shora uvedené tak dospěl odvolací soud k závěru, že žalobkyně v řízení neprokázala skutečnosti, které by vedly k závěru o neexistenci uvedeného předkupního práva, které je platně zřízeno bez stanovení ceny, za kterou je žalobkyně v případě zamýšleného převodu nabídnout nemovitosti žalovanému. Proto odvolací soud napadený rozsudek dle ustanovení § 220 odstavec 1 písmeno b/ o. s. ř. změnil tak, že žalobu zamítl.

19. Výrok o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů je odůvodněn ustanovením § 224 odstavec 2, § 142 odstavec 1 a § 150 o. s. ř. V řízení úspěšný žalovaný má právo na náhradu nákladů řízení, odvolací soud však shledal dle ustanovení § 150 o. s. ř. důvody pro výjimečné nepřiznání této náhrady v celém rozsahu, ale pouze v rozsahu 50 %, a to pro okolnosti této věci. Ty spočívají v tom, že bylo prokázáno tvrzení žalobkyně o neplatnosti ujednání účastníků o nabídkové ceně sporných nemovitostí a žaloba byla zamítnuta jen proto, že odvolací soud shledal důvody pro oddělení této neplatné části od ostatního obsahu smlouvy o zřízení věcného břemene. Nelze přehlédnout navíc ani tu skutečnost, že žalovaný se na základě tohoto ujednání domáhal realizace předkupního práva za neplatně dohodnutou cenu ve výši 100 000 Kč, ačkoli bylo zjevné, že tato cena nemohla odpovídat ceně nemovitostí již s přihlédnutím k tomu, že část nemovitostí, ohledně nichž bylo předkupní právo sjednáno, již za 100 000 Kč byla prodána, a ohledně zbývající části by pak k zaplacení nezbývala již žádná část sjednané ceny, což je už samo o sobě zcela v rozporu s koncepcí nabídkové ceny uváděné v ustanovení § 606 věta prvá o. z. a částka 100 000 Kč i s elementární logikou o„ nulové“ výši zbývající ceny.

20. Žalovanému přitom vznikly náklady v řízení před soudem I. stupně odměnou jeho zástupce za tři úkony právní služby 5 100 Kč, celkem 15 300 Kč počítané z tarifní hodnoty 100 000 Kč představující sjednanou cenu předmětu předkupního práva (§ 7 bod 5., § 11 odstavec 1 písmeno a/, d/ a g/ vyhlášky č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb, dále jen„ advokátní tarif“), a to za přípravu a převzetí věci, sepis vyjádření k žalobě a účast zástupce žalovaného u jednání soudu I. stupně konaného 22. 2. 2021, třemi paušálními náhradami hotových výdajů zástupce žalovaného po 300 Kč, celkem 900 Kč (§ 13 odstavec 3 advokátního tarifu), dále náhradou cestovních výloh ke shora uvedenému jednání vzniklých při použití osobního automobilu zástupce žalovaného značky Audi z obec do obec a zpět, kdy vzdálenost mezi oběma městy činí 60 km, takže ujeto bylo celkem 120 km (nikoli 160 km požadovaných zástupcem žalovaného) a průměrná spotřeba vozidla dle technického průkazu č. UH 611993 činí 4,5 l /100 km. Sazba základní náhrady za 1 km jízdy činila v roce 2021 částku 4,40 Kč, při ujetí 120 km k uvedenému jednání tak činila 528 Kč (§ 1 písmeno b/ vyhlášky č. 589/2020 Sb.) a náhrada za spotřebované pohonné hmoty dle § 4 písmeno c/ citované vyhlášky činila 27,20 Kč motorové nafty, takže při ujetí 120 činila celkem 147 Kč. Dále činí náklady zastoupení žalovaného náhrada za promeškaný čas zástupce za 4 půlhodiny po 100 Kč, celkem 400 Kč (§ 14 odstavec 3 advokátního tarifu) Celkem náklady zastoupení žalovaného v řízení před soudem I. stupně činí 17 275 Kč (15 300 + 900 + 528 + 147 + 400), k nimž je třeba připočítat částku 3 628 Kč odpovídající 21% dani z přidané hodnoty, neboť zástupce žalovaného rozhodnutím anonymizováno úřadu pro územní celek, anonymizováno pracoviště obec I z 1. 10. 2018 prokázal, že je registrován jako plátce této daně, takže celková částka nákladů řízení činí 20 903 Kč.

21. Náklady odvolacího řízení žalovaného jsou pak tvořeny odměnou jeho zástupce za dva úkony právní služby po 5 100 Kč, celkem 10 200 Kč dle ustanovení § 11 odstavec 1 písmeno d/ a e/ advokátního tarifu za sepis odvolání a účast zástupce žalovaného u jednání odvolacího soudu konaného 3. 2. 2022, dvěma paušálními náhradami hotových výdajů zástupce po 300 Kč, celkem 600 Kč (§ 13 odstavec 3 advokátního tarifu), částkou 2 268 Kč odpovídající 21% dani z přidané hodnoty a zaplaceným soudním poplatkem za odvolání ve výši 5 000 Kč Celkem tak náklady odvolacího řízení žalovaného činí částku 18 068 Kč (10 200 + 600 + 2 268 + 5 000). Spolu s náklady řízení před soudem I. stupně činí celková částka nákladů žalovaného v celém řízení 38 971 Kč, z toho polovina činí 19 485,50 Kč splatná k rukám zástupce žalovaného (§ 149 odstavec 1 o. s. ř.).

Proti tomuto rozsudku je dovolání přípustné, jestliže rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud. Dovolání se podává u soudu prvního stupně do dvou měsíců od doručení tohoto rozsudku.