KSBR 15 CO 128/2022-260

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr. Jiřího Vašíčka a soudkyň Mgr. Martiny Polákové a Mgr. Pavly Kohoutkové ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobce:; příjmení ulice a číslo ulice a číslo, v likvidaci, IČO: osobní údaje žalobce ⟪LB:lb_002⟫ sídlem adresa ⟪LB:lb_003⟫ zastoupený advokátkou JUDr. jméno příjmení ⟪LB:lb_004⟫ sídlem adresa ⟪LB:lb_005⟫ proti ⟪LB:lb_006⟫ žalovaným:; 1. Ing. jméno příjmení, narozený dne datum ⟪LB:lb_007⟫ bytem adresa; 2. jméno příjmení, narozená dne datum ⟪LB:lb_008⟫ bytem adresa ⟪LB:lb_009⟫ oba zastoupeni advokátkou JUDr. jméno příjmení ⟪LB:lb_010⟫ sídlem adresa ⟪LB:lb_011⟫ o zaplacení 627 974 Kč s příslušenstvím, o odvolání žalovaných proti rozsudku Městského soudu v Brně (dále jen„ soud I. stupně“) z 26. 1. 2022, č. j. 261 C 48/2018-219,

I. Rozsudek soudu I. stupně se v napadeném výroku I. potvrzuje.

II. Ve výroku II. o nákladech řízení se rozsudek soudu I. stupně mění tak, že žalovaný 1) a žalovaná 2) jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci na nákladech řízení částku 152 495,80 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupkyně žalobce příjmení jméno příjmení.

III. Žalovaný 1) a žalovaná 2) jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci na nákladech odvolacího řízení částku 26 910,40 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupkyně žalobce příjmení jméno příjmení.

1. Rozsudkem Městského soudu v Brně ze dne 26. 1. 2022, č. j. 261 C 48/2018-219, byla žalovaným uložena povinnost zaplatit žalobci společně a nerozdílně částku 627 974 Kč s úroky z prodlení v zákonné výši 9 % ročně z této částky od datum do zaplacení (výrok I.) a žalovaní byli zavázáni zaplatit žalobci náklady řízení ve výši 198 951,50 Kč (výrok II.).

2. Proti tomuto rozhodnutí podávají odvolání žalovaní, kteří namítají, že soud nepřihlédl k jimi tvrzeným skutečnostem a označeným důkazům, dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním a věc nesprávně posoudil po právní stránce. Soud I. stupně odvíjí svůj závěr o důvodnosti žaloby ze skutečnosti, že žalovaní nebyli nájemci předmětného bytu, a proto se jeho užíváním na úkor žalobce bezdůvodně obohatili. Ve svém názoru poukazuje na rozhodnutí vydané v řízení před Městským soudem v Brně pod sp. zn. 50 C 92/2012, které však bylo prvním rozhodnutím, jež vyslovilo závěr o neplatnosti nájemní smlouvy. Rozhodnutí nabylo právní moci až datum, žalobce do té doby jednal s žalovanými jako s nájemci. Žalovaní mají za to, že smlouva o nájmu bytu ze dne datum, ve spojení s evidenčním listem ze dne datum, je nájemní smlouvou platnou. Ve výši obvyklého nájemného soud nezohlednil, že na bytové jednotce vázne závazek vlastníka jednotky umožnit žalovaným užívání bytu bez povinnosti platit po dobu 30 let z nově vybudované části bytu nájemné z důvodu finanční investice. Žalovaní užívali byt v dobré víře. Jestliže došlo k zániku nájemního vztahu, nájemní poměr vznikl v souladu s ust. § 2238 občanského zákoníku. S žalovanými bylo jednáno jako s nájemci minimálně do datum, tj. po dobu delší než 3 let, podmínky § 2238 občanského zákoníku jsou splněny, proto nájemní vztah v žalovaném období trvá, a to i kdyby nájemní právo zaniklo jednostranným právním úkonem v podobě doručené výpovědi z nájmu ze dne datum k datu datum. Na žalované dopadá přílišná tvrdost zákona, kdy názor jednoho soudu všechny ostatní soudy přejímají, žalobce byl osobou, která„ stáhla“ výpověď. Žalovaní nemohli ovlivnit obsah nájemní smlouvy, která byla uzavírána se statutárním městem Brnem, tudíž nenesou odpovědnost za eventuální neplatnost této smlouvy. Žalovaní dále namítali, že žalobce jednal v rozporu s dobrými mravy, byli to totiž žalovaní, kdo přistavěl více než 100 m² nové části bytu a významně zhodnotil majetek pronajímatele. Navíc v době prodeje celého domu byla kupní cena počítána bez investice žalovaných do bytu, který užívali, žalobce se zavázal dodržet ustanovení smlouvy o odpuštění nájemného po dobu 30 let. Už v roce 2007 nabídl žalobce žalovaným byt ke koupi, ale za několikanásobnou částku, než za kterou ji v roce 2018 prodal současné vlastnici.

3. Žalobce navrhl, aby byl rozsudek soudu I. stupně potvrzen. Obsahově stejné námitky byly vzneseny i v jiných řízeních a soudy je neshledaly důvodnými. Dvakrát bylo rozhodnuto o bezdůvodném obohacení za užívání bytu za jiné období ve vztahu k žalovaným, vždy bylo žalobě vyhověno. S ohledem na zásadu předvídatelnosti by měl soud v tomto sporu postupovat shodně. I žaloba na určení, že pohledávka ve výši 452 004 Kč přihlášená do likvidace z titulu dosud neuhrazené části vynaložených nákladů na úpravu půdních prostor v domě, byla zamítnuta. V namítaném sporu vedeném u Městského soudu v Brně pod sp. zn. 50 C 92/2012 Sb. bylo žalovanými neúspěšně podáno dovolání a ústavní stížnost. Soudy opakovaně vypořádaly nedůvodnou námitku žalovaných o vzniku nájmu dle § 2238 občanského zákoníku.

4. Poté, co odvolací soud dospěl k závěru, že odvolání bylo podáno osobou oprávněnou (ust. § 201 o.s.ř.), ve lhůtě (ust. § 204 o.s.ř.), a proti rozhodnutí, proti kterému je odvolání přípustné (ust. § 201 o.s.ř., ust. § 202 o.s.ř. a contrario), přezkoumal napadený rozsudek soudu I. stupně, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, a dospěl k závěru, že odvolání ve věci samé není důvodné.

5. Žalobou podanou dne datum ve znění opravy ze dne datum a částečného zpětvzetí ze dne datum se žalobce domáhá zaplacení částky 627 974 Kč s úrokem z prodlení v zákonné výši 9 % ročně od datum do zaplacení. příjmení sestává z náhrady ve výši obvyklého nájemného a částky za spotřebované služby za období od datum do datum. Žalobce tvrdí, že žalovaní bez právního důvodu v tomto období užívali byt, který byl v této době ve vlastnictví žalobce. Náhrada je požadována ve výši nájemného obvyklého v daném místě a čase ve výši 22 000 Kč měsíčně, tj. ve výši 131,60 Kč 1 m2 měsíčně z podlahové plochy 167,17 m², jedná se o plochu bytu bez terasy a sklepa. příjmení bytu včetně terasy a sklepa činí 185,51 m². příjmení za spotřebované služby se skládá ze skutečně vynaložených nákladů na společné osvětlení, odběr vody a úklid domu. Jedná se o částku, pro jejíž platbu byly stanoveny měsíční zálohy, které následně byly vyúčtovány dle skutečně vynaložených nákladů. Výsledná požadovaná částka za jednotlivé měsíce, se skládá z částky 22 000 Kč (obvyklé nájemné), která je následně ponížena o částku 3 642 Kč, kterou zasílali žalovaní každý měsíc k rukám žalobce, k této částce jsou přičteny náklady na spotřebované služby (za období prosince 2015 ve výši 1 436 Kč, za rok 2016 ve výši 1 409 Kč, za rok 2017 ve výši 1 368 Kč, za období od ledna 2018 do datum ve výši 1 368 Kč, přestože skutečné vyúčtované náklady za toto poslední období byly vyšší o 73 Kč měsíčně).

6. Žalovaní namítají, že se stali nájemci předmětného bytu. Navíc v nájemní smlouvě o výstavbě a smlouvě o budoucí nájemní smlouvě ze dne datum uzavřené s ÚMČ obec, který smlouvu koncipoval, bylo dohodnuto, že nákladem ve výši 1 074 070 Kč rozšíří stávající bytovou jednotku o další místnosti v 5. podlaží, čímž zhodnotí nemovitost pronajímatele, tudíž nebudou hradit po dobu 30 let nájemné pro nově vybudovanou část bytu. Tento závazek musí žalobce respektovat. Po rozšíření bytu byla uzavřena další nájemní smlouva, k níž byl vystaven evidenční list, který rozlišil část bytu o velikosti 45,1 m² a zbývající část, ze které dle smlouvy nemělo být placeno nájemné. Platnost nájemní smlouvy byla zpochybněna až v řízení vedeném pod sp. zn. 50 C 92/2012 u Městského soudu v Brně. Žalovaným rovněž vznikl nájem na základě fikce podle § 2238 občanského zákoníku, když dobrá víra žalovaných je nezpochybnitelná po dobu 3 let.

7. Soud I. stupně provedl dokazování listinami, jak vyplývá z protokolu o jednání ze dne datum, datum, datum, znaleckým posudkem, vycházel dále z rozhodnutí soudů, která řeší sporné vztahy mezi účastníky, jak vyplývá z odůvodnění rozhodnutí. Na základě provedeného dokazování dospěl k závěru, že žaloba je důvodná, neboť žalovaní v předmětném období užívali byt ve vlastnictví žalobce bez právního důvodu, přičemž výše bezdůvodného obohacení, tj. nájemné obvyklé v daném místě a čase, jakož i spotřebované služby, byly prokázány provedenými důkazy, kdy k důkazu byly provedeny nejenom vyúčtování stanovených záloh v domě, ale i podklady, na základě kterých byly tyto zálohy zúčtovány, tj. faktury od právnická osoba právnická osoba, Správy a údržby nemovitostí a zeleně a Brněnských vodáren a kanalizací. Žalovaní za užívání bytu platili jen částku 3 642 Kč měsíčně. Soud I. stupně dospěl při řešení předběžné otázky, zda byla nájemní smlouva uzavřená v roce 2001, uzavřena platně, ke stejnému závěru jako soud ve věci sp. zn. 50 C 92/2012, tj. že se jedná o smlouvu neplatnou. Dále dospěl k závěru, že i kdyby nájemní právo k předmětnému bytu žalovaným svědčilo, zaniklo by výpovědí doručenou jim datum. Žaloba na neplatnost výpovědi byla vzata zpět, po zpětvzetí nebyla mezi účastníky uzavřena dohoda o narovnání ani nová nájemní smlouva, tudíž žalovaní nadále užívali byt bez právního důvodu. V řízení o neplatnost výpovědi byli žalovaní právně zastoupeni, měli celou řadu možností, jak situaci řešit, mohli vyzvat pronajímatele, vlastníka bytu, k uznání nároku, uzavřít novou nájemní smlouvu před zpětvzetím žaloby, případně na nároku trvat, nic z toho však neučinili.

8. Podle § 2991 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

9. Podle § 2991 odst. 2 občanského zákoníku bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty, nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu činit sám.

10. Podle § 2238 občanského zákoníku užívá-li nájemce byt po dobu 3 let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.

11. Z provedeného dokazování vyplývá, že žalovaní v předmětném období užívali byt bez právního důvodu, žalobce, který byl v žalovaném období vlastníkem bytu, má právo na vydání bezdůvodného obohacení. Výše bezdůvodného obohacení za spotřebované služby byla prokázána listinnými důkazy a za užívání bytu byla určena na základě znaleckého posudku a odpovídá tržnímu nájemnému v daném místě a čase z podlahové plochy bytu bez započtení užívané terasy a sklepa. Ostatně na základě téhož znaleckého posudku byla pravomocně stanovena výše obvyklého nájemného (bezdůvodného obohacení) za jiná období i v řízeních vedených u Městského soudu v Brně pod sp. zn. 46 C 81/2013 a číslo C 16/2020. Znalkyně s ohledem na to, že byt není nově rekonstruován, určila nájemné na samé dolní hranici jí stanoveného rozpětí obvyklého nájemného u srovnatelných bytů. Žalovaným byla doručena předžalobní výzva k vydání bezdůvodného obohacení dne datum s lhůtou k plnění do 7 dnů od doručení výzvy. Úrok z prodlení je požadován od datum, tj. od prvního dne prodlení v částce 9 % ročně, tj. ve výši zákonného úroku z prodlení stanoveného prováděcím předpisem.

12. Odvolací soud má za to, že nájemní vztah zanikl nejpozději dne datum uplynutím výpovědi z nájmu bytu, když v řízení o žalobě na neplatnost výpovědi nebylo určeno, že výpověď je neplatná. Žalobce nebyl povinen zajišťovat žalovaným bytovou náhradu, tudíž bezdůvodné obohacení, jehož výše odpovídá ceně obvyklé v daném místě a čase, která se vytváří na trhu s byty s neregulovaným nájemným, tzv. tržní nájemné, jsou žalovaní povinni vydat, jak vyplývá např. z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 594/2005, přičemž tato výše je v souladu s rozhodnutím Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 113/05. Po zániku nájemní smlouvy nemá pronajímatel možnost nájemné jednostranně zvýšit, ani se dohodnout na jeho jiné výši, když nájemní vztah zanikl. Adekvátní náhradou je proto tržní nájemné, jen tím se vlastníku bytu dostane adekvátní náhrady za užívání jeho věci bez právního důvodu.

13. Argumentují-li žalovaní tím, že nájemní smlouva není absolutně neplatná, je třeba uvést, že vyřešením této předběžné otázky jinak, než ji posoudil soud I. stupně, by se na právním posouzení této věci nic nezměnilo. V případě, že by byla smlouva neplatná, užívali by žalovaní byt bez právního důvodu už od počátku. Závazek k bezplatnému užívání vybudované plochy bytu by nevznikl. Nároky žalovaných vůči vlastníku bytu by bylo třeba posuzovat podle ustanovení o bezdůvodném obohacení. Došlo-li k platnému uzavření smlouvy, smlouva je zavazovala, včetně § 15, který upravoval vypořádání závazku k poskytnutí bezplatného užívání části bytu po dobu 30 let v případě zániku nájemní smlouvy výpovědí před uplynutím 30 let tak, že pronajímatel vyplatí nájemci částku odpovídající dosud neumořené části nákladů vynaložených nájemcem na vybudování, a to dle konkrétně dohodnutého výpočtu neumořené části nákladů. Ani v případě, že by byla nájemní smlouva platná, by žalovaným nadále netrvalo právo po dobu 30 let bezplatně užívat část prostorů předmětného bytu, neboť smlouvou byl sjednán způsob vypořádání tohoto závazku pro případ výpovědi z nájmu. Z tohoto důvodu nemůže být shledáno v rozporu s dobrými mravy, že žalobce požaduje obvyklé nájemné i z části podlahové plochy bytu vybudované žalovanými. Tvrdí-li žalovaní, že nájemní smlouva byla platně uzavřena, měli právo na vypořádání tohoto závazku uplatnit v souladu se smlouvou. Nebyla-li smlouva platně uzavřena, závazek k bezplatnému bydlení nevznikl. Ostatně žalovaní ani neuvádějí, jakou konkrétní částku mají za neodbydlenou, netvrdí žádné případné právní jednání či procesní úkon, kterým by se vůči uplatněné žalobě konkrétní částkou bránili. V rozporu s dobrými mravy nemůže být ani skutečnost, za jakou částku nabyl dům, v němž se byt nachází, žalobce, nebo za jakou částku nabyl předmětný byt současný vlastník bytu. Předmětem řízení je vydání bezdůvodného obohacení, které vzniká žalovaným plněním bez právního důvodu spočívajícím v užívání cizí věci a spotřebovávání služeb s užíváním spojených, přičemž byt je podlahové plochy větší než té, která byla uvedena v nájemní smlouvě, bezdůvodné obohacení není požadováno z plochy terasy a sklepa, které k bytu náleží, tj. nikoliv z celé užívané plochy. V případě převodu bytu na současnou vlastnici nelze přehlédnout, že byt byl převáděn s právní vadou spočívající v tom, že byt byl užíván žalovanými bez právního důvodu, vlastník tudíž neměl byt fakticky k dispozici. Cena bytu tudíž musela být logicky jiná než u bytu, který by mohl vlastník bez omezení užívat. Pokud žalovaní namítají smluvní ujednání mezi žalobcem a statutárním městem ve smlouvě o převodu bytového domu v roce 2003, obsah těchto ujednání nemůže mít vliv na postavení žalovaných při posuzování bezdůvodného obohacení vzniklého od datum. V případě zániku nájemní smlouvy by jim totiž i proti žalobci vzniklo právo požadovat vyplacení částky odpovídající dosud neumořené části nákladů jimi vynaložených na rozšíření bytu. Ve zbývající podlahové ploše bytu jim smlouva právo na bezplatné užívání nezakládala.

14. Žalovaným nevznikl nájem dle ust. § 2238 občanského zákoníku. V této věci za nezměněných skutkových okolností, při téže procesní obraně žalovaných, Krajský soud v Brně v odvolacích řízeních vedených pod sp. zn. 19 Co 107/2020, 19 Co 254/2015 a sp. zn. 19 Co 202/2021 uzavřel, že podmínky pro posouzení důvodnosti užívání předmětného bytu žalovanými dle ustanovení § 2238 občanského zákoníku nejsou dány. Odvolací soud se ztotožňuje se závěrem, že nájemní poměr zanikl nejpozději datum, a to v důsledku jednostranného právního úkonu pronajímatele. Žalovaní si nemohli opodstatněně a důvodně myslet, že od jednostranného jednání lze dodatečně odstoupit. Tato otázka je jednoznačně judikována, nejedná se o omyl omluvitelný, který by přesahoval rámec obvyklého posouzení věci (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 5029/2016, 26 Cdo 864/2004, 26 Cdo 278/2011, 32 Odo 442/2003, 33 Odo 142/2006). Zákon číslo Sb. nabyl účinnosti datum. Zanikla-li nájemní smlouva výpovědí, nedošlo-li k uzavření nové smlouvy, nemohli být žalovaní v dobré víře o tom, že k datu datum nájemní vztah trval. Už od datum museli vědět, že k bytu nemají právo založené písemnou nájemní smlouvou. Právní závěr o neplatnosti nájemní smlouvy byl ve věci vedené u Městského soudu v Brně pod sp. zn. 50 C 92/2012, které nabylo právní moci datum, vysloven v rozsudku soudu I. stupně ze dne datum. I rozhodnutí v této věci a neúspěšné dovolací řízení a řízení o ústavní stížnosti muselo žalované utvrdit v tom, že byt rozhodně neužívají po právu. Konečně pokud žalovaní tuto skutečnost nepoužili v řízení vedeném pod sp. zn. 50 C 92/2012, a to ani v odvolacím a dovolacím řízení, byť byli právně zastoupeni, jde jim tato skutečnost z hlediska nynější věrohodnosti tvrzení o jejich dobré víře k tíži a jeví se jako účelová snaha dostat se do režimu nájemců bytu, nikoliv osob užívajících byt bez právního důvodu. obec víra uživatele bytu se musí vztahovat i k okolnostem, za nichž vůbec mohlo nájemní právo vzniknout, k právnímu důvodu, který by mohl mít za následek vznik nájemního práva. Jestliže byla žalovaným dána výpověď z nájmu bytu, museli se zřetelem ke všem okolnostem vycházet z toho, že jejich nájemní vztah zanikl, poněvadž od jednostranného úkonu nelze dodatečně odstoupit. Samotné užívání bytu a placení částky 3 642 Kč měsíčně, bez hrazení zálohových úhrad za služby, při velikosti bytu 185,51 m², nepostačuje k tomu, aby žalovaní mohli být považováni za řádné nájemce bytu na základě tohoto ustanovení.

15. Rozsudek soudu I. stupně byl ve výroku I. jako věcně správný podle § 219 o.s.ř. potvrzen.

16. Ve výroku II. byl rozsudek soudu I. stupně podle § 220 o.s.ř. změněn. O nákladech řízení před soudem I. stupně rozhodl odvolací soud podle § 142 odst. 3 o.s.ř. ve spojení s § 146 odst. 2 o.s.ř. Žalobce částečným zpětvzetím žaloby o část požadovaného úroku z prodlení předešel zamítnutí žaloby v této části, procesně tudíž zavinil částečné zastavení řízení, nicméně jedná se o neúspěch v nepatrné části. Úspěšnému žalobci byla přiznána náhrada nákladů řízení spočívají v nákladech na odměnu zástupce žalobce za 9 úkonů právní služby po 10 820 Kč (příprava a převzetí věci, podání žaloby, předžalobní výzva, replika k vyjádření žalovaných ze dne datum, účast na jednání soudu ve dnech datum, datum, datum, datum a datum), paušální náhrada podle § 16 odst. 4 advokátního tarifu ve výši 9x 300 Kč, zaplacený soudní poplatek ve výši 31 399 Kč, jakož i 21% DPH z odměny a náhrad ve výši 21 016,80 Kč Náklady řízení před soudem I. stupně činí celkem 152 495,80 Kč a jejich náhrada je splatná k rukám zástupce žalobce podle § 149 odst. 1 o.s.ř. Odvolací soud neshledal účelným úkonem částečné zpětvzetí, kterým žalobce předešel zamítnutí žaloby, ani doplnění žaloby o rozhodné skutečnosti k výši bezdůvodného obohacení za užívání služeb. Tyto skutečnosti měly být tvrzeny už od počátku, nikoliv až v průběhu řízení.

17. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1, § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalobce byl odvolacím řízení zcela úspěšný, má právo na náhradu nákladů odvolacího řízení, které jsou představovány odměnou zástupkyně žalobce za 2 úkony právní služby vyjádření se k odvolání a účast na jednání odvolacího soudu po 10 820 Kč, 2x režijním paušálem ve výši 300 Kč a 21 % DPH z odměny a náhrady ve výši 4 670,40 Kč, celkem 26 910,40 Kč. Náhrada nákladů řízení je splatná k rukám zástupkyně žalobce podle § 149 odst. 1 o.s.ř.

Proti tomuto rozsudku je dovolání přípustné, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud. Dovolání lze podat ve lhůtě dvou měsíců ode dne doručení tohoto rozhodnutí k Nejvyššímu soudu ČR prostřednictvím soudu prvního stupně.

Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může se oprávněný domáhat výkonu rozhodnutí (exekuce).