KSBR 58 Co 18/2024-80

Krajský soud v Brně - pobočka ve Zlíně rozhodl v senátu složeném z předsedy senátu JUDr. Roberta Pazderského a soudkyň Mgr. Magdaleny Bačíkové a Mgr. Magdalény Gargulákové ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: právnická osoba, IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 ⟪LB:lb_002⟫ zastoupená advokátem jméno zástupce zainteresované osoby ⟪LB:lb_003⟫ sídlem adresa zástupce zainteresované osoby ⟪LB:lb_004⟫ proti ⟪LB:lb_005⟫ žalovaným: 1. Jméno zainteresované osoby 0/0Datum narození zainteresované osoby 0/0 ⟪LB:lb_006⟫ 2. Jméno zainteresované osoby 1/0Datum narození zainteresované osoby 1/0 ⟪LB:lb_007⟫ Adresa zainteresované osoby 1/0 ⟪LB:lb_008⟫ oba zastoupeni advokátkou Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 ⟪LB:lb_009⟫ sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 ⟪LB:lb_010⟫ o zaplacení 50 000 Kč s příslušenstvím ⟪LB:lb_011⟫ o odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu v Kroměříži ze dne datum, č. j.,

I. Rozsudek soudu I. stupně se potvrzuje.

II. Žalobkyně je povinna uhradit každému z žalovaných náklady odvolacího řízení ve výši 6 781,20 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalovaných Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0.

1. Odvoláním napadeným rozsudkem soud prvého stupně zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala po žalovaných zaplacení částky 50 000 Kč společně se zákonným úrokem z prodlení od datum do zaplacení (výrok I) a uložil žalobkyni zaplatit žalovaným na náhradě nákladů řízení k rukám právní zástupkyně žalovaných částku 31 823 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II).

2. Podle podstatné části odůvodnění rozsudku se žalobkyně domáhala po žalovaných úhrady částky 50 000 Kč, neboť žalovaní porušili svůj závazek uvedených v článku III odst. 7 dohody o výhradním zprostředkování realitních služeb ze dne datum uzavřít s kupujícími kupní smlouvu ve lhůtě určené v dohodě o rezervaci, tedy do datum. Dle článku III odst. 9 dohody platí, že v případě porušení závazku uvedeného v citovaném odst. 7 dohody náleží zprostředkovateli smluvní pokuta ve výši odměny dle článku II dohody, to je částka 50 000 Kč. Žalovaní ani na výzvu smluvní pokutu ve výši 50 000 Kč žalobkyni nezaplatili.

3. Soud prvého stupně po skutkové stránce uzavřel, že mezi žalobkyní a žalovanými byla platně uzavřena dohoda o výhradním zprostředkování realitních služeb podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“).

4. Dospěl k závěru, že v dohodě o výhradním zprostředkování realitních služeb nelze mezi zprostředkovatelem (žalobkyní) a zájemcem o prodej (žalovanými) platně sjednat závazek uzavřít zprostředkovávanou smlouvu se třetí osobou a takové ujednání sankcionovat dohodnutou smluvní pokutou. Má-li závazek k zaplacení smluvní pokuty být sjednán platně, musí platně vzniknout hlavní závazek, aby mohl být smluvní pokutou utvrzen. Nevznikla-li totiž povinnost plnit, nemůže být ani porušena a nemůže vzniknout ani nárok na zaplacení smluvní pokuty, kterou mělo být splnění povinnosti utvrzeno. Smluvní pokuta je svou povahou vedlejším (akcesorickým) závazkem. Podmínkou platnosti ujednání o smluvní pokutě je tudíž existence hlavního závazku, který má být smluvní pokutou utvrzen.

5. S odkazem na řadu rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR a Ústavního soudu, citovaných v odůvodnění posuzovaného rozsudku, shrnul, že smluvní pokutu mohou sjednat pouze osoby v postavení věřitele a dlužníka hlavního (utvrzeného) závazku. K uzavření budoucí smlouvy se mohou zavázat pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena; jiný subjekt se sám může zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy. Žalovaným nevznikla povinnost uzavřít zprostředkovávanou smlouvu (smlouvu kupní), proto nemohla být ani porušena jejich povinnost a nemohl tak vzniknout ani (akcesorický) nárok na zaplacení smluvní pokuty, kterou by bylo splnění takové povinnosti utvrzeno. Proto žalobu v plném rozsahu zamítl.

6. O nákladech řízení rozhodl s odkazem na ustanovení § 142 odst. 1 občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) a v odst. 30 odůvodnění rozsudku (na která pro stručnost odvolací soud odkazuje) specifikoval, z čeho se celková částka nákladů řízení ve výši 31 823 Kč skládá.

7. Proti rozsudku podala žalobkyně odvolání. V něm se dovolávala závěrů vyplývajících z rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 272/2020, v němž Nejvyšší soud uzavřel, že ujednají-li si strany, že dlužník zaplatí věřiteli určitou částku pro případ, že nastane skutečnost, která nepředstavuje porušení smluvní povinnosti dlužníka (žalované), nepůjde o smluvní pokutu, nýbrž – podle okolností – o ujednání o odstupném, případně o ujednání nepojmenované smluvní klauzule utvrzující dluh. Zdůraznil, že z pohledu realitního zprostředkovatele je nutné, aby jeho činnost, kterou vyvíjí po nějakou dobu, měla výsledek v podobě provize, to je podnikatelského zisku. Ujednání v dohodě ze dne datum bylo ujištěním zájemců o prodej nemovité věci (žalovaných), že uzavřou nabídnutou předloženou smlouvu s reálnými zájemci o koupi nemovité věci. Pokud změnili žalovaní názor, pak lze konstatovat, že neporušili svoji smluvní povinnost, nicméně výkladem lze dojít k tomu, že sjednaná „smluvní pokuta“ byla jakousi obdobou odstupného, to znamená výstupního poplatku z jinak platného smluvního vztahu. Navrhla změnu rozsudku tak, že žalobě bude vyhověno.

8. V písemném vyjádření k odvolání žalovaní uvedli, že citované rozhodnutí sp. zn. 33 Cdo 272/2020 není v posuzované věci aplikovatelné, neboť skutkové okolnosti obou věcí jsou rozdílné. Ve věci sp. zn. 33 Cdo 272/2020 Nejvyšší soud projednával situaci, kdy se žalovaná (realitní kancelář) zavázala k vrácení částky 300 000 Kč budoucímu kupujícímu v případě, že nedojde k uzavření smlouvy z důvodů na straně budoucího prodávajícího. Realitní kancelář se tak výslovně zavázala k uhrazení této částky v případě, že nedojde ke splnění povinností nikoliv realitní kanceláře, nýbrž třetí strany (budoucího prodávajícího). V nyní projednávané věci však smyslem ujednání o smluvní pokutě ve výši 50 000 Kč podle článku III odst. 9 dohody o výhradním zprostředkování mělo být utvrdit povinnost žalovaných jako dlužníků a zabránit porušení smluvní povinnosti ze strany žalovaných (neuzavření kupní smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí kupní) v termínu sjednaném dohodou o rezervaci mezi žalobcem a budoucími kupujícími. Smluvní pokuta však nebyla sjednána v souladu se zákonem a ujednání o ní je tudíž neplatné. Dle uvedeného rozhodnutí Nejvyššího soudu odstupné připadá v úvahu pouze tehdy, když nastane skutečnost, která nepředstavuje porušení smluvní povinnosti dlužníka. Odstupné tak nemá sloužit jako ochrana proti porušení smluvní povinnosti ze strany dlužníka samotného (jak tomu mělo být v nyní projednávaném případě, respektive článku III odst. 9 dohody o výhradním zprostředkování). Podstatou odstupného je, že ke zrušení závazku dochází přímo zaplacením sjednané částky. Právě úkonem zaplacení dojde k efektu zániku. Z ustanovení článku III odst. 9 dohody o výhradním zprostředkování však nelze dovodit ani výkladem, že zaplacením částky 50 000 Kč má dojít k jejímu zániku. Je zjevné, že toto ustanovení mělo být smluvní pokutou (avšak neplatně sjednanou), nikoli ujednáním o odstupném, jak tvrdí žalobce ve svém odvolání. Navrhli potvrdit rozsudek z důvodu jeho věcné správnosti.

9. Krajský soud v Brně - pobočka ve adresa jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 o. s. ř.) po zjištění, že odvolání bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), žalobkyní jako k tomu legitimovaným subjektem (§ 201 o. s. ř.), kdy jde o rozhodnutí, proti němuž je odvolání přípustné (§ 201, § 202 a contraio o. s. ř.), přezkoumal v rozsahu napadení (§ 212 o. s. ř.) rozhodnutí soudu prvého stupně a řízení jeho vydání předcházející (§ 212a odst. 1, 5, 6 o. s. ř.).

10. Skutková zjištění učiněná soudem prvého stupně jsou správná a odvolací soud je zcela přejímá; soud prvého stupně pak učinil správný závěr o skutkovém stavu a zjištěný skutkový stav podřadil pod správná zákonná ustanovení uvedená v odstavcích 17–20 odůvodnění přezkoumávaného rozsudku, na které odvolací soud pro stručnost odkazuje; soud prvého stupně rovněž vysvětlil, proč dohodu o výhradním zprostředkování realitních služeb posoudil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, a nikoliv podle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování.

11. Z dalších zákonných ustanovení, jež ve věci aplikoval odvolací soud, jsou podstatná ustanovení § 441 a § 436 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen „o. z.“).

12. Podle § 441 odst. 1 o. z., ujednají-li si to strany, zastupuje jedna z nich druhou v ujednaném rozsahu jako zmocněnec.

13. Podle § 436 odst. 1 o. z. kdo je oprávněn právně jednat jménem jiného, je jeho zástupcem; ze zastoupení vznikají práva a povinnosti přímo zastoupenému. Není-li zřejmé, že někdo jedná za jiného, platí, že jedná vlastním jménem.

14. Odvolací soud zopakoval důkaz záznamem z jednání o zprostředkování prodeje nemovitosti při zprostředkování realitních služeb ze dne datum, jehož součástí (přílohou číslo 1) je plná moc, dále dohodou o výhradním zprostředkování realitních služeb ze dne datum, jehož součástí (příloha číslo 1) je rovněž plná moc a dohodou o rezervaci nemovitosti ze dne datum.

15. Mimo správných závěrů, které z těchto důkazů dovodil soud prvého stupně v odst. 8 a 13 odůvodnění rozsudku, na které odvolací soud pro stručnost odkazuje, odvolací soud dále uzavírá, že zastoupení, na němž se žalovaní dohodli s žalobkyní, ať již v záznamu z jednání o zprostředkování prodeje nemovitosti při zprostředkování realitních služeb, tak i v dohodě o výhradním zprostředkování realitních služeb (obě dohody o zastoupení mají shodný obsah), je dohodou o přímém zastoupení; založení účinků přímého zastoupení předpokládá kromě objektivně daných znaků přímého zastoupení a plné moci dále to, aby zmocněnec (v nyní posuzované věci žalobkyně) s třetí osobou (v posuzovaném případě s panem jméno FO a paní jméno FO jako zájemci o koupi nemovitosti žalovaných) jednal jménem zastoupeného (v posuzované věci jménem žalovaných jako zájemců o prodej jejich nemovité věci) s tím, že celý kontext jednání zmocněnce a třetí osoby je obrácen k zastoupenému (zmocniteli – tedy žalovaným), jakožto ke smluvní straně.

16. Žalobkyně však dohodu o rezervaci nemovitosti neuzavřela jako přímý zástupce žalovaných, ale uzavřela ji vlastním jménem na straně jedné (jako „zprostředkovatel“ na straně jedné) s panem jméno FO a paní jméno FO jako „zájemci“ na straně druhé.

17. Pro poměry v souzené věci to znamená, že žalovaní žádnou dohodu o rezervaci nemovitosti neuzavřeli, neboť žalobkyně při uzavření dohody o rezervaci nemovitosti nejednala se zájemci o koupi nemovitých věcí žalovaných jako jejich přímý zástupce, a tudíž nemohli ani porušit ustanovení článku III odst. 7 dohody o výhradním zprostředkování realitních služeb, který zní: „Po uzavření Dohody o rezervaci se zavazujete ve lhůtě určené v Dohodě o rezervaci uzavřít s Kupujícím Kupní smlouvu nebo smlouvu o budoucí kupní smlouvě a následně Kupní smlouvu“. Sjednaná smluvní pokuta však byla vázána (mimo jiné) právě na porušení tohoto článku a podle žalobního návrhu se žalobkyně domáhá zaplacení částky 50 000 Kč po žalovaných právě proto, že porušili závazek uvedený v článku III odst. 7 dohody uzavřít s kupujícími kupní smlouvu ve lhůtě určené v dohodě o rezervaci.

18. Pokud žalovaní neporušili žádné své povinnosti, nejsou povinni ani hradit žádnou smluvní pokutu. Závěry soudu prvého stupně jsou proto správné a odvolací soud rozsudek soudu prvého stupně z důvodu jeho věcné správnosti potvrdil (§ 219 o. s. ř.).

19. Odvolací námitky žalobkyně nejsou důvodné. Jak bylo již výše citováno z žalobního návrhu, žalobkyně se domáhá zaplacení částky 50 000 Kč proto, že mezi žalovanými a kupujícími nedošlo do konce datum k uzavření kupní smlouvy a žalovaní tímto jednáním, respektive opomenutím jednání, porušili závazek uvedený v článku III odst. 7 dohody uzavřít s kupujícími kupní smlouvu ve lhůtě určené v dohodě o rezervaci. Žalobkyně v žalobním návrhu odkazuje na článek III odst. 9 dohody, dle něhož platí, že v případě porušení závazku uvedeného v citovaném odst. 7 dohody náleží zprostředkovateli smluvní pokuta ve výši odměny dle článku II dohody, to je částka 50 000 Kč.

20. Žalovaní již v odporu proti platebnímu rozkazu, který byl v této věci vydán, poukázali na to, že nárok na smluvní pokutu, kterou žalobce požaduje, nikdy nevznikl, a to především z důvodu, že žalovaní nebyli smluvní stranou dohody o rezervaci ze dne datum uzavřené mezi žalobkyní a budoucími kupujícími; v souladu s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu tak žalovaným nemohla vzniknout povinnost zaplatit smluvní pokutu za neuzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní či kupní smlouvy. Pro platnost ujednání o smluvní pokutě by musely být smluvními stranami jak dohody o rezervaci, tak i dohody o výhradním zprostředkování ze dne datum všechny tři subjekty (žalovaní, žalobkyně a budoucí kupující).

21. Žalobkyně rovněž v písemném podání ze dne datum, určeném žalovaným a označeném jako „výzva k úhradě smluvní pokuty“, svůj nárok na zaplacení předmětné částky 50 000 Kč opírala o tvrzené porušení závazku žalovaných uvedeného v bodě 7 dohody. Z uvedeného lze uzavřít, že oba účastníci považovali ujednání o „smluvní pokutě“ jako ujednání o tom, že pokud žalovaní poruší některou z povinností utvrzených touto smluvní pokutou, jsou povinni žalobkyni zaplatit smluvní pokutu; v průběhu celého řízení byl mezi účastníky rozdílný pohled toliko na to, zda žalovaní porušili nějakou svou povinnost, k níž se zavázali v dohodě o výhradním zprostředkování realitních služeb, či nikoliv; žalobkyně tvrdila, že ano, žalovaní zastávali názor že nikoliv.

22. Vůle všech účastníků při sjednání smluvní pokuty tedy směřovala k tomu, že se jedná o sankci za porušení povinnosti. Nelze tedy dospět žádným způsobem k jinému výkladu, například k takovému, že se mělo jednat o odstupné, kdy, jak správně poukazují žalovaní ve svém vyjádření k odvolání, ujednají-li si strany, že jedna z nich může závazek zrušit zaplacením odstupného, ruší se závazek zaplacením odstupného obdobně jako při odstoupení od smlouvy.

23. Smysl a účel ustanovení o odstupném, které je upraveno § 1992 o. z., je jiný; nejedná se o sankci za porušení smlouvy, respektive za odstoupení od smlouvy, ale spíše o přiznání volnosti smluvním stranám rozhodnout se pro zrušení závazku bez dalšího po zaplacení odstupného. Hlavní rozdíl tedy spočívá v tom, že na odstupné ve smyslu § 1992 o. z. nevzniká nárok porušením smluvní povinnosti. Odstupné představuje právo smluvní strany rozhodnout se pro zrušení závazku tím, že uhradí předem sjednanou částku, aniž by muselo dojít k jakémukoliv porušení smlouvy. Nejedná se o sankční mechanismus. V souzené věci tomu však takto není. Strany zaplacení částky 50 000 Kč, označené jako smluvní pokuta, spojovaly vždy s porušením smluvní povinnosti ze strany žalovaných.

24. Zde však žalovaní žádnou svou povinnost, kterou si strany sjednaly, neporušili, neboť žalobkyně, ač měla žalované při sepisu dohody o rezervaci nemovitosti zastupovat jako jejich přímý zástupce, tak neučinila a dohodu o rezervaci uzavřela svým vlastním jménem. Plně aplikovatelné jsou tak závěry vyplývající například z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne datum, sp. zn. 33 Cdo 671/2017, o něž své závěry opřel soud prvého stupně, že jiný subjekt se sám může zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy; v souzené věci tomu tak nebylo, neboť žalobkyně dle plné moci byla přímou zástupkyní žalovaných.

25. O nákladech řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1 za užití § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalovaní byli v řízení zcela úspěšní, proto jim náleží plná náhrada nákladů odvolacího řízení.

26. Žalovaní byli zastoupeni advokátkou Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 které za jeden úkon právní služby podle § 8 odst. 1 a § 7 bod 5 a § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. náleží za každou ze zastupovaných osob mimosmluvní odměna ve výši 2 480 Kč za jeden úkon (při tarifní hodnotě 50 000 Kč). Účelnými náklady řízení ve výši mimosmluvní odměny jsou dva úkony právní pomoci pro každého ze zastoupených (vyjádření k odvolání a účast zástupce u jednání odvolacího soudu), tj. pro každého z účastníků 4 960 Kč. Dále náleží zástupkyni účastníků náhrada hotových výdajů podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu ve výši 300 Kč na jeden úkon právní služby, náhrada za promeškaný čas podle § 14 advokátního tarifu ve výši celkem 200 Kč a náhrada cestovného z adresa do adresa a zpět k jednání odvolacího soudu osobním automobilem SPZ; cestovné z adresa do adresa a zpět činí po zaokrouhlení 488,60 Kč (průměrná spotřeba nafty dle TP 5,7 l/100 km; vzdálenost celkem 64 km; dle vyhlášky č. 398/2023 Sb. sazba základní náhrady 5,60 Kč za 1 km jízdy; dle doloženého dokladu cena NM 38,70 Kč/1 l); jelikož tyto náhrady se vztahují ke dvěma zastoupeným účastníkům, každému z účastníků náleží polovina těchto náhrad. Zástupkyně žalovaných je plátkyní DPH, proto je nutno na náhradě nákladů přiznat rovněž 21 % DPH.

27. Celkem tak náklady každého z žalovaných účelně vynaložené v odvolacím řízení představují částku 6 781,20 Kč (488,60 + 4 960 + 4 960 + 600 + 200 Kč + DPH ve výši 2 353,80 Kč, z toho jedna polovina) a proto bylo žalobkyni uloženo každému z žalovaných uhradit náklady odvolacího řízení ve výši 6 781,20 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalovaných Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0.

Proti tomuto rozsudku lze podat dovolání k Nejvyššímu soudu České republiky do dvou měsíců od jeho doručení, a to u Okresního soudu v Kroměříži, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně, anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud.

Nebudou-li povinnosti stanovené tímto rozsudkem plněny včas a dobrovolně, může se jich oprávněná osoba domáhat soudním výkonem rozhodnutí.