KSCB 15 Co 268/2025-227

Krajský soud v Českých Budějovicích – pobočka v Táboře - rozhodl jako soud odvolací v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Roberta Ožvalda a soudců JUDr. Ivany Kosové a Mgr. Pavla Přibyla ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobce: Jméno žalobce, narozený dne Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce ⟪LB:lb_002⟫ zastoupený advokátkou Mgr. Danou Růžičkovou ⟪LB:lb_003⟫ sídlem Smetanova 662, 390 02 Tábor ⟪LB:lb_004⟫ proti ⟪LB:lb_005⟫ žalované: Jméno žalované, narozená dne Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Mgr. Jaroslavem Kadlecem sídlem Opletalova 1417/25, 110 00 Praha 1 ⟪LB:lb_006⟫ o určení vlastnického práva k nemovitosti ⟪LB:lb_007⟫ o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Táboře ze dne 31. 3. 2025, č. j. 11 C 61/2022-208

I. Rozsudek soudu I. stupně se v odstavcích I. ve výroku o zamítnutí žaloby a III. ve výroku o náhradě nákladů státu potvrzuje.

II. Rozsudek soudu I. stupně se v odstavci II. ve výroku o náhradě nákladů řízení mění tak, že žalobce je povinen zaplatit žalované náklady řízení před soudem I. stupně v částce 36 175 Kč k rukám Mgr. Jaroslava Kadlece do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalobce je povinen zaplatit žalované náklady odvolacího řízení v částce 5 021,50 Kč k rukám Mgr. Jaroslava Kadlece do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Citovaným rozhodnutím soud I. stupně zamítl žalobu na určení, že žalobce je vlastníkem podílu druhé ideální 1/2 stavby Anonymizováno v k. ú. adresa, zapsané na LV č. hodnota. Žalobci uložil povinnost nahradit žalované náklady řízení 72 350 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku a rovněž povinnost nahradit státu náklady řízení ve výši 33 495 Kč ve stejné lhůtě.

2. Ve věci rozhodoval soud I. stupně podruhé, když rozsudkem z 27. 7. 2022 žalobu zamítl, neboť dospěl k závěru, že žalovaná spoluvlastnické právo k nemovitosti vydržela. Usnesením z 20. 12. 2022 byl tento rozsudek krajským soudem zrušen a věc vrácena k dalšímu řízení. Z dokazování vyplynulo, že původní stavba zemědělské hospodářské budovy nezaniklo. Obvodové stěny byly využity k nadezdění objektu, k němuž byla přistavěna bytová jednotka. V této fázi přestavby byli stavebníky žalobce a jeho otec, po zhruba dalším roce, kdy budova byla nepochybně přestavěna tak, že bylo zřejmé její dispoziční řešení, vstoupila do řízení jako stavebník žalovaná (spolu se žalobcem). Pokud žalovaná tvrdí své vlastnické právo na základě čestného prohlášení účastníků z 24. 7. 2023, to jednak svým obsahem nemá charakter vzájemné dohody účastníků, pouze jejich shodného prohlášení vůči katastrálnímu úřadu. Především však prohlášení hovoří o „rozestavěném rodinném domě“, což je pouze přístavba k původní budově z jedné strany. Dobrá víra žalované se tak mohla týkat pouze přístavby bytové jednotky, rozhodně nemohla být v dobré víře o tom, že jí patří celá stavba. K tomu je však nutno posoudit, zda tato přístavba je stavebně funkčně propojena s původní stavbou a splňuje kritéria pro součást této původní stavby dle § 120 odst. 1 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. (dále jenom obč. zák.), nebo zda může být pokládána za samostatnou věc ve smyslu § 118 odst. 1 obč. zák.

3. Soud I. stupně doplnil dokazování posudkem znalce tituly před jménem jméno FO, který v něm dospěl k závěru, že obytná jednotka je stavebně a funkčně propojena s halou a nemůže samostatně plnit funkci bytové jednotky, bez poměrně velkých zásahů do nosných konstrukcí a přípojek zdravotní techniky. Při jednání však znalec závěry svého posudku neobhájil a naopak z jeho výpovědi vyplynulo, že přístavba nemusí být součástí haly. Ze závěrů revizního znaleckého posudku Anonymizováno vyplynulo, že posudek tituly před jménem jméno FO řadu tvrzení jen konstatuje, nikterak nedokládá. Oproti znalci Anonymizováno, dle kterého objekt bytové jednotky nemá na severní straně základy, dospěl nový znalec k závěru, že základy pro sloupy haly jsou původní patky a zeď má základové pásy, obě stavby jsou nad úrovní základů z hlediska nosných konstrukcí oddělené. Nepravdivé je tvrzení znalce jméno FO, že vaznicová krovová konstrukce bytové jednotky je napojena na vaznicovou konstrukci haly, neboť dle revizního posudku jsou obě konstrukce navzájem nezávislé. V něm se dále uvádí, že oba objekty jsou funkčně propojeny dveřmi a vstupem z haly na půdu nad obytnou částí (proti projektové dokumentaci). Zazdění těchto otvorů nepředstavuje velké zásahy do nosných konstrukcí. Přípojky vody a kanalizace jsou společné, což není neobvyklé a stav je řešitelný zřízením věcných břemen. Z uvedených zjištění pak vyplývá závěr revizního posudku, že obytná jednotka je oddělitelná od původní stavby haly, aniž by se halová část znehodnotila. S ohledem na to soud I. stupně vycházel z toho, že stavba bytové jednotky je samostatnou věcí v právním smyslu a jako taková má svůj vlastnický režim. Na její výstavbě se žalovaná oficiálně podílela jako stavebník od rozhodnutí stavebního úřadu ze 16. 7. 2003. Ze samotné žaloby přitom vyplývá, že již v době, kdy otec žalobce získal stavební povolení na přestavbu a přístavbu haly, plánovali účastníci společné soužití. Proto se dohodli s otcem žalobce a začali přistavovat obytný prostor na základě rozhodnutí stavebního úřadu z 8. 7. 2002. Účastníci tedy evidentně stavěli bytovou jednotku s úmyslem mít ji pro sebe. O tom svědčí i následné skutečnosti, čestné prohlášení z 24. 7. 2003 i kolaudace stavby v roce 2004 oběma účastníky, když stavba byla financována z vlastních prostředků obou účastníků. Je přitom evidentní, že jejich úmysl se týkal pouze rozestavěné obytné části jako samostatné věci, stavby haly se čestné prohlášení netýkalo (katastrální úřad nesprávně zapsal podílové spoluvlastnictví účastníků k hale i k bytové jednotce). Podle závěru okresního soudu tedy žalovaná nabyla podílové spoluvlastnictví k bytové jednotce originárně zhotovením věci. Pokud by tomu tak nebylo, nepochybně ho nabyla vydržením dle § 134 odst. 1 o. z. Pokud se proto žalobce domáhal určení vlastnictví druhé ideální 1/2, nebylo možné žalobě vyhovět.

4. Proti tomuto rozsudku podal včas odvolání žalobce, který namítl, že soud I. stupně postupoval v rozporu se závěry odvolacího soudu a také nesprávně vyhodnotil provedené důkazy. Pokud na základě 2 znaleckých posudků dovodil, že přístavba obytné jednotky je samostatnou věcí, závěry posudků nejsou zcela jednoznačné. Znalec tituly před jménem jméno FO u jednání uvedl, že k oddělení hlavní stavby a přístavby by mohlo dojít za současného provedení zásadních úprav. Revizní posudek celou záležitost posuzoval pouze ze stavebnětechnického hlediska. Z výpovědi znalce vyplynulo, že nezohledňuje ani přístup na pozemky, ani stávající rozvody a přípojky, stejně tak neřeší další povinnosti ohledně případného povolování přístavby jako samostatné stavby, když dosud je stavba vedena jako provozovna s přístavbou bytové jednotky. Z toho plyne, že podstatou byla výstavba provozovny s bytem, nikoliv stavba provozovny a bytu. Z několika sdělení stavebního úřadu plynou úkony, které jsou nutné k oddělení přístavby, a to stavební rozdělení (zejména projektová dokumentace), funkční rozdělení (přeložení rozvodů energie, vody, topení), vlastnické rozdělení, studna a septik a účel stavby. Jelikož je zde kolize bydlení a provozovny, dle stavebního úřadu nelze odhadnout, zda bude rozdělení stavby fakticky možné. Zcela bez posouzení soudu I. stupně zůstala právní úprava v zákoně o katastru nemovitostí, když bez geodetického zaměření přístavby a jejího zkolaudování nelze přístavbu zapsat, přičemž teprve po zapsání v katastru je možné o ní vést řízení o určení vlastnictví. Soud I. stupně se nezabýval ani tím, zda přístavba mohla vzniknout jako samostatná stavba z pohledu stavebně právního. Z dokazování plyne, že ještě před vydáním rozhodnutí o změně stavebníků ze 16. 7. 2023 se stavba přístavby nacházela v takovém stupni rozestavěnosti, že již byla schopna zápisu do katastru nemovitostí. Pokud někdo stavěl na svém pozemku, vzniklo mu dle tehdy platných předpisů vlastnické právo ke stavbě fakticky, bez nutnosti vkladu do katastru. Pokud stavěl na cizím pozemku na základě smlouvy, byl vlastníkem stavby stavebník, což ale muselo být doloženo a zpravidla zapsáno v katastru nemovitostí. Jelikož vlastníkem původního pozemku byl žalobce, stal se i vlastníkem stavby na něm. V těchto intencích rozhodoval o věci i odvolací soud, když uvedl, že přestavěná zemědělská budova jako celek nemohla mít jiný vlastnický režim než před přestavbou, pokud není jiná dohoda. Vzhledem k tomu je nepochybné, že pro žalobce vzniklo vlastnické právo i k přístavbě. Soud I. stupně nevzal při svém rozhodování v úvahu ani judikaturu Nejvyššího soudu. Ten v rozsudku sp. zn. 20 Cdo 2736/2016 definoval 2 kritéria pro posouzení, zda určitá věc je součástí jiné, a to kritérium vzájemné sounáležitosti a kritérium míry oddělitelnosti. V rozsudku Městského soudu v Praze sp. zn. 51 A 83/2022 se uvádí, že stavba je součástí pozemku, na kterém je zřízena, pokud nejde o výjimky stanovené ze zákona. Dle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1501/2020 je fotovoltaická elektrárna součástí nemovitosti, protože její oddělení by vedlo ke znehodnocení budovy (odvolání pak poukazuje na dalších 8 rozhodnutí Nejvyššího soudu). Dle žalobce tudíž při posuzování, zda určitá věc je součástí nemovitosti, je třeba zohlednit fyzickou integraci, zda je věc pevně spojena s nemovitostí, funkční propojení, zda věc slouží k užívání nemovitosti a je s ní funkčně propojena, dopad oddělení, zda by oddělení věci vedlo ke znehodnocení nemovitosti. Z těchto důvodů žalobce žádal změnu rozsudku tak, aby žalobě bylo vyhověno.

5. Žalovaná ve vyjádření uvedla, že soud I. stupně nemohl věc posoudit jinak, když se s odůvodněním rozsudku ztotožňuje. V řízení bylo prokázáno, že bytová jednotka je samostatnou věcí v právním smyslu. Takto je také fakticky jako samostatná věc užívána víc jak 20 let, z toho přibližně 10 let společně účastníky. Z toho je také zřejmé, že se jako samostatná věc mohla a může užívat. Pokud bylo zjištěno propojení s halou, to na možnosti užívat bytovou jednotku jako samostatnou věc nikterak nemění a vzájemně se tyto prostory neruší. Není tudíž opodstatněná odvolací námitka, že bytová jednotka je součástí haly.

6. Podle § 212 o. s. ř. přezkoumal odvolací soud rozsudek soudu I. stupně a po projednání věci dospěl k závěru, že odvolání není opodstatněné.

7. Ve zrušujícím usnesení krajského soudu z 20. 12. 2022 byly jasně vymezeny skutkové i právní závěry, jimiž je nutno se v dalším průběhu řízení řídit. Základem tohoto bylo zajistit dostatečné skutkové podklady pro posouzení právní otázky, zda přístavba bytové jednotky je či nikoliv samostatnou věcí z hlediska občanskoprávního. A v tomto směru se nelze ztotožnit s odvolací námitkou, že soud I. stupně závazný právní názor krajského soudu nerespektoval.

8. Okresní soud nechal v řízení nakonec vypracovat 2 znalecké posudky, jejichž zadání lze shledat z pohledu výše vymezené podstaty věci samé za správné. Odvolací soud plně souhlasí i s jeho náhledem na kvalitu posudku tituly před jménem jméno FO, na jeho další procesní postup spočívající v zadání revizního znaleckého posudku i jeho náhled na kvalitu, podloženost a přesvědčivost odborných závěrů revizního znalce. Ostatně zjištění plynoucí z těchto posudků cituje odvolání zcela shodně se skutkovými závěry soudu I. stupně (viz bod IV. jeho odůvodnění). Nyní je tak více než jednoznačné, že konstrukce obvodových stěn a střechy haly a bytové jednotky, které k sobě přiléhají, jsou konstrukčně samostatné, což znamená, že „obytná jednotka je oddělitelná od původní stavby haly, aniž by se halová část znehodnotila“. Propojení těchto 2 staveb je pak totiž pouze v podobě 2 otvorů (dveře a průlez do podkroví), které jdou bez vlivu na funkci a užívání obou objektů jednoduchým stavebním způsobem zazdít. Jinak pak již oba objekty mají pouze společnou přípojku vody a kanalizace.

9. Navazující odvolací argumentace žalobce není přiléhavá Soud I. stupně nemohl při rozhodnutí vycházet ze skutečností plynoucích ze zpráv právnická osoba adresa, neboť vyjadřují požadavky na rozdělení stavby dle práva veřejného. Posouzení otázky, zda přístavba bytové jednotky se stala svým vybudováním samostatnou věcí nebo byla a je součástí původní stavby haly, lze posuzovat pouze a jedině dle kritérií plynoucích ze soukromého práva, neboli dle § 118 odst. 1 resp. § 120 odst. 1 obč. zák., jak to rozváděl odvolací soud ve svém usnesení z 20. 12. 2022. Požadavky plynoucí z veřejného práva, ať už na rozdělení stavby dle stavebního zákona nebo na zápis rozdělené stavby dle katastrálního zákona, zde proto nemohou být relevantní. Soud I. stupně proto nikterak nepochybil, pokud se skutečnostmi plynoucími z uvedených důkazů ve svém rozhodnutí nezabýval. K vyřešení uvedené sporné otázky není ani potřeba dalšího dokazování, když skutková zjištění jsou již dostatečná.

10. Odvolací soud nemá žádný důvod jakkoliv měnit své hmotněprávní východisko, vyjádřené v bodech 10. – 12. odůvodnění usnesení z 20. 12. 2022. Významný zůstává zejména rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 3732/2013, v němž jednak Nejvyšší soud shrnul předchozí relevantní judikaturu, k níž se tímto přihlásil, jednak ve skutkově obdobné věci vyslovil pravidla, dle nichž je nutno posuzovat otázku samostatnosti věci – zejména stavební a funkční propojení. Pokud žalobce poukazuje na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 20 Cdo 2786/2016, ten jenom potvrzuje toto právní východisko. I v něm se uvádí, že samostatnost věci se posuzuje dle 2 základních kritérií – vzájemné sounáležitosti a míře oddělitelnosti. Vzájemná sounáležitost se určuje zpravidla dle zvyklostí a zkušeností ve vztahu ke konkrétní věci (zda subjektivně tato věc dle své povahy patří do jiné „neodmyslitelně“). Míra oddělitelnosti je objektivní a zahrnuje „celou škálu způsobů“, jejíž podstatou je, že určitá věc bude zpravidla součástí věci hlavní, pokud jejím oddělením dojde u věci hlavní k újmě (funkční, peněžní, estetické apod.).

11. Jinak v posledně zmíněném rozhodnutí Nejvyšší soud řešil skutkově odlišnou situaci – zda strojní vybavení vodní elektrárny je součástí této elektrárny, přičemž k tomu přijal kladný závěr. Obdobně tak v žalobcem zmiňovaném rozsudku sp. zn. 22 Cdo 1501/2020 dospěl k závěru, že fotovoltaická elektrárna je (v dané konkrétní věci) součástí nemovitosti. To jsou typické případy, kdy může být významné kritérium sounáležitosti. U předmětné nemovitosti ovšem žádný takový prvek shledat nelze. Původní stavba sloužila k podnikání, po přestavbě tento prostor haly nijak nezměnil tento svůj základní a současně jediný účel. Naproti tomu nově přistavěná bytová jednotka má od počátku logicky účel zcela jiný, a sice uspokojování bytové potřeby. Není zde nic, co by tyto 2 stavby v tomto směru spojovalo, ať už dle obecných zvyklostí nebo dle specifické konkrétní situace, že by jedna patřila dle své povahy k druhé.

12. Pokud odvolání uvádí (byť ne v uvedeném kontextu), že přístavba bytové jednotky byla vybudována jako součást provozovny, neboť „podstatou byla výstavba provozovny s bytem a nikoliv stavba provozovny a bytu“, neodpovídá to výsledkům dokazování. Jak soud I. stupně popsal v obou svých rozhodnutích, sled tehdejších událostí je zřejmý. Původně bylo při rekonstrukci haly plánováno jenom provedení přístřešku v místě, kde se nyní nachází bytová jednotka. Následně v průběhu přestavby došlo ke změně, která ale evidentně nesouvisela s provozovnou haly, ale se soužitím účastníků, kteří se rozhodli postavit si v uvedeném místě bydlení pro společné soužití, když v té době byli partneři. Tomu odpovídaly i následné úkony –změna stavebníka, čestné prohlášení ve vztahu ke katastrálnímu úřadu, společný závazek z hypotečního úvěru. Ostatně sám žalobce uvádí v žalobě, že „v té době jsme se žalovanou plánovali společné soužití, a proto jsme se s otcem dohodli a v jižní části původní stodoly jsme začali přistavovat obytný prostor“. Také na základě těchto skutečností nepřichází v úvahu právní konstrukce žalobce vyslovená v odvolání, že „k okamžiku zahájení stavby přístavby“ mu vzniklo vlastnické právo k přístavbě. Úmysl účastníků při této stavbě byl zřejmý, vybudovat bydlení pro sebe, neboli v rovině právní do spoluvlastnictví.

13. To mohlo vzniknout za předpokladu, že přístavba bytové jednotky je samostatnou věcí a nikoliv součástí haly (u níž lze setrvat na tom, že vlastnický režim se nemohl změnit) Soud I. stupně k tomu nyní správně vyhodnotil kritéria pro samostatnou věc ve smyslu shora vyslovených právních závěrů. U míry oddělitelnosti je zásadní stavební a funkční propojení, takže logicky revizní znalecký posudek a následně okresní soud tuto otázku posuzují právě z tohoto hlediska. Oddělením 2 staveb – haly a bytové jednotky – nedochází k žádnému jejich znehodnocení, ať už peněžnímu nebo funkčnímu. Jak vyplývá z revizního znaleckého posudku, ani částečně nemají nosné konstrukce společné. Pokud by jedna z těchto 2 staveb byla odstraněna, druhá může nadále existovat ve stejné podobě a ke stejnému účelu, pouze s drobnými estetickými vadami, které jsou odstranitelné drobnými stavebními pracemi. To platí i o dvou menších otvorech, jimiž jsou v současnosti tyto stavby propojeny. Není zde tak žádná zásadní skutečnost, která by z hlediska definice součástí věci mohla vést k závěru, že oddělením těchto věcí vznikne na jejich hodnotě újma. Společná vodovodní a kanalizační přípojka respektive její vedení přes bytovou jednotku do objektu haly zde nemá žádný podstatnější vliv, protože v případě rozdílných vlastníků je to v rovině hmotněprávní řešitelné zřízením služebnosti.

14. Vzhledem k tomu soud I. stupně nyní správně uzavřel, že bytová jednotka je samostatnou věcí ve smyslu § 118 odst. 1 obč. zák., přičemž tuto věc mají účastníci (na rozdíl od haly) v podílovém spoluvlastnictví). Úvahy soudu I. stupně o vydržení jsou jednak věcně chybné, jednak v rozporu se závazným právním názorem odvolacího soudu, to ovšem na správnost výroku ve věci samé to žádný vliv nemá. S ohledem na výsledek sporu soud I. stupně také správně dovodil, že dle § 142 odst. 1 resp. § 148 odst. 1 o. s. ř. tíží žalobce povinnost hradit úspěšné žalované resp. státu náklady řízení. Odvolací soud tak podle § 219 o. s. ř. potvrdil výroky o zamítnutí žaloby a o povinnosti žalobce nahradit státu náklady řízení.

15. Pokud přistoupil dle § 220 odst. 1 o. s. ř. ke změně výroku o náhradě nákladů řízení mezi účastníky, učinil tak pouze z důvodu aplikace § 150 o. s. ř. Je totiž jednoznačné, že na vzniku tohoto sporu se podílela svým jednáním i žalovaná, když se žalobcem podepsala čestné prohlášení z 24. 7. 2003, jimž bylo zapsáno spoluvlastnické právo účastníků nejenom k tehdy rozestavěné bytové jednotce, ale k celé nemovitosti, aniž by v následném období přispěla svou činností k tomu, aby tento naprosto mylný zápis, který je v rozporu s právním stavem, byl odstraněn. To navíc vedlo k tomu, že i průběh daného sporu byl v právní rovině komplikovaný, i v návaznosti na chybnou právní argumentaci žalované o vydržení. Odvolací soud tak v těchto okolnostech spatřuje výjimečné důvody, pro které je namístě úspěšné žalované nepřiznat polovinu nákladů řízení. Ty jsou soudem I. stupně správně vyčísleny. Proto byl výrok o náhradě nákladů mezi účastníky změněn tak, že žalobce je povinen zaplatit žalované na nákladech řízení před soudem I. stupně částku 36 175 Kč. Lhůta k plnění a místo k plnění plynou z § 160 respektive § 149 odst. 1 o. s. ř.

16. Podle § 142 odst. 1 ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř. byly žalované přiznány náklady odvolacího řízení, v němž byla plně úspěšná. V této fázi řízení, při potvrzení rozsudku okresního soudu ve věci samé, již není důvod pro použití § 150 o. s. ř. Účelné náklady na straně žalované jsou tvořeny náklady právního zastoupení, za 1 úkon právní služby ve výši 3 700 Kč, režijní paušál 450 Kč a náhrada DPH 871,50 Kč. Celkovou částku 5 021,50 Kč je žalobce povinen uhradit rovněž do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet zástupce žalované.

Proti tomuto rozsudku lze podat dovolání ve lhůtě 2 měsíců ode dne jeho doručení k Nejvyššímu soudu ČR v Brně prostřednictvím soudu I. stupně za podmínek dle § 237 o. s. ř.