KSHK 47 Co 87/2024-155

Krajský soud v Hradci Králové rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Martiny Borovcové a soudců JUDr. Romany Novákové a Mgr. Ing. Borise Nypla ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: Anonymizováno ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalované: Anonymizováno IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 ⟪LB:lb_004⟫ o vyklizení nemovitostí ⟪LB:lb_005⟫ k odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Náchodě ze dne 16. října 2023 č. j. 11 C 16/2022-93

I. Rozsudek okresního soudu se potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna nahradit žalobkyni k rukám její advokátky náklady odvolacího řízení ve výši 3 874 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Výrokem I napadeného rozsudku okresní soud uložil žalované vyklidit pozemek parc. č. číslo – ostatní plocha, a pozemek parc. č. st. číslo, vše v k. ú. adresa, obci adresa, zapsané na listu vlastnictví číslo u Katastrálního úřadu kraj, katastrální pracoviště adresa, a vyklizené je odevzdat žalobkyni do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku. Ve výroku II uložil žalované nahradit žalobkyni k rukám její advokátky náklady řízení částka do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

2. Okresní soud zjistil, že žalobkyně je vlastnicí pozemku parc. č. číslo a pozemku parc. č. st. číslo v obci adresa. Žalobkyně pozemky pronajala žalované smlouvou o nájmu pozemku s předkupním právem uzavřenou dne datum na dobu od datum do datum s tím, že nájemkyně bude pozemky užívat výhradně sama. Žalovaná od datum předmět nájmu neužívá. Bez souhlasu pronajímatelky přenechala pozemky k užívání společnosti právnická osoba Předmět nájmu není užíván od právní moci rozsudku Okresního soudu v adresa ze dne datum, č. j. spisová značka, ani touto třetí osobou. Rozsudkem jí byl uložen trest zákazu činnosti. Žalobkyně vypověděla žalované nájemní smlouvu bez výpovědní doby z důvodu, že je pronajatá parcela neudržovaná, zarostlá a zavezená stavebním odpadem, je zamořená kolonií potkanů, kteří ohrožují zdraví občanů i jejich majetek. Nájemní vztah skončil doručením výpovědi, výpověď byla odeslána dne datum. Žalovaná byla vyzvána k vyklizení předmětu nájmu nejpozději do datum. Žalovaná oprávněnost výpovědi zpochybnila a dosud předmět nájmu nevyklidila a nepředala zpět žalobkyni. Okresní soud uzavřel, že výpověď z nájmu je platná a v souladu s § 2228 odst. 1 a 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Vzhledem k tomu, že žalovaná nevyklidila předmět nájmu nejpozději do datum a nepředala jej žalobkyni, je žaloba na vyklizení předmětu nájmu důvodná. Požadavek žalované na kompenzaci staveb umístěných na předmětu nájmu nebyl předmětem řízení. Stavby nebyly předmětem nájemní smlouvy. Z rozhodnutí Stavebního úřadu v adresa vyplynulo, že se jedná o stavby dočasné s dobou trvání do datum. Proto tyto stavby nejsou součástí pozemku (§ 506 odst. 1 o. z.). Okresní soud žalobě vyhověl. O náhradě nákladů řízení rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř.

3. Proti rozsudku se odvolala žalovaná. Namítla, že okresní soud věc nesprávně právně posoudil na základě nepotvrzených domněnek. Smluvní strany v nájemní smlouvě neměly dohodnutou možnost odstoupení od smlouvy. Žalovaná obdržela výpověď z nájmu bez určení termínu vyklizení předmětu nájmu. Výpověď se opírá o argument, že žalovaná porušovala povinnost užívat pronajatou věc ke sjednanému či obvyklému účelu jako řádný hospodář. Poukazovala na skutečnost, že pozemek je neudržovaný, zarostlý a zavezený stavebním odpadem. Dále, že je pozemek zamořený kolonií potkanů, kteří se rozšiřují do obce, což ohrožuje jak zdraví občanů, tak jejich majetek. Tato tvrzení obsažená ve výpovědi z nájmu, nebyla žádným způsobem prokazována a ani proveden žádný důkaz. Žalovaná tato tvrzení sporuje, zejména tvrzení, že pozemky byly neudržované, zarostlé a zejména, že byly zamořeny kolonií potkanů. Výpověď z nájmu včetně projednávané žaloby dále poukazuje, že žalovaná vystavěla nedovolené a neschválené stavby příslušnými úřady. Tato tvrzení jsou nepravdivá, když byly stavby povoleny odborem výstavby a tato rozhodnutí byla provedena jako důkazy. Napadený rozsudek je nepřezkoumatelný, a to z toho důvodu, že se v něm hovoří o odstoupení od smlouvy, nebo o výpovědi z nájmu. Tyto dva pojmy nelze slučovat. Žalovaná navrhla, aby napadený rozsudek byl v celém rozsahu zrušen a rozhodnuto, že žaloba se v celém rozsahu zamítá, případně, aby věc byla vrácena soudu prvého stupně k doplnění dokazování o porušování práv a povinností ze strany nájemce.

4. Žalobkyně s odvoláním žalované nesouhlasila. Měla rozsudek okresního soudu za správný a navrhla jeho potvrzení.

5. Odvolací soud po zjištění, že odvolání bylo podáno oprávněnou osobou, v zákonné lhůtě a že je přípustné (§ 201, contr. § 202, § 204 odst. 1 o. s. ř.), přezkoumal rozsudek okresního soudu, včetně řízení jeho vydání předcházejícího (§ 212, § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř.), při nařízeném jednání (§ 214 odst. 1 o. s. ř.) a dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné.

6. Krajský soud se ztotožnil se zjištěním, že mezi účastnicemi byla dne datum uzavřena platná smlouva o nájmu pozemku s předkupním právem v souladu s § 663 a násl. zák. č. 40/1964 Sb. občanského zákoníku. Nájem byl sjednán na dobu určitou od datum do datum, tedy na 20 let. V čl. I odst. 6 smlouvy bylo ujednáno, že nájemce bude pozemky užívat výhradně sám. V čl. IV bodu 4 se žalovaná zavázala nepronajímat ani část pozemku či oplocení třetím osobám. V případě, že se tak stane, měla žalobkyně právo odstoupit od smlouvy.

7. Dne datum žalobkyně odstoupila od nájemní smlouvy pro neudržování pozemku, který je zarostlý, zavezený různým stavebním odpadem, není užíván s péčí řádného hospodáře, dále z důvodu neoprávněného zastavění pozemku ohradou pro prasátka a skladem dřeva, taktéž z důvodu neumožnění vstupu pronajímatele na pozemek z důvodu kontroly předmětu nájmu a dále z důvodu nelegálního ubytovávání a vykořisťování zahraničních pracovníků.

8. Dne datum žalobkyně vypověděla žalované nájemní smlouvu bez výpovědní doby, neboť bylo zjištěno, že je pronajatá parcela neudržovaná, zarostlá a zavezená stavebním odpadem, je zamořená kolonií potkanů, kteří ohrožují zdraví občanů i jejich majetek, s tím, že nájemní vztah skončil doručením výpovědi, výpověď byla odeslána dne datum. Žalovaná byla vyzvána k vyklizení předmětu nájmu nejpozději do datum.

9. Z rozsudku Okresního soudu v adresa ze dne datum č. j. spisová značka okresní soud zjistil, že předmětné pronajaté pozemky v období nejméně od datum do datum užívala právnická osoba Byla pravomocně odsouzena za týrání většího počtu zvířat trýznivým způsobem s následkem jejich úhynu. Na pozemcích se nacházela uhynulá zvířata v různých stadiích rozkladu v hlubokých vrstvách neodklizených exkrementů dosahujících až 1 m výšky. Z protokolu o kontrole Státní veterinární správy pro Královéhradecký kraj, Krajské veterinární správy provedené dne datum a spisového materiálu na CD okresní soud zjistil, že pronajaté pozemky byly silně zarostlé vysokým porostem, bylo napočítáno 70 ks kadáverů celých těl a části těl prasat různého stáří, 4 kadávery ovcí a 1 kadáver krůty. Zvířata hynula delší dobu, patrně mezi nimi docházelo ke kanibalismu. Bylo shledáno dlouhodobé, trýznivé a těžko představitelné utrpení chovaných prasat, ovcí a krůt.

10. Krajský soud se se skutkovými zjištěními okresního soudu z provedených důkazů shoduje. Přezkoumal, zdali je správné i právní posouzení věci.

11. Podle § 3074 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

12. Ve smlouvě o nájmu pozemku s předkupním právem bylo ujednáno pouze užívání pronajatých pozemků, nikoli i jejich požívání (čl. II bod 2, čl. IV bod 1 smlouvy), nebyl tedy sjednán pacht. Odstoupení a výpověď smlouvy je třeba posuzovat podle zák. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku.

13. Podle § 2228 odst. 1 o. z. užívá-li nájemce věc takovým způsobem, že se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo že hrozí zničení věci, vyzve ho pronajímatel, aby věc užíval řádně, dá mu přiměřenou lhůtu k nápravě a upozorní jej na možné následky neuposlechnutí výzvy. Výzva vyžaduje písemnou formu a musí být nájemci doručena. Podle odst. 2 neuposlechne-li nájemce výzvy podle odstavce 1, má pronajímatel právo nájem vypovědět bez výpovědní doby. Podle odst. 3 hrozí-li však v případě uvedeném v odstavci 1 naléhavě vážné nebezpečí z prodlení, má pronajímatel právo nájem vypovědět bez výpovědní doby, aniž nájemce vyzval k nápravě.

14. Žalobkyně prokázala, že žalovaná přes výslovný zákaz ve smlouvě poskytla prostory třetí osobě (právnická osoba). Dále prokázala trestním rozsudkem a zprávou státní veterinární správy ze dne datum, že pronajaté pozemky byly silně zarostlé vysokým porostem a na pozemcích se nacházela uhynulá zvířata v různých stadiích rozkladu v hlubokých vrstvách neodklizených exkrementů dosahujících až 1 m výšky. Z takového zjištění lze dovodit, že je pravdivé i tvrzení žalobkyně uvedené v odstoupení od smlouvy, že pozemky byly zamořeny kolonií potkanů, které ohrožovaly zdraví a majetek osob.

15. Okresní soud správně dovodil, že porušení nájemní smlouvy žalovanou bylo porušením zvlášť závažným způsobem. Při kontaminaci pozemků kadávery zvířat hrozilo vážné nebezpečí z prodlení, zejména s ohledem na ohrožení zdraví občanů a jejich majetku. I krajský soud shledal oprávněnou výpověď žalobkyně bez poskytnutí výpovědní lhůty a bez předchozí výzvy.

16. Nad to, žalobkyně před doručením výpovědi zaslala žalované odstoupení od smlouvy ze dne datum. I kdyby bylo toto odstoupení neplatné, mohla z něj žalovaná dovodit nesouhlas žalobkyně se způsobem výkonu nájemního práva žalovanou a úmysl nájem ukončit.

17. Krajský soud se nad rámec právního posouzení okresního soudu zabýval i platností tohoto odstoupení od nájemní smlouvy ze dne datum. Ve smlouvě bylo ujednáno právo odstoupení žalobkyně pro případ porušení zákazu žalované pronajímat pozemky třetím osobám. Tento důvod nebyl v odstoupení od smlouvy uveden. Bylo prokázáno, že žalovaná pronajala prostory společnosti právnická osoba.r.o.

18. Podle § 2001 o. z. od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.

19. Podle nálezu Ústavního soudu ČR sp. zn. IV. ÚS 182/01 bylo-li možné od smlouvy odstoupit, pak uvedení důvodu odstoupení je nepodstatné a není nezbytnou náležitostí takového jednostranného úkonu.

20. Z výše uvedeného krajský soud dovozuje, že nájemní smlouva zanikla již doručením odstoupením od smlouvy ze dne datum pro smluvní porušení povinnosti nepronajmout pozemky třetí osobě. Odstoupení bylo žalované doručeno, jak vyplynulo z jejího dopisu ze dne datum.

21. Podle § 2002 odst. 1 o. z. poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.

22. Krajský soud shledal odstoupení platným i z důvodů v něm uvedených, a to z důvodu neúdržby pozemku a ponechání uhynulých zvířat na pozemku.

23. Zbývalo posoudit, je-li odstoupení platné i s ohledem na časový odstup porušení povinností žalované zjištěných z trestního rozsudku (porušování v období od datum do datum) a z protokolu státní veterinární správy (porušení ke dni datum), když odstoupeno od smlouvy bylo až datum.

24. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 ICdo 81/2019 případné nedodržení lhůty „bez zbytečného odkladu“ pro odstoupení z důvodu podstatného porušení smluvní povinnosti (§ 345 odst. 1 obch. zák.) a absence určení dodatečné přiměřené lhůty k plnění pro odstoupení z důvodu nepodstatného porušení smluvní povinnosti, má za následek jen to, že prodlení lze hodnotit (jen) jako nepodstatné porušení smluvní povinnosti a že účinky odstoupení od smlouvy nastávají teprve po marném uplynutí přiměřené dodatečné lhůty, jež měla být poskytnuta k plnění povinnosti.

25. Závěr okresního soudu, že nejpozději ke dni datum vzniklo žalobkyni právo na vyklizení pozemků žalovanou je správný. Proto odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně včetně výroku o náhradě nákladů řízení jako správný potvrdil (§ 219 o. s. ř.).

26. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle ustanovení § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. Ve věci úspěšná žalobkyně má právo na náhradu nákladů řízení. Žalobkyně má právo na náhradu odměny advokátky ve výši částka a na náhradu hotových výdajů částka za účast u jednání odvolacího soudu (§ 9 odst. 3 písm. e/, § 7 bod 5, § 11 odst. 1 písm. g/ a § 13 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb.). Žalobkyně žádala nahradit jízdné k jednání odvolacího soudu z adresa a zpět (celkem hodnota km) vozem značka auta, reg. zn. SPZ, s průměrnou spotřebou 7,3 l motorové nafty na 100 km. Podle § 1 písm. b) a § 4 písm. c) vyhl. č. 398/2023 Sb. má žalobkyně právo na náhradu jízdného k jednání soudu ve výši částka. Podle § 14 odst. 1 písm. a) vyhl. č. 177/1996 Sb. náleží žalobkyni náhrada za promeškaný čas advokátky v rozsahu 4 půlhodin ve výši částka. Soud uložil žalované nahradit žalobkyni k rukám její zástupkyně náklady odvolacího řízení v celkové výši částka do tří dnů od právní moci rozsudku (§ 149 odst. 1 a § 160 odst. 1 o. s. ř.).

Proti tomuto rozhodnutí není přípustné odvolání. Proti tomuto rozhodnutí je přípustné dovolání, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Účastník může podat dovolání do dvou měsíců od doručení rozhodnutí odvolacího soudu u soudu, který rozhodoval v prvním stupni.