KSHKPA 27 CO 196/2022-322

Krajský soud v Hradci Králové – pobočka v Pardubicích rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jaroslava Chmelíka, Ph.D. a soudců Mgr. Pavla Hradeckého a JUDr. Martina Tomka ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: osobní údaje žalobkyně ⟪LB:lb_002⟫ sídlem adresa ⟪LB:lb_003⟫ zastoupená advokátem titul jméno příjmení, titul. ⟪LB:lb_004⟫ sídlem adresa ⟪LB:lb_005⟫ proti žalovaným: 1. jméno příjmení, narozená dne datum ⟪LB:lb_006⟫ bytem adresa ⟪LB:lb_007⟫ 2. jméno příjmení, narozená dne datum ⟪LB:lb_008⟫ bytem adresa ⟪LB:lb_009⟫ 3. jméno příjmení, narozená dne datum ⟪LB:lb_010⟫ bytem adresa ⟪LB:lb_011⟫ 4. jméno příjmení, narozená dne datum ⟪LB:lb_012⟫ bytem adresa ⟪LB:lb_013⟫ všechny zastoupeny advokátem titul jméno příjmení, ⟪LB:lb_014⟫ sídlem adresa ⟪LB:lb_015⟫ o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu, ⟪LB:lb_016⟫ k odvolání žalovaných 1/ - 4/ proti rozsudku Okresního soudu v Pardubicích ze dne 21. 4. 2022, ⟪LB:lb_017⟫ č. j. 24 C 156/2020-275,

I. Rozsudek okresního soudu se ve výroku I. mění tak, že se žaloba o určení, že výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor datovaná dnem 30. 6. 2020 a doručená žalobkyni dne 2. 7. 2020, jíž žalované 1/ - 4/ vypovídají nájem prostor sloužících k podnikání o výměře 181 m² umístěných v 1. patře vpravo ve dvorním traktu domu na adrese adresa číslo pro k.ú. a územní celek u stát. instituce, stát. instituce, je neoprávněná, zamítá.

II. Žalobkyně je povinna nahradit žalovaným 1/ - 4/ k rukám jejich zástupce náklady řízení před okresním soudem ve výši 190 060,13 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

III. Žalobkyně je povinna nahradit žalovaným 1/ - 4/ k rukám jejich zástupce náklady řízení před odvolacím soudem ve výši 24 685,90 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Okresní soud shora označeným rozsudkem určil, že výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor datovaná dnem 30. 6. 2020 a doručená žalobkyni dne 2. 7. 2020, jíž žalované 1/ - 4/ vypovídají nájem prostor sloužících k podnikání o výměře 181 m² umístěných v 1. patře vpravo ve dvorním traktu domu na adrese adresa číslo pro anonymizováno a územní celek u stát. instituce, stát. instituce, je neoprávněná (výrok I.) a uložil žalovaným 1/ - 4/ povinnost nahradit společně a nerozdílně žalobkyni k rukám zástupce žalobkyně náklady řízení ve výši 62 555,90 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.).

2. Okresní soud rozhodoval o žalobě, kterou se žalobkyně žalobou podanou dne 1. 9. 2020 domáhala určení, že výpověď žalovaných pronajímatelek ze dne 30. 6. 2020 z nájmu prostor sloužících k podnikání ve dvorním traktu domu na adrese tř. ulice a číslo v obec je neoprávněná. Tvrdila, že s žalovanými, resp. právním předchůdcem žalovaných 2/ a 3/, uzavřela dne 1. 10. 2005 nájemní smlouvu na dobu určitou do 31. 12. 2035. Žalované ve výpovědi z nájmu odkazovaly na výzvy k odstranění nedostatků ze dne 18. 10. 2019 a 6. 1. 2020, nicméně žalobkyně takové výzvy neobdržela. Pokud jde o výtky žalovaných, tak k ucpání odpadu ve vnitrobloku došlo pouze jednou a závada byla s nízkými náklady odstraněna. Únik vody je běžnou provozní záležitostí a k žádné škodě při něm nedošlo. Podnájemce žalobkyně umístil do místnosti v 1. patře domu, která nebyla pronajata, své věci jen na krátký čas v květnu 2019 a k výzvě žalobkyně tento prostor vyklidil. Na zadním schodišti a podestě v 1. patře domu, které slouží jako přístupové a manipulační prostory, měli umístěny věci i jiní nájemci. Podlaha na podestě, která byla znečištěna provozem fastfoodového občerstvení, byla ve špatném původním stavu a její opravou došlo ke zhodnocení prostor. I kdyby žalobkyně připustila vznik škody, která byla uvedena ve znaleckém posudku, který si žalované nechaly zpracovat, tak se nejednalo o závažné, hrubé či opakované porušení povinností nájemce. Žalobkyně poukázala na skutečnost, že provedla nákladnou rekonstrukci pronajatých prostor v hodnotě několika milionů korun českých a že pronajaté prostory dala od března 2018 se souhlasem pronajímatelů do podnájmu právnická osoba právní forma. Žalobkyně opakovaně upozorňovala v rámci své prevenční povinnosti na závadný stav domu, nicméně žalované neprováděly nezbytné opravy. Výpovědní důvody žalovaných jsou neurčité.

3. Žalované navrhly žalobu zamítnout. Potvrdily, že v průběhu nájemního vztahu s žalobkyní řešily opakované porušování povinností nájemce, které zahrnovalo vyplavení prostor v přízemí, ucpání kanalizace, obtěžování pachy z fastfoodového občerstvení a nevhodné skladování olejů na schodišti a podestě v 1. patře. Opakovaně vyzývaly žalobkyni k nápravě, a to dopisem ze dne 18. 10. 2019, který byl doručen do sféry žalobkyně, a dále výpovědí z nájmu ze dne 23. 12. 2019, která byla dopisem ze dne 6. 2. 2020 vzata zpět s upozorněním, že se jedná o výzvu k nápravě. Ke zjištění výše škody způsobené žalobkyní nechaly žalované zpracovat znalecký posudek, se kterým žalobkyni seznámily. Výše škody není podle jejich názoru zanedbatelná. Žalobkyně přes opakované výzvy nezjednala nápravu, a proto je výpověď z nájmu nebytových prostor pro hrubé porušení povinností nájemce oprávněná.

4. Okresní soud poté, co zjistil, že mezi účastnicemi je nesporná mj. i skutečnost, že zadní přístupové schodiště nebylo předmětem pronájmu žalobkyni a že ještě dne 14. 1. 2021 byla na stropě 1. nadzemního podlaží domu olejová skvrna, byť minimálního rozsahu, provedl dokazování listinnými důkazy (zejména smlouvou o nájmu nebytových prostor ze dne 1. 10. 2005, dopisem žalované 4/ ze dne 18. 10. 2019 a výpověďmi z pronájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 23. 12. 2019 a 30. 6. 2020), znaleckým posudkem znalce titul jméno příjmení ze dne 9. 4. 2020, výpověďmi účastnic a výslechy svědků, a to jednatele podnájemce a dalších nájemců nebytových prostor v předmětném domě.

5. Okresní soud měl po provedeném dokazování prokázáno, že žalované, resp. jejich právní předchůdce, a žalobkyně uzavřely dne 1. 10. 2005 nájemní smlouvu na dobu určitou do 31. 12. 2035. Předmětem nájmu byly prostory o výměře 181 m² v 1. patře domu vpravo na adrese adresa. Nájemné bylo sjednáno ve výši 60 000 Kč ročně. Žalobkyně se souhlasem pronajímatelek provedla celkovou rekonstrukci pronajatých prostor. Smluvní strany si ve smlouvě sjednaly možnost výpovědi nájmu podle § 9 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Žalobkyně nejdříve provozovala v pronajatých prostorech cukrárnu. V letech 2008 – 2015 si navíc pronajímala i místnost v 1. patře vlevo, kam přesunula své věci ze zadního schodiště. Žalobkyně, jak bylo prokázáno korespondencí účastnic, upozorňovala žalované na závady na domě (zatékání v důsledku vadné střechy, zatečení vody do prostor pronajatých paní příjmení). Žalované na to reagovaly a v roce 2019 provedly celkovou rekonstrukci střechy. Se souhlasem pronajímatelek přenechala žalobkyně pronajatý prostor v roce 2018 do podnájmu právnická osoba právní forma, která provozovala fastfoodové občerstvení. Podnájemce skladoval použité oleje ze svého provozu na podestě v 1. patře, kde v roce 2019 olej vytekl a prosákl na strop ateliéru nájemce jméno příjmení, což nájemce svou svědeckou výpovědí potvrdil. K výzvě tohoto nájemce přemístil podnájemce barely s olejem na zadní schodiště, kde v letech 2018 – 2020 bylo skladováno větší množství krabic z provozovny paní příjmení umístěné v přízemí objektu. Do této provozovny v době podnájmu předmětných nebytových prostor 2x – 3x zatekla voda, když v jednom případě se jednalo o prasklý bojler. Paní příjmení žádnou náhradu škody nežádala. V červenci 2019 došlo k ucpání kanalizace, která byla vyčištěna za 5 300 Kč poté, co žalovaná emailem ze dne 2. 7. 2019 informovala jednatelku žalobkyně o vzniku tohoto problému. Vinu za ucpání kanalizace potvrdil i výslech jednatele společnosti právnická osoba, pana jméno příjmení, který rovněž připustil, že podnájemce skladoval použité oleje na zadním přístupovém schodišti a podestě v 1. patře a že asi v červenci 2019 došlo k nehodě – úniku oleje z barelu umístěného na podestě v 1. patře. Škoda, která vznikla únikem oleje z barelu, měla být odstraněna v září 2021. Umístění barelů s olejem z provozu právnická osoba právní forma v roce 2019 na zadním schodišti připustila i jednatelka žalobkyně v rámci své výpovědi, kdy však zároveň poukázala na špatnou komunikaci se žalovanou 4/, která přes upozornění ze strany žalobkyně až s velkým časovým odstupem řešila špatný stavebně technický stav objektu. Žalovaná 4/ naopak v průběhu své účastnické výpovědi uvedla, že žalobkyni vycházela vstříc, a to mj. i tím, že nežádala vyklizení pronajaté místnosti v 1. patře. Potvrdila rovněž, že skladování věcí na podestě nikomu nevadilo a že problémy začaly až s příchodem právnická osoba právní forma, kdy došlo k ucpání kanalizace, zatečení vody do prostor paní příjmení a na dvoře byl cítit přepálený tuk, což mělo negativní dopad na shánění nových nájemců.

6. Žalované z výše uvedených důvodů zaslaly na adresu sídla žalobkyně doporučený dopis ze dne 18. 10. 2019 s výzvou k nápravě hrubého porušování povinností, které představovalo zejména ucpání kanalizace, opakované vytopení nebytových prostor a užívání prostor, které nejsou předmětem nájmu a ve kterých došlo k znečištění a poškození dlažby. Dopis se sice žalovaným po skončení úložní doby vrátil zpět, nicméně okresní soud měl za prokázané, že se dostal do dispoziční sféry žalobkyně, ačkoliv se s ním fakticky neseznámila, protože na prvním místě byla jako adresát uvedena jednatelka žalobkyně a dopis se po skončení úložní doby vrátil jako nedoručený zpět. Další výzva k odstranění nedostatků byla zahrnuta ve výpovědi z pronájmu ze dne 23. 12. 2019, která byla žalobkyni doručena dne 6. 1. 2020 a která byla dopisem ze dne 6. 2. 2020 vzata zpět s tím, že výpověď má být považována za výzvu k odstranění porušení povinností nájemce.

7. Další výpověď z pronájmu prostor sloužících k podnikání byla žalobkyni doručena dne 2. 7. 2020 s odůvodněním, že nájemce opakovaně porušoval své povinnosti, uchovával tuky v nevhodných nádobách, jejich únikem poškodil část budovy a škoda byla znaleckým posudkem vyčíslena na částku 23 472 Kč Okresní soud poukázal na celou řadu nepřesností ve výpovědi, počínaje chybně uvedeným datem uzavření nájemní smlouvy (1. 10. 2015 místo 1. 10. 2005) a konče chybným poučením dle § 2286 občanského zákoníku, které se uplatní u výpovědi z nájmu bytu. Tyto nepřesnosti však neplatnost výpovědi nezpůsobily, neboť nebylo pochybnosti o tom, že nájemní smlouvou je míněna smlouva ze dne 1. 10. 2005 a že sankce neplatnosti se při chybně uvedeném poučení ve výpovědi neuplatní.

8. Okresní soud s ohledem na ustanovení § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku na posouzení věci aplikoval občanský zákoník, neboť odkaz týkající se výpovědních důvodů v nájemní smlouvě nepředstavoval zahrnutí konkrétních výpovědních důvodů z § 9 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. do nájemní smlouvy, nýbrž odkaz na zákonná ustanovení umožňující výpověď z nájmu nebytových prostor.

9. Podle přesvědčení soudu prvního stupně žalované dostatečně skutkově vymezily výpovědní důvody v souladu s judikaturou Nejvyššího soudu ČR (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 649/2018), která za určitý výpovědní důvod považuje i odkaz na listinu, která konkrétní důvody obsahuje. Za tuto listinu okresní soud považoval dopis žalovaných ze dne 18. 10. 2019, na který byl ve výpovědi učiněn odkaz a který se, jak je zřejmé z výše uvedeného odůvodnění, dostal do dispozice žalobkyně. Ve výpovědi doručené žalobkyni dne 2. 7. 2020 byl navíc učiněn odkaz na listinu ze dne 6. 1. 2020. Přestože listina z tohoto data neexistuje a odkaz na ni je s ohledem na odkaz na listinu ze dne 18. 10. 2019 nadbytečný, tak žalobkyni muselo být zřejmé, že žalované touto listinou mínily odvolanou výpověď ze dne 23. 12. 2019, která byla žalobkyni doručena právě dne 6. 1. 2020.

10. Okresní soud prokázaná porušení povinností podnájemcem, která lze přičítat žalobkyni (srov. § 2216 občanského zákoníku), i s přihlédnutím k časovému odstupu od porušení povinností a podání výpovědi (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2751/2004) považoval ve svém souhrnu za porušení povinností nájemce, která nedosahují takové intenzity, aby se jednalo o hrubé porušení povinností nájemce dle § 2309 písm. b) občanského zákoníku, navíc v objektu, který je ve značně zanedbaném stavu. Podnájemce, právnická osoba právní forma, sice uchovávala na podestě v 1. patře, která nebyla předmětem nájmu, oleje a únikem oleje způsobila škodu ve výši 23 472 Kč, nicméně následně barely s olejem z podesty odklidila a škodu již aktuálně odstranila. Rovněž k ucpání kanalizace v červenci 2019 se přihlásila a náklady na vyčištění uhradila. Tvrzení žalovaných o poškození dlažby na dvoře nebylo prokázáno. Dlažba před vchodem nesla v době prohlídky znalce titul příjmení dne 18. 2. 2020 známky zmaštění, nicméně podnájemce ji opakovaně čistil. Podnájemce ve 2 – 3 případech vytopil další nájemkyni, paní příjmení, nicméně účastnice se neshodly (kromě jednoho vytopení z důvodu prasklého bojleru) na důvodech zatékání a paní příjmení náhradu ani slevu na nájemném nežádala. Podnájemce přemístil v červenci 2019 barely s olejem z podesty v 1. patře na zadní schodiště, které rovněž nebylo předmětem nájmu, nicméně se jednalo o zásobovací a manipulační plochu, kde byly ve velkém množství uskladněny plné krabice paní příjmení a v minulosti i věci jiných nájemců. Nakonec žalované si již v době, kdy daly souhlas k provozování fastfoodového občerstvení, musely být vědomy, že v pronajatých prostor není kde krátkodobě skladovat použité oleje.

11. Okresní soud proto žalobě z výše uvedených důvodů vyhověl, určil, že výpověď žalovaných ze dne 30. 6. 2020 z prostor sloužících k podnikání je neoprávněná a žalovaným podle § 142 odst. 1 občanského soudního řádu (dále „o.s.ř.“) uložil povinnost nahradit žalobkyni k rukám jejího zástupce náklady řízení ve výši 62 555,90 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

12. Žalované podaly včas odvolání proti oběma výrokům rozsudku a navrhly, aby odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně a žalobu zamítl. Žalobkyně skrze podnájemce přes opakovaná upozornění žalovaných užívala nemovitosti nad rozsah předmětu nájmu a hrubě porušovala pořádek v domě. Jednotlivá porušení povinností nájemce, zejména poškození částí nemovitostí, dosáhla intenzity hrubého porušení povinnosti nájemce. Žalobkyně v letech 2018 – 2019 opakovaně vytopila prostory užívané paní příjmení a pouze v jednom případě žalovaným sdělila informaci o existenci škodní události. Minimálně v jednom případě se k zavinění vzniku škody přihlásil podnájemce. V červenci 2019 podnájemce způsobil ucpání kanalizace domu, což objevily žalované, které zajistily vyčištění kanalizace. Podnájemce žalobkyně porušoval povinnosti řádného odvozu odpadů, které skadoval v nevhodných nádobách a na místech, která k tomu nebyla určená, čímž způsobil znečištění schodiště, nástupní plochy na schodišti i zámkové dlažby před vchodem na zadní schodiště. Přestože si žalobkyně musela být vědoma nutnosti odstranění následků škodní události, tak k nim přistoupila až po podání výpovědi z nájmu nebytových prostor v září 2021. Žalobkyně i podnájemce, a to i v době podání výpovědi, užívali prostory, které nebyly předmětem nájmu. Ostatní nájemci žalovaných, pokud užívali společné prostory, takto bylo vždy se souhlasem žalovaných. Žalované rovněž spatřují rozdíl mezi dočasným umístěním krabic s kostýmy ve společných prostorech na jedné straně a barelů se značně zapáchajícími odpady z kuchyně na druhé straně. Byla to nakonec sama žalobkyně, která se v nájemní smlouvě zavázala zajistit odvoz odpadu mimo pevný domácí odpad. V době užívání prostor samotnou žalobkyní s tím neměla problém. Žalované namítaly, že okresní soud nesprávně zhodnotil intenzitu porušování povinností nájemce, ačkoliv potvrdil, že k porušení povinností došlo. Zároveň vyslovily přesvědčení, že součástí uzavřené nájemní smlouvy byl i odkaz na ustanovení § 9 odst. 2 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Ani ustanovení § 2309 odst. 2 občanského zákoníku výslovně nestanoví, zda musí dojít k hrubému porušení povinností jedním skutkem dané intenzity, anebo souborem méně závažných skutků, které v souhrnu dosahují dané intenzity. Žalované mají za to, že chování žalobkyně minimálně ve svém souhrnu dosáhlo intenzity hrubého porušení povinností nájemce. Podle § 2309 odst. 2 občanského zákoníku je hrubým porušením povinností nájemce prodlení s placením nájemného po dobu delší než jeden měsíc. Analogicky k rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1632/2009 by za hrubé porušení povinností nájemce měl být považován vznik škody odpovídající dlužnému nájemnému za 1 měsíc. V projednávané věci škoda vzniklá porušením povinnosti žalobkyně dosáhla výše nájemného za cca 5 měsíců. Žalované dále nesouhlasily s ničím nepodloženými závěry okresního soudu o tom, že došlo k vyčištění schodiště a dlažby před zadním vchodem a že při udělování souhlasu s podnájmem byly ze strany nájemkyně upozorněny na charakter provozu. Žalobkyně původně informovala žalované o podnájmu s kooperací žalobkyně a podnájemce. Žalované nakonec nesouhlasily ani s výší žalobkyni přiznané náhrady nákladů řízení za čas strávený cestou autem na jednání soudu a zpět, protože délka jedné cesty činí pouze 28 minut.

13. Žalobkyně poté, co se ztotožnila se závěry soudu prvního stupně, navrhla rozsudek okresního soudu potvrdit. Ucpání kanalizace v červenci 2019 představovalo jednorázovou provozní závadu a po jejím odstranění je kanalizace funkční. V domě se vyskytovaly opakované problémy se zatékající srážkovou vodou již od roku 2017 a po opravě střechy k žádnému zatékání vody od konce roku 2019 nedocházelo. Paní příjmení, která byla zatečením vody postižena, nežádala žádnou náhradu ani snížení nájemného. Zadní přístupové schodiště a tzv. podesta v prvním patře slouží jako přístupové, manipulační a zásobovací prostory k užívání předmětu nájmu. Žalobkyně je bez výhrad ze strany žalovaných užívala již od roku 2005. Škoda na podestě v 1. patře byla minimální a byla způsobena běžným provozem, nikoliv úmyslně. Podnájemce odstranil barely s olejem z podesty a škodu odstranil, přičemž prostor podesty byl provedenou opravou výrazně zhodnocen. Žalobkyně má za to, že naopak žalované v posledních cca 10 letech zcela rezignovaly na údržbu domu. Žalované byly ze strany žalobkyně upozorněny na charakter provozu podnájemce, o kterém svědčí i samotná právnická osoba, a věděly, že se v rekonstruovaných pronajatých prostorech nachází velká přípravna a kuchyň. Nelze ani automaticky srovnávat výši vzniklé škody s nájemným, které bylo sjednáno v roce 2005 a neodpovídá již obvyklému nájemnému. Žalobkyně je přesvědčena, že vytýkaná jednání nedosahují takové intenzity, aby se jednalo o hrubé porušení povinností nájemce podle § 2309 písm. b) občanského zákoníku. Připomněla nakonec, že nájem bez problémů trvá již 15 let a že v letech 2005 – 2006 byly pronajaté prostory žalobkyní kompletně zrekonstruovány nákladem ve výši přes 5 milionů Kč. Žalobkyně aktuálně převzala předmětné prostory od podnájemce a chystá opětovné obnovení provozu své kavárny a cukrárny.

14. Odvolací soud po zjištění, že odvolání bylo podáno včas (§ 204 o.s.ř.), osobou k němu oprávněnou (§ 201 o.s.ř.), je přípustné (§ 202 o.s.ř.) a obsahuje náležitosti dle § 205 odst. 1 o.s.ř., rozsudek okresního soudu přezkoumal, když přihlížel i k důvodům v odvolání výslovně neuplatněným (§ 212 a § 212a o.s.ř.).

15. Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění učiněných soudem prvního stupně, která jsou podrobně popsána v odůvodnění napadeného rozhodnutí včetně důkazních prostředků, o něž se opírají; odvolací soud proto na ně pro stručnost odkazuje. Soud prvního stupně též srozumitelným způsobem uvedl, jakými úvahami se při hodnocení důkazů řídil. Krajský soud rovněž souhlasí se závěrem okresního soudu o nadbytečnosti dalších navržených důkazů (emailová komunikace z ledna a února 2020, fotodokumentace pronajatých prostor po rekonstrukci a po opravě podesty v 1. patře, výkresy půdorysů a stavební povolení ze dne 17. 1. 2006), neboť skutkové závěry vyplývající z provedených důkazů jsou dostačující pro právní posouzení projednávané věci.

16. Krajský soud rovněž souhlasí se správnými právními závěry soudu prvního stupně o aplikaci občanského zákoníku na projednávanou věc (srov. § 3074 odst. 1 občanského zákoníku) s tím, že pasáž nájemní smlouvy týkající se výpovědních důvodů je pouze odkazem na zákonná ustanovení umožňující výpověď z nájmu. Nejedná se proto o zahrnutí jednotlivých výpovědních důvodů z § 9 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, do nájemní smlouvy.

17. Okresní soud přes nedostatky ve výpovědi z nájmu, na které v odůvodnění napadeného rozsudku upozornil, správně posoudil výpověď ze dne 30. 6. 2020 jako platnou. V souladu s judikaturou Nejvyššího soudu uvedenou v odůvodnění rozsudku okresního soudu (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 649/2018) vyslovil správný závěr, že jednotlivé výpovědní důvody ve výpovědi z nájmu ze dne 30. 6. 2020 byly vymezeny určitě, i když se tak částečně stalo odkazem na dopisy žalovaných ze dne 18. 10. 2019 a 23. 12. 2019 (ve výpovědi z nájmu ze dne 30. 6. 2020 nesprávně označen jako dopis ze dne 6. 1. 2020, což je datum, kdy byl ve skutečnosti žalobkyni doručen) obsahující konkrétní výpovědní důvody (srov. např. okresním soudem citovaný rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1811/2018).

18. Krajský soud se však již neztotožnil s hodnocením prokázaných porušení povinností ze strany podnájemce, která lze přičítat žalobkyni (srov. § 2216 občanského zákoníku).

19. Podle § 2309 písm. b) občanského zákoníku jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby, jestliže nájemce porušuje hrubě své povinnosti vůči pronajímateli. Nájemce je podle § 2213 občanského zákoníku povinen užívat pronajatý prostor s péčí řádného hospodáře. Posouzení toho, zda se jedná o hrubé porušení povinností nájemce, předpokládá individuální posouzení konkrétní situace. Obvykle platí, že při porušení více povinností nebo opakovaném porušení povinnosti roste intenzita. Naplnění hrubého porušení povinnosti ze strany nájemce nevyžaduje ani předchozí výzvu ze strany pronajímatele (srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1075/2003). Zvláštnost nájmu prostor sloužících podnikání se vyznačuje tím, že výpověď lze dát i v případě mírnějších porušení povinností (srov. komentář C.H.Beck k ustanovení § 2309, 1. vydání, rok 2014). K hlediskům pro posouzení intenzity porušení nájemcových povinností patří zjištění, zda a případně v jaké výši způsobil nájemce svým jednáním pronajímateli škodu, zda způsobil újmu na právech či oprávněných zájmech jiných subjektů, jaká byla motivace jeho jednání, jak si dosud plnil své povinnosti a jaká doba uplynula od porušení povinností do výpovědi z nájmu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2751/2004, jehož závěry o charakteru hrubého porušení povinností nájemce lze použít i pro účely posouzení výpovědi z nájmu nebytových prostor za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku). Smluvní strany si mohou upravit i vlastní výpovědní důvody a ujednat si délku a běh výpovědní doby (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 2799/2009 a sp. zn. 26 Cdo 1632/2009, jejichž závěry se uplatní i při aplikaci zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku). Za hrubé porušení povinnosti lze obvykle považovat užívání pronajatých prostor v rozporu se smlouvou nebo porušování klidu či pořádku přes upozornění pronajímatele.

20. Obě tyto posledně zmíněné situace nastaly i v projednávané věci, neboť podnájemce, za jehož jednání odpovídá žalobkyně (§ 2216 občanského zákoníku), se dopustil hrubého porušení povinností nájemce, které spočívalo zejména v ucpání kanalizačního potrubí, skladování barelů s použitým olejem z provozu podnájemce v místech, která nebyla předmětem nájmu, a způsobení škody na majetku pronajímatelek únikem oleje v červenci 2019, která byla znaleckým posudkem znalce titul jméno příjmení, titul vyčíslena částkou 23 472 Kč a která nebyla nahrazena ještě ani v průběhu řízení před okresním soudem, jak vyplynulo i z výslechu jednatele společnosti právnická osoba jméno příjmení při jednání okresního soudu dne 28. 7. 2021. Jednatel podnájemce rovněž připustil, že přes výzvy paní příjmení k odklizení podnájemce skladoval plastové sudy na schodišti a podestě v 1. patře a že některý sud mohl být prasklý tak, že z něj unikl olej. Stopy po oleji se na zadním schodišti objevily několikrát, podnájemce je vždy čistil. Škoda na podestě byla pravděpodobně způsobena vlivem provozu podnájemce.

21. Krajský soud je přesvědčen, že porušování povinností ze strany podnájemce, které lze přičítat žalobkyni, představují hrubé porušení povinností ve smyslu ustanovení § 2309 písm. b) občanského zákoníku, zejména v situaci, kdy žalobkyně byla dopisy žalovaných ze dne 18. 10. 2019 a 23. 12. 2019 vyzývána k ukončení jednání v rozporu s uzavřenou smlouvou. Pokud se žalobkyně bránila tím, že schodiště a nepronajaté prostory v 1. patře budovy dlouhodobě užívala, aniž by žalované proti tomu vznášely výhrady, tak lze odkázat mj. i na shora uvedený dopis ze dne 18. 10. 2019, ve kterém žalované žádaly o ukončení užívání prostor, které nejsou předmětem nájmu. Přesto byly použité oleje skladovány na nástupním rameni schodiště ještě dne 18. 2. 2020, kdy znalec titul příjmení, titul prováděl na místě samém místní šetření (srov. učiněná zjištění na str. 4 znaleckého posudku titul příjmení, titul, který se nachází na č.l. 55 – 62 spisu). Nakonec lze připomenout, že žalobkyně se již ve smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne 1. 10. 2005 v článku IX. odst. 6. mj. zavázala zajistit v souladu se zákonem o odpadech odvoz odpadu mimo pevného domácího odpadu a nezávadnost odpadních vod.

22. Ze shora uvedených důvodů krajský soud uzavřel, že žalobkyně hrubě porušila své povinnosti vůči žalovaným jako pronajímatelkám, a proto změnil napadený rozsudek okresního soudu dle § 220 odst. 1 písm. b) o.s.ř. tak, že žalobu o určení, že výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor datovaná dnem 30. 6. 2020 je neoprávněná, zamítl.

23. S ohledem na provedenou změnu v rozsudku soudu prvního stupně odvolací soud znovu rozhodl o nákladech řízení před okresním soudem (§ 224 odst. 2 o.s.ř.). Žalované měly ve věci plný úspěch, náleží jim proto podle § 142 odst. 1 o.s.ř. náhrada nákladů řízení v plné výši. V souzené věci představuje náklady řízení před okresním soudem na straně žalovaných odměna za 17,5 úkonů právní služby spočívající v převzetí a přípravě zastoupení, 7 vyjádřeních ve věci samé a účasti na 6 jednáních soudu, z nichž 3 (jednání soudu dne 31. 3. 2021, 28. 7. 2021, 23. 3. 2022) přesáhla dvě hodiny a náleží tak za ně odměna ve dvojnásobné výši, a naopak při jednání soudu dne 21. 4. 2022 došlo pouze k vyhlášení rozsudku a náleží za něj odměna ve výši jedné poloviny (§ 11 odst. 2 písm. f) vyhl. č. 177/1996 Sb. v platném znění, dále i „advokátní tarif“). Odměna žalovaných 1/ - 4/ za právní služby tak podle § 9 odst. 3 písm. a), § 7 bod 5, § 12 odst. 4 a § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) a odst. 2 písm. f) advokátního tarifu činí 17,5x 8 000 Kč, k čemuž přináleží paušální náhrada hotových výdajů ve výši 18x 300 Kč (§ 13 odst. 4 advokátního tarifu), cestovné zástupce žalovaných k 6 jednáním okresního soudu z obec do obec a zpět automobilem (jednání okresního soudu dne 25. 11. 2020, 31. 3. 2021, 28. 7. 2021, 23. 3. 2022, 12. 4. 2022, 21. 4. 2022 a 19. 10. 2022) značka automobilu, registrační značka, při ujetí 224 km při každé cestě na jednání soudu a zpět a průměrné spotřebě motorové nafty dle předloženého technického průkazu vozidla a náhradě za amortizaci dle příslušných vyhlášek, které pro každý jednotlivý rok stanoví náhrady za používání motorových vozidel), celkem cestovné činí 8 074,49 Kč (§ 13 odst. 5 advokátního tarifu), náhrada za promeškaný čas za cesty k okresnímu soudu a zpět za celkem 36 půlhodin po 100 Kč (§ 14 odst. 1 písm. a) a 3 advokátního tarifu) a 21% DPH ze součtu uvedených částek (§ 137 odst. 3 o.s.ř.) ve výši 32 985,64 Kč Celkem tak náklady řízení před soudem prvního stupně na straně žalovaných 1/ - 4/ dosáhly částky 190 060,13 Kč, kterou je žalobkyně povinna nahradit žalovaným v zákonné lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta žalovaných (§ 160 odst. 1, § 149 odst. 1 o.s.ř.).

24. O nákladech odvolacího řízení krajský soud rozhodl podle ust. § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o.s.ř. a v odvolacím řízení úspěšným žalovaným přiznal právo na náhradu nákladů řízení vůči neúspěšné žalobkyni. V souzené věci představuje náklady odvolacího řízení na straně žalovaných odměna za dva úkony právní služby spočívající v podání odvolání a účasti zástupce žalovaných na jednání odvolacího soudu dne 19. 10. 2022 ve výši 2x 8 000 Kč (§ 9 odst. 3 písm. a), § 7 bod 5, § 12 odst. 4 a § 11 odst. 1 písm. g) a k) advokátního tarifu), k čemuž přináleží paušální náhrada hotových výdajů ve výši 2x 300 Kč (§ 13 odst. 4 advokátního tarifu), cestovné zástupce žalovaných k jednání odvolacího soudu z obec do obec a zpět značka automobilu, registrační značka, při ujetí 224 km, průměrné spotřebě nafty motorové 4,7 l /100 km za 47,10 Kč a náhradě za amortizaci ve výši 4,70 Kč za 1 km, celkem cestovné činí 1 548,70 Kč (§ 13 odst. 5 advokátního tarifu a vyhl. č. 511/2021 Sb. ve znění účinném od 14. 5. 2022), náhrada za promeškaný čas za cestu k soudu a zpět za celkem 6 půlhodin po 100 Kč (§ 14 odst. 1 písm. a) a 3 advokátního tarifu), soudní poplatek ve výši 2 000 Kč a 21% daň z přidané hodnoty ve výši 3 937,20Kč Celkem tak náklady odvolacího řízení na straně žalovaných dosáhly částky 24 685,90 Kč, kterou je žalobkyně povinna nahradit žalovaným ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta žalovaných (§ 160 odst. 1, § 149 odst. 1 o.s.ř.).

Proti tomuto rozsudku lze za podmínek uvedených v ust. § 237 a § 238 o.s.ř. podat dovolání ve lhůtě dvou měsíců ode dne doručení tohoto rozsudku prostřednictvím okresního soudu, který ve věci rozhodl v prvním stupni, k Nejvyššímu soudu ČR v Brně jako soudu dovolacímu. Přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud (§ 239 o.s.ř.).

Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může se oprávněný domáhat splnění návrhem na soudní výkon rozhodnutí či exekuci.