KSOSOL 69 Co 135/2024-257

Krajský soud v Ostravě – pobočka v Olomouci rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr. Jaromíra Synka a soudkyň Mgr. Martiny Telcové a JUDr. Karly Musilové ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobců: a) Jméno zainteresované osoby 0/0Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 ⟪LB:lb_002⟫ b) Jméno zainteresované osoby 1/0Datum narození zainteresované osoby 1/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 ⟪LB:lb_003⟫ oba zastoupeni advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 ⟪LB:lb_004⟫ proti ⟪LB:lb_005⟫ žalované: Anonymizováno. Jméno zainteresované osoby 2/0Datum narození zainteresované osoby 2/0 Adresa zainteresované osoby 2/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 2/0 ⟪LB:lb_006⟫ o zaplacení částky 31.460 Kč s příslušenstvím, k odvolání žalobců proti rozsudku Okresního soudu v Olomouci ze dne 2. 2. 2024, č. j. 12 C 225/2022-216,

I. Rozsudek okresní soudu se ve výroku I. mění takto:

Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům k ruce společné a nerozdílné částku 31.460 Kč s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 31.460 Kč od 20. 4. 2022 do zaplacení ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům k ruce společné a nerozdílné na náhradu nákladů řízení před soudem prvého stupně částku 51.280 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 advokáta.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům k ruce společné a nerozdílné na náhradu nákladů odvolacího řízení částku 16.485 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 advokáta.

1. Napadeným rozsudkem okresní soud žalobu, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobcům společně a nerozdílně částku 31.460 Kč s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 31.460 Kč od 20. 4. 2022 do zaplacení zamítl (výrok I.). Rozhodl, že žalobci jsou povinni zaplatit žalované společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení v částce 22.699,60 Kč ve lhůtě třídenní (výrok II.).

2. Včas podaným odvoláním rozsudek okresního soudu napadli žalobci, a to z důvodů, že rozhodnutí trpí vadami, které naplňují odvolací důvody § 205 odst. 2 písm. c), e) a g) o. s. ř. Z objektivního hlediska soud prvého stupně v napadeném rozhodnutí potvrdil, že zatékající střecha garáže představuje skrytou vadu nemovitosti. Vada sama o sobě mohla v průběhu času způsobit škodu na nemovitosti a není možné určit, v jakém okamžiku už by se mohla stát vadou neodstranitelnou, případně kdy by mohla způsobit další škody na majetku nebo i na zdraví. Tato vada tedy představovala hrozící nebezpečí, které žalobci na základě obecné prevenční povinnosti dle ustanovení § 2900 o. z. odstranili. Soud prvého stupně nepochybně pochybil, když neuvěřil žalobcům, že bylo nutné opravu provést okamžitě. Z povahy věci totiž nebylo možné zjistit skutečný rozsah škody bez zásahu zvenčí – tj. odkrytí špatně přeloženého místa. Žalobci postupovali jediným možným způsobem, který v danou situaci přicházel v úvahu, v momentě, kdy zjistili problém, kontaktovali žalovanou stranu a vše řešili s (tehdejším) manželem žalované, a to přímo na místě. Žalovaná měla možnost přímo zhodnotit stav vzniklé škody v důsledku skryté vady. Nicméně stejně jako žalobci ani žalovaná nebyli schopni posoudit příčinu problému či jakkoliv navrhovat jeho řešení. Obě strany ve shodě zvolily postup přivolání odborníka, který byl schopen vadu posoudit a opravit. Jakmile odborník zhodnotil příčinu zatékání jako vadu skrytou, kontaktoval žalobce b) žalovanou s výzvou k úhradě. K argumentaci soudu prvého stupně o chybném vytknutí vady tehdejšímu manželovi žalované, žalobci uvádějí, že žalovaná vždy vystupovala v jednání se žalobcem s manželem jako svým plnohodnotným zástupcem. K vytknutí vady vůči tehdejšímu manželovi žalované bylo tedy ze strany žalované akceptováno, když považovala za svého manžela odpovědného za tyto prostory nemovitosti a svěřila mu jako svému zástupci péči o ně. Žalobcům nemůže jít k tíži, že nezvolili právě slovní formulaci „sleva z kupní ceny“. Právní jednání musí posuzovat, nikoliv podle užité formulace, ale podle svého obsahu. Soud prvního stupně žalobcům vyčetl, že se žalovaná o žádosti o slevu z kupní ceny dozvěděla až od prvního zástupce žalobců, nicméně obsahem nároku žalobců je stále stejné peněžité plnění, které plyne z titulu skryté vady na nemovitosti, který tak řádně u žalované uplatnili. Dále žalobci zmínili, že celý proces vytknutí vady a následný požadavek na slevu z kupní ceny konzultovali po celou dobu s žalovanou. Žalovaná mohla kdykoliv od zjištění vady sama zasáhnout, avšak neučinila tak. Když soud prvého stupně naznal, že vytýkající proces byl chybný, nezohlednil, že celá situace nemohla mít jiný či podle soudu prvého stupně adekvátnější průběh. Nutno zdůraznit, že okamžik zjištění skutečné skryté vady je zároveň okamžikem započetí opravy. Nebylo možné nechat místo na střeše odkryté, aniž by se žalobci nevystavili riziku navyšování nákladů a případných škod na majetku. Rozumná osoba v pozici žalobců by tedy skutečně provedla opravu a následně požadovala náklady této opravy jako slevu z kupní ceny, a to v souladu s principem obecné prevenční povinnosti. Samotná skrytá vada byla napadeným rozsudkem soudu prvého stupně potvrzena. Žalobci tedy poukazují na to, že jim nelze klást k tíži to, že jednali tak, aby zamezili další škodě či vyšším nákladům na opravu. Okamžitá oprava byla nutná právě proto, že se jednalo o vadu, která v místě mohla působit několik měsíců a škody, které mohla vyvolat mohly být několikanásobné až fatální, neřkuli způsobit újmu na životě či zdraví. Pokud soud prvého stupně žalobcům vyčetl, že v emailu ze dne 18. 10. 2021 nespecifikovali přesnou částku nákladů opravy, jelikož nepřipojili k předmětnému emailu zmiňovanou přílohu, tak žalobci tvrdí, že vada byla již dostatečně specifikována a nepřiložení příslušné faktury nehraje žádnou roli. Vada jako taková byla dostatečně specifikována svým popisem „protékající střecha na garáži, zatékání do lůžka střechy“….. O tom, že vada byla uplatněna řádně svědčí taktéž fakt, že samotná žalovaná uplatnění vady akceptovala, když na zmíněnou emailovou zprávu ze dne 18. 10. 2021 odpověděla dne 21. 10. 2021 s tím, že v současné době stížnost předala k prošetření soudnímu znalci a vyčká na jeho vyjádření a podle toho budou postupovat. Je tedy zcela evidentní, že žalovaná uplatnění vady akceptovala, začala se i zajímat, když zjistila stanovisko manžela a žalobcům sdělila, že v danou chvíli námitku neuznává, avšak celou věc předává soudnímu znalci k dalšímu prošetření. Odvolatelé zdůraznili, že žalovaná na tuto skutečnost v průběhu řízení před soudem prvého stupně nikdy neupozornila, po celou dobu nikterak nezpochybňovala způsob uplatnění vady či celý proces jejího řešení. Tvrdila pouze to, že uplatněná vada není vadou, že o ni žalobci věděli a podobně, což však soud ve svém rozhodnutí správně odmítl. Nikdy žalovaná nebrojila proti samotnému procesu vytýkání vady, vždy pouze věcného přezkumu samotné vady. V tomto ohledu tak soud prvního stupně porušil zásadu projednací, když měl přihlížet pouze k tomu, co je účastníky v rámci řízení zmíněno, a předneseno. Pokud soud prvního stupně při řízení naznal, že lze obsah sporu posoudit po právní stránce, i jinak, měl postupovat dle ustanovení § 118a odst. 2 o. s. ř., což neučinil, přestože soud prvého stupně naznal, že žalobci jsou povinni prokázat, že vada byla vytknuta řádně, nepoučil soud o neunášení důkazního břemene a tím zatížil rozhodnutí vadou. Soudem prvého stupně bylo žalobcům rovněž vytýkáno, že emailová zpráva ze dne 10. 10. 2021, respektive 18. 10. 2021 přílohy neobsahovala, toto tvrzení se však nezakládá na pravdě, neboť přílohy byly v dané zprávě připojeny, což odvolatelé opakovaně prokazovali. Ze všech těchto důvodů žalobci navrhovali, aby odvolací soud změnil napadené rozhodnutí okresního soudu tak, že žalované uloží povinnost zaplatit žalobcům požadovanou částku a přizná jim plnou náhradu nákladů řízení.

3. Žalovaná v písemném vyjádření k odvolání žalobců uvedla, že rozhodnutí okresního soudu je správné. Žalovaná svoji obranu v řízení staví na skutečnosti, že žalobce b) byl před uzavřením kupní smlouvy při fyzické prohlídce garáže vyrozuměn o tom, že protéká střecha garáže. Této prohlídce, tedy i vyrozumění žalobce b) o protékání střechy garáže byl přítomen i zástupce zprostředkovatele prodeje pan jméno FO, jehož výslech byl v řízení proveden. Žalovaná citovala obsah výpovědi svědka jméno FO. Z obsahu jeho výpovědi žalovaná usuzuje, že informaci o zatékání při silnějších deštích do garáže dostal žalobce od manžela žalované a zajímal se o to, zda se nejedná o permanentní zatékání. Dále žalovaná citovala obsah emailové korespondence ze dne 10. 10. 2021, na který odpovídala emailem ze dne 21. 10. 2021, v němž uvedla, že na email odpovídala 13. 10. 2021 s tím, že o zatékající garáži žalobce věděl a manžel žalované potvrdil, že se na to při prohlídce dívali. Tedy ze skutkových zjištění soudu prvého stupně, jak je sám soud v rozsudku uvádí, vyplývá, že žalobce b) byl při prohlídce nemovitosti před uzavřením kupní smlouvy informován manželem žalované, že při silnějších deštích do garáže zatéká. Soud pak k tomuto svému skutkovému zjištění zaujal tento právní závěr. Závěr o tom, že pokud z výpovědi svědka jméno FO bylo zjištěno, že při prohlídce nemovitosti manžel žalované zmínil možné občasné zatékání na stěně garáže a žalobce b) s ním o tomto hovořil, tak ovšem měl o případně zjištěné vadě jednat s žalovanou, která byla prodávající stranou podle kupní smlouvy. Pokud soud tedy uvádí, že informaci o zatékání do garáže měla sdělit žalobcům přímo žalovaná a ne její manžel, jelikož on nebyl stranou kupní smlouvy, pak je opomíjeno ustanovení § 696 odst. 1 o. z., tedy i oznámení o zatékání, které učinil manžel žalované, bylo způsobilou přivodit níže uvedené účinky. Dále žalovaná citovala obsah ustanovení § 2084 o. z. a na něj aplikovatelný závěr rozhodnutí NS ČR sp. zn. 33 Cdo 1705/2007, z něhož rovněž citovala s tím, že v tomto rozhodnutí je řešena otázka, kdy prodávající neseznámil kupujícího podrobně s vadou. Z odůvodnění citovaného rozhodnutí se podává, že i ne zcela podrobné a přesné upozornění na vadu má za následek to, že za takovou vadu prodávající neodpovídá, kdy to pak je právě kupující, u něhož má takové upozornění na vadu vzbudit vyšší míru opatrnosti. Vztaženo na tuto věc pak tím, že žalobce b) byl před uzavřením kupní smlouvy vyrozuměn, a to manželem žalované o tom, že zatéká do garáže, byť při extrémnějších povětrnostních podmínkách či při silnějších deštích, pak žalovaná za vadu v podobě zatékání do garáže neodpovídá, kdy navíc žalobci tím, že nikterak na danou informaci nereagovali, aby například zjistili místo a důvod zatékání, kdy i sám žalobce b) při svém výslechu vypověděl, že inspekce střechu garáže shora neprověřovala, dali najevo, že jim vada v podobě zatékání do garáže nevadí. Z uvedených důvodů je tedy vyloučeno právo žalobců jako kupujících na slevu z kupní ceny, jak se této slevy žalobci domáhají, a proto žalovaná navrhovala, aby rozhodnutí okresního soudu bylo jako věcně správné potvrzeno.

Žalobci v replice k vyjádření žalované uvedli, že žalovaná svá tvrzení opírá o svědectví pana jméno FO, která sice potvrdila rozhovor o vlhkosti garáže, avšak nikoliv již problém se střechou. Souvislost s možnou vadou střechy nebyla potvrzena, ba dokonce vyvrácena, když se dle manžela žalované nejednalo o permanentní zatékání, navíc se žalobce b) dle svědka jméno FO přímo dotazoval na střechu a odpovědí mu byl popsán problém s vlhkostí z boku, z uvedeného je zřejmé, že o problému zatékání střechou společně nejednali. Permanentní zatékání by bylo znakem toho, že je něco špatně postaveno a nefunguje to tak, jak lze očekávat, pokud byl informován o zatékání z boku domu, tak to považoval za výjimečné a ojedinělé místní povětrnostní vlivy. Žalobce se tedy vymezuje proti tomu, že nevěnovali prohlídce nemovitosti před koupí dostatečnou péči, když vždy se na vše dopodrobna dotazovali a důvěřovali odpovědím žalované a jejího manžela. V neposlední řadě žalobce uvedl, že inspekce před realizací koupě střechu ani nemohla prověřit způsobem, který by zjistil skutečný rozsah vady a příčinu zatékání, neboť bylo nutné rozkrýt krytinu střechy a ověřit funkčnost a správnou instalaci nosníků střechy pod ní. Žalobci dále poukázali na to, že je běžné, aby starší objekt měl nějaká problematická místa jako je například vzlínání vlhkosti od základu objektu kvůli nedokonalé izolaci, nicméně špatná konstrukce střechy a zatékání z důvodu nevhodné instalace materiálu dle jejich názoru představuje skrytou vadu, za kterou má prodávající kupujícímu kompenzovat v podobě slevy z kupní ceny. V neposlední řadě žalobci uvedli, že není možné v otázce zastupování žalované jejím tehdejším manželem přistupovat s aplikováním tzv. dvojího metru. Pokud byl manžel žalované způsobilý jako její zástupce k předání informací o vadách, tak byl také způsobilý k přijetí jejich vytknutí později. Žalobci tedy na svém podaném odvolání a v něm uvedených důvodech setrvali.

4. Odvolání žalobců je přípustné, bylo podáno osobami k tomuto úkonu oprávněnými a včas, proto krajský soud přezkoumal rozsudek okresního soudu v celém rozsahu, přezkoumal i řízení vydání tomuto rozsudku předcházející s důrazem na uplatněné odvolací důvody podle § 206 a § 212a o. s. ř. a po provedení odvolacího řízení dospěl k závěru, že odvolání žalobců nelze upřít důvodnosti.

5. Obsahem odvolání žalobců byly mimo jiné námitky, že okresní soud dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním, zejména ve vztahu k závěru okresního soudu o tom, že přílohou emailové korespondence nebyla faktura, ze které by se žalovaná měla dozvědět výši nákladů na odstranění vady zatékající střechy, tj. uplatňované slevy z kupní ceny, ač přílohou měla být a žalobci tento závěr rozporovali a prokazovali listinným důkazem. Přestože žalobci před okresním soudem tvrdili, že přílohou emailové korespondence byla faktura, okresní soud dospěl k závěru opačnému a bez toho, aniž by žalobce řádně poučil, shledal žalobu jako neoprávněnou, právě proto, že žalobci nedodrželi postup při uplatnění práv z odpovědnosti za vady, když jako jeden z důvodů byla shledána absence výše uplatněné slevy z kupní ceny. Vzhledem k tomu, že žalobci nebyli okresním soudem poučeni k prokázání jejich tvrzení o tom, že přílohou korespondence měla být zmíněná faktura (tj. povinnosti důkazní), považoval krajský soud takový důkaz za přípustný a doplnil dokazování obsahem komunikace prostřednictvím Gmailu zprávou označenou „skryté vady RD adresa“ odeslanou žalobcem b) žalobkyni dne 18. 10. 2021 a zjistil, že součástí zprávy byla příloha, na kterou je v emailu odkazováno, a to faktura za opravu zatékající garáže a cenová kalkulace opravy, další přílohu tvořila fotodokumentace vady před její opravou. Obsahem této komunikace je sdělení žalobce b), že výslednou fakturu uhradil a žádá o úhradu žalovanou s uvedením čísla účtu.

6. Po takto doplněném dokazování (§ 213 odst. 4 o. s. ř.) nelze přijmout za správné skutkové zjištění okresního soudu ve vztahu k výše uvedenému důkazu, ostatní zjištění okresního soudu učiněná z dalších v řízení provedených důkazů považuje krajský soud za správná a pro stručnost na ně odkazuje.

7. Okresní soud správně zjistil, že žalobci jako kupující nabyli vlastnictví specifikovaných nemovitostí (pozemek Anonymizováno. Anonymizováno. Anonymizováno/Anonymizováno zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez č. p., č. e. garáž, vše zapsané na Anonymizováno Anonymizováno. hodnota v katastrálním území adresa, obec adresa), za účasti zprostředkovatele Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno.AnonymizovánoAnonymizováno.AnonymizovánoAnonymizováno. Smlouva byla podepsána 14. 4. 2021. V čl. IV. kupní smlouvy kupující prohlásili, že si převáděné nemovitosti prohlédli při osobní prohlídce a že právní a faktický stav těchto převáděných nemovitostí je jim dobře znám. Dle článku VI. kupní smlouvy předání převáděných nemovitostí kupujícímu mělo dojít nejpozději do 15 dnů ode dne, kdy bude příslušným katastrálním úřadem rozhodnuto o povolení vkladu vlastnického práva, nejpozději však do 3. 6. 2021. Předávací protokol je datován dnem 7. 7. 2021, na zadní straně protokolu je písemně zachycena porucha čidla u solárního zařízení, jinak bez závad.

8. Okresní soud své rozhodnutí založil na tom, že na nemovitostech, které byly předmětem prodeje, se objevila na střeše garáže vada, kterou vymezil jako vadu skrytou, tedy takovou, která kupujícím nebyla v době převodu známa a zůstala jim neznámá i po využití jejich oprávnění provést prohlídku nemovitosti jak osobní, tak prostřednictvím inspekce nemovitostí. Z inspekční zprávy existence této vady nevyplynula, při prohlídce nemovitosti manžel žalované zmínil možné občasné zatékání, o kterém se domníval, že vzniká z bočního deště od tújí z venku, žalovaná jako prodávající o této vadě nevěděla. Dle názoru okresního soudu nebylo možno tuto vadu běžnou prohlídkou věcí identifikovat, bylo tedy na žalobcích, aby bezodkladně po zjištění skryté vady v září 2021 řádně uplatnili u žalované svá práva z odpovědnosti za vady.

9. Podle nynější právní úpravy má prodávající povinnost odevzdat kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení; nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy, jinak pro účel obvyklý. Nemá-li věc stanovené vlastnosti, je vadná (§ 2095 ve spojení s § 2099 odst. 1 o. z.).

10. Posouzení, zda předmět koupě je v „ujednaném množství, jakosti a provedení“ nebo zda je v „jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy“, nebo „v jakosti a provedení pro účel obvyklý“, bude odvislé vždy od konkrétních skutkových okolností dané věci. Vadou se rozumí faktický nebo právní stav, který brání řádnému nebo smluvenému užívání věci (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 11. 2008, sp. zn. 33 Cdo 1300/2006 a rozhodnutí NS ČR sp. zn. 23 Cdo 2386/2022).

11. Se závěrem okresního soudu, že se v dané věci jedná o vady, které existovaly již v době koupě nebo převzetí nemovitosti kupujícím a které vyšly najevo až dodatečně a že se tedy jedná o takovou vadu, která nebyla při uzavření smlouvy viditelná, ani zřejmá a projevila se až následně při užívání nemovitosti, že brání řádnému užívání a že jde tedy o skrytou vadu, se odvolací soud zcela ztotožňuje. Okolnost, zda žalovaná, jako prodávající, o existenci této vady věděla, je při objektivní povaze odpovědnosti za vady nevýznamná.

12. Okresní soud se správně v další fázi zabýval otázkou, zda žalobci ve vztahu k žalované uplatnili právo z odpovědnosti za vady řádně a včas a zda je požadovaná sleva kupní ceny slevou přiměřenou. Posoudil, že v písemné komunikaci (emaily ze dne 10. 10. 2021 a 18. 10. 2021) žalobce b) s žalovanou nedodržel zákonné podmínky, tedy že by z této komunikace vyplývalo, že by si žalobci zvolili právo na slevu z kupní ceny a již vůbec není patrno, jaká by měla být výše přiměřené slevy, protože přílohou emailu faktura nebyla. Závěry okresního soudu o tom, že postup při uplatnění práv nebyl řádný a z tohoto důvodu, že bylo nutno žalobu zamítnout, krajský soud nesdílí.

13. S ohledem na datum uzavření kupní smlouvy (14. 4. 2021) je otázka lhůt určených k uplatnění práv z vad věci upravena v ustanovení § 2129 odst. 2 o. z. účinného do 5. 1. 2023 jako speciálního ustanovení k § 2112 o. z. V případě koupě stavby spojené se zemí pevným základem je třeba vytknout skryté vady stavby do pěti let od nabytí vlastnického práva. Takový výklad ust. § 2129 odst. 2 o. z. účinného do 5. 1. 2023, připouští ve svém rozhodnutí NS ČR pod sp. zn. 33 Cdo 1762/2022 (tento ukládá kupujícímu, aby oznámil skryté vady nikoliv bez zbytečného odkladu, ale do pěti let od nabytí nemovitosti).

14. S ohledem na charakter skrytých vad spočívajících v protékání střechy garáže jde o vadné plnění, které v tomto případě je nepodstatným porušením smlouvy (§ 2107 o. z.), v důsledku kterého má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Na rozdíl od § 2106 o. z. (vadné plnění jako podstatné porušení smlouvy) ustanovení tohoto paragrafu nehovoří o tom, že kupující má prodávajícímu sdělit, jaké právo z vadného plnění si zvolil a nestanoví pro takové sdělení ani žádnou lhůtu.

15. Na rozdíl od okresního soudu, po doplněném dokazování, dospívá krajský soud k závěru, že naopak žalobci svou zákonnou povinnost při uplatňování práv na slevu z kupní ceny dodrželi. Emailová korespondence je důkazem toho, že 10. 10. 2021 žalobce b) informuje žalovanou o tom, že na jimi koupených nemovitostech byla zjištěna závada, kterou je nutno upravit, konkrétně byla vada popsána – protékání střechou garáže, nikoliv v důsledku bočních dešťů, ale zatékáním do lůžka střechy. Z dalších informací je zřejmé, že žalobce b) informuje žalovanou o tom, že pořídil fotodokumentaci vady, zajistil opravu a po vystavení faktury ji žádá o proplacení. Z další zprávy ze dne 18. 10. 2021 je zcela zřejmé, že žalobce b) posílá přílohou fakturu za práci, kterou klempíř provedl, zasílá fotodokumentaci a cenovou nabídku.

16. Krajský soud má totiž za to, že za situace, kdy má za prokázáno, že přílohou emailové korespondence ze dne 18. 10. 2021 byla faktura a za situace, kdy má za to, že vady byly žalobcem b) dostatečně popsány a z obsahu je možné jednoznačně zjistit volbu práva (§ 2107 o. z.), pak s ohledem na to, že k předání nemovitosti došlo 7. 7. 2021, byla vada žalované oznámena v zákonné lhůtě, nejpozději pak předžalobní výzvou ze dne 19. 4. 2022. Z obsahu předžalobní výzvy je zcela zjevné oznámení vady (protékající střecha na garáži) i uplatnění práva slevy (výzva k úhradě částky 31.460 Kč, jako nákladů na opravu vady střechy garáže…), žalobci dostáli i zákonné povinnosti dodržení lhůty k uplatnění práv.

17. Konečně je nutné dodat, že žalovaná k postupu žalobců při uplatňování práv z odpovědnosti za vady výhrady neměla, její obranou bylo, že žalobci na jakoukoliv slevu z kupní ceny nemají, protože při fyzické prohlídce nemovitosti byli o vadě spočívající v zatékání do garáže informováni a žalovaná tak splnila svoji povinnost danou ust. § 2084 o. z., tedy, že žalobce na vadu upozornila ještě před uzavřením smlouvy.

18. Ve vztahu ke garáži, jak vyplývá z výpovědi svědka jméno FO, zástupce realitní kanceláře, při prohlídce nemovitosti okrajově narazili na problém vzlínání v garáži, nebylo zřejmé, zda vzlínání bylo projevem od země nebo střechy a neví, jestli byla mapa na fasádě. Žalovaný b) se ptal manžela žalované, zda není problém se zatékáním ze střechy a měl být ujištěn v tom, že do garáže permanentně nezatéká, pouze při silnějších deštích, do protokolu při předávání nemovitosti zatékání neuvedli, protože v té době již zanikl předchozí rozhovor a nemělo to pro něho takový význam. Poté, co žalobce b) začátkem září 2021 po předchozím dešti zjistil, že v garáži je mokrá stěna, znovu o tomto problému mluvil s manželem žalované, kteří k nim přijeli, mokrou stěnu mu ukázal a on potvrdil, že se to stávalo, když byl boční déšť a zatékalo od tújí.

19. Je tedy zřejmé, že informace ve vztahu k žalobcům o tom, že mokrá stěna garáže je projevem bočních dešťů a tím zatékání do garáže nevystihuje skutečnou podstatu vady, kterou bylo zatékání do garáže střechou, v důsledku jejího špatného konstrukčního řešení a na tuto konkrétní vadu tak žalobci před uzavřením kupní smlouvy upozorněni prodávající nebyli a na slevu z kupní ceny řádně uplatněnou mají žalobci zákonný nárok.

20. Pokud se týká kritéria pro určení výše slevy, tak výše uvedené zákonné ustanovení způsob výpočtu slevy neupřesňuje. Krajský soud proto vycházel podpůrně zpravidla, že nárok na slevu z kupní ceny by měl odpovídat rozdílu mezi hodnotou, kterou by mělo zboží bez vad a hodnotou, kterou mělo zboží dodané s vadami v době, v níž se mělo uskutečnit řádné plnění. Dle rozsudku NS ČR sp. zn. 33 Cdo 663/2022 výše uvedené závěry nevylučují, aby se v některých případech sleva z ceny neodvíjela pouze od nákladů vynaložených na opravu věci, konkrétně na odstranění vad. V daném případě byla předložena žalované faktura vystavená v návaznosti na cenovou nabídku učiněnou Anonymizováno Anonymizováno jméno FO, který vystavil fakturu číslo Anonymizováno/Anonymizováno dne 12. 10. 2021 s uvedením, že účtuje za provedené klempířské práce dle cenové nabídky částku 31.460 Kč. Z cenové nabídky je zřejmá činnost, rozsah, cena za běžný metr a konečná cena celkem 31.460 Kč s tím, že na tuto cenu byla vyplacena záloha 10.000 Kč tak, jak ji klempíř stanovil, žalobci pak byla i zaplacena celková cena za opravu v klempířem účtované výši.

21. Výše slevy, kterou žalobci požadují v tomto řízení, je přiměřená povaze a rozsahu uvedené vady, vzhledem ke kupní ceně i ceně nutných oprav tak, jak byly žalobci doloženy. Otázku přiměřenosti slevy z kupní ceny odvolací soud posoudil v souladu s hledisky po přihlédnutí ke konkrétním okolnostem dané věci, tj. závislosti na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, dále na snížení funkčních vlastností věcí a její estetické hodnoty a ceně nutných oprav a věci a jiných obdobných hlediscích. Tuto částku považuje odvolací soud za odpovídající, tj. přiměřenou.

22. Lze proto uzavřít, že právní posouzení otázky slevy z kupní ceny pro skryté vady prodeje nemovitosti okresním soudem nebylo správné, a proto byl rozsudek okresního soudu podle ustanovení § 220 o. s. ř. změněn tak, že žalobě bylo vyhověno a žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobcům částku 31.460 Kč se specifikovaným úrokem z prodlení.

23. Vzhledem ke změně rozsudku okresního soudu rozhodoval krajský soud opětovně o náhradě nákladů řízení před soudem prvého stupně dle § 224 odst. 2 a § 142 odst. 1 a uložil procesně neúspěšné žalované povinnost uhradit náklady řízení úspěšným žalobcům. Tyto náklady byly přiznány ve výši 51.280 Kč, když za účelně vynaložené náklady považuje krajský soud převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva, žaloba, vyjádření k podanému odporu, účast u jednání dne 18. 4. 2023, 14. 6. 2023 a 20. 9. 2023 v přesahu dvou hodin, vyjádření ze dne 1. 11. 2023 a jednání 21. 4. 2024, celkem tak odměna za 10 úkonů po 3.808 Kč, tj. 38.080 Kč, 10 x 300 RP, tj. 3.000 Kč, po navýšení o 21% DPH tj. o částku 8.627 Kč a připočtení uhrazeného soudního poplatku ve výši 1.573 Kč se jedná celkem o částku 51.280 Kč.

24. Za účelně vynaložené náklady dle vyúčtování zástupce ze dne 25. 1. 2024 nelze považovat reakci na vyjádření ze dne 19. 5. 2022, neboť byla učiněna před zahájením řízení žalobou ze dne 9. 6. 2022 a vyjádření ze dne 15. 5. 2023 obsahující soubor důkazů, které mohli žalobci uplatnit v průběhu řízení před okresním soudem u jednání dne 18. 4. 2023. Stejně tak žalobcům krajský soud nepřiznal účtovanou náhradu za odborné vyjádření ve výši 8.000 Kč, neboť tento důkaz vypracovaný žalobci z vlastní iniciativy nebyl okresním soudem shledán za dostatečně určitý, a proto nebyl proveden.

25. O náhradě nákladů odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 a § 224 odst. 1 o. s. ř. a úspěšným žalobcům krajský soud přiznal odměnu v celkové výši 16.485 Kč, jako odměna za tři úkony právní pomoci – odvolání, replika k vyjádření žalované a účast u odvolacího jednání po 3.808 Kč, tj. 11.424 Kč, 3x RP po 300 Kč, tj. 900 Kč, po navýšení o 21 % DPH, tj. o 2.588 Kč a připočtení poplatku za odvolání ve výši 1.573 Kč, celkem 16.485 Kč.

Proti tomuto rozhodnutí není dovolání přípustné.

Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může se oprávněný domáhat svého práva exekucí, popřípadě výkonem rozhodnutí.