KSPL 64 Co 423/2025-139

Krajský soud v Plzni rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Karla Svobody, Ph.D. a soudců JUDr. Anny Grimové a Mgr. Davida Kotrbatého ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: ⟪LB:lb_002⟫ Jméno žalobkyně., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta ⟪LB:lb_003⟫ proti ⟪LB:lb_004⟫ žalované: ⟪LB:lb_005⟫ Jméno žalované A., IČO IČO žalované A sídlem Adresa žalované A zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky ⟪LB:lb_006⟫ o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu prostoru sloužícího podnikání ⟪LB:lb_007⟫ o odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu Plzeň-město ze dne 16. 4. 2025, č. j. 14 C 388/2024-112

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalobkyně je povinna nahradit žalované náklady odvolacího řízení ve výši 13 312 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované.

1. Shora citovaným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala vyslovení neoprávněnosti výpovědi nájmu prostoru sloužícího k podnikání v nemovitosti označované jako „právnická osoba“ na adrese adresa, pronajatého žalovanou žalobkyni na základě nájemní smlouvy ze dne 16. 12. 2022 ve znění dodatků, která byla žalobkyni doručena dne 24. 7. 2024 (výrok I), a dále uložil žalobkyni povinnost nahradit žalované náklady řízení ve výši 15 067,20 Kč (výrok II). Rozhodnutí odůvodnil tím, že mezi žalobkyní jako nájemcem a žalovanou jako pronajímatelem byla dne 16. 12. 2022 uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byly prostory sloužící k podnikání nacházející se v 1. podzemním podlaží v budově ve vlastnictví žalobkyně „právnická osoba“ na adrese adresa, a to za účelem provozování fitness centra. Spolu s ním byla žalobkyni pronajata i dvě parkovací stání. K nájemní smlouvě byly následně uzavřeny dodatky č. 1 až 3. Nájemného bylo v období od 1. 1. 2023 do 31. 5. 2023 sjednáno ve výši 65 464 Kč měsíčně, od 1. 6. 2023 do 29. 2. 2024 ve výši 100 000 Kč měsíčně a od 1. 3. 2024 ve výši 140 000 Kč měsíčně. Nájemné bylo splatné vždy nejpozději do 21. dne příslušného kalendářního měsíce, za které bylo hrazeno, přičemž stranami byla dále dohodnuta povinnost žalobkyně uhradit tzv. zajišťovací vklad ve výši 439 037 Kč, a to ve třech splátkách po 109 509 Kč, které byly splatné ke dni 31. 12. 2022, 30. 6. 2023, a poslední ve výši 219 019 Kč splatné ke dni 31. 12. 2023. Dodatkem č. 3 pak došlo k rozšíření předmětu nájmu o dalších 11 parkovacích stání a navýšení zajišťovacího vkladu o 60 000 Kč se splatností do 10. 1. 2024. Účastníci učinili nesporným, že žalobkyně byla ke dni 24. 6. 2024 v prodlení s peněžitým plněním v celkové výši 747 337 Kč za úhradu nájemného, služby a zálohy na energie za měsíce březen, květen a červen 2024. Nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou, a to do 31. 12. 2027, v případě smlouvou předvídaného prodloužení až do 31. 12. 2032. Na základě čl. 11.1. písm. b) nájemní smlouvy bylo mezi účastníky ujednáno, že žalobkyně jako pronajímatel je oprávněna písemně smlouvu vypovědět před uplynutím sjednané doby, jestliže je žalovaná jako nájemce v prodlením s placením nájemného nebo záloh na poplatky za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem, nebo s úhradou jakékoliv jiné splátky částky dle této smlouvy, a dlužnou částku neuhradí ani ve lhůtě 10 pracovních dnů ode dne doručení písemné výzvy pronajímateli k úhradě. V čl. XIV „Zvláštní ustanovení“ v bodě 14.1 pak bylo mezi stranami sjednáno, že pokud v nájemní smlouvě není stanoveno jinak, veškerá oznámení, která musí nebo mohou být podána podle či v souvislosti s předmětnou smlouvou, budou písemná, a mohou být podána osobně, zaslána prostřednictvím datové schránky, místně či mezinárodně známou kurýrní službou nebo doporučenou poštou. Jako adresy pro doručování byly u žalobkyně identifikovány právnická osoba, Jméno žalované B adresa a e-mail: e-mail a současně e-mail a u nájemce Jméno žalobkyně., adresa a e-mail: e-mail. Shodná e-mailová adresa byla uvedena i pro doručování faktur. V závěru ustanovení bodu 14.1 se účastníci dohodli, že při prokazování doručení postačí, pokud odesílatel prokáže, že oznámení bylo doručeno, odesláno či zasláno způsobem popsaným v daném bodu výše. Každá ze smluvních stran je oprávněna kdykoliv během doby trvání změnit kontaktní údaje v bodě 14.1 písemným oznámením doručeným druhé smluvní straně. Zároveň byla dohodnuta povinnost smluvních stran udržovat své kontaktní údaje aktuální a e-mailové adresy funkční. Dne 19. 6. 2024 zaslala žalovaná žalobkyni v 10:55 hodin e-mailovou zprávu z adresy e-mail na e-mailovou adresu e-mail obsahující informace o tom, že doposud nebyla žalobkyní uhrazena platba ve výši 109 509 Kč splatná ke dni 31. 12. 2022, a ve výši 109 509 Kč se splatností dne 30. 6. 2023, a dále platba ve výši 219 019 Kč splatná ke dni 31. 12. 2023, přičemž zároveň vyzvala žalobkyni k úhradě shora uvedených závazků. E-mailem ze dne 24. 6. 2024 odeslaným opětovně z adresy e-mail na adresu e-mail žalobkyně vyzvala žalovanou mimo jiné k úhradě dlužného nájemného za období březen, květen a červen 2024. Následně dopisem ze dne 24. 7. 2024 žalovaná vypověděla žalobkyni nájemní smlouvu s odkazem na čl. 11.1 písm. b) nájemní smlouvy, když žalobkyně ani v dodatečně poskytnuté lhůtě 10 dnů dluh ve výši 208 779 Kč na nájemném, poplatcích za služby a energie neuhradila, stejně jako dluh ve výši 388 528 Kč představující druhou, třetí a čtvrtou část zajišťovacího vkladu. Výpověď byla žalobkyni doručena dne 25. 7. 2024, kdy s ohledem na ujednání ve smlouvě měl nájem skončit ke dni 1. 9. 2024. Dne 14. 8. 2024 žalobkyně uplatnila proti výpovědi námitky, přičemž žalovaná na výpovědi nájmu setrvala. V námitkách proti výpovědi nájemní smlouvy žalobkyně argumentovala tím, že žalovaná nedodržela požadavek na písemnou formu a způsob doručení výzvy v souladu s čl. 11.1 písm. b) nájemní smlouvy, které prostý e-mail nesplňuje. Zároveň odkázala na zpřísnění požadavku na písemnou formu oznámení činěný dle nájemní smlouvy, kdy v bodě 14.1 smlouvy byly taxativním výčtem vymezeny způsoby doručování oznámení, které e-mailovou komunikaci nezahrnovaly. První výzvou k úhradě dlužných pohledávek vyplývajících z nájemní smlouvy splňující výše specifikované požadavky na formu a způsob doručení tak byla až výzva (oznámení) ze dne 24. 7. 2024 doručená do datové schránky žalobkyně.

2. Soud prvního stupně provedl výklad obsahu sporného obsahu v čl. 14.1 nájemní smlouvy prostřednictvím výkladových pravidel zakotvených v ust. § 555 a § 556 obč. zák., přičemž dospěl k závěru, že výpověď byla oprávněná, když byla provedena způsobem předvídaným nájemní smlouvou při současném splnění hmotněprávní podmínky zakotvené v bodě 11.1 písm. b), který soud prvního stupně vyhodnotil jako jakési protektivní ustanovení s cílem poskytnout nájemci, který se ocitl v prodlení s úhradou nájemného či jiných plateb možnost tyto uhradit v dodatečné lhůtě při vědomí toho, že v případě nesplnění této povinnosti mu reálně hrozí výpověď nájmu před uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Odkázal na skutečnost, že žalobkyně nesporovala obsah emailových výzev ze dne 19. 6. 2024 a 24. 4. 2024, ale toliko nedodržení kvalifikované formy výzev, kdy skutečnost, že žalobkyně se s obsahem e-mailových výzev citovaných shora seznámila, vyplývá z následné e-mailové reakce jejího jednatele. Žalobkyně si tedy byla plně vědoma svého prodlení. Obsah bodu 14.1 ohledně způsobu komunikace a doručování oznámení vyhodnotil soud prvního stupně jako demonstrativní výčet, když tomuto závěru svědčí i zavedená obchodní praxe stran sporu. Zdůraznil zejména užití slovního spojení „mohou být podána“, kdy ve spojení s následným textem citovaného odstavce, který zahrnoval jak adresy pro doručování, tak i adresy emailové obou smluvních stran, je nutno dojít k závěru, že úmyslem stran bylo si sjednat možnost doručení oznámení i prostřednictvím e-mailové komunikace na e-mailové adresy v bodě 14.1 smlouvy specifikovaných. Žalobkyně i žalovaná spolu v e-mailu řešily nejen fakturaci, ale i další obchodní záležitosti provozního charakteru, a dále i návrhy znění dodatků k nájemní smlouvě. Pokud by účastníci nezamýšleli doručování oznámení prostřednictvím e-mailu považovat za jeden ze způsobů písemné komunikace sjednané ve smlouvě, pak by k identifikaci e-mailových adres v daném článku ve výčtu doručovacích adres včetně povinnosti adresy udržovat aktuální a funkční postrádal smysl. S ohledem na shora uvedené bylo dle soudu prvního stupně již nadbytečné aplikovat pravidlo zakotvené v ust. § 557, dle něhož se výraz připouštějící různý výklad vyloží v pochybnostech k tíži toho, kdo výrazu použil v jednání jako první, když návrh smlouvy měla vypracovat žalovaná. Svůj postup odůvodnil odkazem na subsidiární povahu ust. § 557, jehož využití přichází v úvahu toliko za situace, kdy se nezdaří význam sporného ujednání zjistit výkladem dle pravidel zakotvených v ust. § 556 obč. zák. Výrok o náhradě nákladů řízení vychází z ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy procesně úspěšné žalované bylo přiznáno právo na jejich plnou náhradu.

3. Proti rozsudku podala včasné odvolání žalobkyně. Namítla, že soud prvního stupně nesprávně vyložil ujednání zakotvené v čl. XIV bodu 14.1. nájemní smlouvy, když prostý e-mail nesplňuje požadavek na písemnou formu výzvy dle bodu 11.1. písm. b) nájemní smlouvy ani zpřísněný způsob jejího doručení. V této souvislosti odkázala na judikaturu Nejvyššího soudu ČR, kdy soud prvního stupně se s touto argumentací žádným způsobem v odůvodnění napadeného rozsudku nevypořádal. Dále odkázala na tzv. disclaimer obsažený v zápatí všech e-mailů žalobkyně, dle kterého společnost právnická osoba. ani s ní spojené společnosti, projevem a jednáním, které jsou obsahem e-mailu, nemá v úmyslu uzavřít, ani neuzavřela žádnou smlouvu s osobou, které je email adresován, a takový projev a jednání není ani nabídkou směřující k uzavření jakékoliv smlouvy. Jakákoliv smlouva, bude do budoucnu uzavřena, musí mít výhradně písemnou formu a náležitosti dle právních předpisů. Z toho lze pak usuzovat, že samotná žalovaná prostý e-mail za písemnou formu nepovažovala.

4. Z praxe stran citované soudem prvního stupně, kdy mezi účastníky probíhala neformální komunikace prostřednictvím e-mailů, pak nelze v žádném případě usuzovat na to, že by bylo jejich vůlí umožnit užívání e-mailu pro oznámení ve smyslu bodu 14.1. věty první nájemní smlouvy, a naopak výklad daného ustanovení, který zastává žalobce, toto jen potvrzuje. Dále žalobkyně zdůraznila, že jak při užití jazykového (gramatického), tak i systematického a teleologického (účelového) výkladu sporného ustanovení bodu 14.1. smlouvy nelze dospět k jinému závěru, než že se jedná o taxativní výčet způsobu a formy doručování oznámení. Pokud by způsob doručování v bodě 14.1. nájemní smlouvy byl demonstrativní, pak by byl ve své podstatě zbytečný a zavádějící, kdy oznámení by mohla být prováděna nejen místně či mezinárodně známou kurýrním službou, ale i kurýrní službou zcela neznámou a namísto doporučené zásilky i obyčejnou zásilkou poštovní. Pro případ pochybností žalobkyně odkázala na výkladové pravidlo zakotvené v ust. § 557 obč. zák., kdy obsah odst. 14.1 nájemní smlouvy je třeba vykládat k tíži žalované, která vytvořila návrh nájemní smlouvy a je tedy tím, kdo formulaci výčtu způsobu doručování použila v jednání jako první. Na základě shora uvedeného pak je opětovně nutné dojít k závěru, že výčet přípustných způsobů doručování „oznámení“ je taxativní a výzva žalované jako pronajímatele k úhradě dle bodu 11.1. písm. b) nájemní smlouvy nemohla být učiněna formou prostého e-mailu. Žalobkyně proto navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žalobě v plném rozsahu vyhoví a žalobkyni přizná právo na náhradu nákladů před soudy obou stupňů.

5. Žalovaná ve svém vyjádření k odvolání uvedla, že rozsudek soudu prvního stupně považuje za věcně správný. Zdůraznila, že žalobkyně byla v podstatě po celou dobu trvání nájemního vztahu v prodlení s plněním svých závazků z nájemní smlouvy vyplývajících. Žalovaná tedy jako pronajímatelka splnila hmotněprávní podmínku pro výpověď smlouvy, když žalobkyni zaslala výzvu dle čl. XI bodu 11.1 písm. b). Pokud nyní žalobkyně brojí proti oprávněnosti výpovědi s tím, že nebyla dodržena písemná forma výzvy specifikované shora za situace, kdy žalované dlužila po dobu déle než 1 roku částky v řádu statisíců korun, nelze její nárok posoudit jinak než jako zjevné zneužití práva ve smyslu ust. § 8 obč. zák., které nepožívá právní ochrany. Souhlasila se závěry soudu prvního stupně ohledně demonstrativního charakteru bodu 14.1. nájemní smlouvy, kdy výzvy ze dne 19. 6. 2024 a 24. 6. 2024 zaslané formou e-mailu jsou rovnocenným způsobem doručení tak, jak je má na mysli shora citované ustanovení pro tzv. „oznámení“. Dále poukázala na to, že výzvy žalované ze dne 19. 6. 2024 a 24. 6. 2024 nebyly oznámeními, jak je má na mysli ujednání bodu 14.1 nájemní smlouvy, ale pouze výzvami k úhradě dluhů, jejichž existence byla žalobkyni jako dlužníkovi již delší dobu známa. Závěru o dodržení zvláštního požadavku na písemnou formu u výzev ze dne 19. 6. 2024 a 24. 6. 2024 pak nasvědčuje i znění ust. § 562 odst. 1 obč. zák., když výzvy byly učiněny technickými prostředky umožňujícími zachycení jejich obsahu a určení jednající osobu, když v této souvislosti odkázala i na nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 910/2024, o elektronické identifikaci a službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce na vnitřním trhu (nařízení eIDAS). Dále doplnila, že výzvy jsou opatřeny elektronickým podpisem, a tedy splňují veškerá kritéria, která na písemnou formu právních jednání klade jak občanský zákoník, tak i judikatura Nejvyššího soudu ČR. Výzvy pak byly zasílány z e-mailové adresy e-mail, která je uvedena jako adresa pro doručování v čl. XIV bodu 14.1 nájemní smlouvy na e-mailovou adresu e-mail, která je zde rovněž uvedena jako doručovací adresa žalobkyně. S ohledem na shora uvedené proto žalovaná navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a žalobkyni přiznal právo na náhradu nákladů odvolacího řízení.

6. Odvolací soud přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně včetně předcházejícího řízení podle ust. § 212 a ust. § 212a o. s. ř., přihlédl k důvodům uvedeným v odvolání žalobkyně i ve vyjádření žalované a dospěl k závěru, že rozhodnutí soudu prvního stupně je věcně správné. Soud prvního stupně provedl dokazování v dostatečném rozsahu, správně zjistil skutkový stav věci a provedené důkazy hodnotil v souladu s ust. § 132 o. s. ř.

7. Odvolací soud předně uvádí, že při projednávání žaloby o přezkum oprávněnosti výpovědi nájmu prostoru sloužícího k podnikání je třeba si ujasnit, jaké otázky mohou být předmětem takového přezkumu. Judikatura vyšších soudů i komentářová literatura v zásadě rozlišuje dva druhy přezkumu, a to v užším smyslu, kdy tento zahrnuje pouze důvodnost dané výpovědi, a dále ve smyslu širším, kdy je namístě se zabývat i otázkou zdánlivosti a platnosti výpovědi. Výklad pojmu oprávněnosti tedy spočívá v jisté dvojkolejnosti jeho chápání, kdy Nejvyšší soud ČR v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 5461/2017 připustil s ohledem na účel a smysl ust. § 2314 odst. 3 obč. zák., že s ohledem na následky, které výpověď z nájmu pro nájemce má, je třeba přezkum oprávněnosti výpovědi podle tohoto ustanovení chápat v širším smyslu. Neoprávněná výpověď proto bude neplatná či zdánlivá (bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu). Pokud tedy zjistí soud v řízení, že výpověď je z nějakého důvodu neplatná (absolutně či relativně) nebo zdánlivá, je namístě případně žalobě rovněž vyhovět, neboť ani taková výpověď nebyla dána po právu, tedy v souladu se zákonem. Je třeba poukázat na to, že právní úprava nájmu prostoru sloužícího k podnikání není na rozdíl od nájmu bytu založena na ochraně nájemce jako slabší strany, a proto i přezkum oprávněnosti výpovědi podléhá přísnějšímu režimu, jehož pravidla musí být dodržena. Řízení o přezkumu oprávněnosti je ve své povaze zvláštním řízením, jehož těžiště spočívá především v analýze toho, zda tvrzený výpovědní důvod byl naplněn – k tomu viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3328/2017. Nejvyšší soud dále uzavřel, že jelikož ust. § 2290 obč. zák. týkající se nájmu bytu je obdobou ust. § 2314 obč. zák. týkající se nájmu prostoru sloužícího k podnikání, je vhodné judikaturní závěry vyslovené ohledně ust. § 2290 obč. zák. užít i v případě výpovědi z nájmu prostor sloužícího k podnikání při zohlednění specifik výpovědi z tohoto nájmu uvedených shora. Je tedy namístě zkoumat i to, zda byly námitky proti výpovědi včas uplatněny. Odvolací soud považuje za nutné připomenout, že v případě žaloby na neoprávněnost výpovědi dle § 2314 obč. zák. se nejedná o určovací žalobu ve smyslu ust. § 80 o. s. ř. a žalobkyně tak nemusí prokazovat naléhavý právní zájem – k tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4249/2016. Soud prvního stupně se tedy správně zabýval vedle naplnění výpovědního důvodu i platností výpovědi a splněním formálních podmínek zakotvených v ust. § 2314 odst. 1 až 3 obč. zák. pro uplatnění žaloby, jejímž předmětem je přezkum oprávněnosti výpovědi.

8. Ve shodě s nalézacím soudem odvolací soud dospěl k závěru, že mezi účastníky byla platně uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor ve smyslu ust. § 2302 a n. obč. zák. V čl. XI bodu 11.1. písm. b) smlouvy bylo ujednáno, že žalovaná jako pronajímatel je oprávněna písemně vypovědět smlouvu před uplynutím sjednané doby, jestliže žalobkyně jako nájemce je v prodlení s placením nájemného nebo záloh na poplatky za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem, nebo s úhradou jakékoliv jiné splatné částky dle předmětné smlouvy, a dluh neuhradí ani ve lhůtě 10 pracovních dnů ode dne doručení písemné výzvy pronajímatele k úhradě. Z provedeného dokazování vyplynulo, že žalobkyně byla v prodlení s úhradou nájemného a záloh na služby za měsíce březen, květen a červen 2024 a splátek na zajišťovací vklad. V této souvislosti jí pak žalobkyně zaslala prostřednictvím ve smlouvě určeného e-mailu e-mail na adresu jednatele žalobkyně e-mail dvě výzvy k úhradě, a to ve dnech 19. 6. 2024 a 24. 6. 2024, na které jednatel žalované obratem reagoval s žádostí o posečkání a poskytnutí dodatečné lhůty k zaplacení. Je tedy nepochybné, že předmětné výzvy se dostaly do sféry žalované v den jejich odeslání, když jejich obsah učinila žalobkyně v průběhu řízení nesporným. Protože dluh nebyl uhrazen, reagovala žalovaná na danou situaci výpovědí nájemní smlouvy spojenou s výzvou k úhradě dlužných částek ze dne 24. 7. 2024, která byla doručena do datové schránky žalobkyně dne 25. 7. 2024. Ve výpovědi specifikovala její důvod, a to neuhrazené nájemné a poplatky za služby a energie za červen 2024. Zároveň odkázala na čl. XI bod 11.1. písm. b) nájemní smlouvy. Ve výpovědi absentovalo poučení o právu žalobkyně vznést námitky a podat žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Smyslem takového poučení se zabýval Nejvyšší soud ČR v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 106/2024, přičemž dospěl k závěru, že podle ust. § 2314 obč. zák. má nájemce prostor sloužícího k podnikání právo vznést námitky proti výpovědi a právo podat žalobu na přezkum její oprávněnosti. Nicméně ze zákona výslovně neplyne povinnost pronajímatele poučit nájemce o těchto právech ve výpovědi, kdy v případě nájmu prostor sloužících k podnikání jsou obě smluvní strany považovány za rovnocenné subjekty, které nepodléhají zvýšené ochraně a netýká se jich tak ani zvláštní informační povinnosti, na rozdíl od nájmu bytů, kde je nájemce zpravidla slabší smluvní stranou a je mu přiznána zvýšená ochrana. Pronajímatelé u nájmu prostor sloužících k podnikání tedy nejsou povinni do textu výpovědi zahrnovat poučení o právu vznést námitky proti výpovědi, ani o právu podat žalobu na přezkum její oprávněnosti, a absence takového poučení nezakládá absolutní ani relativní neplatnost výpovědi. Dané závěry je pak možno beze zbytku aplikovat i v poměrech přezkoumávané věci. Žalobkyně pak řádně a včas proti výpovědi uplatnila písemné námitky ve smyslu ust. § 2314 odst. 1 obč. zák., a to dopisem ze dne 14. 8. 2024, který byl doručen do datové schránky žalované téhož dne. Lhůta jednoho měsíce ode dne doručení námitek pro zpětvzetí výpovědi žalovanému dle ust. § 2314 odst. 1 obč. zák. marně uplynula dne 14. 9. 2024 a žalobkyně tak včas uplatnila žalobu o přezkum oprávněnosti výpovědi, když tato byla podána u nalézacího soudu dne 12. 11. 2024, když konec lhůty dvou měsíců ve smyslu ust. § 2314 odst. 3 obč. zák. připadl na den 14. 11. 2024.

9. Pokud jde o odvolací důvody uplatněné žalobkyní v jejím odvolání, pak tato primárně brojila proti nedodržení písemné formy výzev žalované ze dne 19. 6. 2024 a 24. 6. 2024 zakotvené v bodě 11.1 písm. b) nájemní smlouvy, které jsou vedle neuhrazení dlužné částky ve lhůtě 10 pracovních dnů ode dne doručení takové písemné výzvy k úhradě další hmotněprávní podmínkou pro případné následné vypovězení nájmu. K tomu pak odvolací soud uvádí, že ve shodě s žalobkyní dospěl k závěru, že tyto výzvy ve své podstatě vnímá rovněž jako „oznámení“ tak, jak jej má na mysli ujednání smlouvy v čl. XIV bodu 14.1., kde se uvádí, že mají mít obligatorně písemnou formu. Odvolací soud se však již neztotožňuje s argumentací žalobkyně, že prostý e-mail sjednanou písemnou formu nenaplňuje, když je pravdou, že touto otázkou se soud prvního stupně v rozsudku nezabýval. Odvolací soud v této souvislosti uvádí, že vedle úpravy písemného právního jednání s podpisem zakotvené v ust. § 561 odst. 1 větě prvé, pak obč. zák. v ust. § 562 odst. 1 stanoví, že písemná forma je zachována i při právním jednání učiněném elektronickými nebo jinými technickými prostředky umožňujícími zachycení jeho obsahu a určení jednající osoby. Ust. § 562 odst. 1 obč. zák. je ve vztahu speciality vůči obecné úpravě písemnosti s podpisem uvedené v ust. § 561 odst. 1 větě první a třetí obč. zák., neboť upravuje případy, kdy lze elektronickými prostředky rovněž splnit písemnou formu, aniž by k písemnosti musel být připojen elektronický podpis ve smyslu zákona č. 297/2016 Sb. Vztah speciality lze dovodit již jazykovým výkladem. Alternativní postup k zajištění písemné formy podle ust. § 562 odst. 1 obč. zák. vyžaduje zachycení právního jednání v textových znacích a potenciální určitelnost jednající osoby alespoň na úrovni jednoznačného tvrzení. To znamená, že i když elektronický dokument není elektronicky podepsán podle ust. § 561 odst. 1 věty první a druhé obč. zák., jde o platné písemné právní jednání, pokud dokument v textových znacích zachycuje vůli jednajícího a je možné jednoznačně tvrdit, kdo jednajícím je. Při splnění těchto dvou kumulativních předpokladů se jedná o „zachování písemné formy“ v pojetí ust. § 561 obč. zák. Není pak vyžadováno, aby právní jednání učiněné v elektronické podobě, které naplňuje požadavky v ust. § 562 odst. 1 obč. zák., bylo podepsáno při splnění podmínek stanovených shora. Je nepodstatné, zda k zmíněným výzvám byl připojený elektronický podpis tak, jak tvrdí ve svém vyjádření k odvolání žalobkyně, když tato skutečnost z důkazního řízení ani nevyplynula, kdy z obsahu daného právního jednání jednoznačně vyplývá určení jednající osoby, přičemž odvolací soud zdůrazňuje, že podpis není primárně prostředkem pro identifikaci, ale pro stvrzení konečnosti a vážnosti projevené vůle. Rovněž odkaz žalobkyně na tzv. disclaimer umístněný v zápatí shora citovaných e-mailů považuje odvolací soud za nepřípadný, když z tohoto lze pouze usuzovat na obecnou proklamaci toho, že obsah e-mailu není právním jednáním směřujícím k uzavření smlouvy. V daném případě ale k takovémuto právnímu jednání nedošlo.

10. S ohledem na shora uvedené proto bylo namístě se zabývat výkladem ujednání čl. XIV bodu 14.1 smlouvy, který byl mezi účastníky sporný. Soud prvního stupně přiléhavě použil výkladová pravidla zakotvená v ust. § 555 a § 556 obč. zák., ze kterých plyne, že se právní jednání posuzuje podle svého obsahu, kdy při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají. To, co je vyjádřeno slovy nebo jinak, se vyloží podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Výkladu zásadně podléhá každé právní jednání bez ohledu na to, zda se navenek jeví jako jednoznačné (jasné), a to již proto, že závěr o jednoznačnosti určitého právního jednání je výsledkem právě jeho výkladu. Občanský zákoník ve znění účinném od 1. 1. 2014 pak klade větší důraz na hledisko skutečné vůle jednajících osob – k tomu viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 61/2017. Projevu vůle je nutno přiznat takový význam, který mu zamýšlel dát jednající subjekt; rozhodujícím kritériem je proto úmysl jednajícího, resp. společný úmysl smluvních stran v okamžiku uzavírání smlouvy, který má přednost před doslovným či objektivním (jazykovým) vyjádřením. Odvolací soud při aplikaci výkladových pravidel citovaných shora dospěl k závěru, že vůli, kterou strany v nájemní smlouvě formulovaly, lze jednoznačně vyložit tak, že výzvy ze dne 19. 6. 2024 a 24. 6. 2024 byly žalobkyni doručeny v souladu s čl. XIV bodu 14.1 nájemní smlouvy, když byly zaslány z e-mailové adresy e-mail na e-mailovou adresu jednatele žalobkyně e-mail. Obě tyto e-mailové adresy jsou zahrnuty v sekci nazvané „Adresy pro doručování“. Zmíněný článek smlouvy je pak třeba vykládat v celém jeho kontextu a obsahu, kdy odvolací soud je toho názoru, že mezi formy doručování sjednaného účastníky spadá i e-mailová komunikace provedená z výše citovaných e-mailových adres. V tomto kontextu pak odvolací soud odkazuje i na poslední odstavec bodu 14.1 smlouvy, kde se uvádí, že při prokazování doručení postačí, pokud odesílatel prokáže, že oznámení bylo doručeno, odesláno či zasláno způsobem popsaným v tomto bodu výše, kdy každá ze smluvních stran je oprávněna kdykoliv během doby trvání změnit kontaktní údaje uvedené v bodě 14.1 písemným oznámením doručeným druhé straně, a zároveň jsou účastníci povinni udržovat své kontaktní aktuální a emailové adresy funkční. Jiná interpretace s ohledem na jazykový i teologický výklad dle odvolacího soudu nepřipadá v úvahu. Tomuto závěru pak nasvědčuje i zavedená praxe stran ve smyslu ust. § 556 odst. 2 obč. zák., ze kterého lze zcela jednoznačně usuzovat na možnost doručení oznámení i prostřednictvím e-mailových adres uvedených v bodě 14.1 smlouvy. Skutečnou vůli stran ve smyslu ust. § 556 odst. 1 věty prvé obč. zák. odvolací soud posuzoval v okamžiku, kdy projev vůle byl učiněn, tedy kdy se stal perfektním majíc na paměti závěry vyjádřené v rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 23 Cdo 3359/2018. K závěrům prezentovaným shora odvolací soud vedl i tzv. empirický výklad, v rámci kterého zjišťoval vůli účastníků k okamžiku uzavření smlouvy, kdy i jejich nynější rozpory bez dalšího neznamenají, že vůli nebylo možné zjistit, neboť zájmy a postoje účastníků v průběhu soudního řízení již nemusí odpovídat jejich původní vůli, kterou projevili, a jde o to, aby obsah vůle, jíž projevili v nájemní smlouvě, byl vyložen v souladu se stavem, který existoval v době, kdy byl učiněn.

11. Odvolací soud při výkladu bodu 14.1 vycházel i ze závěrů prezentovaných Nejvyšším soudem v jeho rozsudku sp. zn. 28 Cdo 3520/2024, ze kterého se podává, že při zjišťování úmyslu jednajícího je třeba přihlížet toliko k těm okolnostem, které mohl vnímat i adresát právního jednání, kdy pro výklad právního jednání je určující skutečná vůle (úmysl) jednajícího, již je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem (např. objektivním významem užitých slov). Řečené shora uvedené pak platí i pro vícestranná adresovaná právní jednání. Odvolací soud se pak ztotožňuje i se závěry nalézacího soudu ohledně subsidiárního charakteru výkladového pravidla zakotveného v ust. § 557 obč. zák., jehož použití je namístě pouze tehdy, pokud se význam použitého výrazu nepodaří zjistit aplikací výkladových pravidel zakotvených v ust. § 556 obč. zák.

12. Soud prvního stupně tedy dle přesvědčení odvolacího soudu správně uzavřel, že výpověď nájmu žalované byla po obsahové i formální stránce bezvadná, a tedy i oprávněná, když v důkazním řízení byla prokázána i důvodnost výpovědi, a proto bylo namístě žalobu o vyslovení její neoprávněnosti zamítnout.

13. Veden výše uvedenými úvahami proto odvolací soud napadený rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný podle ust. § 219 o. s. ř. potvrdil, a to včetně výroku o nákladech řízení účastníků.

14. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle ust. § 224 odst. 1 za použití ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. a procesně úspěšné žalované přiznal plnou náhradu nákladů. Tyto sestávají ze dvou úkonů právní služby po 3 700 Kč (tj. 7 400 Kč) dle ust. § 7 ve spojení s ust. § 11 vyhl. č. 177/1996 Sb. za vyjádření k odvolání žalobkyně a účast na jednání u odvolacího soudu, dvou režijních paušálů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., náhrady cestovních výdajů souvisejících s účastí zástupce žalobkyně na jednání u odvolacího soudu v částce 1 802 Kč, promeškaný čas dle § 14 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb. za 6 započatých půlhodin v celkové výši 900 Kč a 21 % DPH ve smyslu ust. § 137 odst. 3 o. s. ř. ve výši 2 310 Kč. Celkem tak náklady odvolacího řízení představuje částka 13 312 Kč. Lhůta k plnění byla stanovena jako třídenní v souladu s ust. § 160 odst. 1 část věty před středníkem o. s. ř.

Proti tomuto rozhodnutí je přípustné podat dovolání k Nejvyššímu soudu ČR, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena, nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně, anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Proti tomuto rozhodnutí je možno dovolání k Nejvyššímu soudu ČR do dvou měsíců od doručení rozhodnutí odvolacího soudu prostřednictvím Okresního soudu Plzeň-město.