KSULLI 35 Co 74/2025-94

Krajský soud v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Ondřeje Plška a soudců Mgr. Michala Marka a Mgr. Jana Uhlíře ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: Anonymizováno, IČO Anonymizováno ⟪LB:lb_002⟫ sídlem Anonymizováno, Anonymizováno ⟪LB:lb_003⟫ zastoupená advokátem Mgr. Kamilem Štěpánkem ⟪LB:lb_004⟫ sídlem Jindřicha z Lipé 113, 470 01 Česká Lípa ⟪LB:lb_005⟫ proti ⟪LB:lb_006⟫ žalovanému: Jméno žalovaného, narozený Datum narození žalovaného ⟪LB:lb_007⟫ bytem Adresa žalovaného ⟪LB:lb_008⟫ zastoupený advokátem JUDr. Petrem Doležalem ⟪LB:lb_009⟫ sídlem Mazovská 476/2, 181 00 Praha 8 - Troja ⟪LB:lb_010⟫ o určení vlastnického práva, o odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v České Lípě č. j. 12 C 206/202472 ze dne 27. 11. 2024

I. Rozsudek okresního soudu se potvrzuje.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta Mgr. Kamila Štěpánka náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 9 055,64 Kč.

1. Napadeným rozsudkem okresní soud výrokem I určil, že vlastníkem pozemku parcelní číslo Anonymizováno v katastrálním území adresa je žalobce, výrokem II uložil žalobci povinnost zaplatit žalovanému 140 001 Kč do tří dnů ode dne, kdy bude proveden vklad vlastnického práva žalobce do katastru nemovitostí podle výroku I, a výrokem III uložil žalovanému povinnost do tří dnů od právní moci rozsudku zaplatit žalobci k rukám jeho zástupce náhradu nákladů řízení ve výši 25 570 Kč.

2. Domáhala se žalobkyně požadovaného určení s tím, že na základě kupní smlouvy z 3. 6. 2015 převedla na žalovaného vlastnické právo k uvedenému pozemku. Protože však žalovaný nepoužil pozemek pro stavbu objektu k bydlení, došlo ke zrušení kupní smlouvy na základě rozvazovací podmínky ujednané v článku 5 kupní smlouvy a obnovilo se vlastnické právo žalobce k pozemku. Žalovaný však přes výzvu odmítl poskytnout žalobkyni součinnost při změně zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Okresní soud vyšel předně z toho, že v kupní smlouvě uzavřené mezi účastníky 3. 6. 2015, podle níž bylo vloženo zápisem z 25. 6. 2015 s právními účinky zápisu ke dni 3. 6. 2015 do kataru nemovitostí vlastnické právo k pozemku parcelní číslo Anonymizováno v katastrálním území adresa (dále též jen „pozemek“) pro žalovaného, si strany ujednaly v čl. 5 rozvazovací podmínku, podle níž „pokud kupující do tří let ode dne, kdy bude zapsáno příslušným katastrálním úřadem vlastnické právo k převáděnému pozemku pro kupujícího, nezačne se stavbou dle článku 3.3 smlouvy, smlouva se ruší“. V článku 3.3 smlouvy kupující prohlásil, že pozemek použije pro stavbu objektu k bydlení. Neshledal, že by ujednání o rozvazovací podmínce bylo pro neurčitost neplatným. Účel, za jakým byl pozemek prodán, plynul (vedle samotného ujednání) již ze zveřejněného oznámení žalobce o prodeji pozemku, stejně jako z usnesení obecního zastupitelstva z datum. Na újmu určitosti není, že neobsahuje smlouva definici pojmu „začít se stavbou“. Lze v tomto směru dle okresního soudu vyjít z definice stavebního zákona. Začít se stavbou proto znamená začít s činnostmi ke zřízení stavebního díla ve smyslu stavebního zákona. Pouhé připojení pozemku k odběru elektřiny, jež bylo prokázáno, či srovnání povrchu pozemku není začátkem realizace stavby. Nepodal rovněž žalovaný, jak bylo zjištěno zprávou stavebního úřadu žádnou žádost o provádění stavby (k územnímu rozhodnutí či stavebnímu povolení). Neměl proto žalovaný ani úmysl začít se stavbou objektu k bydlení. Protože v uvedené lhůtě žalovaný se stavbou nezačal, došlo v důsledku naplnění rozvazovací podmínky ke zrušení kupní smlouvy a obnovení vlastnického práva žalobce k pozemku. K obnově vlastnického práva žalobce došlo uplynutím doby bez dalšího, aniž by se musel žalobce splnění povinností žalovaného dovolávat. Vlastnické právo se přitom nepromlčuje. Nedůvodnou je proto obrana žalovaného, že sjednaný závazek byl neurčitý, byl žalovaným splněn a nárok žalobce je promlčen. Vyhověl proto okresní soud žalobě a určil, že vlastníkem pozemku je žalobce. Současně, došlo-li ke zrušení kupní smlouvy, rozhodl v návaznosti na obnovení zápisu vlastnického práva žalobce o jeho povinnosti k vrácení kupní ceny žalovanému. Zcela úspěšnému žalobci přiznal právo na náhradu všech vynaložených nákladů, spočívajících v odměně advokáta za celkem pět úkonů právní služby (převzetí zastoupení, předžalobní výzva, sepis žaloby, podání ve věci samé a účast u jednání soudu) po 3 100 Kč, 5 paušálních náhradách hotových výdajů po 300 Kč za tyto úkony, dani z přidané hodnoty z uvedených částek ve výši 3 570 Kč a náhradě soudního poplatku za žalobu ve výši 5 000 Kč, celkem 25 750 Kč.

3. Proti tomuto rozsudku se odvolal žalovaný uplatňujíc námitky vznesené již před okresním soudem. Spatřuje předně pro svoji neurčitost absolutně neplatným ujednání „pokud kupující do 3 let nezačne se stavbou“, neboť není definováno, co znamená započetí se stavbou. Pokud odkázal okresní soud na stavební zákon, podle něj se stavbou rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, mimo jiné bez zřetele na účel využití. Stavbou se tedy rozumí nejen budovy, ale také silnice, ploty terasy, vysílače, zařízení apod. Nepochybně lze mezi stavby podřadit i vybudování podzemní přípojky kabelového nízkého napětí a vybudování a osazení elektroměrného pilíře na parcele. Tomu svědčí provedené důkazy smlouvami a oznámeními ohledně těchto zařízení. I podle zákona je elektrická přípojka zařízením, tedy stavbou. Její realizace byla provedena na základě vydaného územního souhlasu. Je zřízení přípojky pro dodávku elektřiny podmiňujícím prvkem – stavbou pro realizaci stavby hlavní. Ujednání čl. 5.1 proto žalovaný splnil, neboť vyrovnání terénu a vybudování uvedených objektů/ staveb je nepochybně zahájením stavby ve sjednané lhůtě. Dále namítá žalovaný, že bylo-li vlastnické právo žalovaného k pozemku zapsáno 25. 6. 2015, byl žalovaný podle smlouvy povinen započít se stavbou do 25. 6. 2018, proto k promlčení této povinnosti došlo 26. 6. 2021. Vyzval však žalobce žalovaného k vrácení pozemku až dopisem z 29. 1. 2024, došlo tudíž k promlčení závazku žalovaného, a tedy i k promlčení rozvazovací podmínky, jejichž důsledků se žalobce domáhá žalobou z 10. 7. 2024. Vlastnické právo sice nelze promlčet, v projednávaní věci se ale jedná o splnění závazku (vrátit pozemek). Předmětem promlčení tedy není vlastnické právo, nýbrž jde o promlčení závazku započít se stavbou a v jeho důsledku i rozvazovací podmínky. Absurdní by bylo, i vzhledem k ujednání smlouvy, že v případě jejího zrušení se nepřihlíží k případnému zhodnocení pozemku, pokud by došlo po uplynutí lhůty rozvazovací podmínky k postavení domu, že tento by se stal jako součást pozemku vlastnictvím žalobkyně. Kupoval žalovaný pozemek za běžnou, nikoli zvýhodněnou, cenu a nešlo z jeho strany a spekulaci. Ze všech těchto důvodů navrhuje, aby byl napadený rozsudek změněn tak, že žaloba bude zcela zamítnuta.

4. Žalobkyně navrhla napadený rozsudek jako věcně správný potvrdit, když zcela souhlasí se skutkovými i právními závěry okresního soudu. Rozvazovací podmínka vyvažovala zvýhodněnou kupní cenu pro nabyvatele a měla za účel předejít spekulacím s pozemky. Pro výklad předmětného ustanovení smlouvy je rozhodující vůle stran při právním jednání, která byla ve smyslu shora uvedeného zřejmá.

5. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek i jemu předcházející řízení a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

6. Žalobkyně se v řízení domáhala určení vlastnického práva k pozemku parcelní číslo 668/1 v katastrálním území adresa s tím, že ač z důvodu, že žalovaný do tří let od zápisu do katastru nemovitostí nepočal se stavbou objektu k bydlení, došlo k naplnění rozvazovací podmínky, a tudíž i zrušení účinků uzavřené kupní smlouvy a obnovení vlastnického práva žalobkyně k pozemku, odmítá žalovaný poskytnout součinnost žalobkyni při zápisu jejího vlastnického práva do katastru nemovitostí.

7. Objasnil okresní soud správně ze smlouvy samotné, že účastníci 3. 6. 2015 uzavřeli kupní smlouvu, podle níž bylo vloženo zápisem z 25. 6. 2015 s právními účinky zápisu ke dni 3. 6. 2015 do kataru nemovitostí vlastnické právo k předmětnému pozemku pro žalovaného. Strany si v čl. 5 smlouvy ujednaly, že „pokud kupující do tří let ode dne, kdy bude zapsáno příslušným katastrálním úřadem vlastnické právo k převáděnému pozemku pro kupujícího, nezačne se stavbou dle článku 3.3 smlouvy, smlouva se ruší“. V článku 3.3 smlouvy kupující prohlásil, že pozemek použije pro stavbu objektu k bydlení. Žalovaný je zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník pozemku.

8. Správně dále zjistil, že žalobkyně 13. 2. 2015 zveřejnila oznámení záměru prodat předmětný pozemek výhradně za účelem objektu pro bydlení a následně usnesením zastupitelstva 12/5 z 16. 4. 2015 prodej pozemku, avšak s podmínkou stavby objektu pro bydlení, schválila. Zjistil dále správně okresní soud, že na pozemku byla realizována stavba podzemní přípojky kabelového vedení NN a pozemek je osazen elektroměrným pilířem. Nesporným zůstalo, že jiná stavba na pozemku není a nebyla realizována ani započata. Stavební úřad potom neeviduje žádné povolení či souhlas s umístěním jiné stavby (než podzemní přípojky NN) na pozemku (územní rozhodnutí, stavební povolení).

9. Posoudit bylo třeba, zda je sporné ujednání rozvazovací podmínkou, zda je dostatečně určité, zda případně byla či nebyla rozvazovací podmínka naplněna a zda má nějaký význam, že se žalobkyně dříve (dle žalovaného „včas“) důsledků sjednané podmínky nedovolala. Okresní soud ujednání účastníků správně vyložil, a i po právní stránce zjištěný skutkový stav zhodnotil v souladu se zákonem.

10. Podle § 548 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o.z.) vznik, změnu nebo zánik práv lze vázat na splnění podmínky. Je-li zánik práva nebo povinnosti vázán na nemožnou podmínku, nepřihlíží se k ní (odst. 1). Podmínka je odkládací, závisí-li na jejím splnění, zda právní následky jednání nastanou. Podmínka je rozvazovací, závisí-li na jejím splnění, zda právní následky již nastalé pominou (odst. 2). Neplyne-li z právního jednání nebo jeho povahy něco jiného, má se za to, že podmínka je odkládací (odst. 3).

11. Předně má žalobkyně na požadovaném určení ve smyslu § 80 o.s.ř. naléhavý právní zájem, jestliže oproti zápisu vlastnického práva pro žalovaného v katastru nemovitostí tvrdí, že vlastníkem pozemku je ona.

12. V daném případě si strany ujednaly, že se (uzavřená kupní) smlouva ruší, jestliže kupující do tří let ode dne, kdy bude zapsáno vlastnické právo k pozemku pro něj, nezačne se stavbou, a to se stavbou dle článku 3.3, jímž se kupující zavázal pozemek užít pro stavbu objektu bydlení. Protože strany sjednaly zánik účinků kupní smlouvy, jestliže v stanovené době nastane (v době uzavření smlouvy) nejistá skutečnost ve smlouvě určená, jde v tomto případě o ujednání rozvazovací podmínky ve smyslu § 548 odst. 1, 2 o. z.

13. Správný je i závěr okresního soudu, že jde o dostatečně určité, a tudíž i platné ujednání, byť definice stavby dle stavebního zákona v tomto směru není přínosnou. Pomíjí však žalovaný, že smlouva určila, že musí být započato se stavbou objektu bydlení. Takto formulované ujednání je dobře vyložitelné, neboť v obecném slova smyslu se nepochybně rozumí započetím se stavbou objektu bydlení započetí se stavbou samotného objektu, nikoli staveb pomocných, přípravných, třebaže by byly podmínkou pro zahájení stavby objektu bydlení. Byť tedy např. silnice, oplocení či různé druhy zařízení stavbou jsou či mohou být, nelze je považovat za stavbu objektu bydlení. O započetí stavby objektu bydlení lze pravidelně uvažovat tehdy, jsou-li zahájeny práce na základech či jiném spojení domu s pozemkem. Takový výklad respektuje nejen znění daného ujednání, nýbrž i základní výkladové hledisko § 556 odst. 1 o.z., tedy hledisko úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, nebo musela-li o něm vědět. Skutečnost, že pro žalobkyni bylo při prodeji pozemku zásadně významné, že pozemek bude (v požadované době) užit k výstavbě objektu bydlení, je zřejmá z obcí zveřejněného záměru stejně jako usnesení o schválení prodeje pozemku. O tomto úmyslu pak musel vědět i žalovaný.

14. Stavba podzemní přípojky kabelového vedení NN či vyrovnání terénu (vedle toho, že jde sice o stavbu, ale nikoli objektu k bydlení) pak nemohou představovat započetí se stavbou objektu bydlení již z toho důvodu, že obé může sloužit i jakékoli jiné hlavní stavbě, například objektu k podnikání. Správný je tudíž závěr okresního soudu, že ve lhůtě podle smlouvy, tj. do 25. 6. 2018 (ale ani později), žalovaný se stavbou objektu bydlení nezapočal.

15. Konečně správným je i závěr okresního soudu, že v důsledku naplnění sjednané rozvazovací podmínky došlo ke zrušení kupní smlouvy a obnovení vlastnického práva žalobkyně bez dalšího, jen uplynutím sjednané doby, aniž by se žalobkyně musela jakkoli dovolávat splnění sjednaných povinností žalovaným či zrušení smlouvy uplatňovat. Je tomu tak proto, že na rozdíl od tzv. vedlejších ujednání v kupní smlouvě (výhrada vlastnického práva, výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje, předkupní právo, koupě na zkoušku, výhrada lepšího kupce, cenová doložka) ve smyslu § 2157 o.z. (představujících ve vztahu k podmínkám speciální úpravu), u nichž je nutné uplatnění u druhé strany, rozvazovací podmínka dle § 548 o.z. žádné uplatnění z podstaty nemůže vyžadovat. Je totiž konstruována tak, že v případě jejího naplnění nastává zánik právních účinků smlouvy automaticky. Nastane-li smlouvou předpokládaná a v době jejího uzavření nejistá skutečnost, pak bez jakéhokoli dalšího právního jednání uplynutím sjednané doby nastanou podmínkou předpokládané účinky, tj. v případě rozvazovací podmínky sjednané v platné smlouvě o převodu nemovité věci zánik účinků smlouvy, a tudíž i obnovení právního vztahu k nemovitosti z doby před účinností smlouvy. K tomu srovnej rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 2 Cdon 756/97 ze dne 24. 8. 1999, publikované ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek NS pod č. R 7/2001, a na něj navazující rozhodnutí Nejvyššího soudu, např. pod sp. zn. 30 Cdo 3295/2006 z 20. 3. 2007 či pod sp. zn. 30 Cdo 2224/2009 z 25. 11. 2010. S ohledem na obsahovou příbuznost úpravy zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (obč. zák.), s novou úpravou zák. č. 89/2012 Sb., pokud jde o ustanovení o podmínkách (§ 36 obč. zák. vs. § 548 o.z.) a vedlejších ujednáních v kupní smlouvě (§ 610 obč. zák. vs. § 2157 o.z.), je citovaná judikatura použitelná i na vztahy upravené po 1. 1. 2014 novým občanským zákoníkem.

16. Tak v daném případě žalovaný se stavbou objektu bydlení do 25. 6. 2018 nezačal, čímž byla naplněna rozvazovací podmínka sjednaná smlouvou. Marným uplynutím uvedeného data došlo k zániku účinků kupní smlouvy a obnovení vlastnického práva žalobkyně k pozemku bez dalšího. Bez významu naopak zůstalo, zda vůbec (a tudíž i kdy) žalobkyně následky rozvazovací podmínky u žalovaného uplatnila tím, že by u něj notifikovala naplnění podmiňované skutečnosti. Již samotným naplněním rozvazovací podmínky totiž nastaly právní následky v podobě zrušení smlouvy a obnovení původního právního vtahu k nemovitosti z doby před účinností kupní smlouvy a na tyto již nastalé právní následky nemůže mít vliv pozdější jednání některé ze stran či jiná právní událost.

17. Tím, že došlo ke zrušení účinků uzavřené kupní smlouvy a obnovily se právní vztahy z doby před její účinností, stala se žalobkyně počínaje od 26. 6. 2018 znovu vlastníkem pozemku. Její vlastnické právo se promlčet nemůže a bez významu je, kdy podala žalobu o určení svého vlastnického práva, pokud jí žalovaný ke změně zápisu v katastru nemovitostí odmítl součinnost. Je proto žaloba na určení vlastnického práva žalobkyně k pozemku důvodnou. Zbývá doplnit, že ujednání o tom, že v případě zrušení kupní smlouvy (a tudíž i obnovení vlastnického práva žalobkyně) se nepřihlíží k případnému zhodnocení pozemku, může případně vyvolávat pochybnosti o souladu s dobrými mravy, nemůže však mít vliv na existenci či platnost rozvazovací podmínky nebo právní důsledky plynoucí z jejího naplnění.

18. Jestliže za této situace okresní soud žalobě v celém rozsahu vyhověl, nepochybil. Správným je i výrok o nákladech řízení založený na úspěchu žalobkyně v řízení v celém rozsahu (§ 142 odst. 1 o.s.ř.), pročež jí vzniklo právo na náhradu všech v řízení účelně vynaložených nákladů. Pokud jde o výši náhrady, skladbu nákladů i předpisy, o něž se nárok opírá, lze zcela odkázat na podrobné a vyčerpávající odůvodnění okresního soudu. Byl proto rozsudek okresního soudu jako věcně správný podle § 219 o.s.ř. potvrzen.

19. I v odvolacím řízení byla s ohledem na potvrzení napadeného rozsudku zcela úspěšná žalobkyně, podle § 224 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o.s.ř. proto má právo na náhradu veškerých svých v odvolacím řízení účelně vynaložených nákladů. Ty v daném případě spočívají v odměně advokáta za jeden úkon právní služby (účast u odvolacího jednání) dle § 9 odst. 4 písm. a), § 11 písm. g/ vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen (AT), ve výši 5 620 Kč, náhradě hotových výdajů advokáta v paušální částce 450 Kč za tento úkon (§ 11 odst. 1, § 13 odst. 3 AT), náhradě za ztrátu času po 150 Kč za každou započatou půlhodinu z celkem čtyř strávených cestou k jednání odvolacího soudu z České Lípy do Liberce a zpět, cestovné za tuto cestu ve výši 814 Kč za celkem 110 ujetých km při spotřebě 5 l/100km motorové nafty (vyhl. č. 475/2024 Sb.), a konečně náhradě za daň z přidané hodnoty z těchto částek ve výši 1 571,64 Kč, celkem 9 055,64 Kč. Odvolací soud proto žalovanému uložil povinnost zaplatit v zákonné třídenní lhůtě podle § 160 odst. 1 o.s.ř. žalobkyni náhradu nákladů odvolacího řízení v této výši, a to podle § 149 odst. 1 o.s.ř. k rukám jejího zástupce.

Proti tomuto rozsudku není odvolání přípustné.

Dovolání k Nejvyššímu soudu České republiky, podané u Okresního soudu v České Lípě do dvou měsíců od doručení tohoto rozsudku, je vyjma výroků o nákladech řízení přípustné, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Dovolatel musí být až na výjimky stanovené § 241 o.s.ř. zastoupen advokátem.