MSBR 104 C 80/2022-47

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Lenkou Kovářovou jako samosoudkyní ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobce:; celé jméno žalobce, narozený dne datum ⟪LB:lb_002⟫ bytem adresa žalobce ⟪LB:lb_003⟫ zastoupený advokátem Mgr. et Bc. jméno příjmení ⟪LB:lb_004⟫ sídlem adresa ⟪LB:lb_005⟫ proti ⟪LB:lb_006⟫ žalovanému:(název žalovaného), IČO: osobní údaje žalovaného ⟪LB:lb_007⟫ sídlem adresa žalované ⟪LB:lb_008⟫ o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu

I. Určuje se, že výpověď ze dne 8.3.2022, č.j. spisová značka OB/Nem, z nájmu bytu číslo o velikosti 3+1, nacházejícího se ve 2. nadzemním podlaží bytového domu na adrese ulice č.or. anonymizováno v obec, postaveného na pozemku parc. číslo zapsaného v katastru nemovitostí vedeném stát. instituce, Katastrální pracoviště Brno – město na listu vlastnictví číslo pro katastrální územní část obce, územní celek, kterou dal žalovaný žalobci, je neoprávněná.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku náhradu nákladů řízení ve výši 18 456 Kč, k rukám zástupce žalobce.

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 6.5.2022 domáhá přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, specifikovaného ve výroku I. tohoto rozsudku, kterou mu dal žalovaný. Výpověď byla žalobci doručena dne 14.3.2022. Žaloba je odůvodněna tím, že výpověď z nájmu bytu je neplatná především z formálních důvodů, neboť je neurčitá, když žalovaný jako pronajímatel neuvádí konkrétní jednání, pro které výpověď z bytu žalobci jako nájemci dává. Obecně formulované výpovědní důvody neumožňují žalobci věc vysvětlit, případně se bránit. Žalobce nesouhlasí ani s tím, že by bytovou jednotku neužíval, nebo že by jinak porušoval svoje povinnosti nájemce, naopak to byl žalovaný, který protiprávně dne 14.1.2022 zaslal žalobci výzvu k vyklizení bytu, aniž by došlo k řádnému ukončení nájemní smlouvy.

2. Žalovaný namítal, že opakovaně obdržel stížnosti nájemníků bytového domu na žalobce, proto dne 10.2.2021 provedl místní šetření, při němž zjistil, že v bytě žalobce bydlí jméno příjmení, její přítel a čtyři děti, jmenovaná uvedla, že má sepsanou nájemní smlouvu s panem příjmení, který jednal po dohodě s žalobcem. Dne 23.11.2021 nebyl při místním šetření v předmětném bytě nikdo zastižen, dle sdělení sousedů mělo být v bytě ubytováno 6-8 osob ukrajinské národnosti. Při místím šetření žalovaného dne 11.1.2022 byla v bytě zastižena jméno jméno z Moldávie, která uvedla, že v bytě bydlí celkem 6 osob ze zahraničí. Z těchto důvodů byla žalobci dána dne 8.3.2022 výpověď z nájmu podle § 2288 odst. 1 písm. a) obč. zák., neboť žalobce hrubě porušuje povinnosti nájemce tím, že byt neužívá a bez souhlasu pronajímatele jej dal do podnájmu dalším osobám. Žalovaný navíc hlásil na služby maximálně dvě osoby, a to sebe a svou dceru. Při šetření dne 12.4.2022 se v bytě nacházela rusky mluvící starší žena, která odmítla zaměstnancům žalovaného otevřít a prohlídku uskutečnit. Výpověď obsahuje přesné datum, kdy bylo šetření provedeno, takže je dle názoru žalovaného přesně časově vymezeno, kdy mělo k porušení povinností nájemce docházet, výpověď tedy považuje za oprávněnou, řádně doručenou a navrhuje zamítnutí žaloby.

3. Účastníci řízení shodně uvedli a bylo mezi nimi nesporné, že žalovaný je vlastníkem bytu číslo o velikosti 3+1, nacházejícího se ve 2. nadzemním podlaží bytového domu na adrese ulice č. or. 15 v obec, postaveného na pozemku parc. číslo zapsaného v katastru nemovitostí vedeném stát. instituce, stát. instituce na listu vlastnictví číslo pro katastrální uzemí, územní celek.

4. Mezi žalobcem a žalovaným byla uzavřena dne 13.12.1995 nájemní smlouva k tomuto bytu na dobu neurčitou, dodatkem č. 1 k této smlouvě ze dne 8.10.2020 došlo ke změně v tom směru, že po rozvodu manželství žalobce a jeho manželky se nájemcem předmětného bytu stal žalobce.

5. Dopisem ze dne 14.1.2022 byl žalobce vyzván k vyklizení a vrácení bytu, na tuto výzvu žalobce reagoval dopisem ze dne 9.3.2022 s tím, že má zato, že neexistuje zákonný důvod, aby byt vyklidil. Dne 14.3.2022 byla žalobci doručena výpověď z nájmu bytu ze dne 8.3.2022 Tyto nesporné skutečnosti vzal soud dle § 120 odst. 3 o.s.ř. za svá skutková zjištění.

6. Z výpovědi z nájmu bytu ze dne 8.3.2022 bylo zjištěno, že žalovaný vypověděl nájem k předmětnému bytu s tříměsíční výpovědní dobou dle ust. § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále „o. z.“), protože i přes výzvu pronajímatele žalobce porušuje povinnosti nájemce, jedná se o opakované nedodržování„ zásad řádného užívání bytu a nebytových prostor vyplývajících z domovního řádu“. Skutkově pak žalovaný jako pronajímatel vymezil výpovědní důvod tak, že uvedl, že„ ze strany žalobce dochází k nedodržování zásad řádného užívání bytu vyplývajících z domovního řádu, čímž porušuje povinnosti nájemce vyplývající z nájmu. Místní šetření ve věci prověřování užívání předmětného bytu bylo provedeno opakovaně ve dnech 10.2.2021, 23.11.2021 a 11.1.2022. Na základě šetření bylo zjištěno, že byt žalobce jako nájemce neužívá a pronajímá jej prokazatelně jiným osobám, které nejsou v bytě řádně hlášeny a nejsou za tyto osoby hrazeny zálohy na služby. Tímto dochází nejen k porušení povinnosti nájemce, ale i k neoprávněnému obohacení na úkor ostatních nájemníků.“ Výpověď nájmu bytu byla schválena na schůzi RMČ Brno-sever konané dne 2.3.2022. Žalobce byl ve výpovědi poučen o právu vznést proti výpovědi námitky a podat návrh soudu, aby přezkoumal oprávněnost výpovědi a dále byl vyzván k vyklizení bytu nejpozději do 30.6.2022.

7. Z výzvy k vyklizení a vrácení bytu ze dne 14.1.2022 bylo zjištěno, že před výpovědí z nájmu bytu žalovaný žalobci sdělil, že na základě opakovaných stížností nájemníků domu dochází ze strany žalobce k nedodržování zásad řádného užívání bytu vyplývajících z domovního řádu, čímž žalobce porušuje povinnosti nájemce. Na základě místních šetření žalovaného dne 10.2.2021, 23.11.2021 a 11.1.2022 bylo zjištěno, že žalobce byt neužívá a pronajímá jiným osobám, které nejsou v bytě řádně hlášeny a nejsou za ně hrazeny zálohy na služby, čímž také dochází k bezdůvodnému obohacení na úkor ostatních nájemníků. Žalobce byl vyzván k vyklizení bytu nejpozději do 14 dnů od doručení výzvy.

8. Ze zápisu ze šetření žalovaného ze dne 10.2.2021 bylo zjištěno, že v předmětném bytě byla zastižena jméno příjmení, 4 děti a její přítel. Jmenovaná sdělila, že je v bytě na základě smlouvy uzavřené s panem příjmení, který jednal po dohodě s žalobcem. Ze zápisu ze šetření žalovaného ze dne 11.1.2022 soud zjistil, že v bytě byla zastižena paní jméno jméno, která uvedla, že v bytě bydlí 6 osob ze zahraničí. Ze zápisu žalovaného ze šetření dne 23.11.2021 vyplývá, že v bytě nebyl nikdo zastižen, dle sdělení sousedů bylo v bytě ubytováno 6-8 osob ukrajinské národnosti, v zápise ze dne 12.4.2022 je uvedeno, že při prověření žalovaného o užívání bytu„ starší rusky mluvící žena odmítla otevřít a prohlídku uskutečnit“.

9. Z evidenčních listů pro výpočet nájemného platných od 10.2.2021, od 23.11.2021, od 11.1.2022 a od 12.4.2022 bylo zjištěno, že v předmětném bytě jsou hlášeny jako bydlící osoby žalobce celé jméno žalobce a jeho dcera jméno příjmení.

10. Podle § 553 odst. 1, 2 o. z. o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem. Byl-li projev vůle mezi stranami dodatečně vyjasněn, nepřihlíží se k jeho vadě a hledí se, jako by tu bylo právní jednání od počátku.

11. Podle § 2288 odst. 1 o. z. pronajímatel může vypovědět nájem bytu na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, mimo jiné – poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Podle odst. 3 vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

12. Podle § 2286 odst. 1 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. podle odst. 2 vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

13. Podle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

14. Podle § 2272 odst. 1 o. z. má nájemce právo přijímat ve své domácnosti kohokoli. Přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli; neučiní-li to nájemce ani do dvou měsíců, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost.

15. Výpověď pronajímatele je jednostranným hmotněprávním jednáním, které musí splňovat mimo jiné i obecné náležitosti právních jednání dle ustanovení § 553 odst. 1 o. z. Žalovaný jako pronajímatel byl z tohoto pohledu povinen ve výpovědi z nájmu bytu dostatečně určitě skutkově vymezit výpovědní důvod tak, aby z něj bylo patrno, z čeho přesně dovozuje jeho naplnění a uvést skutečnosti, které zakládají ve výpovědi použité výpovědní důvody.

16. V tomto případě však žalovaný dostatečně konkrétním způsobem ve výpovědi nedokázal individualizovat skutečnosti, které měly založit výpovědní důvody tak, aby skutek nebyl zaměnitelný s jiným, jednak z důvodů právní jistoty, ale také z důvodu možnosti účinné obrany nájemce. Skutkovým vymezením výpovědního důvodu jsou vázáni nejen účastníci nájemního vztahu, ale i soud v řízení o přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Stejně neurčitým způsobem byly žalovaným formulovány i výzvy k odstranění závadného chování před podáním výpovědi.

17. Ve výpovědi žalovaný pronajímatel obecně uvádí, že výpověď je dána dle § 2288 odst. 1 písm a) o. z., a to bez dalšího uvedení konkrétních důvodů, pouze s obecnou formulací, že„ ze strany žalobce dochází k nedodržování zásad řádného užívání bytu vyplývajících z domovního řádu, čímž porušuje povinnosti nájemce vyplývající z nájmu. Místní šetření ve věci prověřování užívání předmětného bytu bylo provedeno opakovaně ve dnech 10.2.2021, 23.11.2021 a 11.1.2022. Na základě šetření bylo zjištěno, že byt žalobce jako nájemce neužívá a pronajímá jej prokazatelně jiným osobám, které nejsou v bytě řádně hlášeny a nejsou za tyto osoby hrazeny zálohy na služby. Tímto dochází nejen k porušení povinnosti nájemce, ale i k neoprávněnému obohacení na úkor ostatních nájemníků.“ Žalovaný ve výpovědi neuvádí zda, kdy a jakým způsobem žalovaného seznámil s výsledky šetření a co konkrétně z těchto šetření vyplynulo.

18. Provedeným dokazováním sice bylo zjištěno, že žalobce s největší pravděpodobností porušoval hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu bytu tím, že byt dal bez souhlasu pronajímatele do podnájmu třetím osobám, příp. neoznámil zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli, tyto skutečnosti však nezbavují pronajímatele povinnosti dostát zákonným požadavkům kladeným na náležitosti právního jednání, kterým výpověď z nájmu bytu jako jednostranné hmotněprávní jednání je, a to i z pohledu závažnosti důsledků, které pro nájemce takováto výpověď má. Nároky kladené na žalovaného jako pronajímatele nejsou v tomto směru nepřiměřené také s ohledem na skutečnost, že uzavírání nájemních smluv a jejich výpovědí je pro něho v podstatě běžnou agendou a judikatura týkající se perfektnosti výpovědi z nájmu bytu jako hmotněprávního jednání pronajímatele a skutkového vymezení výpovědního důvodu je dlouhodobě ustálená. Žalovaný v tomto případě dostatečně skutkově vymezil výpovědní důvody až v písemném vyjádření k žalobě v průběhu soudního řízení, ač mu stejné skutečnosti byly známy již v době podávání výpovědi a mohl je ve výpovědi stručným, jasným a určitým způsobem řádně uvést.

19. S ohledem na výše uvedené dospěl soud k závěru o důvodnosti podané žaloby a v celém rozsahu jí vyhověl. Žalobce včas v zákonné dvouměsíční lhůtě podal u soudu žalobu, kterou se domáhá přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu. Předmětná výpověď z nájmu bytu datovaná dne 8.3.2022 a doručená žalobci dne 14.3.2022 je neoprávněná pro neurčité skutkové vymezení použitých výpovědních důvodů, jedná se o zdánlivé právní jednání dle § 553 odst. 1 o. z., když žalovaný obecnou formulací výpovědních důvodů znemožnil žalobci možnost účinné obrany, tj. prokázání nepravdivosti či neexistence výpovědních důvodů (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu např. ve věci sp. zn. 26 Cdo 4134/2018 či sp. zn. 26 Cdo 5114/2017 aj.).

20. Neoprávněná výpověď z nájmu bytu nemohla vyvolat zamýšlené účinky a přivodit zánik nájmu bytu uplynutím výpovědní doby, nájemní poměr účastníků k předmětnému bytu založený nájemní smlouvou nadále trvá. V projednávané věci nebylo pro závažné nedostatky tohoto právního jednání možno vyložit obsah předmětné výpovědi z nájmu bytu ani za použití ust. § 555 o. z., když soud není oprávněn skutkové vymezení uplatněných výpovědních důvodů vlastním postupem v průběhu soudního řízení doplňovat, měnit či nahrazovat.

21. Ve výroku II tohoto rozsudku bylo rozhodnuto o náhradě nákladů řízení dle § 142 odst. 1 o.s.ř., podle kterého účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl.

Náklady řízení činí celkem 18 456 Kč a sestávají ze soudního poplatku 2 000 Kč, odměny za právní zastoupení ve výši 16 456 Kč podle § 9 odst. 4 písm. b) a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb. v platném znění, tj. po 3 100 Kč za 4 účelně provedené úkony právní služby (tj. převzetí a příprava zastoupení, sepis žaloby, podání ve věci samé, účast při jednání dne 9.2.2023) dle § 11 odst. 1 písm. a), d), a g) vyhl. č. 177/1996 Sb.), 4x režijní paušál po 300 Kč, podle § 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., 21% DPH z částky 13 600 Kč, tj. 2 856 Kč.

22. Procesně neúspěšnému žalovanému byla stanovena povinnost zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve lhůtě splatnosti dle § 160 odst. 1 o.s.ř., k rukám advokáta, který žalobce zastupoval (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).

Proti tomuto rozsudku je možno podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení ke Krajskému soudu v Brně prostřednictvím Městského soudu v Brně.