MSPH 70 CO 127/2022-258

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedkyně JUDr. Ireny Noskové a soudců JUDr. Renaty Polákové a Mgr. Zdeňka Lehovce v právní věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem JUDr. jméno příjmení ⟪LB:lb_004⟫ sídlem adresa ⟪LB:lb_005⟫ o zaplacení částka s příslušenstvím, k odvolání žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne datum rozhodnutí, č. j. 31 C 149/2020-225,

I. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku o věci samé mění tak, že se žaloba, kterou se žalobkyně domáhala zaplacení částky částka spolu s úrokem z prodlení ve výši 10% ročně od datum do zaplacení, zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradu nákladů řízení před soudem prvního stupně částku částka a na náhradu odvolacího řízení částku částka do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta JUDr. jméno příjmení.

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku částka s 10 % úrokem z prodlení p. a. od datum do zaplacení (výrok I.) a dále povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce částka anonymizováno (výrok II.).

2. Žaloba vycházela z tvrzení, že žalobkyně podniká jako realitní kancelář a s právní předchůdkyní žalované, společností právnická osoba, uzavřela dne datum zprostředkovatelskou smlouvu, kterou se zavázala vyvíjet činnost směrující k obstarání příležitosti pro právní předchůdkyni žalované k prodeji bytové jednotky číslo v budově adresa na pozemku parc. číslo vše v katastrálním území Nové Město, obec Praha (dále také jen byt), za kupní cenu částka. Zprostředkovatelská smlouvu byla uzavřena na dobu určitou do datum, nicméně strany uzavřely dodatek číslo k této smlouvě, v němž sjednaly prodloužení zprostředkovatelské smlouvy do datum a dále pak vždy o 4 měsíce. Žalobkyně obstarala v lednu rok příležitost k uzavření kupní smlouvy na předmětný byt se zájemcem jméno příjmení. Prodej bytu tomuto zájemci však právní předchůdkyně žalované začala podmiňovat novými podmínkami nesjednanými ve zprostředkovatelské smlouvě, žalobkyně nicméně zájemce přiměla k akceptaci nově požadovaných podmínek, ale přesto právní předchůdkyně žalované uzavření kupní smlouvy s tímto zájemcem odmítla. Tímto jednáním porušila smluvní povinnost dle zprostředkovatelské smlouvy, spočívající v povinnosti uzavřít kupní smlouvu se zájemcem vyhledaným žalobkyní, proto žalobkyni vznikl vůči právní předchůdkyni žalované nárok na smluvní pokutu dle čl. 6 zprostředkovatelské smlouvy ve výši 4% z kupní ceny, tj. částka.

3. Žalovaná se bránila tvrzením, že zprostředkovatelská smlouva ze dne datum byla uzavřena na dobu určitou do datum. Dodatek číslo ke zprostředkovatelské smlouvě byl uzavřen až po ukončení jejího trvání, tudíž nemohl způsobit prodloužení původní smlouvy. Dodatek byl sice opatřen u podpisu žalobkyně datem datum, byl však antedatován, neboť jeho návrh předložila žalobkyně až v e-mailu ze dne datum. Dodatek číslo navíc dle žalované obsahoval v čl. 1 neurčité ujednání o prodloužení zprostředkovatelské smlouvy, když uváděl, že smlouva má být automaticky prodlužována„ …vždy o další čtyři (3) měsíce“. Vzhledem k tomu, že návrh textu dodatku číslo předložila žalobkyně, měl by být dle žalované vykládán k tíži žalobkyně, tj. tak, že smlouva měla být automaticky prodlužována vždy pouze o tři měsíce. Dle dodatku číslo byla platnost zprostředkovatelské smlouvy prodloužena do datum a dále pak vždy o 3 měsíce, tj. do datum a následně do datum. Právní předchůdkyně žalované zaslala žalobkyni oznámení o ukončení smlouvy, které bylo doručeno dne datum, platnost zprostředkovatelské smlouvy byla tedy ukončena ke dni datum. Žalovaná zájemce o koupi bytu vyhledala až po ukončení platnosti zprostředkovatelské smlouvy v lednu 2020. V této době již žalovaná nebyla vázána sjednanou zprostředkovatelskou smlouvou, včetně dodatku číslo neměla povinnost uzavřít s tímto zájemcem kupní smlouvu a nemohla porušit žádné povinnosti vyplývající ze smlouvy sankcionované smluvní pokutou.

4. Soud prvního stupně vzal za prokázané, že mezi žalobkyní a právní předchůdkyní žalované byla dne datum uzavřena zprostředkovatelská smlouva, v níž si strany pro případ, že žalobkyně jako zprostředkovatel obstará příležitost k uzavření kupní smlouvy a právní předchůdkyně žalované ji z jakýchkoli důvodů neuzavře, sjednaly v čl. VI., 6.1 smluvní pokutu ve výši 4 % z nabídkové ceny. Zprostředkovatelská smlouva byla nejprve uzavřena na dobu určitou do datum. Dodatkem číslo ke zprostředkovatelské smlouvě se následně strany dohodly na prodloužení doby trvání zprostředkovatelské smlouvy do datum s automatickým prodlužováním o další čtyři měsíce, tj. nejprve do datum a následně opětovně o další čtyři měsíce do datum. Prodlužování smlouvy bylo sjednáno v čl. 1 dodatku vždy„ …o další čtyři (3) měsíce“. Dle soudu prvního stupně byl úmysl žalobkyně prodlužovat smlouvu o další 4 měsíce, když ještě v lednu rok žalobkyně stále pokračovala ve sjednané činnosti, a to i po oznámení právní předchůdkyně žalované z prosince rok o ukončení spolupráce, žalobkyně právní předchůdkyni žalované oznámila, že bere na vědomí ukončení vzájemné spolupráce ke dni datum. Současně si dle soudu prvního stupně byla i právní předchůdkyně žalované vědoma vázanosti zprostředkovatelskou smlouvou i v období ledna rok, což soud prvního stupně dovozoval z toho, že v lednu rok se její zástupce zúčastnil prohlídky bytu s vyhledaným zájemcem. Právní předchůdkyně žalované v lednu rok stále spolupracovala se žalobkyní, neboť jí umožnila přístup do nemovitosti, ponechala jí klíče od bytové jednotky a akceptovala další činnost žalobkyně směřující ke zprostředkování prodeje bytu a parkovacího stání. Soud prvního stupně tak uzavřel, že žalobkyně řádně plnila své smluvní povinnosti a zajistila možnost sjednat uzavření kupní smlouvy se zájemcem, právní předchůdkyně žalované si však záměr rozmyslela, čímž porušila svou smluvní povinnost poskytovat součinnost potřebnou ke sjednání a uzavření smlouvy a zmařila zprostředkovatelskou činnost žalobkyně. Pro tento případ byla v čl. VI. bodu 6.1 zprostředkovatelské smlouvy sjednána smluvní pokuta. Na základě těchto závěrů soud prvního stupně žalobce v celém rozsahu vyhověl.

5. Proti rozsudku podala žalovaná včasné odvolání. V něm zopakovala, že zprostředkovatelská smlouva ze dne datum byla uzavřena na dobu určitou do datum. Dodatek číslo nemohl prodloužit její platnost, neboť byl uzavřen až poté, kdy zprostředkovatelská smlouva zanikla. Po uplynutí platnosti smlouvy již nebylo možno její platnost a účinnost prodloužit dodatkem, nýbrž by musela být uzavřena zcela nová zprostředkovatelská smlouva, to se však nestalo. Žalovaná rovněž setrvala na svém názoru, že dodatek číslo v čl. 1 obsahuje neurčité ujednání o prodloužení smlouvy, kdy není jasné, zda má být smlouva prodlužována vždy o čtyři, nebo o tři měsíce. Dle žalované je toto ustanovení nutno vykládat k tíži žalobkyně a vycházet z toho, že smlouva se prodlužovala vždy pouze o tři měsíce, tj. do datum a pak do datum. Pokud tedy právní předchůdkyně žalované zaslala žalobkyni oznámení o ukončení smlouvy (doručeno datum), pak smlouva skončila ke dni datum. Soudu prvního stupně vytkla, že se výkladem čl. 1 dodatku číslo dostatečně nezabýval, ačkoli jde o stěžejní otázku. Zdůraznila, že úmyslem právní předchůdkyně žalované bylo prolongovat smlouvu vždy pouze o 3 měsíce, což i sdělila žalované v oznámení o ukončení smlouvy. Pokud tedy žalobkyně i po datum pokračovala ve své činnosti, jednala tak na svoji odpovědnost a ke své tíži. Soud prvního stupně dle žalované také nesprávně interpretoval jednání se zájemcem o byt Ing. příjmení, když uvedl, že se právní předchůdkyně žalované zúčastnila dne datum prohlídky nemovitosti. Svědek příjmení příjmení přitom uvedl, že se v žádném případě nezúčastnil prohlídky bytu, ale pouze prohlídky garážového stání, jehož vlastníkem v té době byla žalovaná (na rozdíl od bytu, jehož vlastníkem byla její právní předchůdkyně právnická osoba). Prodej garážových stání přitom zprostředkovávala žalobkyně na základě jiné zprostředkovatelské smlouvy uzavřené se žalovanou. Přestože později došlo k fúzi právnická osoba s právnická osoba (a k procesnímu nástupnictví), tak v době prohlídky garáží šlo o dva různé subjekty a dvě různé smlouvy o zprostředkování. Nelze tedy dovozovat poskytování součinnosti ze strany právní předchůdkyně žalované právnická osoba, v lednu 2020, ani to, že se právnická osoba cítila být po datum vázána zprostředkovatelskou smlouvou. Žalovaná z uvedených důvodů navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil a žalobu zamítl.

6. Žalobkyně písemné vyjádření k odvolání nepodala.

7. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek podle ust. § 212 a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř., a dospěl k závěru, že odvolání je důvodné.

8. Správný je závěr soudu prvního stupně, že mezi žalobkyní a právní předchůdkyní žalované byla dne datum uzavřena zprostředkovatelská smlouva, což ostatně nebylo mezi účastníky sporné. Zásadní spornou otázkou mezi účastníky bylo uzavření a obsah dodatku číslo ke zprostředkovatelské smlouvě. Žalovaná sporovala okamžik uzavření tohoto dodatku s tím, že datum v něm uvedené (datum) není datem jeho uzavření, když návrh dodatku žalobkyně zaslala právní předchůdkyni žalované až datum, dále sporovala sjednané období automatického prodlužování zprostředkovatelské smlouvy, když dle žalované mělo jít o tři měsíce, zatímco žalobkyně uváděla 4 měsíce. Výklad projevu vůle vyjádřené v dodatku číslo tak byl stěžejní otázkou, které se měl soud prvního stupně věnovat. Soud prvního stupně provedl dokazování v dostatečném rozsahu včetně svědeckých výpovědí, závěry, k nimž dospěl, však z provedených důkazů nevyplývají. Ve svém rozsudku odkazuje soud prvního stupně na judikaturu, která se týká toho, jak postupovat při výkladu projevu vůle tam, kde je spor o úmyslech jednajících stran, sám se však těchto judikaturních závěrů nedržel.

9. Základní (prvotní) pravidlo výkladu adresovaných právních jednání formuluje ustanovení § 556 odst. 1 věty první zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Soud nejprve zkoumá (zjišťuje), jaká byla skutečná vůle (úmysl) jednajícího, a to při zohlednění všech v úvahu přicházejících (zjištěných) okolností (k tomu viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne datum rozhodnutí, sp. zn. 29 Cdo 61/2017). Teprve tehdy, nelze-li zjistit skutečnou vůli (úmysl) jednajícího, postupuje soud podle pravidla vyjádřeného v § 556 odst. 1 větě druhé občanského zákoníku. Ustanovení § 556 odst. 2 občanského zákoníku pak uvádí demonstrativní výčet okolností, k nimž soud při výkladu právního jednání přihlíží. V neposlední řadě je třeba vzít na zřetel zásadu„ contra proferentem“, podle níž jsou-li ve smlouvě použity formulace a pojmy, které lze vykládat rozdílně, jeví se být spravedlivým vykládat je v neprospěch toho, kdo je do smlouvy použil. Tato zásada se v judikatuře prosadila již za předchozího občanského zákoníku a obchodního zákoníku, které byly účinné do 31. 12. 2013 (viz nález Ústavního soudu ze dne datum, sp. zn. IV. ÚS 182/01, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne datum rozhodnutí, sp. zn. 28 Cdo 1770/2007), v novém občanském zákoníku byla výslovně zakotvena v § 557, dle kterého připouští-li použitý výraz různý výklad, vyloží se v pochybnostech k tíži toho, kdo výrazu použil jako první.

10. Z dodatku číslo jednoznačně vyplývá vůle stran prodloužit zprostředkovatelskou smlouvu ze dne datum, což je způsobem nevylučujícím pochybnost deklarováno v části B) dodatku. Prodloužení zprostředkovatelské smlouvy dodatkem číslo potvrdil i jednatel právní předchůdkyně žalované (i jednatel samotné žalované) Ing. jméno příjmení, který uvedl, že v březnu 2019 byl dodatek podepsán s ohledem na to, že žalobkyně vyhledala zájemce o koupi bytu jméno příjmení, k prodeji ale nedošlo, neboť zájemce se ukázal být nesolventním. S ohledem na jednoznačný a společný projev vůle stran směřující k prodloužení zprostředkovatelské smlouvy byl správný dílčí závěr soudu prvního stupně, že zprostředkovatelská smlouva byla pro účastníky na základě dodatku číslo nadále závazná, bez ohledu na to, že k uzavření dodatku číslo došlo až poté, co uplynula doba, na níž byla původně sjednána.

11. Nesprávně však soud prvního stupně vyložil projev vůle stran ohledně automatického prodlužování zprostředkovatelské smlouvy. Dodatek číslo v čl. 1, kterým měnil čl. I. odst. 1.2 zprostředkovatelské smlouvy, stanovil jednoznačně, že smlouva je uzavřena do datum O tomto termínu mezi účastníky nebylo sporu. Dále však bylo uvedeno, že smlouva se prodlužuje„ …vždy o další čtyři (3) měsíce“. Toto ustanovení je nejasné, neboť z něj jednoznačně neplyne, zda strany chtěly smlouvu prodlužovat o čtyři (jak tvrdí žalobkyně), nebo o tři měsíce (jak tvrdí žalovaná). Nelze přitom říci, že by uvedení počtu měsíců slovy (čtyři) mělo mít přednost před uvedením počtu měsíců číslem (3). Nejasnost ohledně délky automatického prodlužování smlouvy přitom nebyla odstraněna ani výpovědí jednatele právní předchůdkyně žalované příjmení jméno příjmení, ani výslechem svědka příjmení jméno příjmení, který spolupracoval s právní předchůdkyní žalované i se žalovanou. Oba uvedení ve svých výpovědích trvali na tom, že smlouva se měla prodlužovat jen o tři měsíce. O tříměsíčním prodlužování zprostředkovatelské smlouvy se právní předchůdkyně žalované zmiňovala i v dopise ze dne datum, kterým žalobkyni oznámila ukončení platnosti zprostředkovatelské smlouvy ke dni datum.

12. S ohledem na to, že se rozpor v názoru na délku automatického prodlužování zprostředkovatelské smlouvy nepodařilo odstranit, bylo třeba aplikovat § 557 občanského zákoníku a zjistit, kdo dodatek číslo formuloval. V řízení před soudem prvního stupně k tomu bylo zjištěno, že návrh tohoto dodatku koncipovala žalobkyně a zaslala jej právní předchůdkyni žalované jako přílohu e-mailové zprávy ze dne datum (což bylo zjištěno z e-mailu žalobkyně ze dne datum s přílohou). Dodatek číslo je tedy nutno ohledně sporného ustanovení čl. 1 vyložit k tíži žalobkyně tak, že k automatickému prodlužování zprostředkovatelské smlouvy docházelo od datum vždy o tři měsíce.

13. Soud prvního stupně nepostupoval správně, když ve svém rozsudku uzavřel, že úmyslem žalobkyně bylo prodlužovat zprostředkovatelskou smlouvu o čtyři měsíce. Tento závěr neodpovídá uvedeným výkladovým pravidlům, nejasná smluvní ustanovení nelze vykládat podle úmyslu pouze jedné strany, která pak má z takto jednostranného výkladu prospěch.

14. Právní předchůdkyně žalované přitom dala najevo žalobkyni v dopise ze dne datum, že si automatické prodlužování smlouvy vykládá tak, že jde vždy o tři měsíce, a proto smlouvu ukončuje k datum. Na straně žalobkyně tak nebyl důvod k tomu, aby ve zprostředkovatelské činnosti dále pokračovala. Ze skutečnosti, že se Ing. jméno příjmení dostavil na prohlídku v lednu 2020, nelze dovodit, že by právní předchůdkyně žalované chtěla dále podle zprostředkovatelské smlouvy postupovat. Jak svědek příjmení uvedl, prohlídky bytu se neúčastnil, pouze zpřístupnil garáže, garážová stání se přitom prodávala samostatně a neprodávala je právní předchůdkyně žalované. Svědek příjmení výslovně odmítl, že by při prohlídce jednal za právní předchůdkyni žalované ohledně prodeje bytu. Skutečnost, že se svědek příjmení účastnil pouze prohlídky garáže, potvrdila i svědkyně jméno příjmení, která byla na prohlídce za žalobkyni. Žádný relevantní závěr o tom, že by se právní předchůdkyně žalované cítila být vázána zprostředkovatelskou smlouvou, nelze učinit ani e-mailu ze dne datum, dle zjištění soudu prvního stupně v něm bylo navrhováno, že byt je možné prodat formou převodu 100% podílu v právní předchůdkyni žalované (právnická osoba), současně se v něm ale jasně uvádí, že právní předchůdkyně žalované považuje smluvní vztah založený zprostředkovatelskou smlouvou včetně dodatku za ukončený ke dni datum a necítí se jím být vázána.

15. Odvolací soud tedy na rozdíl od soudu prvního stupně uzavřel, že dodatek číslo je možné v čl. 1, kterým měnil čl. I. odst. 1.2 zprostředkovatelské smlouvy, vyložit pouze tak, že účinnost zprostředkovatelské smlouvy byla prodloužena nejprve do datum a poté vždy o další tři měsíce, pokud některá ze stran nesdělí druhé straně 15 dnů předem, že smlouvu hodlá ukončit. K prodloužení tedy došlo v období od datum do datum a od datum do datum. Právní předchůdkyně žalované oznámila ukončení zprostředkovatelské smlouvy žalobkyni dopisem ze dne datum, tedy ve stanové lhůtě patnácti dnů před dalším prodloužením. K dalšímu prodloužení proto již nedošlo a účinnost zprostředkovatelské smlouvy zanikla k datum. Po datum již na vztahy mezi právní předchůdkyní žalované a žalobkyní zprostředkovatelská smlouva nedopadala. Vyhledala-li žalobkyně zájemce o koupi bytu v lednu 2020, s nímž ale právní předchůdkyně žalované neuzavřela kupní smlouvu, nebylo již možné aplikovat zprostředkovatelskou smlouvu, ani její čl. 6 o smluvní pokutě. Nárok na smluvní pokutu tedy žalobkyni nevznikl a žaloba není důvodná.

16. Odvolací soud ze všech výše uvedených důvodů rozsudek soudu prvního stupně změnil podle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. tak, že žalobu zamítl.

17. Vzhledem ke změně rozsudku soudu prvního stupně rozhodoval odvolací soud nově i o náhradě nákladů řízení (§ 224 odst. 2 o. s. ř.).

18. Žalované, která měla v řízení úspěch, přísluší právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů (§ 224 odst. 1 za použití § 142 odst. 1 o. s. ř.). Náhradu nákladů řízení před soudem prvního stupně tvoří odměna advokáta za devět úkonů právní služby po částka dle § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, (převzetí věci, vyjádření k žalobě, účast při sedmi jednáních), režijní paušál za 9 úkonů právní služby po částka a DPH ve výši 21% v částce částka, celkem částka. Náhradu nákladů řízení před odvolacím soudem tvoří soudní poplatek z odvolání částka, odměna advokáta za dva úkony právní služby po částka dle § 7 advokátního tarifu (odvolání a účast při jednání), režijní paušál za 2 úkony právní služby po částka a DPH ve výši 21% v částce částka, celkem částka.

Proti tomuto rozhodnutí je dovolání přípustné, pokud na základě dovolání podaného do dvou měsíců od doručení rozhodnutí k Nejvyššímu soudu ČR prostřednictvím soudu prvního stupně dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak (§ 237, § 239 a § 240 odst. 1 o. s. ř.).