OSBV 5 C 163/2021-82

Okresní soud v Břeclavi rozhodl samosoudkyní JUDr. Hanou Krákora ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: Jméno žalobkyně, narozená Datum narození žalobkyně Wranou sídlem Adresa advokáta ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalovanému: Anonymizováno-Jméno žalovaného., IČO IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného zastoupený advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky ⟪LB:lb_004⟫ o 50.000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, aby soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku ve výši 50.000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 50.000 Kč od 20. 5. 2021 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku ve výši 13.600 Kč k rukám Jméno advokátky, advokátky v adresa, do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou podanou zdejšímu soudu dne 24. 5. 2021 domáhala vůči žalovanému zaplacení částky 50.000 Kč. Uvedla, že dne 18. 1. 2017 s žalovaným uzavřela dohodu o rezervaci nemovitostí (dále také „dohoda“), kterou se žalovaný zavázal obstarat pro ni uzavření smlouvy o koupi nemovitostí specifikovaných v článku I. smlouvy. Žalobkyně se zavázala složit rezervační zálohu ve výši 50.000 Kč, která měla být součástí kupní ceny, a kterou žalované zaplatila v den podpisu dohody v hotovosti. Žalobkyně uzavřela se společností právnická osoba (dále také „budoucí prodávající“) jako vlastníkem nemovitostí dne 20. 2. 2017 smlouvu o budoucí kupní smlouvě (dále také „budoucí smlouva“), jejímž předmětem bylo budoucí uzavření kupní smlouvy k předmětu převodu, a splnila všechny podmínky smlouvy, kdy uhradila další částku kupní ceny ve výši 349.816 Kč. Přestože byla opakovaně ujišťována o brzké kolaudaci předmětu převodu, v listopadu 2020 zjistila, že na něm vázne zástavní právo pro oprávněnou Anonymizováno Anonymizováno pro neuhrazené vykonatelné nedoplatky ve výši 413.930,16 Kč a ve výši 232.206 Kč, což je v rozporu s prohlášením budoucího prodávající v článku V. odst. 3. budoucí smlouvy. Původně se měla kupní smlouva uzavřít do konce roku 2017, avšak do ledna 2021 nebyl předmět převodu zkolaudován. Budoucího prodávajícího požádala o vysvětlení nejasností, které však vysvětleny nebyly, proto dopisem ze dne 10. 11. 2020 od budoucí smlouvy odstoupila. Současně budoucího prodávajícího vyzvala k úhradě jemu zaplacené částky ve výši 349.816 Kč. Vrácení této částky bylo předmětem řízení vedeného u Okresního soudu v adresa pod sp. zn. spisová značka, ve kterém na základě dohody o narovnání byly žalobkyni vráceny zaplacené finanční prostředky a strany konstatovaly, že budoucí smlouva zanikla odstoupením žalobkyně. Protože nebyl naplněn předmět dohody uzavřené s žalovaným z důvodu zcela na straně budoucího prodávajícího, tedy klienta žalovaného, má žalobkyně právo na vrácení uhrazené rezervační zálohy ve výši 50.000 Kč dle článku 4.2 dohody, případně z důvodu bezdůvodného obohacení. Žalovaného vyzvala k vrácení rezervační zálohy dopisem ze dne 28. 4. 2021, na ten však nebylo reagováno. Vůči žalovanému požaduje i úrok z prodlení, neboť ve výzvě k plnění stanovila lhůtu 7 dnů od doručení, výzva musela být doručena nejpozději 12. 5. 2021, lhůta uplynula nejpozději ke dni 19. 5. 2021 a od následujícího dne je žalovaný v prodlení.

2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Potvrdil, že dohodou o rezervaci ze dne 18. 1. 2017 se zavázal zprostředkovat žalobkyni prodej a koupi předmětných nemovitostí. Žalobkyně mu téhož dne uhradila rezervační zálohu ve výši 50.000 Kč, kterou v hotovosti dne 23. 1. 2017 předal vlastníku předmětné nemovitosti společnosti právnická osoba Ohledně této částky bylo ujednáno, že je součástí kupní ceny za nemovitosti. Rezervační dohoda byla uzavřena na dobu určitou, a to do okamžiku uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Smlouva o smlouvě budoucí kupní byla řádně uzavřena a nejpozději k okamžiku jejího uzavření byla částka 50.000 Kč započtena na kupní cenu. Žalovaný řádně splnil své závazky vyplývající z dohody o rezervaci a tím mu vzniklo právo na provizi. Ta nebyla sjednána v rezervační dohodě, jednalo se o ústní ujednání mezi ním a společností právnická osoba a činila částku 30.000 Kč, která mu byla společností vyplacena dne 23. 1. 2017. Úkolem žalovaného nebylo uzavírat kupní smlouvu a není jeho vinou, že předmětná nemovitost nebyla dostavěna, za to neodpovídá. V předmětu dohody o rezervaci je sice uvedeno, že se zavazuje obstarat uzavření kupní smlouvy, avšak v celém textu dohody není pracováno pouze s tímto termínem, ale i s uzavřením budoucí kupní smlouvy, zejména to vyplývá z článku III., kterým se žalobkyně zavazuje uzavřít budoucí kupní smlouvu a z článku V., ve kterém je výslovně uvedeno, že dohoda se uzavírá na dobu určitou do podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní ze dne 20. 2. 2017 je v článku II. odst. 3 a 4, ujednáno, že záloha ve výši 320.550 Kč bude uhrazena převodem na účet v den podpisu budoucí kupní smlouvy a doplatek ve výši 697.950 Kč bude uhrazen do 7 dnů po kolaudaci. Z článku III. citované smlouvy vyplývá, že kupní cena za bytovou jednotku činí 1.068.500 Kč a ze způsobu zúčtovaných plateb, tedy součtu částek 320.550 Kč zaplacených jako záloha a doplatku ve výši 697.950 Kč, tj. 1.018.500 Kč je zřejmé, že částka 50.000 Kč je rovněž uhrazená záloha na kupní cenu, neboť po připočtení této částky se jedná o částku 1.068.500 Kč, která odpovídá sjednané kupní ceně. Částku 50.000 Kč žalovaný řádně předal vlastníku nemovitosti jako část kupní ceny, nijak se neobohatil. Nemohl už žádným způsobem zasáhnout do toho, zda a kdy budou splněny podmínky pro uzavření kupní smlouvy. Vrácení žalované částky by bylo v rozporu s dobrými mravy.

3. Z provedených důkazů zjistil soud následující skutková zjištění:

4. Z předžalobní výzvy z 28. 4. 2021 soud zjistil, že žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce vyzvala žalovaného k úhradě částky ve výši 50.000 Kč ve lhůtě sedmi dnů na uvedený účet, neboť nedošlo k naplnění účelu dohody o rezervaci nemovitosti z důvodu zcela na straně klienta žalovaného, proto má právo na vrácení uhrazené rezervační zálohy dle článku 4.2. dohody. Z podacího lístku právnická osoba. Anonymizováno Anonymizováno s datem 28. 4. 2021 soud zjistil, že jako odesílatel je označen právní zástupce žalobkyně a jako adresát žalovaný.

5. Z dohody o rezervaci nemovitosti ze dne 18. 1. 2017 soud zjistil, že byla uzavřena mezi žalovaným jako zprostředkovatelem a žalobkyní jako zájemcem. V článku I. odst. 1.1. se žalovaný zavázal obstarat pro žalobkyni uzavření kupní smlouvy o koupi nemovitostí specifikovaných v tomto ustanovení. V článku II. odst. 2.1. a 2.2. se žalovaný zavázal poskytnout žalobkyni následující služby: profesionální odbornou pomoc a poradenství při koupi předmětné nemovitosti, nenabízet nemovitost po dobu platnosti dohody jiným zájemcům, průběžné informace dle potřeby o učiněných krocích směřujících ke splnění dohody a zajištění vypracování potřebné právní dokumentace pro prodej nemovitosti a převod vlastnických práv k nemovitosti; dále se zavázal, že veškeré informace získané od žalobkyně bude považovat za důvěrné a použije je výlučně ke splnění účelu dohody, zejména je oprávněn poskytnout údaje majiteli nemovitosti. Dle článku II. odst. 2.3. vzal žalovaný na vědomí, že pro žalobkyni jsou podstatnými náležitostmi a podmínkami pro uzavření kupní smlouvy, resp. pro uzavření smlouvy budoucí kupní, předmět koupě -- nabídnutá nemovitost, výše kupní ceny – 1.068.500 Kč (bytová jednotka), 230.000 Kč (garáž) a splatnost kupní ceny – po podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní nebo kupní smlouvy složením na účet uvedený ve smlouvě budoucí kupní nebo kupní smlouvě. V článku III. odst. 3.2. se žalobkyně zavázala uzavřít během trvání platnosti dohody smlouvu, jejímž předmětem bude koupě nebo budoucí koupě specifikované nemovitosti a uhradit žalovanému v den podpisu dohody rezervační zálohu ve výši 50.000 Kč, která je součástí kupní ceny. Dále se článkem III. odst. 3.3. zavázala ve sjednané době trvání smlouvy při splnění jí požadovaných podmínek uvedených v článku II. odst. 2 smlouvy uzavřít s majitelem nabídnuté nemovitosti budoucí kupní smlouvu, a poté ve lhůtě sjednané v budoucí kupní smlouvě přistoupit k uzavření kupní smlouvy nebo uzavřít přímo kupní smlouvu. Podle článku III. odst. 3.7. byl žalovaný oprávněn odstoupit od smlouvy v případě, že z objektivních důvodů, které nejsou na jeho straně, není možné uzavřít kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí ohledně nabídnuté nemovitosti; v takovém případě je povinen neprodleně vrátit zálohu žalobkyni. Článkem III. odst. 3.8. se žalovaný zavázal vrátit neprodleně zálohu žalobkyni, pokud nebude kupní smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí kupní uzavřena z důvodu, které nebudou na její straně. Dle článku IV. odst. 4.1. činila cena nemovitosti 1.068.500 Kč, rezervace ve výši 50.000 Kč byla uhrazena, třetina kupní ceny bude uhrazena převodem na účet prodávajícího dle podmínek ve smlouvě budoucí kupní smlouvy a zbývající část kupní ceny bude uhrazena dle podmínek ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní, popř. v kupní smlouvě. Dle článku IV. odst. 4.2. nebyla žalobkyně povinna kupní smlouvu uzavřít v případě, že nemovitosti budou zatíženy jakoukoli právní vadou či věcným, smluvním nebo rozhodnutím soudu nebo správního orgánu zřízeným právem zatěžujícím nemovitost, vzniklým na základě jednání nebo opomenutí vlastníka nemovitosti. V případě, že nemovitosti budou ke dni výzvy k uzavření kupní smlouvy trpět právní vadou, budou zatíženy věcným, smluvním břemenem nebo rozhodnutím soudu nebo správního orgánu zřízeným právem zatěžujícím nemovitost, vzniklým na základě jednání nebo opomenutí vlastníka nemovitosti, byl žalovaný povinen obratem vrátit žalobkyni uhrazenou rezervační zálohu v plné výši. Doba trvání smlouvy byla sjednána v článku V. na dobu určitou počínaje dnem podpisu smlouvy do podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní, která bude uzavřena na základě výzvy zprostředkovatele.

6. Z příjmového pokladního dokladu ze dne 18. 1. 2017 soud zjistil, že žalovaný přijal od žalobkyně částku 50.000 Kč jako rezervaci na bytovou jednotku č. hodnota a garáž v adresa.

7. Z výdajového pokladního dokladu ze dne 23. 1. 2017 soud zjistil, že žalovaný zaplatil částku 50.000 Kč společnosti právnická osoba jako část kupní ceny na byt č. hodnota, adresa.

8. Z příjmového pokladního dokladu ze dne 23. 1. 2017 soud zjistil, že žalovaný přijal částku 30.000 Kč od společnosti právnická osoba jako odměnu za zprostředkování bytu č. hodnota, adresa.

9. Ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě soud zjistil, že ji dne 20. 2. 2017 uzavřela společnost právnická osoba, IČO IČO, jako budoucí prodávající, a žalobkyně jako budoucí kupující, předmětné nemovitosti jsou dle článku I. bytová jednotka č. hodnota ve třetím nadzemním podlaží rozestavěného bytového domu bez č. p., stojící na pozemku parc. č. Anonymizováno. Anonymizováno a spoluvlastnický podíl na společných částech domu náležející k bytové jednotce o velikosti Anonymizováno/Anonymizováno, vše v k. ú. adresa, obci adresa, zapsané na LV č. hodnota. Účelem smlouvy byla úprava vztahů smluvních stran k zajištění bezproblémového převodu vlastnického práva budoucího prodávajícího na budoucí kupující v okamžiku realizace výstavby bytového domu na předmětném pozemku a zkolaudování předmětné bytové jednotky. Předmětem smlouvy byl dle článku II. závazek budoucího prodávajícího a budoucí kupující uzavřít za podmínek uvedených v této smlouvě kupní smlouvu na předmětné nemovitosti (dále „kupní smlouva“) na výzvu budoucího prodávajícího do deseti pracovních dnů po této výzvě, nejpozději však do 15 dnů od kolaudace. Nutnou podmínkou pro uzavření kupní smlouvy bylo dle odst. 3. písm. a) uhrazení části kupní ceny, kterou je záloha ve výši 320.550 Kč při podpisu této smlouvy o budoucí kupní smlouvě bezhotovostním převodem na účet budoucího prodávajícího, a dle odst. 3. písm. b) že budoucí kupující předloží v originále smlouvu o úvěru uzavřenou za účelem financování koupě předmětných nemovitostí, že je oprávněna čerpat úvěr výlučně na pořízení předmětných nemovitostí, podepsanou všemi smluvními stranami a další originály dokumentů prokazující, že všechny podmínky pro čerpání úvěru byly splněny, vyjma uzavřené kupní smlouvy, zástavní smlouvy a návrhu na vklad vlastnického práva a zástavního práva k předmětným nemovitostem s podacím razítkem příslušného katastrálního úřadu do deseti dnů od podpisu kupní smlouvy. V článku II. odst. 4. bylo ujednáno, že doplatek ve výši 697.950 Kč bude uhrazen do sedmi dnů po kolaudaci a podpisu kupní smlouvy bezhotovostním převodem na účet budoucího prodávajícího. V článku II. odst. 6. budoucí prodávající prohlásil, že předpokládá provedení kolaudace bytu do 31. 12. 2017. Článek III. smlouvy obsahuje znění kupní smlouvy, na které se smluvní strany dohodly, ve které je předmětná nemovitost specifikována v článku I. odst. 1. shodně jako v článku I. odst. 1. smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Kupující se zavázala zaplatit straně prodávající kupní cenu sjednanou v článku III. kupní smlouvy ve výši 1.068.500 Kč, kdy část kupní ceny ve výši 320.550 Kč byla kupující uhrazena před podpisem smlouvy a doplatek kupní ceny ve výši 697.950 Kč se kupující zavázala uhradit po kolaudaci a po podpisu kupní smlouvy nejpozději do sedmi dnů bezhotovostním převodem nebo z hypotečního úvěru. V článku V. kupní smlouvy kupující prohlásila, že byla seznámena se stavem a polohou předmětných nemovitostí, s tímto stavem bez výhrad souhlasí a přejímá je do svého vlastnictví. Prodávající prohlásil, že není v nakládání s předmětnými nemovitostmi nijak omezen a že nejsou zatíženy žádnými právy třetích osob s výjimkou zástavního práva smluvního dle článku VI. odst. 1. kupní smlouvy. V článku VI. odst. 1. prodávající prohlásil, že na uvedeném domě vázne zástavní právo smluvní zřízené ve prospěch Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno právnická osoba., IČO IČO, na základě smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 2. 2. 2015, právní účinky zápisu k témuž dni; zápis proveden dne 25. 2. 2015 pod sp. zn. Anonymizováno-Anonymizováno/Anonymizováno-Anonymizováno, které bude vymazáno před úhradou doplatku kupní ceny. V článku IV. odst. 1. smlouvy o budoucí kupní smlouvě budoucí prodávající souhlasil se zatížením předmětných nemovitostí zástavním právem ve prospěch banky zvolené budoucí kupující k zajištění splacení úvěru, který banka poskytne budoucí kupující za účelem uhrazení kupní ceny předmětných nemovitostí nebo její části a zavazuje se poskytnout potřebnou součinnost v tom, že s bankou na výzvu strany budoucí kupující uzavře zástavní smlouvu. V článku V. odst. 2. smlouvy o budoucí kupní smlouvě budoucí prodávající prohlásil, že předmětné nemovitosti jsou ke dni podpisu smlouvy zatíženy zástavním právem smluvním zřízeným ve prospěchAnonymizovánoAnonymizováno Anonymizováno Anonymizováno právnická osoba., které bylo zřízeno na základě zástavní smlouvy ze dne 2. 2. 2015. Článkem VI. odst. 2. smlouvy o budoucí kupní smlouvě se strany dohodly, že pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy do dohodnuté doby z důvodu na straně budoucího prodávajícího, je budoucí kupující oprávněna od smlouvy odstoupit a pokud tak učiní, je budoucí prodávající povinen vrátit jí zálohu ve výši 320.550 Kč. Smlouva o budoucí kupní smlouvě je datována a řádně podepsána.

10. Z přílohy č. 1 smlouvy o budoucí kupní smlouvě ze dne 20. 2. 2017 soud zjistil, že byla uzavřena mezi společností právnická osoba jako stranou prodávající a žalobkyní jako stranou kupující a jejím předmětem je specifikace bytové jednotky č. hodnota situované ve třetím nadzemním podlaží rozestavěného bytového domu bez č. p. stojícího na pozemku parc. č. hodnota v obci adresa, k. ú. adresa; smlouva obsahuje podpisy obou stran.

11. Z dopisu žalobkyně ze dne 2. 11. 2020 soud zjistil, že žalobkyně informovala společnost právnická osoba o tom, že splnila všechny své závazky z uzavřené smlouvy o budoucí kupní smlouvě ze dne 20. 2. 2017, zejména uhradila část kupní ceny podle článku II. odst. 3. písm. a) a do dnešního dne nebyla vyzvána k uzavření kupní smlouvy, přestože předpokládaná kolaudace byla dne 31. 12. 2017. Z toho dovozuje podstatné porušení smlouvy a může od smlouvy odstoupit. Rovněž může odstoupit z důvodu, že u předmětné jednotky je na LV zapsáno zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu a probíhá zápis zástavního práva a poznámky pro oprávněného – Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno, což je v rozporu s článkem V. odst. 3. budoucí kupní smlouvy. Žádá o sdělení, jaké společnost eviduje závazky, ze kterých vzniklo zástavní právo na budoucím předmětu převodu, případně prokázání skutečnosti, že tyto závazky byly zcela uhrazeny a jiné závazky neevidují. Současně sděluje, že převzala zálohovou fakturu č. hodnota, která byla vystavena v rozporu s budoucí kupní smlouvou a nesouhlasí s ní. Tato faktura může splňovat i některé znaky podvodného jednání, neboť má být plněno na účet, který není registrován k této společnosti a nevyplývá z budoucí kupní smlouvy. K vysvětlení nejasností žalobkyně společnosti poskytla lhůtu sedmi dnů, jinak je připravena od smlouvy odstoupit a požadovat vrácení veškerého uhrazeného plnění, včetně náhrady škody a vrácení rezervace podle článku IV. odst. 4.2. dohody o rezervaci, případně zvážit podání trestního oznámení.

12. Z dopisu žalobkyně ze dne 10. 11. 2020 soud zjistil, že žalobkyně sdělila společnosti právnická osoba, že odstupuje od smlouvy o budoucí kupní smlouvě ze dne 20. 2. 2017, neboť přestože splnila všechny své závazky ze smlouvy, zejména uhradila část kupní ceny podle článku II. odst. 3 písm. a), nebyla do dnešního dne vyzvána k uzavření kupní smlouvy, i když kolaudace byla předpokládána dne 31. 12. 2017. Z toho lze dovodila podstatné porušení smlouvy a využívá práva od smlouvy odstoupit podle článku VI. odst. 2. budoucí kupní smlouvy. Odstupuje rovněž proto, že u předmětné jednotky je na LV zapsáno zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, což je v rozporu s článkem V. odst. 3. budoucí kupní smlouvy. Od smlouvy odstupuje i z důvodu porušení dobrých mravů, kterou se společnost dopustila vystavením zálohové faktury č. hodnota na úhradu zálohy za byt č. hodnota z budoucí kupní smlouvy, která byla vystavena v rozporu s touto smlouvou. Její vystavení může splňovat některé znaky podvodného jednání, neboť má být plněno na účet, který není registrován na společnost a nevyplývá ani z budoucí kupní smlouvy a je ve vlastnictví společnosti, která má stejného jednatele jako společnost právnická osoba Na výzvu žalobkyně ze dne 2. 11. 2020, ve které žádala přiměřenou jistotu ve formě vysvětlení chování a konkrétních termínů nebylo reagováno, proto jí nezbývá než od smlouvy odstoupit. Odstoupením od smlouvy se závazek ruší od počátku a strany jsou povinny vrátit si poskytnutá plnění. Proto společnost vyzývá k úhradě částky 349.816 Kč na účet zde uvedený do sedmi dnů.

13. Výpisem z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Anonymizováno Anonymizováno, Katastrální pracoviště adresa-Anonymizováno, ze dne 19. 11. 2020 soud zjistil, že na LV č. hodnota pro obec a k. ú. adresa, je jako vlastník rozestavěné jednotky č. Anonymizováno/Anonymizováno v adresa v bytovém domě č. hodnota na parcele Anonymizováno. Anonymizováno zapsána společnost právnická osoba, IČO IČO. Jako nabývací titul je zapsáno prohlášení vlastníka nemovitosti o vymezení jednotek podle občanského zákoníku ze dne 10. 3. 2015; právní účinky zápisu ke dni 11. 3. 2015, zápis proveden dne 9. 4. 2015. V oddíle C je zapsáno zástavní právo smluvní pro oprávněného: Anonymizováno AnonymizovánoAnonymizovánoAnonymizovánoAnonymizovánoprávnická osoba., IČO IČO, na základě smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 2. 2. 2015, právní účinky zápisu k témuž dni; zápis proveden dne 25. 2. 2015 pod sp. zn. Anonymizováno-Anonymizováno/Anonymizováno-Anonymizováno. Dále je zapsáno zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pro oprávněného: Anonymizováno Anonymizováno, na základě rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva Finančního úřadu pro Anonymizováno Anonymizováno, Územní pracoviště v adresa, ze dne 18. 9. 2019; právní účinky zápisu ke dni 19. 9. 2019, zápis proveden dne 21. 11. 2019 pod sp. zn. Anonymizováno-č. účtu-Anonymizováno. Dále je zapsáno zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pro oprávněného: Anonymizováno Anonymizováno na základě rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva Finančního úřadu pro Anonymizováno Anonymizováno, Územní pracoviště adresa, ze dne 6. 10. 2020; právní účinky zápisu ke dni 6. 10. 2020, zápis proveden dne 2. 11. 2020 pod sp. zn. Anonymizováno-č. účtu-Anonymizováno. Jako nabývací titul je zapsáno prohlášení vlastníka nemovitosti o vymezení jednotek podle občanského zákoníku ze dne 10. 3. 2015; právní účinky zápisu ke dni 11. 3. 2015, zápis proveden dne 9. 4. 2015.

14. Z úplného výpisu z obchodního rejstříku vedeného Krajským soudem v adresa ze dne 14. 3. 2023 soud zjistil, že v oddíle C, vložka 91902, je dnem 1. 10. 2004 zapsána obchodní firma právnická osoba, IČO IČO. Ke dni uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě (tj. ke dni 20. 2. 2017) byli jako jednatelé společnosti zapsáni adresa, nar.AnonymizovánoAnonymizováno. Anonymizováno.Anonymizováno, a právnická osoba, nar. datum, každý z nich byl oprávněna za společnost jednat a podepisovat samostatně.

15. Z výpovědi jednatelky žalovaného tituly před jménem jméno FO soud zjistil, že žalobkyně měla zájem o koupi předmětného bytu. Každý zájemce o koupi bytu v adresa měl složit část kupní ceny ve výši 50.000 Kč. Smlouva o rezervaci byla podepsána v kanceláři žalované společnosti, kam žalobkyně přivezla rezervační zálohu 50.000 Kč jako část kupní ceny, provizi neplatila. V tomto případě provizi platil developer, tedy společnost právnická osoba, které jednatelka žalovaného předala částku 50.000 Kč a zároveň přijala odměnu ve výši 30.000 Kč. Podmínky budoucí kupní smlouvy a její podpis byly domlouvány mezi společností právnická osoba a žalobkyní, žalovaný se toho neúčastnil. Jednatelka žalovaného vždy věděla o tom, zda byla následně budoucí kupní smlouva podepsána, pokud by se tak nestalo, neměla by nárok na provizi. Částka vyplacená žalovanému představuje jeho vynaložené náklady, v tomto případě za mohutnou inzerci v tisku a prostřednictvím velkých billboardů, jejichž montáž platil žalovaný, náklady na cesty za účelem prohlídek, jednání s klienty, odvod daně DPH 21 % a daň ze zisku 19 %. Jednatelka žalovaného neměla vědomost o tom, že žalobkyně následně od smlouvy odstoupila, to jí nikdo nesdělil. Dále z její výpovědi soud zjistil, že v případě žalobkyně byla zhotovena pouze hrubá stavba, jednalo se o developerský projekt, u něhož není možné ihned uzavřít kupní smlouvu, protože není k dispozici prohlášení vlastníka budovy, jednotka není hotová, není konkrétně specifikována, není uvedeno její vybavení, které je u každé jednotky jiné.

16. Z návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu a identifikátoru elektronického podání soud zjistil, že dne 13. 1. 2021 ve 14:55:58 podala žalobkyně ke zdejšímu soudu žalobu vůči žalovanému právnická osoba o zaplacení částky 349.816 Kč s příslušenstvím z titulu smlouvy o budoucí kupní smlouvě ze dne 20. 2. 2017. Uvedla, že se smlouvou zavázala uhradit zálohu na kupní cenu ve výši 320.550 Kč, kterou splnila dne 20. 2. 2017. Žalovaný jí dále vyfakturoval za okno, lemování a montáž částku 12.161 Kč, kterou uhradila dne 1. 9. 2017 a dne 15. 9. 2020 za dlažbu, listely a odtokový žlab vyúčtoval částku 17.105 Kč, kterou uhradila dne 18. 9. 2020. Od smlouvy žalobkyně odstoupila dopisem ze dne 10. 11. 2020, ve kterém uvedla důvody odstoupení. Tímto dopisem žalovaného vyzvala k úhradě částky 349.816 Kč, přičemž lhůta marně uplynula dne 19. 12. 2020. Písemným podáním ze dne 11. 3. 2021 vzala žalobkyně žalobu zcela zpět s odůvodněním, že v mezidobí účastníci uzavřeli dohodu o narovnání, ve které si potvrdili zánik budoucí kupní smlouvy, a na základě které jí žalovaný zaplatil částku 349.816 Kč. Usnesením soudu ze dne 17. 3. 2021, č. j. spisová značka, které nabylo právní moci dne 22. 4. 2021, bylo řízení ve věci zastaveno po zpětvzetí žaloby z důvodu uzavření dohody o narovnání.

17. Každý má povinnost jednat v právním styku poctivě. Nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Nikdo nesmí těžit ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu (§ 6 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dále jen „o. z.“).

18. Smlouvou projevují strany vůli zřídit mezi sebou závazek a řídit se obsahem smlouvy (§ 1724 odst. 1 o. z.).

19. Smlouva je uzavřena, jakmile si strany ujednali její obsah. V mezích právního řádu je stranám ponecháno na vůli svobodně si smlouvu ujednat a určit její obsah (§ 1725 o. z.).

20. Při jednání o uzavření smlouvy si smluvní strany vzájemně sdělí všechny skutkové a právní okolnosti, o nichž ví nebo vědět musí, tak, aby se každá ze stran mohla přesvědčit o možnosti uzavřít platnou smlouvu a aby byl každé ze stran zřejmý její zájem smlouvu uzavřít (§ 1728 odst. 2 o. z.).

21. Strana, která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu, nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech (§ 1729 odst. 2 o. z.).

22. Smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna ze stran zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem (§ 1785 o. z.).

23. Smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi (§ 2445 odst. 1 o. z.)

24. Zájemce sdělí zprostředkovateli, co pro něho má rozhodný význam pro uzavření této smlouvy (§ 2446 odst. 2 o. z.).

25. Zprostředkovatel má právo na náhradu nákladů spojených se zprostředkováním, pokud nebyla ujednána provize (§ 2449 věta první o. z.).

26. Kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat oč se obohatil (§ 2991 odst. 1 o. z.).

27. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám (§ 2991 odst. 2 o. z.).

28. Plnila-li strana, aniž tu byl platný závazek, má právo na vrácení toho, co plnila. Plnily-li obě strany, může každá ze stran požadovat, aby jí druhá strana vydala, co získala; právo druhé strany namítnout vzájemné plnění tím není dotčeno. To platí i v případě, byl-li závazek zrušen (§ 2993 o. z.).

29. Za užití výše citovaných ustanovení soud posoudil výše uvedená skutková zjištění a dospěl k následujícím právním závěrům:

30. Mezi žalobkyní jako zájemkyní a žalovaným jako zprostředkovatelem byla dne 18. 1. 2017 uzavřena dohoda o rezervaci předmětných nemovitostí. Rezervační smlouva je smluvním instrumentem při procesu převodu nemovitosti mezi kupujícím a prodávajícím, typicky při prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Tato smlouva zajišťuje rezervaci předmětné nemovitosti kupujícímu, tj. definuje dobu, během které nemůže prodávající nabízet předmětnou nemovitost jinému zájemci. V této době si může kupující zkontrolovat faktický i právní stav nemovitosti. Rezervační smlouva se týká i rezervačního poplatku, který může být započítán na úhradu kupní ceny i určen jako smluvní pokuta při nedodržení podmínek rezervační smlouvy. V článku I. odst. 1.1. této dohody je předmět dohody vymezen jako závazek žalovaného obstarat žalobkyni uzavření kupní smlouvy o koupi nemovitostí, v dalších částech dohody je však ohledně předmětu dohody uvedeno nejen uzavření kupní smlouvy, ale rovněž uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, např. v citovaném článku II. odst. 2.3., článku III. odst. 3.2., odst. 3.3., odst. 3.4., článku IV. odst. 4.1., ale zejména v článku V., kterým je stanovena určitá doba trvání dohody, a to do podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Tato smlouva byla následně mezi žalobkyní jako budoucí kupující a společností právnická osoba jako budoucím prodávajícím uzavřena dne 20. 2. 2017, přičemž její součástí je i přesné znění kupní smlouvy (článek III.). Celková kupní cena předmětných nemovitostí včetně jejich součástí a příslušenství byla sjednána částkou 1.068.500 Kč, část kupní ceny ve výši 320.550 Kč byla žalobkyní uhrazena před podpisem smlouvy a doplatek kupní ceny ve výši 697.950 Kč se zavázala uhradit po kolaudaci a po podpisu kupní smlouvy nejpozději do sedmi dnů bezhotovostním převodem na účet prodávajícího. Ve věci bylo prokázáno, že částka ve výši 50.000 Kč zaplacená jako rezervace tvoří součást kupní ceny, žalobkyně ji zaplatila žalovanému dne 18. 1. 2017, a žalovaný ji právě jako část kupní ceny předal majiteli nemovitostí společnosti právnická osoba dne 23. 1. 2017. Uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí kupní mezi žalobkyní a společností právnická osoba byl splněn závazek žalovaného, ke kterému se dohodou o rezervaci zavázal a který nebyl dohodou určen jednoznačně jako obstarání uzavření kupní smlouvy, ale jednalo se také o možnost obstarat uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, rovněž dostál povinnostem dle článku II. odst. 2.1. a 2.2. dohody o poskytnutí zde specifikovaných služeb. Poskytnutím těchto služeb a následně podpisem smlouvy o smlouvě budoucí kupní byl tedy účel dohody o rezervaci nemovitostí mezi žalobkyní a žalovaným naplněn a dohoda tímto byla v souladu s článkem V. ukončena. Počátek rezervace je spojen s dnem, kdy byla smlouva o rezervaci uzavřena a povinnost rezervovat končí dnem, kdy účastníci uzavřeli smlouvu o budoucí smlouvě kupní (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 3. 2012, sp. zn. 33 Cdo 4114/2010). Dále bylo ve věci prokázáno, že žalobkyně jako budoucí kupující od smlouvy o budoucí kupní smlouvě odstoupila dopisem ze dne 10. 11. 2020 a toto odstoupení bylo stranou budoucí prodávající akceptováno. Na základě odstoupení od smlouvy žalobkyně vůči společnosti právnická osoba požadovala úhradu zaplacené částky ve výši 349.816 Kč, která jí byla vrácena na základě uzavřené dohody o narovnání, jejíž součástí však nebyla zaplacená rezervační záloha ve výši 50.000 Kč, kterou poté žalobkyně uplatnila vůči žalovanému.

31. Soud po provedeném dokazování dospěl k závěru, že žalovaný není ve věci pasivně legitimován. Rezervační záloha ve výši 50.000 Kč, kterou žalovaný od žalobkyně na základě rezervační dohody přijal, byla zaplacena jako součást kupní ceny a jako taková byla žalovaným následně předána společnosti právnická osoba Jak je výše uvedeno žalovaný dostál svým povinnostem dle dohody o rezervaci, podpisem smlouvy o smlouvě budoucí kupní byl účel dohody naplněn a dohoda byla ukončena. Skutečnost, že žalobkyně následně od smlouvy o budoucí kupní smlouvě odstoupila z důvodů na straně budoucího prodávajícího, nezakládá podle soudu povinnost vrátit složenou rezervační zálohu žalovanému. Soud odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 1. 2020, sp. zn. 33 Cdo 5501/2017, který lze analogicky použít pro tento případ, ve kterém soud dospěl k závěru, že pokud dojde k odstoupení od kupní smlouvy, jejíž uzavření bylo zprostředkováno na základě smlouvy uzavřené podle § 2445 a násl. o. z., je osobou, jež je povinna vrátit kupujícímu částku, kterou složil u zprostředkovatele jako rezervační zálohu a která byla započtena na kupní cenu, prodávající bez ohledu na to, že si ji na základě ujednání s prodávajícím ponechal zprostředkovatel jako provizi. Ujednání kupní smlouvy, že dříve zaplacená rezervační úhrada bude „započtena“ na kupní cenu, je potřeba vykládat tak, že byl žalobcem dán příkaz žalované, aby tato částka byla použita (zaúčtována) na úhradu části kupní ceny ve prospěch prodávajícího. Zaplacená rezervační úhrada tak byla v souladu s ujednáním účastníků kupní smlouvy započtena na kupní cenu, tedy byla zaplacena kupujícím prodávajícímu; tímto okamžikem tuto částku prodávající získal a došlo ke splnění závazku strany kupující zaplatit straně prodávající tuto část kupní ceny. Majetková sféra prodávajícího se rozrostla o část kupní ceny v zaplacené výši, aby vzápětí byla snížena v důsledku zápočtu žalovanou o provizi ze zprostředkované smlouvy. Došlo-li následně ze strany kupujícího (žalobce) k odstoupení od kupní smlouvy, jsou její strany povinny si vrátit plnění, která podle ní dostaly (§ 2993 o. z.). Prodávající by tak měl vydat žalobci zaplacenou částku, která byla „započtena“ na část kupní ceny. Dále v tomto rozsudku soud dovodil, že skutečnost, že tuto částku prodávající nemá ve své moci, neboť žalovaná proti své povinnosti ji vyplatit prodávajícímu započetla svou pohledávku z titulu provize, je ve vztahu mezi žalobcem a prodávajícím bez významu. Odstoupením od kupní smlouvy se vypořádávají pouze vztahy mezi jejími stranami. Důsledkem odstoupení od kupní smlouvy není obnovení práv a povinností z dohody o zprostředkování, která zanikla v okamžiku, kdy byla uzavřena kupní smlouva (žalovaná obstarala příležitost žalobci uzavřít kupní smlouvu a se souhlasem stran dohody byla rezervační úhrada použita na částečnou úhradu kupní ceny).

32. V projednávané věci žalovaný obstaral žalobkyni příležitost uzavřít smlouvu o budoucí kupní smlouvě a tato smlouva byla mezi žalobkyní jako budoucí kupující společností právnická osoba jako budoucím prodávajícím uzavřena. Rezervační záloha ve výši 50.000 Kč uhrazená na jejím základě byla žalovaným bezprostředně po jejím zaplacení v plné výši předána společnosti právnická osoba na kupní cenu, žalovaný si tuto částku neponechal. Pokud žalobkyně následně od smlouvy o budoucí kupní smlouvě odstoupila z důvodu na straně budoucího prodávajícího, byly si povinny vrátit plnění strany této smlouvy, které podle ní obdržely, a mezi toto plnění je na základě shora uvedeného nutno započítat i zaplacenou zálohu ve výši 50.000 Kč, která se na základě smluvního ujednání stala součástí kupní ceny a byla žalobkyní na kupní cenu zaplacena společnosti právnická osoba, jejíž majetková sféra se rozrostla. Po odstoupení od smlouvy o budoucí kupní smlouvě byla tato společnost povinna se s žalobkyní vypořádat a částku 50.000 Kč jako součást kupní ceny jí vrátit.

33. Pokud tato společnost vyplatila žalovanému jako odměnu za zprostředkování částku 30.000 Kč, přičemž v dohodě o rezervaci nemovitostí nebylo vyplacení provize dohodnuto, protože žalovaný svému závazku z dohody o rezervaci dostál, tuto odměnu přijal po právu, neboť právo na úhradu vynaložených nákladů spojených se zprostředkováním měl dle výše citovaného ust. § 2449 o. z., a ani ohledně této částky nelze dovodit povinnost žalovaného k jejímu vydání.

34. Vzhledem k výše uvedenému je zřejmé, že povinnost žalovaného vrátit uhrazenou rezervační zálohu nezakládá ani smluvní ujednání dle článku IV. odst. 4.2. dohody, na které žalobkyně odkázala, neboť dle výše uvedeného odstoupením od smlouvy o budoucí kupní smlouvě se vypořádávají pouze vztahy mezi jejími stranami, důsledkem odstoupení není obnovení práv a povinností z dohody o zprostředkování, která zanikla v okamžiku, kdy byla uzavřena smlouva o budoucí kupní smlouvě. I v tomto případě žalovaný obstaral příležitost žalobkyni uzavřít smlouvu o budoucí kupní smlouvě a na základě dohody byla rezervační úhrada použita na částečnou úhradu kupní ceny. Ze stejného důvodu povinnost žalovaného k vrácení uhrazené rezervační zálohy soud nedovodil ani z článku III. odst. 3.8. rezervační dohody, podle kterého měl zprostředkovatel povinnost vrátit zálohu zájemci, pokud nebude kupní smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí kupní ohledně nabídnuté nemovitosti uzavřena z důvodů, které nebudou na straně zájemce, přičemž taková situace ani nenastala, neboť smlouva o smlouvě budoucí kupní mezi žalobkyní jako budoucí kupující a společností právnická osoba jako budoucím prodávajícím byla uzavřena.

35. Soud ve věci neshledal povinnost žalovaného vrátit žalobkyni zaplacenou zálohu ani z důvodu bezdůvodného obohacení, neboť bylo prokázáno, že složenou rezervační zálohu si žalovaný neponechal a dne 23. 1. 2017, tedy bezprostředně po jejím zaplacení, ji předal budoucímu prodávajícímu a majiteli předmětných nemovitostí společnosti právnická osoba jako součást kupní ceny. Nelze proto dovodit, že na straně žalovaného došlo k obohacení na úkor žalobkyně.

36. Naopak prokázáno bylo, že žalovaný svým povinnostem z dohody o rezervaci dostál a uložení povinnosti plnění žalovanému by bylo i v rozporu s dobrými mravy.

37. Na základě výše uvedeného soud žalobu v celém rozsahu zamítl.

38. Z dalších provedených důkazů soud nevzal ve věci nic podstatného ani významného pro rozhodnutí soudu jako důkazů nadbytečných, které by ve věci nepřinesly nic nového. Soud má za to, že ve věci rozhodl na základě dostatečně zjištěného skutkového stavu.

39. O náhradě nákladů řízení mezi účastníky bylo rozhodnuto podle ustanovení § 142 odst. 1 občanského soudního řádu, neboť žalovaný měl ve věci plný úspěch, proto mu náleží náhrada nákladů řízení. Náklady žalovaného potřebné k účelnému uplatňování nebo bránění práva představují náklady za zastoupení advokátkou a jsou dle spisového materiálu tvořeny odměnou za čtyři úkony právní služby (převzetí a příprava zastoupení na základě plné moci ze dne 18. 6. 2021, podání ze dne 18. 6. 2021, účast na jednání soudu ve dnech 14. 3. 2023 a 23. 4. 2023 - § 11 odst. 1 písm. a), písm. d), písm. g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., v platném znění - advokátního tarifu) po 3.100 Kč -§ 7 bod 5, § 8 odstavec 1 advokátního tarifu, to je 12.400 Kč a za čtyři paušální částky náhrady hotových výdajů po 300 Kč, to je 1.200 Kč (§ 13 odstavec 4 advokátního tarifu), celkem náklady žalovaného za řízení činí částku 13.600 Kč (právní zástupkyně žalovaného není plátkyní DPH). Náhrada nákladů řízení je splatná k rukám právní zástupkyně žalovaného (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to ke Krajskému soudu v Brně prostřednictvím Okresního soudu v Břeclavi.

Nebude-li splněno dobrovolně, co ukládá vykonatelné rozhodnutí, lze podat návrh na soudní výkon rozhodnutí nebo na exekuci.