OSCK 10 C 281/2023-249

Okresní soud v Českém Krumlově rozhodl samosoudcem Mgr. Bc. Petrem Závadským ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: Jméno žalobkyně, narozená Datum narození žalobkyně ⟪LB:lb_002⟫ bytem Adresa žalobkyně ⟪LB:lb_003⟫ zastoupená advokátem Jméno advokáta ⟪LB:lb_004⟫ sídlem Adresa advokáta ⟪LB:lb_005⟫ proti ⟪LB:lb_006⟫ žalovanému: Jméno žalovaného, narozený Datum narození žalovaného ⟪LB:lb_007⟫ bytem Adresa žalovaného ⟪LB:lb_008⟫ o zaplacení 300 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku

a) částku 300 000 Kč,

b) úrok z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 300 000 Kč od 19. 9. 2023 do zaplacení.

II. Žalovaný je povinen do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku zaplatit žalobkyni k rukám jejího právního zástupce advokáta Jméno advokáta na náhradě nákladů řízení částku 210 635,50 Kč.

III. Žalovaný je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Českém Krumlově, do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku na náhradě nákladů řízení částku 13 862,60 Kč.

1. Žalobkyně se po žalovaném domáhá zaplacení částky 300 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z této částky od 19. 9. 2023 do zaplacení. Žalobkyně tvrdí, že od žalovaného zakoupila na základě kupní smlouvy ze dne 12. 2. 2021 rodinný dům čp. Anonymizováno v adresa, který stojí na parcele č. st. Anonymizováno v katastrálním území adresa. V jarních měsících roku 2023 žalobkyně zjistila, že podlaha v prvním nadzemním podlaží vykazuje známky sesedání a mezi dlažbou a okopovým páskem se začala objevovat mezera. Podle žalobkyně má dům skryté vady, které se posléze projevily sesedání podlahy a dále trhlinami ve šítové západní stěně domu. Jako přiměřenou slevu z kupní ceny žalobkyně požaduje 300 000 Kč a dále požaduje úrok z prodlení.

2. Ve svém vyjádření k žalobě (č. l. 50) žalovaný uvedl, že s žalobním požadavkem nesouhlasí. Ve vztahu k podlaze navrhl, že by na své náklady zajistil opravu, avšak jen dodatečným přetmelením v soklové části, případně u větších mezer nalepením nových soklových pásků. Nesouhlasí ani s tvrzenou vadou fasády. Při důkladném ohledání ze dne 28. 11. 2023 nebyly totiž zjištěny žádné trhliny na fasádě ani jiné její porušení.

I. Skutkový základ

3. V bodech 4. až 10. níže soud uvádí své skutkové závěry a za každým z nich je kurzívou v závorce uveden důkazní prostředek, na jehož základě soud dané zjištění učinil. Jde o tu část dokazování, kde není třeba zvláštního vysvětlení, jakým způsobem soud dospěl ke svým skutkovým zjištěním. V bodech 11. až 18. soud nejprve rekapituluje obsah provedených důkazních prostředků (zejména znaleckých posudků a výslechů znalců) a posléze soud uvádí jejich komplexní hodnocení a skutkové závěry, které na jejich základě přijal.

4. [Kupní smlouva] Žalobkyně a žalovaný podepsali dne 12. 2. 2021 kupní smlouvu, na jejímž základě žalobkyně od žalovaného koupila pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v katastrálním území adresa a pozemek parc. č. st Anonymizováno v témže katastrálním území, jehož součástí je stavba čp. Anonymizováno (dále jen „předmětný dům“). Kupní cena byla 5 950 000 Kč a jde o cenu po slevě 250 000 Kč, která zohledňuje vadné zateplení střechy, vady studny, kontaminaci vnitřních rozvodů vody, skládku, vady osazení krytek zámku vchodových dveří, vady seřízení dveří na terasu, chybějící prostupy v garáži, vady nastavení garážových vrat, vady osazení toalety a osazení zásuvky domu na fasádě domu (kupní smlouva na č. l. 4). Shodnou vůlí stran při uzavírání kupní smlouvy bylo, že předmětný dům má odpovídat projektové dokumentaci, o které se zmiňuje čl. IV odst. 2 písm. c) kupní smlouvy, tj. má odpovídat veškeré stavební dokumentaci (mezi stranami nesporná skutečnost, viz protokol o jednání na č. l. 93).

5. Z hlediska veřejného práva byla stavba předmětného domu povolena veřejnoprávní smlouvou ze dne 11. 7. 20104 čj. Výst. MS/č. účtu/Pří, podle jejíhož čl. VIII odst. 1 má být stavba provedena podle projektové dokumentace vyhotovené projektantem tituly před jménem jméno FO (veřejnoprávní smlouva na č. l. 68).

6. [Předání předmětného domu] K předání předmětného domu mezi žalovaným a žalobkyní došlo v průběhu února 2021 ještě před podpisem kupní smlouvy ze dne 12. 2. 2021 a v okamžiku předání domu na něm nebyly patrné vady popsané v žalobě, tj. vady podlahy a západní fasády (mezi stranami nesporná skutečnost, viz protokol o jednání na č. l. 56).

7. [Výslech jméno FO] jméno FO (manžel žalobkyně, který s ní bydlí v předmětném domě) při své svědecké výpovědi uvedl, že zhruba na jaře 2022 si na předmětném domě všimli prasklin mezi okopovým páskem a podlahou. Praskliny se v průběhu času zvětšovaly a objevily se prakticky všude ve spodním patře domu. Některé praskliny v ložnici jsou podle svědka již přes 2 cm veliké. Podle jméno FO takové praskliny na domě nebyly v době, kdy si jej před koupí s žalobkyní prohlíželi. Dále se na předmětném domě v průběhu roku 2021 projevily praskliny na omítce na západní stěně pod oknem. Nejprve šlo o vlasové útvary, po zimě se však již ve fasádě objevily škvíry. V zimě do těchto škvír zatéká voda (výslech jméno FO zaznamenaný v protokolu na č. l. 93).

K charakteru vad předmětného domu

8. Na podlahách v prvním nadzemním podlaží předmětného domu jsou patrné několikamilimetrové výškové rozdíly mezi jednotlivými dlaždicemi. Zároveň je zde patrné odtrhávání okopového pásku přilepeného na stěnách od dlažby. Velikost škvíry mezi okopovým páskem a dlažbou je na různých místech odlišná, největší škvíry mají více než 1 cm (fotografie na č. l. 140 až 159).

9. Na špaletě okna (vnitřním povrchu okenního otvoru) v západní fasádě předmětného domu jsou ve fasádě patrné trhliny (fotografie na č. l. 64 až 66 a stejné fotografie, jen v barvě, na č. l. 85 až 89; shodné vyjádření stran, že jde o špaletu okna, zaznamenaná v protokole na č. l. 93). Trhliny ve fasádě se vyskytují na západní stěně domu v okolí okna v podkroví. Mezi trhlinami je mj. výrazná trhlina ve tvaru písmene „Y“ (fotografie na č. l. 134 až 139).

Uplatnění práv z vadného plnění

10. Žalobkyně skrze svého zástupce vyhotovila dopis ze dne 23. 8. 2023, v němž žalovaného upozornila na vady podlahy a fasády domu a sdělila, že uplatňuje práva z vadného plnění v podobě přiměřené slevy z kupní ceny. Výši požadované slevy přislíbila sdělit později (dopis na č. l. 9). Daný dopis zaslala žalovanému na adresu adresa, kde byl k vyzvednutí připraven dne 31. 8. 2023, ale nikdo si zásilku nevyzvedl (poštovní obálka na č. l. 55). Protože si zde žalovaný zásilku nevyzvedl, zaslala mu žalobkyně skrze svého zástupce týž dopis doplněný o průvodní dopis ze dne 21. 9. 2023 (průvodní dopis na č. l. 10) ještě na adresu adresa, kde byl připraven k vyzvednutí dne 26. 9. 2023, ale ani zde si jej nikdo nevyzvedl (poštovní obálka na č. l. 54). V době zasílání těchto dopisů měl žalovaný trvalé bydliště hlášené na adrese adresa (občanský průkaz žalovaného, který byl vydán dne 13. 7. 2023 a jímž byl proveden důkaz, viz protokol o jednání na č. l. 56), nicméně na adrese adresa měl žalovaný na poštovní schránce svoji jmenovku a byl domluven s uživateli domu na dané adrese, že ho upozorní na došlou poštu (mezi stranami nesporná skutečnost, viz protokol o jednání na č. l. 56). jméno FO (družka žalovaného) při svém svědeckém výslechu potvrdila, že v srpnu 2023 a září 2023 s žalovaným již bydleli na adrese adresa, neboť se tam přestěhovali dne 13. 7. 2023. Dodala však, že kdyby jim někdo poslal dopis na adresu adresa, tak by jim jej současní obyvatelé dané adresy předali, neboť se na tom s nimi žalovaný a Anonymizováno. jméno FO domluvili (svědecký výslech jméno FO zaznamenaný v protokole na č. l. 93).

Příčina vad, jejich důsledky a možnost opravy

11. [Písemné vyjádření a výslech zedníka jméno FO] jméno FO v písemném vyjádření uvedl, že základová betonová deska předmětného domu nebyla vybudována mezi základovými pasy, ale byla zhotovena nad nimi. Vše bylo provedeno tak, že vnitřní strana šalovací tvárnice byla seříznuta o 12 cm, čímž vzniklo po celém obvodu základové desky šalování, které tvořila vnější (lícová) strana tvárnice. Tímto postupem nebylo třeba řešit dodatečné šalování (např. prkenné), které by stavbu zbytečně prodražilo (písemné vyjádření jméno FO na č. l. 76). jméno FO byl dále v řízení slyšen jako svědek a při svém výslechu uvedl, že na konstrukci základové betonové desky předmětného domu se podílel jako zedník. Vypověděl, že základová betonová deska se budovala tak, že se o 8 cm na vnitřní hraně seřízly obvodové betonové tvárnice. Vnější hrany tvárnic zůstaly neseříznuty a mezi ně byl vylit beton. Nad vnitřní (seříznutou) hranou tvárnic je tak 8 cm betonu. Nad dutinou tvárnice je pak podle Anonymizováno. adresa cm betonu. V základech jsou trny a za ně byla uchycena kari síť, která ale není u horní betonové desky. Anonymizováno. jméno FO fasádu domu nedělal, stejně tak nedělal podsyp pod základovou betonovou deskou (výslech jméno FO zaznamenaný v protokolu na č. l. 121).

12. [Závěry znalce tituly před jménem jméno FO] Ke stavu podlah a fasády na předmětném domě se vyjadřoval tituly před jménem jméno FO (znalec pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a statika stavebních konstrukcí, a pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí), který uvedl (znalecký posudek na č. l. 13; dodatek ke znaleckému posudku na č. l. 52a ke znaleckému posudku; výslech znalce zaznamenaný v protokolu na č. l. 93, výslech znalce zaznamenaný v protokole na č. l. 121) následující:

 po obvodu téměř všech podlah v prvním nadzemním podlaží předmětného domu se mezi dlažbou a okopovým páskem vyskytují několikamilimetrové mezery, což je zapříčiněno nepravidelným poklesem podlahy o několik milimetrů, někde více, někde méně, ale celoplošně. Pokles podlah u okopových pásků je patrný na první pohled (znalecký posudek na č. l. 13).

 při druhé návštěvě předmětného domu se znalci jevilo, že praskliny byly větší než při jeho první návštěvě a že byly nově i na místech, kde dříve nebyly (výslech znalce zaznamenaný v protokolu na č. l. 93).

 důvody zmíněného poklesu podlah mohou být podle znalce dva (případně jejich kombinace), a to

1) neprovedení podkladového betonu podle projektové dokumentace s přetažením nad betonové základové pasy, ale jen mezi nimi. V důsledku nedostatečného zhutnění navážky pod betonem, případně vlivem samozhutnění podloží od vlastní váhy podlahy a nahodilého zatížení dochází k poklesu celé skladby podlahy (znalecký posudek na č. l. 13).

2) neprovedení tepelné izolace v podlaze spočívající v užití tepelné izolace s nižší pevností v tlaku (znalecký posudek na č. l. 13).

 bez provedení sond do podlahy, které provedeny nebyly, však znalec nebyl schopen stanovit, který z uvedených důvodů je příčinou poklesu podlah, či zda jde o kombinaci obou důvodů (znalecký posudek na č. l. 13). V dodatku ke znaleckému posudku po dodatečném seznámení se s fotodokumentací z doby provedení stavby znalec uvedl, že betonová podkladová deska nebyla provedena podle projektové dokumentace. Měla být vybetonována nad úrovní základových pasů, ale ve skutečnosti byla vybetonována o cca 120 mm níže, a navíc mezi betonovými pasy, ne nad nimi. Příčinou vad podlahy je tento postup betonování v kombinaci se skutečností, že podklad tvoří jílovité zeminy, které se vlivem vlha a sucha roztahují a smršťují (dodatek ke znaleckému posudku na č. l. 52a).

 přílohou dodatku ke znaleckému posudku je též fotodokumentace provádění betonování základové desky. Z této fotodokumentace je patrné, že betonování probíhalo tak, že vnější dutá betonová tvárnice byla na vnitřní straně částečně seříznuta, čímž vnikl prostor, který se pak vylil betonem včetně vnitřního prostoru domu ohraničeného těmito tvárnicemi (fotografie č. 2 až 4 v příloze D2 dodatku ke znaleckému posudku). Znalec uvedl, že použité betonové tvárnice jsou vysoké 25 cm (výslech znalce zaznamenaný v protokolu na č. l. 93). Soud konstatuje, že z fotodokumentace je patrné, že pro účely betonování byly tvárnice seříznuty zhruba do 1/3 jejich výšky (fotografie č. 2 až 4 v příloze D2 dodatku ke znaleckému posudku). Znalec uvedl, že tímto způsobem betonování nebylo dosaženo toho, aby vrstva betonu byla 12 cm až k vnější hraně tvárnice. Nad betonovými tvárnicemi je vrstva betonu menší než 12 cm předepsaných v projektové dokumentaci a nedostatečná výška betonu je jednou z příčin vad podlahy (výslech znalce zaznamenaný v protokolu na č. l. 93).

 rovněž po slyšení svědka jméno FO, jehož výslechu byl znalec přítomen, znalec uvedl, že základová betonová deska nebyla zhotovena podle projektové dokumentace. Tloušťka základové betonové desky měla být 12 cm, ale fakticky je nad vnitřní seříznutou hranou tvárnic jen 8 cm betonu, jak vyplynulo z výpovědi Anonymizováno. jméno FO. Podle znalce je dáno riziko, že v místě, kde je beton nad vnitřní hranou tvárnic tlustý jen 8 cm může dojít k popraskání základové betonové desky a oddělení její vnitřní části (výslech znalce zaznamenaný v protokole na č. l. 121).

 co se týče tepelné izolace (polystyrénu) v podlaze, znalec uvedl, že mu zhotovitel při místním šetření tvrdil, že byl užit polystyrén EPS 150 (jde o označení odolnosti v tlaku), což by znalec považoval ještě za spodní hranici akceptovatelnosti. V projektu byl nicméně předepsán polystyrén EPS 200, který má větší odolnost v tlaku než EPS 150. Užitý polystyrén však znalec neviděl a ani neprováděl sondy, které by nutně musely být invazní (vrtání do podlahy) (výslech znalce zaznamenaný v protokolu na č. l. 93).

 při svém dalším výslechu znalec uvedl, že byl-li užit polystyrén EPS 150, pak by se klonil spíše k závěru, že vadu podlahy způsobila nesprávná betonáž základové desky (výslech znalce zaznamenaný v protokole na č. l. 121).

 příčinou poklesu podlahy nemůže být podle znalce pokládka podlahového topení, pokud bylo zbudováno správně (výslech znalce zaznamenaný v protokolu na č. l. 93).

 kompletní oprava podlah by podle znalce byla příliš náročná na práci i na finance a zatěžující pro uživatele domu, neboť by vyžadovala vybourání všech podlah v prvním nadzemním podlaží a zhotovení nových podlah. Znalec si dokáže představit, že by se tato vada neopravovala, ale jen zamaskovala zatmelením škvíry a umístěním okrasné lišty po obvodu podlah, která by škvíru skryla (výslech znalce zaznamenaný v protokolu na č. l. 93).

 v západní šítové stěně předmětného domu se vyskytly pohledové vady, jejichž příčinu znalec odhadl jako zatékání vody do souvrství fasády v oblasti parapetu a okna (znalecký posudek na č. l. 13). Při svém následném výslechu znalec upřesnil, že z dodatečných podkladů (fotodokumentace) vyplývá, že zateplovací systém nebyl proveden tak, aby jeho povrchová vrstva byla vodotěsná (výslech znalce zaznamenaný v protokolu na č. l. 93).

 k prasklinám ve fasádě znalec uvedl, že nejjednodušší by bylo praskliny utěsnit a sledovat, zda se trhlina nebude znovu objevovat. Náročnější způsob opravy by bylo vyříznutí postiženého místa a jeho předělání (výslech znalce zaznamenaný v protokolu na č. l. 93).

 vada podlahy podle znalce snižuje cenu předmětného domu i jeho životnost, ale znalec nebyl schopen odhadnout, o kolik jeho životnost snižuje (výslech znalce zaznamenaný v protokolu na č. l. 93).

13. [Závěry znalce tituly před jménem jméno FO] K určení, o jakou částku snižují cenu předmětného domu vady, které jsou předmětem žaloby, a k vyčíslení, kolik by stála oprava takových vad, byl soudem ustanoven tituly před jménem jméno FO, znalec z oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Ve svém znaleckém posudku (znalecký posudek na č. l. 201) a při svém výslechu (výslech zaznamenaný v protokole na č. l. 243) tituly před jménem jméno FO uvedl:

 podlahy v prvním nadzemním podlaží vykazují v ploše znaky sesedání a nerovnosti. Pokles podlah v plochách je možné zjistit neobutou nohou nebo přiložením dvoumetrové stahovací latě. Po obvodu téměř všech podlah v prvním nadzemním podlaží se mezi podlahou a okopovým páskem vyskytují několikamilimetrové mezery. Šířka mezer byla od 6 mm až po 18 mm. Pokles podlah u okopových pásků na stěnách místnosti je patrný pouhým okem, což působí pohledově nevzhledně a působí potíže při úklidu (znalecký posudek na č. l. 201). Zasaženo je zhruba 20 % až 30 % plochy prvního nadzemního podlaží. Výškové nerovnosti mezi jednotlivými dlaždicemi jsou 1 mm až 2 mm (výslech znalce zaznamenaný v protokole na č. l. 243).

 výškové nerovnosti mezi jednotlivými dlaždicemi podlahy při chůzi bosou nohou mohou vyvolávat nepříjemné pocity, nejsou ale tak velké, aby o ně bylo možno zakopnout. Tyto nerovnosti dále mohou způsobovat problémy s umístěním nábytku (jeho kývání na nerovnostech). Nerovnosti mohou způsobit problémy s úklidem (zadrhávání úklidového prostředku, automatický vysavač nemusí nerovnosti překlenout). Do škvír u okopových pásků může vnikat špína, která bude jen těžko čistitelná (výslech znalce zaznamenaný v protokole na č. l. 243).

 při budování podkladní železobetonové desky nebyla dodržena projektová dokumentace. Podkladní deska nebyla provedena s přetažením nad betonové základové pasy v plné šíři až k jejich vnějšímu líci, nýbrž prakticky jen mezi základovými pasy k jejich vnitřnímu líci. Mezi podkladní železobetonovou deskou a vnitřním lícem základového pasu tak může vzniknout svislá spára, podél které může dojít k poklesu celé sklady konstrukce podlahy vlivem nedostatečného zhutnění štěrkového podsypu a případně též navážky či vlivem postupného samozhutnění podloží od vlastní hmotnosti podlahy a nahodilého zatížení. Tento pokles se potom projeví odtržením podlahy od okopových pásků, jejichž výšková poloha se nemění (znalecký posudek na č. l. 201).

 provedení opravy podlahy je možné, ale velmi pracná a finančně nákladná. Oprava by vyžadovala provedení geologického a hydrologického průzkumu, provedení dostatečného množství sond, které zjistí přesnou příčinu poklesu podlahy, zpracování projektové dokumentace v prováděcí podrobnosti. Zřejmě by oprava musela zahrnout demontáž celé podlahy až na původní upravený terén, „zlepšení“ zeminy vápennou nebo cementovou stabilizací na potřebnou únosnost, mělo by současně dojít k posílení základových pasů a znovu by měla být provedena celá skladba podlahy (znalecký posudek na č. l. 201).

 i pokud by podlahy nebyly opraveny, tak jejich současný stav umožňuje jejich užívání (výslech znalce zaznamenaný v protokole na č. l. 243).

 na západní fasádě štítové stěny předmětného domu se objevily nevzhledné pohledové vady, které jsou způsobeny pravděpodobně nedodržením technologického postupu, případně kombinací jednotlivých vrstev, které nedodal jeden výrobce a které tak nemusí být navzájem kompatibilní. Vznik poruch může být také důsledkem zatékání vody do souvrství z oblasti parapetu okna v podkroví (znalecký posudek na č. l. 201).

 účastníci místního šetření se shodli, že tepelná izolace v podlaze byla provedena tak, že nebyl užit polystyrén EPS 200 tloušťky 140 mm ve dvou vrstvách s pevností v tlaku 200 kPa, ale do skladby byla užita tepelná izolace o nižší pevnosti v tlaku. Příčinou poklesu podlahy pak může být podle tituly před jménem jméno FO nedostatečná pevnost v tlaku u tepelné izolace a její stlačení (znalecký posudek na č. l. 201).

 oprava vad na fasádě by měla být provedena tak, že původní zateplovací systém bude odstraněn, zdivo očištěno a nový zateplovací systém by měl být proveden tzv. od rohu k rohu. Součástí opravy by měly být i nové klempířské prvky (znalecký posudek na č. l. 201). Výměnu tzv. od rohu k rohu znalec považuje za vhodnější a poznamenal, že cena opravy není lineárně závislá na velikosti opravované plochy, neboť některé náklady je ve stejné výši třeba vynaložit, ať se opravuje malá či velká plocha (např. náklady na dopravu, sestavení lešení, míchání barev, odstranění vadných částí apod.) (výslech znalce zaznamenaný v protokole na č. l. 243).

 současná obvyklá cena předmětného domu je 9 169 298,06 Kč. Pokud by předmětný dům neměl zjištěné vady podlahy a západní fasády, pak by jeho obvyklá cena byla 10 466 190 Kč. Vady podlahy způsobily pokles ceny domu o 1 191 575,74 Kč a vady fasády pokles ceny o 105 316,20 Kč (znalecký posudek na č. l. 201).

 opravu podlahy je možno provést a stála by 1 191 575,74 Kč. Rovněž opravu západní fasády je možno provést a stála by 105 316,20 Kč (znalecký posudek na č. l. 201).

14. Pro opravu podlah si žalobkyně nechala zpracovat cenou kalkulaci, podle níž by oprava stála 906 340,66 Kč bez daně z přidané hodnoty (cenová kalkulace na č. l. 11 a č. l. 12).

15. [Skutkový závěr soudu k příčině zjištěných vad podlahy] Na základě dokazování soud vyhodnotil, že vady podlahy v prvním nadzemním podlaží předmětného domu mohou mít pouze dvě příčiny, a to: 1) nesprávně provedené betonování základové desky nebo 2) nesprávné provedení tepelné izolace v podlaze. Možná je též kombinace obou zmíněných příčin. Daný skutkový závěr vychází ze závěrů znalce tituly před jménem jméno FO, který uvedené příčiny uvedl jako jediné možné důvody vzniku zjištěných vad podlahy, v čemž se shodl se znalcem tituly před jménem jméno FO. tituly před jménem jméno FO přitom zdůraznil, že příčinou vad podlahy nemůže být nic jiného než nesprávně provedené betonování základové desky nebo nesprávné provedení tepelné izolace v podlaze. K zmíněným příčinám vad je možno uvést následující:

 Závěry znalců o provedení betonáže základové desky v rozporu s projektovou dokumentací plně odpovídají fotografické dokumentaci betonování. Nesprávný postup betonování spočíval v tom, že projektovou dokumentací předepsaná tloušťka základové betonové desky 12 cm nebyla dodržena nad základovými pasy. Jak dokládá fotodokumentace a rovněž výslech zedníka jméno FO, nad vnitřní seříznutou hranou betonových tvárnic položených po obvodu předmětného domu je výška betonu jen 8 cm (zhruba 1/3 výšky betonové tvárnice), nikoli 12 cm předpokládaných v projektové dokumentaci. Znalec tituly před jménem jméno FO pak srozumitelně vysvětlil, že nedodržením potřebné výšky betonu 12 cm vznikla mezi podkladní deskou po celém obvodu stavby styková spára, po které může při změně objemu jílového podloží (vlivem smršťování a nabobtnávání) docházet k vertikálnímu posunu. V místě, kde je beton tlustý jen 8 cm může dojít k popraskání základové betonové desky a oddělení její vnitřní části. Projevem takového oddělení pak je mj. odtržení podlahy od okopových pásků na stěně a vnik škvír mezi nimi. Podle znalců nesprávná betonáž dokáže vysvětlit i vznik nerovností v ploše podlahy projevující se výškovými rozdíly mezi dlaždicemi. Soud dodává, že nesprávně provedená betonáž byla v řízení postavena najisto, neboť ji plně dokládá fotodokumentace a výslech zedníka jméno FO.

 K závěrům znalcům o možné příčině vad podlahy v podobě nesprávného provedení tepelné izolace v podlaze je třeba poznamenat, že žádný ze znalců neprováděl sondy do podlahy, které by objasnily, jaký polystyrén byl užit. Provedení sond by totiž znamenalo lokální znehodnocení podlahy a uživatelské nepohodlí (hluk, prach atd.). Znalec tituly před jménem jméno FO při svém výslechu uvedl, že mu při místním šetření zhotovitel tvrdil, že byl užit polystyrén EPS 150, ale žádný další doklad v daném směru zhotovitel nepředložil. Znalec tituly před jménem jméno FO zdůraznil, že podle projektové dokumentace měl být užit polystyrén EPS 200, který má větší únosnost v tlaku než polystyrén EPS 150. tituly před jménem jméno FO dodal, že EPS 150 je spodní hranice únosnosti, kterou lze pro daný účel ještě tolerovat, jde ale stále o rozpor s projektovou dokumentací. Při užití polystyrénu EPS 150 byly závěry znalce tituly před jménem jméno FO opatrnější v tom smyslu, že při použití takového polystyrénu by se znalec přikláněl spíše k tomu, že vady podlahy způsobila nesprávná betonáž základové desky, což ale neznamená, že by odstoupil od svého závěru, že příčinou vad podlahy může být kombinace nesprávné betonáže a nesprávně provedené tepelné izolace polystyrénem, jehož únosnost neodpovídá požadavku projektové dokumentace. Soud u hodnocení týkající se užitého polystyrénu vycházel především ze závěrů znalce tituly před jménem jméno FO, které jsou podrobnější a propracovanější než závěry znalce tituly před jménem jméno FO, který navíc na zjištění tituly před jménem jméno FO ve svém posudku poukazoval. Soud tedy konstatuje, že závěry znalce k možné příčině vady podlahy spočívající v nesprávně provedení tepelné izolace jsou daleko opatrnější než závěry znalců k příčině vady spočívající v nesprávné betonáži. Soud nicméně konstatuje, že určující je, že podle znalců zjištěná vada podlahy nemůže mít jinou příčinu než nesprávnou betonáž nebo nesprávně provedenou tepelnou izolaci podlahy. Jak nesprávná betonáž, tak nesprávná teplená izolace jsou přitom postupy rozporné s požadavky projektové dokumentace.

 Soud tedy k vadám podlahy uzavírá, že betonování základové desky proběhlo v rozporu s projektovou dokumentací, neboť potřebná tloušťka betonu nebyla dodržena nad seříznutými betonovými tvárnicemi, což je pravděpodobnější příčina vad zjištěných podlah. Druhou možnou (byť třeba méně pravděpodobnou) příčinou vad podlahy je nesprávně provedená tepelná izolace podlahy, pro kterou byl užit polystyrén s menší únosností, než jakou předepsala projektová dokumentace. Možná je též kombinace obou příčin. Jak bylo výše uvedeno, podstatné je, že jak nesprávná betonáž, tak nesprávná teplená izolace jsou postupy rozporné s požadavky projektové dokumentace, přičemž shodnou vůlí stran při uzavírání kupní smlouvy bylo, že dům má vyhovovat projektové dokumentaci.

16. [Skutkový závěr soudu k příčině zjištěné vady západní fasády] Soud na podkladě dokazování učinil skutkový závěr, že příčinou vady fasády je, že zateplovací systém nebyl proveden tak, aby jeho povrchová úprava byla vodotěsná zejména v okolí parapetu okna v podkroví a okolí tohoto okna. Oba znalci ve svých hodnoceních tuto skutečnost označili jako možnou příčinu zjištěné vady. tituly před jménem jméno FO ji dokonce při svém výslechu označil za hlavní příčinu poté, co se seznámil s fotodokumentací z roku 2024 znázorňující praskliny u parapetu a okna. Znalci nabídli logické vysvětlení, že zatékání do fasády zejména v okolí okna a parapetu dokáže zjištěné vady fasády vysvětlit tepelnou roztažností vniklé vody či jejím zamrzáním. Rovněž podle znalců umístění zjištěných vad (v oblasti pod oknem a okolo okna) této příčině nasvědčují. Praskliny se přitom podle znalců nemusí projevit hned pod oknem, ale i v místech níže pod oknem z důvodu stékání vody dolů. S odvoláním na závěry znalce tituly před jménem jméno FO lze zmínit, že nezabezpečení vodotěsnosti zateplovacího systému mohlo být způsobeno nedodržením technologického postupu, případně kombinací jednotlivých vrstev, které nedodal jeden výrobce a které tak nemusí být navzájem kompatibilní.

17. [Skutkové závěry soudu k dopadům vad podlahy do užívání a ceny předmětného domu] Na základě provedeného dokazování soud konstatuje, že vady podlahy mají tyto projevy:

 zhoršení estetických kvalit podlahy. Jak je patrné z fotodokumentace a což potvrdil i znalec tituly před jménem jméno FO, odtržení okopových pásků od podlahy je viditelné na první pohled, některé ze skulin jsou totiž velké (od 6 mm až po 18 mm). Rovněž některé výškové nerovnosti mezi dlaždicemi v ploše je při bližším pohledu zaznamenat pouhým okem, jak dokládá fotografická dokumentace. Zejména pro žalobkyni a jejího manžela, kteří o těchto vadách ví, se vady při každém pohledu na podlahu připomenou a sníží tak estetický vjem.

 nepohodlí při užití podlahy. S odkazem na výslech znalce tituly před jménem jméno FO soud uvádí, že výškové rozdíly mezi dlaždicemi na podlaze lze cítit bosou nohou, což může vyvolat nepříjemné pocity při chůzi naboso a omezit tak kvalitu užívání podlah. Dalším důsledkem nerovností podlahy jsou problémy při umístění nábytku, který se na nerovném podkladu kývá a je třeba jej podkládat, což ale např. u židlí je těžko proveditelné. O vystouplé hrany dlaždic mohou zadrhávat židle. Žalobkyně tvrdila, že hrozí poranění nohou o hranu dlaždice, což podle hodnocení soudu ale nehrozí. Jak uvedl tituly před jménem jméno FO, užity byly dlaždice s oblými hranami, poranění o hranu dlaždice tak podle soudu nehrozí. Současně soud souhlasí s tituly před jménem jméno FO, že výškové rozdíly mezi dlaždicemi nejsou tak výrazné, aby hrozilo zakopnutí o vystupující hranu.

 obtíže při čistění a úklidu. Jak logicky popsal tituly před jménem jméno FO, do škvír mezi okopovým páskem a podlahou se snadno mohou dostat nečistoty a prach, které jsou jen obtížně čistitelné. Jak při svým výslechu uvedl jméno FO, do škvír u okopových pásků se stahují brouci. Výškové rozdíly mezi dlaždicemi v ploše mohou způsobovat problémy s úklidem (zachytávání nečistot u vystouplých hran dlaždic, zadrhávání úklidového prostředku o hrany dlaždic). Na rozdíl od tituly před jménem jméno FO se soud nedomnívá, že výškové rozdíly mezi dlaždicemi mohou způsobovat problémy při pojezdu automatického robotického vysavače, který by měl být schopen překonat i nižší prahy. Výškové rozdíly mezi dlaždicemi přitom nejsou tak výrazné v porovnání s nižšími prahy.

 dopad do dalšího užívání domu. Zjištěné vady podlahy umožňují její další užívání, které je ovšem spojeno s výše uvedeným okolnostmi snižujícími pohodlí a estetický vjem.

 dopad na životnost domu. Soud souhlasí se znalcem tituly před jménem jméno FO, že vada podlahy o něco snižuje životnost domu, byť znalec nebyl schopen snížení životnosti kvantifikovat. Je nicméně zřejmé, že odtrhávání podlahy od okopového pásku je spojeno s pohyby podlahy a značí dílčí narušení konstrukcí domu, což se podle soudu projevuje ve snížení životnosti oproti domům, které takovou vadou nejsou zasaženy.

 možnost opravy. Oprava podlahy je sice možná, ale byla by velmi pracná a nákladná, jak se shodli oba znalci. Podle znalců by oprava podlahy zřejmě musela zahrnout mj. její vybourání a vyhotovení nové. K ceně opravy podlahy lze odkázat na závěry znalce tituly před jménem jméno FO, který cenu dané opravy vyčíslil na 1 191 575,74 Kč. Jde současně o částku, o kterou vada podlahy snižuje obvyklou cenu domu.

18. [Skutkové závěry soudu k důsledkům vad fasády do užívání a ceny předmětného domu] Na základě provedeného dokazování soud konstatuje, že vady fasády na západní štítové straně předmětného domu mají tyto projevy:

 zhoršení izolačních vlastností zateplení. Oba znalci se shodli na tom, že nejpravděpodobnější příčinou vady fasády je, že zateplovací systém nebyl proveden tak, aby jeho povrchová úprava byla vodotěsná. Soud dodává, že ve fasádě jsou praskliny, kterými se do ní může dostávat voda, zvláště je-li západní fasáda s ohledem na místní poměry nejvíce vystavena povětrnostním vlivům, jak zmínil tituly před jménem jméno FO. Vniknutí vody do zateplení způsobuje zhoršení izolačních vlastností.

 zhoršení estetických kvalit. Praskliny jsou patrné pouhým okem a působí nevzhledně, dostávají a drží se v nich též nečistoty.

 riziko dalšího rozšíření takových vad, nebudou-li opraveny. Další zatékání vody do systému zateplení je způsobilé zapříčinit jeho další degradaci fasády.

 možnost opravy. Oprava fasády je možná. K ceně opravy fasády lze odkázat na závěry znalce tituly před jménem jméno FO, který cenu dané opravy vyčíslil na 105 316,20 Kč. Jde současně o částku, o kterou vada fasády snižuje obvyklou cenu domu.

19. [Neprovedené důkazy] Ve svém vyjádření ze dne 29. 5. 2024 (č. l. 133) žalobkyně navrhla provedení důkazu projektovou dokumentací, kterou by si měl podle návrhu soud vyžádat u stavebního úřadu. Danému důkaznímu návrhu soud nevyhověl z důvodu jeho nadbytečnosti. Relevantní části projektové dokumentace měli k dispozici znalci, kteří na její podstatné části ve svých posudcích poukázali a zrekapitulovali obsah jejích relevantních částí. Současně znalci hodnotili soulad faktického provedení stavby s touto projektovou dokumentací. K otázce souladu/rozporu provedení předmětného domu s projektovou dokumentací představovaly znalecké posudky dostatečný skutkový podklad. Za tohoto stavu jako nadbytečné soud vyhodnotil, aby si projektovou dokumentaci vyžadoval a prováděl jí samostatně důkaz.

II. Právní hodnocení soudu

20. Soud vyhodnotil, že žalobkyně a žalovaný uzavřeli kupní smlouvu na předmětný dům. Pro posuzovanou věc je tudíž určující právní úprava koupě v § 2079 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“).

21. Podle § 2099 odst. 1 věty první občanského zákoníku, který se vztahuje na úpravu koupě, platí, že věc je vadná mj, tehdy, když nemá vlastnosti stanovené v § 2095 daného zákona.

22. Podle § 2095 občanského zákoníku platí: Prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

23. V posuzované věci bylo shodnou vůlí stran při uzavírání kupní smlouvy, že dům má odpovídat projektové dokumentaci, o které se zmiňuje čl. IV odst. 2 písm. c) kupní smlouvy, tj. že má odpovídat veškeré stavební dokumentaci.

24. Provedení základové betonové desky a její tepelné izolace neodpovídá projektové dokumentaci, jak bylo zjištěno v rámci dokazování. Příčinou zjištěných vad podlahy v prvním nadzemním podlaží bylo, že betonování základové desky proběhlo v rozporu s projektovou dokumentací, neboť potřebná tloušťka betonu nebyla dodržena nad seříznutými betonovými tvárnicemi, což je pravděpodobnější příčina vad zjištěných podlah. Druhou možnou příčinou vad podlahy je nesprávně provedená tepelná izolace podlahy, pro kterou byl užit polystyrén s menší únosností, než jakou předepsala projektová dokumentace.

25. Obvyklým účelem fasády a zateplení fasády je mj. to, aby fasáda nepropouštěla vodu do dalších vrstev a do zateplení domu. U předmětného domu takový požadavek splněn není, neboť na jeho západní štítové fasádě se objevily praskliny. Nejpravděpodobnější příčinou jejich vzniku bylo, že zateplovací systém nebyl proveden tak, aby jeho povrchová úprava byla vodotěsná zejména v okolí parapetu okna v podkroví a okolí tohoto okna. Nezabezpečení vodotěsnosti zateplovacího systému mohlo být podle znalce způsobeno nedodržením technologického postupu, případně kombinací jednotlivých vrstev, které nedodal jeden výrobce a které tak nemusí být navzájem kompatibilní. Popsaná vada fasády tak podle soudu představuje vadu kvality, neboť provedení fasády neodpovídá běžnému účelu, který má fasáda plnit.

26. Podle § 2099 občanského zákoníku: Právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

27. Podle § 2121 odst. 1 občanského zákoníku: Nebezpečí škody přechází na kupujícího převzetím věci.

28. Nesprávné vyhotovení betonové desky (včetně tepelné izolace této desky) a nesprávné zbudování fasády západní stěny, které se následně projevilo výše popsanými vadami podlahy a fasády, měl předmětný dům již v okamžiku přechodu nebezpečí škody na žalobkyni jako kupující, tj. v okamžiku převzetí domu od žalovaného. Jakkoli se v době předání tyto vady ještě neprojevily, příčiny, které je způsobily, byly na domě již v daném okamžiku přítomné. Šlo tedy o případ, kdy předmětný dům měl v okamžiku přechodu nebezpečí škody na kupující vady, které se projevily později. Vady vyhotovení betonové desky, její izolace a fasády západní stěny měl předmětný dům již od svého dokončení, takové vady nemohly vzniknout později.

29. Podle § 2100 odst. 1 věty první občanského zákoníku platí: Právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později.

30. Jedním z práv kupujícího z vadného plnění je nárok na přiměřenou slevu, který je dán jak v případě, že vada představuje podstatné porušení smlouvy [§ 2106 odst. 1 písm. c) občanského zákoníku], tak v případě že představuje nepodstatné porušení smlouvy (§ 2107 odst. 1 občanského zákoníku). Protože je nárok na přiměřenou slevu dán jak při podstatném, tak při nepodstatném porušení smlouvy, nebylo třeba se zabývat tím, zda zjištěné vady představují podstatné či nepodstatné porušení smlouvy.

31. Žalobkyně žalovanému vady předmětného domu oznámila dopisem ze dne 23. 8. 2023, v němž současně sdělila, že uplatňuje práva z vadného plnění v podobě přiměřené slevy z kupní ceny. Daný dopis zaslala žalovanému na adresu adresa, kde byl k vyzvednutí připraven dne 31. 8. 2023. Podle hodnocení soudu se uvedený dopis zmíněného dne 31. 8. 2023 dostal do dispoziční sféry žalovaného a od tohoto data začal ve smyslu § 570 odst. 1 občanského zákoníku působit vůči žalovanému. Lze poukázat na judikaturu Nejvyššího soudu, podle níž účinnost adresných právních jednání (vytknutí vad a volba práv z vadného plnění je přitom jednostranné adresné právní jednání) předpokládá, že projev vůle dojde, resp. je doručen adresátovi, tj. že se dostane do sféry jeho dispozice. Slovním spojením dostane do sféry jeho dispozice je třeba rozumět konkrétní možnost nepřítomné osoby seznámit se s jí adresovaným právním jednáním. Přitom není nezbytné, aby se adresát skutečně seznámil s obsahem úkonu, dostačuje, že měl objektivně příležitost tak učinit (viz bod 19. rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 6. 8. 2024 sp. zn. 27 Cdo 3499/2023; rozhodnutí Nejvyššího soudu jsou dostupná www.nsoud.cz). Žalovaný sice v době doručování nebydlel na adrese adresa, kam byl dopis zaslán, nicméně měl zde na poštovní schránce svoji jmenovku a byl domluven s uživateli domu na dané adrese, že ho upozorní na došlo poštu. S ohledem na ponechání jmenovky žalovaného a domluvu s uživateli domu o předávání pošty soud vyhodnotil, že doručením dopisu na tuto adresu se zásilka dostala do dispoziční sféry žalovaného, neboť žalobkyně učinila potřebné kroky, aby se se zásilkou mohl žalovaný reálně seznámit. Skutečnost, že si zásilku žalovaný fyzicky nepřevzal, jde na jeho vrub, neboť požadavkům, které jsou při oznamování jednostranného adresného právního jednání, žalobkyně dostála tím, že zajistila, že žalovaný měl reálnou možnost se se zásilkou seznámit.

32. Soud tak konstatuje, že žalobkyně žalovaného upozornila na vady předmětného domu a zvolila si právo z vadného plnění v podobě přiměřené slevy z kupní ceny.

33. Co se týče určování výše přiměřené slevy, lze poukázat např. na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 10. 2021 sp. zn. 33 Cdo 1317/2021, kde se uvádí, že „pro určení výše slevy přiznávané z titulu odpovědnosti za vady zákon nestanoví žádné obecné pravidlo a soudu je přenecháno, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností (k tomu srov. též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 2. 2010, sp. zn. 21 Cdo 5236/2007). Rozsah snížení ceny však musí být vždy posouzen s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem daného případu. Výše slevy z ceny pak závisí především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, dále na snížení funkčních vlastností věci a její estetické hodnoty, na další upotřebitelnosti, ceně nutných oprav věci a jiných obdobných hlediscích. Řečeno jinak, výše slevy by neměla vyjadřovat jen snížení směnné hodnoty věci a při jejím určení je třeba přihlédnout k tomu, jak se vytčená vada projevila při užívání věci, zda a jak toto užívání komplikuje či omezuje a zda snižuje její životnost (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 12. 2014, sp. zn. 33 Cdo 69/2013).“

34. V souladu s hodnocením Nejvyššího soudu je možno poznamenat, že právní řád nezná žádný exaktní způsob vyčíslování přiměřené slevy. Její konečné určení je věcí soudcovské úvahy, která se však musí opírat o konkrétní okolnosti řešeného případu a musí takové okolnosti vhodným způsobem zohlednit. V posuzované věci soud při hodnocení oprávněnosti požadavku žalobkyně na slevu ve výši 300 000 Kč z kupní ceny hodnotil souhrn následujících skutečností:

 povahu a rozsah vad vzhledem k ceně. Kupní cena domu byla 5 950 000 Kč. Požadovaná sleva ve výši 300 000 Kč tak představuje slevu ve výši 5,04 %.

 snížení ceny předmětného domu pro existenci vad. Tržní cena předmětného domu v době rozhodování soudu (3. 6. 2025) za předpokladu, že by byl dům bez vad, které jsou předmětem řízení, by byla 10 466 190 Kč. S těmito vadami je jeho současná cena 9 169 298,06 Kč. Posuzované vady tedy zapříčinily snížení tržní ceny domu o cca 12,39 % (≐ [10 466 190 Kč – 9 169 298,06 Kč] / 10 466 190 Kč).

 snížení funkčních vlastností předmětného domu a dopad do jeho užívání. Vady podlahy v podobě sesedání a nerovností se projevují zhruba na 20 % až 30 % podlahové plochy prvního nadzemního podlaží a výškové nerovnosti mezi jednotlivými dlaždicemi jsou 1 mm až 2 mm. Šířka škvír mezi dlažbou a okopovým páskem je od 6 mm až po 18 mm. Vady podlahy zhoršují její estetické kvality, působí nepohodlí při jejím užívání a zapříčiňují obtíže při čištění a úklidu (blíže viz bod 17. výše). S popsanými vadami podlahy se uživatelé předmětného domu budou potýkat dennodenně, pokud nepřistoupí k velmi náročné, zatěžující a finančně nákladné opravě. Vady fasády způsobují zhoršení izolačních vlastností zateplení, snižují estetické kvality fasády a nesou s sebou riziko dalšího zhoršování stavu fasády (blíže viz bod 18. výše).

 další upotřebitelnost předmětného domu. Vady podlahy nebrání dalšímu užívání podlahy, ale pouze snižují komfort jejího užívání. Ani vady fasády nebrání dalšímu užívání domu, nicméně v zájmu zabránění další degradace fasády a obnovení plné funkčnosti systému zateplení bude vhodné tuto vadu opravit.

 cenu nutných oprav. Podle znalce by oprava podlahy stála 1 191 575,74 Kč a cena opravy fasády by činila 105 316,20 Kč. Žalobkyně tak požaduje slevu, která dosahuje cca 23,13 % ceny oprav (≐ 300 000 Kč / [1 191 575,74 Kč + 105 316,20 Kč]). S ohledem na pracnost, náročnost a cenu opravy podlahy je podle soudu pravděpodobné, že vada podlahy nebude v budoucnu opravena, případně bude provedeno jen její dílčí zamaskování, o kterém se zmínil znalec tituly před jménem jméno FO, tj. zatmelení škvíry a umístění okrasné lišty po obvodu podlah. Lze nicméně očekávat, že žalobkyně si nechá opravit vadu fasády.

 dopad do životnosti předmětného domu. Vady podlahy snižují životnost domu, byť znalec tituly před jménem jméno FO nebyl schopen kvantifikovat, o kolik přesně jeho životnost sníží. Vady fasády, pokud by zůstaly neopraveny, by se vlivem dalšího působení živlů dále rozšiřovaly.

35. Při komplexním zhodnocení výše zmíněných kritérií soud shledal, že požadavek na slevu ve výši 300 000 Kč z kupní ceny je plně podložený. Tato sleva představuje 5,04 % z kupní ceny předmětného domu, byť vady jeho současnou hodnotu snižují o 12,39 %. Požadovaná sleva není schopná pokrýt ani veškeré náklady na opravy vad, za které je sleva požadována, nýbrž pouze 23,13 % ceny oprav. Jen oprava fasády, pokud by byla provedena tzv. od rohu k rohu, jak doporučil znalec tituly před jménem jméno FO by si vyžádala 105 316,20 Kč, tj. více než 1/3 požadované slevy. Požadovanou slevu nelze za nepřiměřenou označit ani z pohledu snížení funkčních a estetických hodnot domu a dopadu na jeho životnost, které byly rozebrány v bodě 34. výše. Soud tak uzavírá, že požadavek na přiměřenou slevu ve výši 300 000 Kč má oporu v právu.

36. Žalobkyně dále požaduje úrok z prodlení z částky 300 000 Kč.

37. Podle § 1970 občanského zákoníku platí: Po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

38. Výše úroku je stanovena v § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. jako repo sazba stanovená Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšená o 8 procentních bodů.

39. Splatnost pohledávky na zaplacení přiměřené slevy se podle § 1958 odst. 2 občanského zákoníku odvíjí od výzvy věřitele s tím, že dlužník je povinen plnit bez zbytečného odkladu. S požadavkem na úhradu přiměřené kupní ceny se žalobkyně na žalovaného obrátila v dopise ze dne 23. 8. 2023, který do dispoziční sféry žalovaného doručila dne 31. 8. 2023. Žalobkyně požaduje úrok z prodlení od 19. 9. 2023 a za popsaných okolností je podle soudu podložený její nárok na úrok z prodlení ve výši 15 % ročně (repo sazba + 8 procentních bodů) z částky 300 000 Kč od 19. 9. 2023 do zaplacení.

III. Náklady řízení

40. Žalobkyně měla ve věci plný úspěch, má proto podle § 142 odst. 1 ve spojení s § 142a odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), nárok na plnou náhradu nákladů řízení.

41. Přiznaná částka náhrady nákladů ve výši 210 635,50 Kč se skládá z následujících položek:

 zaplaceného soudního poplatku ve výši 15 000 Kč.

 mimosmluvní odměny advokáta ve výši 123 500 Kč za 13 úkonů právní služby, tj. po 9 500 Kč za úkon [§ 7 bod 6. ve spojení s § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), ve znění účinném do 31. 12. 2024, není-li výslovně uvedeno jiné znění; dále jen „advokátní tarif“]. Poskytnuty byly tyto úkony právní služby:

1) převzetí a příprava zastoupení na základě smlouvy o poskytnutí právních služeb [§ 11 odst. 1 písm. a) advokátního tarifu].

2) žaloba (č. l. 1), jakožto návrh ve věci samé [§ 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu].

3) vyjádření ze dne 9. 1. 2024 (č. l. 52), jakožto návrh ve věci samé [§ 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu].

4) a 5) účast u jednání, které se konalo dne 20. 2. 2024 a které trvalo 2 hodiny a 33 minut (č. l. 56), tj. více než 2 hodiny. Šlo tedy o 2 úkony právní služby, neboť úkonem právní služby je účast na jednání za každé započaté 2 hodiny [§ 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu].

6) vyjádření ze dne 18. 3. 2024 (č. l. 62), jakožto návrh ve věci samé [§ 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu].

7) a 8) účast u jednání, které se konalo dne 9. 4. 2024 a které trvalo 3 hodiny a 14 minut (č. l. 93), tj. více než 2 hodiny. Šlo tedy o 2 úkony právní služby, neboť úkonem právní služby je účast na jednání za každé započaté 2 hodiny [§ 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu].

9) vyjádření ze dne 11. 4. 2024 (č. l. 102), jakožto návrh ve věci samé [§ 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu].

10) účast u jednání, které se konalo dne 26. 4. 2024 a které trvalo 2 hodiny (č. l. 121) [§ 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu].

11) vyjádření ze dne 29. 5. 2024 (č. l. 133), jakožto návrh ve věci samé [§ 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu].

12) účast na místním šetření znalce, které se konalo dne 4. 10. 2024 (č. l. 170 a č. l. 202) [§ 12 odst. 3 ve spojení s § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu].

13) účast u jednání, které se konalo dne 3. 6. 2025 a které trvalo 1 hodinu a 27 minut (č. l. 121) [§ 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu].

 paušální náhrady hotových výdajů v celkové výši 4 050 Kč spojené s 13 úkony právní služby. S úkony právní služby ad 1) až ad 12) výše, které byly poskytnuty do 31. 12. 2024 je spojena paušální náhrada hotových výdajů ve výši 300 Kč za úkon (§ 13 odst. 4 advokátního tarifu, ve znění do 31. 12. 2024) a s úkonem ad 13), který byl poskytnut po 31. 12. 2024 je spojena paušální náhrada hotových výdajů ve výši 400 Kč (4 050 Kč = [12 × 300 Kč] + 450 Kč).

 náhrady za daň z přidané hodnoty ve výši 26 785,50 Kč (tj. 21 % z částky 127 550 Kč, kterou tvoří součet 123 500 Kč na mimosmluvní odměně advokáta + 4 050 Kč na paušální náhradě hotových výdajů advokáta).

 zálohy ve výši 20 000 Kč na znalecký posudek tituly před jménem jméno FO (č. l. 162 a č. l. 163).

 náklady důkazů v celkové výši 21 300 Kč, což zahrnuje úhradu ve výši 16 500 Kč za znalecký posudek tituly před jménem jméno FO Anonymizováno (č. l. 240) a úhradu ve výši 4 800 Kč za dodatek k tomuto znaleckému posudku (č. l. 239).

42. Žalobkyně požadovala náhradu nákladů i za vyjádření ze dne 4. 3. 2025 (č. l. 226), které ale soud nevyhodnotil jako úkon právní služby, zejména ne jako podání ve věci samé [§ 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu], neboť předmětem tohoto sdělení byla pouze zmínka, že znalecký posudek tituly před jménem jméno FO podle žalobkyně potvrdil skutečnosti, které se uvádí v posudku tituly před jménem Anonymizováno, a zmínka, že žalobkyně nemá námitek proti znaleckému posudku tituly před jménem jméno FO. V podstatě jde tak o sdělení, že žalobkyně nemá proti znaleckému posudku námitky, což nelze považovat za podání ve věci samé.

43. Podle § 148 odst. 1 o. s. ř. má stát podle výsledků řízení nárok na náhradu nákladů řízení, které platil. Žalovaný byl ve sporu neúspěšný, je povinen nahradit náklady státu ve výši 13 862,60 Kč, což zahrnuje následující položky:

 znalečné ve výši 2 901 Kč podle usnesení ze dne 15. 4. 2024 čj. 10 C 281/2023-104 spojené s výslechem znalce tituly před jménem jméno FO Anonymizováno na jednání konaném dne 9. 4. 2024.

 znalečné ve výši 4 501 Kč podle usnesení ze dne 15. 5. 2024 čj. 10 C 281/2023-131 spojené s výslechem znalce tituly před jménem jméno FO Anonymizováno na jednání konaném dne 26. 4. 2024.

 znalečné ve výši 3 452,40 Kč podle usnesení ze dne 21. 2. 2025 čj. 10 C 281/2023-223 za znalecký posudek tituly před jménem jméno FO. Za tento znalecký posudek bylo znalci přiznáno znalečné ve výši 23 542,40 Kč, z čehož bylo 20 000 Kč kryto zálohou od žalobkyně. Rozdíl 3 452,40 Kč (= 23 542,40 Kč – 20 000 Kč) je státu žalovaný povinen nahradit.

 znalečné ve výši 3 008,20 Kč podle usnesení ze dne 10. 6. 2025 čj. 10 C 281/2023-248 spojené s výslechem znalce tituly před jménem jméno FO na jednání konaném dne 3. 6. 2025.

44. Náhrada nákladů státu se platí na účet Okresního soudu v Českém Krumlově č. 19-520241/0710 s variabilním symbolem var. symbol.

45. Lhůta k plnění v délce 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku vyplývá z § 160 odst. 1 o. s. ř., jde tedy o standardní zákonnou lhůtu k plnění. Soud nerozhodl o splátkování dlužné částky, jejího příslušenství či náhrady nákladů řízení, neboť za prodej domu žalovaný utržil kupní cenu ve výši 5 950 000 Kč a spor trval téměř 2 roky, za které se mohl žalovaný na případný neúspěch ve sporu po finanční stránce připravit. O závěrech znalce tituly před jménem jméno FO žalovaný věděl nejméně od 20. 2. 2024, kdy se ve věci konalo první jednání. Soud dále zohlednil věk žalobkyně (75 let v době rozhodování soudu) a skutečnost, že pro zabránění dalšímu rozšiřování prasklin ve fasádě bude třeba provést opravu. Umožnění hrazení dlužné částky ve splátkách by znamenalo, že částku z přiměřené slevy by žalobkyně nemohla ihned použít k případné úhradě opravy fasády.

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání ve lhůtě 15 dnů od doručení jeho písemného vyhotovení. Odvolání se podává prostřednictvím Okresního soudu v Českém Krumlově ke Krajskému soudu v Českých Budějovicích.

Nebude-li splněna povinnost uložená tímto rozsudkem, lze k jejímu vymožení navrhnout výkon rozhodnutí nebo exekuci.

Nebude-li dobrovolně uhrazena pohledávka státu na náhradu nákladů řízení, bude předána k vymáhání celnímu úřadu (§ 148 odst. 3 o. s. ř.).