OSFM 20 C 130/2023-43

Okresní soud ve Frýdku-Místku rozhodl samosoudkyní Mgr. Hanou Solanskou ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: Jméno zainteresované osoby 0/0, narozená Datum narození zainteresované osoby 0/0 bytem Adresa zainteresované osoby 0/0, MBA sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalované: Jméno zainteresované osoby 1/0, IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 ⟪LB:lb_004⟫ o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu

I. Určuje se, že výpověď nájemní smlouvy uzavřené dne datum mezi žalobkyní jako nájemcem a manžely jméno FO jako pronajímateli, jejímž předmětem je pronájem bytu nacházejícího se v 2. NP domu na adrese adresa, ze dne datum, je neoprávněná.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradu nákladů řízení částku ve výši 10 712 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobou doručenou soudu dne datum, doplněnou dne datum, se žalobkyně domáhala určení, že výpověď nájemní smlouvy uzavřené dne datum mezi žalobkyní jako nájemcem a manžely jméno FO jako pronajímateli, jejímž předmětem je pronájem bytu nacházejícího se v 2. NP domu na adrese adresa, ze dne datum, je neplatná a nájemní vztah ke dni vydání rozsudku trvá. Tvrdila, že nájem byl ujednán na dobu určitou ode dne datum do datum. Částka měsíčního nájemného byla sjednána tak, že se tato skládala z částky „nájemného“ a částky „služeb“ (voda, elektřina, plyn, komunální odpad apod). Částku služeb si žalobkyně hradila sama přímo poskytovateli služeb a zbývající částku odpovídající nájemnému hradila v souladu se smlouvou pronajímateli. Dne datum obdržela žalobkyně od insolvenční správkyně pronajímatelů výpověď z nájmu, který vznikl dle nájemní smlouvy, pro údajné porušení povinností závažným způsobem, a to nezaplacením nájemného sjednaného ve smlouvě, a to nejméně od datum. Žalobkyně podle § 2291 údajně porušila svou povinnost zvlášť závažným způsobem, neboť údajně neplatila nájemné a náklady na služby po dobu alespoň tří měsíců. Dle žalobkyně nedošlo k uzavření žádné dohody o zvýšení nájemného nebo k oznámení o zvýšení nájemného v mezích zákona dle § 2249 občanského zákoníku. Žalobkyně hradila nájemné ve výši stanovené nájemní smlouvou. Proti výpovědi podala žalobkyně dne datum námitky. Dle žalobkyně nedošlo k naplnění výpovědních důvodů uvedených žalovanou ve své výpovědi, neboť nájemné žalobkyně řádně hradila. Žalobkyně neporušila své povinnosti tak závažným způsobem, jak tvrdí žalovaná a není ani po dobu alespoň tří měsíců v prodlení s placením nájemného. Výpověď nájmu ze strany žalované byla podána neoprávněně. Vzhledem ke skutečnosti, že žalovaná ani přes námitky nevzala výpověď zpět, podala žalobkyně žalobu.

2. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila, uvedla, že nájemní smlouva ze dne datum nebyla nikdy podepsána vlastníkem nemovitosti. I pokud by se právní vztah měl řídit touto nájemní smlouvou, nájemné bylo sjednáno ve výši 5 500 Kč, přičemž v této částce nejsou zahrnuty i zálohy na jakékoli služby poskytnuté v souvislosti s užíváním nemovitosti. Tyto služby si zajišťovali uživatelé domu vždy sami a smlouvy byly vždy sjednány na jejich jméno. Žalobkyně nikdy insolvenčním dlužníkům žádnou úhradu nájmu nezaslala a i přesto, že minimálně od datum není žádných pochybností o vlastnictví nemovitosti insolvenčními dlužníky jméno FO a jméno FO. Po zahájení insolvenčního řízení žalovaná vyzvala žalobkyni, aby zasílala nájemné v odpovídající výši na účet zřízený pro oddlužení, tato však do nečiní. Žalovaná jí proto zaslala výpověď z nájmu bytu, která je nyní napadána.

3. Podáním ze dne datum žalobkyně doplnila, že nájemní smlouva byla uzavřena a podepsána mezi pronajímateli (manželé jméno FO a jméno FO) a nájemcem (žalobkyní) platně, neboť obsahovala všechny podstatné náležitosti, jakými je dostatečné určení smluvních stran a předmětu nájmu. V této smlouvě byla rovněž sjednána výše nájemného. Měsíční nájemné ujednané dle dohody stran v nájemní smlouvě (v celkové výši 5 500 Kč) se skládalo z plateb za elektrickou energii (2 500 Kč), dodávku vody (700 Kč) plynu (1 900 Kč) a služby spojené s odpadem (236 Kč), tato část nájemného ve výši 5336 Kč byla hrazena dodavatelům těchto služeb a energií. Zbytková částka nájemného (164 Kč), tvořila hodnotu poskytovanou za užívání předmětu nájmu (samotný nájem) a byla hrazena pronajímateli. Žalobkyně tedy hradila nájemné a platby za služby a energie zcela v souladu s uzavřenou nájemní smlouvou. Žalobkyně rovněž opakovaně notifikovala pronajímatele o nutnosti oprav bytu a pořízení nového technického vybavení, a to buď prostřednictvím zmocněnce manželů jméno FO nebo přímo manželům jméno FO.

4. U jednání dne datum žalobkyně opravila žalobní petit tak, že se domáhá určení, že výpověď nájemní smlouvy uzavřené dne datum, jejímž předmětem je pronájem bytu nacházejícího se v 2. NP domu na adrese adresa, ze dne datum, je neoprávněná ve smyslu ust. § 2290 občanského zákoníku. Dále žalovaná doplnila, že žalobkyni před doručením výpovědi vyzvala, aby v přiměřené době odstranila své závadné chování.

5. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že výpověď z nájmu bytu nacházejícího se v 2. NP domu na adrese adresa, ze dne datum, byla žalobkyni doručena dne datum. Soud shledal, že předmětná žaloba byla podána včas v souladu s ust. § 2290 občanského zákoníku.

6. Soud provedl dokazovaní následujícími listinami:

Nájemní smlouvou uzavřenou dne datum mezi jméno FO a jméno FO jako pronajímateli a vlastníky bytové jednotky a žalobkyní jako nájemkyní bylo prokázáno, že žalobkyně byla ode dne datum oprávněna užívat bytovou jednotku, nacházející se ve 2. nadzemním podlaží domu č.p. adresa. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do datum. Splatnost nájemného ve výši 5 500 Kč byla dohodnuta vždy k 20. dni daného měsíce v kalendářním roce.

Z výpovědi z nájmu bytu nacházejícího se ve 2. nadzemním podlaží domu č.p. adresa ze dne datum adresované žalobkyni soud zjistil, že žalovaná jakožto insolvenční správkyně dlužníků jméno FO a jméno FO dala žalobkyni výpověď z nájmu bytu. Ve výpovědi je uvedeno: „V rámci insolvenčního řízení sp. zn. KSOS spisová značka mi byla jako insolvenční správkyni předložena nájemní smlouva, kterou jste měla uzavřít dne datum s insolvenčními dlužníky. Na základě této smlouvy Vám měl být poskytnut k užívání byt v 2. nadzemním podlaží o velikosti 3 + 1, v rodinném domě v obci adresa. Bylo sjednáno nájemné ve výši 5 500 Kč. Přestože tuto smlouvu považuji za neplatnou, zasílám tímto z důvodu právní jistoty tuto výpověď z nájmu bytu. Výpovědní důvod byl specifikován takto: „Přestože jsem Vás dne datum vyzvala k hrazení odpovídajícího nájemného, do dnešního dne jste tak neučinila. Nejen, že nezasíláte mnou požadované tržní nájemné, jste v prodlení i s úhradou nájemného sjednaného ve smlouvě, a to nejméně od datum, kde mělo být hrazeno výhradně k mým rukám. Vzhledem k výše uvedenému vypovídám smlouvu ze dne datum z důvodu porušení Vašich povinností nájemce zvlášť závažným způsobem, a to výpovědí bez výpovědní doby. Váš nájemní poměr končí doručením této výpovědi.“ Výpověď dále obsahovala odkaz na ust. § 2291 občanského zákoníku a poučení o možnosti podat proti výpovědi námitky a návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem ve lhůtě dvou měsíců ode dne doručení výpovědi.

Z dopisu žalobkyně ze dne datum bylo zjištěno, že žalobkyně podala proti výpovědi námitky k rukám insolvenční správkyně.

Z výzvy k součinnosti včetně dokladu o odeslání bylo zjištěno, že žalovaná dne datum zaslala žalobkyni dopis, datovaný datum, v něž ji mimo jiné vyzývá, aby zasílala nájemné dle nájemní smlouvy od června na účet zřízený pro insolvenční řízení.

7. Soud neprovedl důkaz doklady o platbě nájemného, obsahem spisu spisová značka vedeného u Krajského soudu v adresa, výpisem plateb žalobkyně, písmoznaleckým posudkem, přílohou k nájemní smlouvě, výpisy z účtu jejichž disponentem je jméno FO, smlouvami o dodávkách energií a služeb, svědeckou výpovědí Anonymizováno jméno FO, plnou mocí pro jméno FO pro nadbytečnost, když má za to, že provedeným dokazováním byl zjištěn skutkový stav v rozsahu dostatečném pro rozhodnutí ve věci, což bude rozebráno níže.

8. Na základě shora provedených důkazů soud dospěl k následujícímu skutkovému závěru: Žalobkyně užívá na základě nájemní smlouvy ze dne datum, uzavřené s manžely jméno FO, byt, nacházející se ve 2. nadzemním podlaží domu č.p. adresa. Žalovaná je insolvenční správkyní pronajímatelů. Dne datum odeslala žalovaná žalobkyni výzvu, aby zasílala nájemné dle nájemní smlouvy od června na účet zřízený pro insolvenční řízení Dne datum byla žalobkyni doručena výpověď z nájmu bytu, ze dne datum, z důvodu porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem, a to bez výpovědní doby.

9. Podle ust. § 2290 odst. 1 občanského zákoníku, výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Podle odst. 2 téhož ustanovení vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

10. Podle ust. § 2290 občanského zákoníku, nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

11. Podle ust. § 2291 odst. 1 občanského zákoníku, poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

12. Podle ust. § 2291 odst. 2 občanského zákoníku nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

13. Podle ust. § 2291 odst. 3 občanského zákoníku, neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

14. Po právní stránce soud posoudil žalobu ve smyslu shora citovaných ustanovení a dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. Přezkoumání oprávněnosti výpovědi podle ust. § 2290 občanského zákoníku spočívá v tom, že soud posoudí, zda je dán výpovědní důvod. Přezkum oprávněnosti výpovědi podle tohoto ustanovení je, podle nejvyššího soudu, třeba chápat v širším smyslu, a zjistí-li soud v řízení podle § 2290, že výpověď je z nějakého důvodu neplatná (absolutně, relativně) či zdánlivá, žalobě nájemce vyhoví, neboť ani taková výpověď nebyla dána „po právu“, a je proto „v širším smyslu“ neoprávněná. Jde o specifickou žalobu definovanou v hmotněprávním předpise, takže žalobce nemusí v řízení prokazovat naléhavý právní zájem (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 5. 6. 2019, sp. zn. 26 Cdo 542/2019).

15. Výpověď z nájmu bytu musí mít písemnou formu, pronajímatel musí uvést zejména důvod výpovědi a poučení nájemce o právu podat žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, přičemž první i poslední podmínku žalovaná splnila. Co se týče důvodu výpovědi je pronajímatel povinen vždy u výpovědi podle ust. § 2291 občanského zákoníku uvést, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, a to tak, že jednání nebo opomenutí nájemce skutkově vylíčí, popíše nezaměnitelně s jiným jednáním, aby bylo možno v rámci posouzení jednání nebo opominutí nájemce vyhodnotit jeho obsah, intenzitu ve vztahu k tomu, zda takto došlo k naplnění zákonných znaků porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem, nebo nikoli. Pronajímatel by měl výslovně uvést, proč hodnotí porušení povinností nájemcem jako zvláště závažné. Tedy neobsahuje-li výpověď konkrétní skutečnosti, ze kterých lze usoudit na to, že výpovědní důvod byl naplněn, k výpovědi se nepřihlíží (srovnej Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014), 1. vydání, 2014, s. 469 - 474: E. Kabelková, M. Selucká a dále srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 21.7.2011, sp. zn. 26 Cdo 2024/2010).

16. Vadu výpovědi z nájmu bytu v tomto konkrétním případě spatřuje soud v nedostatečně specifikovaném výpovědním důvodu. Žalovaná ve výpovědi uvedla, že žalobkyně nezasílá tržní nájemné a je v prodlení i s úhradou nájemného sjednaného ve smlouvě (5 500 Kč), a to nejméně od datum. Na tuto skutečnost měla být žalobkyně upozorněna výzvou ze dne datum. Ke splnění požadavku určitosti výpovědi z nájmu bytu dané z důvodu podle § 2291 odst. 2 občanského zákoníku ale nepostačí jeho „obecné vymezení“, bez uvedení bližších skutkových okolností, jež by jednání, zakládající daný výpovědní důvod, náležitě a jednoznačně specifikovaly. Žalovaná ve výpovědi neuvedla ani dlužnou částku, ani konkrétní období, ev. měsíce, ve kterých žalobkyně nesplnila svou povinnost platit nájemné. Žalovanou uvedené údaje tedy „prodlení žalobkyně s nájemným sjednaným ve smlouvě ve výši 5 500 Kč nejméně od datum“ dostatečně určité není. Z výpovědi nevyplývá, kolik konkrétně činí dlužné nájemné, resp., za jaký měsíc nebylo uhrazeno vůbec nebo nebylo uhrazeno v plné výši. Jelikož výpovědní důvod nebyl vymezen tak, aby nebyl zaměnitelný s jiným skutkem, k výpověď z nájmu bytu ze dne datum, kterou dala žalovaná žalobkyni, se podle ust. § 2291 odst. 3 občanského zákoníku, nepřihlíží, resp. jde o zdánlivé právní jednání pro neurčitost podle ust. § 553 odst. 1 občanského zákoníku (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 25. 11. 2009, sp. zn. 26 Cdo 1109/2009).

17. Ještě před podáním výpovědi je pronajímatel povinen pokusit se řešit věc smírně, sdělit nájemci, nejlépe písemně, že posuzuje jeho chování jako porušení povinností zvlášť závažným způsobem a proč, a vyzvat jej, aby svého jednání zanechal, s tím, že pokud se tak nestane v době, kterou mu pro tento účel pronajímatel dodatečně dá, může teprve přikročit k podání výpovědi. Výzva představuje hmotněprávní podmínku pro oprávněné podání výpovědi. Žalovaná sice zaslala žalobkyni dne datum výzvu k součinnosti, avšak dle jejího obsahu se nejedná o výzvu ve smyslu ust. § 2291 odst. 3 občanského zákoníku. Uvedená výzva neobsahuje sdělení, že by určité chování žalobkyně bylo porušením jejích povinností jako nájemkyně zvlášť závažným způsobem, ani výzvu, aby svého jednání zanechala v přiměřené lhůtě. Žalovaná toliko vyzývá žalobkyni, aby v souvislosti s insolvenčním řízením pronajímatelů, platila nájemné na insolvenční účet. Jelikož žalovaná nezaslala před doručením okamžité výpovědi žalobkyni výzvu, aby v přiměřené době odstranila své závadné chování, k výpovědi ze dne datum se podle ust. § 2291 odst. 3 občanského zákoníku nepřihlíží.

18. Nad rámec uvedeného soud konstatuje, že v tomto řízení nezkoumal platnost nájemní smlouvy ze dne datum. Soud dospěl k závěru, že k výpovědi z nájmu bytu učiněné na základě přípisu ze dne datum se nepřihlíží, a to ze dvou důvodů. Prvním je absence výpovědního důvodu, resp. konkrétních skutkových okolností porušení povinností ze strany žalobkyně. Druhým je nesplnění hmotněprávní podmínky pro podání výpovědi z nájmu, a to zaslaní řádné výzvy před podáním výpovědi. Ke stejnému závěru by soud došel i poté, bylo-li by v tomto řízení zjištěno, zda je nájemní smlouva platná či nikoli. Rozsáhlé dokazovaní, které by ve svém důsledku nepřineslo změnu v rozhodnutí soudu, je dle názoru soudu v přímém rozporu se zásadou hospodárnosti řízení. Žalovaná sama připouští jistý logický rozpor, když navrhuje žalobě vyhovět, s tím, že je -li nájemní smlouva neplatná, jak tvrdí, není co vypovídat. Konečně vyřešil-li by soud otázku platnosti nájemní smlouvy, šlo by jen o otázku předběžnou, nezavazující jiný soud v jiném řízení. Ze všech výše uvedených důvodů pak soud žalobě v celém rozsahu vyhověl.

19. O nákladech řízení soud rozhodoval podle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. Jelikož žalobkyně měla ve věci plný úspěch, byla jí přiznána plná náhrada nákladů řízení, a to v částce 10 712 Kč. Tyto náklady představuje odměna advokáta za čtyři úkony právní služby dle ust. § 7 a 9 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb. (převzetí a příprava zastoupení, podání žaloby, vyjádření ve věci samé, účast u jednání soudu) po 1 500 Kč a čtyři režijní paušály po 300 Kč, to vše zvýšeno o 21% DPH, což činí celkem 8 712 Kč a zaplacený soudní poplatek ve výši 2 000 Kč. Dle ust. § 149 odst. 1 o.s.ř. je žalovaná povinna zaplatit tyto náklady k rukám právního zástupce žalobkyně.

Proti tomuto rozhodnutí lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení ke Krajskému soudu v Ostravě prostřednictvím Okresního soudu ve Frýdku-Místku.

Neplní-li povinný dobrovolně to, co mu ukládá vykonatelné soudní rozhodnutí, může oprávněný podat návrh na soudní výkon tohoto rozhodnutí.