OSHB 8 C 24/2018-565

Okresní soud v Havlíčkově Brodě rozhodl samosoudkyní JUDr. Ivetou Orlíkovou ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobce: Jméno žalobce, narozený dne Datum narození žalobce ⟪LB:lb_002⟫ bytem Adresa žalobce ⟪LB:lb_003⟫ zastoupený advokátem Jméno advokáta A ⟪LB:lb_004⟫ sídlem Adresa advokáta A ⟪LB:lb_005⟫ proti ⟪LB:lb_006⟫ žalovanému Jméno žalovaného, narozený dne Datum narození žalovaného ⟪LB:lb_007⟫ bytem Adresa žalovaného ⟪LB:lb_008⟫ zastoupený advokátem Jméno advokáta B ⟪LB:lb_009⟫ sídlem Adresa advokáta B ⟪LB:lb_010⟫ o určení platnosti kupní smlouvy

I. Určuje se, že kupní smlouva uzavřená mezi žalobcem jako kupujícím a žalovaným jako prodávajícím dne 1. 9. 2017, jejímž předmětem je převod nemovitých věcí: pozemek parc. č. st. Anonymizováno, jehož součástí je stavba Anonymizováno, pozemek parc. č. st. Anonymizováno, jehož součástí je stavba Anonymizováno, pozemek parc. č. Anonymizováno a pozemek parc. č. Anonymizováno, to vše v katastrálním území adresa, za kupní cenu ve výši 500.000,- Kč, je z hlediska vůle a podpisů jednajících osob platným a účinným právním jednáním, přičemž označení pozemků, jež je výsledkem katastrálního řízení vedeného Katastrálním úřadem pro Anonymizováno, Katastrální pracoviště adresa pod sp. zn. Anonymizováno je následující: pozemek parc. č. Anonymizováno, pozemek parc č. st. Anonymizováno, jehož součástí je stavba Anonymizováno a pozemek parc. č. Anonymizováno, to vše v katastrálním území adresa.

II. Žalovaný je povinen nahradit žalobci k rukám advokáta Jméno advokáta A na nákladech řízení částku 91.230 Kč do 15 dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.

1) v řízení před okresním soudem: odměna za 10 úkonů právní služby po 2.500 Kč dle § 9 odst. 3, § 11 odst. 1 a,d,g) vyhl.č.177/1996 Sb., 10 x 300 Kč náhrada hotových výdajů (§ 13 odst. 3 cit. vyhlášky), náklady účasti u jednání = náhrada za ztrátu času při cestě k jednání soudu 16 x 100 Kč (§ 14 odst. 3 cit. vyhlášky) + náklady jízdného 640 Kč;

2) v řízení před krajským soudem: odměna za 3 úkony právní služby po 2.500 Kč dle § 9 odst. 3, § 11 odst. 1 d,g) vyhl.č.177/1996 Sb., 2 x po 1.250 Kč, 5 x 300 Kč náhrada hotových výdajů (§ 13 odst. 3 cit. vyhlášky), náklady účasti u jednání = náhrada za ztrátu času při cestě k jednání soudu 8 x 100 Kč (§ 14 odst. 3 cit. vyhlášky) + náklady jízdného 460 Kč;

3) v řízení před dovolacím soudem: odměna za 1 úkon právní služby po 2.500 Kč dle § 9 odst. 3, § 11 odst. 1 d) vyhl.č.177/1996 Sb., 1 x 300 Kč náhrada hotových výdajů (§ 13 odst. 3 cit. vyhlášky);

4) v řízení před okresním soudem: odměna za 4 úkony právní služby po 2.500 Kč dle § 9 odst. 3, § 11 odst. 1 d,g) vyhl.č.177/1996 Sb., 4 x 300 Kč náhrada hotových výdajů (§ 13 odst. 3 cit. vyhlášky), náklady účasti u jednání = náhrada za ztrátu času při cestě k jednání soudu 8 x 100 Kč (§ 14 odst. 3 cit. vyhlášky) + náklady jízdného 1.894 Kč.

K nákladům právního zastoupení 59.694 Kč nutno připočítat soudní poplatky 19.000 Kč (3.000 Kč + 2.000 Kč + 14.000 Kč) a částku 12.536 Kč odpovídající 21% DPH (§ 137 odst. 3 o.s.ř.). Celkem je žalovaný povinen nahradit žalobci na nákladech řízení 91.230 Kč.

5. Okresní soud předně uzavřel, že žalobce má na požadovaném určení naléhavý právní zájem (§ 80 o.s.ř.), když k vkladu práv do katastru nemovitostí dle kupní smlouvy z 1. 9. 2017, jejíž platnosti se žalobce dovolává, ještě katastrálním úřadem nedošlo. Proto se žalobce nemůže úspěšně dovolávat určení, že je vlastníkem žalobou dotčených nemovitostí. Pokud šlo o samotný žalobní požadavek, soud zdůraznil, že žalobce uzavíral kupní smlouvu se žalovaným v okamžiku, kdy žalovaný ještě vlastníkem prodávaných nemovitých věcí nebyl (nebyl proveden vklad práv dle kupní smlouvy uzavřené mezi žalovaným a tituly před jménem jméno FO dne 30. 8. 2017). O tom žalobce věděl. V takovém případě věcněprávní účinky kupní smlouvy z 1. 9. 2017 nenastaly a žalobce tak nemohl být se svou žalobou úspěšný. Stejně tak za dané situace nemohl být úspěšný se vzájemnou žalobou i žalovaný.

6. K odvolání obou účastníků Krajský soud v Hradci Králové rozsudkem ze dne 28. 5. 2020, č.j. 25 Co 281/2019-249, rozsudek okresního soudu ve výrocích I. i II. potvrdil. Poukázal na aktuální právní úpravu vyjádřenou v § 984 odst. 1 o.z. Zdůraznil zásadu materiální publicity veřejných seznamů, která umožňuje, aby při splnění zákonem stanovených podmínek došlo k nabytí vlastnictví věci od neoprávněného. Jednou z podmínek, která musí být splněna, je existence dobré víry svědící tomu, kdo nevěděl a ani při obvyklé míře opatrnosti vědět nemohl, že účastník smlouvy (prodávající) oprávněnou osobou není. Žalobce věděl, že žalovaný nemovitosti nevlastní a v době uzavření kupní smlouvy je rovněž nevlastnil. To, že nabyvatel vychází z údaje, který není v rozhodném okamžiku ve veřejném seznamu uveden (z předpokladu budoucího zápisu), může sice založit jeho dobrou víru, že v rozhodované věci žalovaný bude oprávněn s nemovitou věcí disponovat. Nejde však o dobrou víru v to, že oprávněná osoba má právo s věcí nakládat. Dobrá víra vycházející z pouhého předpokladu provedení zápisu do katastru nemovitostí nemůže vést k prolomení zásady, že nikdo nemůže převést více práv, než která mu náleží, a tedy k nabytí vlastnictví od nevlastníka. Krajský soud také uvedl k požadavku ověření platnosti podpisu na smlouvě, že podle § 62 katastrální vyhlášky lze platnost vlastnoručního podpisu na smlouvě katastrálnímu úřadu prokázat buď uznáním před úřadem, nebo znaleckým posudkem.

7. K dovolání žalobce Nejvyšší soud ČR rozsudkem ze dne 3. 12. 2020, čj. 24 Cdo 2890/2020-328, shora uvedený rozsudek krajského soudu v části výroku I., pokud jím byl potvrzen shora uvedený rozsudek okresního soudu ve výroku I. o zamítnutí žaloby o určení platnosti v tomto výroku blíže označené kupní smlouvy, jakož i v nákladových výrocích II. a III. zrušil. Zrušil rovněž výše uvedený rozsudek Okresního soudu v Havlíčkově Brodě ve výrocích I., III. a IV., a věc v tomto rozsahu vrátil tomuto okresnímu soudu k dalšímu řízení. Dle Nejvyššího soudu šlo v souzené věci především o posouzení, zda účastníky uzavřená kupní smlouva, k níž bylo přistoupeno v době, kdy žalovaný ještě nebyl vlastníkem předmětných pozemků, byla uzavřena platně, a dále zda žalovaný za okolností tvrzených žalobcem v podané žalobě, odstoupil od této smlouvy po právu či nikoli. Ve skutkových poměrech projednávané věci tak šlo o posouzení aplikačního dosahu § 1760 o.z. Ten nelze interpretovat jinak, než že pokud v době uzavření smlouvy převodce vlastníkem převáděné nemovitosti (ještě) není (ale například očekává, že se jejím vlastníkem stane a bude tedy podle smlouvy vůči nabyvateli plnit, tj. převede své vlastnické právo k nemovitosti na nabyvatele podle smluvního ujednáni), pak sama tato okolnost neplatnost učiněného právního jednání nezpůsobuje. O zcela jinou situaci by se jednalo, pokud již od samotného počátku bude objektivně nemožné, aby převodce mohl svůj závazek vůči nabyvateli splnit (§ 58 odst. 2 o.z.). Nejvyšší soud odkázal na § 1105 o.z. Zatímco uzavřením kupní (věcné) smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitému majetku zapsanému v katastru nemovitostí jsou založeny příslušné obligační účinky, k věcněprávním účinkům této smlouvy (tedy k nabytí vlastnického práva podle tohoto titulu), dojde až zápisem vkladu do katastru nemovitostí, a to na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o jeho povolení. Jelikož právní účinky zápisu (v tomto případě vkladu podle uzavřené kupní smlouvy) nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis došel katastrálnímu úřadu o jeho povolení, je pro platnost kupní smlouvy určující, zda právě v daný okamžik podání vkladového návrhu je převádějící vlastníkem převáděného nemovitého majetku (svědčí mu příslušný zápis vlastnického práva v katastru nemovitostí), nikoli okolnost, že v době uzavření této kupní smlouvy vlastníkem těchto nemovitostí (z různých důvodů) ještě nebyl.

8. V dalším řízení před okresním soudem procesní strany souhlasily, aby soud vyšel z již provedených důkazů.

9. Podle Nejvyššího soudu ve zrušujícím rozhodnutí shora bylo třeba ve zjištěných skutkových poměrech posoudit aplikační dosah § 1760 o.z. Ten stanoví, že skutečnost, že strana nebyla při uzavření smlouvy oprávněna nakládat s tím, co má být podle smlouvy plněno, sama o sobě neplatnost smlouvy nevyvolává. Nejvyšší soud ve svém zrušujícím rozhodnutí zdůraznil rozdíl mezi obligatorními a věcněprávními účinky kupní smlouvy s tím, že v případě nemovitých věcí se platnost smlouvy posuzuje k okamžiku podání návrhu na vklad práv dle smlouvy do katastru nemovitostí. Jelikož právní účinky zápisu nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis došel katastrálnímu úřadu, je pro platnost kupní smlouvy určující, zda právě v daný okamžik podání vkladového návrhu byl převádějící vlastníkem převáděného nemovitého majetku, nikoli okolnost, že v době uzavření kupní smlouvy vlastníkem těchto nemovitostí (z různých důvodů) ještě nebyl. Současně Nejvyšší soud vyložil, že § 1760 o.z. nelze chápat jinak než tak, že pokud v době uzavření smlouvy převodce vlastníkem převáděné nemovitosti (ještě) není, ale například očekává, že se jejím vlastníkem stane a bude tedy podle této smlouvy vůči nabyvateli plnit, tj. převede své vlastnické právo k nemovitosti na nabyvatele podle smluvního ujednání, pak sama tato okolnost neplatnost učiněného právního jednání nezpůsobuje. Na rozdíl od situace, kdy by plnění bylo již od počátku objektivně nemožné.

10. V projednávané věci návrh na vklad dle kupní smlouvy z 1. 9. 2017 uzavřené mezi žalovaným jako prodávajícím a žalobcem jako kupujícím podán nebyl. Mělo se tak stát poté, co se žalovaný stane vlastníkem dotčených nemovitých věcí. Tedy až dojde ve vkladu práv dle kupní smlouvy ze dne 30. 8. 2017 uzavřené mezi tituly před jménem jméno FO jako prodávající a žalovaným jako kupujícím. Tak se stalo 16. 10. 2017. Návrh na vklad práv dle kupní smlouvy z 1. 9. 2017 ale poté podán nebyl. Bylo k němu třeba součinnosti obou smluvních stran (§ 13 katastrálního zákona), a tu žalovaný neposkytl. Pokud by se tak ale stalo, byl by návrh na vklad práv dle kupní smlouvy z 1. 9. 2017 podán poté, co již žalovaný byl vlastníkem nemovitostí, ohledně kterých účastníci uzavřeli smlouvu z 1. 9. 2017. A uvedená smlouva tak je z tohoto hlediska platná.

11. K dalším námitkám neplatnosti vznesené žalovaným soud uvádí:

Jak již uvedl krajský soud v rozsudku shora, absence ověření pravosti podpisů obou účastníků na smlouvě z 1. 9. 2017 na překážku nebyla (viz též Nejvyšší soud v rozhodnutí 21 Cdo 3066/2017). Nemohla ani obstát námitka tísně žalovaného při uzavírání smlouvy a rozpor smlouvy s dobrými mravy. Žalovaný argumentoval tím, že měl být při uzavírání smlouvy z 1. 9. 2017 pod tlakem exekucí, měl být neznalý, nezkušený a toho měl žalobce využít. Nelze ale přehlédnout, že žalovaný přitom sám uzavíral s tituly před jménem jméno FO nájemní smlouvu a později zprostředkovatelskou smlouvu se žalobcem a kupní smlouvu s tituly před jménem jméno FO. Se vším mu měl pomáhat advokát. Žalovaný se tak jako nezkušený a neznalý nepochybně nechoval. Pokud žalovaný argumentoval svým zdravotním stavem, v řízení předložil lékařské zprávy svědčící o jeho opakovaných hospitalizacích v roce 2017 (v lednu, v březnu a na přelomu května a června). Žádná z hospitalizací ale nebyla z doby uzavření kupní smlouvy se žalobcem. Navíc sám žalovaný uzavíral se žalobcem v červnu 2017 zprostředkovatelskou smlouvu a tu přitom z toho důvodu nepochybně za neplatnou nepovažoval. Žalovaný také označil smlouvu z 1. 9. 2017 za lichevní. Tady soud předně poukazuje na znění § 1796 o.z. Za lichevní smlouvu lze označit takovou, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru. Žalovaný, pokud šlo o podmínku hrubého nepoměru, tvrdil, že cena prodávaných nemovitostí byla v okamžiku uzavírání kupní smlouvy mezi účastníci 4,5 násobně vyšší, než kupní cena účastníky sjednaná. Tady soud poukazuje na to, že kupní cena činila 500.000 Kč. A právě za tuto částku tytéž nemovitosti žalovaný koupil jen o 2 dny dříve od tituly před jménem jméno FO. O hrubý nepoměr tak nepochybně nešlo.

12. Od obrany odstoupením od kupní smlouvy žalovaný v proběhu řízení ustoupil.

13. Ze všech shora uvedených důvodů tak soud žalobě vyhověl.

14. V řízení úspěšný žalobce (soud vyhověl jeho žalobě a vzájemnou žalobu zamítl) má právo na plnou náhradu nákladů řízení (§ 142 odst. 1 o.s.ř.). Ty představovaly náklady žalobce na právní zastoupení:

15. Lhůtu k plnění (§ 160 odst. 1 o.s.ř.) soud stanovil žalovanému v obvyklé délce, náklady řízení náleží k rukám zástupce žalobce.

Proti tomuto rozhodnutí lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení prostřednictvím zdejšího soudu ke Krajskému soudu v Hradci Králové ve dvojím vyhotovení.

Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí soudu, může oprávněný podat návrh na soudní výkon rozhodnutí.