OSJH 5 C 59/2020-36

Okresní soud v Jindřichově Hradci rozhodl samosoudkyní JUDr Gabrielou Strnadovou ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem titul. jméno příjmení ⟪LB:lb_004⟫ sídlem adresa ⟪LB:lb_005⟫ o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z prostor určených k podnikání

I. Výpověď z nájmu nebytového prostoru - prodejny s výlohou a příslušenstvím, umístěného v prvním nadzemním podlaží budovy adresa, jež je součástí pozemku parc. číslo vše zapsáno na list vlastnictví pro katastrální území a obec Třeboň, datovaná dnem datum, doručená žalobkyni téhož dne, je neoprávněná.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náklady řízení ve výši částka, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobou doručenou podepsanému soudu dne datum se žalobkyně domáhá přezkoumání oprávněnosti výpovědi z prostor určených k podnikání dle ustanovení § 2314 odst. 3 občanského zákoníku. Žalobkyně (nájemce) a žalovaná (pronajímatel) uzavřely dne datum smlouvu o nájmu prostor určených k podnikání, které se nacházejí v 1. nadzemní podlaží budovy adresa, nacházející se na pozemku parc. číslo vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Třeboň pro katastrální území obec, na listu vlastnictví číslo, za účelem provozování rychlého občerstvení. Doba nájmu byla sjednána na dobu 10 let. Doba nájmu byla následně změněna dodatkem ze dne datum tak, že nájem končí dne datum. V bodu IV. nájemní smlouvy byla sjednána možnost jednostranné výpovědi nájemní smlouvy nájemcem nebo pronajímatelem a výpovědní lhůta v délce šesti (6) měsíců. Důvody výpovědi nájemní smlouvy nebyly sjednány. Dne datum obdržela žalobkyně dokument označený jako Výpověď nájemní smlouvy ze dne datum (dále jen jako„ výpověď“). Právní zástupce žalobkyně zaslal dne datum žalované v souladu s § 2314 odst. 1 občanského zákoníku námitky vůči výpovědi, dle kterých je podaná výpověď neplatná a v rozporu s právními předpisy. Právní zástupce žalované zaslal právnímu zástupci žalobkyně dne datum e-mail, ve kterém považuje námitky proti výpovědi za nedůvodné a očekává vyklizení předmětu nájmu a jeho předání nejpozději do datum. Žalobkyně trvá na neplatnosti výpovědi ze dne datum a v souladu s ustanovením § 2314 odst. 3 občanského zákoníku podává k příslušnému soudu žalobu o určení neoprávněnosti výpovědi z nájemní soudy z důvodu její neplatnosti - viz rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 26 Cdo 5461/2017. Výpověď z nájmu prostor určených k podnikání uzavřeného na dobu určitou je upravena v § 2309 občanského zákoníku. Podle tohoto ustanovení může pronajímatel vypovědět nájem před uplynutím sjednané doby, ale pouze ze dvou taxativně uvedených zákonných důvodů. Nájem na dobu určitou je možné vypovědět pouze z důvodů stanovených zákonem nebo z důvodů ujednaných ve smlouvě, je-li současně ujednána výpovědní doba. Není-li naplněn zákonný důvod a strany si výpovědní důvody nesjednaly, není možné jednostranně nájem skončit před uplynutím doby jeho trvání. V nájemní smlouvě si nájemce (žalobkyně) a pronajímatel (žalovaná) v článku IV. smlouvy sjednali pouze výpovědní dobu v délce šesti (6) měsíců, nikoliv výpovědní důvody. Z tohoto důvodu se na výpověď nájemní smlouvy vztahuje ustanovení § 2309 občanského zákoníku a pro platnou výpověď musí být splněn jeden ze dvou zákonných důvodů. Ve výpovědi ze dne datum žádný ze zákonných důvodů nebyl uveden. Pouze bylo uvedeno, že žalovaná (pronajímatel)„ nemá zájem na udržování nájemního vztahu, (…) hodlá využívat prostory jiným způsobem“. Nejedná se tedy ani o důvod pod ustanovením § 2309 písm. a) občanského zákoníku, ani o hrubé porušení povinností nájemce vůči pronajímateli dle § 2309 písm. b) občanského zákoníku a vzhledem k tomu, že není naplněn ani jeden ze zákonných důvodů pro výpověď nájemní smlouvy prostor sloužících k podnikání uzavřené na dobu určitou, je výpověď neplatná. Při jednání dne datum žalobkyně dodává, že dalším důvod neplatnosti výpovědi spatřuje v tom, že neobsahuje poučení o tom, že nájemce může vznést námitky a bránit se podáním žaloby.

2. Žalovaná navrhuje žalobu zamítnout, když možnost jednostranné výpovědi nájmu byla sjednána v čl. IV. smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne datum Smluvní strany rozšířily možnosti výpovědi, a to právě v čl. IV. smlouvy, a to aniž by si zde ujednaly důvody takové výpovědi. Smlouva tak umožňuje každé ze smluvních stran smlouvu vypovědět, a to bez udání důvodů, v šesti měsíční výpovědní době, která počíná plynout prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. V daném případě zaslala žalovaná žalobkyni výpověď dne datum, která byla prokazatelně doručena jak prostřednictvím pošty, tak datovou schránkou když žalobkyně proti výpovědi vznesla dopisem ze dne datum námitky. Výpovědní doba plyne od datum a skončí datum. V ustanovení § 2302 a násl. občanského zákoníku zejména tedy v ustanovení § číslo, není výslovně zakázáno odchýlit se od ustanovení o výpovědi nájmu na dobu určitou ze strany pronajímatele, či nájemce v nájemní smlouvě. Ujednání o výpovědi v čl. IV. smlouvy je tak platné. Je běžnou praxí, že se ve smlouvách o nájmu prostor sloužících k podnikání smluvní strany odchýlí od zákona a rozšíří si možnost výpovědi nájemní smlouvy, či odchylně od zákona upraví délku výpovědní doby. Důvodem bývá větší volnost pro obě strany v případě změn na trhu apod. Právní úprava je dispozitivní. Strany si mohou některé výpovědní důvody vyloučit, mohou si upravit i jiné výpovědní důvody, ujednat si jinak délku a běh výpovědní doby. Ostatně k tomu dospěla ohledně předchozí úpravy judikatura po předchozích legislativních změnách (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 23 Cdo 2799/2009). Námitky proti výpovědi dle ustanovení § 2314 odst. 1 občanského zákoníku žalovaná neuznává a považuje za zmatečné. Žalobkyně namítá, že ve výpovědi žalovaná uvádí výpovědní dobu 3 měsíce. To však není pravda, výpovědní doba není ve výpovědi ze dne datum uvedena. Námitky považuje žalovaná za neopodstatněné a výpověď za oprávněnou. K tvrzení žalobkyně ohledně dalšího důvodu neplatnosti výpovědi, neboť neobsahuje poučení o tom, že nájemce může vznést námitky a bránit se podáním žaloby, žalovaná uvádí, že se jedná o zvláštní právní úpravu určenou pouze pro nájem bytu.

3. Existence žalobkyně plyne z úplného výpisu společnosti z obchodního rejstříku, který je veden Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka číslo.

4. Mezi účastnicemi není sporu o tom, že žalovaná je výlučnou vlastnictví pozemku parc. číslo jehož součástí je budova adresa, vše zapsáno na list vlastnictví pro katastrální území a obec Třeboň. V prvním nadzemním podlaží této budovy se nachází komerční prostor – prodejna s výlohou a příslušenstvím, který žalovaná přenechala k užívání žalobkyni za účelem provozování rychlého občerstvení anonymizováno příjmení příjmení jméno, a to do datum za úplatu ve výši částka měsíčně. Účastnice podepsaly listinu ze dne datum - Smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání a listinu ze dne datum – dodatek ke smlouvě o nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Z nájemní smlouvy a dodatku je zřejmé, že účastnice jsou oprávněny smlouvu vypovědět písemně; výpovědní doba činí 6 měsíců a počne plynout prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. Dále lze nájem ukončit dohodou nebo odstoupením od smlouvy z důvodů uvedených v zákoně nebo ve smlouvě.

5. Dne datum byla žalobkyni doručena (nesporné prohlášení) listina, označená jako výpověď nájemní smlouvy, kterou žalovaná s odkazem na článek IV. nájemní smlouvy vypovídá nájemní smlouvu ve sjednané výpovědní době s tím, že nemá zájem na pokračování nájemního vztahu zejména s ohledem na imise, které z provozovny vnikají do nemovitosti a okolí; prostory hodlá využít jiným způsobem. Navrhuje uzavřít dohodu s tím, že nájem skončí dřív. Dne datum byla žalované doručena (nesporné prohlášení) listina označená jako námitky proti výpovědi dle § 2314 odst. 1 občanského zákoníku, z které se podává, že žalobkyně namítá neplatnost výpovědi, protože smlouva byla uzavřena na dobu určitou a může být vypovězena poté, co budou naplněny zákonné důvody. Dne datum byla žalobkyni doručena (nesporné prohlášení) emailem odpověď žalované, z které je zřejmé, že žalovaná námitky neuznává a považuje je za neopodstatněné - v nájemní smlouvě je v čl. IV. sjednána možnost jednostranné výpovědi pro obě dvě smluvní strany, a to v 6 měsíční výpovědní době, výpovědní doba započala běžet dnem datum a skončí datum; občanský zákoník dává smluvním stranám možnost odchýlit se od zákona a ujednat si práva a povinnosti odlišně, neodporuje-li to zákonu.

6. Dokazování, jak popsáno shora, vyhodnotil soud jako dostačující k tomu, aby bylo možno věc po skutkové stránce uzavřít a následně posoudit z hledisek právních. Provedené důkazy hodnotil soud jednotlivě a všechny v jejich vzájemné souvislosti postupem dle ustanovení § 132 o. s. ř. Soud vyhověl všem důkazním návrhů.

7. O skutkovém stavu věci učinil soud tento závěr: Žalovaná je výlučnou vlastnictví pozemku parc. číslo jehož součástí je budova adresa, vše zapsáno na list vlastnictví pro katastrální území a obec Třeboň. V prvním nadzemním podlaží budovy se nachází komerční prostor – prodejna s výlohou a příslušenstvím, který žalovaná přenechala do datum k užívání žalobkyni za účelem provozování rychlého občerstvení za úplatu ve výši částka měsíčně a to na základě smlouvy o nájmu uzavřené dne datum, ve znění dodatku ze dne datum. V nájemní smlouvě se účastnice, mimo jiné, dohodly, že nájem lze vypovědět písemně; výpovědní doba je šest měsíců; dále lze nájem ukončit dohodou nebo dostoupením od smlouvy z důvodů uvedených v zákoně nebo ve smlouvě. Dne datum byla žalobkyni doručena výpověď nájemní smlouvy, kde žalovaná s odkazem na článek IV. nájemní smlouvy vypovídá nájemní smlouvu ve sjednané výpovědní době, když nemá zájem na pokračování nájemního vztahu zejména s ohledem na imise, které z provozovny vnikají do nemovitosti a okolí; prostory hodlá využít jiným způsobem. Dne datum obdržela žalovaná námitky žalobkyně k podané výpovědi; žalobkyně namítla neplatnost výpovědi, neboť smlouva byla uzavřena na dobu určitou a může být vypovězena poté, co budou naplněny zákonné důvody. Žalovaná se k námitkám vyjádřila dne datum tak, že je neuznává, považuje je za neopodstatněné, když v nájemní smlouvě je v čl. IV. sjednána možnost jednostranné výpovědi pro obě dvě smluvní strany, a to v 6 měsíční výpovědní době.

8. V ustanovení § 2314 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen: „občanský zákoník“), se podává, že vypovídaná strana má do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, právo vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne (odstavec 2). Podle odstavce 3 vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi. Žalobkyně podala žalobu na přezkum oprávněnosti výpovědi v souladu s ustanovením § 2314 občanského zákoníku v zákonné dvouměsíční lhůtě k podepsanému soudu. V rozsudku sp. zn. 26 Cdo 5461/2017 Nejvyšší soud České republiky dovodil s poukazem na rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 26 Cdo 3862/2015 (nezabýval-li se soud v řízení o neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu podle § 2290 o. z. otázkou zdánlivosti či absolutní neplatnosti výpovědi, bylo jeho právní posouzení neúplné) a na rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 26 Cdo 4249/2016 (Nejvyšší soud dále uzavřel, že s ohledem na účel a smysl ustanovení § 2290 o. z. a následky, které výpověď z nájmu bytu pro nájemce má, je třeba přezkum oprávněnosti výpovědi podle tohoto ustanovení chápat v širším smyslu. Neoprávněná výpověď proto bude i neplatná či zdánlivá výpověď (bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu). Zjistí-li proto soud v řízení, že je výpověď z nějakého důvodu neplatná (absolutně, relativně) či zdánlivá, rovněž žalobě nájemce vyhoví, neboť ani taková výpověď nebyla dána„ po právu“, tedy v souladu se zákonem), že neexistuje žádný rozumný důvod, pro který by uvedené závěry nebylo možno vztáhnout rovněž na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu prostoru sloužícího k podnikání v řízení podle § 2314 odst. 3 o. z. Toto ustanovení je (s výjimkou obligatorního uplatnění námitek) obdobou ustanovení § 2290 o. z., a tudíž i jeho účel a smysl je třeba chápat obdobně a je třeba se při přezkumu oprávněnosti výpovědi zabývat i otázkou zdánlivosti a platnosti výpovědi.

9. Mezi účastnicemi byla platně uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor na dobu určitou v souladu s ustanovením § číslo, § 2302 a násl. občanského zákoníku. Nájem na dobu určitou lze vypovědět i před uplynutím sjednané doby - za podmínek stanovených v občanském zákoníku či ve smlouvě o nájmu prostoru sloužícího k podnikání (smluvní strany si mohou dohodnout i jiné výpovědní důvody) – srovnej rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 26 Cdo 5461/2017). Zákonné důvody, které umožňují pronajímateli vypovědět nájem na dobu určitou před uplynutím sjednané doby, obsahuje ustanovení § 2309 občanského zákoníku, kde se podává, že pronajímatel má právo nájem na dobu určitou vypovědět i před uplynutím ujednané doby:

a) má-li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo,

b) porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § číslo, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání.

Jedná se ustanovení dispozitivní, strany mohou výčet důvodů rozšířit, zúžit, popř. si sjednat podmínky, za kterých lze smlouvu vypovědět i bez udání důvodu (srovnej: příjmení, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 číslo). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, 511 s.; příjmení, E., příjmení, H.: Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, 396 s. V ustanovení § 2310 občanského zákoníku je zakotveno, že ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná (odstavec 1). Výpovědní doba je tříměsíční (odstavec 2).

10. Shrnuto, vzhledem k výše uvedenému, shledává soud výpověď jako neoprávněnou. Jazykové vyjádření právního jednání zachycené v nájemní smlouvě vyložil soud prostředky gramatickými, logickými i systematickými a má za nepochybné, že účastnice si v nájemní smlouvě domluvily formu výpovědi a výpovědní dobu; smlouvou však nemodifikovaly zákonem stanovené výpovědní důvody, ani si výslovně nesjednaly možnost smlouvu vypovědět bez udání důvodu. Předmětnou nájemní smlouvu lze tedy vypovědět jen ze zákonem stanovených důvodů. Důvody uvedené v posuzované výpovědi nekorespondují s důvody vymezenými v ustanovení § 2309 občanského zákoníku, proto soud žalobě vyhověl.

11. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce částka Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce částka a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši částka sestávající z částky částka za každý ze tří úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně tří paušálních náhrad výdajů po částka dle § 13 odst. 4 a. t.. Žalobkyni nebyly přiznány náklady řízení v požadované výši, když sepis námitek ze dne datum soud nepovažuje za úkon, který lze podřadit pod náklady řízení, jedná se o náklad, který by účastnice musela vynaložit, i kdyby k soudnímu řízení nedošlo.

12. Pokud žalovaná namítá, že žalobkyni nepřísluší náhrada nákladů řízení, jelikož ve věci nebyla zaslána předžalobní výzva dle ustanovení § 142a o. s. ř., pak soud se s tímto názorem neztotožňuje; předžalobní výzva připadá v úvahu výhradně u žalob na plnění; nikoli u žaloby předpokládané v ustanovení § 2314 odst. 3 občanského zákoníku, kdy žalobkyně vznesla k výpovědi včas námitky a žalobkyně nevzala výpověď v zákonem stanovené lhůtě zpět.

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to ke Krajskému soudu v Českých Budějovicích, prostřednictvím Okresního soudu v Jindřichově Hradci. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení.

Nesplní-li žalovaná povinnosti uložené jí tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobkyně domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.