OSJN 15 C 62/2024-37

Okresní soud v Jablonci nad Nisou rozhodl samosoudkyní JUDr. Petrou Hankovou ve věci žalobce: Jméno žalobce narozený dne Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A: Jméno žalované, narozená dne Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B:

I. Žaloba, kterou se žalobce domáhal určení, že výpověď nájmu bytu v 1. patře domu na adrese adresa, ze dne 31. 1. 2024, adresovaná žalovanou žalobci, je neplatná, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 5 400 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám advokáta Jméno advokáta B.

1 Žalobou podanou u Okresního soudu v Jablonci nad Nisou dne 29. 2. 2024 se žalobce domáhal určení neoprávněnosti výpovědi nájmu bytu ze dne 31. 1. 2024, týkající se nájmu bytu v 1. patře domu na adrese adresa. Uvedl, že účastníci uzavřeli dne 25. 2. 2019 nájemní smlouvu k bytu, jejímž předmětem byl pronájem bytové jednotky v 1. patře domu na adrese adresa. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou, následně došlo k jejímu automatickému prodlužování. Dále uvedl, že žalovaná zaslala dne 6. 2. 2024 písemnost nazvanou „Ukončení nájemní smlouvy“ ze dne 31. 1. 2024, kdy touto vypověděla nájemní smlouvu k předmětnému bytu. Výpověď byla žalobci doručena dne 19. 2. 2024. Jako důvody neplatnosti výpovědi ze dne 31. 1. 2024 označil nedodržení zákonné povinnosti žalované dle § 2286 o.z., neboť žalovaná žalobce nepoučila o jeho právu podat námitky, dále neuvedla lhůtu, do kdy může námitky podat, ani komu je má podat, případně následky jejich nepodání a neinformovala žalobce o možnosti podat návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, což způsobuje neplatnost výpovědi dle § 2286 o.z. z důvodu nepoučení žalobce o právu podat námitky a právu na přezkum výpovědi u soudu. Konečně poukázal, že výpovědní důvod označený jako „nezajištění smluvených podmínek ze své strany jako majitele nemovitosti“ není zákonným důvodem výpovědi a takto vymezený důvod je navíc zcela neurčitý.

2 Žalovaná se k podané žalobě vyjádřila podáním ze dne 10. 4. 2024. Uvedla, že výpověď ze dne 31. 1. 2024 žalobce převzal 19. 2. 2024 s tím, že si je vědoma absence poučení nájemce o možnosti přezkoumat výpověď soudem, nicméně smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to na dobu 6 měsíců, kdy poslední nájemní smlouva byla uzavřena od 1. 6. 2021 do 31. 12. 2021. Dále žalovaná odkázala na ust. § 2230 odst. 1 o.z. a uvedla, že sděluje nájemci, že jeho nájemní vztah končí dne 30. 6. 2024 a další nájem již nebude prodlužován. Konečně navrhla uzavření smíru, kterým by bylo rozhodnuto tak, že se určuje, že výpověď z nájmu ze dne 31. 1. 2024 je neplatná. Dále, že nájem bytu končí dne 30. 6. 2024 a žalobce je povinen vyklidit byt a předat jej žalované dne 1. 7. 2024 s tím, že žádný z účastníků nebude mít právo na náhradu nákladů řízení.

3 Podání žalované ze dne 10. 4. 2024 soud zaslal žalobci prostřednictvím jeho zástupce dne 11. 4. 2024 a téhož dne bylo zároveň žalobci doručeno, jak vyplývá z doručenky datové zprávy u č.l. 18.

4 V replice ze dne 18. 4. 2024 žalobce uvedl, že má za to, že ve věci lze rozhodnout rozsudkem pro uznání. Dále uvedl, že občanský zákoník neupravuje možnost výpověď z nájmu bytu odvolat, ale je založen na konstrukci, že účinkům výpovědi z nájmu bytu se lze po jejím doručení bránit pouze podáním žaloby na určení neplatnosti. K návrhu na smírné vyřešení věci uvedl, že body 2. a 3. nejsou předmětem řízení a shoda mezi účastníky na nich nepanuje. K bodu 4. ohledně nákladů řízení žalobce setrval, aby žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobci náklady řízení.

5 Soud ve věci rozhodl na základě předložených listinných důkazů, které hodnotil jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti dle ust. § 132 o.s.ř., z nichž zjistil následující skutkový stav věci:

6 Z listiny označené jako Ukončení nájemní smlouvy ze dne 31. 1. 2024, že jako nájemní smlouva byla označena nájemní smlouva uzavřená dne 30. 9. 2019 mezi účastníky řízení, která obsahovala text, že „žalovaná tímto vypovídá pro opakované nezajištění smluvených podmínek ze své strany jako majitele nemovitosti na základě písemných stížností nájemce, výpověď z pronajatých prostor bytu v 1. patře na adrese adresa a skladové prostory v přízemí s tím, že pronajímatel se zároveň zavazuje uhradit nájemci kauci, kterou složil, a to ve výši 4 000 Kč. Konečně, že výpověď nájemní smlouvy je k 30. 4. 2024 dle nájemní smlouvy v bodě 12. a majitel se omlouvá nájemníkovi za způsobené nepříjemnosti“. Listina obsahovala úředně ověřený podpis žalované.

7 Z nájemní smlouvy ze dne 25. 2. 2019, že byla uzavřena mezi Jméno žalované, označenou jako majitel objektu a jméno FO, jako nájemníkem. Předmětem nájmu byla bytová jednotka v prvním nadpodlaží č. hodnota na adrese adresa. Ve smlouvě byla v čl. 1. sjednána výše nájemného 4 000 Kč měsíčně, spatná vždy k 5. v měsíci, a to buď po dohodě hotově nebo převodem na označené číslo účtu s tím, že akontace ve výši 4 000 Kč byla uhrazena dne 25. 2. 2019. V čl. 10. bylo sjednáno právo majitele objektu vystěhovat nájemníky při nedodržení včasné úhrady nájemného, a to do 30. dne v měsíci, za který nebyl nájem uhrazen s tím, že upozornění na tuto skutečnost bude poskytnuto v písemné formě. Dle čl. 13. byla smlouva uzavřena na dobu určitou do 31. 12. 2021, kdy bude při řádném plnění nájemních podmínek prodloužena dle dohody vždy na dalších 6 měsíců. Smlouva byla podepsána, jak u kolonky označené jménem a příjmením žalobce (nájemník), tak u kolonky označené jménem a příjmením žalované (majitelka objektu).

8 Z listiny označené jako Výzva k vyklizení a předání bytu ze dne 16. 7. 2024, že ji zástupce žalované adresoval žalobci, žalobce byl upozorněn, že nájem byl sjednán na dobu určitou 6 měsíců a nájem tak žalobci zanikl uplynutím času dne 30. 6. 2024. Žalobce byl současně vyzván k předání bytu do 30. 7. 2024. K tomu žalovaná předložila doručenku datové zprávy označenou jako Výzva k předání bytu, ze které vyplývá, že odesílatelem datové zprávy byl zástupce žalované, jako příjemce byl označen Jméno žalobce, adresa, datová zpráva byl dodána do DS dne 16. 7. 2024 a doručena byla dne 26. 7. 2024 uplynutím 10 dní od dodání datové zprávy do datové schránky příjemce.

9 Žalobce konečně předložil u soudního jednání dne 5. 9. 2024 listinu ze dne 6. 9. 2023, obsahující prohlášení o „zvednutí výše nájmu o 14,5% k 1. 10. 2023 za pronajatý byt, tj. z 4 800,- na 5 500,-. Dále zvýšení nájmu za dílnu z 885,- na 1 000,- za měsíc s tím, že nájemné ve výši 6 615,- je fixováno min. do 30. 9. 2026 s tím, nechť je vodné dále placeno dle uvážení.“ Listina obsahovala čitelný podpis „jméno FO“ a dále byla podepsána u data 7. 9. 2023.

10 Při jednání soudu účastníci nesporně prohlásili, že listina označená jako Ukončení nájemní smlouvy ze dne 31. 1. 2024 byla žalobci doručena dne 19. 2. 2024. Dále účastníci uvedli, že k nájemní smlouvě nebyly uzavřeny žádné písemné dodatky, nájemní poměr se automaticky obnovoval.

11 Po právní stránce je na danou věc třeba aplikovat ust. § 2201 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění (dále jen o.z.), o nájmu.

12 Podle ust. § 2204 o.z. neujednají-li si strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou.

13 Podle ust. 2285 o.z. pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

14 Podle ust. § 2286 odst. 1 o.z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

15 Podle ust. § 2286 odst. 2 o.z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

16 Podle ust. § 2290 o.z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

17 Podle ust. § 2230 odst. 1 o.z. užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal, platí, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných původně. Byla-li původně nájemní doba delší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na jeden rok; byla-li kratší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na tuto dobu.

18 Podle ust. § 2230 odst. 2 o.z. ustanovení odstavce 1 se nepoužije přesto, že nájemce věc dál užívá, dala-li strana v přiměřené době předem najevo, že nájem skončí nebo již dříve nájem vypověděla.

19 Předně soud uvádí, že účastníci učinili nesporným, že listina označená jako Ukončení nájemní smlouvy, která je předmětem přezkumu v projednávané věci, byla žalobci doručena dne 19. 2. 2024. Žaloba byla u soudu podána dne 29. 2. 2024, tedy včas v souladu s ust. § 2290 o.z.

20 Po provedeném dokazování vzal soud za prokázané, že mezi účastníky byla platně uzavřena dne 25. 2. 2019 nájemní smlouva, nájem byl sjednán na dobu určitou do 31. 12. 2021 s možností jeho prodloužení, a to na základě dohody vždy o dalších 6 měsíců. Žalovaná nesporně doručila dne 19. 2. 2024 žalobci listinu označenou jako Ukončení nájemní smlouvy ze dne 31. 1. 2024, kterou projevila vůli vypovědět nájemní smlouvu k 30. 4. 2024. Lze přisvědčit žalobci, že tato listina, jejíhož přezkumu se žalobce podanou žalobou domáhá, neobsahovala poučení dle ust. § 2286 odst. 2 o.z. o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, ani o lhůtě, ve které má nájemce právo podat návrh soudu. Je tedy zřejmé, že na základě listiny označené jako Ukončení nájemní smlouvy ze dne 31. 1. 2024 nemohlo dojít k platnému ukončení nájemního vztahu mezi účastníky. Od 1. 1. 2024 došlo na dobu do 30. 6. 2024 k opětovnému obnovení nájmu, kdy má soud za to, že v čl. 13. uzavřené nájemní smlouvy účastníci dohodli automatické prodlužování doby nájmu vždy na dalších 6 měsíců, kdy tímto ujednáním se účastníci odchýlili od dispozitivní právní úpravy ust. § 2285 o.z., ve kterém je limitováno automatické obnovení doby nájmu dobou dvou let. Účastníci současně uvedli, že k nájemní smlouvě neuzavírali žádný písemný dodatek s tím, že nájemní poměr se automaticky obnovoval. Nájem byl tedy celkem od 1. 1. 2022 obnoven pětkrát vždy o šest měsíců, naposledy od 1. 1. 2024 do 30. 6. 2024.

21 V podání ze dne 10. 4. 2024 žalovaná uvedla, že sděluje nájemci, že jeho nájemní vztah končí dne 30. 6. 2024 a další nájem již nebude prodlužován. Toto podání žalované bylo žalobci doručeno dne 11. 4. 2024.

22 K tomu je třeba uvést, že ustanovení § 2285 o.z. o obnovení nájmu bytu je speciálním ustanovením ve vztahu k obecnému § 2230 o.z., který se zde použije podpůrně, přičemž tedy k obnovení nájmu nedojde ani tehdy, pokud před uplynutím doby nájmu dá strana v přiměřené době najevo, že nájem skončí nebo již dříve nájem vypověděla (subsidiární použití § 2230 odst. 2 o.z.). K tomu viz. komentář ASPI k § 2285, komentátor: JUDr. Mgr. Jan Bajura, Ph.D. a doc. JUDr. Josef Salač, Ph.D.

23 Lze tedy uzavřít, že žalovaná v podání ze dne 10. 4. 2024 (tedy v době přiměřené předem - zde v době před 30. 6. 2024 - v souladu s ust. § 2230 odst. 2 o.z.) dala jednoznačně žalobci najevo, že nájem končí dne 30. 6. 2024 a další již nebude obnovován, proto také nájemní vztah mezi účastníky ke dni 30. 6. 2024 skončil, a od 1. 7. 2024 tedy již žalobce není oprávněným nájemcem předmětného bytu.

24 Konečně soud uvádí, že žalobce nemůže dovozovat z listiny ze dne 6. 9. 2023, kterou předložil při soudním jednání, že byl nájem prodloužen do 30. 9. 2026, neboť v této listině toliko žalovaná oznámila žalobci zvýšení nájmu bytu a nájmu za dílnu na částku v celkové výši 6 615 Kč s dobou fixace do 30. 9. 2026, aniž by byl z této listiny zřejmý jakýkoli relevantní projev vůle účastníků směřující k platnému uzavření nového nájmu (či znovuobnovení stávajícího) na dobu určitou do 30. 9. 2026.

25 Proto bylo třeba nadále v řízení postupovat v souladu se soudní praxí, která se ustálila v názoru, že k podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi podle § 2290 o. z. může být aktivně legitimován jen nájemce. Uvedený právní názor je odůvodněn tím, že byla-li výpověď doručena osobě, která nájemcem není, nemohla nijak zasáhnout do jejích práv (výpověď není způsobilá ukončit „neexistující vztah“), a již proto musí být žaloba zamítnuta pro nedostatek aktivní legitimace. Tento závěr se uplatní obdobně i v případě, že výpověď z nájmu bytu sice byla doručena osobě, která v době jejího doručení byla nájemcem bytu, avšak její nájem v mezidobí (v době od doručení výpovědi do rozhodnutí soudu o žalobě na její neoprávněnost) zanikl z jiného důvodu, neboť ani v takovém případě již nemůže nijak nepříznivě zasáhnout do jejího právního postavení (k tomu viz. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 2. 2019, sp. zn. 26 Cdo 3374/2018, a shodně rovněž dále rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 7. 2020, sp. zn. 26 Cdo 680/2020).

26 V daném případě má soud provedenými důkazy za prokázáno, že v době vyhlášení meritorního soudního rozhodnutí již žalobce nebyl nájemcem předmětného bytu, neboť nájemní vztah mezi účastníky skončil ke dni 30. 6. 2024, v důsledku čehož již není dána aktivní legitimace žalobce v řízení.

27 Soudu proto nezbylo, než žalobu zamítnout, neboť podaná výpověď z nájmu na základě listiny ze dne 31. 1. 2024, jejíhož přezkumu se žalobce podanou žalobou domáhal, již nemůže nijak nepříznivě zasáhnout do právního postavení žalobce, neboť nájemní vztah mezi účastníky zanikl jiným způsobem.

28 Konečně soud uvádí, že pokud žalobce v podání ze dne 18. 4. 2024 poukázal, že v řízení lze rozhodnout rozsudkem pro uznání, pak soud v posuzovaném případě neshledal předpoklady pro vydání rozsudku pro uznání dle § 153a o.s.ř., neboť žalovaná v tomto podání sice připustila absenci poučení nájemce o možnosti přezkoumat výpověď soudem, avšak současně vyjádřila svoji vůli ukončit nájemní vztah k 30. 6. 2024 a oznámila žalovanému, že další nájem již nebude prodlužován, čímž se ve svém důsledku podané žalobě ubránila. Zároveň rovněž navrhla smírné vyřešení věci mezi účastníky, kdy pouze v rámci tohoto konkrétního návrhu na smírné vyřešení věci formulovala prvý výrok tak, že se určuje, že výpověď z nájmu ze dne 31. 1. 2024 je neplatná a v návaznosti na to pak další výroky o skončení nájmu dne 30. 6. 2024 a vyklizení a předání bytu žalobcem dne 1. 7. 2024.

29 O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o.s.ř., dle kterého ve věci úspěšný účastník má proti účastníku, který ve věci úspěch neměl, právo na náhradu nákladů řízení potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva.

30 Žalovaná byla v řízení zcela úspěšná, proto má právo na náhradu nákladů soudního řízení v plné výši. Soud podle ust. § 7 odst. bodu 4., ve spojení s ust. § 9 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb., (dále jen advokátní tarif) přiznal žalované náhradu nákladů řízení v celkové výši 5 400 Kč, za tyto úkony právní služby (při výši náhrady 1 500 Kč za 1 úkon právní služby): ⟪LB:lb_001⟫ - převzetí a příprava zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) advokátního tarifu, ⟪LB:lb_002⟫ - podání vyjádření k žalobě ze dne 10. 4. 2024 dle § 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu, ⟪LB:lb_003⟫ - účast při jednání soudu dne 5. 9. 2024 dle § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu.

31 Náhrada nákladů řízení rovněž zahrnuje 3 paušální náhrady hotových výdajů dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu po 300 Kč, tedy ve výši 900 Kč.

32 Pokud žalobce v závěrečném návrhu uplatnil ve vztahu k nákladovému výroku aplikaci § 150 o.s.ř. s ohledem na skutečnost, že kdyby soud ve věci nařídil jednání do 30. 6. 2024, pak by byla podaná žaloba úspěšná, soud poukazuje, že v daném případě se jedná o tzv. sporné řízení, v němž platí zásada vtělená do § 142 odst. 1 o.s.ř., že účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Pouze v případě existence důvodů zvláštního zřetele hodných nemusí soud výjimečně náhradu nákladů řízení úspěšnému účastníku zcela či zčásti přiznat s odkazem na § 150 o.s.ř. Při zkoumání, zda tu jsou důvody hodné zvláštního zřetele, soud přihlíží v první řadě k majetkovým, sociálním, osobním a dalším poměrům všech účastníků řízení; je třeba přitom vzít na zřetel nejen poměry toho, kdo by měl hradit náklady řízení, ale je nutno také uvážit, jak by se takové rozhodnutí dotklo zejména majetkových poměrů oprávněného účastníka. Okolnostmi hodnými zvláštního zřetele se rozumí takové okolnosti, pro které by se jevilo v konkrétním případě nespravedlivým ukládat náhradu nákladů řízení tomu účastníku, který ve věci úspěch neměl, a zároveň by bylo možné spravedlivě požadovat na úspěšném účastníku, aby náklady vynaložené v souvislosti s řízením nesl ze svého. Závěr soudu o tom, zda jde o výjimečný případ, musí vycházet z posouzení všech okolností konkrétní věci (viz např. nález Ústavního soudu II ÚS 2189/09 ze dne 10. 6. 2010, či usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 928/2017 ze dne 23. 3. 2017, opírající se též o nález Ústavního soudu IV.ÚS 500/12 ze dne 19. 3. 2014, v němž Ústavní soud judikuje, že ustanovení § 150 o.s.ř. má sloužit k odstranění nepřiměřené tvrdosti, tedy jinými slovy, k dosažení spravedlnosti pro účastníky řízení).

33 I když lze v posuzovaném případě přisvědčit názoru žalobce, že výpověď daná žalovanou žalobci neobsahovala citované nezbytné náležitosti, nic to nemění na skutečnosti, že v daném případě jde o řízení sporné, ovládané dispoziční zásadou, což znamená, že je to žalobce, kdo disponuje předmětem sporu tím, že podal žalobu. Nadále bylo výlučně na procesní odpovědnosti žalobce, aby v případě zániku předmětného nájemního vztahu účastníků z jiného důvodu k 30. 6. 2024 reagoval na tuto změnu příslušným procesním úkonem, jímž je zpětvzetí žaloby. Za této situace, kdy žalobce i po ukončení nájemního vztahu mezi účastníky setrval na vedení řízení, nelze spatřovat v dané konkrétní věci žádné okolnosti zvláštního zřetele hodné pro aplikaci § 150 o.s.ř., neboť to byl žalobce, jenž si svým procesním postupem přivodil neúspěch ve věci spočívající v zamítnutí žaloby pro nedostatek jeho aktivní legitimace. Konečně je třeba poukázat, že v podání ze dne 10. 4. 2024 vyjádřila žalovaná ochotu věc vyřešit smírně, a to i ohledně nákladů řízení tak, že žádný z účastníků nebude mít na jejich náhradu právo. Žalobce však nebyl svolný k jakémukoli smírnému vyřešení věci. V závěrečném návrhu pak žalovaná strana vyjádřila s aplikací § 150 o.s.ř. nesouhlas.

34 Náhradu nákladů řízení je žalobce povinen zaplatit žalované rukám jejího zástupce (§ 149 odst. 1 o.s.ř. ).

35 Lhůta k plnění byla stanovena v souladu s ust. § 160 odst. 1 o.s.ř.

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení ke Krajskému soudu v Ústí nad Labem – pobočka Liberec prostřednictvím Okresního soudu v Jablonci nad Nisou. Právo podat odvolání nemá ten, kdo se tohoto práva po vyhlášení rozhodnutí do protokolu výslovně vzdal.