OSKD 18 C 1/2017-338

Okresní soud v Kladně rozhodl soudkyní JUDr. Jaroslavou Tenglerovou ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení ⟪LB:lb_004⟫ sídlem adresa ⟪LB:lb_005⟫ žaloba o určení vlastnictví

I. Určuje se, že žalobkyně celé jméno žalobkyně, rodné číslo, je vlastníkem pozemku parc. číslo zahrada, o výměře výměra, zapsaného na list vlastnictví pro katastrální uzemí, územní celek, okres okres, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 6 000 Kč, do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

III. Státu se náhrada nákladů řízení nepřiznává.

1. Žalobkyně se domáhala určení vlastnictví k pozemku parc. číslo zahrada, o výměře 810 m2, v obci obec, katastrální uzemí, okres okres, zapsaného na list vlastnictví pro katastrální území a územní celek, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno. Naléhavý právní zájem na požadovaném určení žalobkyně odůvodnila tím, že bez tohoto určení je ohroženo vlastnické právo žalobkyně k předmětné nemovitosti a bez soudního rozhodnutí nelze dosáhnout změny zápisu v katastru nemovitostí, čímž by byl dán do souladu stav faktický a právní. Žalobkyně nabízela k prodeji své nemovitosti, a to parcelu st. parcelní číslo, jejíž součástí je stavba adresa – rodinný dům v ulici příjmení příjmení stojící na tomto pozemku, parcelu st. parcelní číslo, jejíž součástí je stavba bez čp/če - jiná stavba, stojící na tomto pozemku, parcelu číslo parcelu číslo parcelu číslo vše v obci obec, katastrální uzemí, okres okres, zapsáno na list vlastnictví pro katastrální území a územní celek u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno, za cenu 4 300 000 Kč. K jednání ohledně prodeje nemovitostí, zejména sjednání podmínek prodeje, prodejní ceny nemovitostí, uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, žalobkyně zmocnila svého bratra příjmení jméno příjmení, příjmení, LL.M., a svého otce příjmení jméno příjmení. Po výběru kupujících byla jako potenciální kupující vybrána paní jméno příjmení, za níž nakonec koupila nemovitost její matka paní celé jméno žalované. Po krátkém jednání s paní příjmení bylo dohodnuto, že kupující straně bude poskytnuta sleva ve výši 200 000 Kč (z požadované, po několika měsících obecně snížené ceny 4 200 000 Kč). Kupní cena byla stanovena na částku 4 000 000 Kč. Přes dohodu o slevě bylo však kupující stranou sděleno, že nemá 4 000 000 Kč, a tak se strany dohodly, že nemovitosti nebudou prodány všechny, tedy že z prodeje bude vyňat samostatně stojící oplocený pozemek s plechovou garáží a parkovacími místy s opěrnou zdí, a to zahrada parc. číslo (dále též„ sporný pozemek“,„ horní pozemek“ či„ horní zahrada“). Strany se dohodly, že cena nemovitostí bez uvedené zahrady bude snížena o 500 000 Kč na konečnou kupní cenu 3 500 000 Kč. Dále bylo dohodnuto, že zmíněný pozemek si kupující odkoupí až za rok, tedy koncem roku 2016, a to nikoli za tržní cenu, ale za cenu, o kterou byla kupní cena snížena. K pozemku parc. číslo byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní, byla ujednána cena pozemku, lhůta, ve které měl být pozemek zcizen i cena, za jakou má být prodán, pozemek byl zcela jasně identifikován. Uvedené skutečnosti, obsah kupní smlouvy a cena byly popsány a stvrzeny v emailové korespondenci z datum a datum. Následně prodávající dne datum zaslala kupující rezervační smlouvu a smlouvu o smlouvě budoucí kupní, jejíž součástí byla kupní smlouva. Ani v jednom ze tří uvedených dokumentů není zmíněn jako předmět prodeje pozemek p. číslo. Kupující na poslanou rezervační smlouvu dne datum reagovala tak, že nehodlá složit 300 000 Kč, že peníze budou hrazeny tak, že bude uhrazen hypoteční úvěr a zbytek peněz bude vyplacen kupující po převodu. Kupní smlouva byla žalobkyní jako prodávající podepsána dne datum a žalovanou jako kupující dne datum. Do doby uzavření kupní smlouvy dne datum k žádné změně dohody nedošlo. Bohužel se chybou v přepisu údajů z katastru stalo, že se pozemek parc. číslo dostal do předmětu uvedené kupní smlouvy. Pozemek parc. číslo po podpisu kupní smlouvy nebyl kupujícím předán s prodanými nemovitostmi, neboť nebyl předmětem prodeje. Toto vyplývá z předávacího protokolu ze dne datum ulice pozemek zůstal prodávající a měl být napojen na kanalizaci dolního pozemku, což bylo písemně v e-mailech oboustranně dohodnuto. Ze strany vůle prodávající je zcela vyloučeno, aby sporný pozemek byl "zdarma" převeden na žalovanou. Jde o zcela samostatný stavební pozemek s vlastní příjezdovou cestou. Podle dohody jméno příjmení a JUDr. jméno příjmení, kteří za prodávající jednali, bylo ujednáno s paní příjmení a paní celé jméno žalované, že jim bude parcela číslo na dobu jednoho roku pronajata za částku 3 000 Kč měsíčně. Důvodem bylo to, že kupující by měla kde pohodlně parkovat. Bylo dohodnuto, že uhrazený nájem bude započten na kupní cenu za pozemek parc. číslo. Pozemek by byl podle ujednání prodán v případě zájmu za cenu, odpovídající slevě, a to paní celé jméno žalované nebo příjmení. V případě nezájmu by byl pozemek prodán třetím osobám za cenu v místě obvyklou, tj. kolem 800 000 Kč (1 000 spisová značka). Skutečnost, že pozemek parc. číslo byl uveden v kupní smlouvě, byla zjištěna až na konci ledna 2016 z e-mailové korespondence mezi JUDr. jméno příjmení a paní příjmení. V posledním telefonickém hovoru paní příjmení sdělila, že prodávající prodali i pozemek horní, nevadilo jí, že za něj nezaplatila a nehodlala nic měnit. Proto byla neprodleně poslána písemně výzva žalované na vrácení pozemku. Na výzvu nebylo odpovězeno nikým, ani žalovanou, ani paní příjmení. K uvedené problematice probíhaly i e-maily mezi JUDr. příjmení a jméno příjmení, které rovněž jednoznačně prokazují, že prodávající i její zástupci byli přesvědčeni, že je pozemek v jejich vlastnictví. O právní jednání nejde, chybí-li vůle jednající osoby, neboť právní jednání je založeno na jednotě vůle a projevu. Vůlí žalobkyně bylo prodat nemovitosti: parcela st. parcelní číslo, jejíž součástí je stavba adresa – rodinný dům, v ulici příjmení příjmení, stojící na tomto pozemku, parcela st. parcelní číslo, jejíž součástí je stavba bez č. p./č. e. - jiná stavba stojící na tomto pozemku, parcela číslo parcela číslo vše v obci obec, katastrální uzemí, okres okres, zapsáno na list vlastnictví pro katastrální území a územní celek u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno, nikoli však pozemek parc. číslo. U tohoto pozemku vůle žalobkyně k prodeji chybí. Žalobkyně sice učinila projev podpisem kupní smlouvy, kde byl uveden pozemek p. číslo avšak jen proto, že v písemném vyhotovení smlouvy byly okopírovány nemovitosti při přepisu výpisu z katastru nemovitostí. Vzhledem k tomu, že o daný pozemek byla cena snížena, příčí se jeho převod i dobrým mravům, protože kupující získala převodem pozemek nejen zdarma, ale získala značný prospěch bezdůvodně ve výši kolem 800 tisíc korun.

2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila a navrhovala její zamítnutí s odůvodněním, že se postupem žalobkyně cítí být omezena na svých vlastnických právech, neboť nemovitost, která je předmětem žaloby, nabyla od žalobkyně řádně, a to na základě písemné kupní smlouvy uzavřené mezi žalobkyní a žalovanou. Žalovaná poukázala především na skutečnost, že žalobkyně prodejem nemovitostí řešila problémy se splácením hypotéky, resp. z důvodu chybějících finančních prostředků na splácení hypotéky. Žalovaná disponovala v rozhodné době podpisu kupní smlouvy peněžitými prostředky, které jí umožnily před podáním návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí uhradit dne datum částku 2 862 411,64 Kč představující mimořádnou splátku úvěru žalobkyně. Kupní smlouvu podepsala žalobkyně jako první v pořadí a žalovaná předložený podepsaný návrh na důkaz akceptace podepsala, čímž došlo k platně uzavřenému právnímu jednání. Žádné jiné smlouvy podepsány nebyly, žalovaná je odmítla při osobním projednání věci. K podpisu žádných jiných dokladů ani zápisů nedošlo a nelze se tedy na nepodepsaná právní jednání, která žalovaná odmítla, odvolávat.

3. Usnesením č. j. číslo jednací ze dne datum rozhodnutí soud nařídil k návrhu žalobkyně předběžné opatření, jímž žalované zakázal disponovat s předmětným pozemkem. Usnesení nabylo právní moci dne datum.

4. Soud ve věci provedl obsáhlé dokazování listinnými důkazy, které byly doplněny i výslechy svědků. Z kupní smlouvy uzavřené dne datum mezi žalobkyní jako prodávající a žalovanou jako kupující bylo zjištěno, že předmětem smlouvy byl převod nemovitostí specifikovaných v Čl. I., a to parcely st. parcelní číslo, jejíž součástí je stavba adresa – rodinný dům v ulici příjmení příjmení, stojící na tomto pozemku, parcely st. parcelní číslo, jejíž součástí je stavba bez čp/če - jiná stavba, stojící na tomto pozemku, parcely číslo parcely číslo parcely číslo vše v obci obec, katastrální uzemí, okres okres, zapsáno na list vlastnictví pro katastrální území a územní celek u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno. Kupní cena byla sjednána ve výši 3 500 000 Kč a měla být hrazena ve dvou částech tak, že částka 2 862 412 Kč ve výši dluhu prodávající u právnická osoba, bude uhrazena po podpisu smlouvy přímo na účet banky a zbývající částka ve výši 637 588 Kč bude uhrazena po zapsání vlastnického práva na kupující na účet prodávající.

5. Podle výpisu z katastru nemovitostí prokazujícího stav evidovaný k datu datum byla jako vlastník všech výše uvedených nemovitostí zapsána žalobkyně. Z vyrozumění Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno o provedeném vkladu do katastru nemovitostí ve věci sp. zn. V číslo rok číslo ze dne datum bylo zjištěno, že na základě smlouvy kupní bylo zapsáno vlastnické právo pro žalovanou celé jméno žalované k nemovitostem: parcela st. číslo (zastavěná plocha a nádvoří), jejíž součástí je stavba adresa – rodinný dům, stojící na tomto pozemku, parcela st. parcelní číslo (zastavěná plocha a nádvoří), jejíž součástí je stavba bez čp/če - jiná stavba, stojící na tomto pozemku, parcela číslo (zahrada), parcela číslo (zahrada) a parcela číslo (zahrada), vše zapsáno na list vlastnictví pro obec a katastrální uzemí.

6. Z dokladu o udělení plné moci ze dne datum bylo zjištěno, že žalobkyně zmocnila advokáta JUDr. jméno příjmení mj. k vyřízení prodeje rodinného domu v obec, ulice příjmení příjmení 356, okr. okres, včetně úhrady a příjmu financí, a současně vzala na vědomí, že zmocněný advokát je oprávněn ustanovit za sebe zástupce příjmení jméno příjmení, příjmení, LL.M., a souhlasila, aby také jednal samostatně.

7. Z předávacího protokolu k nemovitosti ze dne datum bylo zjištěno, že jako předávající je označena žalobkyně, zastoupená jméno příjmení, jako přejímající žalovaná. Obě strany svými podpisy stvrdily, že dne datum došlo k předání pozemku st. parc. číslo jehož součástí je stavba adresa, rodinný dům, pozemku st. parc. číslo jehož součástí je stavba bez čp., pozemku parc. číslo zahrada, a pozemku parc. číslo zahrada, v katastrální uzemí. Součástí předávacího protokolu je stručný popis stavby rodinného domu, hospodářského stavení, skleníku a kopaného sklepa a zahrady. Dále je v protokolu zaznamenáno, že byly předány klíče od stavby (od vchodu do domu, od skleníku, od průchozí místnosti) a byly zaznamenány stavy elektroměru, plynoměru a vodoměru. Dále protokol obsahuje prohlášení, že prodávající předává stavební dokumentaci objektu a přípojek s tím, že strany se dohodly na výstavbě přípojky na pozemku prodávajícího nad cestou. Protokol je podepsán jméno příjmení a celé jméno žalované.

8. Z trestního oznámení ze dne datum bylo zjištěno, že žalobkyně, zastoupená svým otcem JUDr. jméno příjmení podala na žalovanou a její dceru jméno příjmení trestní oznámení pro trestný čin podvodu s odůvodněním, že využily omylu prodávající při sepisování kupní smlouvy o převodu nemovitostí, kdy byl omylem, bez vůle prodávající, převeden pozemek parc. číslo v obci a katastrální uzemí, v ceně nejméně 500 000 Kč, přičemž kupující při podpisu smlouvy o tomto omylu věděly a zamlčely jej. Podle sdělení žalobkyně bylo trestní oznámení odloženo.

9. Z e-mailové korespondence mezi JUDr. příjmení a jméno příjmení ze dne datum a datum bylo mimo jiné zjištěno, že JUDr. příjmení kupující straně potvrdil, že se dohodli o prodeji domu tak, že cena za dům se zahradou a hospodářským stavením byla dohodnuta na 3,5 milionu, zahrada nad cestou, tzv. horní zahrada nyní prodávána nebude, bylo dohodnuto, že se tato zahrada pronajme za 3 tisíce měsíčně na jeden rok a před uplynutím roku se strany dohodnou, zda si kupující odkoupí i horní zahradu za cca 460 tisíc nebo ne. Ve vztahu k spornému pozemku JUDr. příjmení dále uvádí, že před převodem nemovitosti si syn vyhradil vykopání přípojky na kanalizaci k hornímu pozemku. jméno příjmení v odpovědi na zprávu ze dne datum uvedla, že ji berou na vědomí. Další komunikace z období datum až datum se týkala především sjednávání platebních podmínek ve vztahu k vyplacení hypotečního úvěru a složení zálohy ve výši 300 000 Kč, s jejímž placením kupující strana nesouhlasila. Dále bylo z e-mailových zpráv mezi JUDr. příjmení a JUDr. příjmení, tehdejší právní zástupkyní žalobkyně, ze dne datum a datum zjištěno, že zástupci účastnic projednávali zejména otázku omezení vlastnického práva k nemovitostem zástavní smlouvou. Z e-mailové zprávy zaslané JUDr. příjmení dne datum jméno příjmení bylo ve vztahu k nemovitostem v obec zjištěno, že nemovitosti jsou v prodeji, JUDr. příjmení uložil synovi vyřízení přípojky na odpad s tím, že to nechají zapsat nejméně do kupní smlouvy. Dál bylo doslova uvedeno„ nájem na horní zahradu ano a necháme to rok, a za půl mega taky pápá“. Zprávou ze dne datum JUDr. příjmení sděloval JUDr. příjmení, že v příloze zasílá návrh kupní smlouvy. Z připojeného návrhu kupní smlouvy bylo zjištěno, že ve výčtu převáděných nemovitostí je uveden i sporný pozemek parc. číslo.

10. Z e-mailové korespondence JUDr. příjmení a jméno příjmení z datum bylo zjištěno, že JUDr. příjmení zjišťoval jednak skutečnosti týkající se vyúčtování plynu a elektřiny v obec, jednak konstatoval, že se s druhou stranou dohodli na nájmu horního pozemku s garáží na jeden rok, s tím, že kupující by měli předkupní právo v ceně 500 000 Kč, za symbolické nájemné 3 000 Kč měsíčně s možným započtením do konečné ceny. Protistrana byla vyzvána k vyjádření, zda tato dohoda platí, aby byla zadministrována. jméno příjmení se vyjádřila k otázce převedení elektřiny a plynu, na otázky týkající se nájmu horního pozemku nereagovala. Z e-mailové zprávy odeslané JUDr. příjmení jméno příjmení dne datum bylo zjištěno, že s ohledem na neúspěšné pokusy o telefonický kontakt byla kontaktována e-mailem. Ve zprávě je konstatováno, že při předání domku se strany dohodly, že prodávající protáhnou odpad na horní zahradu, tedy připojí horní zahradu na stávající kanalizaci. Vzhledem k tomu, že prodávající měli zajištěný bagr, byla p. příjmení žádána o souhlas a součinnost. Také bylo připomínáno, že p. příjmení se dosud nevyjádřila k otázce zájmu o horní zahradu, včetně parkování a využití garáže. Obdobný obsah měla i zpráva z datum, na kterou jméno příjmení téhož dne odpověděla. V odpovědi uvádí, že maminka, pokud ví, koupila dům se všemi pozemky, včetně horního pozemku, k tomu byl připojen odkaz na výpis z katastru nemovitostí.

11. Ze smlouvy o hypotečním úvěru reg. č. 2003 číslo ze dne datum bylo zjištěno, že právnická osoba, poskytla žalobkyni úvěr v celkové výši 2 975 000 Kč za účelem nákupu nemovitosti, a to budovy adresa na pozemku stavební parcely číslo budovy bez č. p. a č. e., jiná stavba, na pozemku stavební parcely číslo pozemků st. parcelní číslo, st. p. číslo pozemků parc. číslo vše v katastrálním území a obci obec. Úvěr byl zajištěn zřízením zástavního práva k výše uvedeným nemovitostem ve prospěch banky. Dopisem ze dne datum vyslovila právnická osoba, souhlas s mimořádnou splátkou úvěru ke dni datum ve výši 2 862 411,64 Kč s tím, že do 10 dnů po provedení mimořádné splátky bude vystaveno potvrzení o zániku zástavního práva, které bude zasláno dlužnici a příslušnému katastrálnímu úřadu.

12. Z návrhu smlouvy o budoucí kupní smlouvě bylo zjištěno, že jde o obecný návrh, bez uvedení konkrétního kupujícího. Podle tohoto návrhu měly být předmětem převodu nemovitosti žalobkyně v obec, přičemž pozemek parc. číslo není ve výčtu nemovitostí uveden, za celkovou kupní cenu 3 500 000 Kč, se závazkem smluvních stran uzavřít kupní smlouvu o prodeji nemovitostí do datum. Z dalšího návrhu smlouvy o budoucí kupní smlouvě bylo zjištěno, že jako kupující je označena Ing. jméno příjmení, podle tohoto návrhu měly být předmětem převodu nemovitosti žalobkyně v obec, včetně pozemku parc. číslo za celkovou kupní cenu 4 100 000 Kč, se závazkem smluvních stran uzavřít kupní smlouvu o prodeji nemovitostí do datum.

13. Žalovaná poukazovala na to, že JUDr. jméno příjmení i jméno příjmení jsou oba činní v oblasti realit, mají praxi v prodeji nemovitostí. K tomu předložila k důkazu výpisy z živnostenského rejstříku společností právnická osoba, anonymizováno 2011 právnická osoba, a právnická osoba, z nichž bylo zjištěno, že předmětem podnikání všech společností je mimo jiné realitní činnost a příjmení jméno příjmení, příjmení, figuruje na pozici statutárního orgánu ve všech společnostech. Totéž platí i o společnosti právnická osoba, kde na pozici statutárního orgánu figuruje i JUDr. jméno příjmení.

14. Z výpovědi svědka jméno příjmení bylo zjištěno, že je bratrem žalobkyně, k žalované žádný vztah nemá. V případě převáděných nemovitostí se jednalo o dům po dědovi, který si žalobkyně v roce 2011 od dědy koupila na hypoteční úvěr. Celková cena nemovitostí tehdy podle znaleckého posudku činila 3 500 000 Kč, přičemž v té době byl dům ve stavu před rekonstrukcí. V roce 2013 zahájili rekonstrukci, chtěli dědovi upravit bydlení, ale děda v mezidobí zemřel. Rekonstrukce dále pokračovala, prováděli ji svépomocí a vložili do ní prostředky v řádu statisíců korun. V roce 2015 začali nemovitosti prodávat, výchozí cena byla 4 400 000 Kč. Měli několik zájemců, např. to byli manželé příjmení, kteří za nemovitosti bez horní zahrady nabízeli 3 600 000 Kč. Probíhala také komunikace se zájemkyní paní příjmení, se kterou byla připravena i smlouva o smlouvě budoucí na nemovitosti včetně horní zahrady za cenu 4 100 000 Kč. K uzavření smlouvy nakonec nedošlo kvůli energetickému štítku, kdy nemovitost má energetický štítek D a paní příjmení požadovala alespoň C. V průběhu jednání se zájemci zástupci prodávající zjistili, že větší zájem o nemovitosti je, když byla dána nabídka na prodej bez horní zahrady a se slevou asi 500 000 Kč. Manželé příjmení měli o toto zájem, vyřizovali si úvěr, ale nakonec žalovaná měla hotovost, a proto smlouva byla uzavřena s ní. Žalovaná bez jakékoli smlouvy vzala několik milionů a složila je na účet v hypoteční bance, svědek proto pak na základě pověření svým otcem připravil v řádu několika hodin potřebné smlouvy. Vlastní chybou či nepozorností svědka však byly použity původní návrhy smluv, kde byl uveden i sporný pozemek, tedy horní zahrada. Svědek smlouvy odvezl k podpisu nejprve žalobkyni a pak žalované, až následně zjistili, k jaké došlo chybě. Svědek věřil tomu, že s žalovanou nebude problém si to vysvětlit a dohodnout se. Byli jasně domluveni, že horní zahrada se prodávat nebude, svědčí o tom i skutečnost, že jednali se sousedem a se starostou ohledně kanalizace, telefonu a podobně. Otec svědka a žalobkyně ve víře, že smlouva byla napsána správně, psal žalované i e-maily v tom smyslu, že by se měli dohodnout o pronájmu nebo prodeji horní zahrady i o tom, že by chtěl o porost na pozemku pečovat, protože je vinař. Svědek také žalované nabízel možnost zbudování parkoviště na dolní zahradě, protože v době prodeje se tam nedalo parkovat, bylo by to možné za 50 000 až 100 000 Kč, ale žalovaná to odmítla a chtěla si raději pronajmout horní pozemek. příjmení pan příjmení si chtěl od žalobkyně, resp. od jejích zástupců pronajmout plechovou garáž na sporném pozemku, ale řekli mu, že to nejde, že to má pronajaté žalovaná. Rozhodně nebyli v žádném tlaku, aby museli tak extrémně nemovitosti zlevňovat, jejich cena po rekonstrukci včetně horní zahrady byla určitě přes 4 000 000 Kč. Pokud se hovoří o horní zahradě a pozemek není vymezen číslem, je i tak zřejmé, o jaký pozemek se jedná, protože k pozemkům vede příjezdová cesta, pozemky jsou ve svahu, který příjezdová cesta přetíná v půli, sporný pozemek je v horní části svahu, je zcela samostatný, s ostatními pozemky, které jsou ve spodní části svahu, netvoří funkční celek. Finální kupní smlouvu vypracoval svědek, odvezl ji k podpisu nejprve žalobkyni a pak i žalované. Pokud jde o nájemní smlouvu, žádná písemná smlouva uzavřena nebyla, svědek osobně jednal s dcerou žalované paní příjmení, je možné, že u některého z těch jednání byl i svědkův otec. Předmětem ujednání bylo, že horní zahrada se pronajme právě za účelem parkování, protože na spodním pozemku parkovat nešlo. Svědek byl přesvědčen, že budou schopni se domluvit, proto bylo sjednáno, že pozemek bude pronajat za 3 000 Kč měsíčně a za rok se uvidí, jestli si kupující budou chtít pozemek odkoupit. Právě k účelu parkování byla na horním pozemku nákladem asi 130 000 Kč vybudována parkovací místa pro 3 auta. K uzavření smlouvy o nájmu nedošlo, protože svědek prvotně řešil kupní smlouvu, když už byly peníze složené v bance. Svědek předpokládal, že si strany důvěřují a budou schopny z jeho pohledu takovou malichernost, jako je nájemní smlouva na 3 000 Kč, vyřešit následně. Žalobkyně smlouvu podepisovala jako první, nečetla ji, důvěřovala svědkovi. To, že svědek udělal chybu, zjistil, až když mu kvůli tomu volal otec, v každém případě to bylo až po zápisu do katastru nemovitostí. Svědek si nejprve myslel, že chybu udělal katastr, kontroloval zápis v katastru, pak jej porovnal se smlouvou a zjistil, že chybu udělal sám. S žalovanou svědek nejednal, jednal vždycky s její dcerou, žalovanou viděl pouze jednou v jejím bytě v anonymizováno, když jí přivezl kupní smlouvu k podpisu. Je možné, že někdy ještě společně jednali v kanceláři svědkova otce, ale to už si svědek nepamatoval. Svědek osobně žalované žádnou technickou dokumentaci k domu nepředával. Předávací protokol k nemovitostem vyhotovil svědkův otec, svědek připustil, že protokol podepsal. Při předání byl přítomen svědek i svědkův otec příjmení příjmení, kdo byl přítomen za žalovanou stranu, si svědek nepamatoval, je možné, že to byla žalovaná, nebo že tam byla i paní příjmení. Žádné námitky vůči obsahu předávacího protokolu vzneseny nebyly.

15. Z výpovědi svědka příjmení jméno příjmení bylo zjištěno, že žalobkyni zná od doby jejího dětství, kdy její prarodiče koupili domek v sousedství. Žalovanou zná pouze ze sousedství, kam se přistěhovala. Svědek se žádných jednání ohledně uzavření kupní smlouvy o nemovitostech mezi účastnicemi neúčastnil. K prodeji nemovitostí došlo v důsledku úmrtí pana jméno příjmení. V souvislosti s těmito nemovitostmi byl svědek dotázán jméno příjmení na možnost připojení na sítě, které vedou v ulici příjmení příjmení v obec. Svědek o tom byl informován, jelikož v minulosti dělal v obci starostu. Sdělil panu příjmení, že tam vede voda, plyn, částečně splašková kanalizace a telefon, příjmení zvažovali připojení horního pozemku ke spodnímu, horní pozemek slouží jako zahrada, na spodním pozemku je dům. K tomuto jednání došlo někdy po úmrtí pana jméno příjmení, asi půl roku nebo rok, přesný údaj si svědek nepamatoval. Všechny tyto pozemky jsou určeny jako stavební, i když jsou vedeny jako zahrada. Svědek neměl informace o tom, zda po úmrtí pana jméno příjmení probíhaly na horním pozemku nějaké úpravy, např. zda došlo k zasíťování horního pozemku. Na základě znalosti místních poměrů považoval svědek za možné samostatně prodávat pozemek s domem a tzv. horní pozemek, každý z pozemků má vlastní parcelní číslo.

16. Z výpovědi svědka jméno příjmení bylo zjištěno, že byl kamarád dědy žalobkyně jméno příjmení, jeho syn s dětmi za dědou jezdili, svědek se vídal s celou jejich rodinou. Žalovanou zná svědek pravděpodobně od vidění, ne však jménem. Žádných jednání, která se týkala uzavření kupní smlouvy mezi účastnicemi se svědek neúčastnil. Když starý pán zemřel, nemovitosti asi zdědili potomci, svědek se zajímal o možnost garážování auta, protože svědkův syn měl stavět a měl vybudovat dvougaráž. Svědek se domlouval s panem jméno příjmení, jestli by do té doby mohl parkovat v jejich garážovém stání, pan příjmení mu to umožnil a svědek pomohl garáž vyklidit. Vzhledem k tomu, že syn nestavěl, tak svědek na horním pozemku nakonec neparkoval, nebylo to potřeba. Po smrti pana jméno příjmení se místo na parkování na horním pozemku zvětšilo, vybagrovalo se to tam a garáž se prohloubila, podle svědka by tam po úpravách mohla parkovat 3 auta. Svědek nevěděl nic o tom, že by nebylo možné horní pozemek využívat, protože by byl přislíben někomu do nájmu.

17. Z výpovědi svědka jméno příjmení bylo zjištěno, že s rodinou příjmení se zná odmalička, zná se s jméno příjmení i s žalobkyní, jejich otcové byli kolegové v práci. Svědek byl osloven panem příjmení, aby mu pomohl s opravami domu po dědovi, svědek s tím souhlasil a na rekonstrukci se podílel. Když byla rekonstrukce hotová, JUDr. příjmení i jeho syn svědkovi nabídli, aby se podílel na prodeji domu tak, že by dům inzeroval a pokud by se prodej podařil, měl by z toho svědek provizi. Byli domluveni, kdo na jakých serverech bude inzerovat, svědek dům nabízel za cenu 4 400 000 Kč, což bylo za dům se zahradou i s horní zahradou přes silnici. Bylo několik zájemců, ale kupce, který by nemovitosti skutečně koupil, svědek nesehnal. Pak byl svědek informován jméno příjmení o tom, že jméno příjmení již kupce sehnal sám a svědkova činnost skončila. příjmení jméno příjmení svědka informoval, že kupec nemá tolik peněz, proto zvažovali prodat dům bez horní zahrady a horní zahradu ponechat samostatně s tím, že by se na ní mohl postavit třeba mobilheim a pak s ní něco dál podnikat. Po nějaké době se svědek jméno příjmení ptal, zda s tím budou něco dál dělat, jméno příjmení mu řekl, že došlo k omylu, že za méně peněz prodal i to, co nechtěl. Jaká byla výsledná cena, za kterou byly nemovitosti prodány, svědek nevěděl. Z hlediska zkušeností s prodejem domů či uzavíráním nájemních smluv by svědek cenu 3 500 000 Kč za všechny nemovitosti považoval jako hodně neadekvátní. Svědek vyslovil pochybnost, že by žalobkyně byla pod nějakým finančním tlakem tak, aby byla nucena prodávat nemovitosti pod cenou.

18. Z výpovědi svědka jméno příjmení bylo zjištěno, že je vnukem žalované, žalobkyni nezná. V souvislosti s koupí nemovitostí na obec se účastnil pouze předávání nemovitostí, výběr prováděla žalovaná a svědkova matka. Při předání byl přítomen svědek, jeho matka, babička, pan příjmení mladší, pan příjmení starší, a dále pan příjmení kvůli technickým záležitostem. Svědek si byl změřit pokoj kvůli nábytku, předával se i pozemek přes silnici, kde bylo místo na parkování aut. Svědek neměl poznatky o tom, že by horní pozemek měl být předmětem nájmu. Svědek nevěděl, z jakého důvodu horní pozemek není uveden v předávacím protokolu, o žádné papíry se nestaral, nemá s tím ani zkušenost. Svědek vycházel z toho, že si ukazovali horní pozemek a předávali klíče od garáže. Žalovaná se rozhodovala mezi dvěma domy v anonymizováno a v obec, nakonec si vybrala ten v obec, protože měl být levnější. Dům v obec si žalovaná dále vybrala proto, že tam byla možnost parkování a bylo to za nižší cenu. V té době měli asi tři auta, bez místa na parkování by to nemělo smysl. Pokud jde o stav garáže, podle svědka byla pravděpodobně vyklizená, svědek si ji prohlížel, zda by se tam vešlo auto, ale nakonec byla malá. Svědek si přesně nevzpomínal, jak parkovací místo vypadalo, je možné, že místo bylo vyštěrkováno, opěrná zídka tam nebyla, pouze branka na pozemek vedle garáže. Žalovaná kupovala dům pro sebe a pro svědka, svědek tam měl bydlet. Žalovaná autem nejezdí, ale jezdí svědek, svědkova bývalá přítelkyně měla auto a svědkova matka také občas přijížděla autem.

19. Z výpovědi svědkyně jméno příjmení bylo zjištěno, že je dcerou žalované, s žalobkyní nikdy nejednala. Nabídku na koupi nemovitostí v obec našla svědkyně na internetu a kontaktovala pana příjmení mladšího, bylo to někdy počátkem září 2015. Domluvili si prohlídku nemovitostí, dům se jim celkem líbil, ale rozsah a stav pozemku se jevil jako nevhodný, protože pozemky jsou hodně ve svahu. Uvažovali o více nemovitostech, proto svědkyně po prohlídce tuto nemovitost odmítla, a to právě kvůli poloze pozemků a ceně. Pan anonymizováno mladší nabízel, že je možné o cenu smlouvat, ale v té chvíli to svědkyně odmítla. Další nemovitost byla v anonymizováno, tam také začali vyjednávat a byli si ji prohlédnout. Žalovaná se rozmýšlela, obec se jí líbil, přála si další prohlídku, což se uskutečnilo ještě v průběhu září. Další prohlídky se se svědkyní a žalovanou zúčastnil pan příjmení, který má stavební firmu a mohl se vyjádřit ke stavu nemovitostí a případným opravám. Předběžně jednali o možnosti prodeje, ale souběžně probíhala i jednání na anonymizováno. Pan anonymizováno mladší řekl, že smlouvy bude zajišťovat jeho otec příjmení příjmení, který byl také při prohlídce přítomen. Koncem září jim poslal návrh smlouvy k seznámení. Vzhledem k tomu, že souběžně jednali i o nemovitostech v anonymizováno, bylo jasné, že nakonec bude rozhodovat cena. Návrh smlouvy se jim moc nelíbil, proto oslovili JUDr. příjmení. Někdy koncem září se uskutečnila schůzka u JUDr. příjmení za přítomnosti žalované a JUDr. příjmení, svědkyně se neúčastnila. JUDr. příjmení tlačil na složení zálohy, ale podle svědkyně a podle žalované to nebylo dostatečně podloženo smlouvou a jevilo se to jako rizikové. Počátkem října se domluvili, že už se rozhodnou mezi nemovitostmi v anonymizováno a v obec, v anonymizováno se jednalo o cenu něco přes 3 800 000 Kč, když svědkyně zjišťovala možnost slevy, majitel nechtěl jít pod 3 600 000 Kč. Svědkyně oslovila pana příjmení mladšího, nabídla mu, že nemovitosti koupí komplet jako celek za 3 500 000 Kč s tím, že nebude složena záloha, ale bude zaplaceno v hotovosti bezprostředně po uzavření smlouvy. Pan anonymizováno mladší si vzal dva dny na rozmyšlenou, aby to projednal s rodinou, nakonec to odsouhlasili. Svědkyně se domnívala, že nemovitosti byly nabízeny za cenu kolem 3 900 000 Kč, tato cena se jim jevila jako vysoká, protože žalovaná prodávala byt a chtěla, aby jí něco zbylo na rekonstrukci. Pokud jde o horní pozemek, z počátku zvažovali, že by horní pozemek nekupovali, ale po návštěvě pana příjmení, který řekl, že bez horního pozemku to nemá cenu, právě kvůli možnosti parkování, chtěli koupit všechno jako celek. Tak také zněla konečná nabídka, všechny nemovitosti jako celek za 3 500 000 Kč. Komunikaci ve věci uzavření kupní smlouvy zajišťovala částečně svědkyně, pak to převzala JUDr. příjmení. Emailová adresa email, je adresa svědkyně. Svědkyně připustila, že je možné, že obdržela emailové zprávy z 23. a datum. Dále svědkyně uvedla, že horní pozemek nebyl přidán k původní nabídce prodat nemovitosti bez horního pozemku za cenu 3 500 000 Kč zadarmo, prostě taková byla nabídka kupujících, že buď se nemovitosti prodají jako celek i s horním pozemkem za 3 500 000 Kč, nebo v případě odmítnutí této nabídky by koupili nemovitost v anonymizováno. Pokud jde o to, proč krátce po koupi žalovaná převedla nemovitosti na vnuka, svědkyně uvedla, že to byl dar vnukovi, žalovaná si nejprve chtěla vyzkoušet, jak bude soužití fungovat. Peníze patřily žalované, proto nemovitosti kupovala ona. Pokud jde o skutečnost, že horní zahrada není uvedena v předávacím protokolu, svědkyně uvedla, že předávací protokol nečetla, protože ho nepodepisovala, pouze s panem příjmení mladším zapisovali stavy, svědkyně se domnívala, že ona údaje zapisovala a pan příjmení mladší je diktoval. Průběh předání byl takový, že za rodinu svědkyně se sešla žalovaná, svědkyně, její syn a pan příjmení, za protistranu tam byl JUDr. příjmení a jeho syn. Nemovitosti si prohlédli, svědkyně s panem příjmení mladším sepsala stavy, předali si spodní i horní zahradu, dále si předali klíče od domu, spodního bytu, zimní zahrady, technického domečku i garáže. Na horním pozemku je plechová garáž, je poměrně malá, v době předání byla natřená, vyklizená, možná by se do ní vešlo menší auto. Vedle garáže je rovná plocha, kde se dá parkovat, tato plocha je vysypaná štěrkem a je tam opěrná zídka. Pokud jde o smlouvu o smlouvě budoucí, návrh přišel někdy koncem září, je možné, že tento návrh byl bez horního pozemku, ale byly tam stanoveny podmínky, které pro kupující nebyly přijatelné, zejména třeba záloha bez dostatečného jištění. Autorem smlouvy o budoucí smlouvě byl JUDr. příjmení, autorem kupní smlouvy byl také on. Návrh na vklad do katastru asi připravil pan příjmení mladší, protože žalovaná s ním o tom jednala, on jí přivezl návrh k podpisu a pak ho dával na katastr. V souvislosti s placením hypotéky na ně JUDr. příjmení vyvíjel tlak z hlediska času, uváděl, že musí zaplatit nějakou mimořádnou splátku hypotéky, že žalobkyně je ve vysokém stupni těhotenství a bylo by dobré mít to rychle vyřešené. Svědkyně se tím nenechala nijak ovlivnit, považovala to za problém prodávajících. Svědkyně ví, že žalovaná potom vyplácela nějakou hypotéku, technické podrobnosti si domlouvala s JUDr. příjmení a s JUDr. příjmení. Pokud jde o jednání o nájmu horního pozemku, možná zpočátku se o tom mluvilo jako o jedné z variant, ale žádný konkrétní návrh smlouvy nepadl. Uvažovali i o tom, že by horní pozemek koupila svědkyně, případně by si ho svědkyně pronajala kvůli parkování aut, a že by časem viděli, jestli se to nedá vyřešit jinak. Nakonec tuto možnost ale opustili. Nájemní smlouva na horní pozemek nikdy uzavřena nebyla, nikdy také za horní pozemek neplatili nájemné, nebyl důvod.

20. Z výpovědi svědka příjmení jméno příjmení bylo zjištěno, že osobní vztah k účastnicím řízení nemá. Jednal s žalovanou jako se zadavatelkou znaleckého posudku, který zpracovával za účelem převodu nemovitostí v roce 2016. Žádných jednání, která vedla k uzavření smlouvy o převodu nemovitostí v obec mezi účastnicemi, se svědek neúčastnil.

21. Z výpovědi svědkyně příjmení jméno příjmení bylo zjištěno, že žalovaná se na ni obrátila v souvislosti s tím, že svědkyně ji zastupovala i v jiné věci. Ve vztahu k převodu nemovitostí žalovaná od svědkyně požadovala účast pouze při řešení záležitostí týkajících se zástavního práva, protože nemovitosti, které kupovala, byly zatíženy zástavním právem. Co si žalovaná dojednala při koupi, u toho svědkyně přítomna nebyla. Žalovaná svědkyni požádala, aby prostřednictvím e-mailu svědkyně proběhla nějaká komunikace s JUDr. příjmení, ale pokud tam byly uváděny konkrétní nemovitosti, to si odsouhlasovala žalovaná s dcerou, svědkyně se toho neúčastnila. Mezi svědkyní a žalovanou nebyla dohoda, že by svědkyně žalované v této věci poskytovala právní služby, žalovaná pouze chtěla, aby svědkyně dohlédla na otázku zástavního práva, protože nemovitosti byly zatíženy zástavou v hodnotě několika milionů korun. Cenou ani předmětem koupě se svědkyně nezabývala. Na podrobnosti osobních jednání či obsah e-mailové komunikace si svědkyně s ohledem na odstup času již nevzpomínala.

22. Podle § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní záměr.

23. Podle § 545 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“), právní jednání vyvolává právní následky, které jsou v něm vyjádřeny, jakož i právní následky plynoucí ze zákona, dobrých mravů, zvyklostí a zavedené praxe stran.

24. Podle § 551 občanského zákoníku, o právní jednání nejde, chybí-li vůle jednající osoby.

25. Podle § 554 občanského zákoníku, k zdánlivému právnímu jednání se nepřihlíží.

26. Podle § 555 občanského zákoníku, právní jednání se posuzuje podle svého obsahu.

27. Podle § 556 odst. 1 a 2 občanského zákoníku, co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

28. Po zhodnocení provedených důkazů jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti vzal soud za prokázaný následující skutkový stav: Žalobkyně uzavřela se žalovanou dne datum kupní smlouvu o převodu nemovitostí v obec, podle které žalovaná nabyla rodinný dům v obec č. p částka s příslušenstvím a pozemky za kupní cenu 3 500 000 Kč. Ve výčtu převáděných nemovitostí je v kupní smlouvě uveden i sporný pozemek, v důsledku čehož je žalovaná nyní zapsána jako vlastník sporného pozemku v katastru nemovitostí. Vůle žalobkyně však nesměřovala k prodeji sporného pozemku, mezi stranami bylo ústně dohodnuto a potvrzeno e-mailovou komunikací, že sporný pozemek nebude v rámci smlouvy ze dne datum převeden, že bude žalované nejprve pronajat a později převeden za cenu kolem 500 000 Kč, případně prodán třetí osobě. příjmení pozemek byl do kupní smlouvy zahrnut písařskou chybou zmocněnce žalobkyně, kdy sporný pozemek byl původně s ostatními nemovitostmi nabízen k prodeji, byl uváděn v obecných návrzích smluv a vztahovalo se na něj i zástavní právo v souvislosti se zajištěním hypotečního úvěru. Tvrzení žalobkyně o tom, že sporný pozemek neměl být smlouvou ze dne datum prodán, že ve smlouvě je uveden pouze v důsledku chyby v psaní a že o nájmu či prodeji sporného pozemku se mělo dále v průběhu roku 2016 jednat, je prokazováno zejména výpovědí svědka jméno příjmení, s níž je v souladu obsah e-mailové korespondence mezi otcem žalobkyně příjmení příjmení a dcerou žalované jméno příjmení z 23. a 24. 2015 (cena za dům se zahradou dohodnuta na 3,5 milionu korun, horní zahrada nyní prodávána nebude), e-mailové korespondence mezi otcem a synem anonymizováno ze dne datum (vybudování přípojky na horní pozemek, pronájem horního pozemku) i z předávacího protokolu ze dne datum. Ze všech těchto důkazů vyplývá záměr žalobkyně prodat žalované nemovitosti bez sporného pozemku za dohodnutou cenu 3 500 000 Kč a o sporném pozemku dále jednat. Po dni datum do doby podpisu kupní smlouvy nebyla tvrzena žádná další jednání, jimiž by byl měněn předmět smlouvy nebo výše kupní ceny. Tomu odpovídá i skutečnost, že bezprostředně po podpisu kupní smlouvy došlo dne datum k předání nemovitostí, podle předloženého protokolu nebyl sporný pozemek ve výčtu nemovitostí uveden, naopak prodávající si vyhradila provedení výstavby přípojky (kanalizace) na pozemku nad cestou, k čemuž by v případě převodu sporného pozemku jistě nebyl důvod. Žalovaná na svou obranu uváděla, že strany se dohodly na prodeji všech nemovitostí (včetně sporného pozemku) za cenu 3 500 000 Kč, jelikož žalobkyně na prodej spěchala kvůli splátce hypotečního úvěru a poskytla proto žalované slevu. Soud však této obraně neuvěřil a považuje ji za účelovou. Výpověď svědkyně jméno příjmení stojí oproti ostatním důkazům osamoceně, s jejím popisem vyjednávání účastníků žalobkyně nesouhlasila, a nebyl potvrzen ani výpovědí svědka jméno příjmení, vnuka žalované, který se neúčastnil vyjednávání o smlouvě, ale pouze předání nemovitostí. Pokud svědek příjmení hovořil o tom, že byl„ ukazován“ i horní pozemek, není to v rozporu s tvrzeními žalobkyně, jelikož se počítalo s tím, že žalovaná si horní pozemek později pronajme nebo odkoupí. Zatímco obsah výpovědí svědků jméno příjmení a jméno příjmení může být do určité míry ovlivněn tím, že jsou blízkými příbuznými účastnic, obsah e-mailové korespondence a předávacího protokolu z doby přímo navazující na jednání o kupní smlouvě a na její uzavření, jednoznačně odpovídá žalobním tvrzením a výpověď svědka jméno příjmení s nimi není v rozporu. Z výpovědí svědků příjmení příjmení, příjmení, příjmení a Ing. příjmení nebyly zjištěny žádné, pro posouzení věci rozhodné, skutečnosti, neboť žádný ze svědků se neúčastnil jednání o předmětu smlouvy a o ceně nemovitostí. Svědkyně příjmení příjmení se jako zmocněnkyně žalované podílela pouze na jednáních ohledně zástavního práva, jímž byly nemovitosti zatíženy, co a za jakých podmínek se bude kupovat, si domlouvala žalovaná společně s dcerou, svědkyně do toho nezasahovala, nebyla k tomu zmocněna. Z hlediska právního hodnocení věci tak soud uzavřel, že při uzavírání kupní smlouvy dne datum došlo k chybě v psaní v důsledku které byl sporný pozemek do smlouvy uveden, i když chyběla vůle žalobkyně sporný pozemek parc. číslo na žalovanou převést. Právní jednání žalobkyně týkající se tohoto pozemku je tedy zdánlivé a nepřihlíží se k němu. Vlastnicí sporného pozemku zůstává nadále žalobkyně, a protože jinou cestou, než soudním rozhodnutím nebylo možné dosáhnout změny zápisu v katastru nemovitostí, bylo návrhu žalobkyně na určení vlastnictví vyhověno.

29. O nákladech řízení soud rozhodl s přihlédnutím k okolnostem případu podle § 150 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), kdy žalobkyně byla sice ve věci úspěšná, avšak primárně byl vznik sporu zaviněn pochybením zmocněnce žalobkyně, jenž kupní smlouvu sepsal a dopustil se písařské chyby, kterou žalobkyně zjistila až s odstupem několika měsíců. Vzhledem k těmto okolnostem soud považuje za spravedlivé, aby žalované byla uložena povinnost hradit na nákladech řízení pouze náhradu za soudní poplatky za návrh ve věci samé (5 000 Kč) a za předběžné opatření (1 000 Kč), nikoli již náklady právního zastoupení, které si každá z účastnic ponese sama.

30. Žalované byl pro část tohoto řízení ustanoven zástupce k ochraně zájmů žalované z řad advokátů. Vzhledem k tomu, že toto zastoupení trvalo jen po omezenou dobu a žalovaná v té době splňovala podmínky pro osvobození od soudních poplatků, které jí bylo přiznáno, neukládal soud žalované povinnost hradit státu náklady řízení, byť žalovaná neměla ve věci úspěch. Žalobkyni nebyla povinnost k náhradě nákladů státu ukládána, jelikož žalobkyně byla ve věci úspěšná (§ 148 odst. 1 o. s. ř.)

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení písemného vyhotovení ke Krajskému soudu v Praze prostřednictvím Okresního soudu v Kladně.