OSKT 5 C 67/2024-186

Okresní soud v Klatovech rozhodl samosoudkyní JUDr. Bohumírou Netrvalovou, Ph.D., ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: Jméno žalobkyně, narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalovanému: Jméno žalovaného, IČO IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B ⟪LB:lb_004⟫ o zrušení smlouvy

I. Žaloba o zrušení kupní smlouvy uzavřené mezi žalobkyní a žalovaným dne datum o převodu pozemku p. č. Anonymizováno o výměře Anonymizováno v k. ú. a obci jméno FO vedeném na LV číslo hodnota Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště adresa se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náklady řízení ve výši částka do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta Jméno advokáta B.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Klatovech plnou náhradu nákladů řízení, jejichž výše a splatnost bude uvedena v samostatném usnesení.

1. Žalobou podanou u Okresního soudu v Klatovech dne datum se domáhala žalobkyně zrušení kupní smlouvy uzavřené mezi žalobkyní a žalovaným dne datum o převodu pozemku p. č. Anonymizováno o výměře Anonymizováno m² zapsaném na LV číslo hodnota vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště adresa, pro obec jméno FO, k. ú. jméno FO. Konstatovala, že účastníci řízení uzavřeli datum kupní smlouvu o prodeji výše uvedené nemovité věci za kupní cenu 680 000 Kč. Před podáním žaloby žalobkyně zjistila, že hodnota nemovitosti, za kterou žalovanému nemovitost prodala, byla v době prodeje v hrubém nepoměru vůči plnění, které žalobkyně od žalovaného získala. Hrubý nepoměr plnění z kupní smlouvy vyplývá mimo jiné ze skutečnosti, že žalovaný nemovitost po třech měsících dále prodal za kupní cenu ve výši 2 000 000 Kč. Před podáním žaloby žalovaný žalobkyni kontaktoval telefonicky s nabídkou na finanční kompenzaci ve výši 100 000 Kč, kterou žalobkyně odmítla.

2. Žalovaný se domáhal zamítnutí žaloby. Uvedl, že rozhodující pro danou věc je, jaká byla obvyklá cena pozemku v době uzavření kupní smlouvy, a jaký byl poměr vzájemného plnění, tj. poměr kupní ceny vůči obvyklé ceně prodané věci. K důkazu předložil znalecký posudek číslo Anonymizováno kterým prokazoval, že tržní cena pozemku činila v době prodeje nejvýše 987 700 Kč, čímž nedošlo k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru. I přes tuto skutečnost žalovaný žalobkyni pro účely smírného vypořádání dorovnání kupní ceny do výše obvyklé ceny pozemku nabídl částku 207 700 Kč. Rovněž poukázal na to, že kupní smlouva byla uzavřena z podnětu žalobkyně, žalobkyně byla makléřem informována, že tržní hodnota pozemku by mohla být při klasickém prodeji vyšší o cca 1/3 než u rychlého výkupu, který žalobkyně požadovala. Žalobkyně i přesto trvala na výkupu i za nižší kupní cenu s tím, že požadovala, aby obdržela 680 000 Kč, aniž by platila jakékoliv další náklady a poplatky. Žalovaný proto zaplatil žalobkyni sjednanou kupní cenu a zaplatil veškeré realitní služby ve výši 70 000 Kč bez DPH a též náklady spojené s převodem pozemku, to je 2 000 Kč poplatek KN. Celkové náklady žalovaného na pořízení pozemku tak činily 752 000 Kč.

3. Soud ve věci provedl důkazní řízení, důkazy hodnotil v intencích § 132 o. s. ř. a dospěl k následujícím skutkovým zjištěním a právním závěrům.

4. Z předložené kupní smlouvy bylo prokázáno, že žalobkyně jako prodávající uzavřela kupní smlouvu s žalovaným jako kupujícím dne datum. Předmětem kupní smlouvy byl pozemek parcelní číslo Anonymizováno v k. ú. a obci jméno FO na LV číslo hodnota (dále jen předmětný pozemek). Kupní cena byla sjednána dohodou ve výši 680 000 Kč a uhrazena převodem na účet žalobkyně. Účastníci řízení učinili na jednání soudu konaném dne datum nesporným, že došlo k prodeji předmětného pozemku na základě kupní smlouvy ze dne datum za kupní cenu 2 000 000 Kč. Z informace o pozemku bylo prokázáno, že současným vlastníkem předmětného pozemku je jméno FO.

5. Po právní stránce lze uzavřít, že mezi účastníky řízení byla platně uzavřena kupní smlouva v intencích § 2079 odst. 1 a § 2128 odst. 1 o. z., která měla písemnou formu, jak to vyžaduje ustanovení § 560 o. z., v níž žalobkyně vystupovala jako prodávající a žalovaný coby kupující. Na základě této kupní smlouvy se žalovaný stal vlastníkem předmětného pozemku. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala zrušení této kupní smlouvy s tvrzením, že hodnota předmětného pozemku byla v době prodeje v hrubém nepoměru vůči plnění, které žalobkyně získala od žalovaného.

6. Podle § 1793 odst. 1 o. z. zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. To neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla, ani vědět nemusela.

7. Ve světle výše citovaného zákonného ustanovení soud proto zjišťoval existenci hrubého nepoměru vzájemných plnění, když v poměrech současné právní úpravy, která nestanoví žádnou konkrétní hranici představující neúměrné zkrácení, bylo možné za výchozí pravidlo považovat zákaz zkrácení přes polovic. V tomto směru soud vycházel z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 42/2021. Právní úprava neúměrného zkrácení je založena na jediném čistě objektivním kritériu, jímž je hrubý nepoměr vzájemných plnění. Plnění i protiplnění nemají být v příkrém rozporu, mají odpovídat zásadám spravedlnosti. Tedy rozhodující je pouze skutečnost, že plnění je v hrubém nepoměru vzhledem k protiplnění (objektivní prvek) a smyslem ustanovení § 1793 o. z. je postihnout pouze extrémní odchylky. Při porovnání vzájemných plnění soud proto potřeboval zjistit obvyklou cenu předmětného pozemku v daném místě a čase (§ 492 o. z.), to je v době uzavření kupní smlouvy mezi účastníky řízení. Poučil proto žalobkyni, kterou tížilo v tomto směru důkazní břemeno, v intencích § 118a odst. 3 o. s. ř. a to na soudním jednání, aby prokázala výši obvyklé ceny předmětného pozemku ke dni datum, to je ke dni uzavření kupní smlouvy s žalovaným, když předem účastníky řízení seznámil s rozhodnutím Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 42/2021. Žalobkyně po uvedené výzvě navrhla zadání znaleckého posudku soudem.

8. Soud usnesením ze dne datum č. j. 5 C 67/2024 - 111 ustanovil znalce tituly před jménem jméno FO, znalce z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, a to za účelem stanovení obvyklé ceny předmětného pozemku a zároveň žalobkyni uložil povinnost zaplatit zálohu na náklady tohoto důkazu ve výši 15 000 Kč s poučením, že jinak nelze důkaz navržený žalobkyní provést. Žalobkyně zálohu nezaplatila, soud proto důkaz neprovedl. Žalovaný však předložil k důkazu znalecký posudek Anonymizováno adresa v adresa číslo č. účtu, z něhož byla prokázána tržní hodnota předmětného pozemku k datu datum ve výši 785 000 Kč. Soud provedl k důkazu tento znalecký posudek ústavu předložený žalovaným, při jeho provádění postupoval stejně, jako by se jednalo o znalecký posudek vyžádaný soudem, neboť tento znalecký posudek měl všechny zákonem požadované náležitosti a obsahoval doložku znalce o tom, že si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§127a o. s. ř.). Tento znalecký posudek však stanovil tržní hodnotu předmětného pozemku, nikoliv cenu obvyklou v daném místě a čase. V této souvislosti je třeba uvést, že obvyklou cenou nemovitosti je cena, které by bylo dosaženo při prodeji obdobné nemovitosti v obdobné lokalitě ve stejné době a v obvyklém obchodním styku (zde lze zmínit například rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 3674/2011 či 32 Cdo 5698/2016). Definici obvyklé ceny věci obsahuje ustanovení § 2 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb. Žalovaná poté, co byla seznámena s tímto názorem soudu, a to přípisem ze dne datum, předložila dodatek číslo hodnota ke znaleckému posudku ústavu. Tento dodatek byl proveden k důkazu shodně jako znalecký posudek ústavu, z obsahu tohoto dodatku vzal soud za prokázanou obvyklou cenu předmětného pozemku ke dni datum ve výši 770 000 Kč. Znalecký ústav při svém výslechu obhájil závěry svého dodatku, vypořádal se též s žalobkyní namítanými realizovanými lukrativnějšími obchody v témže katastrálním území evidovanými pod vkladovými řízeními číslo Anonymizováno Znalecký ústav se k jednotlivým vkladovým řízením podrobně vyjádřil ve své výpovědi, uvedl důvody, pro které tyto realizované obchody nezohlednil při stanovení obvyklé ceny předmětného pozemku, uvedl, že obvyklou cenu předmětného pozemku určil v souladu s ustanovením § 2 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb. Rovněž uvedl, že dle zákona při stanovení obvyklé ceny k datu datum by nemělo být vycházeno z realizovaných obchodů po dubnu Anonymizováno. S ohledem na výpověď znaleckého ústavu proto nemohlo být přihlédnuto k realizovanému obchodu dle kupní smlouvy uzavřené dne datum, při němž kupní cena dosahovala 2 000 000 Kč, ani k realizovanému obchodu pod vkladovým číslem Anonymizováno kde kupní smlouva byla ze dne datum a sjednaná kupní cena činila 1 400 000 Kč. K realizovanému obchodu pod vkladovým číslem Anonymizováno u něhož měl soud k dispozici též kupní smlouvu ze dne datum, v níž byla dohodnuta mezi smluvními stranami kupní smlouvy cena ve výši 8 450 000 Kč za pozemek p. č. Anonymizováno o výměře Anonymizováno v k. ú. a obci jméno FO, znalecký ústav nepřihlédl, neboť jak zdůvodnil nejednalo se o obchod porovnatelný. Sice druhem pozemku se jednalo o trvalý travní porost, ale část tohoto pozemku byla dle územního plánu zahrnuta do všeobecného obytného území, což znamenalo, že byla zastavitelná, na což reflektuje trh. Pravděpodobně tak dojde i u zbylé části tohoto pozemku k zastavění, neboť kolem pozemku se vyskytuje všeobecná obytná zóna. Ke vkladovému řízení pod číslem Anonymizováno uvedl, že pozemek se nachází u zastavěné části, naproti rodinným domům se solárními panely, tudíž tam budou inženýrské sítě a v blízké době dojde k zastavění, na což reaguje trh. Ani tento realizovaný obchod nebyl porovnatelným. Znalecký ústav si závěry svého znaleckého posudku, potažmo dodatku ke znaleckému posudku obhájil, soud neměl důvod pochybovat o správnosti jeho odborného zpracování.

9. Soud proto vycházel z prokázané obvyklé ceny předmětného pozemku ke dni datum stanovené shora uvedeným znaleckým posudkem ústavu ve výši 770 000 Kč, a tuto obvyklou cenu porovnával s kupní cenou sjednanou mezi účastníky řízení v kupní smlouvě ze dne datum, to je s částkou 680 000 Kč. Veden ustanovením § 1793 odst. 1 o. z. a rozhodnutím Nejvyššího soudu ze dne datum sp. zn. 33 Cdo 42/2021 dospěl k závěru, že nedošlo k neúměrnému zkrácení, to je zkrácení přes polovic, žalobkyně. Hrubý nepoměr vzájemných plnění soud neshledal, proto žalobu zamítl, jak z výroku rozsudku pod bodem I. je patrno.

10. Soud sice k důkazu provedl znalecký posudek číslo Anonymizováno tituly před jménem jméno FO (a to v souladu s § 127a o. s. ř.), ale nedovodil z něj pro věc žádných zjištění. Znalecký posudek totiž stanovil cenu obvyklou předmětného pozemku k datu datum, nikoli k datu datum, a navíc, jak vypověděl znalecký ústav v rámci svého výslechu (viz pojednáno shora) ze zákona plyne, že k realizovaným obchodům po dubnu Anonymizováno nelze v daném případě při stanovení obvyklé ceny předmětného pozemku ke dni datum vycházet. Soud proto pro nadbytečnost, neúčelnost zamítl důkazní návrh výslechem znalce tituly před jménem jméno FO. K důkazu byl rovněž proveden odhad tržní ceny nemovitosti (listinný důkaz na č. l. 95–97 spisu), soud z něj nedovodil pro věc žádných zjištění. Předně se jedná o pouhé porovnání kupních cen z listin v katastru nemovitostí s aktuálními daty v rámci celé České republiky, daný odhad neodpovídá na otázku ceny obvyklé předmětného pozemku ke dni datum, rovněž kalkuluje s realizovaným obchodem po datum, z listinného důkazu není ani seznatelná kultura převáděných pozemků. Mnohem kvalitnější a důkazně silnější se značnou a pro věc potřebnou vypovídací hodnotou, odborně zpracovaný je výše uvedený znalecký posudek ústavu. Soud zamítl k důkazu navržené stanovisko odboru měnové politiky, neboť nejde o důkaz, jež by se vyjadřoval k obvyklé ceně předmětného pozemku ke dni datum. Jedná se o pouhé stanovisko odboru cenové politiky a je na znalcích, jak stanovisko při své znalecké činnosti budou aplikovat. Soud měl k dispozici odborně zpracovaný znalecký posudek ústavu, jež si znalecký ústav při své výpovědi obhájil, jež vycházel ze stanovení obvyklé ceny v intencích § 2 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb.

11. Za situace, kdy soud neshledal neúměrné zkrácení žalobkyně, tedy hrubý nepoměr vzájemně poskytnutých plnění účastníků, bylo bezpředmětné zabývat se tím, zda žalobkyni právo dle § 1793 o. z. nevzniklo proto, že souhlasila s neúměrnou cenou, a či skutečná cena plnění byla nebo musela být známa, o čemž pojednává ustanovení § 1794 odst. 2 o. z. Soud proto důkazní návrhy k otázce okolností uzavření kupní smlouvy dne datum zamítl, a to konkrétně svědecké výpovědi tituly před jménem jméno FO, jméno FO, jméno FO. Rovněž pro věc nebylo významné, za jakých okolností došlo k prodeji předmětného pozemku jméno FO a jaká byla provize z prodeje pro realitní kancelář, když pro posouzení hrubého nepoměru dle § 1793 o. z. byl podstatný objektivní prvek, o němž bylo pojednáno již shora. Soud proto zamítl výslech svědkyně jméno FO a svědka jméno FO (navržené žalobkyní), jakož i daňové doklady k výši provize (listinné důkazy na č. l. 60, 61 spisu) pro nadbytečnost. Pro nadbytečnost byla zamítnuta i předžalobní korespondence účastníků.

12. Výrok o nákladech řízení mezi účastníky je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř., tedy plným procesním úspěchem žalovaného ve sporu. Jeho náklady jsou tvořeny čtyřmi úkony právní služby po částka dle § 9 odst. 4 písm. b) vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve znění platném a účinném do datum, a to za přípravu převzetí zastoupení, vyjádření k výzvě soudu datované datum, účast na soudním jednání dne datum a vyjádření ze dne datum. K výše uvedeným čtyřem úkonům je nutné připočítat vždy režijní paušál ve výši částka (4 x částka) dle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve znění platném a účinném do datum. Za účast na soudním jednání dne datum přísluší odměna ve výši částka dle § 9a odst. 1 písm. d) vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve znění platném a účinném od datum. K tomuto úkonu přísluší rovněž režijní paušál ve výši částka dle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve znění platném a účinném od datum. Žalovanému rovněž přísluší náhrada cestovních výdajů vynaložených na cestě ze sídla advokátní kanceláře právního zástupce žalovaného k soudnímu jednání a zpět dne datum ve výši žalovaným účtované částka v souladu s § 13 odst. 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb. za užití § 157, § 158 zákona č. 262/2006 Sb. a vyhlášky č. 398/2023 Sb. při průměrné spotřebě pohonné hmoty dle předloženého technického průkazu, ceně pohonné hmoty částka za 1 l, základní sazbě částka za jeden ujetý kilometr při ujetí celkem hodnota km. Za čas strávený na uvedené cestě přísluší náhrada ve výši částka v souladu s § 14 odst. 3 zmíněné vyhlášky platné a účinné do datum. Náhrada cestovních výdajů k soudnímu jednání dne datum představuje částku částka dle § 13 odst. 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve znění platném a účinném od datum za užití § 157, § 158 zákona č. 262/2006 Sb. a vyhlášky č. 475/2024 Sb. při ujetí celkem hodnota km, průměrné spotřebě pohonné hmoty dle předloženého technického průkazu, ceně pohonné hmoty částka za 1 l a základní sazbě částka za jeden ujetý kilometr. Za čas strávený na uvedené cestě přísluší náhrada ve výši částka v souladu s § 14 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve znění platné a účinném od datum. K výše uvedeným položkám je nutné připočítat 21 % DPH ve výši částka dle § 137 odst. 3 písm. a) o. s. ř., neboť právní zástupce žalovaného osvědčil, že je plátcem této daně. V souvislosti s daným řízením žalovaný vynaložil náklad na důkaz znaleckým posudkem ústavu ve výši částka, jak podložil daňovým dokladem číslo hodnota ze dne datum. I tato částka představuje náklady řízení žalovaného, které soud uložil žalobkyni k úhradě. V soudním řízení byl tento znalecký posudek proveden k důkazu, byl zpracován na základě objednávky žalovaného a žalovaným byla plně odměna za jeho zpracování ústavu uhrazena. Součet výše uvedených položek činí částka.

13. Při úvaze o lhůtě splatnosti nákladů řízení soud vycházel z § 160 odst. 1 část věty před středníkem o. s. ř. a určil lhůtu třech dnů od právní moci rozsudku.

14. V souvislosti s výslechem zpracovatele znaleckého posudku ústavu před soudem dne datum vzniknou České republice - Okresnímu soudu v Klatovech náklady v podobě znalečného, jež jsou náklady řízení ve smyslu § 137 odst. 1 o. s. ř. státu. V době konečného rozhodnutí ve věci samé nebylo možné určit přesnou výši těchto nákladů, soud proto vyslovil, že žalobkyně je povinna tyto náklady, jejichž přesná výše a splatnost bude uvedena v samostatném usnesení, České republice - na účet Okresního soudu v Klatovech zaplatit. V této souvislosti soud užil ustanovení § 148 odst. 1 a § 152 odst. 1 o. s. ř., kdy stát má právo podle výsledku řízení na náhradu nákladů, které platil. Žalobkyně byla ve věci neúspěšná, tedy vůči ní má stát právo na náhradu nákladů řízení.

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne jeho doručení ke zdejšímu soudu ve dvojí vyhotovení, o odvolání by rozhodoval Krajský soud v Plzni.

Nebude-li dobrovolně splněna povinnost uložená tímto rozhodnutím, může oprávněný navrhnout soudní výkon rozhodnutí (exekuci).