OSNB 6 C 251/2021-156

Okresní soud v Nymburce rozhodl samosoudcem Mgr. Janem Bucharem ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobců: a) celé jméno žalobce, datum narození ⟪LB:lb_002⟫ bytem adresa žalobce a žalobce ⟪LB:lb_003⟫ b) celé jméno žalobce, datum narození ⟪LB:lb_004⟫ bytem adresa žalobce a žalobce ⟪LB:lb_005⟫ oba zastoupeni advokátem Mgr. jméno příjmení ⟪LB:lb_006⟫ sídlem adresa ⟪LB:lb_007⟫ proti ⟪LB:lb_008⟫ žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem JUDr. jméno příjmení ⟪LB:lb_009⟫ sídlem adresa ⟪LB:lb_010⟫ o náhradu škody ve výši 500 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba se zamítá.

II. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 69 487,46 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného advokáta JUDr. jméno příjmení, příjmení.

III. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit státu plnou náhradu nákladů řízení ve výši uvedené v samostatném usnesení a do tří dnů od právní moci usnesení na účet Okresního soudu v Nymburce.

1. Žalobci se po žalovaném domáhají zaplacení částky ve výši 500 000 Kč s odůvodněním, že tato částka představuje škodu, kterou žalovaný způsobil žalobcům, když nedodržel svůj závazek ze smlouvy o realitním zprostředkování ze dne datum prodat žalobcům za kupní cenu ve výši 5 090 000 Kč nemovitosti: pozemek parc. číslo zastavěná plocha a nádvoří o výměře 158 m2, jehož součástí je stavba stojící na tomto pozemku obec, anonymizována dvě slova - jiná stavba; pozemek parc. číslo vinice o výměře 384 m2; pozemek parc. číslo orná půda o výměře 541 m2 vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín, na listu vlastnictví číslo pro územní celek a katastrální uzemí (dále jen také„ předmětné nemovitosti“). Žalovaný předmětné nemovitosti prodal manželům příjmení za cenu ve výši 5 590 000 Kč.

2. Žalobci považují smlouvu o realitním zprostředkování ze dne datum za smlouvu o smlouvě budoucí, a vzniklou škodu spatřují v tom, že pokud byla v této smlouvě sjednána nižší kupní cena ve výši 5 090 000 Kč, než byla tržní (obvyklá) cena, za kterou žalovaný prodal předmětné nemovitosti třetí osobě ve výši 5 590 000 Kč jsou oprávněni se domáhat dle § 2913 občanského zákoníku náhrady škody, která jim porušením povinnosti vznikla, spočívající v rozdílu v ceně, kterou měli za předmětné nemovitosti zaplatit, a hodnotě, kterou za ni měli získat (ušlý zisk) v částce 500 000 Kč.

3. Dále žalobci doplnili, že při určení škody je nutno vycházet nejen z obvyklé ceny, ale z tržní hodnoty a ceny zvláštní obliby.

4. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout z následujících důvodů. Žalobci byli srozuměni s tím, že splnění závazku uzavřít kupní smlouvu předpokládá souhlas tehdejší manželky žalovaného, který však manželka odmítla dát. Dále žalovaný poukázal na skutečnost, že žalobci neuhradili rezervační zálohu ve sjednané lhůtě, na základě čehož se žalovaný domníval, že účinky smlouvy nenastaly, a že se všechny strany zachovaly v souladu s odkládací podmínkou spočívající v udělení souhlasu tehdejší manželky žalovaného.

5. Zejména však žalovaný považuje žalobu za nedůvodnou z důvodu absence škody na straně žalobců, neboť kupní cena sjednaná s manžely příjmení zahrnovala i částku ve výši 500 000 Kč za osobní věci žalovaného (stovky archivních lahví vína, desítky lahví kvalitního destilátu, dva obrazy a soubor dalších osobníc věcí). Žalovaný poukázal na čl. II. odst. 2.1 kupní smlouvy s anonymizováno a na čl. II. odst. 2.1 o realitním zprostředkování. Jelikož nedošlo ke sjednání výhodné kupní ceny mezi žalobci a žalovaným, nemohla žalobcům žádná škoda vzniknout.

Dokazování

6. Z provedených důkazů soud ve věci zjistil následující skutkový stav.

7. K datu datum byl vlastníkem pozemku parc. číslo zastavěná plocha a nádvoří o výměře 158 m2, jehož součástí je stavba stojící na tomto pozemku obec, anonymizována dvě slova - jiná stavba; pozemku parc. číslo vinice o výměře 384 m2; pozemku parc. číslo orná půda o výměře 541 m2 vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín, na listu vlastnictví číslo pro územní celek a katastrální uzemí (dále jen také„ předmětné nemovitosti“) (zjištěno z výpisu z katastru nemovitostí, č. l. 25).

8. Dne datum bylo zahájeno řízení u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín s účastníky celé jméno žalovaného jako převodce a příjmení jméno a příjmení jméno jako nabyvatelé; typ předmětu řízení vlastnictví; provedení vkladu dne datum (zjištěno z informace o řízení, č. l. 35).

9. Dne datum se žalovaný zavázal nejpozději do datum uzavřít se žalobci kupní smlouvu, kterou prodá žalobcům předmětné nemovitosti za kupní cenu 5 090 000 Kč. Součástí předmětu prodeje nejsou osobní věci žalovaného, zejména dva obrazy v obývacím pokoji (zjištěno ze smlouvy o realitním zprostředkování ze dne datum, č. l. 9 – 12). Soud konstatuje, že ve smlouvě o realitním zprostředkování absentuje závazek nejméně jedné ze stran uzavřít po vyzvání budoucí smlouvu.

10. Zástupce žalobců vyzval žalovaného a společnost právnická osoba dopisem ze dne datum k uzavření kupní smlouvy ohledně předmětných nemovitostí, přičemž dopis byl zaslán dne datum společnosti právnická osoba a žalovanému (zjištěno z výzvy k uzavření smlouvy z datum včetně dodejek, č. l. 18 – 20).

11. Žalovaný dne datum prodal předmětné nemovitosti jméno příjmení a jméno příjmení za souhrnnou kupní cenu 5 590 000 Kč se všemi jejich součástmi a příslušenstvím (zjištěno z kupní smlouvy ze dne datum, č. l. 36 – 39).

12. V předmětných nemovitostech se nacházelo blíže neurčené množství lahví, přičemž dle etiket se jedná o víno a destiláty (zjištěno z fotografií vína a destilátů). V předmětných nemovitostech se nacházely dva obrazy (zjištěno z fotografií obrazů).

13. Obvyklá cena pozemku parc. číslo se stavbou anonymizováno číslo ke dni datum činila 4 500 000 Kč. Obvyklá cena pozemku parc. číslo parc. číslo ke dni datum činila 27 750 Kč (zjištěno z písemného znaleckého posudku ze dne datum, číslo výslechu znalecké kanceláře (Ing. jméno příjmení) ze dne datum).

14. Soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu.

15. Žalovaný se zavázal prodat žalobcům předmětné nemovitosti do datum za kupní cenu 5 090 000 Kč, přičemž součástí převodu nebyly osobní věci žalovaného, zejména dva obrazy v obývacím pokoji. Žalovaný prodal dne datum předmětné nemovitosti jméno příjmení a jméno příjmení za souhrnnou kupní cenu 5 590 000 Kč se všemi jejich součástmi a příslušenstvím. Obvyklá cena předmětných nemovitostí ke dni datum činila 4 527 750 Kč.

16. Soud dále provedl následující důkazy, ze kterých však nezjistil nic dalšího podstatného pro rozhodnutí: výpis z katastru nemovitostí (č. l. 16), informace z katastru nemovitostí (č. l. 17), dopis JUDr. jméno příjmení z datum (č. l. 29).

17. Soud neprovedl pro nadbytečnost následující navržené důkazy, neboť by nemohly s ohledem na níže uvedené hodnocení věci, ničeho změnit na rozhodnutí: internetová doména webová adresa, zpráva realitní kanceláře ze dne datum, e-mail žalobce z datum, e-mail realitní kanceláře z datum, usnesení Okresního soudu v Hodoníně č. j. 4 C 212/2021-31 a č. j. 4 C 212/2021- 43, výzva k náhradě vzniklé škody ze dne datum, printscreen konverzace, výslech svědka příjmení jméno jméno, výslech žalovaného, rozsudek o rozvodu manželství, výslech svědka jméno příjmení, výslech svědka jméno příjmení.

Právní hodnocení

18. Po právní stránce soud věc posoudil následovně.

19. Dle § 2913 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ OZ“) poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.

20. Soud nárok žalobců posuzoval dle § 2913 odst. 1 OZ jako nárok na náhradu škody z důvodu porušení smluvní povinnosti. Nárok na náhradu škody dle § 2913 odst. 1 OZ je dán tehdy, jsou-li kumulativně naplněny dva předpoklady a to vznik škody v příčinné souvislosti s porušením smlouvy a porušení povinnosti ze smlouvy škůdcem.

21. Podle § 1785 OZ se smlouvou o smlouvě budoucí nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

22. Předně soud podotýká, že smlouva o realitním zprostředkování ze dne datum nemá veškeré podstatné náležitosti smlouvy o smlouvě budoucí dle § 1785 OZ, neboť neobsahuje podstatnou náležitost, kterou je závazek nejméně jedné ze smluvních stran po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku uzavřít budoucí smlouvu. Soud zde zdůrazňuje, že podstatou náležitostí není pouze závazek jedné nebo obou smluvních stran uzavřít budoucí smlouvu, ale je nutné, aby tento závazek byl vázán na výzvu, resp. na návrh druhé smluvní strany, přičemž, aby se jednalo o smlouvu o smlouvě budoucí, musí být požadavek výzvy ve smlouvě obsažen. Smlouvu o realitním zprostředkování ze dne datum tak nelze subsumovat pod smlouvu o smlouvě budoucí dle § 1785 OZ.

23. Nicméně pro rozhodnutí ve věci nebylo stěžejní otázkou, zda smlouva o realitním zprostředkování je smlouvou o smlouvě budoucí dle § 1785 OZ, neboť pokud by nedošlo k uzavření kupní smlouvy v důsledku jednání žalovaného a zároveň sjednaná kupní cena předmětných nemovitostí ve výši 5 090 000 Kč by byla nižší než obvyklá cena nemovitostí k datu datum, do kdy mělo nejpozději dojít k uzavření kupní smlouvy, představoval by tento rozdíl škodu (ušlý zisk) ve smyslu § 2913 odst. 1 OZ, která vznikla žalovaným v důsledku porušení povinností žalovaného ze smlouvy o realitním zprostředkování ze dne datum.

24. V nyní projednávané věci lze odkázat na závěry obsažené v rozsudcích Nejvyššího soudu ze dne 27. 8. 2020, sp. zn. 25 Cdo 3788/2019 a ze dne 18. 12. 2007, sp. zn. 25 Cdo 1415/2006, dle kterých„ je předpokladem vzniku odpovědnosti porušení smluvní povinnosti škůdcem a vznik škody v příčinné souvislosti s porušením smlouvy. Charakter ušlého zisku může mít i majetková újma spočívající v tom, že nedošlo k nabytí vlastnického práva žalobců k nemovitostem. Žalobcům tak mohl ujít majetkový přínos v hodnotě rozdílu mezi smluvenou kupní cenou a hodnotou nemovitostí, neboť tím, že nemovitosti nenabyli, nezvětšil se jejich majetkový stav.“

25. Stěžejní otázkou v projednávané věci je, zda obvyklá cena předmětných nemovitostí byla vyšší než sjednaná cena mezi účastníky ve smlouvě o realitním zprostředkování, a to ke dni datum, neboť do tohoto dne se žalovaný nejpozději zavázal uzavřít kupní smlouvu, a proto se žalovaný mohl dostat do prodlení s plněním své smluvní povinnosti až po dni datum a žalobcům mohla vzniknout škoda až marným uplynutím sjednané lhůty, která končila dne datum.

26. Soud ke zjištění obvyklé ceny předmětných nemovitostí zadal na základě návrhů žalobců znalecký posudek.

27. Znalecká kancelář právnická osoba vypracovala dle zadání písemně znalecký posudek číslo ze dne datum. Dále byl při jednání proveden výslech Ing. jméno příjmení, který znalecký posudek vypracoval. Soud konstatuje, že znalecký posudek považuje i ve spojitosti s provedeným výslechem za bezvadný. Ing. jméno příjmení při výslechu vyčerpávajícím způsobem vysvětlil, jak bylo přistoupeno ke zpracování znaleckého posudku a zejména vysvětlil, proč přistoupil k určení hodnoty předmětných nemovitostí obvyklou cenou a jak se lišili předmětné nemovitosti s nemovitostmi porovnávanými a jak byly zhodnoceny rozdílní parametry. Konečně soud konstatuje, že nebyly vznešeny žádné námitky ohledně znaleckého posudku, které by mohly závěry znalce zpochybnit.

28. Dle znaleckého posudku činila k datu datum celková obvyklá cena předmětných nemovitostí 4 527 750 Kč.

29. Dle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ zákon o oceňování majetku“) pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou.

30. Dle § 2 odst. 3 zákona o oceňování se v odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje majetek a služba tržní hodnotou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv. Důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny.

31. Dle § 2 odst. 1 a odst. 3 zákona o oceňování majetku se primárně určuje cena majetku cenou obvyklou, k přistoupení ocenění majetku tržní hodnotou lze přistoupit pouze tehdy, kdy nelze obvyklou cenu určit. V projednávané věci bylo možno určit obvyklá hodnota, a tedy zcela v souladu se zákonem o oceňování byla obvyklá hodnota předmětných nemovitostí určena, a proto soud při posouzení věci vyšel z této obvyklé hodnoty.

32. K námitce žalobců, dle které s odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 8. 2020, č. j. 25 Cdo 3788/2019 je relevantní pro určení ceny výše škody tržní hodnota, soud konstatuje, že v uvedeném rozsudku není řečeno ani z něho neplyne, že při určení výše škody či že při porovnání kupní ceny a hodnoty, kterou měli kupující získat, je nutné vycházet z tržní hodnoty a nikoli z obvyklé ceny. Nejvyšší soud se touto otázkou vůbec nezabýval. V předmětném rozsudku je toliko uvedeno:„ Žalobci měli podle smlouvy za předmětný byt zaplatit nižší částku, než byla tržní hodnota bytu ke dni, kdy měla kupní smlouva být uzavřena. Rozdíl v ceně, kterou měli zaplatit, a hodnotě, kterou za ni měli získat, je ušlým ziskem“. V předmětném rozsudku je použit pojem„ tržní hodnota“ bez jakéhokoli odůvodnění, proč v této konkrétní věci není relevantní obvyklá hodnota. Soud shledal uvedenou námitku žalobců za důvodnou.

33. Rovněž soud shledal za nedůvodnou námitku, že při určení výše škody je nutné vyjít z ceny zvláštní obliby a to z následujících důvodů.

34. Cena zvláštní obliby neurčuje objektivní hodnotu věci, nýbrž cena zvláštní obliby je subjektivní hodnota věci pro konkrétní osobu, která je ochotna tuto cenu zaplatit bez ohledu na reálnou cenu. Pokud konkrétní osoba koupí věc za cenu vyšší, ve které je promítnuta cena zvláštní obliby, takto neznamená, že tato věc má skutečně tuto vyšší cenu, neboť již nemusí existovat žádná další osoba, která je ochotna tuto vyšší cenu uhradit. V této souvislosti soud poukazuje na citovaný rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 8. 2020, č. j. 25 Cdo 3788/2019, dle kterého je ušlý zisk stanoven rozdílem v ceně, která měla být zaplacena, a hodnotou, která měla být získána. Tato získaná hodnota je pak hodnotou objektivní, tedy takovou hodnotou, kterou věc skutečně má, přičemž zákon o oceňování majetku v § 2 stanoví, jak tuto hodnotu určit (viz výše). Soud uzavírá, že cenu zvláštní obliby nelze použít pro určení škody (ušlého zisku).

35. Obvyklá cena předmětných nemovitostí ve výši 4 527 750 Kč byla nižší, než sjednaná kupní cena ve smlouvě o realitním zprostředkování ve výši 5 090 000 Kč, a proto v případě nabytí předmětných nemovitostí v hodnotě 4 527 750 Kč za kupní cenu 5 090 000 Kč by nedošlo k zisku na straně žalobců, ve skutečnosti by naopak došlo ke ztrátě, neshledal soud, že by žalobci utrpěli škodu, resp. by žalobcům ušel zisk.

36. Poněvadž ve věci není naplněn předpoklad vzniku škody (ušlého zisku) na straně žalobců, soud shledal, že žalobcům nesvědčí nárok na náhradu škody dle § 2913 odst. 1 OZ.

37. Konečně soud konstatuje, že je na účastnících konkrétního smluvního vztahu jakou kupní cenu si ujednají a co vše do kupní ceny zahrnou. Ve smlouvě o realitním zprostředkování bylo mezi účastníky výslovně ujednáno, že součástí předmětu prodeje nejsou osobní věci žalovaného, zejména dva obrazy v obývacím pokoji. Naopak v kupní smlouvě mezi žalovaným a manželi příjmení bylo ujednáno, že předmětné nemovitosti jsou prodávány za souhrnnou kupní cenu ve výši 5 590 000 Kč se všemi jejich součástmi a příslušenstvím. Tedy právě tyto součásti a příslušenství, které tvořily lahve vína a destilátu a dva obrazy, se mohly promítnout do kupní ceny.

Závěr a rozhodnutí o nákladech řízení

38. Soud shledal žalobu za nedůvodnou, neboť žalobcům nevznikla škoda, resp. nedošlo k ušlému zisku, a proto ji zcela zamítl.

39. Soud se pro nadbytečnost nezabýval otázkou porušením povinnosti žalovaného ze smlouvy o realitním zprostředkování, neboť i kdyby došel k závěru, že žalovaný svoji povinnost porušil, nic by to nezměnilo na rozhodnutí soudu, neboť by nebyla naplněna jeden z nutných předpokladů (vznik škody) pro odpovědnost nahradit škodu dle § 2913 odst. 1 OZ.

40. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. s. ř.“) tak, že přiznal žalovanému, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 69 487,46 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 500 000 Kč sestávající z částky 10 300 Kč za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (příprava a převzetí zastoupení; sepis odporu včetně jeho odůvodnění; další porada s klientem přesahující jednu hodinu dne datum; další porada s klientem přesahující jednu hodinu dne datum, účast na jednání dne datum) včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne datum náhrada 4 427,65 Kč za 422 ujetých km v částce 3 227,65 Kč (47,10 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 237/2022 Sb. při průměrné spotřebě 6,26 l číslo km a 4,70 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 237/2022 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v souvislosti s cestou na jednání dne datum v trvání 12 × 30 minut v částce 1 200 Kč podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 57 427,65 Kč ve výši 12 059,81 Kč.

41. Soud považuje sepis odporu dne datum a sepis odůvodnění odporu dne datum za jeden úkon, neboť žalovaný mohl odůvodnění odporu připojit k odporu samotnému, soud tak nepovažuje toto rozdělení na dva úkony za účelné.

42. Soud konstatuje, že žalovaný doložil soudu konání porady se zástupcem dne datum a dne datum.

43. Dle § 148 odst. 1 o. s. ř. má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků.

44. Soud uložil žalobcům jakožto straně zcela neúspěšné povinnost zaplatit státu plnou náhradu nákladů řízení, které platil stát, přičemž výše bude stanovena v samostatném usnesení. Soud přistoupil k tomuto postupu z toho důvodu, že v době vyhlášení rozsudku nebyla známa konkrétní výše nákladů řízení placených státem, když nebylo známa výše celého znalečného.

45. Soudce se při vyhlášení rozsudku dopustil ve výroku III. přeřeknutí (zjevné nesprávnosti), když místo slova„ žalobci“ nesprávně uvedl slovo„ žalovaní“. V písemném vyhotovení rozsudku je tato nesprávnost opravena (§ 164 o. s. ř.).

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to ke Krajskému soudu v Praze, prostřednictvím Okresního soudu v Nymburce. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení.

Nesplní-li povinní dobrovolně povinnost stanovenou tímto rozhodnutím, lze se jejího výkonu domáhat podáním návrhu u soudu (§ 251 o. s. ř.) nebo za podmínek daných zvláštním zákonem (zákon č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti, ve znění pozdějších předpisů) u soudního exekutora.