OSOL 16 C 59/2024-238

Okresní soud v Olomouci rozhodl samosoudcem Mgr. Liborem Brokešem ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobce: Jméno žalobce, narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalované: Jméno žalované., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B ⟪LB:lb_004⟫ pro 1 087 492 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba žalobce, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobci částku 1 087 492 Kč s 14,75 % úrokem z prodlení ročně od datum do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce 78 408 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobní tvrzení žalobkyně:

2. Žalobce se svojí žalobou podanou u Okresního soudu v Olomouci dne datum domáhá po žalované zaplacení částky 1 087 492 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodňoval tím, že na základě rezervační smlouvy ze dne datum uzavřel žalobce s žalovanou dne datum smlouvu o budoucí smlouvě kupní, která se týkala budoucí koupě bytové jednotky prozatímně ve smlouvě označené jako 4.2, která zahrnuje rovněž podíl na společných částech nemovité věci, spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce – garáž v 1. PP budovy s právem užívání garážového stání č. hodnota, která zahrnuje rovněž podíl na společných částech nemovité věci, skladovací kóje – nebytový prostor – jednotka po dobu výstavby prozatímně ve smlouvě označována jako S.8, která zahrnuje rovněž podíl na společných částech nemovité věci (dále jen „předmět převodu“). Strany sjednaly kupní cenu za předmět převodu 5 708 622 Kč. K dokončení předmětu převodu mělo dle smlouvy o smlouvě budoucí kupní dojít do datum, avšak k dokončení předmětu převodu došlo až dne datum. Součástí smlouvy o smlouvě budoucí kupní byly obchodní podmínky, které v čl. 10 obsahovaly ustanovení, dle kterého má žalobce v případě prodlení žalované s dokončením předmětu smlouvy trvajícího déle než 45 dnů nárok na smluvní pokutu ve výši 0,05 % sjednané kupní ceny za každý den prodlení. Žalobce se žalobou domáhá zaplacení smluvní pokuty za období od datum do datum ve výši 1 087 492 Kč. Žalovaná přes výzvu smluvní pokutu neuhradila.

3. Tvrzení žalované:

4. Žalovaná navrhla, aby podaná žaloba byla zamítnuta, což odůvodnila tím, že vztah mezi žalobcem a žalovanou, který vyplýval ze smlouvy o smlouvě budoucí zanikl ke dni datum, když žádná ze smluvních stran nevyzvala druhou stranu v dohodnutém termínu k uzavření kupní smlouvy. Z právní opatrnosti žalovaný dále uvedl, že následně po zániku smlouvy o smlouvě budoucí byla mezi žalobcem a žalovaným uzavřena kupní smlouva, v jejímž článku VIII odst. 2 byla novační dohoda, na základě které případný nárok žalobce vůči žalovanému ze smlouvy o smlouvě budoucí zanikl. Dále žalovaný z procesní opatrnosti namítal, že sjednaná smluvní pokuta je nepřiměřeně vysoká a případně by mělo dojít k moderaci této smluvní pokuty.

5. Skutková zjištění soudu:

6. Z rezervační smlouvy (č.l. 10-11) bylo zjištěno, že žalovaná a žalobce uzavřeli rezervační smlouvu dne datum, jejímž předmětem bylo, že žalovaná bude realizovat jako stavebník stavbu bytového domu Anonymizováno na adresa v Anonymizováno s pěti nadzemními podlažími. Stavba bude realizovaná na pozemku parc. č. Anonymizováno/AnonymizovánoAnonymizováno– zahrada, o výměře Anonymizováno m2, jak je zapsáno na LV č. hodnota v k. ú. adresa, obec adresa, vedeném u právnická osoba pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště adresa. Žalobce jako kupující uvedl vážný zájem o budoucí koupi předmětu rezervace, kterým je bytová jednotka č. hodnota, jednotka ve Anonymizováno.NP plánovaná na pozemcích v čl. 1.1 za cenu 4 618 280 Kč bez DPH, skladovací kóje č. S.8, jednotka v Anonymizováno.NP plánovaná na pozemcích čl. 1.1 za cenu 58 783 Kč bez DPH, garážové stání č. hodnota, spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce v Anonymizováno.PP plánované na pozemcích čl. 1.1 za cenu 272 727 Kč bez DPH, cena celkem 5 708 622 Kč včetně DPH.

7. Ze smlouvy o budoucí smlouvě kupní ze dne datum (č.l. 21–22) bylo zjištěno, že žalovaná uzavřela s žalobcem smlouvu o budoucí smlouvě kupní s tím, že předmět kupní smlouvy byl označen v čl. 4.1 převodu. Budoucí prodávající se zavázal, že k dokončení předmětu převodu dojde nejpozději do datum. Byla dohodnuta budoucí kupní cena za 5 708 622 Kč včetně DPH. V čl. 8.1. strany sjednaly, že výzva k uzavření kupní smlouvy má být učiněna nejpozději do 3 měsíců od data uvedené v článku 5.1 této smlouvy (datum). Součástí této smlouvy jako příloha 1 byl uveden návrh kupní smlouvy. Jako příloha č. 2 byly obchodní podmínky k budoucím kupním smlouvám, kde v čl. 10 byl uveden nárok na smluvní pokutu, kde bylo uvedeno, že „nedohodnou-li se strany ve smlouvě jinak, je při prodlení dodavatele s dokončením předmětu smlouvy trvajícím déle než 45 dnů dohodnuta smluvní pokuta ve výši 0,05 % sjednané ceny za každý den prodlení“.

8. Z prohlášení o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám (č.l. 118–132) bylo zjištěno, že žalovaná prohlásila, že je vlastníkem pozemku p. č. st. Anonymizováno a pozemku č. p. Anonymizováno/Anonymizováno, zahrada, pozemku p. č. Anonymizováno/Anonymizováno v kat. úz. adresa, obec a adresa. Nemovitosti zapsané na LV Anonymizováno u katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště adresa. Nemovitosti byly rozděleny na jednotky, které tam jsou uvedeny, k prohlášení vlastníka došlo datum.

9. Z výpisu z katastru nemovitostí (č.l. 205) vyplývá, že ke dni datum byla jednotka č. hodnota jejíž součástí je podíl o velikosti Anonymizováno/Anonymizováno na společných částech nemovité věci, tj. na pozemku p. č. st. Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba s roz. jed. a na pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, zahrada; jak je zapsáno v katastru nemovitostí u právnická osoba pro Olomoucký kraj, Katastrálního pracoviště adresa na LV č. hodnota, pro obec adresa a kat. území adresa evidována v katastru nemovitostí.

10. Z kolaudačního souhlasu ze dne datum (č.l. 37), č. j. SMOL/RČ/OS/PS/Anonymizováno, bylo zjištěno, že byl vydán kolaudační souhlas k bytové jednotce č. hodnota ve 4.NP.

11. Z kupní smlouvy uzavřené mezi žalovanou jako prodávající a žalobcem jako kupujícím dne datum (č.l. 38 – 40) pak bylo zjištěno, že byla uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byla rozestavěná jednotka č. hodnota vymezenou podle občanského zákoníku v pozemku parc. č. st. Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří; součástí je stavba s roz. jed., součástí jednotky č. hodnota je podíl o velikosti Anonymizováno/Anonymizováno na společných částech nemovité věci, tj. na pozemku p. č. st. Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba s roz. jed. a na pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, zahrada; jak je zapsáno v katastru nemovitostí u právnická osoba pro Olomoucký kraj, Katastrálního pracoviště adresa na LV č. hodnota, pro obec adresa a kat. území adresa, spoluvlastnický podíl o velikosti Anonymizováno/Anonymizováno na rozestavěné jednotce č. hodnota, vymezenou podle občanského zákoníku v pozemku parc. č. st. Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří; součástí je stavba s roz. jed., součástí spoluvlastnického podílu o velikosti Anonymizováno/Anonymizováno jednotky č. hodnota je podíl o velikosti Anonymizováno/Anonymizováno ze spoluvlastnického podílu o velikosti Anonymizováno/Anonymizováno na společných částech nemovité věci, tj. na pozemku p. č. st. Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba s roz. jed. a na pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, zahrada; jak je zapsáno v katastru nemovitostí u právnická osoba pro Olomoucký kraj, Katastrálního pracoviště adresa na LV č. hodnota pro obec a kat. území adresa, spoluvlastnický podíl o velikosti Anonymizováno/Anonymizováno na nebytové jednotce (garáži) v 1. PP budovy zahrnuje právo výlučného užívání garážového stání č. hodnota. Byla dohodnuta kupní cena 5 925 174 Kč, když byl dohodnut způsob placení. V čl. VIII. bod 2 pak bylo uvedeno, že uzavřená smlouva představuje úplnou dohodu smluvních stran o předmětu této smlouvy a nahrazuje veškerá předešlá ujednání smluvních stran, ústní i písemná. Veškeré změny či doplnění této smlouvy lze provést jen formou písemných vzestupně číslovaných dodatků podepsaných oběma smluvními stranami, které budou nedílnou součástí této smlouvy.

12. Z předžalobní upomínky ze dne datum (č.l. 43) doručené žalované dne datum (č.l. 44) bylo zjištěno, že žalobce vyzýval žalovanou k úhradě smluvní pokuty. Z dopisu zástupce žalované zástupci žalobce pak bylo zjištěno, že žalovaná uváděla, že uzavřením kupní smlouvy ze dne datum zanikla veškerá ujednání včetně ujednání o smluvní pokutě.

13. Z e-mailové komunikace (č.l. 207–212) vyplývá, že žalovaná oznámila žalobci dne datum, že dne datum marně uplynula lhůta k výzvě učiněné jednou ze stran k uzavření kupní smlouvy a v souladu s § 1788 odst. 1 zákona č. 89/2012 SB., zanikla povinnost uzavřít předmětnou kupní smlouvu. Žalovaná uvedla, že z její strany nebude přistoupeno k uzavření kupní smlouvy a žalobci zašle plnění, které od něj obdržela do 45 dnů. Žalobce na tento e-mail reagoval datum, když uvedl, že předmět smlouvy o budoucí smlouvě kupní měl být dokončen do datum, avšak dosud k dokončení nedošlo. právnická osoba žalovanou vyzval, aby učinila kroky k ukončení insolvenčního řízení, které proti ní bylo vedeno a upozornil, že mu vznikl nárok na smluvní pokutu dle čl. 10 obchodních podmínek, který ke dni datum činil 313 974 Kč. Žalobce dále zaslal dne datum žalované e-mail, ve kterém nesouhlasí se zaplacením částky 399 108 Kč na základě faktury č. hodnota. Tato částka byla žalovanou fakturována žalobci za „nadměr“ bytu, kdy byt byl oproti smlouvě o smlouvě budoucí kupní větší o 6,31 m2.

14. Z dalších provedených důkazů soud neučinil žádná rozhodná zjištění pro jeho rozhodnutí.

15. Závěr o skutkovém stavu

16. Mezi žalovanou a žalobcem byla uzavřena rezervační smlouva, jejímž předmětem byla bytová jednotka skladovací kóje, garážové stání a podíl na společných prostorách. Tato rezervační smlouva byla uzavřena datum. Na tuto smlouvu pak navazovala smlouva o budoucí smlouvě kupní ze dne datum, ve které bylo ujednáno, že k dokončení předmětu prodeje do datum a do 3 měsíců od tohoto data může kterákoli strana učinit výzvu druhé smluvní straně, aby byla uzavřena kupní smlouva. Kupní cena byla ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní stanovena na částku 5 708 622 Kč. V příloze č. hodnota byla dohodnuta smluvní pokuta, podle které se žalovaná zavázala zaplatit žalobci v případě prodlení delšího než 45 dnů 0,05 % ze sjednané ceny za každý den prodlení. Výzvu k uzavření kupní smlouvy podle smlouvy o smlouvě budoucí žádná z stran neučinila. Ke kolaudaci předmětné bytové jednotky došlo k datum a dne datum byla uzavřena mezi účastníky kupní smlouvy na základě které žalobce koupil od žalované předmětnou bytovou jednotku za částku 5 925 174 Kč. Žalobce se žalobou domáhá po žalované zaplacení výše zmíněné smluvní pokuty za období od datum do datum v celkové výši 1 087 492 Kč.

17. Právní posouzení věci

18. Podle § 1785 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „občanský zákoník) platí, že smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

19. Podle § 1788 odst. 1 občanského zákoníku platí, že nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká.

20. Podle § 1903 odst. 1 občanského zákoníku platí, že dosavadní závazek lze nahradit novým závazkem i tak, že si strany ujednáním upraví práva a povinnosti mezi nimi dosud sporné nebo pochybné. Týká-li se narovnání věcného práva k věci zapsané do veřejného seznamu, nastávají účinky narovnání zápisem do tohoto seznamu.

21. V řízení bylo prokázáno, že mezi stranami byla dne datum uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní. V této smlouvě bylo sjednáno, že kterákoli strana může vyzvat druhou stranu k uzavření kupní smlouvy a druhá strana je povinna uzavřít kupní smlouvu do 10 pracovních dní od doručení písemné výzvy. Zároveň se smluvní strany dohodly na tom, že výzvu k uzavření kupní smlouvy je možné učinit nejpozději do 3 měsíců od data přepokládaného dokončení stavby (datum) tedy do datum. Lhůta sjednaná ve smlouvě o smlouvě budoucí pro výzvu k uzavření následné smlouvy má prekluzivní charakter a jejím uplynutím tedy dojde k zániku povinnosti uzavřít následnou smlouvu (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 10. 2007, sp. zn. 32 Odo 1657/2005). Do sjednaného data žádná ze stran nevyzvala druhou stranu k uzavření smlouvy, a proto v souladu s § 1788 odst. 1 občanského zákoníku zanikla povinnost uzavřít oběma stranám budoucí kupní smlouvu a tím došlo i k zániku celé smlouvy o smlouvě budoucí. Povinnost zaplatit smluvní pokutu ve výši 0,05 % sjednané ceny za každý den prodlení v případě, že bude žalovaný v prodlení s dokončením předmětu smlouvy trvajícím déle než 45 dnů byla sjednána v obchodních podmínkách k budoucím kupním smlouvám a kupním smlouvám, které byly přílohou č. 2 smlouvy o smlouvě budoucí. Zánikem smlouvy o smlouvě budoucí tedy zanikla i povinnost žalovaného zaplatit smluvní pokutu za prodlení s dokončením předmětu koupě.

22. I když smluvní strany následně spolu uzavřely kupní smlouvu na předmětnou bytovou jednotku, není možno tuto kupní smlouvu vnímat jako naplnění smlouvy o smlouvě budoucí kupní, která již v okamžiku uzavření kupní smlouvy byla zaniklá a žalobce a žalovaná si toho byli vědomi. O tom svědčí skutečnost, že žalobce a žalovaná spolu před uzavřením kupní smlouvy znovu vyjednávaly o podstatných náležitostech kupní smlouvy a žalobce předmět převodu nakonec koupil za jinou cenu, než jaká byla dohodnuta ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní.

23. Pro úplnost soud podotýká, že nárok žalobce by nemohl být úspěšný ani v případě, že by nedošlo k zániku smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Žalobce a žalovaná totiž spolu ujednali, že kupní smlouva představuje úplnou dohodu smluvních stran o předmětu této smlouvy a nahrazuje veškerá předešlá ujednání smluvních stran, ústní i písemná. Takovéto ujednání je narovnáním ve smyslu § 1903 občanského zákoníku. Narovnání spočívá v tom, že dosavadní závazek mezi stranami je nahrazen novým závazkem a strany takto nahradí dosud sporná nebo pochybná práva a povinnosti, které mezi sebou měly. Z toho vyplývá, že v případě, že by smlouva o smlouvě budoucí kupní nezanikla, nahradila by kupní smlouva veškerá ujednání žalobce a žalovaného ujednaná ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní. Neobstála by zde ani námitka žalobce, že smlouva o smlouvě budoucí kupní a kupní smlouva mají každá jiný předmět plnění. Účelem obou smluv je totiž v konečném důsledku převedení vlastnického práva ke stejným nemovitým věcem z žalované na žalobce a předmět obou smluv je tedy stejný.

24. O náhradě nákladů řízení rozhodoval soud dle ustanovení § 142 odst. 1 občanského soudního řádu a přiznal žalované právo na náhradu nákladů řízení, když byla ve sporu zcela úspěšná. Náhrada nákladů řízení pak činí náhradu nákladů právního zastoupení ve výši 12 660 Kč za každý úkon právního zastoupení dle § 7 bod 6 vyhlášky číslo 177/1996 Sb., a to za 5 úkonů právního zastoupení v plném rozsahu, když jde o úkony příprava a převzetí zastoupení, sepis vyjádření ze dne datum, za účast u jednání dne datum, datum a datum. Soud nepřiznal žalované jako úkon sepis vyjádření ze dne datum, když žalovaná mohla všechny skutečnosti uvedené v tomto vyjádření uvést již ve svém dřívějším vyjádření ze dne datum. Za každý z těchto úkonů byl žalované přiznán také režijní paušál po 300 Kč a k tomu 21 % DPH, když zástupce žalované je plátcem DPH, tj. částka 13 608 Kč. Celkem byla tedy přiznána náhrada nákladů řízení v částce 78 408 Kč.

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to ke Krajskému soudu Ostrava pobočka v Olomouci, prostřednictvím Okresního soudu v Olomouci. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení.

Nesplní-li žalobkyně povinnosti uložené jim tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalovaná domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.