OSOP 17 C 55/2021-108

Okresní soud v Opavě rozhodl soudkyní JUDr. Terezou Kravalovou ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobce:; celé jméno žalobce, datum narození ⟪LB:lb_002⟫ bytem adresa žalobce; zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení ⟪LB:lb_003⟫ sídlem adresa ⟪LB:lb_004⟫ proti ⟪LB:lb_005⟫ žalovaným:; 1. celé jméno žalovaného, datum narození ⟪LB:lb_006⟫ bytem adresa žalovaného a žalované; 2. celé jméno žalované, datum narození ⟪LB:lb_007⟫ bytem adresa žalovaného a žalované; zastoupeni advokátkou Mgr. Ing. jméno příjmení ⟪LB:lb_008⟫ sídlem adresa ⟪LB:lb_009⟫ o vyklizení nemovitých věcí

I. Žaloba, kterou se žalobce domáhal vůči žalovaným vyklizení budovy adresa, stojící na pozemku parc. číslo pozemků parc. číslo vše v katastrální uzemí, se zamítá.

II. Žalovaným se přiznává vůči žalobci náhrada nákladů řízení v plném rozsahu; žalobce je povinen zaplatit tuto náhradu státu na účet Okresního soudu v Opavě ve výši, která bude uvedena v samostatném usnesení, do tří dnů od právní moci tohoto usnesení.

1. Žalobce se domáhal vůči žalovaným vyklizení budovy a pozemků v katastrálním území Šilheřovice. Uvedl, že jako výlučný vlastník nemovitostí je poskytl žalovaným do nájmu na dobu určitou od datum do datum za dohodnuté nájemné 30 000 Kč měsíčně. Žalovaní nezaplatili nájemné za měsíce anonymizována dvě slova a anonymizováno rok, které bylo splatné vždy k 25. dni předchozího měsíce, a to ani poté, co je žalobce vyzval datum a datum k nápravě. Proto žalobce smlouvu o nájmu datum vypověděl a vyzval žalované k vyklizení a předání nemovitostí do konce měsíce, což neučinili. Současně žalobce zmínil prodlení žalovaných s úhradou dalších nájemných, černý odběr elektřiny v najatých nemovitostech a řízení o výkon rozhodnutí vůči žalovaným jakožto povinným.

2. Žalovaní se bránili tím, že nájemní smlouvou mělo být zastřeno jiné právní jednání, sjednané nájemné fakticky představovalo splátky kupní ceny rovnající se splátkám hypotečního úvěru a rozhodně nebylo nájemným obvyklým v místě a čase. Žalovaní nikdy neměli v úmyslu uzavřít nájemní smlouvu, od počátku vystupovali jako budoucí vlastníci. Zaplatili také žalobci část dohodnuté jistoty na předkupní právo 400 000 Kč, takže ke dni doručení výpovědi mu uhradili celkem 900 000 Kč, a dále za něj zaplatili daň z nabytí nemovitostí. Kromě toho předchozí vlastník nemovitostí je prodal dříve žalovaným, a proto žalobce nemůže být jejich vlastníkem. Splátky přestali hradit v anonymizováno rok, kdy žalovaný vážně onemocněl. I kdyby však žalobce byl vlastníkem nemovitostí, vzhledem k celkově zaplacené částce žalovaní nemohou být v prodlení s placením nájemného, protože ho mají předplaceno, a stejně tomu bylo i v době, kdy žalobce učinil výpověď; ta je tak společně s žalobou předčasná.

3. Soud provedl důkaz listinami, z nichž zjistil následující: Žalobce je zapsán jako vlastník nemovitých věcí, jejichž vyklizení po žalovaných požaduje (list vlastnictví číslo pro katastrální uzemí). Jakožto vlastník přenechal tyto nemovité věci do užívání žalovaným pro účely bydlení na dobu od datum do datum oproti závazku žalovaných platit za užívání nájemné 30 000 Kč měsíčně vždy do 25. dne předcházejícího kalendářního měsíce. Účastníci se dohodli, že pokud žalovaní nezaplatí žalobci jakoukoliv částku nájemného v den splatnosti, je toto považováno za zvlášť závažné porušení povinnosti s právem pronajímatele vypovědět tuto smlouvu bez výpovědní doby s účinky doručení výpovědi (smlouva o nájmu z datum). Žalobce vyzval písemně žalovaného k úhradě nájemného za anonymizováno rok do datum s tím, že bylo splatné do datum; dopis byl podán na poště datum, žalovaný nebyl při doručování zastižen, zásilku si v úložní době nevyzvedl a ta byla vrácena žalobci (dopis z datum, kopie poštovní obálky, internetový výpis o sledování zásilek). příjmení způsobem žalobce vyzval žalovanou k témuž; dopis byl podán na poště datum, žalovaná nebyla při doručování zastižena, zásilku si v úložní době nevyzvedla a ta byla vrácena žalobci (dopis z datum, kopie poštovní obálky, internetový výpis o sledování zásilek). Dále žalobce vyzval písemně žalovaného k úhradě nájemného za anonymizováno rok do datum s tím, že bylo splatné do datum; dopis byl podán na poště datum a následně vrácen žalobci (dopis z datum, kopie poštovní obálky, internetový výpis o sledování zásilek). Poté žalobce vypověděl smlouvu o nájmu bez výpovědní doby z důvodu neuhrazení nájemného za měsíce anonymizováno a anonymizováno rok, v čemž spatřoval v souladu s dohodou stran porušení smluvních povinností zvlášť závažným způsobem, a vyzval žalované k vyklizení a předání nemovitostí do datum (dopis z datum). Dopisy pro žalovanou i pro žalovaného obsahující výpověď byly podány na poště datum, ani jeden z žalovaných nebyl při doručování zastižen, zásilky si v úložní době nevyzvedli a ty byly vráceny žalobci (kopie poštovních obálek, internetový výpis o sledování zásilek). Před podáním žaloby probíhala komunikace mezi zástupci účastníků ohledně možného mimosoudního vyřešení veškerých vztahů účastníků plynoucích jak z uzavřené nájemní smlouvy, tak z uzavřené smlouvy o zřízení předkupního práva, v jejímž rámci vyjádřili žalovaní vědomost o tom, že žalobce smlouvu o nájmu vypověděl, rekapitulovali částky, které mu v minulosti uhradili, a navrhovali jejich zohlednění při finálním řešení věci úplatným převodem vlastnického práva k nemovitostem z žalobce na žalovanou (dopis právní zástupkyně žalovaných z datum).

4. Důkazy navrhované žalovanými soud neprováděl pro jejich nadbytečnost s ohledem na níže popsané právní posouzení věci. K obraně žalovaných však nad rámec právních závěrů v této věci podotýká, že ji považuje za zcela rozporuplnou. Žalovaní na jedné straně tvrdí, že jsou sami vlastníky nemovitých věcí, protože na ně bylo vlastnické právo k nim převedeno předchozím vlastníkem dříve než na žalobce, na straně druhé ale v souvislosti s uzavřenými smlouvami o nájmu a předkupním právu zmiňují nějaký zastřený právní úkon, na základě kterého teprve spláceli kupní cenu jako budoucí vlastníci.

5. Přesto žaloba není důvodná.

6. Podle § 2286 odst. 2 občanského zákoníku, vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu navrhnout přezkoumání výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Podle § 2290 občanského zákoníku nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. Podle § 2235 odst. 1 občanského zákoníku, zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu. Podle § 2291 občanského zákoníku, poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců. Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, k výpovědi se nepřihlíží.

7. Nemovité věci byly žalovaným přenechány do užívání za úplatu pro účely bydlení. Na uvedený vztah je tedy nutné aplikovat speciální ustanovení o nájmu bytu a domu. Proti každé výpovědi z takového nájmu dané pronajímatelem je nájemce oprávněn bránit se u soudu žalobou podle § 2290 občanského zákoníku, a to bez ohledu na to, zda jde o výpověď z nájmu s tříměsíční výpovědní dobou podle § 2288 občanského zákoníku, anebo o výpověď z nájmu bez výpovědní doby podle § 2291 občanského zákoníku. To vyplývá nepřímo z rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3862/2015. S tímto souvisí zákonná povinnost pronajímatele poučit nájemce ve výpovědi o jeho právu obrátit se na soud s žalobou na přezkum oprávněnosti výpovědi včetně lhůty k jejímu podání a zákonný následek v podobě neplatnosti výpovědi, pokud v ní takové poučení absentuje. Jedná se přitom o neplatnost absolutní, ke které soud přihlíží z úřední povinnosti, protože směřuje k ochraně nájemce jakožto slabší smluvní strany; nájemce se totiž musí od pronajímatele dozvědět o možnosti domáhat se přezkoumání oprávněnosti výpovědi včetně lhůty, ve které tak může učinit, aby mohl svá práva reálně bránit. Absence poučení je tedy nejen v rozporu se zákonem, ale rovněž narušuje veřejný pořádek v podobě ochrany nájemce coby slabší smluvní strany (rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2199/2018, rozsudek Krajského soudu v Ostravě, sp. zn. 11 Co 270/2015).

8. Výpověď z nájmu v této věci popsané poučení zjevně neobsahuje, proto je třeba na ni pohlížet jako na absolutně neplatnou a již z tohoto důvodu není možné žalobě na vyklizení vyhovět. Na rozdíl od neoprávněnosti výpovědi z nájmu, která se vztahuje k naplnění skutkových důvodů pro výpověď a může být zkoumána jen v řízení podle § 2290 občanského zákoníku, neplatností výpovědi z nájmu co do splnění jejích zákonných obsahových náležitostí a zákonem předepsaného postupu se soud zabývá kdykoliv. Tedy i v řízení o vyklizení, které po výpovědi z nájmu následuje.

9. Druhým důvodem, pro který není žaloba opodstatněná, je, že soud podle § 2235 odst.

1 občanského zákoníku nemůže přihlížet k ujednáním zkracujícím nájemcova práva. Za takové ujednání je nutné považovat i rozšíření možnosti pronajímatele dát výpověď bez výpovědní doby nad rámec stanovený zákonem. Tato výpověď má zásadní a rychlý dopad do sféry nájemce, a proto je připuštěna pouze ve výjimečných případech, kdy nájemce porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem; případy takového porušení jsou demonstrativně uvedeny v § 2291 odst. 2 občanského zákoníku. Jestliže je mezi nimi uveden výpovědní důvod v podobě nezaplacení nájemného a nákladů za služby za dobu alespoň tří měsíců, znamená to, že zákonodárce považuje za zvlášť závažné porušení povinností dluh na nájemném a nákladech za služby od trojnásobku sjednaného nájemného a nákladů výše, nikoliv však dluh v částce nižší. Uvedené ustanovení směřuje bez pochyby k ochraně nájemce a jeho práv, a proto nemůže být stranami nájemní smlouvy v neprospěch nájemce změněno, jak to učinili účastníci svým ujednáním o postačujícím prodlení žalovaných s úhradou jakéhokoliv, tedy i jen jediného, nájemného. K takovému ujednání tedy soud nepřihlíží, a proto s odkazem na ně ani nemohla být žalobcem dána žalovaným platná výpověď bez výpovědní doby.

10. V neposlední řadě soud nemůže přihlížet k výpovědi z nájmu i ve smyslu § 2291 odst.

3 občanského zákoníku, protože výpovědi nepředcházela ze strany žalobce řádná výzva, která by žalovaným umožnila v přiměřené době odstranit závadné chování, tedy případné dlužné nájemné za tři měsíce uhradit. V této souvislosti soud odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, publikovaný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod R 75/2018, podle něhož předchozí výzva představuje hmotněprávní podmínku podání výpovědi bez výpovědní doby a jako taková musí obsahovat přesnou specifikaci závadného chování, které má být napraveno, aby měl nájemce reálnou možnost výpovědi zabránit. Navíc z výzvy musí být zřejmé, že se jedná o výzvu podle § 2291 odst. 3 občanského zákoníku, po níž může následovat výpověď z nájmu, a obsahově i časově musí s následnou výpovědí souviset. To také znamená, že jednání vytýkané výzvou musí být totožné se skutkovým vymezením výpovědního důvodu. Uvedené závěry vyplývají z rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4713/2017 nebo jeho usnesení sp. zn. 26 Cdo 941/2020.

11. Ani tato hmotněprávní podmínka není v tomto případě splněna. Žalobce sice zaslal žalovaným výzvy k nápravě, ale ty nelze považovat ze shora popsaného pohledu za dostatečné. Výpověď z nájmu bytu je odůvodněna nezaplacením nájemného za duben a anonymizováno rok, avšak předcházející výzvy směřovaly k úhradě dlužného nájemného za anonymizováno rok (v případě žalované), respektive za anonymizováno a anonymizováno rok (v případě žalovaného). Je tedy evidentní nejen to, že se nejedná o dlužné nájemné za dobu alespoň tří měsíců, ale i to, že vytýkané jednání ve výzvách neodpovídá pozdějšímu skutkovému vymezení výpovědního důvodu.

12. V této souvislosti jsou rovněž bez významu žalobní tvrzení, týkající se dluhu na nájemném za další období, černého odběru elektřiny či řízení o výkon rozhodnutí vůči žalovaným, protože pro ně výpověď z nájmu žalobcem dána nebyla. Pro úplnost soud uzavírá, že z dopisu právní zástupkyně žalovaných z datum nelze v žádném případě dovozovat, že se účastníci na ukončení nájmu dohodli, a ani z tohoto důvodu tedy není možné žalobě vyhovět.

13. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 občanského soudního řádu. Žalovaní požadovali výhradně náklady související s jejich zastoupením soudem ustanovenou zástupkyní v osobě advokátky. Proto soud zavázal neúspěšného žalobce k jejich náhradě státu podle § 149 odst. 2 občanského soudního řádu. Rozhodl přitom podle § 155 odst. 1 část věty druhé za středníkem občanského soudního řádu pouze o základu, neboť řízení není dosud pravomocně skončeno a ustanovené zástupkyni tak nebyla přiznána odměna a náhrada hotových výdajů.

Po právní moci takového rozhodnutí bude rozhodnuto i o výši náhrady přisouzené státu.

Proti tomuto rozsudku je možné podat odvolání do 15 dnů od doručení jeho písemného vyhotovení ke Krajskému soudu v Ostravě prostřednictvím Okresního soudu v Opavě.