OSOV 117 C 1/2020-124

Okresní soud v Ostravě rozhodl samosoudcem Mgr. Ing. Lubomírem Sušněm ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastupování státu ve věcech majetkových, IČO ⟪LB:lb_002⟫ sídlem adresa ⟪LB:lb_003⟫ pro doručování: adresa ⟪LB:lb_004⟫ proti ⟪LB:lb_005⟫ žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení ⟪LB:lb_006⟫ sídlem adresa ⟪LB:lb_007⟫ o zaplacení 382 401 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni 237 100 Kč s ročním úrokem z prodlení ve výši 10 % z částky 237 100 Kč od datum do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se v části, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobkyni 145 301 Kč s ročním úrokem z prodlení ve výši 10 % z částky 145 301 Kč od datum do zaplacení, zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v rozsahu 792 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. České republice jsou povinny zaplatit náhradu nákladů řízení žalobkyně v rozsahu 1 034,50 Kč a žalovaná v rozsahu 1 688 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet Okresního soudu v Ostravě.

1. V řízení se žalobkyně domáhala po žalované vydání bezdůvodného obohacení získaného na úkor žalobkyně v době od datum do datum za užívání pozemků o celkové výměře 11 414 m2 zapsaných na list vlastnictví v k. ú. obec, jejichž vlastníkem je žalobkyně. Tyto pozemky leží v oploceném podnikatelském areálu, kde se mimo jiné nachází stavby ve vlastnictví žalované na jimi zcela zastavěných pozemcích žalobkyně, ke kterým navíc žalovaná přistupuje přes další pozemky žalobkyně tyto obklopující, a to v celém jejich rozsahu. Celková výše obohacení 382 401 Kč byla stanovena jako nájemné simulované výší 6 % z obvyklé ceny pozemků 5 382 960 Kč; tj. z částky 28,30 Kč/m2/rok do 31. 12. 2018, od datum zvýšené o inflaci na 28,90 Kč /m2/rok. Vzhledem k tomu, že žalovaná dosud ničeho ze žalované částky žalobkyni nezaplatila ani přes písemnou předžalobní výzvu ze dne datum, kterou byla vyzvána nechť tak učiní nejpozději do datum, uplatnila žalobkyně též nárok na úrok z prodlení.

2. Žalovaná učinila nesporným vlastnictví pozemků žalobkyní v oploceném areálu, jakož i to, že se na těchto pozemcích nacházejí stavby žalované, namítala však zjevnou přemrštěnost žalobkyní uplatněné výše bezdůvodného obohacení, která je v rozporu s dobrými mravy. Žalovaná totiž jednak užívá pozemky žalobkyně v areálu pouze v rozsahu jejich zastavění budovami žalované a příjezdovými komunikacemi k nim a ve zbytku žalobkyni nebrání v jejich užívání, což před žalovaným obdobím do roku 2018 žalobkyně smluvně akceptovala a smlouvou ze dne datum, vč. dodatku číslo k ní ze dne datum i žalované sama takto vymezila. Žalobkyně tak sama podle uživatelnosti pozemky v areálu rozdělila de facto na pozemky pro žalovanou„ uživatelné“ a„ neuživatelné“. Pokud ty„ neuživatelné“ jsou nevyužitelné i pro žalobkyni, nelze to klást k tíži žalované. Části předmětných pozemků, sloužících jako přístupové cesty k budovám žalovaného, jsou navíc veřejně přístupnými účelovými komunikacemi dle zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, za které žalobkyni náhrada nepřísluší. Nadto předmětný areál v době rozhodné neužívala toliko žalovaná, nýbrž i třetí osoby a žalobkyně by tak měla nárok uplatnit též vůči nim s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 138/2018. Nesporným učinila, že za dobu od datum do datum přes výzvu ze dne datum žalobkyni ničeho nezaplatila.

3. Z nesporných tvrzení účastníků ve spojení s výpisy z katastru nemovitostí na listu vlastnictví žalobkyně číslo žalované číslo obou pro k. ú. obec, vzal soud za prokázáno, že žalobkyně je vlastníkem pozemků o celkové výměře 11 414 m2, z toho p. číslo o výměře 4 098 m2, zastavěná plocha a nádvoří, který je zcela zastavěn stavbou adresa, výroba, jejímž vlastníkem zapsaným na list vlastnictví je žalovaná, dále parcelní číslo, o výměře 62 m2, zastavěná plocha a nádvoří, který je zcela zastavěn stavbou bez č. p./č. ev., jiná stavba, jejímž vlastníkem zapsaným na list vlastnictví je žalovaná, parcelní číslo, o výměře 85 m2, zastavěná plocha a nádvoří, který je zcela zastavěn stavbou bez č. p./č. ev., jiná stavba, jejímž vlastníkem zapsaným na list vlastnictví je žalovaná, p. číslo o výměře 6 993 m2, ostatní plocha, manipulační plocha, který je v rozsahu 1 495,53 m2 (k rozsahu zastavěnosti viz předchozí smlouva o nájmu uzavřená datum, ve spojení s ortofotomapou, 16 ks fotografiemi z datum z místa samého a znaleckým posudkem znalecké kanceláře níže) zastavěn zpevněnou pozemní komunikací (k režimu komunikace jako účelové komunikace v uzavřeném areálu viz níže v odstavci 4.), a konečně i pozemku parcelní číslo o výměře 176 m2, ostatní plocha, manipulační plocha, který je v rozsahu 25,2 m2 zastavěn stavbami spojenými pevným základem se zemí a zpevněnou pozemní komunikací (ke konstrukci staveb a rozloze komunikace srovnej zejm. Dražební vyhlášku ze dne datum ve spojení se Znaleckým posudkem Ing. jméno příjmení z datum zachycující stav pozemků a staveb na nich pro účely tehdejší dražby, a protokolem o provedené opakované dražbě ze dne datum). příjmení pozemků zcela zastavěných stavbami žalované na pozemcích žalobkyně parcelní číslo (4 098 m2), parcelní číslo (62 m2) a parcelní číslo (85 m2) byly mezi účastníky nesporné. Dle shora uvedeného tedy z celkové výměry všech pozemků v oploceném areálu 11 414 m2 tvoří plocha pozemků tzv.„ užívaných“ žalovanou 5 741 m2 (součet výměr shora po zaokrouhlení, tj. číslo číslo), tj. pozemků, které tvoří ucelený funkční celek související v uzavřeném areálu se vzájemnou provázaností funkcí mezi jednotlivými stavbami žalované i jednotlivými pozemky nejen pod nimi, ale i kolem nich, které tvoří se zastavěnými pozemky provozně související celek bez přerušení (blíže též viz níže s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 3282/2010). příjmení pozemků tzv.„ nevyužitelných“ pak činí 5 673 m2 (tj. rozdíl mezi 11 414 m2 a 5 741 m2). Z uvedeného vyplývá a je zde třeba dále zdůraznit, že pozemek parcelní číslo byl soudem pro účely vyčíslení výše bezdůvodného obohacení zařazen v celé své výměře 176 m2 (tedy včetně 25,2 m2 z pozemku p. číslo zastavěného stavbami jiného bez č. p./č. ev., dosud neevidovanými v KN – viz označení číslicemi 1 a 2 v kroužku na leteckém snímku areálu opatřeném soudem z webová adresa při znespornění oběma stranami u jednání dne datum) k tzv. pozemkům„ nevyužitelných“, když nezbytný přístup k jižní části stavby žalované je zajištěn též z pozemku v jejím vlastnictví parcelní číslo. K námitce žalobkyně, že vlastnictví těchto staveb na pozemku p. číslo přešlo na žalovanou dle Kupní smlouvy ze dne datum, nutno uvést, že jde o věci nemovité, které dosud nejsou evidovány v KN dle § 3 odst. 1 písm. b) zákona č. 256/2013 Sb. a vlastnictví k nim tak nemohlo být žalovanou nabyto smlouvou a k neevidovaným nemovitostem pak logicky nemohla být ani v katastru nemovitostí zapsána změna vlastnictví k nim. Zde soud tedy činí další dílčí závěr o tom, že na pozemku parcelní číslo se nacházejí nemovité věci, a to dvě samostatné drobné stavby ve smyslu § 2 písm. m) zákona č. 256/2013 Sb. ve vlastnictví třetích osob. Bližší odůvodnění, proč bylo soudem přistoupeno k této„ kategorizaci“ pozemků žalobkyně je uvedeno níže v souvislosti s námitkami žalobkyně vůči znaleckému posudku znalecké kanceláře spolu s upozorněním na specifika předmětného areálu. Z nesporných tvrzení účastníků vzal soud za prokázáno, že pozemky v areálu jsou zcela oploceny (viz trasa vedení oplocení na leteckém snímku z webová adresa vyznačené růžovou barvou – č. l. 45 spisu, ve spojení s 16 ks fotografií z datum z místa samého), opatřeny jediným přístupem v podobě příjezdové uzavíratelné brány opatřené nápisem„ Soukromý pozemek, vstup zakázán“ (srovnej k tomu též fotografii vstupní brány ze dne datum a z datum) a že se brána uzavírá elektronicky a žalobkyně neměla do areálu„ neomezený“ přístup až do datum, kdy jí byl předán dálkový ovladač brány (viz Úřední záznam z uvedeného dne s fotografií mj. o předání ovladače zn. jméno). Žalobkyně měla umožněn vstup do areálu pouze na základě předchozí telefonické domluvy se žalovanou. Zde činí soud dílčí závěr, že žalovaná v žalovaném období plně ovládala„ dění v areálu“ a lze ji tak považovat za detentora ve smyslu již ustálené judikatury Nejvyššího soudu ČR (srov. zejm. (viz rozhodnutí sp. zn. 30 Cdo 199/2007, 25 Cdo 845/1999, 28 Cdo 2746/2013). O chování žalované jako detentora areálu svědčí rovněž její vyjednávání se společnostmi právnická osoba a právnická osoba v souvislosti uložení inženýrských sítí do pozemku p. číslo byť se jednalo o napojení na trafostanici žalované v budově na pozemku parcelní číslo obklopeném pozemkem p. číslo po předchozí objednávce (viz dohoda s právnická osoba ze dne datum a objednávka právnická osoba ze dne datum, která se však ve spojení s příjmení nabídkou žalované vůči této společnosti ze dne datum týkala„ přípravy pozemku parcelní číslo“, tedy pozemku žalobkyně a nikoliv pozemku žalované parcelní číslo) a v období, jež bezprostředně předcházelo období v tomto řízení projednávanému, když uvedené je prokázáno e-mailovou korespondencí z roku 2018 mezi žalobkyní a společností právnická osoba, ve kterém je žalobkyně takto informována o právních nárocích uplatňovaných žalovanou v souvislosti se zřizováním věcných břemen, jakož i skutečností, že s ohledem na toto chování žalované nebyl ze strany žalobkyně podepsán Dodatek číslo ke Smlouvě uzavřené dne datum ve znění Dodatku číslo k ní ze dne datum (viz dopis žalobkyně ze dne 18. 6. 2018, čj. UZSVM/ONJ/4582 2018 adresovaný žalované) a nájemní poměr k pozemkům v areálu tak žalované zanikl uplynutím doby ke dni datum (viz Dodatek číslo ke Smlouvě uzavřené dne datum). Že k podpisu nové smlouvy o nájmu na následující období již nedošlo, je mezi účastníky nejen nesporné, ale vyplývá též ze vzájemné korespondence vedené písemně prostřednictvím e-mailů, či z dopisů (srov. dopis žalobkyně adresovaný žalované ze dne datum, e-mailovou korespondenci z let 2016, 2017 a 2018, která se týkala též případného odprodeje pozemků žalované, stejně jako Zápis z jednání ze dne datum). Že budova ve vlastnictví žalované na pozemku žalobkyně parcelní číslo spolu s tímto pozemkem a dalšími pozemky uvnitř areálu tvoří ucelený funkční celek ve formě kompletně oploceného podnikatelského areálu s příjezdovou uzavíratelnou bránou s cedulí„ Zákaz vstupu, soukromý pozemek“, rovněž potvrdila znalecká kancelář a zpracovatel znaleckého posudku v rámci svého výslechu před soudem. Že jde o areál tvořící jednotný funkční celek, dále potvrzuje též vzájemná provázanost funkcí mezi jednotlivými objekty i jednotlivými pozemky nejen pod nimi, ale i kolem nich, které tvoří se zastavěnými pozemky provozně související celek bez přerušení (blíže též rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 3282/2010). Nadto předmětný areál jako jednotný funkční celek fungoval a byl takto využíván již právním předchůdcem žalované, právnická osoba, v. d., (srovnej k tomu též usnesení Okresního soudu v Novém Jičíně ze dne 22. 10. 2012, č. j. 17 C 21/2012-34, jímž bylo rozhodováno o nároku žalobkyně vůči tehdejšímu správci konkurzní podstaty úpadce Dřevoplast, v. d., na vydání bezdůvodného obohacení za užívání předmětných pozemků, coby uceleného funkčně vzájemně provázaného celku uvnitř areálu ve spojení se-mailovou korespondencí mezi žalovanou a žalobkyní z roku 2012, ze které je prokázáno, že po koupi budov v areálu byla takto vedena jednání ohledně výše případného nájemného) od kterého žalovaná předmětné budovy nabyla na základě kupní smlouvy ze dne datum (viz kupní smlouva ze dne datum). Shora právě uvedeným je nutno argumentovat k námitce žalované, že není na místě, aby bylo žalované uloženo platit bezdůvodné obohacení též za užívání těch částí pozemků, které nevyužívala a které nebyly předmětem ani předchozího nájemního poměru a které spoluužívaly též třetí osoby, zejména ty, které musely logicky přistupovat též k oněm dvěma stavbám neevidovaným v KN na pozemku p. číslo musely tak spoluužívat též přístupové komunikace v areálu od příjezdové brány až po vstupy právě do těchto neevidovaných staveb. K tomu je totiž třeba poznamenat, že dle konstantní judikatury (srovnej k tomu zejm. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 3141/2012 a 28 Cdo 2746/2013) je irelevantním rozsah (spolu) užívání pozemních komunikací třetími osobami na dotčených pozemcích v areálu v rozhodné době, jakož i konkrétní způsob a četnost jejich používání jinými (včetně těch subjektů, kterým žalovaný pronajímal prostory v budově adresa) v uzavřeném areálu, když i tak by šlo neoprávněné užívání cizí věci více osobami bez jejího reálného rozdělení a dohody o tom, kterou její konkrétní část bude ta která užívat, a tedy o jejich odpovědnost za bezdůvodné obohacení vůči žalobkyni jako vlastníkovi věci, jako odpovědnost solidární; v takovém případě je pouze na rozhodnutí žalobkyně, zda bude požadovat úhradu za užívání věci bez právního důvodu po všech či jen po jednom z vlastníků budov v areálu. Pokud žalovaná v této souvislosti protiargumetovala s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 138/2018, je nutno uvést, že tamní závěr se týkal skutkové situace, kdy tamní žalobce neprokázal ucelenost areálu, který nebyl oplocen.

4. K námitce žalované se soud zabýval též předběžnou otázkou, zda v rozhodném období šlo u předmětné komunikace v areálu o neveřejnou účelovou komunikaci ve smyslu ustanovení § 7 odst. 2 zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích (dále jen„ ZOPK“) s tím, že by pak žalované nemohlo vzniknout jejím užíváním v době rozhodné bezdůvodné obohacení na úkor žalobkyně. Proti žalovanou prosazovanému právnímu závěru však stojí především ta skutečnost, že v době rozhodné byla pozemní komunikace na pozemku parcelní číslo (ta na pozemku parcelní číslo byla soudem pojata do tzv.„ nevyužitelných“ pozemků – důvody viz dále) veřejnosti (rozuměj neurčitému neuzavřenému okruhu třetích osob) nepřístupná (viz„ uzavřenost“ areálu shora) a nesplňovala tak jeden ze základních kumulativních znaků veřejně přístupné účelové komunikace, tj. souhlas vlastníka s jejím obecným užíváním. S ohledem na dosud shora prokázané tak činí soud dílčí právní závěr, že v době rozhodné šlo o veřejnosti nepřístupnou účelovou pozemní komunikaci dle § 7 odst. 2 ZOPK v uzavřeném prostoru areálu, když především nebyla přístupná veřejně, ale v rozsahu a způsobem, který stanovil tehdejší detentor, tedy žalovaná (viz shora zejména cedule na vjezdové bráně), současně šlo o zřetelnou a v terénu patrnou dopravní cestu, ať už k užití vozidly nebo chodci (viz ortofotomapa ve spojení s fotografiemi z datum a výslechem zpracovatele posudku a jím pořízenými fotografiemi místa samého v příloze posudku), která spojovala jednotlivé nemovitosti v areálu a tyto nemovitosti dále s ostatními pozemními komunikacemi mimo areál (viz znalecký posudek znalecké kanceláře a v něm konstatovaná velmi dobrá dopravní dostupnost v blízkosti frekventované komunikace R 48 s napojením na dálnici D1 ve vzdálenosti cca 11 km).

5. Znaleckým posudkem číslo vypracovaným právnická osoba dne datum, ve spojení s výslechem jeho zpracovatele, k němuž nebylo připomínek, má soud za prokázáno, že v předmětné době bylo lze v předmětném oploceném areálu dosáhnout obvyklého nájemného po 27 Kč/m2/rok z 5 741 m2 (částí) pozemků tzv.„ užívaných“ 180 800 Kč, a to dle vzorce výpočtu ( (5 741 m2 x 27 Kč) / 12 měsíců) x 14 měsíců období od datum do datum, podle kterého činí výše obohacení na straně žalované za bezesmluvní užívání„ užívaných“ pozemků žalobkyně v oploceném areálu 180 841,50 Kč, po zaokrouhlení na celá sta pak 180 800 Kč. V tomtéž areálu pak bylo lze v tomtéž období v případě užívání formou nájmu za zbývající pozemky, avšak s přihlédnutím k nevyužitelnosti pro žalovanou, dosáhnout v místě a čase obvyklého nájemného po 8,50 Kč/m2/rok z 5 673 m2 (částí) pozemků tzv.„ pro žalovanou nevyužitelných“ 56 300 Kč, a to dle vzorce výpočtu ( (5 673 m2 x 8,50 Kč) / 12 měsíců) x 14 měsíců období od datum do datum, podle kterého činí výše obohacení na straně žalované za bezesmluvní užívání„ nevyužitelných“ pozemků žalobkyně v oploceném areálu 56 257,25 Kč, po zaokrouhlení na celá sta pak 56 300 Kč. K této dvojí kategorizaci pozemků žalobkyně v areálu se odkazuje na odůvodnění obsažené níže k takové námitce žalobkyně směřované vůči znaleckému posudku znalecké kanceláře. Celková výše bezdůvodného obohacení za celý areál tak činí za období od datum do datum 237 098,75 Kč, po zaokrouhlení na celá sta pak 237 100 Kč.

6. Z tohoto znaleckého posudku soud vycházel přes námitky žalobkyně, že v něm došlo k rozlišování pozemků na pronajímané (užívané) a nepronajímané (neužívané), když takové rozlišení s ohledem na níže uvedené soud považuje za správné, reflektující specifickou situaci, kdy téměř ½ pozemků není objektivně (srovnej k tomu odůvodnění znalecké kanceláře, resp. zpracovatele znaleckého posudku, jeho poznatky z místa samého ve spojení s 16 ks fotografií z datum, ortofotomapou, a z toho patrné intenzity dlouhodobých způsobů užívání pozemků odpovídajících jejich faktickému stavu, tj. plochy zeleně méně zatěžované a průmyslově užívané a zpevněné plochy intenzivně využívané v rámci funkční souvislosti se stavbami žalované na pozemcích žalobkyně v areálu) pro činnost žalované využitelná. Jedná se totiž o specifický průmyslový areál, kde plocha tzv.„ nevyužitelných“ pozemků je téměř shodná s rozlohou těch„ užívaných“ a kde žalobkyně i poté, co získala po období, které je předmětem tohoto řízení, do areálu přístup (viz dálkový ovladač od jediné vstupní brány), tyto zbývající pozemky o rozloze 5 673 m2 nijak nevyužívá, sama je považuje za nepotřebné a nevyužitelné (viz nesporné tvrzení žalobkyně v čl. II. bodu druhém podání ze dne datum:„ …jedná se o majetek pro stát nepotřebný a nevyužitelný…“). Proto soud v souladu se znaleckým posudkem znalecké kanceláře níže přikročil ke dvojímu stanovení výše obvyklého nájemného, což z hlediska spravedlnosti stanovení výše bezdůvodného obohacení tak, aby odrážela skutečný prospěch žalované, jež získávala na úkor žalobkyně, odpovídá faktickému stavu tak, aby naopak nedošlo k majetkovému prospěchu na straně žalobkyně. Pokud žalobkyně dále namítala nesprávnost postupu v nejednotnosti porovnávání (viz znaleckou kanceláří použitá metoda porovnávací), kdy předmětné pozemky a jejich části tzv.„ pronajímané“ (užívané) byly správně porovnávány s komerčními pozemky přímo v okrese obec, ale ty tzv.„ nepronajímané“ (nevyužitelné) byly nesprávně porovnány s pozemky s charakterem zatravněných pásů podél komunikací či železniční tratě, ačkoliv se jedná o obdobný typ majetku, když předmětné tzv.„ nevyužitelné“ pozemky v areálu jsou v Územním plánu obce Šenov u Nového obec zařazeny ve stejné kategorii, jako pozemky tzv.„ užívané“, je třeba ve shodě se závěry znaleckého posudku znalecké kanceláře a názorem protistrany, se kterým se soud ztotožňuje, zdůraznit, že není pro účely stanovení výše bezdůvodného rozhodující toliko formální kategorizace pozemků v Územním plánu obce Šenov u Nového obec ve spojení s Legendou k němu (viz listiny k tomu předložené žalobkyní, kde jsou pozemky p. číslo p. číslo resp. jejich části, vyznačeny příslušným kódem v červené barvě jako koridory pro dopravní infrastrukturu - KD), ale relevantní je naopak jejich faktický stav a faktický způsob užívání za běžných (v místě a čase obvyklých) okolností, neboť jen takto lze nahradit ochuzenému to, oč se na jeho úkor jiný obohatil, avšak jen do takové míry, aby takovým plněním nenabyl ochuzený více; těžko lze vycházet z toho, že by žalobkyně v případě řádného nájmu pozemků tzv.„ užívaných“ obdržela stejnou náhradu též za pozemky„ nevyužitelné“, které ani nebyly předmětem předchozího nájemního poměru dle Smlouvy o nájmu nemovitých věcí uzavřené dne datum ve znění dodatku číslo k ní ze dne datum na dobu určitou nejpozději do datum mezi týmiž účastníky ohledně toliko tzv.„ užívaných“ pozemků v areálu; je tak nepochybné, že strany si byly již tehdy vědomy a nebylo mezi nimi sporu, že pro žalovanou jsou ostatní pozemky v rozlehlém areálu, o téměř stejné výměře jako ty„ užívané“, nevyužitelné, bez zájmu o jejich využití. Specifikem pro předmětný areál, ke kterému je třeba přihlédnout, přitom bylo a je, že plochy pozemků fakticky využitelných pro žalovanou se de facto rovnají výměře pozemků nevyužitelných. Takovým spravedlivým korekčním nástrojem pak zajisté je ono rozdělení (částí) pozemků na ty„ užívané“ a ty„ nevyužitelné“ a praktickým promítnutím takové premisy do projednávané věci pak to, že ty„ užívané“ je třeba poměřovat s obdobně„ lukrativními“ pozemky a ty„ nevyužitelné“ pak s těmi„ méně lukrativními“ a tedy těmi kategoriemi, které sice tvoří funkční celek s uživatelnými, avšak slouží ani ne tak k bezprostřednímu přístupu k budovám a zajištění jejich údržby, jako ty bezprostředně k nim přiléhající, ale spíše k jakémusi ochrannému pásmu, optickému zcelení a dotvoření celého areálu. Za determinující hledisko k takovému posouzení hranice mezi takovými typy pozemků pak soud v souladu s postupem, který k tomu znalecká kancelář zvolila, považuje to, zda by ještě bylo přijatelné pro faktického uživatele a nenarušilo by mu dostupnost budov, včetně jejich údržby, to, zda by tyto„ neužívané“ pozemky začal užívat třetí subjekt a to stejně intenzivně, jako ty okolní užívá žalovaná. Tomuto hledisku pak zajisté nejvíce odpovídá rozčlenění na pozemky„ užívané“ a„ nevyužitelné“, jak bylo učiněno znaleckou kanceláří, ale dříve, do roku 2018, i samotnými stranami sporu, jak jimi bylo deklarováno ve shora citované Smlouvě uzavřené dne datum, po předchozí komunikaci o„ nevyužitelnosti“ zbývajících (částí) pozemků v areálu prokázané mimo jiné též dopisem adresovaným žalovanou žalobkyni ze dne datum spolu s připojeným výpočtem obvyklého nájemného z takové premisy vycházejícím (viz příloha k dopisu). Pokud bylo dále namítáno zprůměrování výší obvyklého nájemného zjištěného třemi různými metodami, pak zpracovatel posudku rovněž přesvědčivě vysvětlil, že se jedná o běžný postup, což plyne i z logiky postupu, aby bylo možno dojít k jediné částce, když je navíc patrný a přezkoumatelný postup stanovení její výše. Nadto je prokázáno Výzvami žalobkyně adresovanými žalované ze dne datum a datum, že žalobkyně při stanovení výše bezdůvodného obohacení za období bezprostředně následující po době, která je předmětem této žaloby, vycházela již ze znaleckého posudku shora, včetně v něm stanovené dvojí kategorizace pozemků na„ užívané“ a pro žalovanou„ nevyuživatelné“.

7. Pokud žalovaná v podání ze dne datum rozporovala výměru plochy části pozemku p. číslo která je zastavěná pozemní komunikací s tím, že přesto, že ve Smlouvě o nájmu č. NS 1/ 2014, uzavřené dne datum, činí 1 495,53 m2, přesto žalobkyně v žalobě uvádí nově výměru 1 649 m2 (poznámka soudu: žalobkyně však tuto výměru pouze odhadla – srovnej užití slova„ cca“), to vše s tím však, že ani jedna ze stran sporu nebude rozporovat její stanovení znaleckým posudkem aniž by bylo vyžadováno geometrické vymezení, vycházel soud tedy v souladu s touto deklarací z plochy komunikace 1 495,53 m2 tak, jak byla stanovena ve znaleckém posudku znalecké kanceláře ve spojení s výslechem zpracovatele tohoto posudku. Zpracovatel při svém výslechu výslovně potvrdil, že prostorové vymezení tzv. pronajímaných pozemků, jak byly graficky žlutou barvou vyobrazeny ve Smlouvě uzavřené dne datum, je dosud patrné na místě samém i v době místního šetření zpracovatelem znaleckého posudku a shoduje se se stavem jak na 16 ks fotografií z datum pořízených žalobkyní, tak na fotografiích pořízených zpracovatelem na místě samém, jakož na ortofotomapě místa (viz příloha číslo posudku), kdy jsou zjevné polohy zejm. obrubníků, předělů zeleně a méně zatěžovaných částí od intenzivněji užívaných a zpevněných ploch nejen na pozemku p. číslo ale též na parcelní číslo.

8. Výzvou k úhradě náhrady za bezesmluvní užívání ze dne datum a doručenkou do datové schránky žalované k ní ve spojení s nespornými tvrzeními účastníků, je prokázáno, že žalovaná z tohoto nároku dosud žalobkyni ničeho nezaplatila, ačkoliv tak měla učinit nejpozději do datum.

9. Soud pro jeho irelevantnost nepřihlížel k žalobkyní předloženému znaleckému posudku znalce příjmení jméno příjmení číslo ze dne datum, jako jedinému z takto označených listinných důkazů předložených žalobkyní vztahujících se k projednávanému období od datum do datum, který byl opatřen též doložkou dle § 127a o. s. ř., když nevycházel z výše obvyklého nájemného simulovaného 6 % z ceny obvyklé předmětných pozemků takto znalcem určené ve výši 5 863 620 Kč, nadto byl tento posudek podroben důvodné kritice znaleckou kanceláří (srov. zejména vytýkanou postupnou trojí degradaci výsledné hodnoty tzv. korekčními koeficienty, aniž byla odůvodněna jejich výše). Vzhledem k tomu, že žalovaná předložila za řízení vypracovaný znalecký posudek znalecké kanceláře, který lze považovat i za posudek revizní ve vztahu k posudku Ing. jméno příjmení a který rovněž obsahuje též doložku dle § 127a o. s. ř., soud pro nadbytečnost dále nepřihlížel k listinným důkazům nižší důkazní síly předloženým žalobkyní, a to k listinám označeným jako Ocenění pozemků porovnávacím způsobem ze dne datum a Výpočet nájemného ve výši 323 016 Kč ročně za dobu od datum do datum, dále k listinnému důkazu nazvanému jako znalecký posudek číslo 2018 ze dne datum právnická osoba zpracovaný Ing. jméno příjmení, když tato navíc nebyla zapsána v rejstříku znalců a jehož výsledkem byla obvyklá cena pozemků 269,41 Kč/m2, dále k indexům cen nemovitostí – územní srovnání, vygenerovaným datum. S ohledem na vyšší důkazní sílu revizního znaleckého posudku vypracovaného navíc znaleckou kanceláří shora za období, které je předmětem tohoto řízení, soud nepřihlížel ke znaleckému posudku Ing. jméno příjmení ze dne datum a znaleckému posudku Ing. jméno příjmení ze dne datum, především pro jejich neaktuálnost. Soud rovněž neprovedl místní šetření navrhované žalobkyní, když pro rozhodnutí je jednak relevantní stav areálu v době rozhodné, který vzal soud za prokázaný mj. již z 16 ks fotografií pořízených žalobkyní datum na místě samém, který byl účastníky rovněž učiněn nesporným a jednak jej zdokumentovala též znalecká kancelář v souvislosti s vypracováním znaleckého posudku a zpracovatel tohoto posudku řádně vysvětlil i to, že stav dlouhodobého užívání je historicky patrný nejen z ohledání namístě samém, které provedl, ale že tento stav odpovídá historickým leteckým snímkům veřejnosti dostupným na webová adresa a ortofotomapám přístupným na webová adresa.

10. Po provedeném dokazování soud učinil následující závěr o skutkovém stavu:

Žalobkyně je vlastníkem pozemků o celkové výměře 11 414 m2 zapsaných na listu vlastnictví číslo pro k. ú. obec, z toho p. číslo o výměře 4 098 m2, zastavěná plocha a nádvoří, který je zcela zastavěn stavbou adresa, výroba, jejímž vlastníkem zapsaným na list vlastnictví je žalovaná, dále parcelní číslo, o výměře 62 m2, zastavěná plocha a nádvoří, který je zcela zastavěn stavbou bez č. p./č. ev., jiná stavba, jejímž vlastníkem zapsaným na list vlastnictví je žalovaná, parcelní číslo, o výměře 85 m2, zastavěná plocha a nádvoří, který je zcela zastavěn stavbou bez č. p./č. ev., jiná stavba, jejímž vlastníkem zapsaným na list vlastnictví je žalovaná, p. číslo o výměře 6 993 m2, ostatní plocha, manipulační plocha, který je v rozsahu 1 495,53 m2 zastavěn zpevněnou pozemní komunikací, a konečně i pozemku parcelní číslo o výměře 176 m2, ostatní plocha, manipulační plocha, který je v rozsahu 25,2 m2 zastavěn stavbami spojenými pevným základem se zemí ve vlastnictví jiného nezapsanými v KN a zpevněnou pozemní komunikací. Pozemky se v době rozhodné od datum do datum, po kterou žalobkyně neměla do areálu„ neomezený“ přístup, nacházely v uzavřeném zcela oploceném areálu s jediným přístupem v podobě příjezdové uzavíratelné brány opatřené nápisem„ Soukromý pozemek, vstup zakázán“, pod stavbami žalované a kolem nich, mezi jednotlivými stavbami propojenými zpevněnou pozemní komunikací na části z nich umístěné tak, že tvořily provozně související celek. příjmení pozemků tzv.„ užívaných“ činí 5 741 m2 a„ nevyužitelných“ pak činí 5 673 m2 (k pojmům v uvozovkách viz shora, stejně jako k důvodům takového členění pozemků v areálu). I v době bezprostředně předcházející žalovanému období od datum do datum, žalovaná užívala rozsáhlé pozemky žalobkyně v areálu spolu s dalšími subjekty rozdílnou intenzitou, která byla bezprostředně před žalovaným obdobím akceptována žalobkyní v podobě rozdělení pozemků na žalovanou„ užívané“ a„ nevyužívané“ (tudíž nepronajímané, byť pro stát„ nepotřebné“), a to ve smlouvě o nájmu uzavřené dne datum ve znění Dodatku číslo k ní ze dne datum, kterou se vtah mezi účastníky, jehož obsahem byl nájem pozemků a jejich částí v areálu, řídil v období od května 2014 do datum. Nájemní poměr dílem k celým pozemkům zcela zastavěným stavbami žalované a dílem k jejich částem zastavěným pozemními komunikacemi v areálu, žalované zanikl uplynutím doby, na kterou byl sjednán ke dni datum. K podpisu nové smlouvy o nájmu na následující období již nedošlo. Pozemní komunikace v předmětném areálu byla v době rozhodné od datum do datum veřejnosti nepřístupnou (viz„ uzavřenost“ areálu shora) účelovou pozemní komunikací, která byla přístupná pouze v rozsahu a způsobem, který stanovila žalovaná, současně šlo o zřetelnou a v terénu patrnou dopravní cestu, ať už k užití vozidly nebo chodci, která spojovala jednotlivé nemovitosti v areálu a tyto nemovitosti dále s ostatními pozemními komunikacemi mimo areál s komunikací R 48 napojenou na dálnici D1 ve vzdálenosti cca 11 km. V předmětné době od datum do datum bylo lze v daném areálu dosáhnout obvyklého nájemného po 27 Kč/m2/rok z 5 741 m2 (částí) pozemků tzv.„ užívaných“ 180 800 Kč a za zbývající pozemky tzv.„ nevyužitelné“ po 8,50 Kč/m2/rok z 5 673 m2 (částí) pozemků 56 300 Kč, celkem tedy 237 100 Kč za pozemky v celém areálu. Žalovaná z tohoto nároku dosud žalobkyni ničeho nezaplatila, ačkoliv tak měla učinit nejpozději do datum.

11. Po právním posouzení shora prokázaného skutkového stavu s přihlédnutím na již shora u jednotlivých důkazů vysloveným dílčím právním závěrům soud žalobě v převážné části vyhověl. Bylo prokázáno, že žalovaná se na úkor žalobkyně v průběhu doby od datum do datum obohatila a musí tak v souladu s ustanovením § 2991 odst. 1 a 2 o. z., žalobkyni, coby ochuzené vydat, oč se obohatila bezesmluvním užíváním pozemků žalobkyně jak zcela zastavěných stavbami žalované, tak i veřejnosti nepřístupnou účelovou pozemní komunikací, jak má na mysli ustanovení § 7 odst. 2 ZOPK (blíže viz odstavec 4. tohoto odůvodnění), funkčně souvisejících s užíváním celého veřejnosti uzavřeného funkčně vzájemně provázaného areálu, byť užívaného též jinými uživateli (k tomu srovnej shora již uvedené, včetně odkazu na příslušnou judikaturu Nejvyššího soudu ČR, v odstavci 3. tohoto odůvodnění). Při stanovení výše bezdůvodného obohacení v tomto specifickém případě (srovnej zejména důvody, které soud vedly k tzv.„ kategorizaci“ pozemků žalobkyně pro účely stanovení výše bezdůvodného obohacení uvedená v odstavci 6. tohoto odůvodnění) soud vycházel z výše nájemného odpovídajícího nájemní smlouvě obvyklé v daném místě a čase, neboť aby mohla žalovaná shodně disponovat pozemky žalobkyně v předmětném areálu, musela by uzavřít se žalobkyní, jako jejich vlastníkem, nájemní smlouvu k těmto pozemkům a platit tak odpovídající nájemné, k čemuž však v důsledku uplynutí doby, ne kterou byl původní nájemní poměr z května 2014 ujednán, nedošlo. Postupem blíže vysvětleným v odstavci 5. tohoto odůvodnění tak byla stanovena celková výše bezdůvodného obohacení za celý areál za žalované období od datum do datum v částce 237 100 Kč. Ve zbytku, tj. v částce 145 301 Kč (tj. v 38 % z původně uplatněného nároku 382 401 Kč) byl žalobkyní uplatněný nárok jako nedůvodný zamítnut, neboť vyšší nárok, tj. v částce nad 237 100 Kč, by již neodpovídal skutečnému prospěchu žalované, získanému na úkor žalobkyně; naopak by jeho přiznáním došlo k majetkovému prospěchu na straně žalobkyně. Pouze pro úplnost je zde ještě třeba třeba poznamenat k námitce žalované, že to, že žalobkyně konstruovala svůj nárok bez tzv. rozlišování pozemků na„ uživatelné“ a„ nevyuživatelné“ a tedy se domáhala jednotné výše bezdůvodného obohacení z každého 1 m2 z celého areálu v žalobou uplatněné celkové výši 382 401 Kč, soud nepovažuje za nárok„ zcela zjevně přemrštěný“ a rovněž tak mu nelze ani vytknout, že by byl v rozporu s dobrými mravy, či, že by nasvědčoval„ i možnému zjevnému zneužití práva“ v rozporu s § 8 o. z. Nebylo soudem shledáno ani to, že by žalobkyně domáhající se vydání bezdůvodného obohacení nejednala poctivě, či, že by snad takto těžila ve smyslu § 6 o. z. ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu (viz námitka žalované v článku 3. podání ze dne datum). Splatnost žalované částky nastala v souladu s § 1958 o. z. tzv. na výzvu žalobkyně dne datum. Ode dne následujícího dosud je žalovaná dle § 1968 o. z. v prodlení a žalobkyni vzniká v souladu s § 1970 o. z. nárok na úrok z prodlení, jehož výši stanoví § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

12. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 2 o. s. ř. a převážně procesně úspěšné advokátem nezastoupené žalobkyni, která měla úspěch v rozsahu 62 % a neúspěch v 38 %, bylo přiznáno 24 % (rozdíl mezi úspěchem a neúspěchem) z celkové náhrady nákladů řízení stanovené v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. ve spojení s § 1 a § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb., paušální částkou po 300 Kč za každý z celkem 11 úkonů, tedy za sepis předžalobní výzvy k plnění, žaloby, pěti podání ve věci samé ze dne datum, datum, datum a datum, dále za dvojí přípravu k jednáním u soudu a za dvě účasti u těchto jednání dne datum a datum. Náhrada nákladů řízení v rozsahu 24 % tedy činí 792 Kč. K aplikaci ustanovení § 142 odst. 3 o. s. ř. soud nepřistoupil pro její zjevnou nespravedlnost danou okolnostmi projednávané věci. Rozhodnutí do jisté míry totiž sice záviselo na znaleckém posudku a současně též úvaze soudu, avšak zásadní právní otázkou, pro kterou strany spor vedly, bylo především právní posouzení toho, zda je spravedlivé, aby i při poměru tzv. nevyužitelné plochy ku ploše skutečně užívané téměř 1:1, když žalobkyně jako vlastník se nikterak nezasadila např. jakýmikoliv„ pobídkovými akcemi“ o získání dalších podnikatelů tak, aby bylo možno dosáhnout stejné intenzity užívání i zbývajících žalovanou nejen subjektivně, ale i z objektivního hlediska nevyužívatelných ploch v areálu, žalovaná společnost platila ve stejné částce jako za užívané části pozemků též za části zcela pro ni nevyužitelné a pro žalobkyni nepotřebné (viz její tvrzení v čl. II. bodu druhém podání ze dne datum). To vše s cílem odpovědného hospodáře a vlastníka pozemků v areálu s vynikající dopravní obslužností (viz shora) dosáhnout maximální možné výtěžnosti ze všech pozemků a nikoliv jen pasivně spoléhat na to, že podnikatel fakticky využívající 50 % areálu, bude ve stejné výši„ dotovat“ též zbývající, nikoliv jen nepatrnou, ale téměř stejně rozsáhlou část areálu tímtéž jediným podnikatelem objektivně fakticky nevyužitelnou.

13. Za řízení vnikly státu náklady v souvislosti s výslechem zpracovatele znaleckého posudku znalecké kanceláře dne datum ve výši 2 722,50 Kč. Účastníkům tak vznikla povinnost dle § 148 odst. 1 o. s. ř. tyto náklady státu nahradit v poměru jejich neúspěchu ve sporu, tedy žalobkyni v rozsahu 38 % a žalované v rozsahu 62 % z částky shora.

14. Lhůta k plnění byla určena v souladu s ustanovením § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř.

Proti tomuto rozsudku je možno podat odvolání do 15 dnů ode dne jeho doručení prostřednictvím Okresního soudu v Ostravě, ke Krajskému soudu v Ostravě, písemně, dvojmo.

Nesplní-li povinná dobrovolně, co jí ukládá toto vykonatelné rozhodnutí, může se oprávněná domáhat výkonu rozhodnutí.