OSPB 21 C 77/2025-74

Okresní soud v Příbrami rozhodl samosoudcem Mgr. Jiřím Petrem ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobce: Jméno žalobce, narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalovanému: Anonymizováno Anonymizováno, IČO Anonymizováno sídlem Anonymizováno Anonymizováno, Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno ⟪LB:lb_004⟫ zastoupená advokátem Jméno advokáta B ⟪LB:lb_005⟫ sídlem Adresa advokáta B ⟪LB:lb_006⟫ o určení vlastnického práva k nemovitým věcem

I. Určuje se, že žalobce je vlastníkem pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře 48 m2 v katastrálním území adresa a pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře 333 m2, vymezeného geometrickým plánem č. hodnota-Anonymizováno/Anonymizováno ze dne 17. 12. 2024, který je nedílnou součástí tohoto rozsudku, jako část parcely parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře 509 m2 v katastrálním území adresa.

II. Žalovaný je povinen do tří dnů od právní moci rozsudku zaplatit žalobci k rukám jeho zástupce na náhradě nákladů řízení 49 068,20 Kč.

i. Mimořádné vydržení se neopírá o dobrou víru tak, jak je vymezena v § 992 odst. 1 o. z., věta první (z pozitivního vymezení dobré víry), ale o obecnou poctivost držitele, resp. o nedostatek „nepoctivého úmyslu“ (jde o negativní vymezení dobré víry).

1) Žalobce se žalobou podanou k soudu dne 4. 6. 2025 ve znění vyjádření ze dne 18. 9. 2025 domáhá určení, že je vlastníkem pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře 48 m2 v katastrálním území adresa a pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře 333 m2, vymezeného geometrickým plánem č. hodnota-Anonymizováno/Anonymizováno ze dne 17. 12. 2024 vyhotoveným tituly před jménem jméno FO (dále jen „geometrický plán“), jako část parcely parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře 509 m2 v katastrálním území adresa (dále jen „předmětné pozemky“).

2) Uvedl, že je vlastníkem pozemků, tj. pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, o výměře 299 m2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. Anonymizováno; rodinný dům a pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, o výměře 632 m2, zastavěná plocha a nádvoří, zapsaným v katastru nemovitostí na LV č. hodnota pro obec adresa, katastrální území adresa, (dále jen „pozemky žalobce“) nacházejících se v přímém sousedství předmětných. Žalobce nabyl vlastnictví svých pozemků na základě darovací smlouvy ze dne 19. 6. 1996, když jeho otec jméno FO (dále jen „právnická osoba.“) byl v pozici dárce. Právní účinky vkladu nastaly dne 19. 6. 1996. Ke dni uzavření darovací smlouvy předmětné pozemky již tvořily jednotný funkční celek s pozemky žalobce, přičemž po celou dobu užívání byly oploceny společně s ostatními sousedícími pozemky právě tak, aby tvořily jednotný celek, přičemž k oplocení došlo již v šedesátých letech 20. století předky žalobce. Žalobce na daném místě vyrůstal a žije zde dodnes. V přesvědčení, že je vlastníkem předmětných pozemků spolu s ostatními pozemky, žalobce všechny uvedené pozemky nepřetržitě užíval, udržoval a spravoval. Oplocení s přesností kopíruje hranici předmětných pozemků. Žalobce předmětné pozemky vydržel. Podmínku v podobě délky držby je splněna, a to i za případných podmínek mimořádného vydržení uvedeného v § 1095 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). Při hodnocení doby držby je nutno brát v úvahu i dobu držby právního předchůdce žalobce, právnická osoba., který se jediným a výlučným vlastníkem pozemků žalobce stal v roce 1988 a předmětné pozemky od té doby fakticky užíval. Podle § 1096 občanského zákoníku se při mimořádném vydržení nástupci započte vydržecí doba poctivého předchůdce bez dalšího. právnická osoba. byl držitelem minimálně od roku 1988 na základě Rozhodnutí státního notářství v Příbrami č.j. D Anonymizováno/Anonymizováno-Anonymizováno ze dne 8. 6. 1988. Žalobce je držitelem předmětných pozemků od roku 1996 až doposud. Celková doba držby přesahuje 30 let, tedy podmínka mimořádného vydržení podle § 1095 o. z. byla naplněna více než dostatečně.

3) Žalovaný s žalobou nesouhlasí a navrhuje, aby ji soud zamítl. Žalovaný nezpochybňuje dlouhodobé užívání předmětných pozemků žalobcem a jeho předchůdci, nicméně má za to, že žalobce ani jeho právní předchůdci předmětné pozemky nevydrželi a vydržet nemohli. Je tomu tak podle něj proto, že bylo prokázáno, že žalobce ani jeho právní předchůdce nebyli ve vztahu k předmětným pozemkům pravými držiteli, to znamená museli si být vědomi toho, že pro oprávněnost jejich držby k předmětným pozemkům chybí jakýkoliv právní titul, chybí důvod pro to, aby mohli předmětné pozemky držet a z nabývacích titulů, o které opírá žalobce držbu předmětných pozemků, vyplývá, že tyto listiny se k nim nevztahují. To muselo být zřejmé i každému laikovi z prostého nahlédnutí do evidence katastru nemovitostí, která je veřejná a zakládá princip materiální publicity.

4) Podle žalovaného darovací smlouva ze dne 19. 6. 1996 obsahuje v článku II. ustanovení, podle něhož dárce je vlastníkem nemovitostí: domu č. p. Anonymizováno s pozemkem parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno – zastavěná plocha o výměře 299 m² a pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře 640 m², zapsaných ve zjednodušené evidenci. V článku III. této smlouvy je uvedeno, že dárce daruje obdarovanému nemovitosti uvedené v článku II. smlouvy. Tento stav odpovídá zápisu v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 4 pro katastrální území adresa. Z tohoto právního jednání podle něj vyplývá, že dárce měl v úmyslu darovat pouze pozemky žalobce, nikoli předmětné pozemky, jejichž výměra se liší v důsledku digitalizace a historických oprav v katastru nemovitostí. Žalobce podle žalovaného musel být při převodu v roce 1996 srozuměn s tím, že nabývá pouze pozemky žalobce, jejichž výměra je menší než oplocená plocha.

5) Podle žalovaného právní předchůdce žalobce, Jméno žalobce, zakoupil v roce 1961 od Československého státu – Státních lesů v Praze pozemky žalobce. Na základě kupní smlouvy z roku 1961 byly nabyty pouze pozemky žalobce které jsou v nezměněném stavu evidovány na listu vlastnictví č. hodnota v katastru nemovitostí. Žalovaný tvrdí, že žalobce nemohl být v dobré víře, že vlastní i sporné pozemky, a proto je nemohl vydržet. Žalobce byl dlouhodobě seznámen se skutečnou výměrou pozemků zapsaných na listu vlastnictví č. hodnota pro katastrální území adresa, neboť k žádosti o uznání vlastnického práva k předmětným pozemkům přiložil kupní smlouvu ze dne 15. 8. 1961. Pokud by žalobce nebo jeho právní předchůdci byli přesvědčeni, že dárce je vlastníkem celé oplocené plochy, uvedli by skutečnou výměru oploceného celku do převodních smluv, což se nestalo.

6) Žalovaný dále uvádí, že sporné pozemky představují přibližně 381 m², což je více než čtvrtina oplocené části, a takto velkou část nelze užívat v omluvitelném omylu. Rozpor mezi skutečnými hranicemi a hranicemi užívanými je podle žalovaného patrný z pozemkové mapy, neboť mají jako celek zcela odlišný geometrický tvar a předmětné pozemky jsou označeny samostatnými parcelními čísly. Žalovaný nesouhlasí s tvrzením žalobce, že skutečný vlastník po celou dobu držby neprojevil nesouhlas, a uvádí, že město adresa v minulosti řešilo připlocené pozemky, zejména v roce 2017, kdy žalobce upozornilo na užívání pozemků, které nejsou jeho vlastnictvím, a vyzvalo jej k řešení bezesmluvního užívání. Žalobce nemohl být pravým držitelem předmětných pozemků, protože bylo zřejmé, že postrádá jakýkoliv právní titul pro jejich nabytí. Z toho dovozuje, že držba předmětných pozemků musela být nepoctivá nebo musel zde být jako úmysl samotnou údržbu dosáhnout přechodu práva vlastnického, což nelze považovat za poctivý úmysl.

7) Žalobce k námitce žalovaného uvedl, že souhlasí s tím, že žalovaný v roce 2017 žalobce upozornil na neoprávněné užívání sporných pozemků, čímž nepochybně byla narušena dobrá víra žalobce. To by nicméně bylo relevantní při úvaze o řádném vydržení, které vyžaduje existenci dobré víry. Nicméně právě institut mimořádného vydržení, jehož se žalobce dovolává, dobrou víru nevyžaduje a je konstruován právě pro případy, kdy délka držby a faktické okolnosti odůvodňují „přechod“ vlastnictví na držitele, tj. na žalobce. V této věci je zcela zřejmé, že podmínky mimořádného vydržení splněny jsou.

ii. O pozitivní vymezení dobré víry jde v případě, kdy se předpokládá pozitivní přesvědčení držitele, že mu držené právo náleží, že je jeho subjektem (viz § 992 odst. 1 o. z., věta první, § 130 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník); o negativní vymezení dobré víry jde, je-li držitel přesvědčen, že jeho držba nepůsobí nikomu újmu, jedná tedy poctivě v obecném smyslu slova.

8) Úvodem soud poznamenává, že parcelou se rozumí pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem [§ 2 písm. b) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon)].

9) Na základě provedeného dokazování soud dospěl k následujícímu skutkovému stavu:

iii. V § 992 odst. 1 o. z. nejde – na rozdíl od § 1095 o. z. – o „poctivost“ v obecném smyslu. Nepoctivým může být i ten držitel, který jen z nedbalosti, někdy i nevědomě, neví, že mu právo, které vykonává, nenáleží; takový držitel nejedná v nepoctivém úmyslu. Naproti tomu v nikoliv nepoctivém úmyslu jedná především ten, který je přesvědčen, že tím, že se ujal držby, nepůsobí jinému bezdůvodně újmu. Ten, kdo drží „nikoliv v nepoctivém úmyslu“ je přesvědčen, že jeho držba nepůsobí nikomu újmu; jde zde o dobrou víru „v nejméně přísném pojetí“

iv. Podmínkou mimořádného vydržení (§ 1095 o. z.) není poctivá držba (§ 992 odst. 1 o. z.), ale nedostatek nepoctivého úmyslu držitele; ten se ujal držby v přesvědčení, že nepůsobí nikomu újmu. Důkazní břemeno ohledně nepoctivého úmyslu držitele tíží toho, kdo vydržení popírá. Kritéria uvedená v § 992 odst. 1 o. z., resp. dříve v § 130 odst. 1 obč. zák. se tu neuplatní.

v. Nepoctivým ve smyslu § 1095 o. z. je v zásadě (zpravidla) úmyslné jednání naplňující znaky nepravé držby, tedy pokud se držitel úmyslně „vetřel v držbu svémocně nebo že se v ni vloudil potajmu nebo lstí, anebo usiluje proměnit v trvalé právo to, co mu bylo povoleno jen výprosou“ (§ 993 o. z.). Důvodová zpráva k občanskému zákoníku v této souvislosti uvádí, že „institut mimořádného vydržení nemůže dát průchod ochraně zjevné lsti a podvodu.“ Hodnocení poctivosti úmyslu držitele je vždy individuální; žalující vlastník vyloučí mimořádné vydržení, pokud prokáže, že jednání držitele při nabytí a výkonu držby nebylo úmyslně poctivé (morální) v obecném smyslu.

vi. Obratem „při nabytí a výkonu držby“ je míněno, že nikoliv nepoctivý úmysl při uchopení držby se nemůže změnit během výkonu držby takto uchopené v úmysl „nikoliv poctivý“ (a naopak).

vii. Zákon v § 1095 o. z. zjevně vychází z toho, že v průběhu dvojnásobné vydržecí doby nutné pro mimořádné vydržení má vlastník dost prostoru pro uplatnění jeho práva, a proto není třeba na držbu pro mimořádné vydržení klást tak přísné nároky, jako na držbu vedoucí k vydržení řádnému. Je tedy odůvodněné vyjít z předpokladu, že by zákonodárce, kdyby tuto otázku výslovně upravil, se v § 1095 o. z. přidržel méně přísného pojetí, totiž že „držba nikoliv v nepoctivém úmyslu“ tu musí být v době, kdy se jí držitel chopil; to, že se později dozví, že v katastru nemovitostí je jako vlastník evidován někdo jiný, resp. že někdo jiný vlastníkem je, nemá samo o sobě za následek zánik držby „nikoliv v nepoctivém úmyslu.“

viii. Podmínkou mimořádného vydržení (§ 1095 o. z.) je, že držiteli není prokázán nepoctivý úmysl při uchopení držby; to, že snad později zjistí, že vlastníkem věci (subjektem drženého práva) je někdo jiný, nemá bez dalšího za následek zánik podmínek mimořádného vydržení.

ix. Pokud držitel, který nenabyl věc v nepoctivém úmyslu, odmítá vlastníkovi držbu předat, resp. vzdát se jí, může vlastník v průběhu vydržecí doby v zásadě zabránit mimořádnému vydržení jen žalobou napadající „držbu nebo její poctivost“, tedy zpravidla žalobou na ochranu vlastnického práva, nebo, má-li na určení naléhavý právní zájem, žalobou na určení svého práva či určení, že držiteli držené právo nenáleží. Bude-li žalobě vyhověno, považuje se držitel od okamžiku, kdy mu byla žaloba doručena, za držitele jednajícího v nepoctivém úmyslu.

x. Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 22 Cdo 3387/2021, uveřejněný pod č. 15/2023 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 5. 2022, sp. zn. 22 Cdo 2961/2021, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2022, sp. zn. 22 Cdo 1686/2021, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 5. 2023, sp. zn. 22 Cdo 2307/2022 nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 8. 2023, sp. zn. 22 Cdo 1796/2022, nebo rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 11. 9. 2024, č. j. 26 Co 102/2024- 284.

xi. Výzvou ze dne 10. 2. 2025 žalobce vyzval žalovaného k uznání jeho vlastnického práva k předmětným pozemkům (prokázáno uvedenou výzvou).

xii. Z jiných provedených důkazů soud nezjistil žádné pro rozhodování ve věci samé podstatné skutečnosti.

xiii. Dalších důkazy soud neprováděl, neboť má skutkový stav za dostatečně zjištěný.

10) Podle § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

11) Žalobce má na určení, že předmětné pozemky jsou v jeho vlastnictví, naléhavý právní zájem již z toho důvodu, že k parcelám, jejichž součástí jsou předmětné pozemky, je v katastru nemovitostí zapsáno vlastnické právo žalovaného. Žalobce tedy nemá jinou možnost, jak se domáhat zápisu svého vlastnického práva v katastru nemovitostí než prostřednictvím určovací žaloby.

12) Podle § 1089 odst. 1 o. z. drží-li poctivý držitel vlastnické právo po určenou dobu, vydrží je a nabude věc do vlastnictví.

13) Podle § 1091 odst. 2 o. z. k vydržení vlastnického práva k nemovité věci je potřebná nepřerušená držba trvající deset let.

14) Podle § 1095 o. z. uplyne-li doba dvojnásobně dlouhá, než jaké by bylo jinak zapotřebí, vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. To neplatí, pokud se mu prokáže nepoctivý úmysl.

15) Podle § 3066 o. z. se do doby stanovené v § 1095 započte i doba, po kterou měl držitel, popřípadě jeho právní předchůdce, věc nepřetržitě v držbě přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona; tato doba však neskončí dříve než uplynutím dvou let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, jde-li o věc movitou, a pěti let, jde-li o věc nemovitou.

16) K námitce žalovaného, že žalobce neměl k držení předmětných pozemků domnělý právní titul, lze uvést, že takovým titulem může být i skutečnost, že se držitel ujal držby pozemku při nabytí sousedního pozemku, a přitom jednal v omluvitelném omylu, že jde o část pozemku, který nabyl (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 7. 2024, sp. zn. 22 Cdo 1981/2024). Omluvitelnost uvedeného omylu závisí na kvalitě držby, přičemž v případě mimořádného vydržení postačuje, aby držba nebyla vedena nepoctivým úmyslem, nikoli držba poctivá nebo řádná.

17) Z výše citovaných ustanovení vyplývá, že podmínkou mimořádného vydržení nemovité věci je její držba po dobu 20 let vykonávaná držitelem s nikoli nepoctivým úmyslem.

18) Soud dospěl k závěru, že žalobce od roku 1996 předmětné pozemky nepřerušeně drží. Tento závěr plyne z toho, že žalobce je od roku 1996 užívá, přičemž již tehdy (a tento stav trvá od 60. let) byly předmětné pozemky zřetelně odděleny od pozemků, které žalobci nepatří. Naopak skutečná katastrální hranice mezi předmětnými pozemky a pozemky žalobce nebyla v terénu zřetelná.

19) Z ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu se podává:

20) V projednávané věci žalovaný netvrdil, ani v řízení nebyla prokázána žádná skutečnost, která by nasvědčovala, že by se žalobce ujal držby v nepoctivém úmyslu. Žalobce se ujal držby spolu s pozemky, které nabyl na základě darovací smlouvy uzavřené se svým otcem. Předmětné pozemky byly oploceny společně s pozemky žalobce již desítky let před tím, než se žalobce ujal jejich držby, přičemž mezi pozemky není patrna faktická hranice. Poměr výměry předmětných pozemků (celkem 381 m²) k pozemkům žalobce (celkem 939 m² – soud vycházel z darovací smlouvy z roku 1996) činí 40,56 %, což není natolik výrazné, aby bylo žalobci zjevné při běžném pohledu, že užívá pozemky, které nejsou v jeho vlastnictví (Nejvyšší soud v citovaném rozsudku sp. zn. 22 Cdo 2307/2022 uvádí za okolnost zpochybňující poctivý úmysl poměr pozemků „zpravidla výrazně více než 50 %“).

21) Soud k námitce žalovaného uvádí, že žalobce s ohledem na výše uvedené okolnosti nebyl při ujímání se držby předmětných pozemků povinen ověřovat jejich velikost nahlížením do katastrální mapy. Tento závěr vychází z judikatury Nejvyššího soudu, která je ustálena na tom, že pro naplnění podmínek oprávněné držby není nutné, aby se osoba, která se ujala držby pozemku, seznámila s obsahem katastrální mapy, přeměřovala jeho výměru nebo požadovala vytýčení jeho hranice [srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2015, sp. zn. 22 Cdo 3079/2014, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 2. 2025, sp. zn. 22 Cdo 3254/2024]. Skutečnost, že žalobce nahlížel do katastrální mapy, nebyla prokázána.

22) Skutečnost, že žalovaný žalobci v průběhu vydržecí doby oznámil, že předmětné pozemky jsou v jeho vlastnictví, vydržecí dobu nepřerušuje (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 5. 2023, sp. zn. 22 Cdo 2307/2022 nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 8. 2024, sp. zn. 22 Cdo 534/2023).

23) Jelikož bylo prokázáno, že žalobce od 19. 6. 1996 předmětné pozemky držel v nikoli nepoctivém úmyslu, soud aplikuje § 1095 o. z. ve spojení s § 3066 o. z. dospěl k závěru, že žalobce dne 1. 1. 2019 vydržením nabyl jejich vlastnictví.

24) O nákladech řízení soud rozhodl podle § 151 odst. 1 za použití § 142 odst. 1 a § 142a odst. 1 o. s. ř. tak, že ve věci zcela úspěšnému žalobci přiznal nárok na plnou náhradu nákladů řízení. Při rozhodování o nákladech řízení soud postupoval podle vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „vyhláška“). Tarifní hodnotu určil podle § 9 odst. 4 písm. a/ a § 7 bodu 5 vyhlášky. Náklady řízení žalobců sestávají z odměny za 6 úkonů právní služby po 5 620 Kč. Jednalo se o úkony: převzetí a příprava zastoupení, výzva k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé ze dne 10. 2. 2025, žaloba, vyjádření ze dne 18. 9. 2025, účast na jednání konaném 11. 9. 2025, účast na jednání konaném 4. 11. 2025, tj. 33 720 Kč, 6 paušálních náhrad hotových výdajů po 450 Kč (§ 13 odst. 4 vyhlášky), tj. 2 700 Kč, 21 % DPH ze součtu odměny a režijních paušálů, tj. 7 648,20 Kč, a náhradu za zaplacený soudní poplatek ve výši 5 000 Kč. Lhůtu k plnění soud určil podle § 160 odst. 1 o. s. ř. třídenní s povinností plnit k rukám advokáta (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání prostřednictvím Okresního soud v Příbrami soudu ke Krajskému soudu v Praze, a to do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení.

Nesplní-li povinná osoba dobrovolně povinnost uloženou jí tímto rozhodnutím, má oprávněná osoba právo podat návrh na soudní výkon rozhodnutí (§ 251 o. s. ř.) nebo za podmínek daných zvláštním zákonem exekuční návrh (zákon č. 120/2001 Sb.).