OSPH01 64 C 128/2016-181

: Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl soudkyní JUDr. Enikö Machovou Ph.D. v právní věci žalobce: právnická osoba, IČO, se sídlem adresa, obec a číslo, zast. údaje o zástupci proti žalovanému: právnická osoba, IČO, se sídlem adresa, obec a číslo, zast. anonymizováno jméno příjmení, se sídlem adresa, obec a číslo, ⟪LB:lb_001⟫ o přezkum oprávněnosti výpovědi

I. Žaloba, že výpověď z nájemní smlouvy uzavřené dne datum mezi žalobcem a žalovaným, jejímž předmětem je pronájem nebytových prostor v budově adresa na adrese adresa obec část obce, obec Praha, zapsané v katastru nemovitostí na LV číslo vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, není oprávněná, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému náklady řízení ve výši 28 500 Kč, k rukám právního zástupce žalovaného do tří dnů od právní moci rozsudku.

Žalobce dne datum doručil soudu návrh, jímž se domáhal přezkumu oprávněnosti výpovědi žalovaného ze dne datum. Tvrdil, že žalovaný je výlučným vlastníkem pozemku parc. číslo jehož součástí je stavba, dům adresa k.ú. obec – část obce, na adrese ulice a číslo. Účastníci dne datum uzavřeli písemnou nájemní smlouvu, na základě které žalovaný jako pronajímatel přenechal žalobci do užívání nebytové prostory blíže specifikované o celkové ploše 1 043,18 m2 a smlouva byla uzavřena na dobu určitou, do datum. Tvrdil dále, že dne datum doručil žalovaný žalobci výpověď této smlouvy. Proti předmětné výpovědi žalobce podal námitky dne datum podle ust. § 2314 zákona č. 89/2000 Sb., občanský zákoník (dále jen NOZ). Uvedl dále, že důvody výpovědi nebyly pravdivé. Žalovaný ve výpovědi uvedl, že žalobce byl s úhradou nájemného, které bylo splatné ke dni datum, v prodlení. Žalobce však dne datum zjistil, že žalovaný zablokoval východ, který vedl k nebytovým prostorům, které měl užívat na základě nájemní smlouvy. Žalobce byl nucen okamžitě činnost provozovaného klubu omezit a uzavřít. Žalobce pak byl nucen uplatnit slevu z nájemného a uplatnit nároky z titulu náhrady škody, protože nemohl užívat pronajaté prostory ke smluvenému účelu. Tvrdil dále, že předmětná výpověď je neplatná a účelová. Poukazoval na to, že žalovaný opakovaně porušoval své povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy, narušoval užívání předmětných prostor, vypínal ústřední elektrické jističe, vyvíjel fyzický a psychický nátlak na jeho zaměstnance, dokonce v březnu 2016 násilím vnikl do pronajatých prostor a tyto žalobci znepřístupnil. V žalobě tvrdil, že od doručení jeho námitky, žalovaný výpověď nevzal zpět a proto se domáhá přezkumu oprávněnosti výpovědi dle ust. § 2314 odst. 3 NOZ.

Žalovaný navrhoval zamítnutí žaloby. Tvrdil, že tvrzení uvedená v žalobě neuznává. Výpověď daná žalovanou stranou byla důsledkem soustavného porušování nájemní smlouvy žalobcem a systematického neplnění jeho povinností, zejména se jednalo o prodlení v placení nájemného a služeb, neprovádění povinné revize a servisních prohlídek zařízení, přenechání nebytových prostor třetí osobě bez souhlasu žalovaného atd. Tvrzení žalobce o nemožnosti užívání prostor jsou smyšlená a nepodložená, jednání žalobce je účelové a míří na osobu jednatele žalované společnosti. Žalovaný dále vznesl námitku nedostatku své pasivní legitimace v řízení s poukazem na to, že mu není znám subjekt označený v žalobě s identifikačním číslo poukazoval na to, že žalobce své námitky doručil žalovanému dne datum, po uplynutí zákonem stanovené lhůty v § 2314 odst. 1 NOZ a jeho právo tak o soudní přezkum oprávněnosti výpovědi zaniklo podle ust. § 2314 odst. 2 NOZ.

Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutkový stav. Z písemné nájemní smlouvy ze dne datum soud zjistil, že žalobce jako nájemce a žalovaný jako pronajímatel uzavřely písemnou nájemní smlouvu, jejímž předmětem byly nebytové prostory v přízemí budovy adresa, parc. číslo v k.ú. obec – část obce, na adrese adresa žalované, nebytové prostory v mezaninu budovy o celkové výměře výměra, nebytové prostory v prvním suterénu budovy o celkové výměře výměra a ve druhém suterénu budovy o celkové výměře výměra. Pronajímatel se smlouvou zavázal přenechat nájemci do užívání předmětné prostory pro provozování stravovacího zařízení. Předmětem podnikání, které měl nájemce provozovat v nebytových prostorách, byla hostinská činnost. V písemné smlouvě účastníci ujednali nájem na dobu určitou od datum do datum. Ujednaly cenu nájmu s právem pronajímatele zvýšit nájemné každoročně podle roční míry inflace za předcházející kalendářní rok měřené indexem spotřebitelských cen (inflace). Nájemce se dále zavázal platit smluvně pronajímateli úhradu za nájemné a služby měsíčně, vždy do 20. dne předcházejícího měsíce na uvedený účet vedený u anonymizováno a to na základě daňového dokladu. V bodě V. této smlouvy účastníci ujednali ukončení nájmu a to buď odstoupením od smlouvy, nebo výpovědí ze zákona, nebo smluvně dohodnutých důvodů a písemnou dohodou smluvních stran. V bodu V. 5 účastníci ujednali, že pronajímatel i nájemce jsou oprávněni vypovědět tuto smlouvu z důvodů stanovených v zákoně číslo 116/1990 Sb. a pronajímatel je dále oprávněn smlouvu vypovědět v případě, že nájemce celkem třikrát se dostane do prodlení s úhradou nájemného delší 7 dnů v průběhu jednoho kalendářního roku a v případě, že nájemce se dostane do prodlení s úhradou nájemného delšího 21 kalendářních dnů a v případě, že během 7 dnů od doručení výzvy pronajímatele nedoplnil depozitum v souladu se smlouvu. V závěrečném ujednání účastníci ujednali, že smlouva může být doplňována pouze písemnou dohodou smluvních stran a že stanou-li se některá ustanovení této smlouvy neplatná či neúčinná, nedotýká se to ostatních ustanovení této smlouvy, která zůstávají platná a účinná. Mezi účastníky nebylo sporné, že žalovaný smlouvu uzavíral jako pronajímatel a vlastník nemovitostí, a žalobce jako nájemce. Z písemné výpovědi ze dne datum soud dále zjistil, že žalobci dle jeho tvrzení dne datum byla doručena výpověď žalovaného v písemné formě. Z písemné výpovědi nájemní smlouvy ze dne datum soud dále zjistil, že pronajímatel v souladu s nájemní smlouvou vypovídá nájem, jelikož v průběhu trvání nájmu žalobce soustavně a opakovaně porušoval nájemní smlouvu, jednak proto, že se třikrát dostal do prodlení s úhradou nájemného po dobu delší než 7 dnů, nájemné za anonymizována dvě slova rok splatné dne datum uhradil datum, dále nájemné za anonymizováno rok splatné datum uhradil dne datum a nájemné za anonymizováno rok splatné datum dne datum a z důvodu, že v rozporu s nájemní smlouvou umístil bez přechozího projednání a souhlasu pronajímatele reklamní zařízení na fasádu budovy. V rozporu se svým závazkem vyplývajícím z nájemní smlouvy též nepředložil rozvrh revize zařízení a tyto revize neprováděl, uvedená skutečnost mezi účastníky sporná nebyla. Z opisu podacího lístku k přepravě právnická osoba a z opisu dodejky soud dále zjistil, že výpověď byla předána k přepravě dne datum. Z dopisu ze dne datum a z opisu podacího lístku k přepravě právnická osoba ze dne datum soud dále zjistil, že žalobce reagoval na výše uvedenou výpověď žalovaného ze dne datum (zřejmě 2016) a shledal jeho výpověď za neplatnou, jelikož mezi účastníky byl dohodou o narovnání narovnán závazek nájemce k úhradě nájemného za anonymizováno rok a v případě prodlení s úhradou nájemného splatného dne datum namítal, že pronajímatel pro nájemce nezajistil nerušený výkon jeho nájemních práv. Uvedl, že v rozporu s nájemní smlouvou a NOZ, žalovaný nezajistil nejen užívání předmětu nájmu, ale i opakované porušoval dobré mravy, především ze strany společníka společnosti pronajímatele, včetně napadení zaměstnanců nájemce a fyzického a psychického nátlaku. Žalobce sdělil pronajímateli, že jeho výpověď považuje za nedůvodnou a neplatnou a že uplatní své nároky na určení neplatnosti výpovědi na vrácení bezdůvodného obohacení, nároky z titulu náhrady majetkové i nemajetkové újmy.

Soud hodnotil provedené důkazy v souladu s ust. § 132 o.s.ř. podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti, přitom pečlivě přihlížel ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co účastníci uvedli. Uzavírá následující skutkový stav. Účastníci uzavřeli dne datum písemnou nájemní smlouvu, jejímž předmětem byly nebytové prostory v přízemí budovy adresa, parc. číslo v k.ú. obec – část obce, na adrese adresa žalované, nebytové prostory v mezaninu budovy o celkové výměře výměra, nebytové prostory v prvním suterénu budovy o celkové výměře výměra a ve druhém suterénu budovy o celkové výměře výměra. Za účinnosti smlouvy dne datum obdržel žalobce od žalovaného výpověď této nájemní smlouvy a jako vypovídaná strana, dne datum vznesla písemné námitky proti této výpovědi a následně až dne datum byla soudu podána žaloba o přezkum oprávněnosti této výpovědi. Výpověď nebyla vzata zpět.

Podle ust. § 2314 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (NOZ), vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Podle ust. § číslo odst. 2, nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Podle ust. § číslo odst. 3, vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi. Podle ust. § číslo odst. 1, nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

S poukazem na výše uvedené soud uzavírá, že s ohledem na ust. § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (NOZ) je třeba věc posoudit podle současné právní úpravy (účinné od 1. 1. 2014) a že předmětem soudního přezkumu byla otázka přezkumu oprávněnosti výpovědi dle ust. § 2314 odst. 3 NOZ, jehož se žalobce domáhá. Právně významné okolnosti o existenci nájemného vztahu, výpovědi nájmu ze strany žalovaného a písemné námitce žalobce proti této výpovědi sporné nebyly. Výpověď nájemní smlouvy byla doručena žalobci dne datum, a ve lhůtě stanovené v ust. § 2314 odst. 1 NOZ (tj. do datum) žalobce dne datum vznesl námitky proti této výpovědi. Žalovaný však do jednoho měsíce ode dne datum svou výpověď nevzal zpět a neuznal tak ani neoprávněnost své výpovědi. Žalobce v souladu s ust. § 2314 odst. 3 NOZ měl tak právo u soudu žádat přezkum oprávněnosti výpovědi, do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi (tj. do datum). Nejvyšší soud v řadě svých rozhodnutí (srov. např. rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, sp. zn. 26 Cdo 5461/2017, sp. zn. 26 Cdo 649/2018, sp. zn. 26 Cdo 1509/2019) zdůraznil, že žaloba upravená v § 2314 NOZ je specifickou žalobou, definovanou v hmotněprávním předpise, jíž se může vypovídaná strana ve lhůtě tam stanovené bránit proti oprávněnosti výpovědi, a to jak ve vztahu k naplněnosti výpovědního důvodu, tak i neplatnosti a zdánlivosti výpovědi, žalobce nemusí v řízení prokazovat naléhavý právní zájem, a že nezbytnou podmínkou pro uplatnění žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem je podání námitek. Z ustálené judikatury Nejvyššího soudu se také podává, že ust. § 2314 NOZ brání tomu, aby naplněnost výpovědního důvodu uplatněného ve výpovědi byla posuzována v jiném řízení (a to i jako otázka předběžná); na rozdíl od neplatnosti či zdánlivosti právního jednání (výpovědi z nájmu), k nimž soud přihlédne kdykoliv. Otázka naplněnosti uplatněného výpovědního důvodu je tak definitivně vyřešena buď rozhodnutím soudu v řízení podle ust. § 2314 odst. 3 NOZ, nebo v důsledku nečinnosti stran, které možnosti podat tuto žalobu nevyužily. Jelikož ust. § 2314 NOZ je ustanovením dispozitivním a účastníci její aplikaci smluvně nevyloučili, a protože žalobce výslovně její aplikaci požaduje, soud uzavírá, že s ohledem na skutečnost, že žaloba byla soudu podána dne datum, po uplynutí hmotněprávní lhůty stanovené v § 2314 odst. 3 NOZ, jeho právo k žádat o přezkum oprávněnosti zaniklo ke dni datum a soudu nezbývá nic jiného než žalobu zamítnout. Z uvedeného důvodu soud nehodnotil okolnosti o naplnění výpovědního důvodu a důkazy k této skutečnosti provedené datum, datum a datum z důvodu nadbytečnosti a procesní ekonomie. Zamítl též návrh na doplnění dokazování výslechem svědka.

O náhradě nákladů řízení ve vztahu mezi účastníky soud rozhod podle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že přiznal žalovanému, jež byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení, představující náklady zastoupení advokátem, kterému náleží odměna dle § 9 odst. 3 a § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif za 10 úkonů právní služby po částce ve výši 2 500 Kč z tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč za 10 úkonů právní služby dle § 11 vyhl. (převzetí a příprava právního zastoupení, vyjádření ze dne datum, datum, datum a účast na jednání dne datum, datum, datum, datum, datum, datum) ve výši 25 000 Kč dále pak režijní paušál za 10 úkonů po 300 Kč dle § 13 odst. 3 vyhl. ve výši 3 000 Kč celkem ve výši 28 500 Kč. Náhradu nákladů řízení je pak žalobce povinen zaplatit žalovanému do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku (§ 160 odst. 1 o.s.ř.) k rukám právního zástupce žalovaného, který je advokátem (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to k Městskému soudu obec, prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 1. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení.