OSPH02 27 C 221/2022-107

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl soudkyní Mgr. Klárou Klečkovou ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobce: osobní údaje žalobce ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalovanému: osobní údaje žalovaného ⟪LB:lb_004⟫ zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení ⟪LB:lb_005⟫ sídlem adresa ⟪LB:lb_006⟫ o zaplacení 87 942,98 Kč

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci 58 902,71 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 5 357 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku.

III. Žalovaný je povinen zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro Prahu 2 náhradu nákladů řízení 0 Kč to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

1) Žalobce se svou žalobou došlou soudu dne datum domáhal uložení povinnosti žalovanému zaplatit částku 59 920,71 Kč. Žalovaná částka představuje závazky žalovaného ze smlouvy o nájmu ze dne datum, jejímž předmětem byly prostory sloužící k podnikání na části objektu číslo o výměře 540 m2 situovaného na parc. číslo zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na list vlastnictví pro k. ú. obec Smlouvy byla uzavřena na neurčito s šestiměsíční výpovědní dobou. V nájemní smlouvě bylo sjednáno měsíční nájemné ve výši 22 500 Kč plus DPH. Spotřeba elektrické energie, plynu a vody není součástí nájemného a měla být účtována dle skutečné spotřeby. Žalovaný neuhradil řádně a včas nájemné za měsíce červenec 2022 vyúčtované fakturou číslo ve výši 29 357,99 Kč splatnou datum a za měsíc srpen 2022 vyúčtované fakturou číslo ve výši 29 562,72 splatnou datum. Žalobce vyzval žalovaného k úhradě dlužné částky před podáním žaloby, k úhradě nedošlo.

2) Soud při jednání dne datum připustil změnu žaloby spočívající v jejím rozšíření o 29 022,27 Kč coby nájemné vč. spotřeby za měsíc září. Na jednání datum žalobce vzal žalobu zpět o uvedené rozšíření žaloby. Jelikož žalovaný s částečným zpětvzetím žaloby souhlasil, soud řízení co do 29 022,27 Kč zastavil.

3) Žalovaný ve vyjádření k žalobě žalobu v celém rozsahu neuznal. Nesporoval nájemní vztah mezi účastníky. Uvedl, že dopisem ze dne datum zaslal žalobci výpověď nájemní smlouvy bez výpovědní doby z důvodu závažného porušení smlouvy, a to zatékáním vody do předmětu nájmu, na který opakovaně upozorňoval zaměstnance žalobce a tím, že předmět nájmu nebyl zkolaudován pro polygrafickou výrobu. Zatékáním do objektu žalovanému vznikla škoda, a to poškození strojů a tiskového papíru a nemožností stroje pojistit. Po marném předání nemovitosti v původním stavu žalobci žalovaný přenechal klíče od objektu žalobci na vrátnici. Dne datum žalovaný požádal žalobce o zohlednění zhodnocení budovy ve vyrovnání vzájemných závazků, přičemž zhodnocení neprovedl žalovaný, ale spol. právnická osoba, který je dlužníkem žalovaného a nájemcem prostor před žalovaným. Dále žalovaný popsal okolnosti odpojení od elektřiny v březnu 2022 v důsledku nehrazení faktur žalovaným.

4) Při jednání dne datum soud vyzval žalovaného ve smyslu § 118a o. s. ř. k doplnění tvrzení a označení důkazů k prokázání, že mu v důsledku zatékání vody z dešťových srážek do objektu vznikla škoda, kdy a v jaké výši škoda vznikla, výši škody dostatečně specifikovat, vyčíslit a uvést, proč se domáhá náhrady škody právě v této výši. Dále měl doplnit, v čem vzniklá škoda spočívala, v čem spatřuje příčinnou souvislost mezi zatékáním vody do objektu a způsobenou škodou, a kdy, jakým způsobem žalobce žádal o nápravu a jaká byla reakce ze strany žalobce. Dále měl uvést, jakým způsobem, k jakému dni, a v jaké výši provedl zápočet své pohledávky vůči pohledávce žalobce, kdy bylo případně toto započtení doručeno žalobci a jaké mělo obsahové náležitosti. Dále měl žalovaný doplnit tvrzení o povaze započítávané pohledávky, resp. že byla způsobilá zápočtu, tedy, že se nejednalo o pohledávku neurčitou či nejistou, z jakých konkrétních pohledávek se skládá započítávaná pohledávka označená žalovaným jako náhrada škody a tyto jednotlivé pohledávky specifikovat jejich důvodem, výší a splatností. Zároveň soud žalovaného poučil o následcích nesplnění výzev.

5) Na to žalovaný uvedl, že výpověď z nájmu zaslal na emailovou adresu adresa. příjmení. Zatečení do budovy z počátku června 2022 způsobilo znehodnocení tiskového papíru ve výši ca. 14 000 Kč bez DPH, řezací sestavy anonymizována tři slova – anonymizováno, rok výroby 2004 vč. příslušenství, nakladač palet model anonymizováno, střásací stůl model anonymizováno spočívající v poškození desek plošných strojů a falcovačky příjmení jméno číslo anonymizováno, kterou bylo třeba rozebrat, vysušit, promazat a ošetřit proti korozi. Dále uvedl, že náhrada elektronických součástí pro značku anonymizováno se pohybuje kolem 380 000 Kč bez DPH, cena jedné karty plošných strojů se pohybuje kolem 80 000 Kč bez DPH a hodinová práce technika stojí 2 450 Kč bez DPH. Všechny stroje žalovaný opravil svépomocí a celkové náklady dosáhly částky ca. 116 400 Kč.

6) Soud provedl dokazování a zjistil níže uvedené skutečnosti.

7) Žalobce je vlastníkem pozemku parc. číslo zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1303 m2, jehož součástí je stavba bez čp./če., výroba (viz výpis z KN, list vlastnictví pro k. ú. obec). Žalobce coby pronajímatel uzavřel s žalovaným smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání mj. k nebytovému prostoru v objektu číslo (polygrafická výroba) o celkové podlahové ploše 540 m2 situovaném na pozemku parc. číslo zapsaném na list vlastnictví pro k. ú. obec. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Nájemné bylo sjednáno na 22 500 Kč měsíčně plus DPH. Služby nebyly součástí nájemného. Náklady za elektrickou energii, vodu a plyn byl žalobce oprávněn vyúčtovat žalovanému dle skutečné spotřeby. Za údržbu a rozvod elektrické energie byla sjednána paušální cena 1 spisová značka, cena služby byla sjednána jako součin spotřeby účtované pronajímateli třetí osobou za daný měsíc. Za vodu byla sjednána cena 60 Kč m3 a za plyn 0,10 spisová značka, vše bez DPH. Splatnost faktur vystavených žalobcem měla činit 30 dnů. Dle čl. III bodu 3.4 je povinností nájemce neprodleně oznámit pronajímateli vady v pronajatých prostorách. Dle bodu 3.7 nájemce není oprávněn provádět bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele úpravy pronajatých nebytových prostor (viz nájemní smlouva ze dne datum vč. přílohy číslo uzavřená mezi účastníky).

8) Žalobce vyúčtoval žalovanému nájemné vč. spotřeby elektrické energie a nákladů na rozúčtování elektřiny a údržbu sítě za měsíc červenec 2022 fakturou číslo ve výši 29 357,99 Kč splatnou datum a za měsíc srpen 2022 vyúčtované fakturou číslo ve výši 29 562,72 splatnou datum (viz faktura číslo vystavená žalobcem znějící na částku 29 357,99 Kč a faktura číslo vystavená žalobcem znějící na částku 29 562,72 Kč).

9) Žalovaný zaslal dne datum na email email dokument označený jako výpověď z nájmu a uvedl, že zhodnocení předmětu nájmu by rád zohlednil ve vyrovnání. Výpověď ze dne datum žalovaný podal z důvodu § 2232 o. z. bez výpovědní doby z důvodu závažného porušování smlouvy s tím, že do budovy opakovaně zatéká voda z dešťových srážek, budova není zkolaudovaná pro provoz polygrafické výroby a obálka budovy je rozpadlá a budovu nelze v zimních měsících tepelně vytopit. Dne datum žalovaný odevzdal klíče od objektu číslo žalobci. Na fotografiích jsou zachycena prostory s rozvody elektřiny, elektrické kabely smotané a poházené na zemi, opadající omítka. (viz e-mail adresovaný na adresu email ze dne datum, výpověď smlouvy o nájmu prostor soužících k podnikání ze dne datum adresovaná žalobci, výpověď je ze dne datum, potvrzení o předání klíčů zpět ze dne datum a fotografie nacházející se ve spise).

10) Žalobce vyzval žalovaného k úhradě dlužných faktur dopisem ze dne datum doručeným žalovanému téhož dne. Zároveň vyzval žalovaného ke sdělení, kdy vyklidí pronajatý prostor před jeho předáním vč. klíčů od objektu. Dopisem ze dne datum výzvu zopakoval a upozornil žalovaného na podání žaloby. Současně uvedl, že po zhlédnutí fotografií pronajatých prostor je objekt zdevastovaný a nikoliv zhodnocený. Žalovaného vyzval k uvedení objektu do původního stavu do datum. Žalovaný v reakci na předžalobní výzvu v dopise ze dne datum uvedl, že žalobce opakovaně kontaktoval ve věci zatékání dešťových srážek do budovy. Dne datum ponechal klíče na vrátnici žalobce, neboť pan příjmení od žalobce odmítl objekt převzít. Současně upozornil žalobce na vznik škody na majetku bez bližšího popisu či vyčíslení. V dopise ze dne datum žalovaný zopakoval, že prostory uvedl do původního stavu a uvedl, že náhradu škody bude nárokovat soudní cestou (viz dopis žalobce adresovaný žalovanému ze dne datum vč. dodejky, předžalobní výzva adresovaná žalovanému ze dne datum vč. dodejky, reakce na předžalobní výzvu adresovaná žalobkyni ze dne datum a předžalobní výzva ze dne datum adresovaná žalobkyni).

11) Svědek jméno příjmení, zaměstnanec žalobce zaměřený mj. na správu a údržbu nemovitostí, vypověděl, že komunikace s panem jméno, jednatelem žalovaného, byla složitá. Pronajaté prostory měl žalovaný předat žalobci v původním stavu, což se nestalo. Prostor byl špinavý, zaházený nepoužitelnými věcmi žalovaného, např. stohy špinavých papírů, vizitek aj. Pan anonymizováno nabízel žalobci odevzdání prostor, nicméně svědek je odmítl převzít, jelikož nebyly vyklizené a v původním stavu. Pan anonymizováno odevzdal klíče na vrátnici žalobce, poté svědek vyčkával, zda se ozve ohledně odvozu věcí v předmět nájmu a uvedení do původního stavu, což se nestalo. V posledních dvou až třech měsících začal žalobce realizovat úklid a odvoz nepoužitého materiálu, který v prostorech nájmu zanechal žalovaný, za pomoci firmy anonymizována dvě slova Pan anonymizováno naopak žádal o zhodnocení investic do budovy. K tomu svědek přizval revizního technika, který zhodnotil, že elektroinstalace je udělaná laicky, nevyhovuje užívání stavby a bude muset být uvedena nově. Uvedl, že jej pan příjmení ani jméno nikdy nekontaktovali ve věci zatékání do objektu či jiných vad předmětu nájmu. Sám nezpozoroval, že by do budovy zatékalo či že zatéká, přičemž do budovy nyní chodí. Pořídil i fotodokumentaci prostor. Taktéž jej pan jméno nepožádal o slevu z nájmu. Za žalovaného se svědkem jednal pouze pan jméno, postavení pana příjmení u žalobce mu není známo.

12) Další navržené důkazy soud neprováděl z důvodu nadbytečnosti. Konkrétně e-maily mezi jméno příjmení a email ze dne datum a datum se týkají průběhu nájemního vztahu před vznikem pohledávky, která je předmětem řízení. Netýkají se ani argumentace žalovaného ohledně vzniku škody. Dokumenty posouzení stavu budovy – elektroinstalačních rozvodů ze dne datum od právnická osoba, faktury vystavené anonymizováno odběrateli právnická osoba číslo číslo dohoda o ukončení nájmu prostor sloužících k podnikání z datum jsou taktéž nadbytečné, jelikož se týkají posouzení zhodnocení budovy, které provedl nájemce předmětu nájmu před žalovaným a vzájemné závazky mezi žalovaným a třetí osobou nejsou předmětem řízení. Výslech jednatele žalovaného pana jméno soud neprováděl, jelikož se účastník k jednání nedostavil, ačkoliv sám navrhoval svůj výslech, a současně výslech stejně jako výslech svědka příjmení příjmení by byl nadbytečný, neboť skutková tvrzení žalovaného o započtení pohledávek soud zhodnotil jako neurčitá.

13) Po provedeném dokazování soud dospěl k závěru, že skutkový závěr odpovídá shora uvedeným jednotlivým skutkovým zjištěním, na které ve stručnosti odkazuje.

14) Po právní stránce soud posoudil věc následovně.

15) Dle § 1982 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.”) dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. Podle odst. 2 započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

16) Dle ust. § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

17) Dle ust. 2217 odst. 1 o. z. nájemné se platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.

18) Dle ust. 2208 odst. 1 o. z. oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby. Podle odst. 2 nájemce má právo započíst si to, co může podle odstavce 1 žádat od pronajímatele, až do výše nájemného za jeden měsíc; je-li doba nájmu kratší, až do výše nájemného.

19) Po provedeném dokazování soud shledal žalobu za důvodnou. Předně je třeba uvést, že předmětem řízení bylo dlužné nájemné za měsíce červenec a srpen 2022, tedy okolnosti ukončení nájemního vztahu mezi účastníky, ke kterému mělo dojít v září či říjnu 2022 nebyly pro rozhodnutí podstatné. Užívání předmětu nájmu v žalovaném období a výši sjednaného nájemného žalovaný nesporoval a současně uvedené bylo prokázáno provedeným dokazováním. příjmení žalovaného spočívala v tom, že předmět nájmu nebyl způsobilý k užívání, neboť do něj zatékalo a z tohoto důvodu žalovaný uplatnil u žalobce v druhé polovině září 2022 nárok na započtení svých účelně nevynaložených nákladů na opravu poškozených strojů ve výši jednoho měsíčního nájemného. Soud se proto zabýval tvrzeným započtením ze strany žalovaného a uzavřel, že úkon započtení je neplatný pro neurčitost (srov. rozhodnutí název soudu sp. zn. spisová značka či rozhodnutí název soudu ze dne datum rozhodnutí, sp. zn. spisová značka, ze dne datum rozhodnutí, sp. zn. spisová značka, ze dne datum rozhodnutí, sp. sn. spisová značka a ze dne datum rozhodnutí, sp. zn. spisová značka, které obstálo i v ústavní rovině, když ústavní stížnost proti němu název soudu usnesením ze dne datum, sp. zn. I. ÚS 322/05, odmítl). V projednávané věci měly být proti pohledávce žalobce ve výši 58 920,71 Kč započteny pohledávky žalovaného z titulu náhrady škody v odhadované výši„ ca.“, svépomocná oprava oceněna žalovaným, což nepředstavuje určité započtení. Nebylo jasně specifikováno, jakou pohledávku (více poškozených věci žalovaného, náklady na materiál, práci aj.) a v jaké přesné výši žalovaný proti pohledávce žalobce započítává. Nadto žalovaný uváděl, že započítává vzniklou škodu pouze co do výše jednoho měsíčního nájemného. Závěrem lze dodat, že název soudu v nálezu ze dne datum, sp. zn. II. ÚS 159/97 dospěl k závěru, že projev k započtení lze učinit i v průběhu soudního řízení jako obranu proti žalobě (in webová adresa). Pro úplnost soud uvádí, že institut § 2208 odst. 1 o. z. se uplatní v případě, že by žalovanému vznikla škoda představující jeho výdaje na opravu předmětu nájmu v případě znemožnění jeho řádného užívání, o což v daném případě nešlo. Tvrzení žalovaného o potřebě zohlednit investice učiněné do předmětu nájmu předchozím nájemcem soud považoval za bezpředmětné, neboť nesouvisí s předmětem řízení. Z těchto důvodů soud žalobě zcela vyhověl.

20) O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o.s.ř. Podle tohoto ustanovení soud přiznal plně úspěšnému žalobci náhradu nákladů řízení proti žalovanému, který ve věci úspěch neměl. Žalobci s odkazem na ust. § 151 odst. 3 o.s.ř. náleží náhrada šesti režijních paušálů ve výši 1 800 Kč (6 x 300 Kč) za podání žaloby, vyjádření ze dne datum, 2x příprava na jednání a 2x účast na jednání ve dnech datum a datum podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., dále zaplacený soudní poplatek ve výši 2 947 Kč a cestovné k jednání dne datum představující hotové výdaje ve výši 610 Kč, tj. celkem 5 357 Kč.

21) O nákladech vzniklých v řízení státu rozhodl soud taktéž podle úspěchu ve věci a uložil povinnost k jejich úhradě žalovanému (§ 148 odst. 1 o. s. ř.). Nicméně jejich výše činí 0 Kč z důvodu, že svědek, který sice při jednání soudu, při kterém byl vyhlášen rozsudek, svědečné požadoval, jeho vyčíslení však následně nedoložil.

22) Lhůtu k plnění soud určil dle § 160 odst. 1 o. s. ř.

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to k název soudu, prostřednictvím název soudu.

Nesplní-li kdokoliv povinnosti uložené mu tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se druhý účastník domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.