OSPH02 20 C 92/2022-97

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl soudkyní Mgr. Irenou Městeckou ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobce: IČO zainteresované společnosti 0/0 Adresa zainteresované společnosti 0/1, Anonymizováno Adresa zainteresované společnosti 0/0 ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalovanému: Jméno zainteresované osoby 0/0Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0, Anonymizováno Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 Anonymizováno Adresa zainteresované osoby 1/0 ⟪LB:lb_004⟫ o určení neplatnosti výpovědi z nájmu

I. Žaloba, aby soud určil, že výpověď žalovaného ze dne 10. 3. 2022 daná žalobci k adresa, je neplatná, se zamítá.

II. Žalobce je povinen nahradit žalovanému náklady řízení ve výši 12 750 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného.

1. Žalobce se žalobou domáhal, aby soud určil, že výpověď z nájmu nebytových prostor uvedených ve výroku I. rozsudku sloužících k podnikání je neplatná. Žalobce uzavřel dne 1. 8. 2018 se společností právnická osoba. jako pronajímatelem nájemní smlouvu. Následně tato společnost převedla na základě kupní smlouvy ze dne 24. 4. 2021 vlastnické právo k předmětu nájmu na žalovaného, který dne 10. 3. 2022 udělil žalobci výpověď z nájmu. Žalobce považuje výpověď za nedůvodnou, neboť dle čl. 4.1 a 4.2 smlouvy je povinnost hradit nájemné a platby za služby vázána na získání kolaudačního souhlasu stavebního úřadu. Tento souhlas však dosud nebyl dán pro nezajištění souhlasu s účelem nájmu od SVJ právním předchůdcem žalovaného. Žalobce s původním vlastníkem vedl jednání o uzavření smlouvy, v rámci nichž se dohodl, že zrekonstruuje předmět nájmu a že následně po získání kolaudačního souhlasu dojde k vypořádání nároků stran a hrazení nájemného, výsledek těchto jednání se odrazil ve smlouvě, kdy bylo nájemné ve výši 80 000 Kč měsíčně smlouvou stanoveno až pro období po vydání kolaudačního souhlasu. Právní předchůdce žalovaného nájemné nepožadoval. Žalobce rekonstrukcí zhodnotil předmět nájmu nejméně o částku 7 430 000 Kč a dále odkázal na bod C preambule nájemní smlouvy, ze kterého vyplývá, že předchozí nájemce se souhlasem právního předchůdce žalovaného provedl rekonstrukci prostor, čímž došlo ke zhodnocení předmětu nájmu, a že nárok na vyrovnání za zhodnocení přechází z předchozího nájemce na žalobce, neboť při skončení původního nájmu nedošlo k vyrovnání. Dále žalobce namítal, že podle čl. 4.1 smlouvy mělo být nájemné hrazeno na základě doručených faktur, žádná faktura však žalobci doručena nikdy nebyla. Žalobce poukázal na řízení vedené u zdejšího soudu pod sp. zn. 25 C 92/2022, v němž se žalovaný po žalobci domáhal dlužného nájemného, s tím, že žaloba byla nepravomocně zamítnuta. Závěrem žalobce dodal, že z procesní opatrnosti učinil úkon započtení na žalovaným tvrzenou pohledávku z nájemného ve výši 2 960 000 Kč oproti pohledávce žalobce za zhodnocení předmětu nájmu v částce nejméně 7 430 000 Kč, nárok žalovaného na dlužné nájemné však žalobce neuznává.

2. Žalovaný k žalobě uvedl, že žalobce byl opakovaně upozorňován na dlouhodobé nehrazené nájemného dle smlouvy, navzdory urgencím žalobce neuhradil ničeho, proto žalovaný dne 10. 3. 2022 přistoupil k vypovězení smlouvy podle čl. 9.2 písm. b) smlouvy pro dlouhodobé nehrazení nájemného. Žalobcem tvrzená podmínka předchozího kolaudačního souhlasu je ve smlouvě uvedena výlučně v čl. 4.2, který se vztahuje pouze k úhradě služeb spojených s nájmem, splatnost nájemného tak počíná spolu s počátkem nájemního vztahu. Účastníci smlouvy si ujednali odlišně platby nájemného a platby služeb a žalobce je povinen hradit nájemné bez ohledu na kolaudaci prostor. Kolaudaci prostor měl navíc zajistit žalobce. Žalobci byla zaslána předžalobní výzva k úhradě dlužného nájemného, vystavení faktury není dle žalovaného ke splatnosti třeba, nejpozději od tohoto okamžiku žalobce ví, že nájemné hradit má. Žalobce přesto stále nájemné nehradí a jeho dluh narůstá. Dále žalovaný doplnil, že neuznává žádné pohledávky žalobce z titulu zhodnocení prostor a taková pohledávka nemůže být ani započtena na úhrady nájemného, neboť byla nejistě a neurčitě vymezena. V řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. 25 C 92/2022 žalovaný podal opravný prostředek proti rozhodnutí a v rámci tohoto řízení žalobce uplatnil kompenzační námitku, z čehož žalovaný dovozuje uznání dluhu na nájemném. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout.

3. Dne 20. 3. 2024 proběhlo ve věci jednání, na němž účastníci učinili nespornou existenci nájemního vztahu mezi účastníky na základě nájemní smlouvy ze dne 1. 8. 2018, doručení výpovědi z nájmu žalobci dne 10. 3. 2022 a skutečnost, že ze strany žalobce není na nájemném ničeho hrazeno.

4. Ze smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 1. 8. 2018 soud zjistil, že mezi společností právnická osoba. jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem byla dne 1. 8. 2018 uzavřena nájemní smlouva na dobu určitou, a to 5 let. Předmětem nájmu je adresa („dále jen jako nebytový prostor“). Účelem nájmu je provozování masážního studia a wellness v rámci podnikatelské činnosti žalobce. V bodě C preambule je uvedeno, že předchozí nájemce právnická osoba., který měl předmětné prostory v nájmu do datum, provedl rekonstrukci se souhlasem pronajímatele a jeho příspěvkem ve výši 260 000 Kč a byl zmocněn k jednání se stavebním úřadem. Rekonstrukcí došlo ke zhodnocení předmětu nájmu a pronajímatel prohlásil, že nárok na vyrovnání za zhodnocení přechází z předchozího nájemce na žalobce, neboť při skončení nájmu mezi předchozím nájemcem a pronajímatelem nedošlo k vyrovnání. Dle čl. 1.3 a 1.4 smlouvy pronajímatel zajistil souhlas SVJ s účelem nájmu před podpisem smlouvy a dále je na žalobci, aby zajistil stanoviska orgánů na základě generální plné moci s tím, že pronajímatel poskytne případnou součinnost v rámci kolaudace. V čl. 2.3 se uvádí, že předmět nájmu je rekonstruován a že na nájemce přechází práva ze zhodnocení předmětu nájmu z předchozího nájemce. Dle čl. 4.1 je nájemce povinen po celou dobu nájmu hradit pronajímateli nájemné ve výši 80 000 Kč měsíčně předem na základě doručené faktury pronajímatelem v souladu s čl. 4.4. Dle čl. 4.2 vedle nájemného je nájemce povinen hradit pronajímateli ode dne vydání kolaudačního souhlasu cenu ve smlouvě uvedených služeb na ve smlouvě uvedený účet správcovské společnosti ve výši 16 853 Kč. Dle čl. 4.3. náklady na elektrickou energii a plyn hradí nájemce přímo dodavatelům. Dle čl. 4.4 je nájemce povinen hradit nájemné na ve smlouvě uvedený účet pronajímatele, a to v pravidelných měsíčních platbách na základě faktur vystavených pronajímatelem. Splatnost faktur je do 30. dne kalendářního měsíce předem na následující měsíc. Dnem uskutečnění zdanitelného plnění je první den příslušného kalendářního měsíce. Dle č.l. 4.5 zálohy na poplatky za služby budou placeny ve stejných lhůtách jako nájemné dle čl. 4.1, a to na základě zálohových faktur. Dle čl. 9.3 písm. b) je pronajímatel oprávněn vypovědět smlouvu, pokud je nájemce po dobu více než 2 měsíců v prodlení se zaplacením nájemného a nájemce takové porušení nenapraví v přiměřené dodatečné lhůtě 15 dnů od doručené výzvy pronajímatele. Dle čl. 9.4 činí výpovědní doba 3 měsíce a počíná plynout od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena druhé straně. Dle čl. 10. 1 a 10.2 změna vlastníka předmětu nájmu nemá vliv na trvání smlouvy, je vyloučena aplikace § 2221 odst. 2 a § 2222 odst. 2 o.z. a při změně vlastníka předmětu nájmu přecházejí na nového vlastníka práva a povinnosti ze smlouvy s tím, že pronajímatel se zavazuje informovat nového vlastníka o obsahu smlouvy. Dle čl. 13. 1 a 13. 8 smlouva může být měněna pouze písemně a vyjadřuje pravou a svobodnou vůli stran.

5. Z kupní smlouvy ze dne 24. 2. 2021 soud zjistil, že společnost Anonymizováno. jako prodávající a žalovaný jako kupující uzavřeli dne 24. 2. 2021 kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej shora specifikovaného nebytového prostoru. Prostory mají být předány vyklizené. Prodávající prohlásil, že na předmětu převodu neváznou žádná nájemní práva.

6. Z výpisu z katastru nemovitosti prokazující stav ke dni 15. 3. 2022 soud zjistil, že žalovaný nabyl vlastnické právo k nebytovému prostoru s účinky ke dni 1. 3. 2021 na základě kupní smlouvy ze dne 24. 2. 2021.

7. Z předžalobní výzvy ze dne 18. 1. 2022 soud zjistil, že žalovaný jako nový vlastník nebytového prostoru vyzval žalovaného k úhradě nájemného za období od listopadu 2018 do prosince 2021 ve výši 80 000 Kč měsíčně a k úhradě záloh ve výši 41 541 Kč ve lhůtě 15 dnů. O dluhu žalovaného informovala společnost právnická osoba., která veškeré pohledávky vůči žalobci ze smlouvy o nájmu ze dne 1. 8. 2018 postoupila na žalovaného, což stvrdil podpisem na předžalobní upomínce jednatel této společnosti. Pokud nedojde k úhradě dlužné částky, bude přistoupeno k vypovězení smlouvy a soudnímu vymáhání dlužné částky.

8. Z repliky žalobce na předžalobní výzvu ze dne 23. 2. 2022 soud zjistil, že žalobce nároky žalovaného z dlužného nájemného odmítl, neboť měl být ze strany jeho právního předchůdce zajištěn souhlas s účelem nájmu u SVJ, což se nestalo, a nebyl tak vydán kolaudační souhlas, který představuje podmínku pro povinnost žalobce hradit nájemné podle čl. 4.1 a 4.2. Právo žalovaného na nájemné a úhradu služeb tak dosud nevzniklo. Dále žalobce upozornil na to, že nájemní smlouvou přešla na žalovaného povinnost při skončení nájmu uhradit žalobci zhodnocení předmětu nájmu rekonstrukcí dle bodu C preambule smlouvy. Stávající míra zhodnocení činí nejméně 7 430 000 Kč a tuto částku by byl žalovaný povinen uhradit žalobci v případě ukončení nájmu. Žalobce dále uvedl, že z opatrnosti případně započítává žalovaným tvrzenou pohledávku s pohledávkou z titulu nájemní smlouvy v podobě výše zhodnocení předmětu nájmu.

9. Z výpovědi ze dne 10. 3. 2022 soud zjistil, že žalovaný prostřednictvím svého právního zástupce vypověděl podle čl. 9.3 písm. b) smlouvy ze dne 1. 8. 2018 z důvodu dluhu na nájemném za období od března 2019 do března 2022 nájemní vztah. Zároveň poučil žalobce o možnosti podat proti výpovědi námitky.

10. Z námitek proti výpovědi ze dne 31. 3. 2022 vč. doručenky soud zjistil, že žalobce napadl podanou výpověď z nájmu ze dne 10. 3. 2022 námitkami, které byly doručeny žalovanému dne 1. 4. 2022, s tím, že setrval na své argumentaci uvedené již v reakci na předžalobní výzvu ze dne 23. 2. 2022.

11. Z nepravomocného rozsudku zdejšího soudu ze dne 31. 10. 2023, č. j. 25 C 92/2022-150 a odůvodnění odvolání žalobce (v tomto řízení v pozici žalovaného) do rozsudku ze dne 27. 12. 2023 soud zjistil, že mezi shodnými účastníky řízení bylo nepravomocně zamítavě rozhodnuto o žalobě na úhradu dlužného nájemného za užívání shodného nebytového prostoru za období od března 2019 do března 2020 ve výši 80 000 Kč měsíčně. Rozhodnutí je odůvodněno neunesením břemene tvrzení žalobce o tom, že žalované pohledávky jsou splatné podle čl. 4.4 smlouvy, když nebyla doplněna tvrzení o vystavení a doručení faktur žalovanému. Žalobce napadl rozsudek odvoláním opírajícím se o několik odvolacích námitek.

12. Soud ve věci učinil závěr o skutkovém stavu, který koresponduje s výše popsanými skutkovými zjištěními a nespornými skutečnostmi, a ve stručnosti ho shrnuje následovně. Právní předchůdce žalovaného a žalobce uzavřeli dne 1. 8. 2018 nájemní smlouvu, na základě které žalobce užívá k podnikání specifikované nebytové prostory. S účinky ke dni 1. 3. 2021 se na základě kupní smlouvy ze dne 24. 2. 2021 stal vlastníkem nebytového prostoru žalovaný. Žalobce na užívání nebytového prostoru nehradil a nehradí žádné nájemné. Dne 18. 1. 2022 byl žalobce žalovaným vyzván k úhradě dluhu na nájemném ve lhůtě 15 dnů. Dopisem ze dne 23. 2. 2022 žalobce nároky žalovaného na úhradu nájemného odmítl. Dne 10. 3. 2022 žalovaný nájemní vztah založený smlouvou ze dne 1. 8. 2018 vypověděl a žalovaný námitkami ze dne 31. 3. 2022 podanou výpověď napadl. Mezi účastníky je veden rovněž soudní spor o úhradu dlužného nájemného u zdejšího soudu pod sp. zn. 25 C 92/2022.

13. Z důkazů v řízení provedených byla učiněna skutková zjištění pro posouzení důvodnosti žalobou uplatněného nároku, jak jej soud níže podává, plně postačující – z téhož důvodu soud v odůvodnění rozsudku nerozvádí dílčí skutková zjištění učiněná z těch provedených důkazů, o něž rozhodnutí o věci samé posléze neopřel. Soud neprovedl k důkazu fotografie ke zhodnocení předmětu nájmu žalobcem a s tím související znalecké posudky, ani doplnění důkazů a tvrzení žalobce ze dne 22. 3. 2023 ve věci sp. zn. 25 C 92/2022, jehož obsahem je vznesená námitka započtení, neboť tyto důkazy jsou pro rozhodnutí ve věci nadbytečné a nerelevantní. Soud neprovedl ani výslech jednatele žalobce Anonymizováno, bývalého jednatele žalobce Anonymizováno a jednatele společnosti právnická osoba k předsmluvním jednáním, která vyústila v uzavřenou nájemní smlouvu, neboť je vyhodnotil již jako nadbytečné a pro rozhodnutí ve věci nepodstatné, jelikož měl skutkový stav na základě provedených důkazů za dostatečně věrohodně prokázaný (jak uvedl sám žalobce, výsledek předsmluvních jednání se odrazil v uzavřené nájemní smlouvě, která byla k důkazu provedena).

14. Dle § 2302 odst. 1 o. z. ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně k podnikání bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen.

15. Dle § 2309 o. z. jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby a) má-li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo b) porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § 2305, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání.

16. Podle § 2310 odst. 1, 2 o.z. ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Výpovědní doba je tříměsíční.

17. Dle § 2314 odst. 1 o. z. vypovídaná strana má právo do uplynutí 1 měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky. Námitky vyžadují písemnou formu. Podle odstavce 2 nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi, zanikne. Podle odst. 3 vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do 1 měsíce, ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádost soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

18. Soud se nejprve zabýval skutečností, zda byly naplněny podmínky ustanovení § 2314 odst. 1 a 3 o. z. s tím, že mezi stranami nebylo sporu o tom, že by žalobce nepostupoval v souladu s požadovaným zákonným procesem podle shora uvedené právní úpravy. Žalovaný dal žalobci výpověď z nájmu prostor sloužících k podnikání dne 10. 3. 2022. V předpokládané zákonné lhůtě 1 měsíce žalobce podal námitky proti výpovědi a následně byla ve lhůtě 2 měsíců podána žalobcem žaloba k přezkumu oprávněnosti výpovědi. V tomto směru soud dospěl k závěru, že žaloba byla podána včas a lze přistoupit k přezkumu výpovědi.

19. Dále se soud jako otázkou předběžnou zabýval formálními náležitostmi výpovědi ze dne 10. 3. 2022, tedy zda je výpověď vůbec způsobilá přezkumu z hlediska její oprávněnosti. Aby byla výpověď daná ze strany pronajímatele platným právním jednáním, je třeba, aby v případě písemné formy byla podepsána oprávněnou osobou, byla doručena adresátu – nájemci a měla všechny obsahové náležitosti, zejména byla určitá. V uvedené věci dal žalovaný jakožto pronajímatel žalobci jakožto nájemci nebytového prostoru písemnou výpověď dne 10. 3. 2022. Výpověď byla podepsána právním zástupcem žalovaného, byla žalobci řádně doručena, obsahovala sdělení o výpovědním důvodu a byla dostatečně určitá. Soud proto uzavřel, že v případě uvedené výpovědi se jednalo o platné právní jednání, které je způsobilé přezkumu soudem. O uvedeném ani mezi stranami nebylo sporu.

20. Jelikož byly splněny všechny shora uvedené předpoklady, zabýval se soud konečně oprávněností výpovědi ze dne 10. 3. 2022.

21. Soud má za prokázané, že nájemní smlouva byla dne 1. 8. 2018 uzavřena na dobu určitou, a to 5 let, a že v čl. 9.4 byla mezi účastníky dohodnuta délka výpovědní doby tak, že činí 3 měsíce a počíná plynout od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena druhé straně, a v čl. 9.3 písm. b) bylo sjednáno, že pronajímatel je oprávněn vypovědět smlouvu, pokud je nájemce po dobu více než 2 měsíců v prodlení se zaplacením nájemného a nájemce takové porušení nenapraví v přiměřené dodatečné lhůtě 15 dnů od doručené výzvy pronajímatele. Existence nájemního vztahu mezi účastníky řízení byla nesporná.

22. Co se týká samotné právní úpravy týkající se ustanovení o nájmu prostor sloužícího k podnikání, jedná se o dispozitivní úpravu, v tomto směru je na účastnících smluvního vztahu, aby si buď ponechali práva a povinnosti plynoucí z právní úpravy o. z. anebo naopak si zvolili úpravu vlastní. Účastníci si mohou sjednat odchylná pravidla délky výpovědní doby (její absenci, různou délku či počátek běhu nebo skončení běhu) i nezbytnosti odůvodnění výpovědi či výpověď bez výpovědního důvodu.

23. Soud dospěl k závěru, že žalovaný jako pronajímatel byl oprávněn dát žalobci výpověď z nájmu nebytového prostoru z důvodu hrubého porušení povinnosti nájemce hradit řádně a včas nájemné s tím, že výpovědní doba byla tříměsíční.

24. V řízení bylo prokázáno, že žalobce v souvislosti s nájmem nebytového prostoru nehradil žádné nájemné, a to ani po doručení předžalobní výzvy ze dne 18. 1. 2022, kterou byl v souladu s nájemní smlouvou vyzván k úhradě ve lhůtě 15 dnů. Sám žalobce tuto skutečnost učinil nespornou, ostatně nájemné nehradí ani v současné době. Žalobce tak ke dni doručení výpovědi 10. 3. 2022 měl na nájemném nedoplatek za uvedené období, takový nedoplatek lze hodnotit jako hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu. Jestliže žalobce hrubě porušoval své povinnosti, měl reálně předpokládat, že žalovaný nájem vypoví.

25. Povinnost hradit nájemné byla sjednána v čl. 4.1 smlouvy, podle kterého je nájemce povinen po celou dobu nájmu hradit pronajímateli nájemné ve výši 80 000 Kč měsíčně předem na základě doručené faktury pronajímatelem v souladu s čl. 4.4. Žalobce se sám tohoto článku smlouvy dovolává, ale povinnost hradit nájemné nebyla vázána na vydání kolaudačního souhlasu, jak se mylně domnívá. Na vydání kolaudačního souhlasu byla vázaná dle čl. 4.2 smlouvy pouze úhrada služeb vedle nájemného. Účastníci smlouvy si stanovili podmínky nájemního vztahu podle své vůle, kterou odrazili v textu smlouvy. Pokud by bylo vůlí účastníků sjednat si stejné podmínky pro úhradu nájemného a služeb, jak ustanovení vykládá žalobce, nedošlo by k oddělení do různých článků a k různé textaci čl. 4.1 a 4.2 smlouvy (vč. odlišných čísel účtů pro platby). Odlišná textová úprava by postrádala smysl. Pro povinnost hradit nájemné není ani rozhodující, zda právní předchůdce žalovaného po žalobci nájemné požadoval či nikoliv, a ani to, po jaké době nehrazení nájemného byl žalobce vyzván k jeho úhradě. K tvrzení žalobce, že kolaudační souhlas nebyl vydán z důvodu, že právní předchůdce žalovaného nezajistil souhlas SVJ s účelem nájmu, soud pro úplnost uvádí, že toto je vyvráceno čl. 1.3 a 1.4 smlouvy, v nichž je jasně uvedeno, že pronajímatel zajistil souhlas SVJ s účelem nájmu před podpisem smlouvy. Uvedeného by si žalobce měl být vědom, když smlouvu stvrdil svým podpisem.

26. Ani námitku žalobce týkající se splatnosti nájemného soud neshledal za důvodnou. U nájmu prostor sloužících k podnikání není zvláštní zákonná úprava splatnosti, použijí se pravidla obecná. Mezi účastníky smlouvy bylo nájemní smlouvou pevně v čl. 4.1 smlouvy dohodnuto datum splatnosti nájemného, a to měsíčně předem na základě faktury. Nájemné tak má být pravidelně hrazeno do konce kalendářního měsíce, který předchází měsíci, za něž je nájemné hrazeno. Tato úprava má přednost před zákonem, který jinak v § 2218 o.z. stanoví, že nájemné se hradí měsíčně pozadu. Čas plnění nájemného byl účastníky smlouvy sjednán pevným datem (měsíčně předem), nejedná se ujednání, kterým by byl čas plnění ponechán na vůli a výzvě věřitele (§ 1958 odst. 1 o.z.). Účastníci primárně určili pevné datum, do kterého má být nájemné hrazeno – vždy měsíčně předem, a na tomto závěru nic nemění ani to, že následně doplnili, že nájemné má být placeno na základě doručené faktury a stanovili náležitosti faktury a dobu, ve které je pronajímatel fakturu povinen vystavit, tj. že splatnost faktur je do 30. dne kalendářního měsíce předem na následující měsíc a že dnem uskutečnění zdanitelného plnění je první den příslušného kalendářního měsíce (v čl. 4.4 smlouvy). Faktura je pouze účetním dokladem a stanoví okamžik zdanitelného plnění, nepředstavuje výzvu věřitele k plnění. Podmínky vystavení a splatnosti faktury jsou plně v souladu se sjednanou splatností nájemného – měsíčně předem. O tom, že lhůta pro plnění nájemného byla dojednána v čl. 4. 1 svědčí i čl. 4.5. smlouvy, podle kterého zálohy na poplatky za služby budou placeny ve stejných lhůtách jako nájemné dle čl. 4.1, a to na základě zálohových faktur. Opačný výklad by znamenal, že by se určení splatnosti konkrétním dnem stalo nadbytečným, a vedl by k nežádoucímu závěru, že porušením smluvní povinnosti vystavit a doručit fakturu nájemci včas by pronajímatel mohl nepřípustně posouvat počátek běhu promlčecí lhůty (viz např. NS sp. zn. 26 Cdo 2614/2019).

27. Vystavení a doručení faktury nebylo nutné k tomu, aby žalobce mohl na nájemném plnit. Žalobce ze smlouvy věděl, jaká je měsíční výše nájemného (80 000 Kč), jaká je jeho splatnost (měsíčně předem) a na jaké číslo účtu má nájemné pravidelně hradit. Tuto povinnost mu žalovaný připomněl i předžalobní upomínkou. V tomto směru tak soud dospěl k závěru, že žalobce hrubě porušil svou povinnost vyplývající z nájmu, když dlouhodobě nehradil nájemné, čímž je dán výpovědní důvod, a výpověď z nájmu nebytového prostoru je výpovědí platnou.

28. K poslední námitce žalobce týkající se tvrzeného zhodnocení předmětu nájmu v částce nejméně 7 430 000 Kč soud ve stručnosti uvádí následující. Taková pohledávka předchozího nájemce za právním předchůdcem žalovaného, která nebyla ani blíže specifikována a vyčíslena, nemohla platně přejít na žalobce jako nového nájemce pouhým prohlášením právního předchůdce žalovaného a žalobce v preambuli nájemní smlouvy ze dne 1. 8. 2018, jak uvádí žalobce. Předchozí nájemce se tohoto právního jednání vůbec neúčastnil. Pohledávka na vyrovnání za zhodnocení předmětu nájmu vzniká až ke dni skončení nájmu a k tomuto dni musí být vyčíslena (§ 2220 o.z.). Žalobce v okamžiku výpovědi žalovanému na nájemném dlužil, nájem končí až uplynutím výpovědní doby a tvrdí-li žalobce, že předmět nájmu sám zhodnotil, pak je možné tuto pohledávku vyčíslit až ke dni skončení nájmu a teprve poté ji vůči žalovanému uplatnit. Tvrdí-li žalobce na jedné straně, že nájem neskončil z důvodu neplatné výpovědi, pak současně není možné tvrdit, že disponuje takovou pohledávkou vůči žalovanému a snažit se ji započítávat. Okamžiku vzniku pohledávky až ke dni skončení nájmu si je žalobce vědom, neboť to sám uvádí v reakci na předžalobní výzvu ze dne 23. 2. 2022. Zároveň v této reakci uvedený zápočet je neurčitý a podmíněný a nemohl tak vyvolat žalobcem zamýšlené účinky. To, zda žalobce platně uplatnil kompenzační námitku týkající se pohledávky za zhodnocení předmětu nájmu v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. 25 C 92/2022, není pro rozhodnutí v této věci relevantní. Soud není ani vázán právním názorem vysloveným v tomto nepravomocně skončeném řízení, které se týká úhrady dlužného nájemného.

29. Soud proto na základě shora uvedených skutečností dospěl k závěru, že žaloba není důvodná, a výrokem I. ji zamítl.

30. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř., když žalovanému, který měl ve věci plný úspěch, přiznal náhradu nákladů řízení proti žalobci, který ve věci úspěch neměl. Náklady žalovaného jsou v daném případě představovány odměnou advokáta za zastupování dle § 9 odst. 3 písm. a) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.“) za 4,5 úkonů právní služby [převzetí a příprava zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., vyjádření ze dne 27. 9. 2022 a 10. 11. 2022 dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., účast na jednání dne 20. 3. 2024 dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t., návrh na pokračování řízení ze dne 4. 1. 2024 dle § 11 odst. 3 ve spojení s § 11 odst. 2 a.t. ve výši ½ odměny] á 2 500 Kč za 1 úkon a náhrada hotových výdajů dle § 13 odst. 4 a. t. za 5 úkonů právní služby á 300 Kč za 1 náhradu. Právní zástupce žalovaného není plátcem daně z přidané hodnoty. Celkem činí náklady žalovaného částku 12 750 Kč. Žalobci byla uložena povinnost zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve smyslu § 149 odst. 1 o. s. ř. k rukám zástupce. Lhůta k plnění byla stanovena v souladu s ustanovením § 160 odst. 1 o. s. ř.

Proti tomuto rozhodnutí lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení opisu jeho písemného vyhotovení k Městskému soudu v Praze prostřednictvím soudu zdejšího.

Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněný podat návrh na soudní výkon rozhodnutí (exekuci).