OSPH05 4 C 207/2020-92

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl samosoudkyní JUDr. Michalou Dvořákovou ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci ⟪LB:lb_004⟫ pro zaplacení částky 23 617 Kč s příslušenstvím,

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 23 617 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 14.5.2020 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 12 603,40 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právní zástupkyně žalobkyně.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 600 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se po žalované domáhá zaplacení částky 23 617 Kč s příslušenstvím jako slevy z kupní ceny nemovitosti představující náklady na odstranění vady výměnou skla v okně s tím, že od žalované na základě kupní smlouvy ze dne 27.11.2017 koupila bytovou jednotku, v níž byla zjištěna vada spočívající v nadměrném rosení jednoho z oken.

2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout, neboť žalobkyně uplatnila vadu po lhůtě a nejedná se vadu, ale o vlastnost dané okenní výplně. Je sice pravdou, že v roce 2015 došlo k výměně jednoho z oken, avšak žalovaná neměla tušení o tom, že sklo nemá stejné parametry jako ostatní skla v bytě.

3. Soud provedl listinné důkazy, které navrhli účastníci. Z kupní smlouvy mezi účastnicemi ze dne 29.11.2017 soud zjistil, že žalobkyně od žalované koupila bytovou jednotku anonymizováno číslo jednací anonymizována dvě slova budovy adresa v části územní celek na pozemku parc..ř. číslo (dále jen„ předmětný byt“) za kupní cenu 8 100 000 Kč.

4. Z protokolu o předání nemovitosti ze dne 15.4.2018 soud zjistil, že předmětný byt byl předán žalobkyni. Žalobkyně nebyla upozorněna na to, že jedno z oken má tenčí sklo.

5. Z fotografie na číslo soud zjistil, že okno, jehož rosení žalobkyně tvrdí je v 1. nadzemím podlaží vlevo od dalších dvou oken, které též náleží k bytu. Na fotografii na čl. 54 lze vidět, že celé okno je zarosené.

6. Z dopisu žalobkyně žalované ze dne 3.1.2020 soud zjistil, že žalobkyně žádá o úhradu nákladů na odstranění skryté vady, kterou měl předmětný byt, spočívající v tom, že jedno z oken se na rozdíl od ostatních oken objektu nepřiměřeně rosí a stéká po něm voda až na zem.

7. Z dopisu žalované žalobkyni ze dne 12.1.2020 soud zjistil, že dne 7.1.2020 byl žalované doručen dopis s oznámením skryté vady a žalovaná sděluje žalobkyni, že dne 5.11.2015 bylo okno měněno společností právnická osoba a následně byla výměna okna hrazená z pojistky anonymizováno rok u pojišťovny anonymizováno.

8. Z daňového dokladu číslo ulice anonymizována dvě slova ze dne 5.11.2015 soud zjistil, že tato společnost účtovala žalované za zaměření, výrobu a následné zasklení okna izolačním dvojsklem částku 15 411 Kč.

9. Z vyjádření obchodně – technického zástupce společnosti právnická osoba jméno příjmení ze dne 29.1.2020 soud zjistil, že dne 10.12.2019 prohlédli okno v předmětném bytě, které se při nízkých venkovních teplotách rosí a zjistili, že okno bylo v minulosti měněno a je osazeno dvojsklem s koeficientem prostupu tepla Ug=2,8 W/m2K a neodpovídá termoizolačním vlastnostem ostatním sklům v bytě, které mají koeficient prostupu tepla Ug=1,1W/m2K. Aby bylo dosaženo stejných izolačních vlastností okna, jako mají ostatní okna v bytě, je nutno provést přesklení anonymizováno Náklady na výměnu skla jsou 23 617 Kč.

10. Z kalkulace společnosti právnická osoba vystavené dne 29.1.2020 soud zjistil, že cena za přesklení anonymizováno oken (atypické sklo – nadrozměr) je 23 617 Kč.

11. Z vyjádření realitního makléře jméno příjmení ze dne 29.1.2021 soud zjistil, že nedostatečný koeficient prostupu tepla daného skla zapříčiňuje výrazně nadměrné rosení okenní tabule a tento fakt má negativní vliv na případný zájem o koupi a rozhoduje v neprospěch hodnoty bytu a vede ke snížení prodejní ceny.

12. Z vyčíslení snížení ceny nemovitosti titul jméno příjmení, realitní makléřky ze dne 3.2.2021 soud zjistil, že z hlediska realitní praxe, při zohlednění výše kupní ceny, nákladů na výměnu zasklení a všech úkonů s tím souvisejících odhaduje výši snížené ceny nemovitosti s vadou na 8 050 000 Kč.

13. Z vyjádření anonymizováno jméno příjmení, anonymizováno, soud zjistil, že celkové snížení ceny bytu v tržní hodnotě v případě pouze vadného skla je 48 600 Kč.

14. Z dopisu žalobkyně žalované ze dne 11.2.2020, kalkulace společnosti právnická osoba vystavené dne 10.12.2019 (nabídka byla platná do 20.12.2019), ze zápisu o poškození příjmení pojišťovny, z dopisu anonymizováno pojišťovna ze dne 10.11.2015 adresovaného žalované, z výpisu z katastru nemovitostí soud nezjistil žádné podstatné skutečnosti pro rozhodnutí pro věc, když uvedené důkazy se týkaly nesporných skutečností.

15. Podle § 125, věta prvá o. s. ř. za důkaz mohou sloužit všechny prostředky, jimiž lze zjistit stav věci, zejména výslech svědků, znalecký posudek, zprávy a vyjádření orgánů, fyzických a právnických osob, notářské nebo exekutorské zápisy a jiné listiny, ohledání a výslech účastníků. Soud v souladu se zásadou hospodárnosti neprováděl další dokazování k otázce výše slevy z kupní ceny, a to ani znaleckým zkoumáním, neboť pro určení výše slevy lze vyjít z provedených listinných důkazů, a to zejména odborných vyjádření anonymizováno jméno příjmení, anonymizováno a titul jméno příjmení, ze kterých lze objektivním a spolehlivým způsobem zjistit relevantní skutečnosti pro rozhodnutí ve věci (srov. rozhodnutí Ústavního soudu sp.zn. II. ÚS 252/99). Podle ust. § 127 odst. 4 o.s.ř. lze místo posudku znalce použít potvrzení nebo odborné vyjádření, o jejichž správnosti nemá soud pochybnosti. Odborná vyjádření mají z důvodu hospodárnosti přednost před znaleckými posudky, přičemž závěry daných odborných vyjádření jsou přesvědčivé, ve vzájemném souladu a nebyly zpochybněny žádnými okolnostmi uváděnými žalovanou či dalšími provedenými důkazy (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu, 22 Cdo 2711/2018).

16. Soud hodnotil každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti a přihlédl ke všemu, co vyšlo v řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci. Po takto provedeném dokazování dospěl soud k tomuto skutkovému závěru: dne 29.11.2017 žalobkyně uzavřela s žalovanou kupní smlouvu na předmětný byt za cenu 8 100 000 Kč. Byt byl předán dne 15.4.2018. Před prodejem bytu, v roce 2015, bylo jedno okno v bytě měněno a toto sklo má jiný koeficient prostupu tepla než ostatní okna v bytě a z toho důvodu se při nízkých venkovních teplotách výrazně nadměrně rosí. Z toho důvodu žalobkyně dopisem ze dne 3.1.2020 vyzvala žalovanou k úhradě nákladů na odstranění vady ve výši 23 617 Kč, která vychází z kalkulace společnosti právnická osoba Taková vada skla v okně má vliv na hodnotu bytu a vede ke snížení prodejní ceny, a to v rozmezí 48 600 Kč - 50 000 Kč.

17. Koupě nemovité věci se řídí ustanovením § 2128 o.z. a násl. Podle ust. § 2131 o. z., se v ostatním na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí, tedy přiměřeně se použijí jen v tom rozsahu, v jakém určitou otázku neřeší pododdíl 3 (tj. ust. § 2128 až § 2130). Z uvedeného vyplývá, že pro uplatnění skryté vady je stanovena lhůta 5 let dle § 2129 odst. 2 o.z. Ustanovení § 2112 odst. 1 o.z. se pro danou věc neužije.

18. Podle ust. § 2107 odst.1 o.z., je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

19. Podle ust. § 2129 odst. 2 o.z., neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

20. Předmětný byt byl žalovanou prodán jako celek, tedy i s oknem, které je součástí bytu, takže se nejedná o odpovědnost za vadu okna jako věci movité nebo o jeho vlastnost, ale o nárok z vadného plnění. Tato újma spočívá v rozdílu mezi zaplacenou kupní cenou bytu a nižší hodnotou koupeného bytu v důsledku jeho vady, na níž žalovaná při sjednávání koupě neupozornila. Odpovědnost za vady stíhá nedostatky vlastního plnění prodávajícího a sleduje, aby se kupujícímu dostalo ze závazkového právního vztahu plnění bez jakýchkoliv vad, tedy aby jím koupená věc měla sjednané vlastnosti a netrpěla vadami. V dané věci žalovaná zpochybňuje existenci vady, ale přiznává výměnu skla. Žalobkyně vytkla vadu bytu včas, v pětileté zákonné lhůtě od nabytí. Pokud žalobkyně žádá po žalované úhradu částky 23 617 Kč za přesklení vadného skla v okně, při kupní ceně 8 100 000 Kč by nemovitost neměla vykazovat ani drobné vady. Vada spočívající ve vlastnostech skla v okně, která se projevuje v zimních měsících, je odstranitelná s náklady 23 617 Kč. Co se týče výše slevy, při rozdílu hodnot měl soud k dispozici dva odhady a vyjádření týkající se ceny výměny okna. Obě odborná vyjádření anonymizováno příjmení a titul příjmení se shodují v otázce výše slevy, kterou dle své praxe a praktických zkušeností vyčíslují kolem 50 000 Kč a tato částka je dvojnásobná, než žalobkyně žádá.

21. Pokud žalovaná poukazuje ne to, že realitní makléř anonymizováno uvedl ve svém vyjádření, že po shlédnutí je patrné, že okenní tabule fixní části je tenčí, než na jakou je konstruován okenní rám, pak titul příjmení uvádí, že kupující při standardní obhlídce bytu ani při převzetí bytu nemusel závadu zaznamenat, neboť k rosení dochází v topné sezóně a především při plném užívání bytu. Vzhledem k tomu, že k předání došlo mimo topnou sezónu, v dubnu 2018, je evidentní, že žalobkyně si v rámci prohlídky bytu dané vady nemohla všimnout a i kdyby si žalobkyně všimla, že je sklo v okně tenčí, pak nemohla z toho usuzovat, že se v zimě bude rosit.

22. Lze tedy uzavřít, že předmětný byt má vadu, která snižuje hodnotou koupeného bytu a na kterou žalovaná žalobkyni neupozornila. Žalobkyně vytkla vady včas a náleží jí za to sleva z kupní ceny. Pokud žalobkyně žaluje 23 617 Kč a sleva z kupní ceny je kolem 50 000 Kč, soud žalobě vyhověl.

23. Vzhledem k tomu, že žalovaná nezaplatila žalovanou částku do rozhodnutí soudu, octla se s placením dluhu v prodlení a soud proto žalobkyni přiznal i úroky z prodlení dle § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

24. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 12 603,40 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 1 181 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 23 617 Kč sestávající z částky 2 060 Kč za každý ze čtyř úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí zastoupení, dvě účasti u jednání soudu a podání ze dne 10.2.2021) včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 9 440 Kč ve výši 1 982,40 Kč.

25. O nákladech řízení soud rozhodl dále dle ust. §142 o.s.ř. tak, že plně úspěšné žalobkyni přiznal proti žalované náhradu nákladů spočívajících ve dvou úkonech právní služby (žaloba a vyjádření ze dne 3.7.2020) nezastoupeného účastníka dle § 2 odst. 3 vyhlášky 254/2015 Sb. a § 151 odst. 3 o.s.ř. ve výši 600 Kč, když žalobkyně v počáteční fázi řízení nebyla zastoupena.

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to k Městskému soudu v Praze, prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 5. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení.

Nesplní-li žalovaná povinnosti uložené jí tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobkyně domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.