OSPH05 24 C 327/2020-183

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl soudkyní Mgr. Irenou Šťastnou ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobců: a) celé jméno žalobce, datum narození ⟪LB:lb_002⟫ bytem adresa žalobce ⟪LB:lb_003⟫ b) celé jméno žalobce, datum narození ⟪LB:lb_004⟫ bytem adresa žalobce ⟪LB:lb_005⟫ oba zastoupeni advokátem titul jméno příjmení ⟪LB:lb_006⟫ sídlem adresa ⟪LB:lb_007⟫ proti ⟪LB:lb_008⟫ žalovanému: osobní údaje žalovaného ⟪LB:lb_009⟫ o zaplacení 159 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům společně a nerozdílně částku 73 590 Kč s úroky z prodlení z této částky ve výši 8, 25 % ročně od 27. 7. 2020 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba se, co do povinnosti žalovaného zaplatit žalobcům společně a nerozdílně částku 56 690 Kč s úroky z prodlení z této částky ve výši 8, 25 % ročně od 27. 7. 2020 do zaplacení, zamítá.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení ve výši 68 513 Kč k rukám právního zástupce žalobců, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

IV. Žalovaný je povinen zaplatit náhradu nákladů řízení státu ve výši 16 503 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobci se žalobou podanou zdejšímu soudu dne 27.7.2020 domáhají po žalovaném zaplacení částky 159 000 Kč se zákonnými úroky z prodlení ode dne podání žaloby do zaplacení, a to jako bezdůvodného obohacení s odůvodněním, že žalovaný je vlastníkem stavby pro rodinnou rekreaci č.e. číslo v k.ú. anonymizováno obec (dále též jen„ Chata“), která stojí na pozemku parc. č. st. číslo v k.ú. anonymizováno obec, o výměře 37 m2 ve spoluvlastnictví žalobců. Oplocení žalovaného okolo Chaty zahrnuje další pozemky (resp. části pozemků) ve spoluvlastnictví žalobců, a to část pozemků parc. číslo v k.ú. anonymizováno obec o výměře 352 m2 a parc. číslo v k.ú. obec o výměře 265 m2 (dále též jen„ Připlocené pozemky“). Žalovaný tak Připlocené pozemky užívá bez právního důvodu, žalobci jej proto předžalobní výzvou z 20.2.2020 vyzvali k vydání bezdůvodného obohacení za jejich užívání, žalovaný však dosud ničeho nezaplatil. Žalobci proto požadují vydání bezdůvodného obohacení za užívání dané části jejich pozemků od 1.8.2017 do 31.7.2020 v žalované výši zjištěné znaleckým posudem touto žalobou.

2. Žalovaný nárok žalobců neuznal s tím, že nesporoval, že je vlastníkem Chaty ani to, že Chata stojí na Připlocených pozemcích, kterou jsou ve spoluvlastnictví žalobců. Chatu nabyl již s daným oplocením, které žalobcům dříve výslovně nevadilo. Žalovaný shledává nárok žalobců za rozporný s dobrými mravy co do výše žalované částky, když tuto žádá stanovit v přiměřené výši dle řádného znaleckého posudku.

3. Po provedeném dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav:

4. Mezi účastníky nebylo sporu o tom a Informacemi o stavbě č.e. číslo, k.ú. anonymizováno obec bylo zcela prokázáno, že žalovaný je vlastníkem Chaty a žalobci spoluvlastníky (každý id. ½) Připlocených pozemků (prokázáno Informacemi o pozemcích parc. č. st. číslo, k.ú. anonymizováno obec, parc. číslo k.ú. anonymizováno obec a parc. číslo k.ú. obec založenými ve znaleckém posudku Equity Solutions Appraisals s.r.o. číslo).

5. Žalovaný byl žalobci před podáním žaloby vyzván k vydání bezdůvodného obohacení za užívání Připlocených pozemků za období od 1.8.2017 do 31.7.2020 v žalované výši (prokázáno Předžalobní upomínkou z 20.2.2020 včetně Poštovní podací stvrzenky).

6. Ohledně výše obvyklého nájemného za užívání Připlocených pozemků soud zjistil, že znalecký ústav Equity Solutions Appraisals s.r.o. je ocenil na částku 53 000 Kč za rok (tj. ve výši 159 000 Kč za žalované období), když určil obvyklé nájemné porovnávací metodou ze 4 porovnávaných nabídkových cen, tj. z nabídkových inzerátů; zvýšenými koeficienty zohlednil pouze velikost pozemků, sníženými koeficienty pak zohlednil„ koeficient transakce“ a to, že porovnávané pozemky jsou určeny pro výstavbu rodinných domů, a to koeficientem„ ostatní vlivy“ (prokázáno znaleckým posudkem Equity Solutions Appraisals s.r.o. číslo předloženým žalobci, ústním doplněním znaleckého posudku výpovědí titul jméno příjmení na jednání soudu dne 23.4.2021). Znalec Ing. Jaroslav Mrázek nájemné za užívání Připlocených pozemků ocenil částkou 9,60 Kč/m2 ze zastavěných pozemků a 6 Kč/m2 z pozemků nezastavěných, tj. v daném případě částkou ve výši 4 057,20 Kč/rok (37x9,60 + 617x6), tj. částkou 12 171,60 Kč za žalované období; znalec cenu obvyklou určil porovnávací metodou z fakticky uskutečněných 5 obdobných prodejů v k.ú. obec a anonymizováno obec, když za zcela nevhodné k porovnání označil prodeje pozemků včetně staveb, jakož i prodeje pozemků pro výstavbu rodinných domů s tím, že se nejedná o obdobný majetek; jako plusy Připlocených pozemků hodnotil klidnou přírodní lokalitu a příznivě dosažitelnou občanskou vybavenost, jako minusy hodnotil nevyřešené vlastnické vztahy, příkrý svah, komplikovaný přístup bez možnosti příjezdu autem, nedostatečnou technickou infrastrukturu a zvýšenou kriminalitu; k výběru porovnatelných pozemků se znalec nedokázal blíže vyjádřit k tomu, zda jsou porovnávané pozemky p. číslo v k.ú. obec zatíženy zástavním právem a k tomu, že p. číslo k.ú. anonymizováno obec má šířku pouze cca 2 metry (prokázáno Znaleckým posudkem Ing. Jaroslava Mrázka číslo předloženým žalovaným, ústním doplněním znaleckého posudku výpovědí znalce Ing. Jaroslava na jednání soudu dne 23.4.2021). Revizním znaleckým posudkem zadaným soudem vypracovaným Ing. Lucií Cihelkovou byla obvyklá cena nájemného Připlocených pozemků za období 1.8.2017 31.12.2017 určena částkou 9 050 Kč, za období 1.1.2018 31.12.2018 částkou 21 980 Kč, za období 1.1.2019 31.12.2019 částkou 25 430 Kč a za období 1.1.2020 31.7.2020 částkou 17 130 Kč, tj. částkou 73 590 Kč (pozn. soudu - na str. 19 znaleckého posudku je zjevně pouze omylem uveden chybný součet 74 590 Kč) za žalované období, když znalkyně vyšla (stejně jako Ing. Mrázek) ze skutečně realizovaných kupních smluv (celkem 5); srovnávací pozemky vyhledávala i podle územního plánu (tj. pozemky určené k rekreaci) a ve funkčním celku s rekreační chatou, uskutečněné prodeje pro správnost srovnání upravila koeficienty (indexy) času, polohy, omezujících vlivů pozemku; nevyloučila krajní ceny zjištěných prodejů, neboť se jedná o specifický typ pozemků, které se na volném realitním trhu nenajdou, následně určila porovnávací metodou výši obvyklého nájemného a to všech pozemků v daném funkčním celku ve stejné výši; ohledně znaleckého posudku Equity Solutions Appraisals s.r.o. číslo namítala nevhodnou metodu ocenění, pokud vycházela pouze z nabídkových cen pozemků získaných od realitních kanceláří, nezohlednění zařazení jednotlivých pozemků do ploch využití v souladu s územním plánem a dále zejména nesprávné uvedení, že porovnávané pozemky jsou rovinaté; ohledně posudku Ing. Jaroslava Mrázka číslo namítala nezohlednění časové prodlevy uskutečněných porovnávaných prodejů, dále užití 3 nevhodných pozemků z 5 porovnávaných (když jeden pozemek leží v nezastavitelném území, u druhého se jedná o již 5 let starou smlouvu a u třetího se jedná o převod pozemků i s rekreační chatou), jakož i chybějící výpočty obvyklé ceny pozemků, když tato byla pouze bez dalšího odhadnuta na částku 120 Kč/m2 (prokázáno znaleckým posudkem Ing. Lucie Cihelkové číslo ústním doplněním znaleckého posudku výpovědí Ing. Lucie Cihelkové na jednání soudu dne 13.5.2022).

7. Z dalších provedených důkazů soud nezjistil žádné informace relevantní pro toto řízení. Soud dalšími důkazy řízení nedoplňoval, když zejména žalovaným navrhovaný důkaz dalším revizním znaleckým posudkem považoval s ohledem na výše uvedený zjištěný skutkový stav za nadbytečný.

8. Právně soud věc posoudil podle ust. § 2991 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“), dle něhož kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil (odst. 1). Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám (odst. 2).

9. V daném případě mezi účastníky nebylo sporu o tom a informacemi z katastru nemovitostí bylo prokázáno, že žalovaný vlastní Chatu, která zcela leží na pozemku ve vlastnictví žalovaným, přičemž oplocení kolem Chaty zahrnuje do jednoho funkčního celku s Chatou i části dalších pozemků ve vlastnictví žalobců. Tedy žalovaný výlučně užívá veškeré Připlocené pozemky ve spoluvlastnictví žalobců. Žalovaný přitom v řízení ani netvrdil právní titul takového užívání Připlocených pozemků. Žalovaný tedy užívá Připlocené pozemky bez právního důvodu bezplatně na úkor žalobců, a tedy je ve smyslu ust. § 2991 a násl. o.z. povinen žalobcům vydat bezdůvodné obohacení tím vzniklé (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp.zn. 28 Cdo 4558/2014, dle něhož v případě pozemku zastavěného stavbou ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku povinnosti vlastníka pozemku strpět jeho užívání koresponduje povinnost vlastníka stavby poskytnout za užívání pozemku náhradu; neplní-li vlastník stavby tuto povinnost, obohacuje se tím na úkor vlastníka pozemku, neboť se nezmenšuje jeho majetek, ač by se tak v případě plnění uvedené povinnosti nepochybně dělo).

10. Mezi účastníky byla sporná pouze výše tohoto bezdůvodného obohacení. Při posouzení výše daného bezdůvodného obohacení proto soud vyšel z ustálené judikatury, dle níž vyjádřením majetkového prospěchu vzniklého užíváním cizí věci bez právního důvodu (zde pozemků ve vlastnictví žalobců) je peněžitá částka vynakládaná obvykle v daném místě a čase na užívání obdobné věci zpravidla formou nájmu; při stanovení výše obvyklého nájemného je třeba vycházet z pozemků obdobných, tedy by se mělo jednat zásadně rovněž o pozemky zastavěné stavbou jiného vlastníka (viz. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR z 30. května 2006, sp. zn. 33 Odo 394/2004, z 20. března 2001, sp. zn. 25 Cdo 845/99, z 6. srpna 2012, sp. zn. 28 Cdo 3786/2011, z 2.4.2013, sp.zn. 28 Cdo 3138/2012).

11. Výše uvedeným podmínkám dle soudu zcela vyhovuje výše obvyklého nájemného Připlocených pozemků za žalované období stanovená ve věci vyhotoveným revizním znaleckým posudkem Ing. Cihelkové, když tímto znaleckým posudkem byla stanovena cena obvyklého nájemného standardní porovnávací metodou (a to samostatně za každý kalendářní rok/jeho část) porovnáním ve věci dostatečného vzorku (5) fakticky uskutečněných prodejů zcela obdobných pozemků, příslušnými koeficienty byly upraveny kupní ceny prodejů o časové hledisko, i hlediska další, zejména velikosti, stavu, omezením pozemků a jejich možnéhoo využití dle územního plánu (tedy se ve věci nejednalo o určení ceny průměrem, ale o přepočítání kupních cen dle v posudku podrobně vymezených koeficientů odrážejících skutečný stav, resp. hodnotu daných pozemků). Soud se rovněž ztotožňuje s tím, že Připlocené pozemky je vhodné ocenit jedinou cenou za m2, neboť se jedná o pozemky tvořící zcela jednoznačně funkční celek s Chatou, a tedy jsou všechny využívány zcela stejně, není proto dle soudu vhodné rozlišovat, zda se formálně jedná o pozemky zastavěné či nezastavěné (jak činil např. znalec Ing. Mrázek). Znalecký posudek předložený žalobci (znaleckého ústavu Equity Solutions Appraisals s.r.o.) dle soudu chybně vychází z pouhých nabídkových cen (tj. z nalezených inzercí prodeje) a nikoli ze skutečně realizovaných prodejů obdobných pozemků, ačkoli znalci Ing. Mrázek i Ing. Cihelková ve věci shodně potvrdili, že takové prodeje vhodné k porovnání bylo možno dohledat a k ocenění proto použít. Soud pak nevyšel ani ze znaleckého posudku předloženého žalovaným (znalce Ing. Jaroslava Mrázka), neboť dospěl k závěru, že v tomto posudku jsou k porovnání použity pozemky k tomu se nehodící, zejména pozemky včetně staveb, pozemky určené pro výstavbu rodinných domů, pozemky zcela nevhodného tvaru omezujícího zjevně jejich využití (šíře cca 2 metry), jakož i pozemky zatížené zástavním právem, aniž by byly tyto skutečnosti ve stanovení porovnávací ceny pozemků dostatečně zohledněny, resp. aniž by znalec byl schopen tyto rozpory dostatečně zdůvodnit v ústním doplnění posudku. Stejně tak se soud neztotožnil s odlišným oceňováním pozemků zastavěných a nezastavěných, když, jak uvedeno výše, se v daném případě jedná o jediný funkční celek Připlocených pozemků. Dle soudu tak znalecký posudek předložený žalobci obvyklou cenu nájemného v daném případě nepřiměřeně navyšuje a znalecký posudek předložený žalovaným nepřiměřeně ponižuje.

12. Soud proto při určení výše obvyklého nájemného, od něhož je třeba odvodit výši bezdůvodného obohacení, vyšel ze znaleckého posudku Ing. Cihelkové, který obsahuje všechny zákonné náležitosti a znalkyně se v něm (a v jeho ústním doplnění) dle soudu vypořádala se všemi námitkami vznesenými účastníky v dané věci a dostatečně přesvědčivě obhájila své právní závěry. Výše obvyklého nájemného, a tedy výše bezdůvodného obohacení žalovaného za užívání Připlocených pozemků na úkor žalobců, činila od 1.8.2017 do 31.12.2017 částku 9 050 Kč, od 1.1.2018 do 31.12.2018 částku 21 980 Kč, od 1.1.2019 do 31.12.2019 částku 25 430 Kč a od 1.1.2020 do 31.7.2020 částku 17 130 Kč, tj. za žalované období celkem částku 73 590 Kč. Soud proto v tomto rozsahu žalobě vyhověl (výrokem I. tohoto rozsudku) a ve zbytku, tj. co do částky 85 410 Kč (159 000-73 590) žalobu zamítl (výrokem II. tohoto rozsudku).

13. S ohledem na prodlení žalovaného se zaplacení přisouzené částky 73 590 Kč (ode dne následujícího po marném uplynutí lhůty k plnění dle předžalobní výzvy), je zároveň důvodný i nárok žalobců na zaplacení úroků z prodlení z této částky dle § 1970 o.z. ve výši dle nařízení vl. č. 351/2013 Sb., když úroky z prodlení jsou požadovány až ode dne podání žaloby až do zaplacení (jak je rovněž specifikováno ve výroku I. tohoto rozsudku), ve zbytku požadovaného příslušenství soud žalobu jako nedůvodnou zamítl (viz výrok II. tohoto rozsudku).

14. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle ust. § 142 odst. 3 o.s.ř., neboť žalobci byli v řízení úspěšní pouze z části, ale rozhodnutí o výši plnění záviselo na znaleckém posudku, proto jim soud přiznal plnou náhradu účelně vynaložených nákladů řízení (srovnej např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp.zn. 28 Cdo 3356/2013). Náklady řízení žalobců jsou tvořeny zaplaceným soudním poplatkem ve výši 7 950 Kč; zaplacenou zálohou na vyhotovení znaleckého posudku ve výši 3 000 Kč, odměnou advokáta za 7 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní upomínka, podání žaloby, vyjádření ve věci samé z 14.12.2021, účast na jednání soudu ve dnech 18.3.2021, 23.4.2021, 7.4.2022) ve výši po 6 496 Kč podle § 7, § 8 odst. 1 ve spojení s § 12 odst. 4, § 11 ost. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen „advokátní tarif“) při tarifní hodnotě 73 590 Kč a úkonech při zastupování dvou žalobců; náhradou hotových výdajů advokáta za všech 7 uvedených úkonů právní služby ve výši po 300 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu; a dále 21% DPH z odměn a náhrad ve výši 9 991 Kč, tj. celkem 68 513 Kč. Dále soud postupoval dle ust. § 149 odst. 1 o.s.ř. a dle § 160 odst. 1 o.s.ř.

15. O náhradě nákladů řízení státu soud rozhodl dle § 148 odst. 1 o.s.ř. a ve věci neúspěšnému žalovanému uložil povinnost nahradit státu náklady, které platil. Ty jsou tvořeny ve věci přiznaným znalečným Ing. Cihelkové v celkové výši 19 503 Kč, z čehož však bylo 3 000 Kč zaplaceno ze zálohy, která tvoří náklady řízení žalobců, jak je uvedeno výše. Soud proto rozhodl, jak je uvedeno ve výroku IV. tohoto rozsudku.

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení k Městskému soudu v Praze prostřednictvím soudu zdejšího.

Nesplní-li povinný, co mu ukládá vykonatelné soudní rozhodnutí, může se oprávněný domoci jeho splnění návrhem na soudní výkon rozhodnutí podle části šesté o.s.ř. nebo návrhem na nařízení soudní exekuce podle zák. č. 120/2001 Sb.