OSPH07 30 C 429/2018-72

Obvodní soud pro Prahu 7 rozhodl samosoudcem Mgr. Janem Koberou ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalovaným: 1. celé jméno žalované, datum narození ⟪LB:lb_004⟫ bytem adresa žalované a žalobkyně ⟪LB:lb_005⟫ 2. celé jméno žalované, datum narození ⟪LB:lb_006⟫ bytem adresa žalovaného, žalovaného, žalované a žalované ⟪LB:lb_007⟫ 3. celé jméno žalované, datum narození ⟪LB:lb_008⟫ bytem adresa žalované ⟪LB:lb_009⟫ 4. celé jméno žalovaného, datum narození ⟪LB:lb_010⟫ bytem adresa žalovaného, žalovaného, žalované a žalované ⟪LB:lb_011⟫ všichni zastoupeni advokátem titul jméno příjmení ⟪LB:lb_012⟫ sídlem adresa ⟪LB:lb_013⟫ pro zaplacení 158 802 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba o zaplacení 158 802 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 158 802 Kč od 26. 10. 2018 do zaplacení se zamítá.

II. Žalovaným se náhrada nákladů řízení nepřiznává.

1. Žalobkyně v podané žalobě uvedla, že se ústně dohodla s paní celé jméno žalované a celé jméno celé jméno žalované, že si od 1. 7. 2017 pronajme byt číslo o velikosti 42,47 m2 umístěného v 1. nadzemním podlaží domu adresa, který se nachází na pozemku p. č. číslo, v k.ú. část obce, v obci Praha na adrese adresa žalované a žalobkyně (dále jen„ předmětný byt“). Žalovaná celé jméno žalované i jméno příjmení se chovali a vystupovali vždy tak, že jsou oprávněni jednat a zastupovat ostatní spoluvlastníky předmětné nemovitosti ve všech věcech týkajících se předmětného bytu. Žalovaná celé jméno žalované a jméno příjmení sdělili žalobkyni krátce před nastěhováním, že v předmětném bytu bude nutné provést novou elektroinstalaci, aby jej bylo možné řádně užívat a požádali ji, jestli by ji nezajistila. Následně se dohodli na tom, že když už se bude dělat nová elektroinstalace v celém bytě (a bude se sekat do zdí a dělat s tím související stavební úpravy), tak by bylo nejvhodnější rovnou předmětný byt ve větší míře zrekonstruovat. Žalobkyně na toto přistoupila, neboť měla zájem v předmětném bytě dlouhodobě bydlet (nejméně tři roky) a samozřejmě měla zájem na tom, aby bydlela v pěkném prostředí. Žalobkyně se dohodla s paní celé jméno žalované a jméno příjmení, že žalovaní budou hradit materiál na rekonstrukci a žalobkyně si zajistí řemeslníky, kteří rekonstrukci předmětného bytu provedou s tím, že v budoucnu dojde k vzájemnému majetkovému vyrovnání za zhodnocení předmětného bytu. Žalobkyně se při převzetí předmětného bytu do užívání dne 1. 7. 2017 dotazovala celé jméno žalované a jméno příjmení, kdy podepíší smlouvu o nájmu předmětného bytu. Žalovaná celé jméno žalované jí sdělila, že nechá smlouvu o nájmu předmětného bytu připravit a pak ji podepíší. Dne 1. 7. 2017 žalobkyně začala předmětný byt užívat a téhož dne začaly v předmětném bytě přípravné práce na jeho rekonstrukci. Nicméně paní celé jméno žalované a jméno příjmení ani po více než 14 dnech žádnou smlouvu žalobkyni nepředložili, a proto žalobkyně začala podepsání písemné smlouvy o nájmu předmětného bytu urgovat. Žalovaná celé jméno žalované a jméno příjmení uváděli žalobkyni různé výmluvy, proč smlouvu o nájmu předmětného bytu nebylo možné připravit a podepsat, a navrhli, že bude podepsána až po provedení rekonstrukce předmětného bytu. Žalobkyně s tím nesouhlasila, ale v té době měla vztahy s žalovanou celé jméno žalované a jméno příjmení přátelské a nechtěla kvůli tomu vyvolávat nějaké spory. Přesto trvala na tom, aby podepsali alespoň nějakou písemnou listinu, která ji potvrdí právo užívat předmětný byt nejenom během rekonstrukce, ale i po jejím provedení. Žalovaná celé jméno žalované následně předložila žalobkyni smlouvu o smlouvě budoucí o nájmu bytu číslo kterou celé jméno žalované nechala vypracovat, a kterou společně s žalobkyní podepsaly dne datum. Pod podpisem celé jméno žalované na této smlouvě bylo uvedeno:„ vlastníci a zmocněnci“. Z toho žalobkyně dovozovala, že celé jméno žalované na základě zmocnění zastupuje při podpisu smlouvy i ostatní spoluvlastníky. Tato smlouva o smlouvě budoucí není neplatná, neboť žalobkyně již měla s žalovanými uzavřenou ústní smlouvu o nájmu předmětného bytu, na základě které předmětný byt užívala od 1. 7. 2017 a platila za něj nájem. Dne 12. 7. 2017 žalobkyně uhradila po dohodě s žalovanou celé jméno žalované nájemné a zálohy na služby za měsíc červenec a srpen 2017 ve snížené výši 13.000 - Kč z důvodu prováděné rekonstrukce předmětného bytu a omezeného užívání. Rekonstrukce předmětného bytu byla provedena svépomocí žalobkyní v období od 1. 7. 2017 do 15. 9. 2017 a zahrnovala provedení kompletní elektroinstalace, rozvodu UPC, datového kabelu, zvukového kabelu a rozvodu 12 V včetně zásuvek, malby bytu, opravy vlysové podlahy v pokoji a předsíni, opravu dřevěných zárubní dveří včetně broušení, odstranění starého nátěru a provedení nového nátěru, opravu parapetu u okna a zprovoznění dřevěné venkovní rolety v pokoji, demontáž radiátoru ÚT + očištění a nový nátěr a zpětné osazení radiátoru, odstranění starého nátěru rámů oken, jejich oprava a nový nátěr, demontáž starého radiátoru ÚT a montáž nového žebříku, doložení keramického obkladu pod starým radiátorem, nový radiátor, provedení odpadu a přívodu vody pro pračku, novou dlažba v komoře a montáž prahu, nový závěsný WC, nová dlažba a obklady na WC, osazení podhledu na WC včetně osvětlení a montáž odtahu, zazdění okna do světlíku, v podhledu na WC příprava na el. instalaci 380 V, oprava a nátěr vstupních dveří do bytu, nový zvonek, předělání starých rozvodů ÚT v předsíni, které nevhodně vyčnívaly z podlahy, v kuchyni výroba a montáž nové pracovní desky, montáž kuch. linky včetně polic, nový keramický obklad u linky, osazení nové digestoře včetně odtahu do světlíku, montáž nových podružných vodoměrů, zavedení odpadu a vody pro dřez a myčku nádobí, v kuchyni zazdění otvoru po roletě, oprava a nátěr okenního rámu. Rekonstrukci předmětného bytu prováděli v období od 1. 7. 2017 do 15. 9. 2017 řemeslníci pan jméno příjmení, pan jméno příjmení, jméno příjmení a další. Pan jméno příjmení dozoroval provádění rekonstrukce předmětného bytu, schvaloval použité materiály, kontroloval kvalitu provedených prací a řešil s výše uvedenými řemeslníky zajištěnými žalobkyní veškeré záležitosti týkající se rekonstrukce předmětného bytu. Paní celé jméno žalované však nedodržela ústní dohodu ohledně úhrady materiálu na rekonstrukci a žalobkyni uhradila jen část nákladů na materiál ve výši 11.198 - Kč, které žalobkyně vynaložila a který byl použit na rekonstrukci předmětného bytu. Dne 15. 9. 2017 žalobkyně podepsala s žalovanými písemnou smlouvu o nájmu předmětného bytu. Od počátku roku 2018 však začaly postupně vznikat konflikty mezi žalobkyní a žalovanou celé jméno žalované, a to mimo jiné i proto, že žalovaná celé jméno žalované porušila ústní dohodu a odmítala žalobkyni uhradit náklady na rekonstrukci předmětného bytu (vyjma oněch již uhrazených 11.198 - Kč na materiál) a začala tvrdit, že rekonstrukce předmětného bytu byla provedena bez jejího písemného souhlasu, a tudíž neoprávněně. To mezi nimi vyvolalo několik konfliktů. jméno příjmení rovněž v rozhovoru se žalobkyní popřel, že by o provedení rekonstrukce věděl nebo že by byla provedena s jeho souhlasem. Dne 6. 5. 2018 (po jedné z hádek) žalovaná celé jméno žalované předložila žalobkyni podepsaný návrh dohody o ukončení nájmu předmětného bytu, v němž překvapivě uznala, že byla provedena částečná rekonstrukce předmětného bytu a navrhla žalobkyni majetkové vyrovnání ve výši 46.000 - Kč. Z této listiny nepochybně vyplývá, že žalovaní věděli a souhlasili s rekonstrukcí předmětného bytu a že se na ní i částečně finančně podíleli formou úhrady materiálu. Žalobkyně takový návrh odmítla, neboť navržené majetkové vyrovnání za zhodnocení předmětného bytu bylo nepřiměřeně nízké. Žalobkyně adresovala žalovaným výzvu ze dne 14. 9. 2018 k vypořádání zhodnocení předmětného bytu ve výši 159.000 - Kč a svůj nárok doložila znaleckým posudkem číslo rok znalce titul jméno příjmení z oboru ekonomika a stavebnictví, který ocenil zhodnocení předmětného bytu v důsledku provedené rekonstrukce na částku 170.000 - Kč, od které žalobkyně odečetla 11.000 - Kč, kterou ji žalovaná celé jméno žalované uhradila. Žalobkyně obdržela od žalovaných písemnou odpověď ze dne 21. 9. 2018, z níž vyplývá, že žalovaní si nejsou vědomi toho, že by rekonstrukce předmětného bytu proběhla s jejich souhlasem. V souladu se smlouvou o nájmu předmětného bytu došlo k ukončení nájmu ke dni 30. 9. 2018. Dne 1. 10. 2018 došlo k protokolárnímu předání předmětného bytu, kdy žalobkyně i žalovaní si vypracovali vlastní předávací protokol a vzájemně si ho podepsali. Předávací protokol, který si připravila žalobkyně, obsahuje výslovné prohlášení, že došlo k celkové rekonstrukci předmětného bytu se souhlasem pronajímatele (tj. žalovaných) a že byt byl zhodnocen o částku 170.000 - Kč. Tento předávací protokol žalovaná celé jméno žalované bez jakýchkoliv výhrad či námitek podepsala. Žalobkyně zaslala žalovaným předžalobní výzvu ze dne 15. 10. 2018, v němž požadovala po žalovaných úhradu dlužné částky ve výši 159.000 - Kč z titulu vypořádání zhodnocení předmětného bytu. Žalobkyně obdržela od žalovaných dopis ze dne 6. 11. 2018, v němž žalovaní znovu uvedli, že si nejsou vědomi toho, že by žalobkyni udělili souhlas s rekonstrukcí předmětného bytu a že veškeré její nároky odmítají. Žalobkyně má za to, že měla uzavřenou od 1. 7. 2017 do 15. 9. 2017 ústní smlouvu o nájmu předmětného bytu, přičemž v tomto období byla provedena se souhlasem pronajímatelů a vlastníků rekonstrukce předmětného bytu, v jejímž důsledku byl byt zhodnocen o 170.000 - Kč. Dne 15. 9. 2017 se žalobkyně a žalovaní dohodli na uzavření písemné smlouvy o nájmu předmětného bytu. Nájem byl ukončen dne 30. 9. 2018 a dne 1. 10. 2018 došlo k protokolárnímu předání bytu. Ke dni skončení nájmu vznikla žalovaným povinnost poskytnout žalobkyni vyrovnání za provedené zhodnocení předmětného bytu, kterou znalec titul příjmení z oboru ekonomika a stavebnictví ocenil na 170.000 - Kč, přičemž tato částka byla ponížena o 11.198 - Kč, kterou žalovaná celé jméno žalované žalobkyni již uhradila.

2. Žalovaní ve vyjádření k podané žalobě uvedli, že je pravdou, že žalovaní se žalobkyní uzavřeli smlouvu o budoucí smlouvě o nájmu bytu číslo situovaného v domě adresa v k.ú. část obce, na adrese adresa žalované a žalobkyně. Tato smlouva byla uzavřena výhradně z podnětu a na popud žalobkyně, neboť žalovaní měli zájem uzavřít hned samotnou nájemní smlouvu k předmětnému bytu. Žalobkyně však v té době měla uzavřenou smlouvu o nájmu bytu, jejímž předmětem byl nájem jiného bytu, přičemž k této uzavřené nájemní smlouvě pobírala od Úřadu práce ČR příspěvek na bydlení. Žalobkyně proto v červenci 2017 nemohla uzavřít nájemní smlouvu k bytu ve ulice (jinak by přišla o příspěvek na bydlení) a naopak z jejího popudu byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí. Žalovaná 1) po uzavření nájemní smlouvy ze dne datum pravidelně informovala Úřad práce ČR o platbách nájemného ze strany žalované. Ústní nájemní smlouva mezi žalobkyní a žalovanou 1) nikdy uzavřena nebyla. Ostatně žalovaná 1) nebyla ostatními vlastníky zmocněna takovou smlouvu uzavřít. Z důvodu opatrnosti namítá žalovaná 3) neplatnost údajné ústní nájemní smlouvy ze dne 1. 7. 2017. Žalovaný 2) byl v roce 2017 již vážně nemocen, organizační a běžné provozní věci související s domem adresa za něj a jeho manželku, žalovanou 3), proto řešila žalovaná 1) celé jméno žalované. Nájemní smlouvu ze dne datum však podepsali všichni žalovaní jako pronajímatelé společně. Žalobkyně v bodě 10 žaloby uvádí, jaké práce byly v rámci rekonstrukce v období od 1. 7. 2017 do datum provedeny. Seznam provedených prací uvedený v žalobě se shoduje se seznamem prací uvedeným ve znaleckém posudku titul příjmení ze dne 17. 7. 2018. Dle znaleckého posudku však byly veškeré uvedené práce provedeny v průběhu užívání bytu žalobkyní od datum do 16. 6. 2018. Žalované se proto domnívají, že žalobkyně účelově mění termín provedení oprav podle toho, jak se jí to zrovna hodí a možná již sama neví, kdy byla která jí tvrzená oprava provedena. Je pravdou, že žalobkyně provedla před uzavřením nájemní smlouvy, tj. před datum několik úprav a oprav v bytě po dohodě se žalovanými. Právě na provedení těchto oprav dala žalovaná 1), a v některých případech i pan jméno celé jméno žalovaného, žalobkyni v průběhu srpna 2017 souhlas s provedením práce tím, že poskytli materiál a finanční prostředky k provedení opravy. Právě z důvodu těchto provedených oprav bylo jako kompenzace žalobkyni v nájemní smlouvě ze dne datum dohodnuto nájemné ve výši 12.000 Kč měsíčně, tj. nižší nájemné než kolik by činilo obvyklé tržní nájemné podobného bytu. Současně bylo v nájemní smlouvě dohodnuto automatické prodlužování nájmu do 30. 9. 2020 s garancí zachování stejné výše nájemného po celou tuto dobu. Žalované dále namítají, že tvrzené opravy uvedené v žalobě zcela evidentně nebyly provedeny v rozsahu uvedeném v žalobě. I z laického pohledu na okna a dveře předmětného bytu je zřejmé, že žalobkyně rozhodně nezajistila nátěr vchodových dveří do bytu a nátěr oken ani jakékoliv zásadní renovace těchto předmětů, jak uvádí v žalobě. Pokud jde o opravy provedené dle znaleckého posudku po datum, mají žalované za to, že tuto situaci zcela řeší uzavřená smlouva o nájmu bytu, kdy žalobkyně převzala byt prostý jakýchkoliv vad a způsobilý k okamžitému nastěhování. Dle čl. 4 nájemní smlouvy ze dne datum byla žalobkyně oprávněna činit v bytě stavební úpravy pouze s předchozím písemným souhlasem žalovaných, kteří nikdy takový souhlas neudělili. Takové stavební úpravy by žalobkyně činila na svůj účet a po skončení nájmu nebyla dle nájemní smlouvy oprávněna požadovat jakoukoliv náhradu vynaložených nákladů, nedohodnou-li se strany písemně jinak. Podle čl. 7 nájemní smlouvy ze dne 15. 9. 2017 představuje tato smlouva úplnou dohodu smluvních stran o předmětu smlouvy a nahrazuje veškerá předešlá ujednání smluvních stran, ústní i písemná, vztahující se k bytu číslo. Podle čl. 7 nájemní smlouvy se touto smlouvou ruší veškerá předchozí ústní a/nebo písemná ujednání smluvních stran vztahující se k bytu číslo. Žalobkyně proto nemá nárok ani na jakoukoliv kompenzaci za opravy provedené před datum. Žalovaní uzavřeli se žalobkyní ústní dohodu o svém podílu na opravě a úpravě bytu číslo to takovou, že na opravy, které povedou k dlouhodobému zhodnocení a budou provedeny v jimi odsouhlaseném rozsahu a kvalitě, poskytnou předem potřebný materiál nebo domluvené finanční prostředky na nákup tohoto materiálu. Provedené úpravy a opravy budou za takové situace automaticky majetkem žalovaných a žalobkyni tím nevznikne v budoucnu žádný nárok na jakoukoliv kompenzaci mimo slevy na nájmu. Sleva na nájmu spočívala v zafixování výše nájemného na částce odpovídající původnímu stavu bytu před zhodnocením na dobu třicet šest měsíců za podmínek řádného užívání bytu žalobkyní v souladu s uzavřenou nájemní smlouvou. Uzavřením nájemní smlouvy ze dne datum došlo k vypořádání veškerých vzájemných nároků vzniklých v předchozím období. Žalobkyně začala vznášet neoprávněné nároky až v okamžiku, kdy se rozhodla jednostranně a z vlastní vůle uzavřenou nájemní smlouvu nedodržet. Je pravdou, že žalovaní navrhli žalobkyni dne 6. 5. 2018 ukončení nájmu dohodou ke dni 30. 6. 2018 poté, kdy žalobkyně oznámila, že nemá příjmy potřebné k hrazení nájmu a chce se z bytu odstěhovat. Z důvodu snahy o zachování korektních vztahů a i z důvodu motivování žalobkyně k rychlému uzavření dohody tehdy žalovaní žalobkyni nabídli kompenzaci ve výši 46.000 Kč. Fakticky se nejednalo o nabídku zaplacení této částky žalobkyni, ale o slevu na nájemném, resp. odpuštění dluhu na nájemném, který žalobkyně v té době měla. Žalovaní si spočítali, že by rychlé ukončení nájemního vztahu s problematickým a neplatícím nájemcem bylo výhodnější, neboť by předmětný byt bylo možné dříve znovu pronajmout. To pro žalované bylo ekonomicky zajímavější, než případné vymáhání dlužného nájemného po žalobkyni, a to zejména s ohledem na její ekonomickou situaci. Návrh dohody nebyl žalobkyní akceptován.

3. Žalobkyně v replice uvedla, že je tedy toho názoru, že z vyjádření žalovaných celé jméno žalované a celé jméno žalované nepochybně vyplývá, že obě žalované věděly a souhlasily s tím, že žalobkyně bude užívat byt číslo před 15. 9. 2017 a že v něm v tomto období bude provádět stavební úpravy a opravy. Logicky tedy musely s žalobkyní uzavřít (nájemní) smlouvu o užívání bytu číslo. Tyto skutečnosti, které shodně tvrdí obě žalované ve vyjádření k žalobě, vylučují, aby se celé jméno žalované (byť jak sama uvádí jen z důvodu opatrnosti) mohla dovolávat neplatnosti uzavřené ústní nájemní smlouvy s žalobkyní v období od 1. 7. 2017 do 15. 9. 2017. Je tedy nesporné a žalovaní to výslovně uznávají, že žalobkyně získala od žalovaných již před 15. 9. 2017 právní titul k užívání předmětného bytu číslo to minimálně pro účely provádění stavebních úprav a oprav předmětného bytu číslo. Žalobkyně na závěr podotýká, že předložila soudu příjmový pokladní doklad, který prokazuje, že dne 12. 7. 2017 uhradila žalovaným (konkrétně k rukám celé jméno žalované) v hotovosti částku Kč na nájem a služby spojené s užíváním bytu, což prokazuje existenci nájemní smlouvy, přičemž tento důkaz žalovaní ve svém vyjádření zcela pomíjí a nijak se k němu nevyjadřují. Pokud žalovaní uvádí, že se dohodli s žalobkyní na provádění stavebních úprav a oprav v předmětném bytě číslo před 15. 9. 2017, jedná se o změnu tvrzení žalovaných, neboť ještě v dopise adresované žalobkyni ze dne 21. 9. 2018 tvrdili, že žalovaní o žádné rekonstrukci předmětného bytu číslo nic neví a že si nejsou vědomi, že by k ní udělili souhlas. Toto své tvrzení znovu uvedli i v dopise ze dne 6. 11. 2018 adresované žalobkyni, kterým reagovali na její předžalobní výzvu k vypořádání zhodnocení předmětného bytu číslo který žalobkyně měla v nájmu od 1. 7. 2017 do 30. 9. 2018. Žalobkyně kvituje, že žalovaní pod tíhou důkazů, které žalobkyně předložila společně s žalobou, mění svá tvrzení a dodatečně si vzpomněli, že stavební úpravy a opravy v bytě číslo provedla žalobkyně po vzájemné dohodě s žalovanými, tj. s jejich vědomím a souhlasem. Tvrzení žalovaných o údajných slevách na nájmu a o vypořádání vzájemných nároků za zhodnocení bytu číslo provedením jeho rekonstrukce nejsou pravdivá a jsou v příkrém rozporu s návrhem dohody o ukončení nájmu ze dne 6. 5. 2018, který vypracovala a vlastnoručně podepsala žalovaná číslo celé jméno žalované a který předložila žalobkyni k podpisu v květnu 2018. Z návrhu této dohody explicitně vyplývá (viz bod 3. návrhu dohody o ukončení nájmu ze dne 6. 5. 2018), že částka 46.000 - Kč je kompenzace pro žalobkyni za práci odvedenou při rekonstrukci bytu číslo že žalovaní nebudou požadovat nájemné a zálohy na služby za období duben až červen 2018. Mělo tedy dojít k zápočtu vzájemných pohledávek, což úplně něco jiného, než je jednostranná sleva na nájmu, na kterou není žádný nárok. Návrh dohody o ukončení nájmu ze dne 6. 5. 2018 tedy jednoznačně vyvrací tvrzení žalovaných uvedená ve vyjádření k žalobě, že uzavřením písemné nájemní smlouvy ze dne 15. 9. 2017 došlo k vypořádání veškerých vzájemných nároků mezi žalobkyní a žalovanými. K tomu evidentně nedošlo, když žalovaní ještě dne 6. 5. 2018 v písemném návrhu dohody o ukončení nájmu, který předali žalobkyni, navrhují pro žalobkyni kompenzaci 46.000 - Kč za odvedenou práci při zhodnocení bytu číslo. Je-li ve znaleckém posudku uvedeno, že k celkové modernizaci a opravě bytu číslo došlo někdy v průběhu jeho užívání od 15. 9. 2017 do 16. 6. 2018, pak se nejedná o tvrzení žalobkyně, ale o úsudek znalce, který počátek rekonstrukce bytu číslo odvodil z předložené písemné smlouvy o nájmu bytu číslo která byla datována dnem 15. 9. 2017. Znalec titul příjmení zřejmě nevěděl, že žalobkyně užívala byt číslo již před 15. 9. 2017 na základě ústní smlouvy a že rekonstrukce probíhala již od dne 1. 7. 2017. Nicméně tato skutečnost (tj. zahájení rekonstrukce bytu číslo o dva a půl měsíce dříve, než se uvádí v posudku) jsou pro účely zpracování znaleckého posudku zcela irelevantní, neboť zhodnocení bytu číslo se provádělo k jeho stavu ke dni 16. 6. 2018, a proto tato skutečnost nemůže mít sebemenší vliv na správnost znaleckého posudku.

4. Na základě zjištění provedeného dokazování soud zjistil následující skutečnosti:

5. Dne datum byla uzavřena mezi žalobkyní a celé jméno žalované smlouva o smlouvě budoucí nájemní k předmětnému bytu s tím, že nájemné bude činit 12 000 Kč (smlouva o smlouvě budoucí). Za období 15.7.2017 – 15.8.2018 žalobkyně uhradila nájemné 13 000 Kč (příjmový pokladní doklad).

6. Některé náklady rekonstrukce hradila žalovaná celé jméno žalované v hotovosti k rukám žalobkyně (výdajové pokladní doklady).

7. Dne datum byla mezi žalobkyní a celé jméno žalované, celé jméno žalovaného a celé jméno žalované uzavřena nájemní smlouva k předmětnému bytu s tím, že nájemní činí 12 000 Kč. Podle čl. 7 nájemní smlouvy ze dne 15. 9. 2017 představuje tato smlouva úplnou dohodu smluvních stran o předmětu smlouvy a nahrazuje veškerá předešlá ujednání smluvních stran, ústní i písemná, vztahující se k bytu číslo. Podle čl. 7 nájemní smlouvy se touto smlouvou ruší veškerá předchozí ústní a/nebo písemná ujednání smluvních stran vztahující se k bytu číslo. Nájem byl uzavřen na dobu určitou do 30.9.2018 s tím, že v případě řádného hrazení nájmu a záloh vzniká žalobkyni nárok na prodloužení o dalších 12 měsíců, nejdéle však do 30.9.2020 (nájemní smlouva).

8. Dle konceptu dohody o ukončení nájmu předloženého žalovanými a podepsaného paní celé jméno žalované mělo dojít k ukončení nájmu ke dni 30.6.2018 s tím, že strany uznávají, že byla provedena rekonstrukce bytu, kdy materiál hradil pronajímatel a práci odvedl nájemce. Pronajímatel za odvedenou práci nebude požadovat nájemné ve výši 41 000 Kč a zálohy na služby 5 000 Kč (návrh dohody).

9. K předáním bytu zpět pronajímatelům žalovaným došlo 1.10.2018 (předávací protokoly).

10. Celkové náklady na modernizaci předmětného bytu činily 170 000 Kč (znalecký posudek titul příjmení).

11. Žalovaná celé jméno žalované v účastnickém výslechu uvedla, že materiál na rekonstrukci byl poskytován ze strany vlastníků. Žalobkyni byla poskytnuta finanční kompenzace vzhledem k tomu, že měla zájem o dlouhodobý pronájem, a to ve výši 3.000 - Kč na měsíc. Byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí. V polovině června žalobkyně převzala byt. Chtěla si tam udělat nějaké úpravy. Neměla finanční prostředky na nákup materiálu. Dohodli se tak, že materiál poskytnou vlastníci a práce na úpravách toho bytu měla být vykompenzovaná nižším nájmem.

12. Svědek jméno celé jméno žalovaného (bývalý manžel celé jméno žalované) uvedl, že v předmětné době v domě bydlel a zajišťoval jeho správu. Žalobkyně měla zájem o pronájem předmětného bytu, chtěla tam provést nějaké úpravy. Stav bytu byl k bydlení, odpovídalo to nájmu 12.000 - Kč za měsíc. Dohodli se tak, že přítel žalobkyně provede rekonstrukci, vlastníci budou hradit materiál. Rozsah prací byl volba žalobkyně. Pokud jde např. o materiál na obklady, tak žalobkyně si mohla vybrat podle svých představ s tím, že ji bude uhrazena průměrná cena za m2 na trhu. Pokud například žalobkyně chtěla nové závěsné WC, toto žalovaní financovat nechtěli, neboť tam byl rok starý funkční kombi WC. Svědek panu příjmení proplácel náklady na materiál, celkově zhruba 30 000 Kč v hotovosti. Žalobkyně nosila jednotlivé paragony paní celé jméno žalované a ta jí to proplácela po svědkově dobrozdání, že to odpovídá tomu, co se použilo. Pan příjmení svou odvedenou práci po ukončení hodnotil jako 100 000 Kč, byt byl po rekonstrukci ve stavu, kdy bylo možné pronajímat zhruba za 3.000 - Kč měsíčně navíc. Dohoda byla taková, že zde nebude vyšší nájem, zůstane 12.000 - Kč a v tomto bude kompenzace pro žalobkyni. V momentě, kdy chtěla žalobkyně předčasně opustit byt, tak zde byla nějaká nabídka že co dluží, tak nemusí doplácet. Byla to nabídka na výplatu 45 až 50.000 - Kč.

13. Svědkyně jméno příjmení (matka žalobkyně) uvedla, že dceři se líbil byt v přízemí, chtěla si ho opravit, s tím paní celé jméno žalované souhlasila, že si to tam následně může odbydlet nebo jí budou vyplaceny náklady rekonstrukce.

14. Svědkyně jméno příjmení uvedla, že viděla byt před rekonstrukcí, byl vybydlený, viděla ho i po rekonstrukci. Pokud jde o dohodu mezi žalobkyní a vlastníky, žalobkyně svědkyni říkala, že ta dohoda je výborná, že jim to bude odečteno z nájmu nebo že nebudou po nějakou dobu platit nájem.

15. Svědek jméno příjmení (bývalý přítel žalobkyně) uvedl, že byt byl před rekonstrukcí ve velmi špatném stavu, rekonstrukce byla rozsáhlá, prováděl jí svědek a jeho kamarádi bez finanční úplaty. Přímo u jednání nebyl, ale dohoda byla taková, že pokud si tam provedou rekonstrukci, tak budou mít nějakou slevu na nájmu. Po rekonstrukci jim řekli, že odpovídající nájem za ten byt by byl 17.000 - Kč a že tedy dostanou slevu na 13.000 - Kč měsíčně, což svědek vnímal jako podraz, když před rekonstrukcí byl nájem 10 000 Kč. Materiál kupovali pronajímatelé, svědek dodával práci. Platili hotově drtivou většinu materiálu, ale ne všechen materiál. Byl tam třeba nějaký limit ceny, např. nějaká cena na metr maximálně na dlažbu. Proplácel to pan celé jméno žalovaného v hotovosti. Celkem na materiál proplatil 20 až 30.000 - Kč a někdy to bylo i tak, že dával svědkovi peníze dopředu a ten potom vracel zbytek peněz. Tehdy byla představa, že bude sleva nájmu po dobu několika let, to byla dohoda s panem celé jméno žalovaného Částku uhrazenou na materiál žalobkyní odhaduje na 10 000 Kč. Žádná konkrétní dohoda o tom jaká je cílová částka, o kolik tedy bude nižší nájemné, jak dlouhou dobu, uzavřena před rekonstrukcí nebyla. Svědek měl dojem, že pokud by nájemní smlouvu nepodepsali, tak se mohli sebrat a jít pryč. Příčinou zhoršení vztahů respektive neplacení nájmu bylo asi to, že v tu dobu skončil partnerský vztah s žalobkyní. Patrně došlo k tomu, že potom už neměla na to, aby hradila celý nájem. Z toho tam tedy pravděpodobně vznikl dluh.

16. Svědek jméno příjmení potvrdil, že se podílel na rekonstrukci, a to jako kamarád pana příjmení, peníze za to nechtěl. Pokud jde o dohodu s pronajímateli, měl tam snad být snížený nájem.

17. Svědek jméno příjmení potvrdil, že se podílel na rekonstrukci, a to jako kamarád pana příjmení, peníze za to nedostal.

18. Svědek jméno příjmení uvedl, že pokud jde o dohodu s pronajímateli, měl tam snad být snížený nájem po rekonstrukci.

19. Z ostatních provedených důkazů soud nic podstatného pro rozhodnutí o věci samé nezjistil. Zprávu úřadu práce soud pro nadbytečnost nevyžadoval, stejně jako neprovedl místní šetření.

20. Po zhodnocení jednotlivých důkazů, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé:

21. Žalobkyně měla zájem o pronájem předmětného bytu. Na základě ústní dohody byt užívala od 1. 7. 2017. Mezi žalobkyní a paní celé jméno žalované, která vystupovala jako zástupce ostatních majitelů, byla uzavřena dohoda o tom, že žalobkyně provede rekonstrukci daného bytu, přičemž materiál budou hradit vlastníci nemovitosti a žalobkyně zajistí řemeslníky. Tato rekonstrukce měla být žalobkyni dle ústní dohody kompenzována tak, že jí bude poskytnuta sleva na nájmu, nikdy však nebylo konkretizováno v jaké výši a po jakou dobu. V období od 1.7.2017 do 15.9.2017 byla rekonstrukce bytu provedena, materiál byl hrazen vlastníky nemovitosti a práci provedl tehdejší partner žalobkyně pan příjmení a jeho přátelé. Dne datum byla mezi žalobkyní a vlastníky nemovitosti uzavřena nájemní smlouva, ve které byl sjednán nájem na dobu určitou s možností automatického prodloužení až do 30.9.2020 a nájemné ve výši 12 000 Kč měsíčně. Podle čl. 7 nájemní smlouvy ze dne datum představuje tato smlouva úplnou dohodu smluvních stran o předmětu smlouvy a nahrazuje veškerá předešlá ujednání smluvních stran, ústní i písemná, vztahující se k bytu číslo. Podle čl. 7 nájemní smlouvy se touto smlouvou ruší veškerá předchozí ústní a/nebo písemná ujednání smluvních stran vztahující se k bytu číslo. Nájem byl ukončen dne 30. 9. 2018 a dne 1. 10. 2018 došlo k protokolárnímu předání bytu. V návrhu dohody o ukončení nájmu vlastníci nemovitosti navrhovali pro žalobkyni kompenzaci 46 000 Kč za provedenou rekonstrukci bytu, za kterou vlastníci hradili materiál a žalobkyně zajistila práci, přičemž navržená částka fakticky představovala odpuštění dluhu na nájemném. Žalobkyně tuto částku neakceptovala jako příliš nízkou.

22. Pokud jde o skutkový stav, soud jej má za úplně zjištěný, když byli vyslechnuti všichni navržení svědci a proveden důkaz relevantními listinami. Z provedeného dokazování jednoznačně vyplynulo, že je pravdou, že mezi žalobkyní a zástupkyní pronajímatelů byla uzavřena ústní dohoda o tom, že žalobkyně provede rekonstrukci předmětného bytu, přičemž pronajímatelé budou hradit materiál a žalobkyně zajistí práci. Z provedeného dokazování má soud současně za to, že jednak rekonstrukce byla v zásadě v rozsahu tvrzeném žalobkyní provedena, a současně má soud za prokázané, že skutečně materiál byl uhrazen ze strany pronajímatelů, což výslovně potvrdil svědek příjmení, tehdejší přítel žalobkyně, který současně prováděl rekonstrukci za pomoci svých přátel, když uvedl, že materiál byl hrazen v převážné části ze strany pronajímatelů, někdy jej vyúčtoval a dostal uhrazen, někdy dostal peníze na nákup materiálu předem a zbytek vracel. Hodnota materiálu zakoupeného žalobkyní odhadl na maximálně 10 000 Kč. Současně má soud za prokázané, že dohoda byla taková, že žalobkyni bude jako kompenzace poskytnuto nižší nájemné, přičemž žalobkyně sama uvádí, že měla zájem o dlouhodobý pronájem. Nikdy však v rámci ústního dohody nebylo konkretizováno, jaká sleva na nájmu bude poskytnuta a po jakou dobu. Dne 15.9.2017 pak byla uzavřena nájemní smlouva, která stanoví sjednané nájemné ve výši 12 000 Kč, přičemž dle výslovných ustanovení nájemní smlouvy představuje tato smlouva úplnou dohodu smluvních stran o předmětu smlouvy a nahrazuje veškerá předešlá ujednání smluvních stran, ústní i písemná, vztahující se k bytu číslo. Touto smlouvou se ruší veškerá předchozí ústní a/nebo písemná ujednání smluvních stran vztahující se k bytu číslo.

23. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto:

24. Žalobkyně se domáhá vyplacení částky, která má odpovídat tomu, oč se zvýšila hodnota předmětné nemovitosti provedenou rekonstrukcí, a to ve výši dle znaleckého posudku. Na základě zjištěného skutkového stavu má soud za to, že v tomto rozsahu nemůže být podaná žaloba bez dalšího důvodná, neboť by tomu tak mohlo být pouze za situace, kdy by žalobkyně rekonstrukci provedla zcela na vlastní účet. Z provedeného dokazování má však soud za prokázané, že žalobkyně poskytla pouze práci, materiál byl ze strany pronajímatelů hrazen. Žalobkyně se tak nemůže domáhat ani teoreticky celé částky, o kterou byl předmětný byt zhodnocen (resp. celé částky vyčíslené znalcem jako„ náklady na rekonstrukci“), když na této hodnotě se částečně podíleli vlastníci nemovitosti (hrazením materiálu), žalobkyně se podílela ve formě práce, když rekonstrukci provedl její tehdejší přítel a jeho známí. Soud však dospěl k závěru, že žaloba je nedůvodná jako celek, proto žalobu zamítl aniž by vyslýchal znalce či zadal jiný znalecký posudek, a to z důvodu procesní ekonomie.

25. Mezi žalobkyní a zástupkyní vlastníků byla uzavření ústní smlouva, jež byla dodržena – tj. žalobkyně měla v užívání předmětný byt od 1.7.2017, v období od 1.7.2017 do 15.9.2017 byla provedena rekonstrukce bytu, náklady rekonstrukce ve formě materiálu hradili vlastníci nemovitosti, žalobkyně zajistila lidskou práci. Nekonkrétní však byla dohoda v otázce kompenzace provedené rekonstrukce pro žalobkyni, když z celého provedeného dokazování lze uzavřít, že dle dohody si žalobkyně měla rekonstrukci„ odbydlet“, tj. měla jí být poskytnuta sleva na nájmu po určitou dobu, avšak bez konkrétní specifikace. Dne 15.9.2017 pak byla uzavřena písemná nájemní smlouva, která stanoví sjednané nájemné ve výši 12 000 Kč, smlouva byla uzavřena na dobu určitou s tím, že v případě řádného hrazení nájmu má nájemce nárok na prodloužení o 12 měsíců až do 30.9.2020, přičemž dle výslovných ustanovení nájemní smlouvy představuje tato smlouva úplnou dohodu smluvních stran o předmětu smlouvy a nahrazuje veškerá předešlá ujednání smluvních stran, ústní i písemná, vztahující se k bytu číslo. Touto smlouvou se ruší veškerá předchozí ústní a/nebo písemná ujednání smluvních stran vztahující se k bytu číslo. Strany si tak výslovně sjednaly, že tato smlouva představuje úplnou dohodu smluvních stran o předmětu smlouvy a nahrazuje veškerá předešlá ujednání smluvních stran, ústní i písemná, vztahující se k bytu číslo. Touto smlouvou se ruší veškerá předchozí ústní a/nebo písemná ujednání smluvních stran vztahující se k bytu číslo.

26. Za této situace se soudu jeví oprávněná obrana žalovaných v tom smyslu, že předmětnou smlouvou (uzavřenou po ukončení rekonstrukce) byly vypořádány veškeré vzájemné nároky stran týkající se předmětného bytu. Byla uzavřena nájemní smlouva se sjednaným nájemným, s možností automatického prodloužení. Žalovaní tvrdili, že tržní nájemné by bylo zhruba o 3 000 Kč měsíčně vyšší, pokud zde byl předpoklad, že žalobkyně bude mít zájem v bytě bydlet zhruba po tři roky (když žalobkyně sama v podané žalobě uvádí, že měla zájem o nájemní vztah trvající nejméně tři roky), v takovém případě by tedy byla žalobkyni poskytnuta sleva z nájmu zhruba v částce 108 000 Kč (3 000 * 12 * 3). Smlouva přitom počítala s automatickým prodlužováním nejdéle do 30.9.2020, tedy bylo ujednáno, že nájemce má v případě řádného hrazení nájmu a služeb právo na prodloužení smlouvy až do 30.9.2020. Žalobkyně tedy po provedené rekonstrukci uzavřela k předmětnému bytu nájemní smlouvu, která ji zaručovala právo na prodloužení nájmu až na tři roky s tím, že bylo sjednáno nájemné ve výši 12 000 Kč Smlouva výslovně uvádí, že tato smlouva nahrazuje veškerá předchozí ujednání týkající se bytu, ústní i písemná. Důvody ukončení nájemního vztahu byly zřejmě fakticky na straně žalobkyně, když zde vznikl dluh na nájemném, přičemž jak uvedl svědek příjmení, žalobkyně patrně po ukončení společného soužití již neměla dostatek finančních prostředků pro hrazení nájmu. Pokud žalovaní nabízeli žalobkyni při ukončení nájmu dohodu, na základě které jí jako kompenzace bude vyplaceno 46 000 Kč, jeví se skutečně tento návrh jako gesto dobré vůle za situace, kdy tato částka představovala dluh na nájemném. Textace dohody navíc potvrzuje skutková zjištění soudu (rekonstrukce byla provedena, materiál hradili pronajímatelé, žalobkyně zajistila práci).

27. Proto vzhledem ke skutečnosti, že veškeré vzájemné ujednání stran k předmětnému bytu byly po ukončení rekonstrukce nahrazeny nájemní smlouvou, má soud za to, že nárok žalobkyně důvodný není, pročež žalobu zamítl (výrok I.).

28. Z důvodů hodných zvláštního zřetele soud ve věci úspěšným žalovaným náhradu nákladů řízení nepřiznal dle § 150 o.s.ř. Jakkoliv má soud za to, že ze shora uvedených důvodů nárok žalobkyně důvodný není, nelze přehlédnout, že žalobkyně se ocitla v situaci, kdy krom uzavřené nájemní smlouvy jí nebylo zhodnocení předmětného bytu, na němž se podílela, nijak kompenzováno, když současně nevyužila možnost užívat byt za sjednanou cenu až do 30. 9. 2020 z důvodu zhoršení vzájemných vztahů s pronajímatelem. V rámci sjednávání nájemní smlouvy byla žalobkyně v pozici nájemce vůči pronajímateli, tedy v pozici fakticky slabší smluvní strany, přičemž z těchto důvodů se soudu jeví spravedlivým z důvodů hodných zvláštního zřetele náhradu nákladů řízení nepřiznat (výrok II.).

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to k Městskému soudu v Praze, prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 7. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení (nebude-li podáno elektronicky).