OSPJ 10 C 26/2019-246

Okresní soud Plzeň - jih rozhodl samosoudcem JUDr. Josefem Millerem ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou titul jméno příjmení ⟪LB:lb_004⟫ sídlem adresa ⟪LB:lb_005⟫ žaloba o určení vlastníka

I. Žaloba, aby byl nahrazen projev vůle žalované uzavřít s žalobcem kupní smlouvu, jejíž předmětem bude převod parcely parc. číslo o výměře 15 105 m2 zapsané u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-jih na list vlastnictví pro k.ú. a územní celek a pozemkových parcel ve zjednodušené evidence – parcely původ Pozemkový katastr, a to parcely parc. číslo o výměře 9 147 m2 a parcely parc. číslo o výměře výměra, to vše zapsáno u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-jih na list vlastnictví pro k.ú obec, územní celek za kupní cenu ve výši 1 125 176 Kč, která je splatná do 30 dnů ode dne provedení vkladu vlastnického práva k předmětným pozemkům ve prospěch žalobkyně do katastru nemovitostí, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna na náhradě nákladů řízení zaplatit k rukám zástupkyně žalované, advokátky titul jméno příjmení částku 182 746,30 Kč, do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 6. 2. 2019 původně domáhala určení, že je vlastníkem pozemkových parcel ve zjednodušené evidenci, parcely původ. Pozemkový katastr v k.ú. obec, p. číslo p. číslo dále p. číslo p. číslo v k.ú. obec, územní celek. Žaloba byla podána proti žalovaným celé jméno žalované a právnická osoba anonymizováno. V průběhu řízení žalobkyně vzala žalobu proti právnická osoba anonymizováno. v celém rozsahu zpět s odůvodněním, že již tato společnost není ve věci pasivně legitimována a současně navrhla změnu žaloby. Přestože soud prvního stupně nepřipustil tuto změnu žaloby a zpětvzetí žaloby vůči právnická osoba anonymizováno. prohlásil za neúčinné, k odvolání této společnosti Krajský soud v Plzni rozhodl usnesením ze dne 14. 7. 2020 č.j. číslo jednací tak, že usnesení soudu prvního stupně změnil a řízení proti této společnosti zastavil. V odůvodnění svého rozhodnutí odvolací soud k návrhu na změnu žaloby uvedl, že změna nebyla připuštěna pouze z důvodu špatně označených parcel. Po vrácení věci soudu prvního stupně, žalobkyně v podání ze dne 28. 4. 2020 navrhla další změnu žaloby nahrazující projev vůle žalované celé jméno žalované tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku, přičemž soud tuto změnu připustil v usnesení z 1. 10. 2020 číslo jednací spisová značka.

2. Podanou žalobu proti původním žalovaným žalobkyně odůvodnila tím, že uzavřela s celé jméno žalované dne 1. 10. 2001 smlouvu o pronájmu zemědělských pozemků, které tehdy celé jméno žalované vlastnila. Smlouva byla uzavřena na dobu sedmi let, přičemž byla prodloužena na dalších sedm let. V této smlouvě o pronájmu si žalobkyně a žalovaná celé jméno žalované ujednaly předkupní právo pro případ, že by žalovaná jako pronajímatel prodala pozemky, které byly předmětem pronájmu. Dne 30. 4. 2018 však celé jméno žalované přesto uzavřela se právnická osoba anonymizováno smlouvu, jejímž předmětem byly mimo jiné i pozemky, které jsou předmětem projednávané žaloby. Z komunikace mezi žalobkyní a celé jméno žalované muselo být přitom zřejmé, že žalobkyně má vůli své předkupní právo realizovat. Tímto způsobem se podle názoru žalobce žalovaná celé jméno žalované dopustila protiprávního jednání.

3. V dalším průběhu řízení, které se konalo na základě připuštěné změny návrhu pouze proti celé jméno žalované, soud nařídil jednání na den 20. 10. 2020. Na tomto jednání žalovaná celé jméno žalované upozornila žalobkyni, že již není vlastníkem předmětných pozemků a tudíž, že z její strany nemůže k žádnému prodeji těchto pozemků žalobkyni již dojít. Přesto žalobkyně na podané žalobě trvala a po zahájení jednání ve věci samé navrhla, aby soud připustil, aby do řízení přistoupila na straně žalované právnická osoba anonymizováno, a to jako účastník řízení, eventuálně jako vedlejší účastník na straně žalované. Žalovaná celé jméno žalované naopak navrhla, aby soud toto účastenství nepřipustil a navrhla žalobu zamítnout. Soud z důvodu, že tento návrh na přistoupení právnická osoba anonymizováno, vůči které bylo řízení k návrhu žalobkyně již pravomocně zastaveno, zamítl samostatným usnesením.

4. Soud ve věci již rozhodl rozsudkem z 20. 10. 2020 č.j. číslo jednací ve znění opravného usnesení z 20. 10. 2020 č.j. číslo jednací a žalobu zmítl. K odvolání žalobkyně Krajský soud v Plzni svým usnesení z 30. 6. 2021 č.j. číslo jednací rozsudek soudu prvého stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Soudu prvního stupně vytkl, že žalobu zamítl s odůvodněním, že žalovaná v době rozhodnutí již nebyla vedena jako vlastník předmětných nemovitých věcí s nesprávným závěrem o nedostatku pasivní legitimace žalované. Podle názoru odvolacího soudu byla zásadní skutečností v dané věci za připuštěnou změnu žaloby, že byl uplatněn nárok za porušení smluvního předkupního práva s obligačními účinky. Posouzení důvodnosti uplatněného nároku proto záviselo na posouzení, jaká právní úprava na danou věc dopadá, zda občanský zákoník č. 40/1964 Sb. nebo občanský zákoník účinný od 1. 1. 2014 č. 89/2012 Sb. Odvolací soud vysvětlil, jaké následky by v dané věci měla úprava podle občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. a úprava v režimu tzv. nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. S právním názorem o tom, jaká právní úprava občanského zákoníku na věc dopadá, měl soud prvního stupně účastníky řízení seznámit a pak o nároku žalobkyně znovu rozhodnout.

5. Po vrácení věci podle pokynu odvolacího soudu na jednání konaném dne 8. 10. 2021 soud prvého stupně sdělil účastníkům svůj předběžný právní názor, a to že ve smyslu ust. § 3074 a § 3028 odst. 3 obč. zák. by měl na vztah mezi účastníky dopadat občanský zákoník č. 40/ 1964 Sb., neboť předmětnou nájemní smlouvu je nutno hodnotit jako smlouvu pachtovní (dopis čl. 233 spisu).

6. Soud provedl důkaz smlouvou o pronájmu zemědělských pozemků uzavřenou mezi celé jméno žalované a společnosti právnická osoba, která je založena na čl. 42 spisu. Předmětem této smlouvy byly pozemky specifikované v příloze této smlouvy, která se nachází na čl. 43 spisu. Ze smlouvy vyplývá, že byla uzavřena na sedm let s tím, že pokud by pronajímatel chtěl smlouvu vypovědět, musel by tak učinit písemně, minimálně rok předem ke dni 1.10 běžného roku. Pokud tak neučiní a písemně nevypoví nájem, prodlužuje se smlouva na dalších sedm let. V bodě 6. smlouvy se nachází ujednání, že v případě, pokud by pronajímatel chtěl pozemky uvedené ve smlouvě prodat, vyhrazuje si nájemce předkupní právo. Smlouva nabyla účinnosti od 1. 10. 2000.

7. K prodlužování nájemní smlouvy žalobkyně zastávala názor, že smlouva byla vždy prodlužována na dalších sedm let, pokud nedošlo k vypovězení nájmu. Naproti tomu žalovaná k tomu uvedla, že mohlo dojít k prodloužení pouze o dalších sedm let, tzn. do roku 2014. K předkupnímu právu obsaženému v ujednání pod bodem 6. smlouvy účastníci shodně uvedli, že se jednalo o obligační právo, nikoliv o právo věcné.

8. V názoru na prodlužování předmětné smlouvy o pronájmu zemědělských pozemků se soud ztotožnil s názorem žalobkyně. Ze smlouvy nelze učinit jiný závěr než ten, že se smlouva prodlužovala vždy o dalších sedm let, pokud nedošlo ze strany pronajímatele k písemnému vypovězení nájmu. Tomuto závěru nakonec odpovídá i prohlášení v kupní smlouvě uzavřené mezi celé jméno žalované a právnická osoba anonymizováno ze 13. 4. 2018 (čl. 44-46 spisu). celé jméno žalované jako prodávající předmětné pozemky pod bodem číslo výslovně prohlásila, že smlouva o pronájmu zemědělských pozemků, na jejímž základě je předmět převodu pachtován právnická osoba, anonymizováno na dobu určitou v trvání do 30. 9. 2021. V podstatě na toto prodlužování poukázal ve svém rozhodnutí i Krajský soud v Plzni.

9. Pokud jde o režim občanského zákoníku, který by měl být použit na ujednání o předkupním právu, podle názoru žalobkyně by mělo být použito ustanovení tzv. nového občanského zákoníku, a to z důvodu, že došlo k prolongaci celého nájemního vztahu od roku 2014 po dobu dalších sedmi a let a ujednání o předkupním právu na základě uzavřené kupní smlouvy dospělo až v roce 2018. Na předkupní právo by proto měl být aplikováno dle názoru žalobkyně ust. § 2143 občanského zákoníku, kdy první hlava nového občanského zákoníku, a to konkrétně ust. § 3030 nového občanského zákoníku. V případě, že by ujednání o předkupním právu posuzováno podle starého občanského zákoníku, platilo by, že oba subjekty kupní smlouvy by si musely být vědomé, že existuje předkupní právo žalobkyně, a pokud uzavřely kupní smlouvu, je jejich jednání absolutně neplatné ve vztahu k ust. § 6 nového občanského zákoníku. Naproti tomu žalovaná s odkazem na ust. § 3074 odst. 1 ve spojení s ust. § 3028 odst. 3 nového občanského zákoníku zdůraznila, že smlouva se prodlužovala vždy pouze o rok v souladu s ust. § 676 odst. 2 starého občanského zákoníku. Předkupní právo tak podle názoru žalované zaniklo již v roce 2014. Ust. § 2145 nového občanského zákoníku je podle názoru žalované neaplikovatelné. Žalovaná připomněla, že občanský zákoník z roku 1964 možnost zneplatnění smlouvy uplatněním předkupního práva nezná. Poukázala také na to, že žalovaná o svém záměru pozemky prodat žalobkyni informovala a jednala s ní o tom. Žalobkyně neprokázala, že by tato jednání byla v rozporu s dobrými mravy nebo, že by došlo k zjevnému zneužití práva.

10. Je skutečností, že žalovaná o svém záměru prodat pronajaté pozemky žalobkyni informovala dopisem z 21. 12. 2017, a dokonce doložila jeho doručení žalobkyni doporučeně, viz. čl. 40 a 227 spisu. Žalobkyně tato jednání navíc nijak nepopírala. víc Ve spisu je na čl. 228 založen dopis jednatele žalobkyně reagující na záměr žalované pozemky prodat. O prodeji pozemků žalobkyni nedošlo podle tvrzení žalované proto, že jí jednatel žalobkyně nabídl částku 26 Kč za m2 pozemku, což žalovaná nepřijala. Žalobkyně k tomu namítla, že došlo k nesprávnému postupu žalované v uplatnění předkupního práva v tom smyslu, že žalovaná měla kupní smlouvu, kterou uzavřela s kupcem, tedy s firmou právnická osoba, předložit žalobkyni. Poukázala na rozvazovací podmínku, která mohla být ze strany žalobkyně použita, což ale vyžadovalo, aby se žalobkyně seznámila s podmínkami uzavřené kupní smlouvy, ale to žalovaná neučinila.

11. Při hodnocení argumentace účastnic soud vycházel především z toho, že předmětná smlouva o pronájmu zemědělských pozemků se prodlužovala vždy o sedm let, a to včetně ujednání o předkupním právu, neboť jiný výklad smlouvy podle názoru soudu nelze učinit. Pokud se jedná o právní režim, který dopadá na ujednání o předkupním právu, je podle názoru soudu vyloučeno na ujednání o předkupním právu v daném případě použít tzv. nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. V případě nájmu je použití nového občanského zákoníku vyloučeno ustanovením § 3074 odst. 1 poslední věta obč. zák. č. 89/2012 Sb. Na samotné použití předkupního práva v dané věci však dopadá ustanovení § 3028 odst. 3 tohoto nového občanského zákoníku. Podle tohoto ustanovení platí, že není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměru vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé dosavadními právními předpisy, tedy zákonem č. 40/1964 Sb. K právnímu názoru žalobkyně, že na věc je nutné použít nový občanský zákoník, je nutné zdůraznit, že nelze směšovat současné použití starého a nového občanského zákoníku.

12. Předkupní právo se podle závěru soudu řídí tedy ustanovením § 602 a násl. občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. Podle těchto ustanovení platilo, že předkupní právo stanovilo povinnost vlastníka pro případ, že by chtěl věc převést třetí osobě kupní smlouvou, nabídnout tuto věc nejprve oprávněnému (předkupníkovi). Vlastník, v daném případě žalovaná, měla tudíž povinnost před uzavřením kupní smlouvy s třetí osobou, nabídnout nejprve využití předkupního práva oprávněnému. Teprve v případě, že oprávněný (žalobkyně) nabídku nevyužil, mohla následně kupní smlouvu uzavřít se svým zájemcem. K nabídce tedy docházelo před samotným uzavřením kupní smlouvy s třetí osobou. Taktomu bylo i v projednávané věci, když žalovaná oznámila svůj úmysl pozemky prodat žalobkyni již v prosinci 2017, kdy jednala s jméno příjmení, zastupujícím žalobkyni jako její jednatel Kupní smlouvou, kterou prodala předmětné pozemky právnická osoba anonymizováno uzavřela až poté, a to v dubnu 2018. Tento postup nelze podle názoru soudu označit za nesprávný, nebo dokonce za jednání v rozporu s dobrými mravy, a tudíž za absolutně neplatné, jak dovozuje žalobkyně. Podle závěru soudu nedošlo ze strany žalované k porušení předkupního práva ve smyslu ustanovení § 603 odst. 3 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. Podané žalobě, aby byl nahrazen projev vůle žalované uzavřít s žalobkyní kupní smlouvu, nelze proto vyhovět a soud ji zamítl.

13. Ve sporu úspěšné žalované soud podle ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř. přiznal náhradu nákladů řízení. Tato náhrada se odvíjí od hodnoty nemovitostí, jichž se právní spor týkal a která činila částku 1 125 176 Kč. Na podkladě ust. § 8 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb. činí sazba odměny za jeden právní úkon advokáta částku 12 820 Kč. Soud žalované přiznal náhradu za jedenáct právních úkonů ve věci po 12 820 Kč a za jeden právní úkon v poloviční výši (vyhlášení rozsudku 18. 10. 2021) částku 6 410 Kč. Takto byla přiznána náhrada právního zastoupení ve výši 147 430 Kč s připočtením dvanácti režijních paušálů po 300 Kč a náhrady DPH ve výši 31 716,30 Kč.

Proti tomuto rozsudku je možno podat odvolání do patnácti (15) dnů ode dne jeho doručení ke Krajskému soudu v Plzni, prostřednictvím soudu podepsaného.

Nebude-li povinnost stanovená tímto rozhodnutím dobrovolně plněna, lze navrhnout výkon rozhodnutí prostřednictvím soudu či soudního exekutora.