OSPJ 2 C 67/2023-119

Okresní soud Plzeň-jih rozhodl samosoudkyní JUDr. Michaelou Sobotníkovou ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: Jméno zainteresované osoby 0/0, narozená Datum narození zainteresované osoby 0/0 bytem Adresa zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalovanému: Jméno zainteresované osoby 1/0, narozený Datum narození zainteresované osoby 1/0 bytem Adresa zainteresované osoby 1/0 zastoupený advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 ⟪LB:lb_004⟫ pro zaplacení 118 091,61 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba se, co do zaplacení částky částka se zákonným úrokem z prodlení z částky částka od datum do zaplacení, zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému k rukám jeho právního zástupce náhradu nákladů řízení ve výši částka, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu domáhala vydání rozhodnutí, jímž by soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku částka s příslušenstvím. Žalobu odůvodnila tím, že jako kupující se žalovaným jako prodávajícím uzavřela dne datum kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej pozemku parc. č. st. 3107, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.e. 3374, a pozemku parc. č. 946/3, zahrada, přičemž dané nemovité věci jsou zapsány v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrálním pracovištěm adresa – město na LV č. hodnota pro k.ú. adresa a obec adresa. Kupní cena byla mezi stranami ve smlouvě ujednána na částku částka a byla žalobkyní řádně a včas uhrazena. Po předání předmětu koupě se však objevilo několik skrytých vad, které žalobkyni neumožňovaly řádné užívání předmětu koupě, pročež žalobkyně byla nucena vynaložit finanční prostředky na potřebné opravy. Vady spočívaly v závadě bojleru, který vzhledem k charakteru vad bylo nezbytné vyměnit, a dále v závadě filtračního zařízení, UV lampy a souvisejícího zařízení. V souvislosti s výměnou bojleru žalobkyně vynaložila částku částka a v souvislosti s výměnou filtračního zařízení vynaložila částku částka. Žalobkyně přípisem ze dne datum žalovaného vyzvala k odstranění výše uvedených vad, avšak k odstranění vad nedošlo, a proto žalobkyně předžalobní výzvou ze dne datum uplatnila u žalovaného nárok na slevu z kupní ceny v částce představující náklady vynaložené na výměnu vadných zařízení, tj. celkem v částce částka.

2. Dne datum byl zdejším soudem ve věci vydán elektronický platební rozkaz č.j. EPR hodnota, proti němuž žalovaný včas podal odpor, čímž došlo ke zrušení elektronického platebního rozkazu a bylo dále pokračováno v řízení.

3. Žalovaný se k podané žalobě vyjádřil podáním ze dne datum, v němž uvedl, že žalobkyní uplatněný nárok neuznává a s žalobou v celém rozsahu nesouhlasí. Žalovaný popřel, že by se na předmětu koupě či jakýchkoli jeho částech a příslušenství vyskytovaly jakékoli vady, ať už zjevné nebo skryté. Pokud se na bojleru a filtračním zařízení objevila nějaká závada, musela tato vzniknout až po předání předmětu koupě žalobkyni. Žalobkyně přitom žalovanému nikdy nesdělila, v čem závada bojleru spočívala a z jakého důvodu bylo nutné vyměnit filtrační zařízení, UV lampu a související zařízení. Pro uplatnění práv z vadného plnění je přitom nezbytné, aby žalobkyně jako kupující žalobci jako prodávajícímu oznámila vady a identifikovala je nezaměnitelným způsobem a případně specifikovala projevy a příčiny dané vady. To však žalobkyně neučinila a nepředložila ani fotodokumentaci tvrzených vad. Ze strohého popisu vad žalobkyně nelze nijak dovodit, zda zmíněné vady existovaly na předmětu koupě již v době jeho předání. Pokud by se na předmětu koupě vady skutečně vyskytovaly, jednalo by se patrně o vady zjevné, které by však žalobkyně byla povinna žalovanému oznámit již při předání předmětu koupě. Z protokolu o předání je však patrné, že se nic takového nestalo. Žalobkyni přitom bylo umožněno si předmět koupě prohlédnout včetně všech jeho součástí a příslušenství a ve smlouvě v čl. 7.1 kupní smlouvy prohlásila, že je jí znám stav předmětu koupě a v tomto stavu předmět koupě přebírá. Dále žalovaný uvedl, že každé zařízení má určitou životnost a žalovaný nedal žalobkyni jakoukoli záruku za to, že bojler a další zmíněná zařízení budou alespoň po určitou dobu způsobilá ke svému účelu. V dalším doplnění svého vyjádření žalovaný uvedl, že žalobkyni ukázal veškeré prostory prodávané nemovitosti a její součásti a příslušenství, kdy proběhly celkem asi čtyři prohlídky, a výslovně žalobkyni upozornil, že nemovitost není novostavbou a bojler nebyl vyměňován. Žalobkyně tudíž kupovala předmětnou nemovitost s vědomím, že její součástí je původní bojler téměř 10 let starý. Pokud je průměrná životnost bojleru 5-8 let, respektive u některých typů 7-10 let, musela žalobkyně počítat s tím, že vyvstane potřeba opravy. Žádné vady však žalobkyni nezatajil. Žalobkyně od žalovaného obdržela také kontakt na příslušného technika, jméno FO, a byla poučena o potřebě provádění kontroly filtračního zařízení nejméně jednou za dva měsíce a doplňování tekutiny, o což se stará technik. Pokud nějaká závada na filtračním zařízení vznikla, došlo k ní zanedbáním ze strany žalobkyně.

4. Ve své replice ze dne datum a doplnění ze dne datum žalobkyně doplnila, že existenci vad oznámila žalovanému bezprostředně po jejich zjištění tak, že mu zaslala několik přípisů s výzvou k odstranění vad a předložila mu i vyjádření společnosti právnická osoba., z něhož vyplývala poškození filtrační jednotky. Ve výzvě k úhradě smluvní pokuty a odstranění skrytých vad ze dne datum žalobkyně specifikovala zjištěné vady tak, že bojler je prorezlý, teče a je vyzkratovaná elektřina, a že filtrace vody je zásadním způsobem poškozena a vyžaduje kompletní výměnu. Následně spolu účastníci neformálně telefonicky jednali o odstranění vad. Jelikož se dle žalobkyně jednalo o vady skryté, nemohly tyto být v předávacím protokolu uvedeny. Předávací protokol a předmětné smluvní ustanovení žalobkyně nadto považuje za formální úkony. Dále žalobkyně v předmětném podání rozšířila svůj žalobní návrh o nárok na zaplacení částky částka představující smluvní pokutu dle čl. 8 bodu 8.5 smlouvy, neboť žalovaný ve smluvené lhůtě neodhlásil sídlo podnikání z předmětu koupě. Smluvní pokuta byla požadována za období od datum do datum.

5. Usnesením zdejšího soudu ze dne datum, č.j. spisová značka, bylo rozhodnuto o připuštění změny žaloby podle návrhu žalobkyně ze dne datum.

6. Při ústním jednání konaném dne datum vzala žalobkyně žalobu zpět, co do nároku na zaplacení částky částka, neboť žalovaný dlužnou částku po zahájení řízení uhradil. Usnesením zdejšího soudu ze dne datum, č.j. spisová značka, bylo proto řízení co návrhu na zaplacení částky částka v souladu s § 96 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) zastaveno.

7. Při ústních jednáních účastníci setrvali na svých stanoviscích.

8. Dokazováním provedeným při ústních jednáních soud zjistil následující skutečnosti.

9. Z kupní smlouvy a smlouvě o úschově č. hodnota vyplynulo, že žalobkyně v pozici kupující uzavřela se žalovaným v pozici prodávajícího kupní smlouvu, jejímž předmětem byla koupě nemovitostí specifikovaných v čl. 1 bodu 1.1 kupní smlouvy. Jednalo se o pozemek parc. č. st. 3107, zastavěnou plochu a nádvoří, jehož součástí je stavba č.e. 3374, a o pozemek parc č. 946/3, zahradu. Žalobkyně se zavázala předmět koupě převzít a zaplatit dohodnutou kupní cenu, která dle čl. 3 bodu 3.1 činila částka. V čl. 7 bodu 7.1 žalobkyně coby strana kupující prohlásila, že se seznámila se stavem předmětu převodu, jakož i s přístupem k němu již před podpisem smlouvy a v tomto stavu předmět převodu přebírá. Současně prohlásila, že měla dostatek možností a dostatek času si předmět koupě před uzavřením smlouvy řádně prohlédnout a je jí znám stav předmětu převodu včetně jeho součástí a příslušenství.

10. Dle protokolu o předání nemovitosti došlo dne datum k předání nemovitosti na adrese adresa žalovaným žalobkyni. Obě strany svými podpisy stvrdily, že nemovitost byla předána řádně ve stavu odpovídajícím smluvní dohodě. Dále v protokolu bylo uvedeno číslo elektroměru a stavy T1 a T2. Nic dalšího, ani v části „Poznámky“, co by popisovalo stav nemovitosti či jakékoli vady z protokolu nevyplývá.

11. Dle výzvy k úhradě smluvní pokuty a výzvy k odstranění skrytých vad ze dne datum žalobkyně žalovaného vyzvala k úhradě smluvní pokuty ve výši částka, neboť žalovaný nepředal žalobkyni nemovitost ve lhůtě sjednané ve smlouvě. Dále tímto dokumentem žalobkyně vyzvala žalovaného k úhradě smluvní pokuty ve výši částka, neboť žalovaný v rozporu se smlouvou v ujednané lhůtě nezajistil změnu svého trvalého bydliště a sídla podnikání. Konečně danou písemností žalobkyně žalovanému oznámila vady předmětu koupě, když uvedla, že po předání nemovitosti objevila několik skrytých vad. Konkrétně byl vadný bojler, který byl prorezlý, tekl a byla vyzkratovaná elektřina. Dále byla nefunkční filtrace vody, která byla zásadním způsobem poškozena a vyžadovala kompletní výměnu. Žalobkyně žalovaného vyzvala k odstranění uvedených vad do 10 dnů s tím, že nestane-li se tak, bude nucena věci nechat opravit a vymáhat po žalovaném slevu z kupní ceny.

12. Z předžalobní výzvy ze dne datum vyplynulo, že žalobkyně žalovaného vyzvala k úhradě nákladů na opravu/výměnu nefunkčních zařízení v celkové výši částka, neboť žalovaný nereagoval na dříve zaslanou výzvu k odstranění vad, pročež žalobkyně byla nucena nechat si provést příslušné opravy. Dále žalovaného vyzvala k úhradě smluvní pokuty za neodhlášení bydliště/sídla podnikání ve výši částka. Podle výzvy byl žalovaný celkovou částku částka povinen uhradit do datum a současně byl upozorněn, že se ze strany žalobkyně jedná o poslední pokus smírného řešení předtím, než se žalobkyně se svým nárokem obrátí na soud.

13. Dle předžalobní výzvy ze dne datum, která byla podle podacího lístku žalovanému odeslána téhož dne, byl žalovaný znovu právním zástupcem žalobkyně vyzván k úhradě smluvní pokuty ve výši částka a slevy z kupní ceny ve výši částka odpovídající nákladům na odstranění skrytých vad v podobě vadného bojleru a nefunkčního filtračního zařízení, UV lampy a souvisejícího zařízení. adresa k plnění byla žalovanému stanovena v délce 7 dnů ode dne doručení výzvy.

14. Z faktury č. 067/222 vystavené jméno FO dne datum má soud za prokázané, že na adrese adresa byla provedena výměna bojleru, za níž byla žalobkyni vyúčtována částka částka splatná dne datum. Dle potvrzení společnosti jméno FO a.s. o odchozí úhradě byla částka částka uhrazena z účtu žalobkyně dne datum na účet uvedený ve faktuře výše.

15. Z faktury č. hodnota vystavené dne datum společností právnická osoba. vyplynulo, že byla žalobkyni vyúčtována částka v celkové výši částka za sedimentační filtr WAT Hydra oplachový, filtrační zařízení WAT CMS 1210, sedimentační filtr 10″ s výměnnou vložkou 5 mcr, UV lampu TOMPAD, sedimentační vložku 10″ - 10 mikronů a související práce, když částka byla splatná dne datum. Dle potvrzení společnosti jméno FO a.s. o odchozí úhradě byla částka částka uhrazena z účtu žalobkyně dne datum na účet uvedený ve faktuře výše.

16. Z žalobkyní předložených fotografií, které mají být fotografiemi bojleru, je patrné, že zařízení bylo okolo elektroinstalace výrazně prorezlé, přičemž stopy rzi jsou nejméně na fotografii č.l. 53 p.v. patrné i na hranách vnější části víka. Z dalších fotografií zachycujících filtrační zařízení, respektive jeho části je především zřejmé, že sedimentační filtr na počátku filtrační sestavy je hnědý, tedy zcela zanesený.

17. Z protokolu o zkoušce vody ze dne datum, vyhotoveného pro společnost právnická osoba. k zakázce týkající se nemovitosti na adrese adresa, soud zjistil, že řada zkoumaných parametrů vody nevyhovuje požadovaným limitům. Například voda obsahuje nadlimitní množství mikrokultur při 36 ºC, dále tvrdost vody a množství manganu ve vodě přesahují maximální limity.

18. Dle Technického zhodnocení stavu filtračního zařízení vody ze dne datum proběhlo dne datum na adrese Srpnová ev. č. 3374/63, 321 adresa ohledání technikem společnosti právnická osoba., jímž bylo zjištěno, že filtrační zařízení není schopno správně fungovat a dále upravovat problematické látky. Filtr na změkčení byl vyřazen z provozu a nepodařilo se jej do provozu znovu uvést. Dle vyjádření zákazníka bylo celé zařízení mimo provoz neznámo po jak dlouhou dobu. Delší odstávky však rapidně snižují životnost filtračního materiálu. Stáří filtrační jednotky bylo odhadováno na více než 5 let. Vzhledem k životnosti filtračních médií nebylo očekáváno, že by filtry byly schopny upravovat vodu dle požadavků. Jediným správně fungujícím komponentem byl dávkovací systém a bylo doporučeno stávající filtrační jednotku nahradit novým filtračním zařízením.

19. Vedle listinných důkazů soud v řízení rovněž vyslechl účastníky navržené svědky. Z výpovědi svědka jméno FO, partnera žalobkyně, soud zjistil, že před koupí domu v Anonymizováno v adresa proběhly celkem hodnota prohlídky, když první a třetí prohlídka proběhla za přítomnosti žalobkyně, žalovaného, svědka a paní jméno FO, druhá prohlídka pak proběhla za shodné účasti s výjimkou účasti žalobkyně. V průběhu prohlídek žalovaný svědkovi ukázal i filtrační zařízení, bazén, funkci čističky odpadních vod a svědkovi předal kontakty na různé řemeslníky a různé prospekty týkající se domu. Potvrdil, že mu bylo žalovaným umožněno seznámit se stavem celé nemovitosti a podívat se do všech jejích součástí. Svědek neměl s koupí domu žádné zkušenosti, poprvé dělal prohlídku domu a žádné konkrétní otázky týkající se stáří nemovitosti, jejího stavu, respektive jejích součástí se na prohlídkách neřešily. V průběhu prohlídek veškeré dotazy směřovaly na žalovaného, který jim sdělil, že vše funguje tak, jak má. Žádné vady jim nesděloval a vše se zdálo být v pořádku. Asi týden po předání nemovitosti dle svědka však zjistili, že neteče teplá voda. Přivolaný instalatér poté zjistil, že je bojler vyzkratovaný a prorezlý. Svědek dále kontaktoval pana jméno FO za účelem kontroly filtračního zařízení, ale z časových důvodů se nakonec na kontrole filtračního zařízení domluvil s panem Pagáčem, kdy po provedení kontroly bylo zjištěno, že zařízení vůbec nefunguje, k čemuž dle technika došlo vinou zanedbání pravidelného servisu. Po komunikaci s odborníky svědek zjistil, že je třeba vyměnit filtrační zařízení a poté i bojler. Z výpovědi svědka dále vyplynulo, že v průběhu prohlídek neměli svědek ani žalobkyně patrně žádné otázky na žalovaného ve vztahu k bojleru a filtračnímu zařízení. Žalobkyně pouze žalovaného požádala o natočení jakéhosi návodu na ovládání filtračního zařízení.

20. Výslechem svědkyně jméno FO, partnerky žalovaného, bylo potvrzeno, že ze strany žalobkyně proběhly celkem hodnota prohlídky nemovitosti, v jejichž průběhu bylo žalobkyni a jejímu partnerovi, panu jméno FO, umožněno prohlédnout si zahradu, bazén, interiér nemovitosti. Dle svědkyně jméno FO průběhu prohlídek technické záležitosti probírali pan jméno FO se žalovaným. Žalovaný jej poučoval o zacházení s úpravnou vody, v níž se nacházelo filtrační zařízení spolu s bojlerem, a předával kontakty na techniky a řemeslníky, kteří nemovitost spravovali po technické stránce. Současně byli upozorňováni na brzkou potřebu výměny bojleru, který již měl rezavé flíčky. Souhlasila také s tím, že byli upozorněni na případnou vadu filtračního zařízení a bojleru. Poté upřesnila, že v nepořádku byl jen bojler. Filtrační zařízení fungovalo normálně, jen jednou měsíčně musel být přivolán pán k doplnění chlorové náplně. Z výpovědi svědkyně dále vyplynulo, že filtrační zařízení je v nemovitosti od počátku jejího užívání, tj. asi 10 let, přičemž bylo nainstalováno odbornou firmou a žádný větší servis či větší opravu za celou dobu nezaznamenala. V době předání nemovitost žalobkyni však bojler i filtrační zařízení fungovaly a obě zařízení byla ponechána v běhu, nebyla nijak vypínána.

21. Z výpovědi svědka jméno FO Pagáče, soud zjistil, že se jedná o osobu, která navrhuje technická řešení filtračních systémů a potom posílá techniky k jejich samotné instalaci. Vypověděl, že v červenci 2022 k poptávce pana jméno FO byla technikem provedena prohlídka filtračního zařízení, jíž bylo zjištěno, že filtrační zařízení bylo po neznámou dobu odstaveno z provozu. Poté proběhlo ještě několik návštěv, kdy svědek navrhl vhodné řešení závady a poté došlo k instalaci nového filtračního systému. Původní filtrační zařízení se skládalo ze dvou filtračních jednotek (modrá vysoká nádoba uprostřed a bílá nádoba vpravo na obrázku na čl. 92), kdy jedna sloužila k filtraci za účelem odstranění vody a účelem druhé bylo odstranění manganu a železa. Každá z jednotek byla o jiném objemu, což není žádoucí, má-li být filtrováno stejné množství vody. Filtrační zařízení dle názoru svědka nebylo sestaveno úplně vhodným způsobem, přesto, pokud by bylo řádně pravidelně servisováno mohlo fungovat tak, jak má. Byť není vyloučeno, že by bylo možné zařízení repasovat, z profesionálního hlediska považoval za lepší řešení nefunkční filtrační zařízení zcela vyměnit za nové, lépe odpovídající potřebám domácnosti a především průtoku vody. Pokud by bylo přistoupeno k repasování původního filtračního zařízení, nebylo by možné zaručit jeho dlouhodobé fungování, když není známa historie jeho údržby. Filtrační zařízení by mělo být pravidelně každý rok servisováno, avšak svědek se domnívá, že pravidelný servis daného filtračního zařízení v minulosti nefungoval.

22. Z výpovědi svědka jméno FO vyplynulo, že v roce 2015 instaloval do nemovitosti pana žalovaného úpravnu vody a poučil jej o způsobu její údržby. Nabízel mu i pravidelný každoroční servis, o což žalovaný zájem neměl. Poté tam tedy již na žádný pravidelný servis nejezdil a byl u žalovaného pouze jednou, když prováděl kontrolu u souseda žalovaného. Svědek předpokládal, že si žalovaný zajišťuje údržbu úpravny vody sám. Dále svědek uvedl, že existuje více typů filtračních zařízení, která jsou koncipována podle toho, jaké látky je na základě rozboru vody třeba filtrovat. V případě filtrace sloužící ke změkčování vody je zapotřebí výměna náplně jednou za 12 let a v případě filtrace sloužící k odželezňování vody je potřeba výměna náplně jednou za 6 – 8 let. Po těchto obdobích je potřeba provést kontrolu filtračního zařízení, kdy se jedná o poměrně generální opravu, a potom zařízení může fungovat dál. Pokud o zařízení není řádně pečováno, pak se však jeho životnost zkracuje.

23. Výpovědí svědka jméno FO bylo zjištěno, že se jedná o instalatéra, který provedl výměnu bojleru žalobkyně v nemovitosti v Srpnové ulici v Plzni v adresa. Byl kontaktován telefonicky přítelem paní žalobkyně s tím, že bojler vyhazuje elektřinu. Již po telefonickém hovoru bylo svědkovi na základě jeho profesních zkušeností jasné, že se bude jednat o vadný jistič nebo prorezlou elektroinstalaci bojleru. Na místě poté viděl, že bojler teče, není jej možné opravit a je nutná jeho výměna. Po sundání plastového krytu ze spodní strany bojleru zjistil, že celá elektroinstalace je prorezlá, přičemž rez byla patrná i okolo plastového krytu. Proužky rzi byly viditelné i na šedých přívodních trubkách pro teplou a studenou vodu. Dle svědka muselo trvat nejméně měsíc, než se bojler do daného stavu poškození dostal, přesnou dobu však nebyl schopen určit. Dle svědka není složité sundat plastový kryt a podívat se na stav elektroinstalace, neboť kryt je upevněn na několika šroubkách a není k této kontrole třeba žádného odborníka. Zároveň svědek uvedl, že se jednalo o starší bojler a jeho stáří odhadoval na 10 let. Z výpovědi svědka dále vyplynulo, že životnost bojlerů může být v průměru až 15 let, ale vždy záleží i na složení vody, které ovlivňuje životnost všech zařízení. Svědkovi je známo, že voda v Plzni právnická osoba obecně obsahuje hodně železa a manganu, což ovlivňuje životnost zařízení pracujících s vodou.

24. Z videozáznamu, který byl pořízen žalobkyní při předání nemovitosti a zachycuje pana žalovaného vysvětlujícího způsob fungování úpravny vody, soud zjistil, že v době natočení záznamu nebyla úpravna vody v provozu. Žalovaný na záznamu mimo jiné výslovně uvádí, že modrou i bílou filtrační jednotku vyřadil a voda nyní nejde skrze čištění. Dále uváděl, že ve filtru (vlevo na počátku filtrační soustavy) je rez a mangan. Ukazuje přitom žlutou vnitřní část filtru a ukazuje na hnědý filtr s tím, že danou část vyndal, protože se to ucpávalo. Dále je z videozáznamu patrné, že nebylo možné odečítat hodnoty z vodoměru, o němž žalovaný přímo uvedl, že se do něj dostala rez. Na videozáznamu žalovaný žalobkyni také sděluje, že čerpání dezinfekce z bílého kanystru (uprostřed filtrační soustavy) vypnul a neví, jestli zařízení tu tekutinu dále pobírá.

25. Vedle shora popsaných důkazů strany navrhly v řízení ještě další důkazy, kdy však návrhy na jejich provedení byly soudem v průběhu ústních jednání zamítnuty. Návrh žalovaného na provedení důkazu čestným prohlášením realitní makléřky jméno FO byl soudem zamítnut z důvodu nadbytečnosti, neboť z jeho obsahu bylo patrné, že realitní makléřka nebyla osobně přítomna žádné z prohlídek nemovitosti žalobkyní. Byla přítomna pouze prohlídkám nemovitosti jinými zájemci, z čehož však nelze nijak dovozovat, že snad prohlídky žalobkyní probíhaly stejným způsobem a byly jí žalovaným sděleny tytéž skutečnosti. Dále byt zamítnut i návrh žalobkyně na provedení důkazu jejím výslechem, když jeho předmětem mělo být bližší vyjádření k jednotlivým vadám a jejich opravám. Dle názoru soudu má být popis vad a způsob jejich odstraňování předmětem žalobních tvrzení. Žalobkyně měla dostatek možností a prostoru k náležité specifikaci vad a jejich oprav v žalobě, v průběhu prvního a potažmo druhého jednání ve věci a ve svých vyjádřeních předtím, než nastaly účinky koncentrace řízení. Důkaz ve formě účastnického výslechu by nadto měl být zcela subsidiárním důkazním prostředkem, použitelným jen za situace, že se potřebné skutečnosti nepodaří prokázat jiným způsobem. V této věci však existence vad a způsob jejich odstranění byly dle názoru dostatečně prokázány svědeckými výpověďmi přivolaných techniků. Výslech žalobkyně by s největší pravděpodobností fakticky představoval pouze rozšiřování, či nejméně upřesňování, žalobních tvrzení, přestože výslech účastníka nemůže sloužit k nahrazování žalobních tvrzení. S ohledem na uvedené proto soud návrh na provedení účastnického výslechu žalobkyně pro nadbytečnost zamítl. Dále byl soudem zamítnut návrh na provedení důkazu znaleckým posudkem, jímž měla být zjištěna cena nemovitosti s žalobkyní tvrzenými vadami a bez vad, a to opět z důvodu nadbytečnosti, když soud dospěl k závěru, že žalobkyni nevznikla žádná práva z vadného plnění vůči žalovanému, jak bude podrobně uvedeno dále.

26. Podle § 2079 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

27. Podle § 2128 odst. 1 věty první o. z. při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 560.

28. Podle § 2099 odst. 1 o. z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

29. Podle § 2100 odst. 1 o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

30. Podle § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

31. Po provedeném dokazování soud dospěl k závěru, že strany dne datum platně uzavřely kupní smlouvu v souladu s § 2079 a násl. ve spojení s § 2128 odst. 1 o. z., na jejímž základě žalobkyně žalovanému zaplatila kupní cenu ve výši částka a žalovaný na ni převedl vlastnické právo k pozemku parc. č. st. 3107, jehož součástí je stavba č.e. 3374, a pozemku parc č. 946/3, vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrálním pracovištěm adresa – město na LV č. hodnota pro k.ú. adresa a obec adresa. Z protokolu o předání nemovitosti je zřejmé, že k předání nemovitosti, tedy předmětu kupní smlouvy, došlo dne datum. Tímto tedy přešlo na žalobkyni nebezpečí škody na věci ve smyslu § 2121 o. z. Pokud se žalobkyně v řízení vůči žalovanému domáhala práva z vadného plnění ve formě slevy z kupní ceny ve smyslu § 2107 odst. 1 o. z., bylo na ní, aby prokázala, že zde žalobkyní tvrzené vady skutečně existovaly, a to nejpozději k okamžiku přechodu nebezpečí škody na předmětu koupě na žalobkyni, tj. ke dni datum. Jelikož žalobkyně vůči žalovanému poprvé uplatnila práva z vadného plnění a oznámila mu vady dne datum, bylo na žalobkyni, aby prokázala, že se jednalo o vady skryté, pokud by se jednalo o vady zjevné, musela by je oznámit nejpozději při uzavření smlouvy, resp. předání předmětu koupě. K tomuto však nedošlo.

32. Soud má za to, že v řízení bylo provedenými důkazy, a to sice fotografiemi, videozáznamem a především výslechy svědků jméno FO, jméno FO a jméno FO Pagáče bez pochyb prokázáno, že filtrační zařízení i bojler skutečně byly vadné. Z výslechu jméno FO a fotografií bojleru považuje soud za prokázané, že závada bojleru v podobě zrezivění a vyzkratování elektroinstalace nastala s největší pravděpodobností již před přechodem nebezpečí škody ne věci na žalobkyni, když dle technika muselo trvat nejméně měsíc, než se bojler dostal do takového stavu zrezivění okolo elektroinstalační části. Jednalo se přitom o tak závažnou závadu, že si vyžádala výměnu bojleru.

33. Dále dle názoru soudu byla v řízení prokázána i závadnost filtračního zařízení, a to svědeckou výpovědí jméno FO Pagáče, jméno FO a listinou nazvanou Technické zhodnocení stavu filtračního zařízení. adresa spočívala v neschopnosti zařízení správně upravovat problematické látky, neboť filtr na změkčení vody byl vyřazen z provozu a nepodařilo se jej již do provozu uvést. adresa funkčnosti byla tak závažná, že profesionál žalobkyni doporučil výměnu celého filtračního systému, neboť případné pouhé repasování vadných částí by nebylo spolehlivým řešením celé věci, když by nebylo možné zaručit dlouhodobé fungování filtračního zařízení. S ohledem na obsah videozáznamu, na němž žalovaný popisuje žalobkyni fungování filtračního zařízení, je zcela zřejmé, že filtrační zařízení nebylo funkční při nejmenším v době natočení videa, tedy v den předání předmětu koupě žalobkyni. Na videozáznamu, je totiž patrné, že veškeré součásti filtračního zařízení jsou v daném okamžiku vyřazeny z provozu a voda proudí dál do nemovitosti mimo filtraci. Z videozáznamu je zřejmé, že sedimentační filtr na počátky filtrační soustavy je zcela zanesený a je z něj vyndána vnitřní filtrační vložka, zařízení k čerpání dezinfekce je vyřazené z provozu a obě filtrační jednotky (na změkčení vody a filtraci manganu a železa) jsou rovněž vyřazeny z provozu.

34. Žalobkyni se tedy podařilo prokázat, že bojler i filtrační zařízení skutečně trpěly vadami, které vznikly již před přechodem nebezpečí škody na věci na žalobkyni. Soud se však neztotožnil s názorem žalobkyně, že se jednalo o vady skryté, které neměla možnost objevit dříve, než je skutečně objevila. Naopak se dle názoru soudu jedná v obou případech o vady zjevné.

35. Dle tvrzení žalovaného a výpovědi svědkyně jméno FO si byla žalobkyně vědoma toho, že nekupuje novostavbu ale již starší nemovitost včetně staršího vybavení, a měla být údajně i upozorněna na to, že brzy bude potřeba bojler vyměnit. Byť je třeba zohlednit skutečnost, že je svědkyně jméno FO partnerkou žalovaného, což mohlo ovlivnit i její výpověď, stále je zde výpověď svědka jméno FO, který je pro změnu partnerem žalobkyně a bylo by tak možné očekávat, že bude mít tendence vypovídat spíše ve prospěch žalobkyně. Svědek jméno FO však ve své výpovědi mimo jiné jasně uvedl, že se v průběhu prohlídek neřešily žádné otázky týkající se stáří a stavu nemovitosti, respektive jejích součástí. Žalobkyně v průběhu řízení nijak nesporovala tvrzení žalovaného, že si žalobkyně měla být vědoma toho, že nemovitost, která byla předmětem kupní smlouvy, již není novostavbou a její součástí jsou rovněž starší zařízení. Netvrdila ani, že by jí žalovaný dával jakoukoli záruku na to, že bojler a filtrační zařízení budou alespoň po určitou dobu řádně fungovat nebo že by snad tvrdil, že se jedná o nová zařízení. Soud proto nemá důvod pochybovat o tom, že si žalobkyně byla vědoma toho, že se jedná o starší dům se starším vybavením. Za této situace pak bylo dle názoru soudu zcela na místě, aby se žalobkyně informovala o stáří jednotlivých technických zařízení, jako je bojler, kotel, filtrační zařízení aj., o nichž je obecně známo, že mají pouze omezenou životnost, a tudíž může žalobkyni v brzké době hrozit potřeba vynaložení nezanedbatelných nákladů na opravu či výměnu těchto zařízení. Při koupi starší nemovitosti je naprostým standardem zjišťování informací o stáří a stavu jednotlivých technických zařízení nemovitosti, neboť v případě starších zařízení je třeba téměř automaticky počítat s tím, že mohou téměř kdykoli vypovědět funkci a bude třeba vynaložit další náklady. Je proto na kupujícím, aby se před koupí nemovitosti dostatečně zajímal o všechny záležitosti týkající se stavu nemovitosti i jejích součástí, aby později nebyl nepříjemně překvapen nutností oprav či výměn součástí nemovitosti a případně si ještě před uzavřením smlouvy vyjednal slevu s ohledem na očekávané blížící se další náklady na opravy. Ze shodných výpovědí svědkyně jméno FO a svědka jméno FO vyplynulo, že v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy proběhly celkem tři prohlídky, při nichž bylo mimo jiné svědkovi jméno FO ukazováno i technické zázemí nemovitosti. Dle názoru soudu tak žalobkyně měla dostatek prostoru a příležitostí k tomu, aby od žalovaného zjistila podrobné informace ke stáří bojleru a filtračního zařízení a jejich případným závadám či nedostatkům. Pokud tak neučinila sama či prostřednictvím svého partnera (svědka jméno FO) a potřebné informace si od žalovaného nevyžádala, nelze toto přičítat k tíži žalovaného.

36. Přestože ze svědecké výpovědi partnera žalobkyně, pana jméno FO, vyplynulo, že neměl žádnou zkušenost s koupí nemovitosti a je možné, že ji neměla dosud ani sama žalobkyně, a že ani jeden z nich neměl odborné znalosti a takové zkušenosti, aby byli sami schopni posoudit rozsah informací, které je třeba před koupí nemovitosti zjistit, nic jim dle názoru soudu nebránilo se v této souvislosti obrátit na odborníka s žádostí o pomoc. Není přitom neobvyklé, že si kupující k prohlídkám nemovitosti před její koupí přizve odborníky, jako jsou elektrikáři, instalatéři, stavaři a podobně, aby posoudili stav dané nemovitosti před tím, než se kupující rozhodne k uzavření smlouvy. Pokud v nemovitosti proběhly tři prohlídky, měla žalobkyně dle názoru soudu dostatek prostoru i k využití konzultace odborníka.

37. Soud dále nemůže přisvědčit tvrzení žalobkyně, že prohlášení obsažené v čl. 7 bodu 7.1 kupní smlouvy, dle něhož se žalobkyně seznámila se stavem nemovitosti a v tomto stavu jej přebírá, je pouze formálním prohlášením. V první řadě by totiž takové ustanovení smlouvy postrádalo jakýkoli smysl. V druhé řadě je pak povinností každého, kdo činí nějaké právní jednání se nejprve s jeho obsahem seznámit a teprve poté jej učinit. Pokud si žalobkyně smlouvu před jejím uzavřením náležitě neprostudovala, jde toto pouze k její tíži. Přesto se soud zabýval tím, zda žalobkyně měla reálnou možnost se se stavem předmětu koupě seznámit, a dospěl k závěru, že ano. Ze svědeckých výpovědí partnerů účastníků totiž vyplynulo, že v průběhu tří prohlídek se kupující strana měla možnost seznámit s celou nemovitostí, jak se zahradou, tak s domem včetně technického zázemí. Žalobkyně v průběhu řízení ostatně ani netvrdila, že by jí snad žalovaný navzdory její žádosti neposkytl dostatek prostoru k prohlídce předmětu koupě.

38. V případě obou vadných zařízení se jednalo vady zjevné ve smyslu § 2103 o. z., neboť je žalobkyně při vynaložení obvyklé pozornosti musela poznat již před uzavřením smlouvy a pak nejpozději při předání nemovitosti. Z výpovědi svědkyně jméno FO a svědka jméno FO vyplynulo, že na bojleru byly i zvenčí patrné stopy rzi. Toto potvrzují i fotografie bojleru, na nichž je patrná rez nejen uvnitř, ale i na vnějších hranách víka. Nadto dle svědka jméno FO, není složité sundat víko elektroinstalace za účelem kontroly jejího stavu a poté jej znovu vrátit. Bylo tedy na žalobkyni, aby při viditelných stopách rzi zvenčí bojleru požádala žalovaného o možnost prohlídky elektroinstalace bojleru pro lepší představu o jeho stavu. S ohledem na uvedené je soud toho názoru, že při náležité pozornosti žalobkyně musela při prohlídce poznat, že bojler pravděpodobně není zcela v pořádku, byť závažnost poškození zjistila až později, když byl kryt elektroinstalace sundán. Přesto však žalobkyně vadu žalovanému oznámila až měsíc po předání nemovitosti. Obdobně pak z videozáznamu je zcela zřejmé, že filtrační zařízení nebylo v provozu, byl zcela znečištěný prvotní sedimentační filtr nebo byl rzí pokrytý vodoměr. Při nejmenším tyto závady byly viditelné na první pohled bez potřeby odborné kontroly celého zařízení. Bylo tedy na místě tyto viditelné vady žalovanému oznámit nejpozději při předání předmětu koupě, neboť již v tento okamžik byly žalobkyni známy. Nadto pokud žalobkyně za této situace nepožádala žalovaného o uvedení celého filtračního zařízení do provozu, aby se ujistila, že i přes viditelné závady je zařízení způsobilé fungovat, nelze toto přičítat k tíži žalovaného. Koneckonců žalovaný na videozáznamu výslovně uvádí k jednotlivým součástem filtračního zařízení, že jsou vyřazeny z provozu. Rozhodně tedy musela při obvyklé pozornosti vzniknout významná pochybnost, zda je zařízení vůbec funkční.

39. Z výše uvedených důvodů soud zjištěné vady obou zařízení posoudil jako vady zjevné ve smyslu § 2103 o. z. a nikoli vady skryté, a proto žalobkyni práva z vadného plnění vůči žalovanému nenáleží (§ 2100 odst. 1 o. z. a contrario). Soudu proto nezbylo, než žalobou v celém rozsahu zamítnout, neboť ji neshledal důvodnou. Nad rámec uvedeného soud dodává, že se obě zařízení blížila hranici své životnosti, tudíž jejich závady mohly být dány i běžným opotřebením zařízení, které by rovněž nezakládalo práva z vadného plnění.

40. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl v souladu s § 142 odst. 2 o. s. ř. podle poměru úspěchu a neúspěchu účastníků ve věci, neboť přestože byla žaloba v celém rozsahu zamítnuta, došlo v průběhu řízení k jeho částečnému zastavení, když žalovaný uhradil dlužnou smluvní pokutu ve výši částka. V tomto rozsahu lze proto žalobkyni považovat za úspěšnou. Úspěch žalovaného však významně přesáhl jeho neúspěch. Náklady řízení by v případě plného úspěchu byly tvořeny odměnou advokáta za 9 úkonů právní služby, náhradou hotových výdajů advokáta za zmíněných 9 úkonů právní služby a náhradou za daň z přidané hodnoty ve výši 21 %, když advokát žalovaného prokázal, že je plátcem DPH. Úkony právní služby poskytnuté žalovanému jeho právním zástupcem sestávaly z přípravy a převzetí věci dle § 11 odst. 1 písm. a) vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, vyjádření ve věci k výzvě soudu ze dne datum a datum ve spojení s vyjádřením ze dne datum podle § 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu, a účasti při čtyřech jednáních soudu ve dnech datum, datum, datum a datum podle § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu, kdy ve dnech datum a datum jednání přesáhla dvě hodiny. Vyjádření ze dne datum a datum soud považuje za jeden úkon právní služby, neboť jednak k druhému vyjádření nebyl žalovaný soudem již zvlášť vyzýván a především pak se jedná pouze o doplnění prvotního vyjádření ze dne datum, kdy při sepisu prvotního vyjádření právní zástupce žalovaného zřejmě neměl ještě k dispozici všechny potřebné informace. V podání ze dne datum pouze blíže upřesnil své vyjádření ze dne datum. Při stanovování tarifní hodnoty soud vycházel z celkové výše finančních plnění, která byla předmětem řízení v daném okamžiku. Jelikož předmětem řízení byly částky částka a částka, z celkové částky částka činí odměna za jeden úkon právní služby podle § 7 bodu 5 advokátního tarifu částka v případě úkonů v podobě přípravy a převzetí věci a účasti při jednání dne datum. Jelikož při ústním jednání dne datum došlo pro chování žalovaného k částečnému zpětvzetí žaloby co do částky částka, předmětem dalšího řízení byla pouze částka částka a odměna za ostatní úkony právní služby činila částka, a to včetně vyjádření k žalobě ze dne datum. Celkem by tak žalobkyni náležela odměna za 9 úkonů právní služby v celkové výši částka (2 x částka + 7 x částka) a dále paušální náhrada nákladů řízení za každý z výše jmenovaných úkonů právní služby po částka podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, tj. celkem částka. Protože je advokát plátcem daně z přidané hodnoty, náležela by mu v souladu s § 137 odst. 3 o. s. ř. dále náhrada za DPH ve výši 21 % z částky částka ve výši částka. Celkem by tedy žalovanému náležela náhrada nákladů řízení ve výši částka.

41. Pokud byl žalovaný úspěšný v rozsahu částky částka (resp. částka včetně kapitalizovaného zákonného úroku z prodlení ke dni vyhlášení rozsudku), tj. v rozsahu 92,65 %, a neúspěšný v rozsahu částky částka, tj. v rozsahu 7,35 %, byl úspěšný celkem hodnota %, náleží mu náhrada nákladů řízení ve výši částka. Podle § 149 odst. 1 o. s. ř. je žalobkyně povinna uhradit náhradu nákladů řízení k rukám právního zástupce žalovaného.

42. Za úkon v podobě vyjádření ze dne datum žalovanému nemohla být přiznána náhrada nákladů řízení, neboť se jednalo o vyjádření k rozšíření žaloby o částku částka a ve vztahu k této části řízení byl žalovaný zcela neúspěšný a nelze mu tak za daný úkon přiznat náhradu nákladů. Dále žalovanému nelze přiznat náhradu nákladů za úkon v podobě nahlížení do spisu dne datum, neboť daný úkon nedopovídá žádnému z úkonů právní služby, za který by dle § 11 advokátního tarifu advokátovi náležela mimosmluvní odměna. Soud nesouhlasí s názorem žalovaného, že na daný úkon lze analogicky aplikovat ustanovení § 11 odst. 1 písm. f) advokátního tarifu. Předpokladem takového postupu by bylo, že se daný úkon právní služby kvalitativně blížil prostudování spisu při skončení přípravného řízení. Při skončení přípravného řízení spis zpravidla obsahuje množství dokumentů, které dosud nebyly účastníkům řízení zpřístupněny k seznámení a jsou podstatné pro další postup účastníka v řízení, a proto je zcela jistě účelné, aby se s nimi jejich právní zástupce seznámil. Mnohdy se přitom již jedná o poměrně obsáhlý materiál. V této věci však nahlížení do spisu trvalo jen deset minut a mimoto spis v daný okamžik obsahoval pouze žalobu a odpor žalovaného. Žaloba přitom byla žalovanému zaslána spolu s elektronickým platebním rozkazem a v žalobě (návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu) byly označeny důkazy, kdy už z jejich označení je zřejmé, že v nich obsažené informace už byly žalovanému z předžalobních výzev, které obdržel. Za daných okolností nelze nahlížení do spisu dne datum považovat za úkon účelný k uplatňování práva žalovaného. Jelikož lze přiznat jen náhradu nákladů účelně vynaložených, za tento úkon náhrada nákladů přiznána být nemohla.

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to ke Krajskému soudu v Plzni, prostřednictvím Okresního soudu Plzeň-jih. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení.

Nesplní-li žalobkyně povinnost uložené jí tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalovaný domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu nebo podat exekuční návrh u exekutora.