OSPM 25 C 234/2019-310

Okresní soud Plzeň-město rozhodl samosoudkyní JUDr. Martinou Folkovou ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalovaným: 1. celé jméno žalovaného, datum narození ⟪LB:lb_004⟫ bytem adresa žalované a žalovaného ⟪LB:lb_005⟫ 2. celé jméno žalované, datum narození ⟪LB:lb_006⟫ bytem adresa žalované a žalovaného ⟪LB:lb_007⟫ oba zastoupeni advokátem anonymizováno jméno příjmení ⟪LB:lb_008⟫ sídlem adresa ⟪LB:lb_009⟫ o zaplacení částky 180 711 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba co do zaplacení částky 180 711 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z částky 180 711 Kč od datum do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovaným na náhradě nákladů řízení částku 268 530 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaných.

1) Nerovnost podlah uvnitř rodinného domu, a to v celém prostoru domu, včetně nerovnosti dlažby v obou koupelnách i v garáži.

2) Nerovnost stěn, zejména v ložnici je stěna velmi vyboulená.

3) Nepřesné osazení dveřních obložek, jejich příčné napojení není u některých dveří rovnoměrné a ve spojení vznikají spáry a vyčnívají ostré hrany.

4. Žalovaní poukázali na rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 30 Cdo 724/2018. Dle jejich názoru žalobkyně dosud nevzniklo právo na konečné vyúčtování a právo na doplatek ceny díla do plné výše. Žalovaní zdůraznili, že předmětný závazkový vztah je spotřebitelským závazkem. Postup žalobkyně, která žádá doplatek do 10 % ceny díla za situace, kdy je ve značném prodlení s odstraněním vytknutých vad a nedodělků, není dle jejich přesvědčení v souladu s dobrými mravy a neměl by požívat právní ochrany, když dílo nelze mít za řádně provedené. Předmětná smlouva o dílo přitom hovoří o řádném provedení díla, k němuž se žalobkyně zavázala. Žalobkyně se na základě reklamace vad a nedodělků díla dostavila do místa plnění, avšak žádnou z vytknutých vad neuznala a tyto se snažila bagatelizovat. Žádná z těchto vad nebyla dosud odstraněna. Žalovaní dodali, že lhůta k odstranění vad byla stanovena na 60 pracovních dnů, dle jejich názoru je takové ujednání neplatné, neboť nedochází k odstranění vad v přiměřené lhůtě, jak stanoví občanský zákoník. V tomto směru žalovaní připomněli, že žalobkyně byla povinna dílo provést ve lhůtě 80 pracovních dnů. Žalovaní poukázali na ustanovení § 1812 odst. 1, 2 a § 1814 písm. a) občanského zákoníku. Dle jejich názoru se jedná o nadstandardní lhůtu pro odstranění vad a nedodělků, reklamované vady žalobkyně neodstranila ani dodatečně. Žalovaní vzhledem k výše uvedenému uplatnili svůj nárok na slevu z ceny díla ve výši 5 % z celkové ceny díla, tedy do výše 183 739 Kč. Danou částku jednostranně započetli oproti nároku žalobkyně na doplacení ceny díla přípisem ze dne datum, který zaslal elektronickou cestou právní zástupce žalovaných právnímu zástupci žalobkyně. Z opatrnosti, pro případ, že by jejich zápočet nebyl uznán, žalovaní v souladu s § 2107 odst. 3 občanského zákoníku jednostranně započetli svůj nárok na slevu z ceny díla v dané výši oproti nároku žalobkyně na doplacení ceny díla, včetně příslušenství tímto písemným vyjádřením. Svůj nárok uplatnili toliko jako procesní obranu (do výše žalované částky). Z těchto důvodů navrhli zamítnutí žaloby.

5. Žalobkyně v replice podotkla, že posouzení obrany žalovaných bude vyžadovat složité, zdlouhavé a nákladné dokazování. Avizovala, že vyřízení reklamací nebylo možné z důvodu, že žalovaní nesplnili svou povinnost dle § 1922 odst. 1 občanského zákoníku a čl. VIII. odst. 6 písm. c) smlouvy o dílo, když žalobkyni neumožnili vadu přezkoumat a neposkytli nezbytnou součinnost, nezpřístupnili dům. Dle názoru žalobkyně případnou pohledávku žalovaných vyplývající z jejich obrany lze označit za neurčitou a nejistou a tudíž nezpůsobilou k započtení dle § 1987 odst. 2 občanského zákoníku. Žalobkyně obranu žalovaných neuznala a sdělila, že by k ní nemělo být v tomto řízení přihlíženo, svých event. nároků by se měli domáhat v samostatném řízení.

6. V dalším podání žalobkyně vznesla námitku pozdního uplatnění práva ve smyslu § 2605 odst. 2 občanského zákoníku, a to ve vztahu ke všem reklamacím žalovaných.

7. Žalovaní podotkli, že existence vad a jejich hodnoty vychází ze závěru vypracovaného znaleckého posudku. Ohledně svých nároků z vad již zvolili nárok na slevu z ceny díla, na němž setrvávají a v budoucnu setrvají. Žalovaní řádně žalobkyni vytkli nemalé množství vad písemně dne datum v souladu s § 2629 odst. 1 občanského zákoníku, přičemž vady byly vytknuty bezodkladně poté, co vyšly najevo (zejména při instalaci nábytku, kuchyňské linky a interiérového vybavení, případně při užívání). Reklamace byla písemně urgována dne datum, kdy byly současně vytknuty i další zjištěné vady. Dané vady byly následně zjištěny a potvrzeny znaleckým posudkem pana jméno příjmení ze dne datum. K námitkám žalobkyně, že žalovaným nemůže být přiznán nárok z vad s ohledem na § 2605 odst. 2 občanského zákoníku, žalovaní uvedli, že jsou přesvědčeni o tom, že dané ustanovení se neužije, neboť předmětem díla byla stavba. Je na místě užít speciální ustanovení § 2629 odst. 1, 2 občanského zákoníku. Vady byly zjištěny dodatečně a bez zbytečného odkladu žalobkyni písemně vytknuty. Žalobkyně vytknuté vady zhlédla v prosinci roku 2018, jejich existenci beze zbytku negovala. Žalobkyně se účastnila i znaleckého šetření dne datum, účastnil se jej stavbyvedoucí anonymizováno příjmení a zástupci subdodavatelů. Protože žalobkyně po vytknutí vad tyto vady negovala a odmítla odstranit, zvolili žalovaní dle § 2107 odst. 3 občanského zákoníku nárok na slevu z ceny díla, kterou následně jednostranně započetli oproti nároku žalobkyně na doplatek ceny díla e-mailem z datum a dále z opatrnosti v tomto řízení ve vyjádření ze dne datum. Žalovaní dodali, že po instalaci vnitřního vybavení již odstranění vad není možné (vyžádalo by si nemalé dodatečné náklady a bylo by spojeno se značnými komplikacemi). Pro žalované by to znamenalo i velký diskomfort bydlení. V této souvislosti je třeba přihlédnout i k anonymizována dvě slova onemocnění druhé žalované, z tohoto důvodu žalovaní setrvali na svém nároku na slevu z ceny díla. Nárok žalobkyně zanikl započtením oproti uplatněné slevě z ceny díla.

8. Žalobkyně v průběhu řízení dále vznesla námitku opožděnosti reklamace, nepřípustnosti změny žalovanými zvoleného práva z odpovědnosti za vady, neposkytnutí nezbytné součinnosti, neexistence vzájemných pohledávek žalovaných, popř. jejich nezpůsobilost k započtení.

9. Při ústním jednání dne datum žalovaní uvedli, že nesporují nárok na doplatek ceny díla. Dodali, že dílo však vykazuje vady, které žalobkyni 2x vytkli a z tohoto důvodu uplatnili nárok na slevu ceny díla.

10. Z provedených důkazů soud zjistil následující skutečnosti. Žalobkyně, jakožto zhotovitel, a žalovaní, jakožto objednatelé, uzavřeli dne datum smlouvu o dílo, na jejímž základě se žalobkyně zavázala zajistit na své vlastní náklady pro účely provedení díla podle této smlouvy do 30 pracovních dnů po splnění sjednaných podmínek ze strany objednatelů projektovou dokumentaci v rozsahu díla dle této smlouvy pro účel stavebního řízení, s výjimkou projektové dokumentace v rozsahu dle odstavce 4 písm. b) tohoto článku, projektovou dokumentaci základové konstrukce pro účel stavebního řízení. Dále se žalobkyně zavázala zajistit na vlastní náklady pro účely provedení díla podle této smlouvy podklady nutné ke zpracování projektové dokumentace, pravomocně schválenou projektovou dokumentaci pro provedení veškerých vnějších inženýrských sítí, pravomocné stavební povolení podle projektu pro stavební povolení, sjízdnou přístupovou cestu na staveniště pro nákladní automobily, umístění funkčního staveništního elektro rozvaděče podle ČSN, základovou konstrukci provedenou v souladu s projektovou dokumentací vypracovanou zhotovitelem dle této smlouvy, přivedení všech funkčních přípojek inženýrských sítí (v souladu s projektovou dokumentací vypracovanou zhotovitelem dle této smlouvy), přivedení a připojení funkční plynové přípojky ke spotřebičům a prokázání právního důvodu umožňujícího realizaci díla dle této smlouvy na pozemku konkretizovanému v odst. 3 čl. 1 této smlouvy. Žalovaní se zavázali zaplatit zhotoviteli do 14 dnů po nabytí účinnosti smluv část ceny díla ve výši 4 % z částky uvedené v čl. 1 odst. IV. této smlouvy (bez DPH), minimálně částku 120 000 Kč Cena díla byla sjednána částkou 3 195 461 Kč včetně 15 % DPH. Objednatelé se zavázali zaplatit zhotoviteli cenu díla v jednotlivých splátkách, poslední splátka ve výši 5 % z konečné ceny díla měla být zaplacena nejpozději do dvou měsíců ode dne, kdy objednatelé dokončené dílo převzali nebo kdy jim zhotovitel umožnil dílo převzít a objednatelé porušili tuto smlouvu tím, že tak neučinili. Žalobkyně se zavázala dílo provést ve lhůtě do 80 pracovních dnů ode dne nástupu k montáži. Zhotovitel odpovídá za vady, které má dílo v době jeho předání objednatelům. Žalobkyně převzala záruku za provedení díla na dobu 36 měsíců a záruku na statiku stavby na 30 let. Žalovaní se zavázali při přebírání díla prohlédnout převzatý předmět díla a veškeré zjištěné vady díla písemně popsat v předávacím zápisu. Pokud by je zjistili v záruční době, tyto byli povinni neprodleně písemně oznámit žalobkyni doporučenou poštou. Písemné oznámení vad díla v záruční době bylo možné provést také e-mailem na e-mailovou adresu žalobkyně, jež byla označena ve smlouvě. K odstranění vad předmětu díla byl oprávněn toliko zhotovitel. Lhůta k odstranění vad byla sjednána v délce 60 pracovních dnů ode dne doručení písemného oznámení vad. Smlouva mohla být měněna a doplňována pouze oboustranně schválenými písemnými dodatky. Přílohu této smlouvy tvořily podklady pro projektové práce, rozsah prací a dodávek, technická studie a stavební popis (označená smlouva o dílo). V příloze číslo rozsah prací a dodávek, byly obsaženy práce, které účastníci sjednali danou smlouvu o dílo, a to včetně zařizovacích předmětů, elektrického kotle, kombinovaného zásobníku, komínového tělesa a podobně. Tato příloha obsahovala i zvláštní ustanovení, dle něhož pokud ze strany objednatelů budou splněny všechny smluvní podmínky stavební připravenosti rodinného domu nejpozději do 9 měsíců od podpisu této smlouvy, cena díla bude při konečné fakturaci snížena o částku 20 000 Kč + DPH. Účastníci uzavřeli dne datum dodatek číslo ke smlouvě o dílo, na jehož základě došlo ke změně ceny díla, kdy nově činila částku 3 463 72 Kč, dále dne datum uzavřeli dodatek číslo ke smlouvě o dílo, ke kterým došlo k úpravě konečné ceny za provedení díla na novou částku 3 637 227 Kč (citované dodatky). Dne datum žalobkyně předala předmět díla žalovaným (předávací protokol rodinného domu z uvedeného dne). K úhradě částky 180 711 Kč vyzvala žalobkyně žalované dopisem ze dne datum, který byl odesílán téhož dne prostřednictvím České pošty, s.p. (výzva k úhradě učiněná prostřednictvím zástupce žalobkyně z uvedeného dne včetně podacího archu).

11. E-mailem ze dne datum žalovaní zaslali p. příjmení, příjmení a v kopii i p. příjmení reklamaci a stížnost na provedení stavby, poukázali na špatnou kvalitu některých poskytnutých prací, jež zjistili až po předání domu. Soupis jednotlivých reklamací činil součást přílohy. Žalovaní v ní uvedli, že dne datum převzali do užívání stavbu svého domu. Při jeho zařizování a zahájení jeho užívání objevili závady (některé z nich závažné). V tomto dopise pak popsali nejzávažnější vady. Zdůraznili mj., že se jedná o nerovné a nekvalitní povrchy podlah i stěn, čímž došlo ke ztížení při umístění zařizovacích předmětů, chybně obložená koupelna, chybné spárování, přechodové podlahové lišty se odlepují, jsou v nich viditelné mezery. Nekvalitně provedené jsou i vnitřní okenní nadstavby, osazení dveřních obložek i jejich příčná napojení a s tím související spáry nebo ostré vyčnívající hrany. Žalovaní upozornili i na nedokončené vytmelení stropního fabionu v pracovně a na chybějící vyspárování rohů u vstupních dveří, v technické místnosti, dále u vývodů z velkého bojleru i jinde. Poukázali i na hlučnost použitého ohřívače a silné vibrace, dále na nesprávné oplechování výstupů z obou terasových dveří a drhnoucí zámek u dveří do malé technické místnosti, problém se zámkem dveří v koupelně a možná i nerovné dveře. Žalovaní dodali, že kvalita dodávaných domů se oproti dříve stavěného domu v obec zhoršila, některé závady nebude možné v současném stádiu dokončení domu napravit (problémy s křivými podlahami a vyboulenými stěnami), neboť dům je již zcela nastěhován. Žalobkyni sdělili, že do vyřešení nebudou platit závěrečnou fakturu, doplatí pouze vícepráce, které si objednali a byly řádně provedeny (zmíněný dopis žalovaných adresovaný žalobkyni a na vědomí anonymizováno jméno příjmení – jednateli spol., jméno příjmení a jméno příjmení).

12. Dalším e-mailem ze dne datum žalovaní sdělili, že nemohou akceptovat návrh řešení žalobkyně. V příloze připojili soupis současných závad s tím, že i nadále nachází další problémy. V této příloze rozdělili závady na neopravitelné (podlahy, stěny, osazení dveřních obložek i jejich napojení, nevyvážené dveře do kanceláře) a na opravitelné (vnitřní okenní nadstavby, nekvalitní provedení obkladů, nezatmelené rohové přechody, neošetřené vývody tepelného čerpadla, nezatmelené dveřní obložky, nedokončené přetmelení stropního fabionu v kanceláři, nerovnost dveří ve větší koupelně, zámek u vchodu do skladu, přechodové alu lišty mezi místnostmi a přechodem vinil-dlažba, hlučnost použitého el. ohřívače, oplechování výstupů z obou francouzských dveří na terasu). Poslední ze zmíněných závad žalovaní opravili na své náklady (zmíněná e-mailová korespondence včetně přílohy k reklamaci – dům anonymizováno obec). Seznam těchto závad koresponduje s označenými závadami (srov. odst. 3 tohoto odůvodnění).

13. Z e-mailové korespondence, kterou si účastníci vyměnili v období od datum do datum je zřejmé, že jednatel žalobkyně příjmení příjmení navrhl (k přání žalovaných) neprovádět opravy podlah a tuto závadu řešit po vzájemné dohodě přiměřenou slevou, kterou navrhl ve výši 1 % z ceny dodávky (36 355 Kč), ostatní reklamované vady budou po vzájemném odsouhlasení odstraněny.

14. Žalovaní prostřednictvím anonymizováno příjmení dopisem z datum reagovali na předžalobní výzvu, kterou žalovaní obdrželi dne datum. Znovu zopakovali, že dílo vykazuje řadu vad, jež byly písemně reklamovány a ani přes písemnou urgenci nebyly dosud odstraněny. Žalovaní nadále trvali na odstranění vad odstranitelných a v případě neodstranitelných žádali o přiměřenou slevu z ceny díla. Částku 36 tis. Kč však nepovažovali s ohledem na rozsah vad za adekvátní. Dopisem ze dne datum zástupce žalobkyně odpověděl zástupci žalovaných na reklamace uplatněné dopisy z datum a datum, které opětovně žalovaní přiložili k dopisu ze datum. Žalobkyně prostřednictvím svého zástupce potvrdila, že tyto dopisy obdržela a na ně reagovala standardním způsobem. Žalobkyně se nebránila kompromisnímu vyřešení věci, i nadále byla připravena dostavit se k žalovaným a provést obhlídku za účelem posouzení reklamací uplatněných žalovanými. Za tímto účelem navrhla 2 termíny (označený dopis). Dopisem ze dne datum žalovaní uvedli, že nebránili zhotoviteli posoudit reklamované vady. Zástupce žalobkyně příjmení však vady negoval či bagatelizoval, odmítal je uznat. Vzhledem k postoji žalobkyně (a jejímu laxnímu přístupu) proto žalovaní nadále požadovali toliko slevu z ceny díla, která bude započtena oproti doplatku ceny díla. Na to zástupce žalobkyně v reakci ze dne datum odmítl tvrzení o laxním přístupu žalobkyně, žádal o zpřístupnění domu k prohlídce, za tím účelem nabídl dva termíny. Zástupce žalovaných setrval v následném dopise ze dne datum na požadované slevě z ceny díla, neboť žalobkyně dosud vytknuté vady neodstranila (označené dopisy).

15. Z další předložené e-mailové korespondence je dále patrné, že žalobkyně navrhla obhlídku nemovitosti (reklamovaných vad) za účelné jejich posouzení, navrhla několik termínů. Strany v této korespondenci nadále řešily nalezení případné shody, vysvětlovaly si situaci (e-mailová korespondence ze dne 11. - datum, datum, datum, datum, datum a datum).

16. Zástupce žalovaných dopisem ze dne datum uplatnil nárok na slevu ceny díla ve výši 183 739 Kč, danou částku pak jednostranně započetl oproti nároku zhotovitele na doplacení ceny díla. Dodal, že žalovaní jsou nadále ochotni uzavřít sporné skutečnosti vzájemným narovnáním, při němž by byli ochotni uvažovat o snížení slovy ceny díla na částku 150 00 Kč (e-mailová korespondence mezi zástupce žalovaným a zástupcem žalobkyně z výše uvedeného dne).

17. Ze znaleckého posudku číslo 2019 vypracovaného znalcem jméno příjmení dne datum vyplývá, že provedenou kontrolou a měřením byla zjištěna nerovnost podlah v celém objektu rodinného domu, nerovnost stěn (zvláště v části ložnice je stěna viditelně vyboulená, dále v koupelně a v pracovně), nepřesné osazení 2 dveřních obložek, mezi některými obložkami vznikají viditelné mezery v horní části a ostré vyčnívající hrany, nestejnoměrné výškové osazení obložek nad podlahou, vznikající nestejnoměrné mezery mezi podlahou a obložkou (rozdíl výšek činí do 10 mm), konstrukce stropu v pokoji pro hosty není vodorovná. U vestavěné skříně musela být při montáži vložena dodatečně vymezovací lišta s rozdílem výšky číslo mm, na několika místech mírně propadlá nebo vyboulená venkovní omítka, na rohu venkovní omítky směrem k bazénu je viditelný defekt na ploše šlechtěné omítky, některé přechodové lišty osazené mezi místnostmi a přechody rozdílných podlahových materiálů jsou nedostatečně přichycené k podkladu podlahy a jsou uvolněné, všechny vnitřní nadokenní kastlíky pro skrytí venkovních žaluzií působí jako nedokončené prvky. V nadpraží oken jsou viditelné vruty a nadpraží není dokonale vybroušené. Dále byly zjištěny nekvalitně provedené obklady stěn ve větší koupelně, nekvalitně provedený obklad vany mozaikou (značná křivost, uvolněný obklad vodorovné části soklu nad WC), nekvalitně provedený obklad stěn (různá šířka spárování keramických dlaždic, prohnutí obkladu ve vodorovném směru vany). Rovněž došlo k chybně provedené pokládce keramické dlažby v malé koupelně (dlaždice na sebe ve spárách nenavazují a vznikají tak ostré hrany). Znalec dále zjistil nedokončené vývody z tepelného čerpadla u stropu na zdi a obtížně zamykatelný zámek vchodových dveří, který byl v průběhu prohlídky seřízen. Další vadu znalec spatřoval v oplechování parapetů francouzských dveří výstupu na terasu, které bylo provedeno jako oplechování oken a pro výstup na terasu bylo naprosto nevhodné, což bylo žalovanými opraveno na vlastní náklady. Znalec rovněž zjistil uvolněný dřevěný obklad v podhledu stropu nad vstupem, což mělo být opraveno vlastními náklady a pokles keramické podlahy a vytvoření značné mezery mezi keramickou dlažbou a keramickým soklíkem. Určil náklady na opravu vad a nedodělků v rodinném domě žalovaných částkou v celkové výši 280 623 Kč. Při stanovení této částky vycházel z nákladů na opravu stavebních vad v daném objektu.

18. Z ocenění číslo vypracovaného jméno jméno vyplývá cena rozdílu mezi plnohodnotně dokončeným rodinným domem a cenou tohoto domu s vadami zjištěnými dle znaleckého posudku jméno příjmení, částka 177 291 Kč Cena zjištěná (administrativní cena) byla podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 188/2019 Sb., v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

19. Ve věci byl dále znalcem celé jméno znalce vypracován znalecký posudek číslo který vyhotovil dne datum, a to podle stavu ke dni datum. Znalec se zabýval tím, zda lze ocenit rozdíl z ceny díla stanovený jako rozdíl ceny plnohodnotně dokončeného rodinného domu a cenou stejného domu se zjištěnými vadami. Dospěl k závěru, že toto není reálně proveditelné z důvodu nulové dostupnosti takto přesně definovaných vad u nemovitostí nabízených na realitním trhu a nebo u realizovaných transakcí na současném trhu s nemovitostmi. Pro stanovení ceny díla (tržní hodnoty rodinného domu) byl znalcem použit porovnávací způsob ocenění. Současná tržní hodnota rodinného domu včetně hodnoty pozemků byla upravena na úroveň roku 2018 a ponížena o hodnotu pozemků v cenové úrovni roku 2018. Znalec dospěl k závěru, že tržní hodnota rodinného domu bez hodnoty pozemků vztažená k cenové úrovni října roku 2018 činí 4 420 000 Kč. Výsledná hodnota vyčíslených nákladů na odstranění vad díla činila 289 726 Kč (vztaženo k cenové úrovni roku 2018). Dle znalce by v tomto případě celková obchodní sleva z tržní hodnoty nemovitosti ve výši 4 420 000 Kč odpovídala rozmezí částek 353 600- 442 000 Kč. Vzhledem k situaci na trhu s nemovitostmi v roce 2018 a pokračujícímu přetrvávajícímu převisu poptávky nad nabídkou se v daném případě jeví sleva ve výši 8 % jako odpovídající dané situaci, a to s ohledem na rozsah zjištěných závad, nutných nákladů na jejich odstranění a zásahu do již dokončené užívané stavby. Znalec se zabýval i tím, co jsou určující faktory. Dodal, že zjištěná hodnota nezahrnuje náklady spojené s náhradním ubytováním vlastníků nemovitosti po dobu provádění oprav. Zjištěné vady nebrání užívání věci, aniž by byla podstatně omezena její funkčnost, stavba plní s takto zjištěnými závadami funkci rodinného domu. Zjištěné vady se však zhoršují a komplikují běžný způsob užívání uvedené nemovitosti, a to jak z hlediska aktuálního užití, tak i z dlouhodobého hlediska, kde lze předpokládat postupné zhoršování užitných vlastností, především závad zjištěných v provedení podlah a navazujících obkladech soklů. Za přiměřenou slevu z ceny díla s přihlédnutím ke zjištěným vadám znalec považoval částku 353 600 Kč (chybně uvedenou částku ve znaleckém posudku 335 600 Kč znalec opravil při svém výslechu). Součástí jeho posudku byl i soupis stavebních prací, dodávek a služeb k odstranění vad díla s celkovou cenou 289 726 Kč (včetně DPH), vypracovaný jednatelem právnická osoba & právnická osoba jméno příjmení, kterého si znalec, jak uvedl při svém výslechu, přibral jako konzultanta. Znalec vycházel v otázce závad i ze znaleckého posudku anonymizována dvě slova.

20. Jmenovaný znalec příjmení celé jméno znalce při výslechu setrval na závěrech svého znaleckého posudku (vyjma výše zmíněné opravy částky 353 600 Kč). Za výraznou, zásadní vadu považoval nerovnosti podlah, jež byla v nadpolovičním rozsahu oproti dalším vadám, následovanou vadou obkladů a nerovností sádrokartonu, což jsou dle něj prvky, které nejdou jednoduše odstranit, musí dojít k zásahu do užívací funkce bydlení (majitel se musí odstěhovat).

21. Z výslechu svědka jméno příjmení vyplynulo, že společnost právnická osoba, v níž pracuje jako technik a stavbyvedoucí, byla hlavním subdodavatelem žalobkyně pro elektroinstalační práce, zdravotechniku, tmelení sádrokartonu a obkladačské práce na díle, které bylo pro žalované prováděno. Zúčastnil se předání díla, které proběhlo standardním způsobem po dobu dvou až tří hodin. Svědek si nevzpomněl, zda u předání žalovaní něco reklamovali. Žalovaní však zaslali dodatečně dopis s výčtem bodů, které rozporovali. Daný dopis obdržel od žalobkyně i svědek, vyjadřoval se k němu. Následně se zorganizovala schůzka, u níž byl přítomen on, anonymizováno příjmení a žalovaný, který ukazoval vady díla. V té době již žalovaní v době bydleli, byl kompletně zařízený. Nedošlo však k žádnému závěru, neboť s anonymizováno příjmení obhajovali své postupy. Asi po dvou hodinách byli z domu vykázáni, k čemuž jim žalovaný uvedl, že když to vidí tak, jak to vidí, nic neuznávají, pak se nemají dále o čem bavit. Termíny k případným opravám vytknutých vad nebyly sjednány, k ničemu dalšímu již nedošlo. Proběhlo i další setkání, u něhož bylo více účastníků (již si svědek nevybavil, které osoby byly přítomné), jedním z vytýkaných bodů byla i nerovnost podlah. Znovu se procházely jednotlivé body, které žalovaný rozporoval. Zda byly učiněny nějaké závěry či se zpracovával zápis, si svědek nevzpomněl. Uvedl, že se na místě měřilo. Dle svědka šlo o kosmetické vady na sádrokartonu, ty chtěli v rámci dobrých vztahů opravit. Žalovaný ukazoval i osazení vnitřních dveří, na debatu o případné opravě taktéž nedošlo. Dle svědka nešlo o vady bránící v užívání domu. Vybavil si, že šlo o praskliny na sádrokartonech, v koupelnách, špatně nalepenou dlaždici, problém s dveřmi, ve spojování obložek, nerovnost fasády a nerovnost podlah. Jejich společnosti by se týkaly problémy se sádrokartony, obklady, neřešili by křivost podlah, betonáž neprováděli. K otázce, které vady byly uznány k reklamaci, svědek uvedl, že si nepamatuje, zda došlo k výslovnému uznání, nicméně žalovanému sdělili, že u některých vad jsou ochotni a schopni je řešit. Dalších jednání se svědek již nezúčastnil, nic společnost právnická osoba neopravovala. Později hovořil se svým nadřízeným, který mu sdělil, že oni nic řešit nebudou, řeší se to soudně.

22. Žalovaný příjmení celé jméno žalovaného při svém účastnickém výslechu nejprve popisoval, proč k provádění díla zvolili žalobkyni, jak po jeho převzetí po zařizování vestavěného nábytku zjišťovali nedostatky, jež spočívaly především v podlahách a obkladech. anonymizováno příjmení vady bagatelizoval. Zdravotní situace jeho manželky nedovolovala, aby se vystěhovaly a čekali na předělání díla po vytrhání podlah, obkladů, proto se rozhodli spokojit s nižší kvalitou díla a požadovali slevu. Jednatel žalobkyně příjmení příjmení vady uznal a nabídl slevu, která však byla pro nízkou výši neakceptovatelná. Proto se obrátili na soudního znalce. Žalovaný dále uvedl, že reklamace byly celkem tři, předmětem soudního sporu je první reklamace z datum. Návštěvy pracovníků žalobkyně po reklamaci byly asi dvě, reklamované závady bagatelizovali, mluvili o tom, že je vše v pořádku, v toleranci. Žalovaný dále vypověděl, jakým způsobem žalované jednotlivé vady omezují, v čem se projevují. U podlah je nerovnost viditelná, nábytek se tam kolíbá, vinyl se zkroutil a odlepil. Podlahy jsou všechny špatné, nerovné, nábytek tam nelze ustavit, musel se všude podkládat. Obklady v koupelnách jsou rovněž chybně obložené, jsou tam různorodé spáry, vybočení. Kromě estetického hlediska jsou žalovaní nerovnými podlahami omezováni i z funkčního hlediska, je problém chodit po těch podlahách, nábytek se musí stále podkládat, neustále se hýbe. Problém je i najít místo, kam si postavit židli. Podlahy se musely z důvodu utlumení rozdílu zakrýt koberci, což původně nebylo v plánu a navýšilo to rozpočet žalovaných o cca 20 – 30 tis. Kč. Nábytek není možné pro nerovné stěny přirazit ke stěně. U obkladů se žalovaní obávají, aby do nich něčím neklepli a nepraskly, musí se chovat velmi opatrně. Žalovaní se bojí i zranění, pokud by šli neobutí, protože z velkých dlaždic na podlaze vyčnívají asi půl cm nahoru ostré rohy. Díky nepřesnému osazení dveřních obložek, kdy jejich příčná napojení nejsou u některých dveří rovnoměrná a ve spojení vznikají spáry a vyčnívají hrany, musí žalovaní rovněž dávat velký pozor, zejména při úklidu. Dále nejsou správně vyvážené dveře, v důsledku čehož se samovolně otevírají. K tomu žalovaný uvedl, že to zatím neřešili, jde pouze o vyvážení. Za estetický problém žalovaný považoval nekvalitní provedení vnitřní okenní nástavby pro venkovní žaluzie, stejně tak nezatmelené rohové přechody. U tepelného čerpadla žalované obtěžuje zvuk, velmi to rezonuje. U nezatmelených obložek povrchu stěny, vstupní dveře do technické místnosti, dveře do koupelny je problém ve vzniklé mezeře, kde se usazuje prach, nedá se to vyčistit, neboť mezera je příliš úzká a hluboká, může to mít vliv i na dýchání. K nedokončenému přetmelení stropního fabionu v malém pokoji, kanceláři žalovaný sdělil, že šlo o kosmetickou záležitost, která již byla napravena p. příjmení. Dveře do větší koupelny je možné zavírat jen s vynaložením velké síly, protože jsou nesprávně usazené obložky a podlahy nejsou stejně vysoko, rozdíl tam může být i 1,5 cm, 2 cm. Stejně problematické je to u zámku u vchodu do venkovního skladu, musí se použít větší síla, aby bylo možné zamknout dveře. Nepříjemné pro žalované je i to, že z důvodu nerovnosti podlah nepřiléhají přechodové alu lišty, které praskají, když se po nich chodí. Je to uvolněné, může se i zakopnout. V tomto případě jde o funkční hledisko. K oplechování výstupu z obou francouzských dveří žalovaný uvedl, že si tuto vadu nechali odstranit na své náklady, předtím ji neuplatnili. příjmení vyzvali žalobkyni, ale anonymizováno příjmení jim řekl, že se to dělá zásadně tak, jak to žalobkyně provedla. Žalovaný doplnil, že vady při předání domu zjevné nebyly, problémy nastaly až v době, kdy začali žalovaní dům zařizovat. Nicméně to zjistili poměrně záhy. Nábytek byl vyráběn digitální technologií, na zakázku. V době uplatňování reklamací již v domě bydleli, nastěhovali se po instalaci nábytku. Žalovaný dodal, že další navržené schůzky se neuskutečnily, neodmítal je, pracovníci žalobkyně asi jednu schůzku zrušili, nepřijeli. Žalobkyně odmítla opravy, odmítla vše, prohlásila, že je vše naprosto v pořádku. Pouze na začátku u prvního jednání anonymizováno příjmení uvedl, že by všechny podlahy nechal vytrhnout a opravit, což vzhledem k vážnému onemocnění žalované nebylo možné a takto mu to žalovaný i sdělil.

23. Soud zamítl návrh na provedení důkazu výslechem svědka jméno příjmení a anonymizováno jméno příjmení, provedení znaleckého posudku z oboru kybernetiky a z oboru stavebnictví (event. dalších důkazů, které byly v řízení řádně navrženy a nebyly provedeny), neboť výslech svědka příjmení byl navržen žalobkyní až po koncentraci řízení (výslech byl navržen v podání žalobkyně doručeném soudu datum, přičemž koncentrace nastávala dne datum a pro reakci na případné novoty dne datum), na výslechu anonymizováno příjmení již žalobkyně, která tento výslech svědka navrhla, nadále netrvala, shodně na provedení znaleckého posudku z oboru kybernetiky žalovaní, kteří jej navrhli, netrvali, když mezi účastníky nebylo nadále sporu o tom, že došlo k doručení všech v řízení provedených e-mailů žalobkyni (tedy i vytýkacích). Ostatní důkazní návrhy soud považuje za nadbytečné (a tudíž i nehospodárné), když byl dostatečným způsobem zjištěn skutkový stav, který je rozhodný pro právní posouzení věci. Znalecký posudek z oboru stavebnictví soud považuje za nadbytečný především z důvodu, že vady byly dostatečným způsobem zjištěny (a ohodnoceny) výše uvedenými (a provedenými) znaleckými posudky, přičemž jiným odborným vyjádřením či posudkem nebyly jejich odborné závěry zpochybněny (nestačí jejich zpochybnění účastníkem, který nepředloží jiné znalecké zkoumání, které dospívá k rozdílným odborným závěrům). Pro úplnost je třeba dodat, že soudu pro chybějící odbornost nepřísluší polemizovat se závěry znaleckých posudků v odborných otázkách.

24. Podle § 2586 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) smlouvou o dílo se zhotovitel zavazuje provést na svůj náklad a nebezpečí pro objednatele dílo a objednatel se zavazuje dílo převzít a zaplatit cenu.

25. Podle § 2605 odst. 1, 2 o.z. dílo je dokončeno, je-li předvedena jeho způsobilost sloužit svému účelu. Objednatel převezme dokončené dílo s výhradami, nebo bez výhrad. Převezme-li objednatel dílo bez výhrad, nepřizná mu soud právo ze zjevné vady díla, namítne-li zhotovitel, že právo nebylo uplatněno včas.

26. Podle § 2615 odst. 1, 2 o.z. dílo má vadu, neodpovídá-li smlouvě. O právech objednatele z vadného plnění platí obdobně ustanovení o kupní smlouvě. Objednatel však není oprávněn požadovat provedení náhradního díla, jestliže předmět díla vzhledem k jeho povaze nelze vrátit nebo předat zhotoviteli.

27. Podle § 2617 o.z. má-li dílo při předání vadu, zakládá to povinnosti zhotovitele z vadného plnění; přechází-li však nebezpečí škody na objednatele až později, rozhoduje doba tohoto přechodu. Po této době má objednatel práva z vadného plnění, způsobil-li vadu zhotovitel porušením povinnosti.

28. Podle § 2618 o.z. soud nepřizná objednateli právo z vadného plnění, neoznámil-li objednatel vady díla bez zbytečného odkladu poté, kdy je zjistil nebo při náležité pozornosti zjistit měl, nejpozději však do dvou let od předání díla, a namítne-li zhotovitel, že právo bylo uplatněno opožděně.

29. Podle § 2629 odst. 1 o.z. soud nepřizná právo ze skryté vady, které objednatel neoznámil bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do pěti let od převzetí stavby, namítne-li druhá strana, že právo nebylo uplatněno včas. Totéž platí o skryté vadě projektové dokumentace a o jiných obdobných plněních.

30. Podle § 2095 o.z. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

31. Podle § 2099 odst. 1 o.z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

32. Podle § 2100 odst. 1 o.z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

33. Podle § 2103 o.z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

34. Podle § 2104 o.z. kupující věc podle možnosti prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejích vlastnostech a množství.

35. Podle § 2106 odst. 1 o.z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo

a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci,

b) na odstranění vady opravou věci,

c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo

d) odstoupit od smlouvy.

36. Podle § 2016 odst. 2, 3 o.z. kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit. Nezvolí-li kupující své právo včas, má práva podle § 2107.

37. Podle § 2107 odst. 1, 2 a 3 o.z. (1) je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny. (2) Dokud kupující neuplatní právo na slevu z kupní ceny nebo neodstoupí od smlouvy, může prodávající dodat to, co chybí, nebo odstranit právní vadu. Jiné vady může prodávající odstranit podle své volby opravou věci nebo dodáním nové věci; volba nesmí kupujícímu způsobit nepřiměřené náklady. (3) Neodstraní-li prodávající vadu věci včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího.

38. Podle § 2108 o.z. do odstranění vady nemusí kupující platit část kupní ceny odhadem přiměřeně odpovídající jeho právu na slevu.

39. Podle § 1982 odst. 1, 2 o.z. dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. Započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

40. Podle § 1987 odst. 1, 2 o.z. k započtení jsou způsobilé pohledávky, které lze uplatnit před soudem. Pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není.

41. Soud s přihlédnutím k ust. § 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“), kdy hodnotil každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti, přitom pečlivě přihlížel ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci, dospěl k závěru, že žaloba není důvodná. Z nesporných tvrzení účastníků i z předložené smlouvy o dílo včetně jejich dodatků vyplynulo, že mezi účastníky byla uzavřena v písemné formě smlouva o dílo (ve znění dvou písemných dodatků), kterou posoudil dle § 2586 a násl. o.z. jako platně sjednanou. Mezi účastníky nepanoval spor ohledně jednotlivých ujednání smlouvy týkajících se předmětu díla i sjednané ceny díla, nesporná byla i skutečnost o protokolárním předání díla žalovaným. Spornou otázkou mezi účastníky zůstalo, zda žalovaní, kteří nedoplatili část ceny díla, konkrétně poslední splátku ve výši 5 % z konečné ceny díla, jež měla být zaplacena nejpozději do dvou měsíců ode dne, kdy objednatelé dokončené dílo převzali, postupovali po právu, pokud, jak v řízení tvrdili, vytkli žalobkyni vady, které nebyly odstraněny, proto následně uplatnili slevu z ceny díla, kterou započetli oproti této poslední splátce ceny díla.

42. Žalobkyně sice namítala, že není na místě se nárokem žalovaných, který v řízení uplatnili jako kompenzační námitku, zabývat, když považovala pohledávku žalovaných za nejistou a neurčitou, jež není k započtení způsobilá (§ 1987 odst. 2 o.z.). Soud její názor nesdílí. Dle komentáře C.H. Beck k tomuto ustanovení kritérium„ nejistoty“ a„ neurčitosti“ bude naplněno tehdy, kdy tyto pochybnosti buď znemožňují vymezení přesných účinků, které by měl kompenzační úkon v daném případě vyvolat, anebo popírají smysl, ke kterému institut započtení jako takový směřuje (tj. trvalý zánik pohledávek vzájemným vyrovnáním v určitém rozsahu). Vždy musí jít o„ nejistotu“ a„ neurčitost“ určitého kvalifikovaného rozměru, který již přesahuje obvyklé meze, které účastníci příslušných vztahů oprávněně očekávají a které musejí obecně akceptovat. Důkazní břemeno ohledně nesplnění předpokladů kompenzability, a tedy neoprávněnosti započtení nese ta strana, která to vůči druhé straně namítá. Tvrdí-li někdo, že je daná pohledávka nejistá či neurčitá, tíží jej povinnost to prokázat. Neurčitost ani nejistotu pohledávek nelze obecně presumovat. V daném případě neurčitost a nejistotu nelze odvíjet od skutečnosti, že prokázání nároku žalovaných na slevu z ceny díla bude vycházet z důkazů, které bude nezbytné v řízení provést (včetně znaleckého zkoumání). Soud se navíc musel zabývat tím, zda nárok žalobkyně platně zanikl, byl-li započten oproti nároku žalovaných. V tomto kontextu je třeba připomenout i § 2108 o.z., dle něhož do odstranění vady nemusí kupující platit část kupní ceny odhadem přiměřeně odpovídající jeho právu na slevu.

43. Soud provedl rozsáhlejší dokazování, z něhož vyplynulo, že při protokolárním předání díla dne datum nebyly žalovanými žádné vady zjištěny, dílo tak bylo bez vad předáno žalovaným (nesporná tvrzení účastníků, předávací protokol, výslech žalovaného). Z výpovědi žalovaného a z vytýkacích dopisů žalovaného má soud za prokázané, že při zařizování žalobkyní postaveného domu vestavěným nábytkem (digitálně vyrobeným na zakázku), zejména při montáži nábytku, byly zjištěny vady, které žalovaný následně dopisem ze dne datum a poté opakovaně dne datum žalobkyni vytkl. Jejich seznam koresponduje s vadami, které žalovaní označili v rámci svých skutkových tvrzení (viz odst. 3 tohoto rozsudku a odst. 11 a 12 tohoto rozsudku). Žalobkyně potvrdila, že tyto dopisy, které byly zasílány distančním způsobem prostřednictvím e-mailů, obdržela, stejná skutečnost vyplývá i z jejích písemných reakcí (především dopis z datum). Soud nepochybuje, že došlo k řádnému uplatnění práva ze zjištěných vad. Vzhledem k tomu, že předmětem díla bylo zhotovení celého (nového) rodinného domu, je logické, že zjišťování jednotlivých vad není otázkou krátké doby (např. 2 až 3 hodin přejímacího řízení), byť se může jednat o vady, které lze zjistit např. přeměřením. Soud nesdílí námitku žalobkyně o opožděnosti reklamace, neboť k první písemné reklamaci došlo cca po 3 týdnech od předání díla, přičemž žalovaní tyto vady zjistili až v návaznosti na instalaci vestavěného nábytku do zhotoveného domu a následného užívání díla, poté je bez prodlení uplatnili, přičemž nábytek byl ustavován asi 14 dnů po převzetí domu. Nebylo tak na místě postupovat dle § 2629 odst. 1 o.z. event. § 2618 o.z. či § 2605 odst. 1, 2 o.z. a nepřiznat žalovaným práva z vadného plnění. Vadnost plnění byla prokázána v řízení provedenými znaleckými posudky (anonymizována dvě slova a anonymizováno celé jméno znalce), oba uzavřeli, že dílo trpí žalovanými vytknutými vadami, náklady na odstranění těchto vad anonymizována dvě slova vyčíslil částkou 280 623 Kč, anonymizováno celé jméno znalce částkou stanovenou jeho konzultantem ve výši 289 726 Kč, slevu pak stanovil ve výši 353 600 Kč, jež odpovídala 8 % ceny domu (viz blíže odst. 17, 19 a 20 odůvodnění tohoto rozsudku).

44. Soud při prvním ústním jednání připomněl, že ust. § 2605 odst. 2 o.z. řeší toliko vytyčení zjevných vad díla, nikoliv skrytých. Vadnost díla je určována velmi obecně jako výsledek neodpovídající smlouvě. Odpovědnost zhotovitele je dána pouze za ty vady, které má dílo v době předání, popřípadě přechodu nebezpečí škody (§ 2617 občanského zákoníku). Za závady vzniklé později ze zákona zhotovitel neodpovídá, a to až na zákonem stanovenou výjimku. Pro práva objednatele z vadného plnění se subsidiárně a nově zcela použije úprava práv kupujícího z kupní smlouvy (zejména § 2095 až 2117 občanského zákoníku), objednatel však nemá právo požadovat provedení náhradního díla, nelze-li předmět díla vzhledem k jeho povaze vrátit nebo předat zhotoviteli. Zhotovitel má povinnost odevzdat objednateli předmět díla v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nedohodnou-li se účastníci smlouvy o dílo na jakosti a provedení, je třeba jej odevzdat v jakosti a provedení vhodném pro účel patrný ze smlouvy. Předmět díla je tedy vadný, neodpovídá-li smlouvě nebo nemá-li vlastnosti stanovené v ust. § 2095 a 2096 občanského zákoníku. Právo objednatele z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na objednatele, byť se projeví až později. Při zjevné vadě nemá objednatel práva z vadného plnění, pokud se jedná o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho zhotovitel výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě. Co se týká nároku při porušení smlouvy, je namístě rozlišovat mezi nároky při podstatném porušení smlouvy a nepodstatném porušení smlouvy. Soud se již v tomto stádiu řízení přiklonil k názoru právního zástupce žalovaných, že jde o nepodstatné porušení smlouvy (a na tomto závěru setrval i po provedeném dokazování), v takovém případě mají tedy objednatelé právo na odstranění vady anebo na přiměřenou slevu. Dokud objednatel neuplatní právo na slevu z ceny díla nebo neodstoupí od smlouvy, může zhotovitel dodat to, co chybí, nebo odstranit právní vadu. Jiné vady může zhotovitel odstranit zhotovitel podle své volby opravou věci nebo dodáním nové věci, avšak volba nesmí objednateli způsobit nepřiměřené náklady. Neodstraní-li zhotovitel vadu věci včas, nebo vadu věci odmítne odstranit, může objednatel požadovat slevu z ceny díla anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže objednatel změnit bez souhlasu zhotovitele. Do odstranění vady nemusí objednatel platit část ceny díla odhadem přiměřeně odpovídající jeho právu na slevu. Výše slevy je pak určována s přihlédnutím k rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 23 Cdo 1299/2008 rozdílem hodnoty díla bez vad a hodnotou vadného díla a časovým okamžikem pro určení těchto hodnot je uskutečnění plnění (dodání). Výchozími skutečnostmi pro posouzení výše slevy bude zejména rozsah vadnosti díla, závažnost vad, popřípadě jak vady omezují či komplikují užívání nebo snižují životnost věci a dále lze při úvaze o výši slevy vzít v úvahu i další okolnosti. Výši slevy je nutné stanovit s ohledem na rozhodné okolnosti případu, obvykle proto nelze slevu ztotožnit pouze s náklady spojenými s odstraněním vad. Přitom je však třeba mít na paměti, že základním požadavkem, který je třeba respektovat je, aby byla objednateli prostřednictvím tohoto práva (nároku) z odpovědnosti za vady vytvořena (zejména ekonomická) situace blížící se stavu, kdy by mu bylo plněno bez vad. Soud rovněž připomněl i ust. § 2618 o.z., podle něhož soud nepřizná objednateli právo z vadného plnění, neoznámil-li objednatel vady díla bez zbytečného odkladu poté, kdy je zjistil nebo při náležité pozornosti zjistit měl, nejpozději však do dvou let od předání díla, a namítne-li zhotovitel, že právo bylo uplatněno opožděně. Z ust. § 2617 o.z. vyplývá, že zhotovitel odpovídá objektivně pouze za ty vady, které mělo dílo v době předání. Tyto vady mohou být zjevné nebo skryté. Za zjevné vady je možno považovat jen takové, jejichž existence je kupujícímu popřípadě objednateli zřejmá na pohled, případně takové vady, které lze zjistit běžně prováděnými zkouškami. Za zjevné vady nelze považovat ty vady, jejichž existenci by musel kupující nebo objednatel zjišťovat prohlídkou spojenou destrukcí zboží nebo díla, popřípadě vady, které se typicky mohou v plné míře projevit až při užívání zboží nebo předmětu díla (srov. též rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 32 Odo 1387/2005). Zákon předpokládá náležitou pozornost objednatele, při níž by měl vady zjistit. Vychází se tak ze zásady, že právě bdělým náležejí práva. Co se týká skrytých vad, zde soud upozorňuje na ust. § 2629 občanského zákoníku, podle něhož soud nepřizná právo ze skryté vady, které objednatel neoznámil bez zbytečného odkladu poté, co jim mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do pěti let od převzetí stavby, namítne-li druhá strana, že právo nebylo uplatněno včas. Soud s ohledem na výše uvedené považoval za nezbytné, zabývat se tím, zda dílo má vady, zda se jedná o vady zjevné či skryté, zda tyto vady byly řádně ze strany žalovaných žalobci vytknuty. Dále bylo namístě se zabývat tím, v jaké výši by při zjištění řádně vytknutých vad náležela žalovaným sleva z ceny díla, když tento způsob řešení žalovaní jednoznačně zvolili. Za daného stavu není možné, pokud se na tom obě strany nedohodnou, měnit volený způsob řešení, avšak bude třeba zjistit výši slevy, a to podle pravidel, jež Nejvyšší soud ČR stanovil v rámci svého rozhodnutí pod sp. zn. 23 Cdo 1299/2008. Sluší se dodat, že pokud žalovaní poukazovali na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 724/2018, soud má za to, že toto rozhodnutí není na věc plně aplikovatelné, neboť zmíněné rozhodnutí řeší situaci, kdy dílo, které nebylo dokončeno, nelze považovat, i přes jeho převzetí objednatelem, za dílo provedené. Z tvrzení účastníků i z provedených důkazů jednoznačně vyplynulo, že dané dílo dokončeno bylo, došlo i k jeho protokolárnímu předání, toliko trpí vadami. Není tak na místě přihlédnout ani k rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 23 Cdo 2552/2010 a 23 Cdo 4100/2016, na něž rozhodnutí sp. zn. 33 Cdo 724/2018 odkazuje.

45. Po zjištění, že dílo skutečně trpělo vadami, které žalovaní řádně žalobkyni v písemné formě vytkli (viz odst. 43 tohoto odůvodnění), se soud zabýval tím, zda šlo o vady zjevné či skryté. K bližšímu určení je důležité, zda lze vady běžnou (obvyklou) pozorností při prohlídce věci objevit. Zjevnost vady je konkrétní otázka nikoli jen podle povahy věci, ale také podle schopnosti nabyvatele vadu bez zvláštního úsilí rozpoznat. Schopnost rozpoznat vadu je jiná u průměrného občana a u odborníka. Na nabyvateli lze tedy požadovat, aby předmětu plnění věnoval při uzavření smlouvy běžnou (obvyklou) pozornost. Podle tohoto závěru při zjištění, že šlo o přejímku nově postaveného rodinného domu, trvající v rozsahu přibližně 2,5 hodiny, kdy byli žalovaní především seznamování s funkcemi domu a instalovaných zařízení a dále že žalovaní nebyli odborníky (pouze běžní spotřebitelé), lze uzavřít, že vytknuté vady nebylo možné s běžnou (obvyklou) pozorností při prohlídce věci objevit, šlo tak o vady skryté. V takovém případě by mohl přicházet do úvahy především výše citovaný § 2629 odst. 1 o.z. Soud však, jak již bylo výše rozebráno, dospěl k závěru, že žalovaní vady vytkli bez zbytečného odkladu poté, co je při dostatečné péči zjistili (tj. krátce po montáži nábytku), když hlavní a převážná vada spočívala v nerovnosti podlah v celém objektu a dále některých stěn. Nelze po běžných spotřebitelích požadovat, aby sami bez dalšího přeměřovali jednotlivé rovnosti podlah i stěn, pokud při běžné obhlídce nezjistí pouhým okem laika takové zjevné nerovnosti.

46. Předané dílo tak trpělo dle § 2615 odst. 1 o.z. vadami, což žalovaným založilo dle § 2617 o.z. práva z vadného plnění. S odkazem na § 2615 odst. 1 o.z. platí přiměřeně ustanovení o kupní smlouvě (§ 2095 a násl. o.z.). Soud považuje vytčené vady za nepodstatné porušení smlouvy, neboť jak bylo prokázáno znaleckými posudky (především anonymizováno celé jméno znalce) a výpovědí žalovaného, zjištěné vady nebrání užívání věci, aniž by byla podstatně omezena jeho funkčnost, stavba i s těmito vadami nadále plní funkci rodinného domu. Žalovaným proto náležela práva dle § 2107 odst. 1 o.z., tedy právo na odstranění vady nebo na přiměřenou slevu z ceny díla. Žalovaní již v dopise ze dne datum rozdělili vady na opravitelné a neopravitelné, přičemž u první skupiny požadovali jejich odstranění, u druhé skupiny slevu z ceny díla (viz odst. 12 tohoto odůvodnění). Danou možnost akceptoval jednatel žalobkyně, který souhlasil s tím, aby se neprováděli opravy podlah a tato závada byla vyřešena po dohodě přiměřenou slevou, zbývající vady budou po vzájemném odsouhlasení opraveny (viz odst. 13 odůvodnění). Není přitom pochyb o tom, že právní jednání statutárního zástupce anonymizována dvě slova zavazuje žalobkyni. Žalobkyně tedy jednáním svého jednatele souhlasila s podstatou návrhu žalovaných, obsahem dalších jednání pak zůstala výše slevy a případný rozsah oprav. Účastníci se přitom na výši slevy nedohodli (jednatel žalobkyně navrhoval slevu ve výši 1 % ceny díla, žalovaní ve výši 5 % z ceny díla). Výslechem svědka příjmení a žalovaného byla prokázána tvrzení žalovaných, že žalobkyně prostřednictvím svého zaměstnance anonymizováno příjmení bagatelizovala reklamované vady, neuznávala je, nepřistoupila k jejich opravě. Dle názoru soudu žalovaní poskytli dostatečnou součinnost, když žalovaný seznamoval při první schůzce anonymizováno příjmení a příjmení s jednotlivými vadami, při druhé schůzce za účasti i znalce příjmení, avšak pokud anonymizováno příjmení nepřistupoval ke konstruktivnímu jednání a naopak trval na tom, že se o vady díla nejedná, nelze klást žalovanému k tíži, že takové jednání po téměř 2 hodinách ukončil. Žalobkyně měla dostatečný prostor k řešení práv z vadného plnění, které žalovaní vznesli. Pro úplnost soud dodává, že žalovaný při svém výslechu potvrdil, že anonymizováno příjmení hovořil o tom, že všechny podlahy vytrhají a opraví, což však žalovaný s ohledem na vážný zdravotní stav manželky odmítl, neboť by to znamenalo vystěhování z domu, který by nemohli po určitý čas užívat. Ohledně práv z této části vytčených vad pak jednal žalovaný i s anonymizována dvě slova (viz výše), našli shodu v tom, že tato část díla nebude opravována, ale bude poskytnuta přiměřená sleva z ceny díla.

47. Protože ani následně žalobkyně nepřistoupila k opravě vytčených vad (a v této části nebylo prokázáno, že by jí přiměřenou součinnost žalovaní odmítli poskytnout, naopak výslechem žalovaného taková skutečnost byla vyvrácena, neboť uváděl, že žalobkyni nebránil vstupu do domu, byla to žalobkyně, která zrušila jedno další domluvené jednání), vzniklo žalovaným v souladu s § 2107 odst. 3 o.z. právo na požadování slevy z ceny díla i v části, u níž dříve požadovali odstranění vad díla. Tuto zákonnou změnu volby žalovaní oznámili žalobkyni dopisem ze dne datum (viz dost. 14 odůvodnění). I v tomto případě je proto lichá námitka žalobkyně o nepřípustnosti změny žalovanými zvoleného práva z odpovědnosti za vady. Je třeba dodat, že výslechy svědka i žalovaného soud hodnotil jako věrohodné, logicky ani vnitřně nerozporné, neodporující ostatním provedeným důkazům. Soud neshledal důvod jim neuvěřit.

48. Soud se proto nadále zabýval výší přiměřené slevy. Jak již bylo zmíněno v odst. 44 odůvodnění tohoto rozsudku výše slevy je určována s přihlédnutím k rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 23 Cdo 1299/2008 rozdílem hodnoty díla bez vad a hodnotou vadného díla a časovým okamžikem pro určení těchto hodnot je uskutečnění plnění (dodání). Výchozími skutečnostmi pro posouzení výše slevy bude zejména rozsah vadnosti díla, závažnost vad, popřípadě jak vady omezují či komplikují užívání nebo snižují životnost věci a dále lze při úvaze o výši slevy vzít v úvahu i další okolnosti. Výši slevy je nutné stanovit s ohledem na rozhodné okolnosti případu, obvykle proto nelze slevu ztotožnit pouze s náklady spojenými s odstraněním vad. Přitom je však třeba mít na paměti, že základním požadavkem, který je třeba respektovat je, aby byla objednateli prostřednictvím tohoto práva (nároku) z odpovědnosti za vady vytvořena (zejména ekonomická) situace blížící se stavu, kdy by mu bylo plněno bez vad. Ze znaleckého posudku anonymizováno celé jméno znalce vyplývá, že nebylo v posuzovaném případě možné porovnat hodnotu díla bez vad a hodnotu vadného díla pro neexistenci srovnatelných vzorků vadného díla. Znalec proto přistoupil na porovnávací způsob ocenění (viz odst. 19 a 20) a jako přiměřenou slevu s ohledem na zjištěné závady určil částku 353 600 Kč. Hodnotu nákladů na odstranění vad díla přitom ve spolupráci s přibraným konzultantem vyčíslil částkou 289 726 Kč. Tato částka víceméně korespondovala i částkou zjištěnou znalcem příjmení, který ji stanovil ve výši 280 623 Kč. Soud se podrobně zabýval závažností vad, které považuje za nepodstatné, nebránící užívání díla, avšak omezující a komplikující užívání díla žalovanými (podrobně viz odst. 22 odůvodnění tohoto rozsudku). Vady díla snižují i hodnotu díla v budoucnosti, neboť, jak uvedl znalec příjmení celé jméno znalce, lze předpokládat postupné zhoršování užitných vlastností domu. Zjištěná výše slevy přitom výrazně převyšuje částku, kterou žalovaní fakticky vůči nároku žalobkyně na doplatek ceny díla započetli a v daném řízení uplatnili jako kompenzační námitku. Nelze v této souvislosti přehlédnout ani to, že nejpodstatnější vada spočívající v nerovnosti podlah je dle vyjádření znalce příjmení celé jméno znalce vadou, která nadpolovičně převyšuje ostatní vady, tedy v podstatě dosahuje částky, kterou žalovaní z titulu odpovědnosti za vady vůči žalobkyni v řízení uplatnili.

49. Za daného stavu zbývalo posoudit, zda žalovaní platně započetli svoji pohledávku za žalobkyní z titulu slevy z ceny díla oproti její pohledávce vůči nim z titulu nedoplatku ceny díla, tj. posoudit námitku žalobkyně o neexistenci vzájemných pohledávek žalovaných, popř. jejich nezpůsobilost k započtení. Soud přitom přihlédl k § 1982 odst. 1, 2 o.z. Z provedeného dokazování má soud za prokázané, že žalovaní prostřednictvím svého zástupce v dopise ze dne datum uplatnili nárok na slevu z ceny díla ve výši 183 739 Kč a danou částku započetli oproti nároku žalobkyně na doplacení ceny díla (viz odst. 16). Z opatrnosti přistoupili k započtení i ve vyjádření, které zaslali v průběhu řízení dne datum soudu. V době, kdy žalovaní započetli svoji pohledávku (tj. v dubnu 2019) již jejich nárok vyplýval toliko z odpovědnostního práva na poskytnutí slevy z ceny díla (nikoli z odstranění vad díla) a výši slevy stanovili vlastním odhadem bez nadhodnocení skutečně zjištěné výše, ale šlo o částku výrazně podhodnocenou, částku ve výši 5 % ceny díla žalovaní požadovali již v dopise ze dne datum i v předešlé korespondenci účastníků (fakticky dokonce již v prvním vytýkacím dopise ze dne datum). V době započtení již žalovaným vzniklo právo na uspokojení vlastní pohledávky, přičemž šlo o pohledávky stejného druhu, které lze uplatnit před soudem. Nejistotou či neurčitostí se soud zabýval již v odst. 42 odůvodnění tohoto rozsudku. Protože žalovaní učinili jednostranným úkonem započtení těchto pohledávek, došlo k jejich zrušení v rozsahu, v němž se kryjí (tj. v částce 180 711 Kč, jíž se žalobkyně v řízení domáhala). Tyto účinky přitom nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

50. Pro úplnost lze dodat, že i kdyby soud dospěl k závěru, že do datum žalovaní řádně neuplatnili svoji pohledávku vůči žalobkyni, stalo se tak nejpozději k tomuto dni. K platnému zápočtu by pak došlo v návaznosti na podání žalobkyně ze dne datum, které bylo dne datum ze strany soudu doručeno žalobkyni, čímž došlo k naplnění hmotněprávních následků tohoto jednostranného právního jednání.

51. Z rozebraných důvodů soud proto žalobu jako nedůvodnou zcela zamítl (výrok I. tohoto rozsudku), neboť nárok žalobkyně zanikl v souladu s § 1982 odst. 2 o.z. započtením.

52. Výrok o náhradě nákladů řízení vychází z ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s § 151 odst. 2 o.s.ř. Žalovaným, kteří byli ve věci zcela úspěšní, náleží právo na plnou náhradu účelně vynaložených nákladů řízení. Náklady řízení tvoří odměna za zastoupení účastníka advokátem za 17 úkonů právní služby (vyjádření – reakce na předžalobní výzvu ze dne datum, převzetí zastoupení dle plné moci dne datum, vyjádření ve věci samé ze dne datum, datum, datum, datum (dle požadavku žalovaných v rozsahu 0,5), datum a datum (dle požadavku žalovaných v rozsahu 0,5), porada s klientem dne datum, písemně zpracovaný závěrečný návrh, účast u ústního jednání dne datum, datum – přesahující 2 hodiny, datum – přesahující 2 hodiny, datum – přesahující 2 hodiny a datum) á 13 344 Kč dle ustanovení § 6 odst. 1, § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ AT“), přičemž každému žalovanému náleží ve smyslu § 12 odst. 4 AT tato odměna ponížená o 20 %, tj. 2 x 6 672 Kč a náhrada hotových výdajů advokáta za 18 úkonů právní služby po 300 Kč dle ustanovení § 13 odst. 4 AT. Protože žalovaní dále vynaložili v souvislosti se zpracováním znaleckých posudků znalce příjmení a anonymizováno celé jméno znalce a s oceněním vypracovaným anonymizováno jméno částku v celkové výši 36 282 Kč (za ZP znalce příjmení 16 482 Kč, za ocenění anonymizováno Rady 4 800 Kč a záloha na ZP znalce příjmení celé jméno znalce činila 15 000 Kč, přičemž první dva náklady byly vyúčtovány předloženými fakturami, poslední pak zálohovou platbou, složenou na účet soudu), o tuto částku byla dále navýšena náhrada nákladů řízení. Celkem tedy žalovaným náleží náhrada nákladů řízení ve výši 268 230 Kč, splatná v zákonné třídenní lhůtě dle ustanovení § 160 odst. 1 o.s.ř., přičemž platební místo pro úhradu nákladů řízení bylo stanoveno v souladu s ustanovením § 149 odst. 1 o.s.ř.

53. Pokud žalovaní požadovali přiznání odměny i za úkony jejího zástupce spočívající v převzetí věci a 1. poradě s klientem dne datum, porad s klientem ze dne datum, datum, datum a datum, písemných vyjádření z datum, datum, datum a datum, pak soud připomíná, že nejde o návrhy ve věci samé, jak předpokládá § 11 odst. 1 písm. d) AT, ani nejde o úkony, které lze podřadit pod § 11 odst. 3 AT či o účelně vynaložený náklad. Dle názoru soudu k převzetí zastoupení žalovaných (včetně první porady) došlo až v návaznosti na plnou moc, kterou svému zástupci udělili, tedy dne datum a nikoli dne datum, jak vyplývá z předložené plné moci. Tomuto názoru nasvědčuje i fakt, že první reakci vůči soudu učinili přímo žalovaní, nikoli jejich zástupce. Nicméně soud přiznal žalovaným i náklad spojený s jejich reakcí na předžalobní výzvu žalobkyně, kterou učinili prostřednictvím svého budoucího zástupce dne datum (tato reakce je součástí spisu). Soud nepovažuje za účelně vynaložené náklady opakované porady žalovaných s jejich zástupcem, v této souvislosti přiznal toliko náhradu za poradu předcházející jejich skutkových tvrzení a označení důkazů před koncentrací řízení. Ohledně nepřiznané náhrady odměny v souvislosti s vyjádřeními žalovaných z výše konkretizovaných dnů soud uvádí, že tato vyjádření nepovažuje za vyjádření ve věci samé, neboť se v nich vyjadřovali především ke smírnému jednání účastníků, k vypracování znaleckých posudků či k výslechu znalce, šlo o vyjádření zejména k procesním otázkám řízení. Naopak žalovaným přísluší odměna za zastoupení dvou žalovaných zároveň, odměna za 1 úkon právní služby činí částku 13 344 Kč (pro oba žalované) a ne částku 8 340 Kč, kterou uplatnil jejich zástupce (viz předcházející odstavec). Soud ohledně této otázky vycházel z obsahu spisu a přepočetl náhradu nákladů řízení na zákonem stanovenou výši.

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení ke Krajskému soudu v Plzni prostřednictvím Okresního soudu Plzeň-město.

Nesplní-li žalobkyně dobrovolně, co jí ukládá vykonatelné rozhodnutí, mohou žalovaní podat návrh na soudní výkon rozhodnutí nebo nařízení exekuce.