OSPS 8 C 427/2020-129

Okresní soud Plzeň-sever rozhodl samosoudcem Mgr. Václavem Kokožkou ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobců: anonymizováno) celé jméno žalobkyně, narozená anonymizováno datum ⟪LB:lb_002⟫ bytem adresa žalobkyně ⟪LB:lb_003⟫ anonymizováno) celé jméno žalobce, narozený anonymizováno datum ⟪LB:lb_004⟫ bytem adresa žalobce ⟪LB:lb_005⟫ oba zastoupeni advokátem anonymizováno jméno příjmení ⟪LB:lb_006⟫ sídlem adresa ⟪LB:lb_007⟫ proti ⟪LB:lb_008⟫ žalovaným: anonymizováno celé jméno žalovaného, narozený anonymizováno datum ⟪LB:lb_009⟫ bytem adresa žalovaného ⟪LB:lb_010⟫ anonymizováno celé jméno žalované, narozená anonymizováno datum ⟪LB:lb_011⟫ bytem adresa žalovaného a žalované ⟪LB:lb_012⟫ oba zastoupeni anonymizováno titul. jméno příjmení, advokátem se sídlem ⟪LB:lb_013⟫ ulice a číslo, PSČ obec, ⟪LB:lb_014⟫ o částku 318 136 Kč s příslušenstvím,

I. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobcům společně a nerozdílně částku 234.557 Kč s 8,25% zákonným úrokem z prodlení od 11.6.2020 do zaplacení, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se v částce 83.879 Kč s 8,25 % zákonným úrokem z prodlení od 11.6.2020 do zaplacení, zamítá.

III. Žalobci jsou povinni zaplatit České republice na náhradě nákladů řízení společně a nerozdílně částku 854 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, na účet Okresního soudu Plzeň-sever.

IV. Žalovaní jsou povinni zaplatit České republice na náhradě nákladů řízení společně a nerozdílně částku 2431 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, na účet Okresního soudu Plzeň-sever.

V. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobcům společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení ve výši 166.565 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta žalobců.

Žalobou doručenou soudu dne datum se žalobci domáhají zaplacení částky 318 136 Kč se zákonným úrokem z prodlení 8,25% od datum do zaplacení, s odůvodněním, že žalovaní byli spoluvlastníci pozemku st.p. číslo jehož součástí je stavba rodinného domku adresa a pozemku p. číslo jehož součástí je anonymizováno bez anonymizováno a pozemku p. číslo (zahrady), vše v kat. úz. a obci obec, zapsáno na list vlastnictví u stát. instituce. Žalovaní jako prodávající uzavřeli s žalobci jako kupujícími dne datum kupní smlouvu ohledně těchto nemovitostí, se sjednanou kupní cenou 2.500.000 Kč. Žalobci si před koupí nemovitosti prohlédli. Žalovaní ve smlouvě prohlásili, že na nemovitost neváznou žádné závady, které by dle § 1107 OZ přešly na nabyvatele. Po převzetí nemovitosti v číslo 2019 zjistili žalobci při rekonstrukci mnoho skrytých vad. Dle žalovaných měl být dům z 50 let s rekonstruovanou (novou) podlahou v přízemí, topením, koupelnou. Stavba domu je však asi 100 let stará, převážně z vepřovic. Po odkrytí podlahových krytin bylo zjištěno, že v centrální místnosti je pouze nová krytina na původní částečně betonové a dřevěné podlaze, která kvůli absenci izolace vlhkosti a chybějícímu odvětrání shnila. V postranních pokojích byla betonová podlaha, na které byla nanesena nedostačující tenká vrstva betonového potěru, bez izolace a zateplení. Byla nutná celá nová podlahová krytina v přízemí domu včetně základu a izolace, aby nevznikaly plísně. Renovace rozvodů topení sice proběhla, ale neodborně. Měděné trubky jsou ve zdech bez izolace, na nich na některých místech je měděnka a na některých místech nesprávnou instalací popraskané a voda proniká do zdí. V prostorách pod WC mísou byl zabetonovaný naplněný septik. Žalovaní díle sdělili žalobcům, že v nemovitosti je funkční kopaná studna. Žalobci pak zjistili, že čerpadlo nefunguje, studna není kopaná, ale vrtaná, což má zásadní vliv na kapacitu odběru vody. V interiéru začala částečně opadat omítka, kterou žalobci seškrabali a zjistili, že pod omítkou je zdivo plesnivé. Příčinou je skutečnost, že původní vlhké zdivo bylo v minulosti vždy překryto novou omítkou a nedošlo k sanaci zdiva před plísní. Příčinou vlhkosti zdiva je skutečnost, že srážková voda ze střechy byla svedena do prakticky podsklepené místnosti, kde se vlhkost kumulovala. Shora uvedené vady žalobci oznámili žalovaným dopisem z datum a uplatnili nárok na slevu 500.000 Kč, splatnou do datum. Protože žalovaní popírali nárok na slevu z kupní ceny, zadali žalobci posouzení skrytých vad a stanovení ceny jejích oprav znalci. Znaleckým posudkem číslo znalce jméno příjmení z datum byly specifikovány vady, které lze hodnotit jako skryté (vady dřevěných podlah, skrytá žumpa ve vnitřním prostoru koupelny, plíseň na vnitřních omítkách stěn, a vnitřní rozvod ústředního topení pod omítkou stěn). Cena stavebních prací na odstranění těchto vad byla stanovena v položkovém rozpočtu v příloze číslo posudku ve výši 318.136 Kč. Žalobci pak doručili žalovaným výzva k úhradě 318.136 Kč s odkazem na znalecký posudek e-mailem z datum. Žalovaná však tento nárok odmítli.

Nárok žalobců na slevu z kupní ceny vymezený znaleckým posudkem číslo znalce jméno příjmení z datum se týkal následujících vad: Rekonstrukcí stavby (před její koupí žalobci) provedením podlah s překrytím povrchovou krytinou Vinyl se dřevění podlaha uzavřela, zakryté dřevo nedýchalo a rychleji docházelo k jho degradaci, neboť objekt nebyl izolován proti vzlínající zemní vlhkosti. Nedokonalou rekonstrukcí pokrytím těžkých pásů PVC na stávající dřevěné nosné konstrukce podlah došlo k zrychlení jejich degradace. V prostorách koupelny (pod toaletní mísou) se nachází zazděný (nevyčerpaný – s odkazem na náklady na jeho vyčerpání) septik. Dále plíseň na vnitřních omítkách stěn a vnitřní rozvod ústředního topení skrytý pod omítkou stěn.

Žalovaní navrhovali zamítnutí žaloby s odůvodněním, že žalobci svůj nárok opřeli o znalecký posudek číslo z datum znalce jméno příjmení, který jako skryté vady označil destrukci dřevěné konstrukce podlah, skrytý septik (žumpu) ve vnitřním prostoru koupelny pod odstraněnou toaletou, plíseň na vnitřních omítkách stěn a vnitřní rozvod ústředního topení skrytý pod vnitřní omítkou stěn. Náklady na odstranění těchto vad vyčíslil na 318.136 Kč.

K vadě spočívající v destrukci dřevěné podlahy se účastníci shodli, že dřevěná podlaha byla v době uzavření kupní smlouvy pouze v obývacím pokoji (později před soudem označen jako místnost číslo v plánku založeném na čísle listu 60, dále též„ obývací pokoj“). Žalobkyně při svém výslechu uvedla, že obývacím pokoji byla dřevěná podlaha asi na 2/3 podlahy, zbývající část podlahy byla z betonu (protokol o jednání ze dne datum, str. 8) Žalobkyně při jednání dne datum potvrdila, že v místnostech 1 a 3 již byly v době prodeje betonové podlahy. Žalobci v žalobě tvrdí, že po odkrytí podlahové krytiny v obývacím pokoji bylo zjištěno, že dřevěná podlaha z důvodu nulové izolace za přítomnosti vlhkosti a žádného odvětrávání prakticky celá shnila. V závěru znaleckého posudku na str. 7 znalec uvedl, že překrytím dřevěné podlahy PVC materiálem mělo zásadní vliv na urychlení postupující degradace dřevěných nosních konstrukcí podlah. Při své výpovědi dne datum znalec uvedl, že v době jeho místního šetření byla již dřevěná podlaha odstraněna a při zpracování posudku vycházel z tvrzení žalobců a z fotografií, které mu žalobci předložili. Po předložení fotografií na čl. 7 a 10 posudku znalec uvedl, že dřevěné prvky jsou na pokraji živostnosti, jsou zdegradované, je patrné, že jsou napadené dřevomorkou nebo dřevokaznou houbou. Podle žalovaných je napadení dřevěných konstrukcí dřevomorkou či dřevokaznou houbou v domě daného stáří naprosto běžné, zvlášť za situace, kdy tyto domy nemají provedenou izolaci proti vodě a ani tepelnou izolaci podlah, což jak uvedl znalec, je nutno počítat s tím, že ji nemají. Soudy již konstatovaly, že napadení dřevěných stavebních konstrukcí domu (krovů, podlah) dřevomorkou nebo dřevokaznou houbou je u domů takového stáří naprosto běžné, nejedná se o vadu ale o běžné opotřebení (rozhodnutí NS ČR z 30.11.2015, sp.zn. 33 Cdo 2654/2015, a z 28.7.2011, sp.zn. 33 Cdo 896/2010). Pokud by soud dospěl k závěru, že destrukce dřevěné podlahy v obývacím pokoji je skrytou vadou zakládající právo žalobců na slevu z kupní ceny, pak žalovaní upozorňují, že žalobci výši slevy z kupní ceny u této vady konkrétně nevyčíslili. Podlahová plochy obývacího pokoje je dle plánku založeného na čl. 60 o výměře 18,1 m2, je tedy zřejmé, že dvě třetiny podlahové plochy na které byla položena dřevěná podlaha pak odpovídají výměře cca 12 m2. Žalobci koupili od žalovaných dům z padesátých až šedesátých let minulého století u kterého nebyla provedena izolace proti vlhkosti ani tepelná izolace podlah, stejně jako i u jiných domů stejného stáří postavených obdobným způsobem. Znalec v posudku ocenil práce spojené práce spojené s odstraněním násypů pod podlahou, ocenil materiál a práce za provedení nové, dříve neexistující izolaci proti vlhkosti, ocenil materiál a práce za provedení nové dříve neexistující tepelné izolace podlahy a materiál a práce za novou, dříve neexistující betonovou podlahu, kterou byla nahrazena podlaha dřevěná, to vše ve výměře, která podstatně překračuje rozměry původní dřevěné podlahy v obývacím pokoji (cca 12 m2). Znalec dále v posudku při oceňování nákladů na opravu skrytých vad ocenil stavební práce, ne výši slevy z kupní ceny odpovídající poškozené dřevěné podlaze. Žalovaní jsou toho názoru, že žalobci by v případě, že vada dřevěné podlahy v obývacím pokoji je vadou skrytou, měli právo na slevu z kupní ceny ve výši odpovídající ceně dřevěné podlahy ve 2/3 podlahové plochy obývacího pokoje, tj. o výměře cca 12 m2 ve stavu odpovídající běžnému opotřebení domu z padesátých až šedesátých let minulého století. Žalobci výši slevy z kupní ceny odpovídající této vadě nevyčíslili, z podané žaloby není zřejmé, v jaké výši požadují v případě této vady slevu z kupní ceny.

K vadě spočívající v skryté žumpě ve vnitřním prostoru koupelny v čl. II. žaloby žalobci tvrdí, že dům rekonstruují i dispozičně a v souvislosti s tím v koupelně odstranili starou podlahu a toaletní mísu. Odstraněním toalety zjistili, že se po toaletní mísou nachází naplněný septik. Existenci tohoto skrytého septiku (žumpy) v prostorách koupelny znalec označil jako skrytou vadu. Náklady na vyčerpání stávajícího septiku pod koupelnou, včetně odvozu a likvidace znalec vyčíslil částkou ve výši 5.000 Kč a zabetonování žumpy mazaninou z betonu tl. do 120 mm v množství 0,87 m2 v částce 3.055,36 Kč. S touto částkou žalovaní souhlasí a v případě, že by soud dospěl k závěru, že existence naplněného septiku pod toaletní mísou je skrytou vadou, jsou připraveni tuto částku žalobcům uhradit.

Ohledně vady pospané jako plíseň na vnitřních omítkách stěn žalobci v čl. II. žaloby tvrdí, že po převzetí stavby začaly částečně v interiéru opadávat omítky, které žalobci následně komplet seškrabávali. Pod seškrabanými omítkami bylo zdivo plesnivé. Žalobkyně ve své výpovědi uvedla, že při předání domu plíseň na stěnách obývacího pokoje viditelná nebyla, stěny nebyly ani vlhké. Až při seškrabání omítky zjistili v obývacím pokoji, že pod omítnou jsou tmavé fleky (plíseň) na zdi mezi pokojem 2 a 3. Malba stěn v obývacím pokoji nebyla nová, na stěnách byly na malbě stíny vyšisované od sluncem jako když je u stěny nějaká skříň. Dále uvedla, že byli připraveni, že udělají drobnou rekonstrukci v domě – oškrabání omítek, vymalování, položení nových PVC krytin na podlahy, dům převzali někdy v říjnu 2019, přes zimu ho začali vyklízet, aby mohli dělat uvedené drobné rekonstrukce. Přes zimu došlo k tomu, že zeď v hlavním pokoji (obývací pokoj) začala vlhnout od podlahy a vlhkost prosakovala i do vedlejších pokojů. Žalobce uvedl, že dům po jeho převzetí neobývali, přes zimu tam jezdil o víkendech topit. Žalovaný při své účastnické výpovědi uvedl, že v domě bydlel asi dva roky před prodejem, výmalba byla původní, v domě nemaloval, žádné známky plísně v obývacím pokoji po celou dobu bydlení nezaznamenal. Fotografie místnosti číslo zachycující místo s vyšisovanou zdí je založena ve spise. Svědkyně titul. příjmení, realitní makléřka vypověděla dne datum, že plíseň se řešila v krajních místnostech číslo žalobci o té plísni věděli, řešilo se, že nebude stačit zdi postříkat jen savem, že se budou muset okopat, žalobci počítali s provedením izolace. K místnosti značené číslo obývací pokoj, svědkyně uvedla, že byl vymalovaný do růžova nebo oranžova, byla to starší barva, vlhkost tam patrná nebyla. Z uvedeného je zřejmé, že žalobci v době prodeje věděli, že v domě je ve stěnách místnosti číslo číslo plíseň a není možné ji posuzovat jako skrytou vadu, když žalobci v době prodeje domu o této vadě věděli a byli připraveni ji v rámci rekonstrukce domu odstranit. Žalovaní jsou přesvědčeni o tom, že se případná plíseň ve stěnách domu rozšířila až po předání nemovitosti v době, kdy žalobci dům několik měsíců neobývali, a v domě se začala objevovat vlhkost. Tomu odpovídá i skutečnost, že až když přes zimu začali žalobci dům vyklízet před plánovanou rekonstrukcí, v té době se začala vlhkostí odlupovat omítka a ve stěnách obývacího pokoje byla v části sousedící s pokojem číslo zjištěna plíseň, která byla zjištěna až po oškrabání omítky, plíseň nestačila vystoupit na povrch a nebyla bez oškrabání patrná. Skutečnost, že vlhkost ani plíseň na stěnách obývacího pokoje v době předání nemovitosti nebyla, svědčí i skutečnost, že výmalba daného pokoje byla několik let stará, bylo na ni patrné vyšisování nábytku od sluníčka, na stěnách nebyly žádné známky vlhkosti. Odpovědnost žalovaných se vztahuje na vady existující v době uzavření kupní smlouvy, resp. předání nemovitosti, nevztahuje se na vady, které vznikly později.

K vadě spočívající ve skutečnosti, že vnitřní rozvod ústředního topení je skrytý pod omítkou stěn žalovaní namítají, že v čl. II. žaloby žalobci tvrdí, že v rodinném domě uváděný nový rozvod topení byl proveden neodborně, po odkopání omítek bylo zjištěno, že měděné trubky jsou instalované přímo ve zdech bez jakékoliv izolace a v některých místech jsou trubky již popraskané. Při své výpovědi dne datum znalec uvedl, že pokud není trubka ve zdi izolovaná, má to jen malý vliv na funkčnost topení, vyhřívají se zdi a dochází ke zbytečným únikům tepla. Rozvod topení doporučuje výrobce opatřit izolací z Miralonu, a protože miralonová izolace jsou takové nařízlé trubky, není bez dalšího nutné odstraňovat trubky ze zdi, stačí je obalit a secvaknout. Topení v domě neviděl, během jeho místního šetření bylo topení již odstraněno, z fotografií které mu předložili žalobci, dovodil, že rozvod topení byl proveden chybně, a aniž by spoje a ohyby topení skutečně viděl, znalec z fotografií dovodil, že ve spojích a ohybech protékala voda. Znalec také uvedl, že kdyby voda z topení protékala, musel by se objevit mokrý flek na zdi a v případě většího úniku by kotel indikoval pokles tlaku a vypnul by se. Nic takového se ale nestalo. Žalobci potvrdili, že mokré fleky na zdech způsobené poškozením topení se neobjevily a také uvedli, že žalobce přes zimu jezdil do nemovitosti topit a topení řádně fungovalo v celém domě. Znalec uvedl, že v případě, že by v rozvodech protékala, musí se nahradit novými rozvody. Je tedy otázkou, zda muselo dojít ke kompletnímu vysekání stávajících rozvodů ústředního topení v domě a jeho nahrazení topením novým, zda by nestačilo jen provedení izolace stávajících rozvodů topení a v případě zjištění poškození nějaké části rozvodů nehrazení jen těchto poškozených částí. Z plánů přeložených žalobci soudu zřejmé, že rozvody topení jsou nově vedený zcela jinak, než byly vedeny v domě původně a je otázkou, zda kompletní výměna rozvodů ústředního topení nebyla provedena jen z důvodu žalobci provedené změny vnitřní dispozice domu. Znalec ve znaleckém posudku vyčíslil náklady na demontáž stávajícího potrubí ústředního topení na částku 15.000 Kč, náklady na materiál a montáž nového topení ve výši 85.000 Kč. Žalobci netvrdili a neprokázali, jaké skutečné náklady jim v souvislosti s výměnou vnitřního rozvodu ústředního topení vznikly, ani jakým způsobem naložili s původními měděnými trubkami s ohledem na výkupní cenu mědi.

Zjištěné nedostatky je třeba posuzovat ve vztahu k nemovitostem stejného stáří a vzít v úvahu, jaké obvyklé vlastnosti nemovitosti uvedeného stáří a stavu mají. To souvisí i se stavebními technologiemi používanými v době vzniku stavby či při její rekonstrukci. Žalobci koupili v roce 2019 dům o kterém realitní makléřka titul. příjmení uvedla, že pokud měl být používán k bydlení, musel by být rekonstruován. Žalobci s rekonstrukcí počítali, několikrát byla v nemovitosti s žalobci na prohlídce, měli sebou i nějaké kamarády zedníky, bylo zřejmé že to tam bude potřeba rekonstruovat. Žalobci koupili rodinný dům včetně rozsáhlých pozemků v roce 2019 za kupní cenu 2.500.000 Kč. Žalobci netvrdili ani neprokázali, jaká část této kupní ceny připadá na pozemky a jaká část na rodinný dům. Žalovaným není z žaloby jasné, jakým způsobem dospěli žalobci k částce 318.136 Kč, kterou požadují zaplatit jako slevu z kupní ceny za skryté vady zjištěné na prodané nemovitosti v obci obec, zejména pak na rodinném domě Podle žalovaných je žaloba zmatečná. Žalobci neprokázali, že vytčené popsané v čl. II. žaloby jsou vady skryté, že nejsou běžným opotřebením u domů daného stáří běžné a že žalobci mají právo z vadného plnění v konkrétní výši 318.136 Kč.

Protože žalobci spojili svůj nárok s vadami vymezenými v znaleckém posudku znalce jméno příjmení z datum, nemusel se soud zabývat vadami nemovitého předmětu koupě spočívající ve skutečnost, zda stavba domu adresa a pozemku p. číslo v kat. úz. a obci obec byl prodávána jako 50 letá a jako zdící materiál byli použité tzv. vepřovice (nepálená hlína s příměsí slámy, mrvy apod.) a zda prodávající vymínili při prodeji, že součástí nemovitosti je funkční kopaná studna, popř. jiné závady. Spornou byla existence vady dřevěných podlah, skrytá žumpa ve vnitřním prostoru koupelny, plíseň na vnitřních omítkách stěn, a vnitřní rozvod ústředního topení pod omítkou stěn.

Z kupní smlouvy uzavření účastníky dne datum (čl.7) a nesporných tvrzení vyplývá, že účastníci uzavřeli dne datum kupní smlouvu, kterou žalovaní jako prodávající prodali žalobcům jako kupujícím pozemek st.p. číslo jehož součástí je stavba rodinného domku adresa, pozemek p. číslo jehož součástí je anonymizováno bez anonymizováno a pozemek p. číslo (zahrady), vše v kat. úz. a obci obec, zapsáno na list vlastnictví u stát. instituce, a to za kupní cenu 2.500.000 Kč. Zprostředkovatelem kupní smlouvy byl jméno příjmení, anonymizována dvě slova, sídlemv obec, ulice a číslo. Žalobci uplatnili u žalovaných dopisem ze dne datum slevu z kupní ceny ve výši 500.000 Kč. Následně žalobci e-mailem ze dne datum uplatnili slevu z kupní ceny ve výši 318.136 Kč, s odkazem na znalecký posudek číslo z datum znalce jméno příjmení, který měli žalovaný k dispozici.

Z e-mailu svědkyně příjmení žalovaným ze dne datum (čl. 29, 35) a inzerátu k prodeji sporných nemovitostí anonymizována dvě slova (příl. čl.39 – str.33) vyplývá, že žalovaní jako prodávající ohledně stavu domu mj. výslovně uvedli„ Dům cca před 10 lety prošel rekonstrukcí (nové podlahy, rozvody sítí, nová koupelna a kuchyň)“. Z předávacího protokolu z datum (příl. čl.39) vyplývám že žalobci jako kupující převzali od žalovaných jako prodávajících sporné nemovitosti dne datum. Půdorysný nákres domu adresa je zakreslen v plánu původního půdorysu přízemí titul. jméno příjmení z číslo (příl. čl.39), kde od vchodu do domu se vlevo nachází místnost číslo rovně od vchodu koupelna, vpravo od vchodu místnost číslo za ní dále vpravo místnost 3. Z místnosti číslo směrem nahoru je místnost 5. (kuchyň) a vpravo místnost číslo (kotelna). Popis místností je zakreslen na půdorysný nákresu titul anonymizováno (čl.60).

Žalobkyně ve své účastnické výpovědi (čl.62pv a násl.) uvedla, že na jaře 2019 se svým druhem celé jméno žalobce (žalobce b) sháněli bydlení sebe a jejich dceru jméno, datum narození. Našla inzerát Realitní kanceláře anonymizována dvě slova, kontaktovala makléřku a někdy v květnu byla domluvena prohlídka. Informace o domu měli jen z inzerátu, podle kterého se mělo jednat o z větší části rekonstruovaný dům, kde měly být provedeny nové podlahy, koupelna a rozvody topení, kanalizace. Prohlídky se zúčastnil oba účastníci, jejich dcera, matka žalobkyně a z realitní kanceláře titul. příjmení. Dům v obec účastníky zaujal zejména proto, že bylo na základě podaných informací zřejmé, že má provedeny nové podlahy, topení, koupelnu a nebude zde třeba žádné větší rekonstrukce, pouze oškrabat stěny, příp. vymalovat a položit krytinu podlah. U druhé prohlídky byli kromě účastníků, jejich dcery, matky žalobkyně a patrně paní příjmení ještě kamarád žalobce jméno příjmení, sádrokartonář a otec žalobce, který byl zedník, protože účastníci chtěli řešit snadnější přístup po schodech. Podlahy v obývacím pokoji a kuchyni (pokoje číslo) byla opatřena povrchovou úpravou, nějakou barvou, leskem, vypadalo to jako finální úprava. Nezjistili, že by se někde podlaha propadala, že by tam byly nějaké problémy, pouze podlaha pokoje číslo trošku vrzala při vchodu z centrální chodby. Po nastěhování se připravili, že udělají pouze drobnou rekonstrukci, jako oškrabání omítek, vymalování a položení nových PVC krytin na podlahy. Dům převzali někdy v říjnu, listopadu 2019, přes zimu ho začínali vyklízet, abychom mohli provést shora uvedené drobné rekonstrukce. Když později prováděli rozsáhlejší rekonstrukci, zjistili, že byla provedena chybná rekonstrukce podlahy. Ve stejném stavu byl rozvod tepla v měděných trubkách i do dalších místností a později zjistili, že ve zdi mezi pokoji 2 a 3 byla trubka poškozená, proto to tam neustále vlhlo. Když viděl stav rozvodu vody instalatér, doporučil účastníkům kompletní výměnu rozvodu tepla. V koupelně dokonce zjistili, že část rozvodu tepla vedla tak přes polovinu koupelny pod podlahou k tělesu topnému (žebříku) přímo v hlíně. I trubky rozvodu tepla vedoucí do verandy a ložnice (pokoj číslo) vedly trubky přímo ve zdech, bez izolace. Později vyměnili kompletně celý rozvod tepla v celém domě. Po zjištění chybně položeného rozvodu v koupelně zjistili, že je zde špatně provedená podlaha. Celou ji odebrali, abychom mohli provést řádnou, včetně izolace. Přitom zjistili, že pod částí koupelny je plný septik. Kvůli septiku museli odstranit větší část koupelny. Protože k septiku nebyl přístup z druhé strany domu, aby to bylo možné vyčerpat nějakým vozem, museli to odčerpávat ručně. Zjistili, že byla špatně provedená podlaha a izolace v koupelně (místnost 6), dále v obýváku (místnost 2) a v kuchyni (místnost 5). V koupelně se pod slabou betonovou vrstvou maximálně 2, 3 cm, nacházela hlína, chyběla jakákoliv izolace či další vrstva. V obýváku (pokoj číslo) byla cca do poloviny betonová podlaha a v druhé části prkenná podlaha. Nad touto vrstvou byl igelit, který způsoboval kondenzaci vlhkosti, neodváděl ji a dřevěná část podlahy zde značně degradovala. Když podlahu v této místnosti odstraňovali, viděli na igelitu sraženou vodu. Nad igelitem byla pak jako vrchní vrstva ta nová podlaha, což byly ony zmíněné desky, které vypadaly jako dřevěné s nějakou povrchovou úpravou. Ty desky vypadaly jako palubky, tak zhruba 30, 40 cm široké, byly do sebe založeny do takových rysek či rýh nebo zámků. V kuchyni (pokoj číslo) byla podobná situace jako v obýváku, byla zde betonová podlaha, na ní igelit a na ní ty desky. Žalobkyně dále uvedla, že při předávání domu jim sestra pana celé jméno žalovaného, celé jméno žalované říkala, že jako malá s otcem pomáhala při opravě podlahy v obýváku (místnost číslo), a že už by nikdy nechtěla dřevěnou podlahu. Proto předpokládali, že tam původní dřevěnou podlahu neponechají, že by se pod oněmi dřevěnými deskami nacházela ještě zčásti dřevěná a zčásti betonová podlaha. V obývacím pokoji (číslo) byla plíseň pouze zevnitř, na stěně směrem ke schodišti a směrem ke kuchyni a dále pak v rohu obýváku směrem k ložnici (číslo), směrem ven dále od kuchyně. V ložnici (pokoj číslo) plíseň nebyla, jen vlhkost. Zpočátku netopilo jedno z těles radiátorů v části obytné půdy, po odvzdušnění a doplnění tekutin pak topily všechny radiátory. Žalovaní žalobcům poté, co byli kontaktování právním zástupcem žalobců, nabízeli asi 50 000 Kč, ale s ohledem na množství vad a množství práce na jejich odstranění, účastníci takovou částku považovali za neadekvátní.

Žalobce jako účastník řízení (čl.66pv) odkázal na výpověď žalobkyně. Vypověděl, že si při prohlídce nemovitosti nevšiml nějakých vad, zejména vlhkosti, vrzání podlah apod. K vadám podlahy uvedl, že bylo potřeba provést úpravu schodiště, a proto byla nutné, aby dispozičně prováděli nějaké úpravy. Tehdy zjistili, že je vadně provedený rozvod měděného potrubí na topení. Nebylo izolované a při rozvodu tepla dochází k dilataci a mechanickému poškozování, pokud to není řádně uloženo. Vady podlahy v koupelně spočívaly v tom, že přímo do zeminy bylo uloženo odpadní potrubí, které nebylo určeno na položení přímo do zeminy (namísto oranžového potrubí, zde bylo použito šedivé). Pod dlažbou prakticky nebyla žádná vrstva, u části, kde byla odpadní roura, to bylo prakticky přilepené na dlažbu, oblepené lepenkou. Podlaha pod dlažbou tvořila tak 2 - 3 cm betonová vrstva a pod tím hlína. Celá tato skladba je špatně a tento stav se nedá opravit, musí se to udělat celé znova. Mělo to být uděláno tak, že na hlíně byl štěrk, poté podkladní beton, na to polystyren, na to vrstva betonu a na to už finální lepidlo s dlažbou. Když opravovali podlahu v koupelně, narazili na žumpu pod WC, která byla úplně plná. Obsah byl natolik zhuštěný, že jej nebylo možné odčerpat nějakou technikou. Nejprve to zkoušeli menším čerpadlem, které se neustále zanášelo. Pak museli použít větší čerpadlo s širšími hadicemi a neustále to ředit. Tekutou složku, kterou se podařilo naředit, přečerpávali do odpadu v domě, který vede do veřejné kanalizace. Později, to co už nebylo možné čerpat pro pevnou strukturu, museli odebírat lopatami a naskladnili to do sudů na zahradě. Do betonového panelu, kterým byla žumpa přikrytá, museli vytvořit díru, abychom obsah mohli odčerpat. Dále byla špatná podlaha v obýváku (pokoj číslo), pod kterým je sklep a klenbou. Nad klenbou byl zasypaný písek, v písku byly trámy a na tyto trámy byla připevněné prkna. Na prknech byl igelit a nad igelitem byly desky. Tyto desky jsou k sobě připevněny na pero do drážky, vypadali jako OSB deska nabarvené ošklivou zelenou barvou, která nejde ani pořádně odstranit. Chybu účastníci spatřovali v, že jim bylo prezentováno, že ta podlaha v obýváku je po rekonstrukci a pokud bylo dřevo pod těmi deskami úplně shnilé, pak to nebylo možné brát jako stav po rekonstrukci. Konkrétní vadilo 1) to, že tam byl ten igelit, tak nemohla jít nikam vlhkost a šla do zdí. 2) Bylo hodně cítit smrad toho shnilého dřeva pod deskami. Vadu podlahy v kuchyni spočívaly v tom, že tam přecházely desky z obýváku, pod deskami byl přímo beton, pod kterým byla přímo hlína. Nebylo to jakkoliv izolováno proti vlhkosti. V obýváku (číslo) byla vlhkost od země tak do výšky 1,30 m směrem ke schodišti a na protilehlé stěně směrem k ložnici (číslo). V obýváku (číslo) při seškrabávání omítek našel na suché části zbytky plísní směrem ke kuchyni (místnost číslo). Účastníci se dodnes nenastěhovali, ale žalobce tam začal jezdit každý víkend, někdy i v týdnu, aby tam topil. Nejdéle během měsíce zjistil zatopení sklepa, a jeho příčinou, kterou byla dešťová voda.

Žalovaný, jako účastník řízení vypověděl (čl.80pv), že sporné nemovitosti zdědil po svém otci jméno celé jméno žalovaného, který zemřel datum. Po jeho smrti jezdil jsem dům temperovat. Asi po roce tam začal dojíždět a trvale tam začal bydlet až od roku rok. Do roku rok zde bydlel sám, v anonymizováno rok se do domu přestěhovala jeho manželka. Žili tam až do dubna či května, když inzerovali prodej domu. Když nemovitost užíval otec, nemovitost byla rekonstruována ve dvou etapách. První proběhla po provedení obecní kanalizace v roce rok, tehdy mu bylo 12, 13 let. Ta centrální místnost užívaná jako obývák, koupelna se rekonstruovala, zejména podlahy a zřejmě se tam prováděl odvod odpadové vody. Nevěděl, zda otec prováděl tyto práce sám, nebo to provedl někdo jiný. Práce trvaly to asi jednu sezonu. U pokládání krytin podlahy, betonu i případné izolace nebyl. K žumpě (septiku) uvedl, že vedle domu byla jímka užívaná na splaškovou vodu, do doby, než došlo k připojení na veřejnou kanalizaci. Zda tam byla svedena i dešťová voda nevěděl. Jímka byla přikrytá plechovým deklem. Zda se jímka někdy vyvážela, nevěděl. Druhá etapa rekonstrukce probíhala v roce rok. Dělali podlahu a malovali stěny místností 1 a 3. Žalovaný, jeho kamarád jméno příjmení a otec odkopali asi 40 až 50 cm pod úrovní prahu. Tehdy zde strávil asi 2 až 3 víkendy, pomáhal otci jen s výkopovými pracemi. U provádění podlah nebyl. Pokud věděl, podlahy měl provádět nějaký zedník, kterého sehnal otec. Nevěděl, jakým způsobem to bylo prováděno. I druhá etapa byla provedena během léta rok. Když v domě žalovaný bydlel, jímka nebyla užívána, nešly z ní pachy, nebyly s ní problémy a takto neřešil. Přístup kovovým deklem nebyl nijak viditelně uzamčený nebo nebyla zde žádná překážka, nicméně jsem se dovnitř nedíval. K dotazu, zda za dobu, kdy bydlel ve sporném domě, se objevili se někde v místnostech 2, 3, popřípadě i 4, nějaké prosaky vody, popřípadě známky plísně uvedl, že ne. Jen v místnosti číslo byla jiná barva stěny za sedačkami, nebylo to vlhké a tak skvrnu za sedačkami neřešil.

Svědek jméno příjmení vypověděl (čl.65pv), že od roku rok provozuje realitní kancelář jméno příjmení jméno anonymizováno. V době, kdy se setkal s účastníky, spolupracoval s jméno příjmení, která podnikala v téže oblasti. Asi před 3 lety ho kontaktovala jméno celé jméno žalované, manželka žalovaného, že chce zprostředkovat prodej nemovitosti v obec. Později se setkal s žalovanými celé jméno žalovaného a jeho sestrou celé jméno žalované. Nemovitost si byl jednou prohlédnout s žalovaným, nevybavil si, že by k nemovitosti měl k dispozici nějaké listiny, jako jsou posudky. Stavebnětechnický stav popsal jako rodinný dům s pozemkem, který se jevil jako částečně zrekonstruovaný, tedy, že tam byla nějaká rekonstrukce, asi 10 let před prodejem, týkající se koupelny a kuchyně. K stáří domu neměl podklady, jevil se mu 80 - 90 let starý. Stav nemovitosti si příliš nevybavoval, za dobré stránky by považoval rekonstruovanou koupelnu a kuchyň, za negativní vlhkou fasádu na přístavku a to, že bylo zřejmé, že je tam nějaký statický problém. (Po nahlédnutí do svého notebooku svědek poukázal na vyspravenou část od střechy až po zem, která může způsobovat nějakou statickou vadu a dále fleky na fasádě na rohu a pod okny místností číslo). Zda mu prodávající výslovně uváděli některé vlastnosti domu adresa si nevybavil, dům budil dojem, že je způsobilý k nastěhování a užívání. Ohledně vlhkosti uvedl, že se jednalo o starý dům, který neměl izolaci, takže je možné, že tam nějaká vlhkost byla, na jedné fotce mohla být zobrazena, ale už si a nepamatoval. Mapy na stropě, podlaze či stěně se většinou v inzerátu neuvádějí, tam se uvádí jenom základní údaje o nemovitosti a vše se řeší při samotné prohlídce.

Svědkyně jméno příjmení vypověděla (čl.87), že si rámcově pamatuje, o jaký prodej se jednalo. K prodeji došlo někdy v druhé polovině roku 2019, což odvodila od svého odchodu z anonymizována dvě slova. V době prodeje pracovala jako samostatný makléř pro anonymizována dvě slova pana jméno příjmení, zakázku na prodej toho domu měla na starosti sama. Seznámila se s nemovitostí při první prohlídce, zjišťovaly se potřebné informace a provádělo focení. Nemovitost si prohlédla jak venku pozemek, tak uvnitř stavbu. Byla to stará vesnická chalupa, která byla převážně vystěhovaná. Bylo vidět, že dům byl postupně opravovaný, postupem času na modernější bydlení. Samozřejmě to neodpovídá aktuálnímu standardu na stavby. Vybavila si, že koupelna byla nějakým způsobem rekonstruovaná. Sourozenci celé jméno žalovaného nemovitost zdědili a neměli žádné konkrétní informace, co tam přesně bylo rekonstruováno, co se kde nacházelo. Tuto informaci potom sdělovali každému ze zájemců. Domnívala se, že ani neměli k dispozici dokumentaci k domu. Nevybavila si žádné mimořádné nadstandardní či podstandardní záležitosti domu. Dále svědkyně uvedla, že vlevo byla místnost, kde byl trochu problém s omítkami. Vybavila si diskuzi ohledně dřevěných schodů vedoucích na půdu, které byly strmé. O půdě se uvažovalo, že by se dala zrekonstruovat na bydlení. Celý dům byl starý a měla za to, že se o něm uvažovalo v kategoriích, že bude používán buď pro rekreaci, nebo pokud by měl být používán pro každodenní bydlení, vyžadoval by rekonstrukci. Žalobci tam chtěli bydlet, paní říkala, že je asi učitelka a bude to odtud mít blízko do práce v obec. Žalobci, ti kupující, tam byli asi 3x, všechno si prohlíželi, a asi s sebou měli i zedníky a bylo zřejmé, že to tam bude třeba rekonstruovat. Ohledně vlhkosti stěn uvedla, že tam mohla být, u takovýchto chalup to nepřekvapuje. Ale určitě ne u stropu, celé plesnivé zdi by si pamatovala. Ostatně ty omítky tenkrát nikdo neřešil, protože bylo zřejmé, že to všechno bude rekonstruované. V místnostech číslo a 3. byla nějaká plíseň. Rozhodně to bylo zmiňováno v souvislosti s tou rekonstrukcí. Nedomnívala se, že by odstranění plísní bylo zmiňováno, jako že by se to jenom postříkalo SAVem, ale ty zdi se měly skopat. Takto se to určitě bralo. Přítomnost plísně by v inzerátu nebyla, takové detaily se neuvádí, shrnují se zpravidla do jedné věty typu – nemovitost je rekonstruovaná či nemovitost je určená k rekonstrukci apod. U této konkrétní stavby si nevybavila, jak to bylo inzerováno. Informaci v inzerátu, že dům cca před 10 lety prošel rekonstrukcí (nové podlahy, rozvody sítí, nová koupelna a kuchyň), sdělil svědkyni žalovaný.

Na dispozičním plánku a fotografiích (příl. čl.39), které byli součástí znaleckého posudku znalce příjmení, je zachycen stavu před, během a po rekonstrukci domu prováděné žalobci. A to:

1) Chybně provedená krytina podlahy místnosti číslo (pouze nová krytina na původní částečně betonové a dřevěné podlaze, která kvůli absenci izolace a vlhkosti a chybějícímu odvětrání shnila)

2) Po odstranění staré podlahy a toaletní mísy zjištěno, že podlahová krytina je nedostatečná, tvoří ji slabá vrstva betonového potěru bez izolace od původní zeminy.

3) Odstraněním toaletní mísy bylo zjištěno, že v prostorách pod mísou se nachází zcela naplnění septik, který byl zabetonován.

4) V interiéru začala opadat omítka, seškrábáním bylo zjištěno plesnivé zdivo. Příčinou je skutečnost, že původní vlhké zdivo bylo v minulosti vždy přikryto novou omítkou a nedošlo k sanaci zdiva před plísní.

5) Renovace rozvodu topení proběhla zcela proti standardům a neodborně. Měděné trubky jsou ve zdech bez izolace, objevuje se na některých místech měděnka. Měděné trubky jsou na některých místech nesprávnou instalací popraskané a voda proniká do zdi.

Znalec dále uvedl, že náklady na provedení stavebních prací nelze ztotožňovat s obvyklou cenou nemovitosti. Nelze říci, že pokud by bylo investováno na rekonstrukci domu např. 300 000 Kč, že by o tu samou částku vzrostla jeho tržní cena. Takovou otázku nemůže zodpovědět, protože nemá specializaci na oceňování nemovitostí. S ohledem na to vyslovil svůj názor, nikoliv v rámci odborné činnosti znalce), že v mnoha případech však doprovázel klienta, který měl zájem o koupi staršího domu. U takových domů je vždy problémem izolace proti vodě, tepelná izolace, stav střechy atp. Pokud by v rychlosti provedl krátký rozpočet na odstranění těchto vad, pak by se třeba jednalo o částku 1 700 000 Kč, přičemž za takového stavu, když by z celého domu zůstalo pouze obvodové zdivo, by si takový starší dům klient nikdy nekoupil, pokud je rozumný. Dále uvedl, že má za to, že objektivní cena za dům, pokud by zahrnoval jen jím nalezené skryté vady, by mohl mít tržní hodnotu tak 1 500 000 Kč. Nicméně, by jako stavař bych nikdy starý dům nekoupil, neboť ví, jaký rozsah oprav a rekonstrukcí by ho čekal.

K vadám podlahy znalec mj. uvedl, že z fotografie je jasné, že podlahová krytina je zářivá a lesklá, jde o takové pozlátko, aby kupec dům koupil. Materiál z vinylu, PVC v pásech nebo obdélnících či v čtvercích mají vlastnost, že brání větrání a v důsledku toho dochází, pokud pod nimi jsou dřevěné prvky k jejich rychlejší degradaci.

Dřevěné podlahy se nacházely ve většině starých domů, byly však užívány tak, že domy byly vytápěné, obývané a větrané. Když tehdy obvykle jednou za týden ženy vytřely podlahu vodou, tak samozřejmě voda zatekla i do spár, nicméně poté byla podlaha kompletně odvětrávaná. Jestliže na takovouto podlahu je položen povrch, který izoluje, brání odpařování, pak taková dřevěná podlaha velice rychle degraduje. Už jen proto, že tyto stavby nebyly izolovány proti vnitřnímu vzlínání vody a to ve výsledku způsobuje rychlou degradaci stávající dřevěné konstrukce.

Znalec v položkovém rozpočtu, který je součástí jeho posudku ocenil náklady na odstranění vad domu adresa v obec takto: ⟪LB:lb_001⟫ -) vápenocementová omítka štuková dvouvrstvá 222,86 m2 (268 Kč) celkem 59 725,94 Kč ⟪LB:lb_002⟫ -) mazanina tloušťky do 80 mm z betonu prostého 6,49 m3 (3 700 Kč) celkem 24 009,30 Kč ⟪LB:lb_003⟫ -) mazanina tloušťky do 120 mm z betonu prostého 0,87 m2 (3 520 Kč) celkem 3 055,36 Kč ⟪LB:lb_004⟫ -) odstranění násypu pod podlahami přes 200 mm 13,91 m3 (343 Kč) celkem 4 769,42 Kč ⟪LB:lb_005⟫ -) otlučení vnitřní omítky 222,86 m2 (81 Kč) celkem 18 051,50 Kč ⟪LB:lb_006⟫ -) vnitrostaveništní doprava suti a vybouraných hmot 5,67 t (754 Kč) celkem 4 277,22 Kč) ⟪LB:lb_007⟫ -) příplatek k vnitrostaveništní dopravy suti a vybouraných hmot, doprava 10 km 56,73 t (81 Kč) celkem 4 594,89 Kč ⟪LB:lb_008⟫ -) odvoz suti a vybouraných hmot na skládku do 1 km 5,67 t (10,20 Kč) celkem 57,86 Kč ⟪LB:lb_009⟫ -) poplatek za uložení na skládce 5,67 t (1 200 Kč) celkem 6807,24 Kč ⟪LB:lb_010⟫ -) provedení izolace proti zemní vlhkosti vodorovné 97 m2 (9,67 Kč) celkem 937,99 Kč ⟪LB:lb_011⟫ -) lak penetrační asfaltový 0,03 t (50 300 Kč) celkem 1 463,73 Kč ⟪LB:lb_012⟫ -) provedení izolace proti zemní vlhkosti pásy vodorovné 97 m2 (98 Kč) celkem 98 Kč ⟪LB:lb_013⟫ -) EURO-BIT V60 S35 106,5m2 (98,59 Kč) celkem 10 519,55 Kč ⟪LB:lb_014⟫ -) montáž izolace tepelné podlah volně kladenými rohožemi, pásy 78,6m2 (21,70 Kč) celkem 1 705 Kč ⟪LB:lb_015⟫ -) deska EPS 70 86,46 m2 (115 Kč) celkem 9 942,90 Kč ⟪LB:lb_016⟫ -) potrubí měděné, nové rozvody 85 000 Kč ⟪LB:lb_017⟫ -) demontáž stávajícího potrubí 15 000 Kč ⟪LB:lb_018⟫ -) demontáž podlah s polštáři z prken 59,70m2 (84,90 Kč) celkem 5 068,53 Kč ⟪LB:lb_019⟫ -) demontáž SDK předsazené/šachtové stěny 25m2 (57,80 Kč) celkem 1 445 Kč ⟪LB:lb_020⟫ -) demontáž lepených povlakových podlah 41,60 m2 (52,80 Kč) celkem 2 196,48 Kč ⟪LB:lb_021⟫ -) odstranění podlah z dlažby keramické 11,7 m2 (52,80 Kč) celkem 617,76 Kč ⟪LB:lb_022⟫ -) vyčerpání jímky pod koupelnou včetně odvozu a likvidace 5 000 Kč

Znalec dále uvedl, že v posudku se položka 713 izolace tepelné a následující straně montáž izolace podlah týká izolací na všech podlah, místností (1-6), včetně koupelny. K rozvodu topení uvedl, že veškerý rozvod, který vede ve zdi se musí vždy opatřit izolací z Miralonu. Jedná se o cca 5 mm izolační povlak, který např. při vpuštění studené vody do trubky, která by se jinak orosila, zabrání tvorbě tohoto orosení nebo je izoluje. Pokud se naopak vedení topení roztahuje v případě ohřátí, bez obalu by se pohybovalo a docházelo by k trhání zdiva či omítky. Dříve se rozvody instalovaly v budovách, tak že i olovněné trubky se obalovaly pucvolí atp.. Chybějící izolace má malý vliv na funkčnost topení, která se týká izolace, neboť izolace brání úniku tepla. Dochází k zbytečným únikům tepla, navíc dochází k narušení omítky směrem dovnitř budovy. Protože Miralonovou izolace tvoří nařízlé trubky, není bez dalšího nutné odstraňovat ze zdi trubky, stačí je obalit, secvaknout. V tomto případě je však třeba dávat pozor u spojů, aby neprotékaly, jako tomu bylo v tomto případě. Navíc provedení rozvodů bylo provedeno chybně a ve spojích v ohybech protékala voda. V takovém případě není možné používat stávající materiál, pokud už se takové rozvody rozeberou, musí se nahradit novými rozvody.

Soud má za prokázané, že žalovaní, jako prodávající, v inzerátu ohledně prodeje sporných nemovitostí výslovně vymínili některé vlastnosti předmětu koupě, a to stavby rodinného domu tak, že asi před 10 lety provedená rekonstrukce (nové podlahy, rozvody sítí, nová koupelna a kuchyň). Jde o prvky dlouhé životnosti, nikoliv o např. malbu interiéru. Z výpovědi žalobkyně i svědkyně příjmení, která vypověděla, že těch krajních místnostech číslo se řešila nějaká plíseň, což bylo zmiňováno s bylo zmiňováno v souvislosti s rekonstrukcí, má soud za prokázané, že žalobci chtěli po koupi dům vnitřní omítky zkopat a rekonstruovat. Proto neshledal, že by vlhkost omítky, zjištěná plíseň pod omítkou byla skrytou vadou či vadou bránící užívání stavby, pokud žalobci nemovitost koupili s tím, že taková rekonstrukce bude provedena. Žalobci jako přiměřenou slevu z kupní ceny uplatnili částku zjištěnou znalcem jméno příjmení v jeho anonymizováno číslo z datum. Kdy se nejednalo o veškeré náklady na odstranění vad předmětu koupě.

Podle § 1916 odst. 1, písm. a OZ dlužník plní vadně, zejména poskytne-li předmět plnění, který nemá stanovené nebo ujednané vlastnosti.

Dle § 1917 OZ je-li vada nápadná a zřejmá již při uzavírání smlouvy nebo lze-li vadu zjistit z veřejného seznamu, jde k tíži nabyvatele. To neplatí, pokud zcizitel vadu lstivě zastřel nebo pokud nabyvatele výslovně ujistil, že věc takovou vadu nemá nebo že je vůbec bez vad.

Podle § 2103 OZ Kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

Dle 2106 odst. 1, OZ

(1) Je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo

6) Rekonstrukce podlahy obývacího pokoje

7) Vyznačení vad na půdorysném plánu podlahy koupelny

8) Původní stav koupelny dle makléřky po rekonstrukci a stav po odhalení žalobci

9) Pohled do koupelny při rekonstrukci žalobci

10) Příčka mezi koupelnou a schodištěm po odhalení vrstvy žalobci

11) Vyznačení zabetonované žumpy v koupelně na půdorysném plánku

12,13) Fotografie odhalené zabetonované jímky

14) Nový stav během rekonstrukce koupelny prováděné žalobci

15) Další průběh rekonstrukce prováděné žalobci v koupelně

16) Vyznačení plísně a mokrého zdiva v obývacím pokoji a pokoji v půdorysném plánku

17) Původní stav a stav po seškrábání omítek v obývacím pokoji

18) Stav zdiva po seškrábání omítek v pokoji vpravo

19) Fotografie mokrého zdiva v pokoji vpravo před oškrábáním omítek

20) Provádění izolace příček v obývacím pokoji a průhled z obývacího pokoje do pokoje

21) Označení vadného vedení topení v koupelně, WC, obývacím pokoji, pokoji a chodbě na půdorysném náčrtu

22) Detail chybného vedení topení v pokoji vlevo a chodbě

23-25) Fotografie chybného vedení topení v koupelně

26) Nově vedené trubky topení

Ze znaleckého posudku číslo znalce jméno příjmení z datum, fotodokumentace znalce příjmení (příl. čl.15) a ústního doplnění jeho posudku při jednání dne datum (čl.97pv) vyplývá, že znalec podle kopie plánu domu s původní dispozicí ing. jméno příjmení, se zakreslenými čísly místností 1-6 (čl. 60) bral jednotlivé skutečnosti, data do rozpočtu. Odpovídá domu, který navštívil na místě samém (datum). Znalec uvedl, že stavba byla v době, kdy ji viděl ve stáří asi 60-80 let a kupující nemohl být přesvědčen o tom, ledaže by byl odborník stavbař, že má nějaké určité vlastnosti. Takovými vlastnostmi je například skutečnost, že takové stavby nemají izolaci proti vodě, popřípadě, že taková izolace již musela být časem zdegradovaná. Dále, že taková stavba nemá tepelnou izolaci v podlaze i ve zdech, že stavební materiál zdiva je tvořen různými materiály, např. z vepříků, které se na vsi obvykle v minulosti používaly. Takové skutečnosti nepovažoval za skryté vady. Pokud je uváděno, že v domě proběhla rekonstrukce a později se na zdi objeví plíseň a odkryje se lino a zjistí se, že pod ním je totálně zdegradovaná dřevěná podlaha, která měla být již před deseti lety vyměněna, pak o skrytou vadu jde. Před zakoupením objekt na fotografiích vypadal velice slušně, pokud znalec pak zjistil skutečný stav, byla to katastrofa. Znalecký posudek zahrnuje v položkovém rozpočtu pouze náklady 318 136 Kč na odstranění následujících vad:

a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci,

b) na odstranění vady opravou věci,

c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo

d) odstoupit od smlouvy.

Podle § 2107 odst. 1 OZ je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

Pro určení výše slevy přiznávané z titulu odpovědnosti za vady zákon nestanoví žádné obecné pravidlo. Ustanovení § 597 odst. 1 obč. zák. (nyní § 2106 o. z.) patří ve způsobu určení přiměřené slevy ze sjednané kupní ceny k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 2. 2010, sp. zn. 21 Cdo 5236/2007). Rozsah snížení ceny musí být vždy posouzen s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem daného případu; výše slevy tak závisí především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, dále na snížení funkčních vlastností věci a její estetické hodnoty, na další upotřebitelnosti, ceně nutných oprav apod. Výše slevy by neměla vyjadřovat jen snížení směnné hodnoty věci a při jejím určení je třeba přihlédnout k tomu, jak se vytčená vada projevila při užívání věci, zda a jak toto užívání komplikuje či omezuje (nebo bude komplikovat a omezovat v době odstraňování) a zda snižuje její životnost.

Žalobci koupili nemovitost s úmyslem provést mj. rekonstrukci spočívající v odstranění omítek, jak shodně vypověděla i sv. příjmení, která navíc vypověděla, že v krajních místnostech číslo byla nějaká plíseň a před koupí účastníci odstranění omítek plánovali. Za této situace, jak bylo výše uvedeno, vady spočívající v opadávání omítky a zjištěním plesnivého zdiva nebyly vadami zakládajícími nárok kupujících na slevu z ceny díla. Soud proto z posudku jméno příjmení odečetl náklady související s odstraňováním omítek a jejich následným zhotovením: ⟪LB:lb_001⟫ - 59.725,94 Kč (Úprava povrchů – nanášení dvouvrstvé omítky) ⟪LB:lb_002⟫ - 18.051,50 Kč (Úprava povrchů – odstranění omítky) ⟪LB:lb_003⟫ - 5.801,97 Kč (odečíst od Přesunu sutě, jako 34% z celk. částky 17.064,62 Kč)

Celkem 83.579,41 Kč odečteno od 318.136 Kč = 234.556,59 Kč, zaokrouhleno na 234.557 Kč

Zjištěný skutkový stav považoval soud za dostatečný k rozhodnutí ve věci, důkazní návrhy např. dotaz příjmení příjmení, zda byl žalobcům, kdy a v jaké výši poskytnut kromě úvěru na koupi sporných nemovitostí další úvěr, dotaz příslušnému stavebnímu úřadu ohledně materiálu použitého na stavbu sporného domu, ustanovení znalce k provedení posudku ohledně zodpovězení otázky, zda v době provedení stavby sporného domu a rekonstrukci topení byla nebo nebyla obvyklá izolace vedení topení, neprováděl, neboť se jednalo o irelevantní skutečnosti či skutečnosti, které zodpověděl znalec příjmení. anonymizováno.

U zbývajících nároků na slevu z kupní ceny z důvodu chybně provedená krytiny podlahy včetně koupelny, kde byl zcela zaplněný zabetonovaný septik a renovace rozvodu topení, má soud s ohledem na vymíněné vlastnosti prodávané stavby - nové podlahy, rozvody sítí, nová koupelna a kuchyň, za to, že s ohledem a renovaci cca 10 let před koupí mohli důvodně kupující očekávat dlouhodobou funkčnost s obvyklými izolacemi odpovídajícími novému provedení, tedy včetně izolace proti vlhkosti i s tepelnou izolací. Vady podlah snižovaly životnost podstatné části stavby – jejich podlah, včetně tepelné izolace vedoucí k nekomfortnímu užívání stavby a vyšším nákladů na otop. Poměr dřevěné nosné části a vybetonované, proto soud považoval za nerozhodný. Provedení rozvodu tepla bez izolace vedlo podstatnému snížení životnosti rozvodu, tepelným ztrátám a především k jeho popraskání a průnikům vody do zdí či podlah, které by se časem zvyšovaly, docházelo by k poškozování zdí, omítek, vzniku plísní apod.. Konečně vada spočívající v nevyvezeném septiku zazděném velmi slabou vrstvou betonu, byla překážkou k provedení řádně (izolované) podlahy v koupelně a WC a tvořila též nezanedbatelný negativní osobní pohled uživatele k hygienickým podmínkám užívání koupelny a WC. Pokud má výše slevy utvořit situace blížící se stavu, kdy by mu bylo plněno bez vady, pak považoval soud za zásadní hledisko na určení přiměřené slevy z kupní ceny v nákladech na odstranění vadného stavu, které nejsou nepřiměřené sjednané kupní ceně 2.500.000 Kč. Námitka žalobců v závěrečném návrhu o přihlédnutí k hodnotě původních měděných rozvodů, byla žalovanými uvedena až po koncentraci řízení. Občanský zákoník ve smyslu § 153 odst. 2 o.s.ř. nespojuje s nárokem na přiměřenou slevu hodnotu vadné součásti věci a hodnota barevných kovů (použitých měděných rozvodů) zjevně není natolik vysoká, aby byla okolností daného případu, která má významnější vliv na výši slevy kupní ceny. Soud proto k této námitce žalovaných nepřihlížel. Na základě shora uvedeného byl nárok žalobců shledán důvodný v celkové výši 234.557 Kč s 8,25 % zákonným úrokem z prodlení od datum do zaplacení, přiznaným v souladu s ust. § 1970 OZ ve zbytku byla žaloba v částce 83.879 Kč s 8,25 % zákonným úrokem z prodlení od datum do zaplacení, jako nedůvodná zamítnuta.

O náhradě nákladů řízení České republiky bylo rozhodnuto dle § 148 odst. 1 o.s.ř., kdy stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Státu vznikly v tomto řízení náklady v souvislosti s úhradou znalečného, které nebylo kryto zálohami účastníků. Jde o částku 3.285 Kč na znalečné znalce jméno příjmení, přiznané usnesením čj. 8C 427/2020-112 z 18.4.2023 v celkové výši 3.285 Kč. U účastníků nebyly shledány podmínky pro osvobození od soudních poplatků, proto byla žalobcům uložena povinnost uhradit v rozsahu procesního neúspěchu 26% zaplatit náhradu nákladů státu ve výši 854 Kč a žalovaným v rozsahu procesního neúspěchu ve výši 74% náhradu ve výši 2.431 Kč na účet zdejšího soudu.

O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle ust. § 142 odst. 2 o.s.ř., kdy převážně procesně úspěšní žalobci mají právo na poměrnou náhradu nákladů řízení ve výši rozdílu procesního úspěchu a neúspěch (74% - 26%) tedy v rozsahu 48% svých nákladů účelně vynaložených k uplatnění svého nároku u soudu. Tyto náklady sestávají ze soudního poplatku ve výši 15.907 Kč a nákladů za zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená podle § 7 a 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (AT) za zastoupení dvou osob, snížená o 20%, za 17,5 právních úkonů (převzetí zastoupení, předžalobní výzva z datum, podání žaloby, (nikoliv oprava žaloby z datum k výzvě soudu, když oprava žalobního petitu není účelným úkonem) dále podání z datum a závěrečný návrh z datum, dále za účast advokáta u jednání dne datum, datum (za dva úkony, když jednání přesáhlo dvě hodiny), dne datum (za tři úkony, když jednání přesáhlo čtyři hodiny), dále datum, datum, datum (zde s ohledem na pouhé odročení pro nepřítomnost znalce, jde o sazbu ½ úkonu dle § 11 odst. 2, písm. f), odst. 3 AT), datum (za tři úkony, když jednání přesáhlo čtyři hodiny) a dne datum) po 15.328 Kč, v celkové výši 268.240 Kč, 18x paušálních náhrad hotových výdajů po 300 Kč dle §13 odst. 4 AT, celkem 5.400 Kč a konečně daň z přidané hodnoty 21% stanovená ze základu ve výši 273.640 Kč částkou 57.464 Kč. Přiznaná náhrada vynaložených nákladů 347.011 Kč v rozsahu 48% činí celkem 166.565 Kč.

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení ke Krajskému soudu v Plzni, prostřednictvím Okresního soudu Plzeň-sever.

Nebude-li dobrovolně splněna povinnost stanovená tímto rozsudkem, lze navrhnout soudní výkon rozhodnutí nebo navrhnout pověření zvoleného exekutora.