OSPV 15 C 12/2020-81

Okresní soud v Prostějově rozhodl soudkyní Mgr. Pavlou Doupovcovou v právní věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalované: osobní údaje žalované ⟪LB:lb_004⟫ zastoupená advokátem Mgr. Ing. jméno jméno, ⟪LB:lb_005⟫ sídlem adresa, ⟪LB:lb_006⟫ o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu,

I. Určuje se, že výpověď nájmu bytu o dispozici anonymizováno a ploše výměra, který se nachází v anonymizována dvě slova budovy adresa v obec na adrese ulice a číslo, PSČ obec, kterou dala žalobkyni dne datum právní předchůdkyně žalované, tj. jméno příjmení, datum narození, bytem ulice a číslo, PSČ obec, je neoprávněná a nesplatná.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradu nákladů řízení částku ve výši 13.200 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právního zástupce žalobkyně, tj. k rukám advokáta JUDr. jméno příjmení.

1. Žalobkyně se žalobou, která byla Okresnímu soudu v Prostějově doručena dne datum, domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud určil, že výpověď nájmu bytu o dispozici anonymizováno a ploše výměra, nacházejícího se v anonymizováno NP budovy adresa na adrese ulice a číslo, PSČ obec, ze dne datum, kterou dala žalobkyni právní předchůdkyně žalované dne datum, je neoprávněná. Žalobu žalobkyně odůvodnila tím, že je na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne datum, kterou uzavřela s právní předchůdkyní žalované, tj. s jméno příjmení, nájemcem shora specifikovaného bytu. Dne datum jí byla doručena výpověď nájemní smlouvy ze dne datum s datem výpovědi datum. Výpověď jí dala právní předchůdkyně žalované jméno příjmení, bytem adresa, PSČ obec. Výpisem z katastru nemovitostí vedeného u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Prostějov, ohledně nemovitých věcí zapsaných na list vlastnictví pro obec a k.ú. obec žalobkyně ověřila, že ke dni podání výpovědi z nájmu bytu, tj. ke dni datum, byla jako vlastník nemovité věci, v němž se předmětný byt nachází, vedena jméno příjmení. Žalobkyně dále uvedla, že dalším výpisem z katastru nemovitostí ověřila, že ke dni datum (poznámka: v žalobě je sice uvedeno datum datum, avšak je zřejmé, že se jedná o zjevnou písařskou chybu, když k žalobě je připojen výpis k katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu datum) již byla na list vlastnictví pro obec a k.ú. obec jako vlastník nemovité věci, ve které se daný byt nachází, zapsána žalovaná celé jméno žalované, která tedy vstoupila do práv a povinností své právní předchůdkyně z nájemní smlouvy ze dne datum a jako pronajímatelka je tudíž v dané věci pasivně legitimována. Žalobkyně dále tvrdila, že výpověď je neplatná, neboť ve výpovědi nájemní smlouvy ze dne datum s datem výpovědi datum není specifikován výpovědní důvod, což je v rozporu s ust. § 2288 odst. 3 občanského zákoníku, a navíc pronajímatelka ve výpovědi žalobkyni jako nájemce nepoučila o jejím právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, takže je výpověď neplatná i ve smyslu ust. § 2286 odst. 2 občanského zákoníku.

2. Žalovaná označila žalobu za zcela nedůvodnou a navrhla její zamítnutí. S odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. spisová značka, ve kterém Nejvyšší soud judikoval, že„ výpověď z nájmu bytu daná osobě, která není nájemcem bytu, nemá žádné právní účinky a taková osoba není aktivně věcně legitimována k podání žaloby na přezkum její oprávněnosti podle § 2290 občanského zákoníku“, dovodila, že stejně tak výpověď daná osobou, která není pronajímatelem, nemůže vyvolat žádné právní účinky. Žalovaná argumentovala tím, že se stala vlastníkem nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí vedeném u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Prostějov, na list vlastnictví pro obec a k.ú. obec, tj. pozemku parcelní číslo - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: obec adresa bytový dům, ve kterém je nachází předmětný byt, ke kterému má žalobkyně nájemní právo dle smlouvy ze dne datum, a to na základě kupní smlouvy ze dne datum, která byla uzavřena mezi jméno příjmení, datum narození, bytem ulice a číslo, PSČ obec, coby prodávající, a žalovanou jako kupující. Poukázala na ustanovení § 1105 občanského zákoníku, dle kterého platí, že převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu. Ke vzniku vlastnického práva je tedy nutný vklad do katastru nemovitostí a bude-li rozhodnuto katastrálním úřadem, že se vklad povoluje, vznikne vlastnické právo s právními účinky k okamžiku podání návrhu na vklad. V daném případě z výpisu z katastru nemovitostí vyplývá, u předmětné nemovité věci došlo k nabytí vlastnictví dnem datum (právní účinky zápisu k okamžiku datum). Podle ustanovení § 2221 odst. 1 občanského zákoníku změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Žalovaná na základě toho dovodila, že dne datum přestala být jméno příjmení nejen vlastníkem předmětné nemovitosti, ale také došlo ke změně osobě pronajímatele v nájemním vztahu ve smyslu ustanovení § 2221 odst. 1 občanského zákoníku, a že tedy jedinou osobou, která byla oprávněna dát žalobkyni výpověď v tomto nájemním vztahu byla již od datum žalovaná. příjmení jméno příjmení dala dne datum žalobkyni výpověď (datovaná stejného dne), potom jde o výpověď danou osobou, která nebyla k takovému právnímu jednání oprávněna, a takové jednání tedy nemá žádných právních účinků. Na základě toho žalovaná vyslovila právní závěr, že žalobkyně není aktivně legitimována k podání žaloby na určení oprávněnosti výpovědi.

3. Soud k projednání věci nenařizoval ústní jednání a rozhodl ve věci samé ve smyslu ust. § 115a zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád („o.s.ř.“) na základě účastníky předložených listinných důkazů a na základě jejich písemných vyjádření, když v daném případě se jednalo především o právní posouzení skutkového stavu věci, který účastníci vylíčili v podstatě shodně, avšak sporným zůstalo jejich právní hodnocení věci z hlediska toho, zda žalovaná je či není v daném sporu pasivně legitimována. Soud usnesením ze dne 9. 12. 2020, č.j. číslo jednací, vyzval žalobkyni i žalovanou, aby se ve lhůtě 10 dnů od doručení tohoto usnesení vyjádřili, zda souhlasí s tím, aby ve věci bylo soudem rozhodnuto bez nařízení jednání a aby soud vyhlásil rozsudek bez předchozího vyrozumění účastníků o vyhlášení rozsudku a v jejich nepřítomnosti. Žalobkyně svůj souhlas s rozhodnutím dané věci bez nařízení jednání vyslovila podáním doručeným soudu dne datum a žalovaná podáním doručeným soudu dne datum.

4. Soud na základě listin předložených účastníky řízení zjistil tento skutkový stav věci: Na základě Smlouvy o nájmu bytu, která byla uzavřena dne datum mezi jméno příjmení, na straně jedné jako pronajímatelem, a jméno příjmení, u které od datum došlo ke změně příjmení na„ celé jméno žalobkyně“, na straně druhé jako nájemcem (zde žalobkyně), pronajímatel jako vlastník bytové jednotky číslo v přízemí budovy adresa na ulici ulice, PSČ obec, přenechal uvedený byt o velikosti anonymizována tři slova včetně příslušenství, o celkové podlahové ploše výměra do užívání nájemci (žalobkyni), a to od datum na dobu neurčitou a za ve smlouvě dohodnuté nájemné. Výpovědí ze dne datum jméno příjmení jako pronajímatel uvedenou nájemní smlouvu uzavřenou dne datum se žalobkyní jako nájemcem vypověděla s tím, že nájemní smlouvu vypovídá dle § 2231 nového občanského zákoníku bez uvedení důvodů s tím, že výpovědní doba začne běžet dne datum a končí datum. Ve výpovědi je uvedeno, že byt bude předán nejpozději v poslední den výpovědní lhůty k rukám majitele bytu, který v tu dobu již bude paní celé jméno žalované, datum narození, bytem adresa žalované. Podle výpisu z katastru nemovitostí, vedeného u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Prostějov, prokazujícího stav evidovaný k datu datum, byla na list vlastnictví pro obec a k.ú. obec jako vlastník pozemku p. číslo zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: obec adresa, bytový dům stojící na pozemku p. číslo zapsána jméno příjmení. Podle výpisu z katastru nemovitostí, vedeného u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Prostějov, prokazujícího stav evidovaný k datu datum, byla již na list vlastnictví pro obec a k.ú. obec jako vlastník pozemku p. číslo zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: obec adresa, bytový dům stojící na pozemku p. číslo zapsána celé jméno žalované (zde žalovaná) s tím, že nabývacím titulem je Smlouva kupní ze dne datum, právní účinky zápisu k okamžiku datum, zápis proveden dne datum.

5. V daném případě byla nájemní smlouva uzavřena dne datum a ke vzniku nájmu tedy došlo ještě za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (tzv. starý občanský zákoník), avšak výpověď nájmu se s ohledem na ust. § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ode dne účinnosti zákona číslo Sb., tj. ode dne datum, řídí zákonem č. 89/2012 Sb. (tzv. nový občanský zákoník).

6. Soud se nejprve zabýval otázkou pasivní věcné legitimace žalované v daném řízení, když žalobkyně, jako osoba, které na základě platně uzavřené nájemní smlouvy ze dne datum vzniklo k předmětného bytu nájemní právo od datum na dobu neurčitou, je nepochybně v daném případě subjektem aktivně legitimovaným k podání předmětné žaloby na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu z důvodu její neoprávněnosti.

7. Podle ustanovení § 1105 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen„ OZ“), převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu.

8. K nabytí vlastnického práva k nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí dochází tedy až zápisem do katastru nemovitostí. Zápis do katastru nemovitostí se děje vkladem, který má konstitutivní účinky (§ 6 ve spojení s § 11 odst. 1 písm. a) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí). Rozhodnutí, kterým se vklad povoluje, lze provést zápisem ve spisu. Proti rozhodnutí, kterým se vklad povoluje, není přípustný opravný prostředek, přezkumné řízení, obnova řízení ani žaloba podle části V. občanského soudního řádu (§ 18 odst. 4 zákona o katastru nemovitostí). Bez zápisu do katastru nemovitostí se nemůže nabyvatel stát vlastníkem nemovité věci, i kdyby měl platnou obligační smlouvu. Návrh vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí je možno podat v časově neomezené lhůtě, neboť ani uplynutí času nemůže nic změnit na vázanosti účastníků smlouvy projevy jejich vůle. Případná nečinnost spočívající v nepodání návrhu na vklad však s sebou nese kromě rizika nabytí jinou osobou na základě § číslo také například riziko, že dříve než bude zapsán jako vlastník nabývané nemovitosti v katastru nemovitostí, může být tato nemovitost například stižena exekucí. Zápis do katastru nemovitostí je účinný ke dni podání žádosti o zápis příslušnému katastrálnímu úřadu, má tedy účinky ex tunc, tj. právní účinky zápisu nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu. (§ 10 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí). Zpětné právní účinky vkladu nastávají jen na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení (tj. jen tehdy, bylo-li návrhu na vklad pravomocným rozhodnutí katastrálního úřadu vyhověno) a odvíjí se od toho, že katastrální úřad pravomocným rozhodnutím vyhověl návrhu na vklad a že na základě tohoto pravomocného rozhodnutí byl proveden zápis do katastrálních operátů; dokud nebylo o návrhu na vklad pravomocně rozhodnuto a dokud nebyl proveden zápis do katastrálních operátů, nenastávají ani zpětné právní účinky vkladu vlastnického práva ke dni, kdy byl příslušnému katastrálnímu úřadu doručen návrh na vklad (rozsudek nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 3991/2010).

9. Nejvyšší soud ve svém rozsudku sp. zn. 30 Cdo 3991/2010 judikoval, že nabývání vlastnického práva k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí je dvoufázové; jeho esenciálním předpokladem je vznik závazkově právního vztahu (např. prostřednictvím uzavřené kupní smlouvy, jejímž předmětem je úplatný převod vlastnického práva k předmětným nemovitostem z prodávajícího do vlastnictví kupujícího za dohodnutou kupní cenu) s právními účinky inter partes, kdy k nabytí vlastnického práva k takto smluvně převáděnému nemovitému majetku a tedy k dovršení věcně právních účinků erga omnes, je zapotřebí vkladu tohoto vlastnického práva do katastru nemovitostí. Vklad vlastnického práva lze provést jen na základě pravomocného rozhodnutí příslušného katastrálního úřadu. Rozhodnutí, kterým se vklad povoluje, lze provést zápisem ve spisu. Proti rozhodnutí, kterým se vklad povoluje, není přípustný opravný prostředek, ani žaloba ve správním soudnictví. Za vklad se přitom považuje (až) zápis do katastrálních operátů. Právní účinky vkladu vznikají na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení ke dni, kdy návrh na vklad byl doručen příslušenému katastrálnímu úřadu. Při vzniku vlastnického práva k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí na základě smlouvy je tedy třeba rozlišovat právní důvod nabytí vlastnického práva (titulus adquirendi) a právní způsob jeho nabytí (modus adquirendi). Smlouva o převodu nemovitostí představuje tzv. titulus adquirendi. I když z takové smlouvy vznikají jejím účastníkům práva a povinnosti, ke vzniku vlastnického práva podle ní ještě nedochází; ten nastává (modus adquirendi) až vkladem (tzv. intabulací) vlastnického práva do katastru nemovitostí; taková smlouva má pouze účinek obligační - zavazuje zcizitele (prodávajícího) k tomu, aby vlastnictví věci na nabyvatele (kupujícího) dalším úkonem, který je právně uznávaným způsobem převodu vlastnictví, převedl. Ke smluvnímu nabytí vlastnického práva k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí dochází na základě tzv. složené (komplexní) právní skutečnosti, a to smlouvy o převodu vlastnického práva a jeho vkladu do katastru nemovitostí. Tato právní skutečnost je dovršena („ nastane“) až uskutečněním všech jejích složek, tedy vkladem do katastru nemovitostí. To, že vklad do katastru nemovitostí má zpětné účinky ke dni podání návrhu na vklad, nic nemění na tom, že právní skutečnost, která má za následek převod vlastnického práva k nemovitosti, nastane až provedením vkladu do katastru. Zpětné právní účinky vkladu nastávají jen na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení (tj. jen tehdy, bylo-li návrhu na vklad pravomocným rozhodnutí katastrálního úřadu vyhověno) a odvíjí se od toho, že katastrální úřad pravomocným rozhodnutím vyhověl návrhu na vklad a že na základě tohoto pravomocného rozhodnutí byl proveden zápis do katastrálních operátů; dokud nebylo o návrhu na vklad pravomocně rozhodnuto a dokud nebyl proveden zápis do katastrálních operátů, nenastávají ani zpětné právní účinky vkladu vlastnického práva ke dni, kdy byl příslušnému katastrálnímu úřadu doručen návrh na vklad.

10. Podle § 2221 odst. 1 OZ změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Podle § 2222 odst. 1 OZ strana nemá právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci. Při opačném ujednání má pronajímatel právo nájem vypovědět do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, kdo je nájemcem, a nájemce do tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděl.

11. Na základě shora uvedeného dospěl soud k závěru, že žalovaná je pasivně legitimovaná v daném řízení. Ke dni datum, kdy jméno příjmení jako právní předchůdkyně žalované doručila žalobkyni výpověď nájmu bytu, byla totiž v katastru nemovitostí jako vlastník pozemku a na něm stojícího bytového domu, ve kterém se nachází byt, jehož se výpověď nájmu týká, stále ještě jméno příjmení. K uzavření kupní smlouvy, na jejímž základě došlo k převodu vlastnického z jméno příjmení na žalovanou celé jméno žalované sice došlo již datum, avšak k zápisu vlastnického práva celé jméno žalované do katastru nemovitostí došlo až dne datum. Podle shora citovaného rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 3991/2010 to, že vklad do katastru nemovitostí má zpětné účinky ke dni podání návrhu na vklad, nic nemění na tom, že právní skutečnost, která má za následek převod vlastnického práva k nemovitosti, nastane až provedením vkladu do katastru. Zpětné právní účinky vkladu nastávají jen na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení (tj. jen tehdy, bylo-li návrhu na vklad pravomocným rozhodnutí katastrálního úřadu vyhověno) a odvíjí se od toho, že katastrální úřad pravomocným rozhodnutím vyhověl návrhu na vklad a že na základě tohoto pravomocného rozhodnutí byl proveden zápis do katastrálních operátů; dokud nebylo o návrhu na vklad pravomocně rozhodnuto a dokud nebyl proveden zápis do katastrálních operátů, nenastávají ani zpětné právní účinky vkladu vlastnického práva ke dni, kdy byl příslušnému katastrálnímu úřadu doručen návrh na vklad. Z toho jednoznačně vyplývá, že ke dni datum, byla stále ještě vlastníkem nemovité věci, ve které se nachází byt, ohledně kterého byla dána výpověď, jméno příjmení, když ke dni datum nebylo o návrhu na vklad vlastnického práva žalované do katastru nemovitostí ještě pravomocně rozhodnuto a zápis do katastrálních operátů dosud nebyl proveden, takže dne datum nemohly nastat ani zpětné právní účinky vkladu vlastnického práva ke dni datum, kdy byl příslušnému katastrálnímu úřadu doručen návrh na vklad. Dne datum byla tedy jedinou osobou oprávněnou dát žalobkyni výpověď nájemní smlouvy ze dne datum paní jméno příjmení. Jelikož však následně došlo k pravomocnému rozhodnutí o vkladu vlastnického práva žalované do katastru nemovitostí a žalovaná se tedy stala novým vlastníkem bytového domu a tedy i dotčeného bytu, který se v bytovém doma nachází, podle § 2221 odst. 1 OZ v důsledku této změny vlastníka věci přešla na žalovanou jako nového vlastníka práva a povinnosti z nájmu, tedy i práva a povinnosti související s výpovědí, kterou žalobkyni dala právní předchůdkyní žalované, tj. jméno příjmení.

12. Pokud pak jde o samotnou výpověď nájemní smlouvy, je třeba přisvědčit žalobkyni, že v této výpovědi není uveden žádný výpovědní důvod, což je v rozporu s ust. § 2288 odst. 3 občanského zákoníku, neboť pronajímatel může nájem bytu vypovědět jen z důvodů uvedených v ust. § 2288 odst. 1 a 2 OZ a ve výpovědi musí uvést konkrétní výpovědní důvod. Pokud právní předchůdkyně ve výpovědi nájmu bytu uvedla, že nájemní smlouvu vypovídá dle § 2231 nového občanského zákoníku bez uvedení důvodů, pochybila, neboť uvedené ustanovení, tj. výpověď bez uvedení důvodu, nelze v případě výpovědi nájmu bytu použít, když pro nájem bytu a jeho výpověď platí zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu uvedená v Pododdílu 2, tj. v § 2235 a násl. OZ, a nelze tudíž aplikovat § 2231 OZ, ale je třeba postupovat podle § 2286 a § 2288 a následující OZ. Navíc právní předchůdkyně žalované ve výpovědi nepoučila žalobkyni o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, takže posuzovaná výpověď ze dne datum je nejen neoprávněná, ale s ohledem na ust. § 2286 odst. 2 OZ neplatná.

13. Soud proto žalobě vyhověl a určil, že výpověď nájmu bytu o dispozici anonymizováno a ploše výměra, který se nachází v anonymizováno NP budovy adresa v obec na adrese ulice a číslo, PSČ obec, kterou dala žalobkyni dne datum právní předchůdkyně žalované, tj. jméno příjmení, datum narození, bytem ulice a číslo, PSČ obec, je neoprávněná a neplatná (viz. výrok I. tohoto rozsudku).

14. Výrok o náhradě nákladů řízení (výrok II. tohoto rozsduku) je odůvodněn ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., kdy úspěšné žalobkyni náleží proti neúspěšné žalované náhrada nákladů řízení sestávající z náhrady za zaplacený soudní poplatek za žalobu ve výši 2.000 Kč, odměny advokáta za čtyři úkony právní služby ve smyslu jednotlivých ust. § 11 odst. 1 vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (a.t.) (příprava a převzetí zastoupení, námitky proti výpovědi z nájmu bytu, podání žaloby, replika žalobkyně na vyjádření žalované) po 2.500 Kč (ust. § 9 odst. 3 – tarifní hodnota 35.000 Kč, § 7 bod 5. a.t.), tj. 4 x číslo = 10.000 Kč a náhrady hotových výdajů po 300 Kč (ust. § 13 odst. 1, 4 a.t.) ke každému ze shora specifikovaných čtyř úkonů právní služby, tj. 4 x 300 Kč = 1.200 Kč. Náhrada nákladů řízení žalobkyně činí po součtu shora uvedených položek celkem 13.200 Kč. Jelikož právní zástupce žalobkyně nedoložil, že je plátcem daně z přidané hodnoty, není v daném případě součástí nákladů řízení náhrada za daň z přidané hodnoty. Povinnost k náhradě nákladů řízení je žalovaná povinna splnit ve lhůtě uvedené v ust. § 160 odst. 1 o.s.ř., tj. do tří dnů od právní moci rozsudku.

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15-ti dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení ke Krajskému soudu v Brně prostřednictvím Okresního soudu v Prostějově. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení.

Nesplní-li žalovaná povinnost uloženou jí tímto rozsudkem v uvedené lhůtě, může se žalobkyně domáhat po právní moci tohoto rozsudku výkonu rozhodnutí u soudu.