OSPY 24 C 120/2021

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudcem Mgr. Hanou Zdeňkovou ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci ⟪LB:lb_004⟫ pro zaplacení částka s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku částka s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky částka od datum do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Co do částky částka s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky částka od datum do zaplacení, se žaloba zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce částka, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

Žalobkyně se domáhala rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobkyni částka s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že mezi žalobkyní jako nájemkyní a žalovanou jako pronajímatelkou byla dne datum uzavřena nájemní smlouva na bytovou jednotku číslo v budově adresa na adrese adresa, část obce Nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou od datum do datum, měsíční nájemné bylo sjednáno ve výši částka spolu s měsíční zálohou za služby ve výši částka. Při podpisu nájemní smlouvy byla žalobkyní složena sjednaná kauce ve výši částka. Dne datum žalobkyně cestou emailové zprávy upozornila žalovanou na končící dobu sjednaného nájmu a učinila předběžný dotaz, zda může počítat s dalším rokem. Následující den datum žalovaná reagovala rovněž cestou emailové zprávy sdělením, že může s bytem počítat s tím, že připraví dodatek. Tento dodatek žalovaná před uplynutím nájemní doby nepřipravila a nepředložila, po uplynutí sjednané nájemní doby byla žalobkyně nucena tuto bytovou jednotku užívat s vědomím, že se jedná o užívání bez platně sjednané nájemní smlouvy. Tuto situaci řešila hledáním nového bydlení, což se jí ke konci ledna 2021 podařilo a žalovanou o tom informovala. Téhož dne žalovaná zaslala žalobkyni návrh dodatku číslo k nájemní smlouvě s dobou trvání nájmu prodlouženou do datum. Dne datum žalobkyně tento návrh jako opožděný odmítla a zároveň vyzvala žalobkyni k převzetí bytové jednotky ke dni číslo 2021 tím, že bude k tomuto datu vyklizená a připravená k protokolárnímu převzetí. Návrh protokolu zároveň v příloze emailové zprávy dala žalované na vědomí i s požadavkem vrátit kauci částka a omylem zaslanou částku částka z pozdě zrušeného trvalého bankovního příkazu. Dne datum emailovou zprávou žalovaná odmítla požadované částky žalobkyni uhradit a vyjádřila názor, že trvá na nájemním vztahu s tím, že jej ochotna jej ukončit dohodou. Na základě žádosti žalované došlo k odložení termínu předání na datum. K převzetí bytové jednotky se místo žalované dostavil pan jméno příjmení, kterému byl předložen návrh předávacího protokolu a klíče spojené s užíváním bytové jednotky. Pan anonymizováno odmítl bytovou jednotku převzít a odmítl o tom na připravený předávací protokol učinit poznámku. Po tomto odmítnutí byla dne datum za účasti právního zástupce žalobkyně provedena kontrola bytové jednotky, bytová jednotka byla shledána jako kompletně vyklizená, čistě vybílená, bez viditelných závad. Předmětné klíče byly vloženy do zapečetěné obálky, připravené k předání žalované na její výzvu.

Žalovaná nárok žalobkyně odmítla jako neoprávněný s tím, že strany spolu vždy komunikovaly prostřednictvím telefonu a e-mailu, proto na email žalobkyně žalovaná reagovala rovněž emailem (ve znění„ Dobrý den, určitě s bytem můžete počítat. připravím dodatek“) čímž měla žalovaná za to, že byl nájemní vztah prodloužen. Nešlo tedy o upozornění ze strany žalobkyně na končící dobu sjednaného nájmu či o předběžný dotaz, zda může počítat s dalším rokem, tak jak tvrdí žalobkyně, ale šlo, v souvislosti s jednoznačnou souhlasnou reakcí žalované, o dohodu o prodloužení nájemního vztahu způsobem, kterým byly strany mezi sebou zvyklé komunikovat. Zároveň žalovaná nejednala tak, že by žalobkyně měla nebo musela mít pochybnosti o trvání, resp. pokračování nájemního vztahu, proto se podle v tomto kontextu žalované jeví absurdním tvrzení žalobkyně, že byla„ nucena tuto bytovou jednotku užívat s vědomím, že se jedná o užívání bez platě sjednané nájemní smlouvy“. Nutnost hledání nového bytu je v žalobě opět popsána zcela jinak, než se skutečně stala. Dne datum v 8:3 údaj o čase hod. zaslala žalovaná žalobkyni email, ve kterém se jí omlouvala za opožděné zaslání dodatku, který přiložila v příloze, a žádala žalobkyni o jeho podepsání. Téhož dne v 17:45 hod. žalobkyně na e-mail reagovala následovně:„ … děkuji za zaslání, ačkoliv vám musím říct, že jsme dostali velice rychlou nabídku pronájmu většího bytu. Bylo to všechno opravdu rychlé, teprve před chvílí jsme se vrátili z prohlídky. S pánem jsme se domluvili a podepsali smlouvu k 1. únoru. Chtěla bych se tak s Vámi dohodnout na předání bytu a finančním vyrovnání. Situace nás Vůči Vám velmi mrzí, ale doufáme, že nás pochopíte.„ Tento e-mail žalobkyně soudu nepředložila a jak z přepisu e-mailu vyplývá, důvodem ukončení nájemního vztahu nebyla tvrzená nejistota či bytová nouze, nýbrž nabídka většího bytu. Ostatně žalobkyně se nikde nezmiňuje o tom, že si byla nejistá trváním nájemního vztahu a naopak si uvědomuje, že jednala nepředvídatelně a za svoje jednání se žalobkyni omlouvá. O neplánované změně bytu a pochybné argumentaci žalobkyně svědčí mimo jiné i to, že nájem na únor roku 2021 žalobkyně uhradila řádně a včas, tedy do 20. dne v měsíci předcházejícímu měsíci, na který je nájemné hrazeno, neboť je zřejmé, že v den splatnosti nájemného žalobkyně ještě nevěděla, že bude chtít nájem ukončit a její argumentace o zapomenutém trvalém příkazu je lživá. Na předání bytu žalovaná připravila návrh dohody o ukončení nájemního vztahu, se kterým žalobkyně nesouhlasila, a k ukončení dohodou nedošlo, do současné doby nebyl byt fakticky ani právně žalované předán. Ohledně kauce žalovaná žalobkyni sdělila, že proti kauci započte na vyrovnání vzájemných závazků částku cca částka odpovídající částce za zvýšené zálohy na energie, když výši nedoplatku za energie uznala sama žalobkyně v e-mailové komunikaci s žalovanou, konkrétně e-mailem ze dne datum. Žalovaná dále zadržuje kauci za účelem konečného vyúčtování energií za poslední období, ke kterému dojde dle sdělení právnická osoba v květnu nebo červnu roku 2021, navíc dle žalované k ukončení nájemního vztahu mezi účastnicemi dosud nedošlo a žalované tedy nevznikla povinnost žalobkyni kauci vracet.

Soud k prokázání tvrzených skutečností provedl následující listinné důkazy:

Mezi účastnicemi (žalobkyní jako nájemkyní a žalovanou jako pronajímatelkou) byla dne datum uzavřena nájemní smlouvy, jejímž předmětem byl pronájem bytové jednotky číslo v budově adresa adrese adresa, na dobu určitou do datum. Nájemné bylo sjednáno ve výši částka + částka záloha na měřitelné služby poskytované v souvislosti s užíváním bytu, splatnost byla sjednána k 20. dni v měsíci vždy předem na následující kalendářní měsíc. Dle čl. IV., odst. 5 nájemní smlouvy bylo mezi smluvními stranami dále ujednáno, že pronajímatel může na základě vyúčtování, které obdrží od dodavatelů, snížit/zvýšit zálohy na služby, a to na základě předchozího odsouhlasení nájemcem. Dle čl. IX., odst. 3 smlouvy má pronajímatel povinnost při skončení nájmu vrátit nevyčerpané peněžní prostředky kauce, případně proti kauci započíst svoje pohledávky, které budou k datu ukončení nájmu podrobně vyspecifikovány. Dle čl. XII. smlouvy skončí nájemní vztah uplynutím sjednané doby s tím, že v čl. XII. odst. 10 smlouvy byla mezi účastníky výslovně vyloučena aplikace ustan. § 2 285 obč. zákoníku. Dle čl. XIII. odst. 3 smlouvy změny nebo doplňky nájemní smlouvy vyžadují písemnou formu. Nedatovaný dodatek číslo k nájemní smlouvě, kterým mělo dojít k prodloužení nájemního vztahu do datum, je podepsán toliko žalovanou, bez uvedení data.

Emailem ze dne datum se žalobkyně dotazovala žalované, zda může počítat s bytem na další rok, žalovaná reagovala emailem dne datum, ve kterém uvedla, že ano, že připraví dodatek.

Z emailu žalované ze dne datum vyplývá, že žalovaná zaslala žalobkyni dodatek k prodloužení nájemní smlouvy, žalobkyně na to reagovala e emailem z téhož dne, ve kterém uvedla, že se omlouvá, ale pronajali si větší byt od datum a chce se domluvit s žalovanou na předání bytu a finanční vyrovnání.

Z komunikace účastnic bylo zjištěno, že strany se dohodly na předání bytu dne datum.

Emailem ze dne datum informovala žalovaná žalobkyni, že došlo ze strany poskytovatele služeb ke zvýšení záloh na elektrickou energii na anonymizováno Kč/měsíčn, žalobkyně na to reagovala emailem dne datum, ve kterém uvedla, že„ dluh samozřejmě vyrovnají, jakmile bude vyúčtování“.

Z potvrzení právnická osoba ze dne datum vyplývá, že dne datum byla z bankovního účtu č. bankovní účet majitele celé jméno žalobkyně, odespána částka ve výši částka ve prospěch bankovního č. bankovní účet.

Z předávacího protokolu ze dne datum vyplývá, že na protokole nejsou uvedeny podpisy účastnic a v poznámce je zapsáno, že nedošlo k podpisu z důvodu rozdílných názorů stran na trvání nájemní smlouvy.

Ze zápisu o kontrole bytové jednotky číslo ze dne datum za účasti žalobkyně a anonymizováno jméno příjmení vyplývá, že stav bytu odpovídal stavu ke dni datum, klíče od bytu, vchodových dveří a domu a čipy byly vloženy do zapečetěné obálky, která má v držení žalobkyně do doby, než si je žalovaná rozhodne převzít.

Z listin předložených soudu žalovanou bylo zjištěno, že výsledkem fakturace za odebranou elektřinu byl za období od datum do datum zjištěn přeplatek ve výši částka a, z dopisu správně nemovitosti vyplývá, že za období od datum – datum byl zjištěn přeplatek ve výši částka.

Žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě dluhu emailem ze dne datum, následně ještě předžalobní výzvou ze dne datum.

Z listinných důkazů byl zjištěn následující skutkový stav:

Žalobkyně jako pronajímatelka s žalovanou jako nájemkyní byla dne datum uzavřena nájemní smlouvy, jejímž předmětem byl pronájem bytové jednotky číslo v budově adresa adrese adresa, na dobu určitou do datum. Nájemné bylo sjednání ve výši částka + částka záloha na měřitelné služby poskytované v souvislosti s užíváním bytu, splatnost byla sjednána k 20. dni v měsíci vždy předem na následující kalendářní měsíc. Při podpisu smlouvy žalovaná žalobkyni předala kauci ve výši částka. Nájemná smlouva skončila uplynutím sjednané doby dne datum, nebyla prodloužena, ani nebyla uzavřena nová nájemní smlouva. Až následně dne datum žalovaná zaslala žalobkyni emailem dodatek k prodloužení nájemní smlouvy, žalobkyně na to reagovala e emailem z téhož dne, ve kterém uvedla, že si pronajali větší byt od datum, dne datum došlo za účasti manžela žalované k protokolárnímu převzetí bytu, při kterém manžel žalované odmítl převzít klíče od bytu.

Podle ustan. § 559 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dále jen o.z., každý má právo zvolit si pro právní jednání libovolnou formu, není-li ve volbě formy omezen ujednáním nebo zákonem.

Podle ustanovení § 586 obč. zák. je-li neplatnost právního jednání stanovena na ochranu zájmu určité osoby, může vznést námitku neplatnosti jen tato osoba. Nenamítne-li oprávněná osoba neplatnost právního jednání, považuje se právní jednání za platné.

Podle ustanovení § 2237 obč. zák. smlouva (o nájmu bytu) vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.

Podle ustanovení § 2254 o.z. při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

Podle ustan. § 2295 o.z. pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.

Na základě provedeného dokazováno dospěl soud k následujícím právním závěrům o věci samé:

V průběhu řízení bylo nepochybně prokázáno, že mezi účastnicemi byla dne datum platně uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl pronájem bytové jednotky číslo v budově adresa na adrese adresa, a to na dobu určitou do datum. Nájemné bylo sjednáno ve výši částka + částka záloha na měřitelné služby poskytované v souvislosti s užíváním bytu, splatnost byla sjednána k 20. dni v měsíci vždy předem na následující kalendářní měsíc. Dle čl. IV., odst. 5 nájemní smlouvy bylo mezi smluvními stranami dále ujednáno, že pronajímatel může na základě vyúčtování, které obdrží od dodavatelů, snížit/zvýšit zálohy na služby, avšak na základě předchozího odsouhlasení nájemcem. Dle čl. IX., odst. 3 smlouvy má pronajímatel povinnost při skončení nájmu vrátit nevyčerpané peněžní prostředky kauce, případně proti kauci započíst svoje pohledávky, které budou k datu ukončení nájmu podrobně vyspecifikovány. Dle čl. XII. smlouvy skončí nájemní vztah uplynutím sjednané doby s tím, že v čl. XII. odst. 10 smlouvy byla mezi účastníky výslovně vyloučena aplikace ustan. § 2 285 obč. zákoníku. Dle čl. XIII. odst. 3 smlouvy změny nebo doplňky nájemní smlouvy vyžadují písemnou formu. Pokud tedy žalobkyně s žalovanou neuzavřela v písemné formě dodatek, kterým by byla prodloužena platnost nájemní smlouvy na další období, ani neuzavřela novou nájemní smlouvu v písemné formě, skončil nájem bytu žalobkyní ke dni datum. K obnovení nájmu dle ustan.

§ 2 285 obč. zákoníku dojít nemohlo, neboť jeho aplikaci účastnice výslovně v nájemní smlouvě vyloučili (ustan. čl. XII. odst. 10).

K argumentaci žalované, která tvrdila, že k prodloužení doby nájmu došlo na základě emailové komunikace, neboť takový způsob komunikace byl mezi účastnicemi obvyklý, uvádí soud následující: Občanský zákoník vyžaduje pro nájemní smlouvu písemnou formu (§ 559 ve spojení s ustan. § 2237 obč. zák.). Nedodržení písemné formy smlouvy vede k relativní neplatnosti takové smlouvy podle § 582 ve spojení s § 586, avšak požadavek písemné formy je formulován k ochraně nájemce, když pouze on se může dovolat neplatnosti smlouvy pro nedostatek formy. Jinak v případě, kdy si některá strana při uzavření smlouvy vyhradila písemnou formu, se uplatní domněnka podle ustanovení § 1758 obč. zák., že smlouva vůbec nevznikla. Pokud tedy zákon stanoví pro nájemní smlouvu obligatorně písemnou formu (byť podpisy smluvních stran nemusí být na jedné listině) a zároveň si smluvní strany duplicitně dohodly písemnou podobu smlouvy i jakýchkoliv jejích změn a dodatků přímo ve smlouvě, nemůže se pronajímatelka vůči nájemkyni dovolávat platnosti dodatku ke smlouvě, u nějž písemná forma v rozporu se zákonem i v rozporu s nájemní smlouvou dodržena nebyla, neboť k tomu je oprávněna toliko nájemkyně – žalobkyně, jako slabší smluvní strana v postavení spotřebitele. Vzhledem k tomu, že žalobkyně naopak tvrdí, že k prodloužení nájemní smlouvy mezi účastnicemi nedošlo, dospěl soud k závěru, že k platnému prodloužení nájemní smlouvy pro nedostatek formy nedošlo a nájemní vztah mezi žalobkyní a žalovanou skončil dne datum. Ostatně i z judikatury nejvyššího soudu České republiky vyplývají obdobné závěry, viz rozhodnutí sp. zn.: 26 Cdo 212/2005, podle kterého:„ na konkludentní uzavření nájemní smlouvy nelze usuzovat z okolností, že osoba užívající byt platí za jeho užívání úhradu“.

Pokud tedy ke dni datum došlo ke skončení nájemního vztahu mezi účastnicemi, byla žalovaná povinna v souladu s ustanovením § 2254 obč. zák. po případném započtení dluhu z nájemného vrátit žalobkyni složenou jistotu, a to bez ohledu na skutečnost, že žalovaná dosud neobdržela vyúčtování služeb poskytovaných v souvislosti s nájmem bytu, neboť jednak tuto povinnost pronajímatele zakotvuje občanský zákoník ve shora uvedeném zákonném ustanovení a nadto i samy účastnice si stejným způsobem upravily okamžik vrácení jistoty přímo v nájemní smlouvě (dle čl. IX., odst. 3 nájemní smlouvy má pronajímatel povinnost při skončení nájmu vrátit nevyčerpané peněžní prostředky kauce, případně proti kauci započíst svoje pohledávky, které budou k datu ukončení nájmu podrobně vyspecifikovány). Žalované ostatně nic nebrání v případě nedoplatku za měřitelné služby poskytnuté žalobkyně za dobu trvání nájemního vztahu následně takový nedoplatek na žalobkyni vymáhat, pokud při skončení nájmu neměla k dispozici podrobné vyúčtování.

Jestliže pak žalovaná tvrdila, že se s žalovanou dohodly na navýšení záloh na služby poskytované v souvislosti s nájmem bytu a žalobkyně byla povinna platit žalované měsíčně částku ve výši částka, nezbývá soudu než konstatovat, že uvedené tvrzení se žalované nepodařilo prokázat, neboť dle ustan. čl. dle čl. IV., odst. 5 nájemní smlouvy bylo mezi smluvními stranami sice ujednáno, že pronajímatel může na základě vyúčtování, které obdrží od dodavatelů, snížit/zvýšit zálohy na služby, avšak na základě předchozího odsouhlasení nájemcem, ovšem email žalobkyně ze dne datum, kterým reagovala žalobkyně na informaci žalované o zvýšení záloh na elektrickou energii ze strany poskytovatele služby, rozhodně nelze považovat za„ odsouhlasení“ zvýšení záloh placených žalobkyní ve smyslu uvedeného ustanovení nájemní smlouvy.

Soud proto žalobě vyhověl s tím, že vzhledem k tomu, že k předání bytu došlo až dne datum, dospěl závěru, že žalované náleží ještě za dny 1.- datum náhrada za užívání bytu (neboť do této doby žalobkyně byt fakticky užívala) a to ve výši mezi účastnicemi dohodnuté (částka: 28 (počet dní v měsíci únoru 2021) x 2 dny), proto co do částky částka žalobu zamítnul.

Vzhledem k tomu, že žalovaná nezaplatila žalovanou částku do rozhodnutí soudu, octla se s placením dluhu v prodlení a soud proto žalobkyni přiznal i úroky z prodlení dle § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení neúspěšná jen v nepatrné části, nárok na náhradu nákladů řízení v plném rozsahu, a to v částce částka Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce částka a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši částka sestávající z částky částka za každý ze tří úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. a z částky částka za jeden úkon právní služby uvedený v § 11 odst. 2 a. t. včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po částka dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky částka ve výši částka.

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to ke Krajskému soudu v Praze, prostřednictvím Okresního soudu Praha-východ. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení.

Nesplní-li žalovaná povinnosti uložené jí tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobkyně domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.