OSPY 46 C 394/2023-194

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudkyní Mgr. Terezou Martincovou ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobců: a) Jméno žalobce A, narozený Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A ⟪LB:lb_002⟫ b) Jméno žalobce B, narozený Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce A ⟪LB:lb_003⟫ oba zastoupeni advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky ⟪LB:lb_004⟫ proti ⟪LB:lb_005⟫ žalovaným: 1. Jméno žalované A, narozený Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A ⟪LB:lb_006⟫ 2. Jméno žalované B, narozený Datum narození žalované B bytem Adresa žalované A ⟪LB:lb_007⟫ o odstranění vad prohlášení vlastníka

i. provoz, údržba, opravy, úpravy a jiné změny společných částí Nemovitých věcí, které nejsou určeny k výlučnému užívání některého z vlastníků jednotek, včetně změn vedoucích ke změně v účelu jejich užívání;

a) dosavadní čl. 1.1. se nahrazuje následujícím zněním:

„1.1 Vlastník prohlašuje, že je výlučným vlastníkem:

II. Žalobci jsou povinni zaplatit žalovaným společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení ve výši 0 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

iii. údržba Zahrady, a v to rozsahu, v jakém není jeho část určena k výlučnému užívání některého z vlastníků jednotek, a údržba přístupových cest k Pozemku parc. č. hodnota a Zahradě;

(Pozemek parc. č. hodnota, Budova, Pozemek parc. č. hodnota a Pozemek parc. č. hodnota dále společně také jen jako „Nemovité věci")

(Pozemek parc. č. hodnota a Pozemek parc. č. hodnota dále společně také jen jako „adresa“)“

b) dosavadní čl. 2.1. se nahrazuje následujícím zněním:

„2.1 Vlastník tímto Prohlášením v Budově vymezuje jednotky.“

c) dosavadní čl. 2.2. se nahrazuje následujícím zněním:

„2.2 V Budově se nachází celkem dvě (2) jednotky, a to:

d) dosavadní čl. 2.3. se nahrazuje následujícím zněním:

„2.3. Každá jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část Budovy a podíl o velikosti ½ na společných částech Nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné.

e) dosavadní čl. 2.6. se nahrazuje následujícím zněním:

„2.6. Na Pozemku parc. č. hodnota se nachází 4 parkovací místa, z nichž vždy 2 jsou ve výlučném užívání vlastníka určité jednotky. Umístění parkovacích míst a jejich určení k výlučnému užívání vlastníka určité jednotky je vyobrazeno v Příloze č. 1 tohoto Prohlášení.“

f) dosavadní čl. 3.1. se nahrazuje následujícím zněním:

„3.1 Společnými částmi Nemovitých věcí ve smyslu ust. § 1160 Občanského zákoníku jsou Pozemek parc. č. hodnota, Pozemek parc. č. hodnota a Pozemek parc. č. hodnota, společné části Budovy uvedené v čl. 3.2 tohoto Prohlášení a dále stavební části Budovy podstatné pro zachování Budovy včetně jejích hlavních konstrukcí, jejího tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování jednotek ostatních vlastníků jednotek umístěných v Budově; a zařízení sloužících i jiným vlastníkům jednotek umístěných v Budově. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.“

g) dosavadní čl. 3.2. se nahrazuje následujícím zněním:

„3.2 Společnými částmi Budovy jsou zejména:

iv. revize technických sítí, společných zařízení Budovy, protipožárního zařízení, hromosvodů, rozvodů energií, vody, telekomunikačních zařízení a jiných společných zařízení podle technického vybavení Budovy;

v. správní, administrativní a operativně technické činnosti, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace Budovy, uchovávání dokumentace skutečného provedení stavby;

vi. stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek na správu Nemovitých věcí a v této souvislosti případného vedení zvláštního bankovního účtu zřízeného za tímto účelem;

vii. uplatňování a vymáhání plnění povinností vůči jednotlivým vlastníkům jednotek, které jim ukládá toto Prohlášení a právní předpisy, případně další dohody vlastníků jednotek;

viii. vedení evidence nákladů Nemovitých věcí, vedení účetnictví, zpracování a předložení daňových přiznání, řádné hospodaření s finančními prostředky;

ix. činnosti spojené s provozem společných částí Nemovitých věcí a technických zařízení v nich umístěných sloužícím všem vlastníkům jednotek včetně sjednávání s tím spojených smluv a činění dalších právních úkonů;

x. uplatňování ochrany práv vlastníků jednotek;

xi. další činnosti vyplývající z platných právních předpisů.

xii. rozvody telefonu, domácí zvonek a zvonková instalace.“

h) vkládá se nový čl. 3.6. v následujícím znění:

„3.6 Části Zahrady určené k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky, konkrétně část označená jako „Zahrada hodnota“, jejíž výlučné užívání je vyhrazeno vlastníku Jednotky hodnota, a část označená jako „Zahrada hodnota“, jejíž výlučné užívání je vyhrazeno vlastníku Jednotky hodnota, jsou vymezeny v Příloze č. 2 tohoto Prohlášení.“

i) vkládá se nový čl. 3.7. v následujícím znění:

„3.7 Vlastník Jednotky hodnota je povinen umožnit vlastníkovi Jednotky hodnota přístup ke společné studni, která je umístěná v Pozemku parc.č. hodnota a nachází se na Zahradě hodnota, avšak není určena k výlučnému užívání vlastníka Jednotky hodnota, nýbrž tvoří součást společných částí Budovy dle odst. 3.2. tohoto Prohlášení.“

j) dosavadní čl. 5.2. se nahrazuje následujícím zněním:

„5.2. Společná správa zahrnuje vše, co náleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech vlastníků jednotek nutné a/nebo účelné pro řádnou péči o Budovu, Pozemek parc. č. hodnota a Zahradu jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí Nemovitých věcí.“

k) dosavadní čl. 5.3. se nahrazuje následujícím zněním:

„5.3. Společná správa zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí Budovy nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v Budově a/nebo na Pozemku par. č. hodnota a/nebo na Zahradě sloužících všem vlastníkům jednotek. Společná správa se nevztahuje na společné části Nemovitých věcí, které slouží výlučně k užívání jen některému z vlastníků jednotek.“

l) dosavadní čl. 5.4. se nahrazuje následujícím zněním:

„5.4. Do Společné správy spadají zejména následující činnosti:

m) dosavadní čl. 6.5. se nahrazuje následujícím zněním:

„6.5. Změny společných částí Nemovitých věcí určených k výlučnému užívání některého z vlastníků jednotek podléhají písemnému souhlasu ostatních vlastníků jednotek pouze za předpokladu, že tyto změny nebo úpravy mohou změnit vzhled nebo tvar Budovy (např. změna barvy oken nebo dveří, změna barvy, tvaru, velikosti nebo materiálu zábradlí na terasách, instalace zastřešení, markýzy nebo pergoly atp.), Pozemku parc. č. hodnota nebo Zahrady (např. terénní úpravy).“

n) dosavadní příloha se nahrazuje přílohou č. 1 - Půdorysné zakreslení všech podlaží Budovy včetně údajů o podlahových plochách jednotek, která tvoří grafickou část tohoto rozsudku;

o) nově se připojuje dosud chybějící příloha č. 2 -AnonymizovánoSituační plán obsahující prostorové umístění a rozdělení Zahrady, který tvoří grafickou část tohoto rozsudku, se zamítá.

1. Žalobci se domáhali odstranění vad prohlášení vlastníka ve znění tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku s odůvodněním, že bytovou jednotku č. hodnota vymezenou v budově hodnota, která je součástí pozemku parc. č. hodnota (dále jen „bytová jednotka č. hodnota“), žalobci mají ve společném jmění manželů a s jejím vlastnictví je spojeno vlastnictví ke spoluvlastnickému podílu o velikosti ½ na společných částech bytové jednotky, jakož i na pozemku parc. č. hodnota a na pozemku parc. č. hodnota nacházejících se v obci adresa, zapsaných na listu vlastnictví č. hodnota u Katastrálního úřadu pro adresa, Katastrální pracoviště adresa. Žalovaní naproti tomu mají ve společném jmění manželů bytovou jednotku č. hodnota vymezenou v budově hodnota, která je součástí pozemku parc. č. hodnota (dále jen „bytová jednotka č. hodnota“), s jejímž vlastnictví je taktéž spojeno vlastnictví ke spoluvlastnickému podílu o velikosti ½ na společných částech, jak jsou uvedeny výše. Vlastnické právo k budově hodnota bylo rozděleno na vlastnické právo ke dvěma zmíněným bytovým jednotkám na základě prohlášení vlastníka o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k bytovým jednotkám ze dne datum (dále „prohlášení ze dne datum“ nebo také „předmětné prohlášení“), které bylo do příslušného katastru nemovitostí vloženo pod č. účtu. Předmětné prohlášení však neobsahuje určení a popis společných částí určených k výlučnému užívání vlastníků určité bytové jednotky jakožto obligatorní náležitost prohlášení vlastníka ve smyslu § 1166 odst. 1 písm. b) zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“), a proto vymezuje bytovou jednotku č. hodnota a bytovou jednotku č. hodnota neurčitým a nesprávným způsobem. Vady prohlášení ze dne datum nebyly odstraněny jeho původcem, společností právnická osoba., IČO IČO, sídlem adresa navzdory tomu, že jej žalobci k odstranění vad vyzývali, stejně tak nebyly vady odstraněny souhlasným prohlášením vlastníků obou bytových jednotek navzdory opakovaným výzvám k zahájení vzájemného jednání adresovaným žalovaným ze strany žalobců. Samotný text prohlášení ze dne datum přitom na několika místech s vymezením společných částí vyhrazených k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky počítá (např. v článku 3.4 nebo 3.5), avšak takové vymezení neobsahuje. Absence uvedeného vymezení v předmětném prohlášení se pak projevuje vadami, které způsobují jeho zmatečnost, neurčitost a nesprávnost, v důsledku kterých mezi žalobci a žalovanými dochází ke sporům o rozsah způsobu užívání společné věci, především pak pozemku parc. č. hodnota a pozemku parc. č. hodnota, a ve svém důsledku znamená, že žalobci i žalovaní jsou oprávněni užívat oba uvedené pozemky v rozsahu velikosti svých spoluvlastnických podílů na společných částech, tj. v rozsahu ½. Z důvodu zmíněné absence vymezení společných částí vyhrazených k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky jsou ze strany žalovaných nadužívány jak pozemek parc. č. hodnota, tak pozemek parc. č. hodnota o Anonymizováno m2, neboť žalovaní užívají plochu o rozměrech Anonymizováno m2 z celkové plochy obou pozemků o rozměrech Anonymizováno m2, a to navzdory tomu, že obě bytové jednotky byly prodávány za stejnou kupní cenu a žalobci po celou dobu trvání jejich vlastnického práva k bytové jednotce č. hodnota hradí daň z nemovitých věcí za výměru o velikosti Anonymizováno m2, tedy v souladu s přílohou č. 2 prohlášení vlastníka, které bylo přiloženo ke kupní smlouvě, nikoliv však ve stejném znění založeno do katastru nemovitostí. Vady předmětného prohlášení jsou podle žalobců následující: a) pro pozemek parc. č. hodnota je používána stejná zkratka jako pro pozemek parc. č. hodnota (např. v článku 5.2, 5.4 nebo 6.5), b) jsou používány pojmy „Zahrada hodnota“ a „Zahrada hodnota“, aniž by tyto byly v prohlášení ze dne datum definovány, avšak svědčí o záměru vymezit společné části vyhrazené k výlučnému užívání vlastníku jednotky, a c) chybí příloha č. 2 nazvaná „Situační plán obsahující prostorové umístění a rozdělení Zahrady“, která má být podle článku 7.4 součástí předmětného prohlášení. Žalobci současně upozorňují na další vady, kterými prohlášení ze dne datum trpí, a to vady následující: d) přímý rozpor poslední věty článku 5.3 s ujednáním článku 5.4 stran společné správy, e) zcela neurčité vymezení výlučné správy podle článku 5.5 s ohledem na absenci vymezení společných částí vyhrazených k výlučnému užívání vlastníku jednotky, f) chybný odkaz článku 6.4 na tentýž článek, který činí předmětné prohlášení nesrozumitelným, g) chybný odkaz článku 6.6 na oddíl VII. upravující pouze závěrečná ustanovení, který činí předmětné prohlášení nesrozumitelným, a h) nedostatky schématu, který je přílohou předmětného prohlášení.

2. Žalovaní ve svém vyjádření k žalobě uvedli, že prohlášení ze dne datum považují za platné a bezvadné, avšak s podstatou navrhovaných změn předmětného prohlášení ze strany žalobců souhlasili, především pokud se týkaly vhodnější formulace či zavedení řádných zkratek pro používané pojmy, konkrétně pak změn uvedených ve výroku I. tohoto rozsudku pod písm. a) až m). Naproti tomu žalovaní navrhli žalobu zamítnout ohledně žalobci navrhovaných změn předmětného prohlášení stran znění jeho příloh, konkrétně uvedených ve výroku I. tohoto rozsudku pod písm. n) až o), zejména pak přílohy „Situační plán obsahující prostorové umístění a rozdělení Zahrady“, neboť podle žalovaných nejde o vadu předmětného prohlášení, ale jde o snahu žalobců o změnu rozdělení pozemku parc. č. hodnota a pozemku parc. č. hodnota na části, které jsou předmětným prohlášením určeny k výlučnému užívání vlastníka bytové jednotky č. hodnota a bytové jednotky č. hodnota. K takové změně však podle žalovaných může dojít pouze se souhlasem všech dotčených osob po jejich vzájemné dohodě, nikoliv na základě rozhodnutí soudu (v této souvislosti žalovaní odkázali na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2020 sp. zn. 26 Cdo 1301/2019). Žalovaní popřeli, že by uvedená příloha nebyla součástí prohlášení ze dne datum, stejně tak že by schéma jednotlivých podlaží postrádalo údaj o tom, které z podlaží je na tom kterém konkrétním schématu vyobrazeno, a to mj. z důvodu toho, že za pomoci běžných grafických prvků vyobrazených ve schématu lze jednoznačně dovodit, kde se nachází vstup do bytových jednotek a o které podlaží se jedná; v neposlední řadě žalovaní popřeli, že by společné části nebyly dostatečně určeny, neboť jsou zřejmé z přiloženého schématu, stejně tak jsou dostatečně popsány v textu samotného prohlášení ze dne datum. Žalovaní ve svém vyjádření rovněž podrobně popsali vývoj situace mezi účastníky řízení od samého počátku, kdy žalobci a žalovaní zakoupili předmětné bytové jednotky, včetně společné domluvy ohledně výsadby živého plotu na pozemku parc. č. hodnota tvořící rozhradu mezi částí uvedeného pozemku užívaného výlučně žalobci a částí užívanou výlučně žalovanými, stejně tak ohledně oplocení přední části pozemku parc. č. hodnota, a to právě v souladu s vymezením částí určených k výlučnému užívání vlastníka konkrétní jednotky, které je součástí předmětného prohlášení. Tento vývoj uvedli rovněž na podporu tvrzení, že žalobci s dosavadním užíváním pozemku parc. č. hodnota a pozemku parc. č. hodnota souhlasili bez výhrad minimálně do datum, tedy do doby vyjádřeného nesouhlasu žalovaných s odstraněním živého plotu k návrhu žalobců z důvodu jejich záměru výměny živého plotu za umělé oplocení.

3. S ohledem na státní příslušnost b) žalobkyně, která je státní příslušnicí Ukrajiny, a s ohledem na státní příslušnost 2. žalované, která je státní příslušnicí Ruska, se soud nejprve zabýval svojí mezinárodní příslušností a otázkou rozhodného práva a uzavřel, že jeho mezinárodní příslušnost je dána podle čl. 24 nařízení Rady (ES) č. 1215/2012, o příslušnosti, uznávání a výkonu soudních rozhodnutí v občanských a obchodních věcech, neboť předmětem řízení jsou práva související výkon vlastnického práva žalobců k bytové jednotce č. hodnota, která se nachází na území České republiky, stejně tak je na základě stejného hraničního určovatele nutno věc posuzovat podle právního řádu České republiky, a to s analogickým odkazem na čl. 4 odst. 1 písm. c) nařízení EP a Rady ES č. 593/2008.

4. Z výpisu z katastru nemovitostí ve vztahu k listu vlastnictví č. hodnota, katastrálnímu území adresa, prokazující stav evidovaný k datu datum, bylo zjištěno, že žalobci mají ve svém společném jmění manželů bytovou jednotku č. hodnota (zapsanou na listu vlastnictví č. hodnota) a žalovaní mají ve svém společném jmění manželů bytovou jednotku č. hodnota (zapsanou na listu vlastnictví č. hodnota), nacházející se v budově rodinného domu hodnota, která je součástí pozemku parc. č. hodnota, jehož jsou žalobci a žalovaní spoluvlastníci společně s pozemky parc. č. hodnota a parc. č. hodnota s podílem na společných částech nemovitosti o velikosti ½ pro žalobce a o velikosti ½ pro žalované. Předmětné pozemky jsou zatíženy věcným břemenem v podobě zřízení umístění a provozování distribuční soustavy ve prospěch společnosti právnická osoba. Vlastnictví jednotek vážící se k pozemku parc. č. hodnota vzniklo na základě prohlášení vlastníka nemovitosti jednotek podle obč. zákona ze dne datum s právními účinky zápisu k okamžiku datum a bylo v katastru nemovitostí vloženo pod č. účtu.

5. Z prohlášení vlastníka o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ze dne datum včetně příloh bylo zjištěno, že bylo učiněno ve vztahu k pozemku parc. č. hodnota, jehož součástí je budova hodnota, k pozemku parc. č. hodnota a k pozemku parc. č. hodnota, nacházejících se v obci a v katastrálním území adresa, zapsaných na listu vlastnictví č. hodnota u Katastrálního úřadu pro adresa, Katastrální pracoviště adresa, a to společností adresa, IČO IČO, sídlem adresa, jednající prostřednictvím jednatele jméno FO. Jmenovaná společnost vymezila v budově dvě jednotky, z toho jednotku č. hodnota o výměře Anonymizováno m2 a jednotku č. hodnota o výměře Anonymizováno m2, jejichž prostorové uspořádání spolu s údaji o podlahových plochách mělo být v příloze č. 1 prohlášení. Obsahem přílohy č. 1 měla být rovněž tabulka obsahující údaje o jednotkách včetně jejich pojmenování, označení, umístění v budově, účelu užívání, popisu podlahové plochy a velikosti podílu na společných částech nemovitých věcí (článek 2.2 a 2.4). Jednotka byla vymezena jako prostorově oddělená část domu a podíl o velikosti ½ na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné (článek 2.3). Jakožto části určené k výlučnému užívání vlastníka jednotky byly v prohlášení výslovně uvedeny čtyři parkovací místa náležející k nemovitosti (článek 2.6). Určení a popis společných částí nemovitých věci byly uvedeny v oddílu III., konkrétně se jednalo o pozemek parc. č. hodnota, pozemek parc. č. hodnota a pozemek parc. č. hodnota a dále stavební části budovy hodnota podstatné pro její zachování včetně jejích hlavních konstrukcí, jejího tvaru a vzhledu, jakož i pro zachování jednotek ostatních vlastníků jednotek v ní umístěných, a zařízení sloužících i jiným vlastníkům jednotek umístěních v předmětné budově, a to i za situace, že se některá část přenechá do výlučného užívání. Další vymezení společných částí nemovitých věcí bylo uvedeno v článku 3.2 s tím, že všechny společné části s výjimkami uvedenými v prohlášení jsou oprávněni užívat všichni vlastníci jednotek umístěných v budově, stejně tak mají povinnost podílet se na jejich údržbě a opravách (článek 3.3). Náklady na řádnou údržbu a opravy společných částí je však povinen nést ten z vlastníků jednotek, který má výlučné právo k užívání té které společné části (článek 3.4), takový vlastník pak dále nesmí provést úpravy, které by mohly změnit nebo ovlivnit vzhled nebo tvar předmětné budovy (článek 3.5). Práva a závady přecházející na jednotky v podobě zástavního práva ve prospěch společnosti Anonymizováno a smlouvy o dodávkách energií byla uvedena v oddílu IV. Popis činnosti spadajících pod společnou správu společných částí byl uveden v oddílu V. s tím, že správa společných částí nemovitých věcí, které jsou určeny k výlučnému užívání některého z vlastníků jednotek, je správou výlučnou a odpovídá za ni vlastník, k jehož výlučnému užívání je společná část nemovitých věci určena (článek 5.5). Výčet pravidel pro užívání společných částí nemovitých věcí byl uveden v oddílu VI. včetně postupu pro změnu společných částí nemovitých věcí určených k výlučnému užívání některého z vlastníků jednotek (článek 6.5), oprávnění provádět sadové úpravy v zahradě, která je určena k výlučnému užívání k jednotce toho kterého vlastníka jednotky (článek 6.9), zavedení obdobného použití § 1013 a násl. občanského zákoníku pro užívání společných částí nemovitých věcí určených k výlučnému užívání některého z vlastníků jednotek (článek 6.10) či užívání společných rozhrad mezi zahradou hodnota a zahradou hodnota (článek 6.11). Jakožto nedílná část prohlášení byly uvedeny dvě přílohy, a sice příloha č. 1 – půdorysné zakreslení všech podlaží budovy včetně údajů o podlahových plochách a příloha č. 2 – situační plán obsahující prostorové umístění a rozdělení zahrady (tj. pozemků parc. č. hodnota a parc. č. hodnota). Příloha č. 1 (na č.l. 22 p.v.) pak obsahovala jednoduché vyobrazení dvou podlaží obou bytových jednotek včetně uvedení celkového podlahové plochy každé z bytových jednotek, příloha č. 2 (na č.l. 22) pak obsahovala jednoduché vyobrazení půdorysu pozemku parc. č. hodnota včetně vyobrazení parkovacích míst a pozemku parc. č. hodnota, stejně tak umístění budovy hodnota. Takto bylo vloženo do příslušného katastru nemovitostí pod Anonymizováno.

6. Z kupní smlouvy ohledně bytové jednotky č. hodnota ze dne datum včetně příloh bylo zjištěno, že společnost adresa IČO IČO, sídlem adresa v postavení prodávajícího a žalovaní jakožto manželé v postavení kupujících uzavřeli smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k jednotce č. hodnota, o výměře Anonymizováno m2, o dispozici Anonymizováno, jež je vymezena na pozemku parc. č. hodnota, jehož součástí je budova hodnota, která v sobě zahrnuje podíl na společných částech nemovitosti ve výši ½, a to konkrétně na budově hodnota a na pozemcích parc. č. hodnota, parc. č. hodnota a parc. č. hodnota, nacházejících se v obci a v katastrálním území adresa, zapsáné na listu vlastnictví č. hodnota u Katastrálního úřadu pro adresa, Katastrálním pracoviště adresa, s tím, že k pozemku parc. č. hodnota náleží přidatný spoluvlastnický podíl o velikosti ¼ na pozemku parc. č. hodnota v obci a v katastrálním území adresa, zapsaného na listu vlastnictví č. hodnota u Katastrálního úřadu pro adresa, Katastrálním pracoviště adresa, a na komunikaci (příjezdové komunikaci na společné cestě). Kupní cena předmětu převodu byla dohodnuta na částka včetně DPH. Jako nedílná součást kupní smlouvy byly označeny následující přílohy: 1. originál příslibu se zatížení ve prospěch právnická osoba (článek 5.2 kupní smlouvy), 2. souhlas s prodejem a zatížením předmětu převodu (článek 5.2 kupní smlouvy) a 3. prohlášení o výlučném užívání včetně výkresu pozemku a domu (přílohy k prohlášení), jak je zapsáno na katastru nemovitostí. Obsah třetí jmenované přílohy se shodoval s obsahem příloh prohlášení vlastníka tak, jak byl uveden výše (v odstavci 5. tohoto rozsudku) včetně půdorysného zakreslení všech podlaží budovy obsahující údaje o podlahových plochách jednotek (na č.l. 179) a situačního plánu obsahujícího prostorové umístění a rozdělení zahrady (na č.l. 178). Nadto však bylo jakožto příloha prohlášení vlastníka, které bylo přílohou kupní smlouvy, přiloženo další půdorysné zakreslení všech podlaží budovy vyobrazující též prostorové řešení pokojů každého z podlaží za současného uvedení jejich podlahové plochy (na č.l. 180), a dále tabulka obsahující specifikaci jednotek v budově včetně jejich pojmenování, označení, umístění v budově, účelu užívání, popisu, podlahové plochy a velikosti podílu na společných částech nemovitých věcí s tím, že podlahová plocha bytové jednotky č. hodnota byla uvedena Anonymizováno m2 a podlahová plocha bytové jednotky č. hodnota byla uvedena Anonymizováno m2, pokud jde o společné části ve výlučném vlastnictví, byla v tabulce uvedena zahrada o rozměrech Anonymizováno m2 pro bytovou jednotku č. hodnota a o rozměrech Anonymizováno m2 pro bytovou jednotku č. hodnota.

7. Z geodetického zaměření bylo zjištěno umístění budovy hodnota, respektive umístění pozemku parc. č. hodnota v rámci pozemku parc. č. hodnota a ve vztahu k pozemku parc. č. hodnota včetně jejich tvaru a rozměrů, kdy bylo především zjištěno, že pozemek parc. č. hodnota není umístěn ve středu pozemku parc. č. hodnota, neboť vzdálenost bočních stran budovy hodnota od hranic sousedních pozemků není stejná. Geodetické zaměření rovněž obsahovalo dva návrhy rozvržení pozemků parc. č. hodnota a parc. č. hodnota na dvě části tak, aby vzniklé části byly stejných rozměrů (nikoliv však rozvržení v podobě přímky, která by vedla osou rozdělení budovy hodnota na bytovou jednotku č. hodnota a na bytovou jednotku č. hodnota).

8. Po právní stránce byla věc posouzena podle o.z., zejména podle § 1166, podle jehož odst. 1 při rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám se uvedou alespoň a) údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území, b) údaje o jednotce, zejména 1. pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání, 2. určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky, 3. velikost podílů na společných částech, c) jaká věcná a jiná práva a jaké závady přecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek nebo na některé z nich. Podle jeho odst. 2 se k prohlášení přiloží půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu bytů a společných částí domu, spolu s údaji o podlahových plochách bytů.

9. Podle § 1167 o.z. dojde-li k zápisu vlastnického práva k jednotkám do veřejného seznamu, nelze prohlášení prohlásit za neplatné ani nelze určit, že vlastnické právo k jednotce nevzniklo, v případě, že věcné právo k jednotce nabyla další osoba.

10. Podle § 1168 odst. 1 o.z. vymezuje-li prohlášení jednotku neurčitým nebo nesprávným způsobem a neodstraní-li je původce prohlášení bez zbytečného odkladu poté, co ho na vadu upozornila osoba, která na tom má právní zájem, mohou vadu odstranit vlastníci dotčených jednotek společným prohlášením. Nedojde-li k tomu, rozhodne o odstranění vady soud na návrh osoby, která na tom má právní zájem. Podle odst. 2 určí-li prohlášení neurčitě nebo nesprávně podíl vlastníka jednotky na společných částech, nepřihlíží se k tomu.

11. Podle § 1169 odst. 1 o.z. vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Ke změně prohlášení se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Je-li jednotka zatížena, vyžaduje se rovněž písemný souhlas osoby oprávněné z věcného práva, pokud se jejích práv a povinností změna dotkne. Pro účinnost změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek. Podle odst. 2 ve smlouvě strany ujednají alespoň a) údaje stanovené jako náležitosti prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, b) způsob úhrady nákladů výstavby, popřípadě ocenění svépomocně prováděných prací, a c) velikost spoluvlastnických podílů k domu, a má-li být dům součástí pozemku, velikost spoluvlastnických podílů k pozemku, na dobu, než výstavbou vznikne první jednotka; spoluvlastnické podíly se určí ve velikosti odpovídající velikosti podílu vlastníka jednotky na společných částech. Podle odst. 3 smlouva vyžaduje písemnou formu.

12. Z citovaného ustanovení § 1168 o.z. vyplývá, že postup odstranění vad prohlášení soudem nastupuje až jako poslední zákonný způsob za předpokladu, že vady prohlášení nejsou odstraněny původcem prohlášení po upozornění osobou, která má na odstranění vad prohlášení zájem, ani po vzájemné dohodě s ostatními vlastníky bytových jednotek. Na rozdíl od prvních dvou vyjmenovaných zákonných způsobu odstranění vad prohlášení, mohou být v rámci soudního řízení odstraněny pouze vady prohlášení, neboť soudní řízení neslouží k jiným změnám či opravám prohlášení např. ke změnám formulací způsobem lépe vyhovujících vlastníkům jednotek nebo otázek správy společných částí. Náležitosti, které musí prohlášení obsahovat a jejichž případná absence by měla za následek vymezení jednotky neurčitým nebo nesprávným způsobem, jsou vymezeny v § 1166 o.z.

13. O nesprávné označení jednotky jde tehdy, pokud „[č]íslo jednotky neodpovídá skutečnosti, neurčitým označením lze rozumět i použití duplicitně stejného čísla, v případě nebytového prostoru může být považováno za neurčité jeho pojmenování, které se může lišit od jeho kolaudačního určení, chybějící uvedení katastrálního území nebo obce, popř. její části, nebo uvedení těchto údajů v rozporu s údaji o pozemku a katastrálního území ve veřejném seznamu. Může jít o nesprávné nebo neurčité vymezení společných částí, které bude mít za následek neurčitost nebo nesprávnost vymezení jednotky. Společná část může být vymezena nesprávně nebo neurčitě ve vztahu k jiným společným částem nebo ve vztahu k vymezení bytu, pokud jde o jejich rozhraničení, vymezení jednotky neurčitým nebo nesprávným způsobem může spočívat i v neuvedení nebo chybném uvedení věcných práv nebo závad k ní se vztahujících.“ (viz Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024: E. Kabelková, komentář k § 1168).

14. Soud tak ze všeho nejdříve posuzoval obsah prohlášení ze dne datum ve světle § 1166 o.z. Z tohoto důvodu bylo soudem provedeno dokazování pouze v omezeném rozsahu a ostatní důkazní návrhy byly soudem pro nadbytečnost zamítnuty, neboť pro posouzení věci byla stěžejní zjištění učiněná z předmětného prohlášení. Mezi účastníky přitom nebylo sporu o jejich vlastnických právech k bytovým jednotkám, naopak mezi nimi panoval spor ohledně otázek správy společných věcí a užívacích práv ve vztahu ke společným částem určeným k výlučnému užívání toho kterého vlastníka jednotky. Vycházeje ze skutkových zjištění popsaných především v odstavci 5. tohoto rozsudku dospěl soud k závěru, že předmětné prohlášení požadované náležitosti citovaným ustanovením § 1166 o.z. splňovalo. Předmětné prohlášení totiž obsahovalo údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území v souladu s § 1166 odst. 1 písm. a) o.z., a to konkrétně v jeho článku 1.1, pokud v něm bylo uvedeno, že se vztahuje k pozemku parc. č. hodnota, jehož součástí je budovat hodnota, k pozemku parc. č. hodnota a k pozemku parc. č. hodnota, nacházejících se v obci a v katastrálním území adresa. Stejně tak obsahovalo v článku 2.1 a 2.2 v souladu s § 1166 odst. 1 písm. b) bodem 1. o.z. údaje o jednotce, pokud jde o její pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání, pokud v něm bylo uvedeno, že budova rodinného domu hodnota obsahuje dvě jednotky označené číslem hodnota a číslem hodnota. V souladu s § 1166 odst. 1 písm. b) bodem 2. o.z. obsahovalo předmětné prohlášení ve vztahu k údajům o jednotce určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze, které byly vymezeny v jeho článku 3.1 a 3.2; v neposlední řadě pak obsahovalo předmětné prohlášení ve vztahu k údajům o jednotce v souladu s § 1166 odst. 1 písm. b) bodem 3. o.z. rovněž údaj o velikosti podílů na společných částech, pokud tento v článku 2.3 vymezovalo ve výši ½. Lze rovněž uzavřít, že předmětné prohlášení obsahovalo v souladu s § 1166 odst. 1 písm. c) o.z. určení věcných či jiných práv přecházejících vznikem vlastnického práva k jednotce na vlastníky bytových jednotek, pokud v článku 4.1 konkrétně uvádělo zástavní právo zřízené ve prospěch společnosti Anonymizováno a smlouvy o dodávkách energií.

15. Soud se neztotožnil s argumentací žalobců, že určení, které ze společných částí jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky, je obligatorní náležitostí prohlášení, neboť vycházel z jazykového výkladu zákona, který v souvislosti se společnými částmi vyhrazenými k výlučnému užívání vlastníka určité jednotky v § 1166 odst. 1 písm. b) bodu 2. o.z. používá sousloví „s případným určením“, z čeho vyplývá, že se jedná pouze o eventualitu, tedy možnost, která však nemusí být nutně splněna.

16. Současně je však nutno zdůraznit, že prohlášení ze dne datum určuje společné části vyhrazené k výlučnému užívání vlastníka určité jednotky, neboť konkrétně v článku 2.6 hovoří o čtyřech parkovacích místech náležejících k předmětným nemovitostem, které jsou v počtu dvou parkovacích míst určeny k výlučnému užívání vlastníků každé ze dvou bytových jednotek. Lze však přisvědčit žalobcům v tom, že předmětné prohlášení na několik místech počítá s tím, že některé společné části budou výlučně užívány pouze vlastníky určité jednotky, když hovoří o výlučné správě těchto částí (například v článku 5.5) nebo k těmto částem, především pak ve vztahu k pozemku parc. č. hodnota jakožto zahradě vymezuje některé povinnosti vlastníků jednotek ohledně sadových úprav a výsadby rostlin (například v článku 6.9). Společně s přílohami předmětného prohlášení, především pak společně s přílohou č. 2 – situačním plánem obsahujícím prostorové umístění a rozdělení zahrady, byť se jedná o jednoduché vyobrazení půdorysů předmětných pozemků včetně jejich rozdělení na dvě části, jakož i vyobrazení budovy rozdělené na dvě bytové jednotky a parkovacích míst za pomocí geometrických tvarů, poskytuje prohlášení ze dne datum dostatečně určité vymezení částí pozemků parc. č. hodnota a parc. č. hodnota užívaných výlučně vlastníky bytové jednotky č. hodnota a vlastníky bytové jednotky č. hodnota. Uvedená příloha č. 2, stejně tak příloha č. 1 – půdorysné zakreslení všech podlaží budovy včetně údajů o podlahových plochách jakožto nedílné součásti předmětného prohlášení pak splňuje poslední ze zákonných náležitostí uvedených v § 1166 odst. 2 o.z., neboť obsahují půdorysy všech podlaží a určují polohu bytů a společných částí spolu s údaji o podlahových plochách bytů, když z přílohy č. 1 je zřejmé, že jak bytová jednotka č. hodnota, tak bytová jednotka č. hodnota se skládá ze dvou podlaží, která jsou od sebe rozeznatelná pomocí zakreslených oken a vchodových dveří (včetně obloukem naznačené dráhy jejich otevírání), a stejně tak je u každé z bytových jednotek uvedena jejich celkové podlahová plocha. Zákonná úprava přitom jako náležitost prohlášení nevyžaduje, aby byly v prohlášení uvedeny rovněž údaje o výměrách či podlahových plochách společných částí, neboť hovoří pouze o údaji ohledně velikosti podílů na společných částech a ohledně podlahové plochy bytů (srov. s § 1166 odst. 1 písm. b) bod 3 o.z. a § 1166 odst. 2 o.z.).

17. Na základě uvedeného tak dospěl soud k závěru, že prohlášení ze dne datum nemá vady, které by mohly být odstraněny postupem podle § 1168 odst. 1 věty druhé o.z. Ani zavedení zkratek v článku 1.1 předmětného prohlášení nezpůsobuje vymezení jednotky či jejích společných částí neurčitým nebo nesprávným způsobem, neboť z obsahu předmětného prohlášení je zřejmé, o jakých částech pojednává, když např. v článku 3.1 použité zkratky vysvětluje pomocí konkretizace jednotlivých pozemků uvedené v závorkách. Žaloba tak byla soudem v plném rozsahu jako nedůvodná zamítnuta.

18. Pokud žalobci poukazovali na odlišná vyhotovení příloh, které měly být součástí jimi uzavřené kupní smlouvy ze dne datum, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k bytové jednotce č. hodnota, a které byly jakožto přílohy prohlášení ze dne datum vloženy do příslušného katastru nemovitostí v souvislosti se vznikem bytových jednotek, nebylo by možné ani tuto skutečnost považovat za vadu prohlášení, neboť přílohy předmětného prohlášení, které bylo vloženo do katastru nemovitostí a vedeno pod č. účtu, splňují zákonem požadované náležitosti prohlášení, jak bylo popsáno shora. Soud se však právě s ohledem na tento učiněný závěr tvrzeným rozporem v rozsahu příloh zmíněných prohlášení blíže nezabýval, byť se žalovaní i k jeho možnému vzniku vyjadřovali (vklad vlastnického práva až na druhý pokus).

19. Za situace, kdy žalobci tvrdili, že v současné době užívají pozemky o menších rozměrech oproti rozměrům sjednaným v kupní smlouvě, má soud za to, že se nejedná o vadu prohlášení, nýbrž o vadu předmětu koupě, kterou je nutno řešit v rámci procesu uplatňování práv z vadného plnění podle § 2106 nebo § 2107 o.z. Za povšimnutí však stojí, že tabulka předložená žalobci jako příloha kupní smlouvy (obsahující specifikaci jednotek v budově včetně jejich pojmenování, označení, umístění v budově, účelu užívání, popisu, podlahové plochy a velikosti podílu na společných částech nemovitých věcí) uváděla totožný rozměr (Anonymizováno m2) pro společné části ve výlučném vlastnictví (tj. zvlášť pro zahradu náležící k bytové jednotce č. hodnota a zvlášť pro zahradu náležící k bytové jednotce č. hodnota), aniž by však jejich součet skutečně odpovídal celkové výměře pozemků parc. č. hodnota (o výměře Anonymizováno m2) a parc. č. hodnota (o výměře Anonymizováno m2), tj. Anonymizováno m2. Uvedené naopak spíše svědčí o zřejmé nesprávnosti zanesené do přiložené tabulky.

20. Nad rámec uvedeného soud podotýká, že ani skutečnost, že žalobci a žalovaní zakoupili předmětné bytové jednotky s podílem na společných částech za stejnou kupní cenu, není pro rozhodnutí ve věci určující, a to především s ohledem na zásadu autonomie vůle stran vyjádřenou především v § 1725 o.z.

21. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řízení, tak že žalobci jsou povinni zaplatit žalovaným náhradu nákladů řízení, neboť to byli žalovaní, kteří byli ve věci zcela úspěšní. Žalovaní se však práva na náhradu nákladů řízení výslovně vzdali, proto soud v písemném vyhotovení rozsudku určil výši nákladů řízení částkou 0 Kč, neboť při vyhlášení rozsudku došlo ke zjevné nesprávnosti, jelikož namísto znění výroku II. tohoto rozsudku mělo být vyhlášeno, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne jeho doručení k Okresnímu soudu Praha-východ. O odvolání bude rozhodovat Krajský soud v Praze.