OSPY 46 C 413/2023-274

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudkyní Mgr. Terezou Martincovou ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: Anonymizováno IČO Anonymizováno sídlem Anonymizováno zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalované: Jméno žalované, narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B ⟪LB:lb_004⟫ o vydání bezdůvodného obohacení

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala vydání bezdůvodného obohacení, a to finanční částku ve výši 500 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky ode dne datum do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 96 739,50 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované.

1. Žalobkyně se domáhala zaplacení 500 000 Kč s příslušenstvím uvedeným ve výroku I. tohoto rozsudku z titulu bezdůvodného obohacení, které mělo vzniknout na straně žalované v důsledku nevrácení zálohy kupní ceny právě ve výši 500 000 Kč uhrazené na základě smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Žalobu odůvodnila zejména tím, že dne datum uzavřela s žalovanou smlouvu o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem byl závazek účastníků uzavřít v budoucnu kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitým věcem ve vlastnictví žalované, a sice k pozemku parc. č. hodnota, jehož součástí je stavba č. hodnota, pozemku parc. č. hodnota, jehož součástí je stavba bez č.p./č.e., pozemku parc. č. hodnota, pozemku parc. č. hodnota, pozemku parc. č. hodnota, pozemku parc. č. hodnota, pozemku parc. č. hodnota, pozemku parc. č. hodnota, pozemku parc. č. hodnota, pozemuk parc. č. hodnota, v katastrálním území adresa, zapsaných na listu vlastnictví č. hodnota u Katastrálního úřadu pro adresa, Katastrální pracoviště adresa (dále jen „předmětné nemovité věci“), které byly současně předmětem nájemní smlouvy, kterou žalobkyně s žalovanou uzavřela téhož dne, tj. datum. Částku 500 000 Kč uhradila žalobkyně na účet žalované v souladu s čl. II odst. 4 smlouvy o smlouvě budoucí kupní jakožto první část kupní ceny za předmětné nemovité věci. Žalovaná však následně dopisem ze dne datum odstoupila od obou uzavřených smluv, v důsledku čehož nedošlo k uzavření kupní smlouvy na převod vlastnického práva k předmětným nemovitým věcem. Odstoupení od smluv však žalobkyně považovala nikoliv po právu. Žalovaná tak žalobkyni znemožnila nabýt vlastnické právo k předmětným nemovitým věcem, v důsledku čehož byla povinna žalobkyni neprodleně vrátit žalobkyní zaplacenou zálohu na kupní cenu, což však neudělala a bezdůvodně se na úkor žalobkyně obohatila.

2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout s odůvodněním, že před podpisem jak smlouvy o smlouvě budoucí kupní, tak nájemní smlouvy byla ze strany žalobkyně v období Anonymizováno a Anonymizováno ujišťována, že kupní cena bude uhrazena z prodeje nemovitých věcí ve vlastnictví žalobkyně na území Anonymizováno, a sice v adresa, v obci a v katastrálním území Anonymizováno, a v adresa,Anonymizovánov obci Anonymizováno a v katastrálním území Anonymizováno měl žalobkyni vynést částku převyšující 1 800 000 euro, k čemuž žalované současně předložila výpisy z příslušné veřejnoprávní evidence Anonymizováno. K uzavření dvou smluv namísto jedné proto došlo právě z důvodu nedostatku likvidního kapitálu pro financování kupní ceny na straně žalobkyně tak, aby měla dostatek času zajistit potřebné finanční prostředky, navzdory tomu, že původním záměrem žalované bylo předmětné nemovité věci prodat, nikoliv pronajmout. Tato skutečnost byla známa rovněž realitní makléřce jméno FO, která uzavření obou smluv fakticky zajišťovala. Kupní cena za předmětné nemovité věci byla přitom dohodnuta na částku 16 300 000 Kč a nájemní smlouva byla uzavřena na dobu jednoho roku. Žalovaná potvrdila, že od žalobkyně skutečně obdržela první část kupní ceny, nikoliv však ve výši 500 000 Kč, nýbrž ve výši 494 560 Kč. V průběhu měsíců Anonymizováno a Anonymizováno však žalovaná zjistila skutečnosti o nesolventnosti žalobkyně, jí ovládaných či s ní propojených osob, které musely být žalobkyni známy již před uzavřením obou smluv, a za předpokladu, že by s nimi byla sama obeznámena, by nikdy k uzavření smluv nepřistoupila. O těchto skutečnostech, o kterých se žalovaná dozvěděla částečně od jméno FO a částečně od společností Anonymizováno, sídlem Anonymizováno, a společnosti Anonymizováno sídlem adresa, svědčila dražba nemovitých věcí na adrese trvalého pobytu žalobkyně na území Anonymizováno, jakož i chystaná dražba nemovitých věcí ve vlastnictví žalobkyně v obci Anonymizováno a v katastrálním území Anonymizováno, a které měly sloužit k úhradě dluhů a nesplacených závazků žalobkyně. Žalovaná proto vyhodnotila, že se jevilo jako velmi nepravděpodobné, že by k úhradě kupní ceny za předmětné nemovité věci mělo dojít právě z prodeje nemovitých věcí na území Anonymizováno, a tak pro podstatnou změnu okolností odstoupila od obou uzavřených smluv odstoupila. Žalovaná ve svém vyjádření rovněž podrobněji popsala, jakým problémům a stížnostem zákazníků jezdeckého areálu provozovaného na předmětných nemovitých věcech čelila v době trvání nájemní smlouvy uzavřené s žalobkyní, v důsledku čehož byla nucena přistoupit k pokusu o vyklizení žalobkyně z předmětných nemovitých věcí. Účastníci pak měli mít snahu v průběhu měsíců Anonymizováno až Anonymizováno Anonymizováno vyřešit věc mimosoudní dohodou, která nebyla uzavřena v písemné podobě, ale k vyklizení předmětných nemovitých věcí a jejich předání zpět žalované nakonec skutečně došlo. Předmětem mimosoudních jednání účastníků však nikdy nebyla koupě předmětných nemovitých věcí, nýbrž jejich vyklizení ze strany žalobkyně a otázka náhrady vzájemně způsobených škod. V reakci na výzvu žalobkyně k úhradě žalované částky před podáním žaloby ze dne datum žalovaná nárok žalobkyně odmítla a pro jistotu započetla své oprávněné nároky na jakékoliv, byť pouze teoreticky, vzniklé tvrzené nároky žalobkyně. V neposlední řadě vznesla žalovaná námitku započtení vůči nároku žalobkyně na zaplacení 494 560 Kč, a sice svých nároků v podobě a) náhrady nákladů vynaložených na odstranění škod na předmětných nemovitých věcech včetně věcí movitých nacházejících v jezdeckém areálu ve výši 311 000 Kč, b) náhrady nákladů vynaložených na péči a stravu koní umístěných v jezdeckém areálu v průběhu doby, kdy se v něm zdržovala žalobkyně a osoby ji ovládající či s ním spojené ve výši 177 000 Kč, c) náhrady škody vzniklé žalované v důsledku jejího uvedení v omyl ze strany žalobkyně v tom smyslu, že předmětné nemovité věci koupí a má dostatek finančních prostředků k úhradě kupní ceny (rovnající se ušlému obvyklému nájemnému, za které se předmětné nemovité věci v daném období mohly pronajmout třetí osobě) ve výši 450 000 Kč.

3. Žalobkyně je právnickou osobou se sídlem ve Slovenské republice, proto se soud nejprve zabýval otázkou pravomoci a příslušnosti českých soudů a rozhodného práva. Soud na daný případ aplikoval s ohledem § 2 zákona č. 91/2012 Sb., o mezinárodním právu soukromém a procesním, úpravu obsaženou jednak v nařízení Evropského parlamentu a Rady ES č. 1215/2012, o příslušnosti a uznávání a výkonu soudních rozhodnutí v občanských a obchodních věcech (čl. 66 nařízení č. 1215/2012, tzv. „Brusel I bis“), jednak nařízení Evropského parlamentu a Rady ES č. 593/2008 (tzv. „Řím I“), a dospěl k závěru, že podle čl. 4 nařízení č. 1215/2012 je dána jeho pravomoc i příslušnost k rozhodnutí věci a podle čl. 3 odst. 1 nařízení č. 593/2008 ve spojení s čl. III odst. 10 smlouvy o smlouvě budoucí kupní je rozhodným právem právní řád České republiky.

4. Ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne datum bylo zjištěno, že žalovaná v postavení budoucího prodávajícího a žalobkyně v postavení budoucího kupujícího se zavázaly uzavřít kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k pozemku parc. č. hodnota, jehož součástí je stavba č. hodnota, pozemku parc. č. hodnota, jehož součástí je stavba bez č.p./č.e., pozemku parc. č. hodnota, pozemku parc. č. hodnota, pozemku parc. č. hodnota, pozemku parc. č. hodnota, pozemku parc. č. hodnota, pozemku parc. č. hodnota, pozemku parc. č. hodnota, pozemuk parc. č. hodnota, v katastrálním území adresa, zapsaných na listu vlastnictví č. hodnota u právnická osoba pro adresa, Katastrální pracoviště adresa (čl. I odst. 1), a to nejpozději do jednoho roku od podpisu smlouvy za splnění podmínky uhrazení všech závazků budoucího kupujícího vůči budoucímu prodávajícímu vyplývajících z nájemní smlouvy uzavřené na dobu jednoho roku, pokud se strany nedohodnou jinak (čl. II odst. 3). Současně se strany smlouvy dohodly, že pokud budoucí kupující kupní smlouvu neuzavře ve lhůtě a za podmínek stanovených smlouvou o smlouvě budoucí kupní, není oprávněn nárokovat zpět již zaplacenou první část kupní ceny ve výši 500 000 Kč z celkově dohodnuté kupní ceny ve výši 16 300 000 Kč, ani jakékoliv náklady na údržbu a opravy a jakékoliv zhodnocení předmětu budoucího převodu během užívání podle nájemní smlouvy (čl. II odst. 4). Naproti bylo dohodnuto, že pokud budoucí prodávající kupní smlouvu neuzavře ve lhůtě a za podmínek stanovených smlouvou o smlouvě budoucí kupní, bude povinen uhradit budoucímu kupujícímu smluvní pokutu odpovídající prokázanému zhodnocení předmětu budoucího převodu vzniklé během užívání podle nájemní smlouvy (čl. II odst. 5).

5. Z nájemní smlouvy o nájmu jezdeckého areálu ze dne datum bylo zjištěno, že žalovaná v postavení pronajímatele přenechala žalobkyni v postavení nájemce do užívání jezdecký areál včetně vybavení uvedeného ve smlouvě tvořený pozemkem parc. č. hodnota, jehož součástí je stavba č. hodnota, pozemkem parc. č. hodnota, jehož součástí je stavba bez č.p./č.e., pozemkem parc. č. hodnota, pozemkem parc. č. hodnota, pozemkem parc. č. hodnota, pozemkem parc. č. hodnota, pozemkem parc. č. hodnota, pozemkem parc. č. hodnota, pozemkem parc. č. hodnota, pozemkem parc. č. hodnota, v katastrálním území adresa, zapsaných na listu vlastnictví č. hodnota u právnická osoba pro adresa, Katastrální pracoviště adresa, a to na dobu určitou počínaje datum, aniž by bylo uvedeno datum ukončení smlouvy, za sjednané nájemné ve výši 30 000 Kč měsíčně s první platbou od datum

6. Z výpisu z účtu vedeného na jméno žalobkyně č. hodnota z data datum bylo zjištěno, že dne datum byla provedena odchozí platba ve výši 20 000 euro na účet vedený na jméno žalované č. IBAN.

7. Z odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí kupní a nájemní smlouvy ze dne datum bylo zjištěno, že žalovaná odstoupila jak od smlouvy o smlouvě budoucí kupní z důvodu dodatečně najevo vyšlé nesolventnosti žalobkyně, o které již musela mít žalobkyně povědomí v době uzavírání předmětné smlouvy, stejně tak odstoupila od nájemní smlouvy pro zvlášť závažné porušení povinností z ní vyplývajících (užívání domu určeného pro zázemí stájných pro účely bydlení, užívání předmětu nájmu způsobem snižujícím rozsah pronajatých boxů a úpravy a změny předmětu nájmu bez souhlasu pronajímatele, uzamčení částí předmětu nájmu sloužících jezdcům, ničení dolních pastvin vypouštěním koní v zimních období přes nesouhlas pronajímatele). Žalovaná současně vyzvala žalobkyni k vyklizení předmětných nemovitých věcí do datum do 12:00 hodin. Na odstoupení od smluv bylo současně ručně dopsáno, že jeho převzetí bylo odmítnuto, čemuž byli přítomni dva svědci za současného uvedení jejich podpisu.

8. Z výpisu z katastra nehnuteľností pro adresa, obec Anonymizováno a katastrální území Anonymizováno ve vztahu k listu vlastnictví č. hodnota k datu datum a k datu datum bylo zjištěno, že společnost Anonymizováno, IČO IČO, sídlem Anonymizováno byla k uvedenému datu vlastníkem pozemku parc. č. Anonymizováno, pozemku parc. č. Anonymizováno, pozemku parc. č. Anonymizováno a dále pozemku parc. č. Anonymizováno, pozemku parc. č. Anonymizováno, pozemku parc. č. Anonymizováno, pozemku parc. č. Anonymizováno, pozemku parc. č. Anonymizováno, pozemku parc. č. Anonymizováno, pozemku parc. č. Anonymizováno a pozemku parc. č. Anonymizováno, přičemž vedle nabývacího titulu byly v předmětnému výpisu uvedeny rovněž poznámky o oznámení o probíhající dobrovolné dražbě a rozhodnutí o zástavním právu, stejně tak o započetí výkonu zástavního práva věřitele společnosti Anonymizováno, sídlem Anonymizováno formou dobrovolné dražby.

9. Z výpisu z katastra nehnuteľností pro adresa, obec a katastrální území Anonymizováno ve vztahu k listu vlastnictví č. hodnota k datu Anonymizováno bylo zjištěno, že společnost právnická osoba, sídlem Anonymizováno byla k uvedenému datu vlastníkem pozemku parc. č. Anonymizováno pozemku parc. č. Anonymizováno, pozemku parc. č. Anonymizováno, pozemku parc. č. Anonymizováno a pozemku parc. č. Anonymizováno, a to na základě dobrovolné dražby ze dne datum.

10. Z e-mailu ze dne datum bylo zjištěno, že realitní makléřek jméno FO informovala žalovanou o údajích zjištěných o nemovitých věcech žalobkyně na území Slovenské republiky včetně zjištění, že Anonymizováno je vymahačská společnost.

11. Z obchodního věstníku k dražbám z datum a datum bylo zjištěno, že k návrhu společnosti Anonymizováno sídlem Anonymizováno bylo dražebníkem společností Anonymizováno, sídlem adresa dne datum oznámeno konání dobrovolné dražby dne datum nemovitých věcí zapsaných na listu vlastnictví č. hodnota v katastrálním území Anonymizováno, v obci Anonymizováno a v adresa, konkrétně pozemku parc. č. Anonymizováno, pozemku parc. č. Anonymizováno, pozemku parc. č. Anonymizováno, pozemku parc. č. Anonymizováno, pozemku parc. č. Anonymizováno, pozemku parc. č. Anonymizováno, pozemku parc. č. Anonymizováno, pozemku parc. č. Anonymizováno, pozemku parc. č. Anonymizováno, pozemku parc. č. Anonymizováno a pozemku parc. č. Anonymizováno včetně staveb na nich se nacházejících, a to ve vlastnictví společnosti Anonymizováno, IČO IČO, sídlem Anonymizováno za nejnižší cenu 1 070 000 euro a za současného uvedení práv a závazků váznoucích na dražených nemovitých věcech, zejména zástavního práva ve prospěch navrhovatele dražby. Dále byl dne datum týmž dražebníkem oznámen výsledek konané dražby tak, že dražené nemovité věci nebyly vydraženy, nebylo učiněné nejnižší stanovené podání.

12. Z restrukturalizačního plánu společnosti Anonymizováno ze dne datum a z restrukturalizačního plánu společnosti Anonymizováno 2. verze ze dne datum bylo zjištěno, že tyto plány byly vytvořeny za účelem splnění zákonných povinností dlužníka, jmenované společnosti Anonymizováno, IČO IČO, sídlem adresa, především uspokojení pohledávek jeho zabezpečených i nezabezpečených věřitelů, a to postupně do datum.

13. Z e-mailu z datum bylo zjištěno, že žalovaná komunikovala se společností Anonymizováno sídlem Anonymizováno, především ohledně konání dalších dražeb, přičemž tato společnost žalované potvrdila, že mají společného dlužníka (míněno žalobkyni), která ho řadila k těm problematickým a informovala žalovanou rovněž o současném průběhu dražeb, které měly být až do odvolání zakázané.

14. Z e-mailu ze dne datum bylo zjištěno, že právní zástupce žalované kontaktoval právního zástupce žalobkyně ohledně případného smírného vyřešení věci, především pak stran opuštění a vyklizení předmětných nemovitých věcí a naproti tomu stran vrácení zaplacené zálohy na kupní cenu v závislosti právě na termínu opuštění a vyklizení předmětných nemovitých věcí a vyzval ho k vyjádření, kterého se mu ani v avizovaném termínu nedostalo.

15. Z e-mailu ze dne datum bylo zjištěno, že právní zástupce žalované kontaktoval právního zástupce žalobkyně v návaznosti na osobní jednaní proběhlého v minulém týdnu a vyzval ho k vyjádření žalobkyně, aby mohlo být přistoupeno k přípravě dohody mezi žalobkyní a žalovanou.

16. Z e-mailu za období datum až datum bylo zjištěno, že právní zástupci účastníků vzájemně komunikovali o stavu vystěhování žalované z předmětných nemovitých věcí, kdy mělo probíhat jednání žalobkyně ohledně pronájmu či odkupu jiného objektu, kdo kterého by se žalobkyně nastěhovala, a dále ohledně obsahu dohody o narovnání žalobkyně a žalované.

17. Z návrhu dohody o narovnání bylo zjištěno, že tato měla řešit sporná práva žalobkyně a žalované v souvislosti s uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí kupní a současně dne datum uzavřené nájemní smlouvy, v důsledku čehož byla žalobkyní podána žaloba na určení trvání právního vztahu vedené u Okresního soudu adresa pod sp. zn. právnická osoba v reakci na odstoupení žalované od uvedených smluv, a to tak, že by žalovaná žalobkyni zaplatila 500 000 Kč, která jí byla uhrazena jakožto první část kupní ceny podle smlouvy o smlouvě budoucí kupní, dále by jí zaplatila 78 400 Kč jakožto dlužnou částku za péči o koně žalované v měsíci Anonymizováno a Anonymizováno, dále by jí zaplatila 109 200 Kč jakožto dlužnou částku za neoprávněný výběr žalované z účtu právnická osoba. po ukončení jejího působení ve výboru spolku a za inkasování ceny za ustájení koní od klientů žalobkyně, dále by jí zaplatila 250 000 Kč jakožto částku vynaloženou žalobkyní na rekonstrukce předmětných nemovitých věcí s tím, že po zaplacení uvedených částech by byla žaloba podaná žalobkyní vzata zpět a s ohledem na skutečnost, že se žalobkyně dne datum z předmětných nemovitých věcí odstěhovala by byly veškerá vzájemná práva a povinnosti, jakož i pohledávky a závazky mezi žalobkyní a žalovanou narovnány.

18. Z předžalobní upomínky ze dne datum včetně podací stvrzenky bylo zjištěno, že žalovaná byla prostřednictvím zástupce žalobkyně vyzvána k úhradě částky v celkové výši 828 400 Kč představující nevrácenou zálohu ve výši 500 000 Kč jakožto první část kupní ceny, investice do technického zhodnocení předmětných nemovitých věcí (rekonstrukce prostor určených pro bydlení zaměstnanců a přestavění boxů pro koně) ve výši 250 000 Kč a péči o šest koní žalované ze strany žalobkyně za měsíce Anonymizováno a Anonymizováno ve výši 78 400 Kč. Předžalobní upomínky byla žalované odeslána dne datum.

19. Z reakce na předžalobní výzvu ze dne datum bylo zjištěno, že žalovaná prostřednictvím svého právního zástupce odmítla nároky žalobkyně jako zcela nedůvodné a provedla započtení svých nároků vůči nároku žalobkyně na zaplacení 494 560 Kč, nikoliv 500 000 Kč, a to v podobě a) náhrady nákladů vynaložených na odstranění škod na předmětných nemovitých věcech včetně věcí movitých nacházejících v jezdeckém areálu ve výši 311 000 Kč, b) náhrady nákladů vynaložených na péči a stravu koní umístěných v jezdeckém areálu v průběhu doby, kdy se v něm zdržovala žalobkyně a osoby ji ovládající či s ním spojené ve výši 177 000 Kč, c) náhrady škody vzniklé žalované v důsledku jejího uvedení v omyl ze strany žalobkyně v tom smyslu, že předmětné nemovité věci koupí a má dostatek finančních prostředků k úhradě kupní ceny (rovnající se ušlému obvyklému nájemnému, za které se předmětné nemovité věci v daném období mohly pronajmout třetí osobě) ve výši 450 000 Kč.

20. Z e-mailu právních zástupců účastníků z datum bylo zjištěno, že právní zástupci žalobkyně a žalované v reakci na předžalobní upomínku společně komunikovali ohledně případných nedorozuměních ve vzájemné předchozí komunikaci a ohledně řešení věci soudní cestou právě s ohledem na jejich přetrvávající odlišná stanoviska.

21. Z obchodního věstníku ke konkurzu a restrukturalizaci společnosti Anonymizováno, IČO IČO, sídlem adresa ze dne datum a ze seznamu pohledávek přihlášených do restrukturalizace bylo jednak zjištěno, že adresa pod sp. zn. Anonymizováno rozhodl dne datum o začátku restrukturalizačního jednání vůči dlužníkovi, výše jmenované společnosti, dne datum povolil její restrukturalizaci a ustanovil do funkce správce, stejně tak vyzval věřitele k přihlášení svých pohledávek. Se svými pohledávkami v celkové výši 1 809 339,89 euro, z toho zjištěných ve výši 1 791 590,59 euro, se přihlásilo celkem 18 věřitelů včetně společnosti Anonymizováno, sídlem Anonymizováno Dne datum byl uvedeným soudem potvrzen restrukturalizační plán dlužníka a restrukturalizace byla ukončena.

22. Další důkazní návrhy byly soudem pro nadbytečnost zamítnuty, neboť rozsah provedeného dokazování umožnil zjištění skutkového stavu, tak jak je popsán níže, který dostačoval k rozhodnutí ve věci.

23. Po skutkové stránce vyšlo v řízení najevo, že žalobkyně a žalovaná uzavřely dne datum dvě smlouvy, a sice smlouvu o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem byl jejich závazek uzavřít do jednoho roku kupní smlouvu ohledně převodu vlastnického práva k předmětným nemovitým věcem ve vlastnictví žalované na žalobkyni, a dále nájemní smlouvu, jejímž předmětem bylo přenechání předmětných nemovitých věcí ze strany žalované do užívání žalobkyně za měsíční nájemné ve výši 30 000 Kč s první platbou od datum. V rámci smlouvy o smlouvě budoucí kupní byla žalované ze strany žalobkyně převodem na účet uhrazena první část kupní ceny ve výši 20 000 euro, jejíž výše byla podle smlouvy dohodnuta na 500 000 Kč, a kterou byla žalovaná oprávněna si ponechat pro případ, že ze strany žalobkyně nedojde k uzavření kupní smlouvy ve sjednané lhůtě a za podmínek ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní stanovených. Celková kupní cena za předmětné nemovité věci byla přitom dohodnuta na 16 300 000 Kč. Žalovaná se dne datum pokusila žalobkyni doručit odstoupení od obou uzavřených smluv s tím, že zejména odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí kupní odůvodnila podstatnou změnou okolností, neboť až teprve po jejím uzavření měla zjistit, že žalobkyně neměla být solventní, v důsledku čehož se mělo jevit nepravděpodobným, že by žalobkyně byla schopna uhradit sjednanou kupní cenu. Mezi účastníky prostřednictvím jejich právních zástupců následně probíhala komunikace ohledně snahy vyřešit nastalou situaci mimosoudně, dohoda o narovnání však mezi nimi nebyla uzavřena. Žalobkyně na počátku měsíce Anonymizováno vyklidila předmětné nemovité věci. Kupní smlouva o převodu vlastnického práva k předmětným nemovitým věcem nebyla ve lhůtě jednoho roku od uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní mezi žalobkyní a žalovanou uzavřena. Žalobkyně následně vyzvala žalovanou k vrácení první části zaplacené kupní ceny ve výši 500 000 Kč, což však žalovaná odmítla, a proti tomuto nároku žalobkyně či případně dalším vzniklým nárokům žalobkyně započetla své nároky z titulu náhrady vynaložených nákladů a náhrady škody vzniklých v souvislosti s uzavřením obou výše uvedených smluv.

24. Po právní stránce byla věc posouzena podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“), neboť všechny rozhodující skutečnosti nastaly za jeho účinnosti.

25. Podle § 1785 o.z. smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

26. Podle § 1786 o.z. zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.

27. Podle § 1788 odst. 1 o.z. nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Podle odstavce 2 změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Neoznámí-li zavázaná strana oprávněné straně změnu okolností bez zbytečného odkladu, nahradí oprávněné straně škodu z toho vzniklou.

28. Podle § 610 o.z. k promlčení soud přihlédne, jen namítne-li dlužník, že je právo promlčeno. Vzdá-li se někdo předem práva uplatnit námitku promlčení, nepřihlíží se k tomu.

29. Podle § 621 o.z. okolnosti rozhodné pro počátek běhu promlčecí lhůty u práva na vydání bezdůvodného obohacení zahrnují vědomost, že k bezdůvodnému obohacení došlo, a o osobě povinné k jeho vydání.

30. Podle § 629 odst. 1 o.z. promlčecí lhůta trvá tři roky.

31. Ze všeho nejdříve se soud zabýval otázkou, zda skutečně došlo ke změně okolností, z nichž účastníci při uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí kupní vycházeli. Žalovaná v řízení tvrdila, že byla před jejím uzavřením, tj. před datem datum, ze strany žalobkyně ujišťována, že kupní cena za převod vlastnického práva k předmětným nemovitým věcem bude uhrazena z prodeje nemovitých věcí na území Slovenské republiky ve vlastnictví žalobkyně, potažmo osob jí ovládajících a s ní propojených, což měla žalobkyně žalované rovněž doložit výpisy s příslušných veřejnoprávních evidencí. Zároveň žalovaná tvrdila, že následně v měsíci Anonymizováno a Anonymizováno zjistila skutečnosti o špatné finanční situaci žalobkyně, v důsledku kterých se jevilo velmi nepravděpodobné, že by žalobkyně byla schopna kupní cenu žalované skutečně uhradit. „Podstatné je uvědomit si, že musí jít o okolnosti nově nastalé, nebo alespoň nově vyšlé najevo. Okolnosti, o kterých povinná strana mohla a měla vědět anebo dokonce je znala a nedostatečně je uvážila již při vzniku smlouvy o smlouvě budoucí, významné být nemohou. Také nestačí, že jde jenom o nové okolnosti. Musí jít o okolnosti natolik významné, že není možné po povinné straně spravedlivě požadovat, aby za změněných okolností svůj závazek k uzavření budoucí smlouvy dodržela.“ (viz komentář k § 292, POKORNÁ, J., KOVAŘÍK, Z., ČÁP, Z. a kol. [Zrušeno] Obchodní zákoník: Komentář. [Systém ASPI]. Wolters Kluwer. ASPI_ID KO513_1991CZ. Dostupné z: www.aspi.cz. ISSN 2336-517X). V posouzení otázky hmotného práva, s jakými okolnosti je podle § 1788 odst. 2 o.z. spojen zánik povinnosti uzavřít budoucí smlouvu, je přitom použitelná judikatura dovolacího soudu, potažmo komentáře vztahující se k zákonu č. 513/1991 Sb., obchodnímu zákoníku, ve zněním účinném do 31. 12. 2013 (srov. s rozsudkem Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 2291/2021 ze dne 6. 4. 2022).

32. Žalovaná přitom taktéž tvrdila, že jejím záměrem nikdy nebylo předmětné nemovité věci přenechat do užívání na základě nájemní smlouvy, nýbrž je odprodat. Ústupek spočívající ve smluvním ujednání, které bylo tvořeno celkem dvěma smlouvami včetně smlouvy nájemní, pak učinila právě z důvodu nedostatku likvidního kapitálu pro financování kupní ceny ze strany žalobkyně. Již však tato skutečnost měla či mohla být pro žalovanou znamením, aby se sama více zaměřila na finanční situaci žalobkyně.

33. V řízení přitom vyšlo najevo, že žalobkyně na území Slovenské republiky skutečně vlastnila několik nemovitých věcí tak, jak měla žalované před uzavřením obou smluv tvrdit, avšak v roce Anonymizováno bylo rozhodováno o její restrukturalizaci (potažmo reorganizaci) z důvodu její nepříznivé finanční situace, kterou měla podle soudem potvrzeného restrukturalizačního plánu procházet v období let Anonymizováno až Anonymizováno za účelem uspokojení pohledávek svých věřitelů dosahujících bez mála 1 800 000 euro. S ohledem na uvedené dospěl soud k závěru, že tuto okolnost žalovaná mohla a měla vědět již před uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí kupní a nájemní smlouvy, pokud by dostatečně osobu žalobkyně jakožto budoucí stranu smluv, které hodlala uzavřít, prověřovala, neboť obě dvě zmíněné smlouvy byly uzavřeny na konci roku Anonymizováno, tj. v období, kdy žalobkyně stále měla procházet restrukturalizací. Povinnost žalované uzavřít budoucí smlouvu, tedy kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k předmětným nemovitým věcem tak ze zákona ve smyslu § 1788 odst. 2 o.z. nezanikla, neboť nešlo o nové okolnosti, které by nastaly až po uzavření smluv.

34. Odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí kupní, k němuž žalovaná přistoupila, odůvodnila rovněž právě shora popsanou změnou okolností a současně odkazem na § 2002 o.z., podle jehož odstavce 1 poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není; a podle jehož odstavce 2 strana může od smlouvy odstoupit bez zbytečného odkladu poté, co z chování druhé strany nepochybně vyplyne, že poruší smlouvu podstatným způsobem, a nedá-li na výzvu oprávněné strany přiměřenou jistotu.

35. S ohledem na znění § 2002 odst. 1 o.z. však není zřejmé, porušení jaké smluvní povinnosti se měla žalobkyně dopustit, jelikož změnu okolností bezpochyby nelze chápat jako porušení povinnosti ve smyslu citovaného ustanovení. Stejně tak nebylo v řízení prokázáno, že k porušení smlouvy podstatným způsobem ze strany žalobkyně mělo nepochybně dojít ve smyslu § 2002 odst. 2 o.z. v důsledku chování žalobkyně, neboť pro aplikaci tohoto odstavce citovaného ustanovení musí dojít k chování druhé strany, tedy k jejímu faktickému jednání při plnění závazku nebo k jejímu vyjádření, že závazek nesplní, ze kterého bude možno učinit nepochybný předpoklad, že smlouva bude skutečně porušena podstatným způsobem. Ve smyslu citovaného ustanovení nebyla však žalobkyně ze strany žalované vyzvána k poskytnutí přiměřené jistoty tak, aby mohla od smlouvy skutečně odstoupit. V době odstoupení od smlouvy nadto žalobkyně měla stále dostatek času, aby mohla dostát svým povinnostem, k nimž se zavázala ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní. Žalované proto stejně tak, jako jí nezanikla povinnost uzavřít budoucí smlouvu kupní, nevzniklo právo od smlouvy o smlouvě budoucí kupní odstoupit podle § 2002 o.z. Z tohoto důvodu proto ani nezapočala běžet promlčecí lhůta ode dne následujícího, kdy se odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí kupní dostalo do dispozice žalobkyně, a žaloba tak byla s ohledem na uvedený právní názor soudu o trávní smlouvy o smlouvě budoucí kupní do datum podána v tříleté promlčecí lhůtě. Námitku promlčení vznesenou ze strany žalované proto soud shledal nedůvodnou.

36. Soud se dále zabýval otázkou splnění předpokladů uvedených ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní (konkrétně v jejím čl. II odst. 4), za kterých by si žalovaná jakožto budoucí prodávající nebyla oprávněna ponechat první část kupní ceny ve výši 500 000 Kč. Těmito pak bylo neuzavření kupní smlouvy ze strany žalobkyně jakožto budoucího kupujícího ve lhůtě a za podmínek stanovených právě smlouvou o smlouvě budoucí kupní. Smlouva o smlouvě budoucí kupní pak ve svém čl. II odst. 3 stanovila lhůtu k uzavření kupní smlouvy nejpozději do jednoho roku od podpisu smlouvy a podmínku uhrazení všech závazků žalobkyně vůči žalované vyplývajících ze současně uzavřené nájemní smlouvy, jejímž předmětem byly právě předmětné nemovité věci.

37. V řízení bylo prokázáno, že žalobkyně jakožto nájemce byla povinna z titulu nájemní smlouvy žalované jakožto pronajímateli měsíčně hradit nájemné ve výši 30 000 Kč, první splátka však byla stanovena až od datum navzdory tomu, že nájemní smlouva byla uzavřena již datum. Mezi účastníky však nebylo sporu (žalobkyně v průběhu řízení nikterak nesporovala), že nájemné ze strany žalobkyně nebylo žalované nikdy hrazeno.

38. Mezi účastníky vznikl následně spor o tom, zda bylo od uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí kupní odstoupeno ze strany žalované po právu, o čemž svědčí rovněž ze strany žalobkyně zahájené řízení u adresa o určení trvání právního vztahu, které bylo vedeno pod sp. zn. právnická osoba a v druhé polovině Anonymizováno zastaveno pro zpětvzetí žaloby ze strany žalobkyně. V rámci takto zahájeného řízení však účastníci prostřednictvím svých právních zástupců jednali o vyklizení předmětných nemovitých věcí. Nicméně i nadále po jejich vyklizení, k němuž došlo ze strany žalobkyně počátkem měsíce Anonymizováno, jednali ohledně vypořádání případných vzájemných nároků vyplývajících z obou uzavřených smluv, o čemž svědčí jednak průběh e-mailové komunikace mezi právními zástupci účastníků, jednak návrh dohody o narovnání, která však mezi účastníky nebyla nikdy uzavřena pro jejich přetrvávající odlišná stanoviska a nedorozumění v komunikaci právních zástupců. V rámci uvedených jednání pak ani nikdy nebyla mezi účastníky s konečnou platností vyřešena otázka oprávněnosti odstoupení žalované od smlouvy o smlouvě budoucí kupní, tj. otázka trvání tohoto právního vztahu. Nepochybné však bylo, a to právě s ohledem na vyklizení předmětných nemovitých věcí ze strany žalobkyně, že žalobkyně již stejně jako žalovaná neměla zájem na uzavření kupní smlouvy podle smlouvy o smlouvě budoucí kupní.

39. S ohledem na závěr soudu, že povinnost žalované uzavřít budoucí smlouvu kupní nezanikla v důsledku změny okolností, stejně tak že nebylo od smlouvy o smlouvě budoucí kupní odstoupeno po právu, zůstala smlouva o smlouvě budoucí kupní stále v platnosti. Tento názor v řízení přitom sdílela sama žalobkyně, pokud počátek promlčecí lhůty práva na vydání bezdůvodného obohacení datovala od marného uplynutí roční lhůty stanovené ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní právě k uzavření kupní smlouvy. Sama však nedodržela sjednané předpoklady (neuzavřela kupní smlouvu a nehradila nájemné podle nájemní smlouvy) pro to, aby po žalované mohla nárokovat uhrazenou první část kupní ceny ve výši 500 000 Kč zpět. Přitom i žalobkyně uzavírala smlouvu o smlouvě budoucí s tím rizikem, že zaplacená první část kupní ceny jí nemusí být vrácena, pokud přistoupila na ujednání smlouvě uvedené právě v čl. II odst. 4.

40. Soud proto žalobu v plném rozsahu zamítl, aniž by se dále zabýval otázkou skutečné výše, v jaké měla být první část kupní ceny uhrazena, či kompenzační námitkou vznesenou ze strany žalované a naproti tomu žalobkyní vznesenou námitkou promlčení kompenzační námitky žalované.

41. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dál jen „o.s.ř.“), tak, že plně úspěšné žalované byla přiznána náhrada nákladů řízení v celkové výši 96 739,50 Kč. Náklady žalované představují náklady na zastoupení advokátem, kterému náleží odměna podle § 6 odst. 1, § 8 odst. 1 a § 7 bodu 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), ve znění účinném do 31. 12. 2024 ve vztahu k úkonům právní služby učiněným do tohoto data a ve znění od 1. 1. 2025 ve vztahu k úkonům právní služby učiněným od tohoto data (dále jen „a.t.“), z tarifní hodnoty ve výši 500 000 Kč sestávající z částky 10 300 Kč za každý ze sedmi úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 písm. a), d), g) a i) a.t. (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k návrhu ve věci ze dne datum, doplnění vyjádření ze dne datum, jednání z protistranou po žádosti o odročení jednání nařízeného na datum, účast u ústního jednání soudu dne datum, vyjádření k výzvě soudu ze dne datum a účast u ústního jednání soudu dne datum) a z částky 5 150 Kč za jeden úkon právní služby podle § 11 odst. 2 písm. f) a.t. (účast u ústního jednání soudu dne datum, při kterém došlo pouze k vyhlášení rozsudku) včetně šesti náhrad hotových výdajů podle § 13 odst. 1 a 4 a.t. po 300 Kč za jeden úkon právní služby učiněný do data 31. 12. 2024 a dvě náhrady hotových výdajů po 450 Kč za jeden úkon právní služby učiněný od 1. 1. 2025. Odměna zástupce a hotové výdaje byly dále zvýšeny podle § 14a odst. 1 a.t. ve spojení s § 137 odst. 3 o.s.ř. o 21% daň z přidané hodnoty, tj. o 16 789,50 Kč, neboť zástupce žalované doložil, že je jejím plátcem.

42. Náhrada nákladů řízení nebyla přiznána za úkon právní služby vyúčtovaný jako nahlížení do spisu, neboť za tento úkon právní služby včetně studia spisu odměna advokátovi zpravidla nepřináleží, neboť studium spisu je zahrnuto v úkonu právní služby převzetí a přípravy zastoupení nebo obhajoby na základě smlouvy o poskytnutí právních služeb [§ 11 odst. 1 písm. a) a.t.], či v úkonu právní služby první porady s klientem včetně převzetí a přípravy zastoupení nebo obhajoby, je-li klientovi zástupce nebo obhájce ustanoven soudem [§ 11 odst. 1 písm. b) a.t.], případně tvoří nezbytný předpoklad pro řádné zastupování i v průběhu řízení. Z tohoto pravidla může existovat výjimka, bude-li však takový postup v civilním soudním řízení s ohledem na konkrétní okolnosti případu (zejména nezbytnosti a účelnosti postupu, procesní situace) ospravedlnitelný (například založí-li protistrana do spisu značné množství listin, s nimiž nemá účastník možnost se jinak seznámit krátce před přípravným jednáním či prvním jednání ve věci), (srov. s usnesením Nejvyššího soudu ze dne 8. 9. 2015 sp. zn. 22 Cdo 1176/2015). O tuto situaci se však v daném případě nejednalo. Stejně tak nebyla přiznána náhrada nákladů řízení za další úkon právní služby vyúčtovaný jako písemné podání soudu ve věci samé, který byl vyúčtován v celkovém počtu čtyř, aniž by tato písemná podání byla blíže specifikována. Další vyjádření ve věci mimo již shora uvedených, za které byla přiznána náhrada nákladů řízení, již ve spise nebyla obsažena. Pokud by žalovaná tímto zamýšlela žádost o odročení jednání, nemůže být takový úkon považován za úkon právní služby ve smyslu § 11 a.t.

43. Povinnost k plnění náhrady nákladů řízení byla stanovena v obecné pariční lhůtě tří dnů (§ 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o.s.ř.) a na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne jeho doručení ke Krajskému soudu v Praze, prostřednictvím Okresního soudu Praha-východ.

Nesplní-li žalobkyně povinnosti uložené jí tímto rozsudkem v uvedené lhůtě, může se žalovaná domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu nebo za podmínek daných zvláštním zákonem (zákonem č. 120/2001 Sb.) u soudního exekutora.