OSRK 7 C 133/2024-72

Okresní soud v Rychnově nad Kněžnou rozhodl samosoudkyní JUDr. Renatou Plnou ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobce: Jméno žalobce, narozený Datum narození žalobce ⟪LB:lb_002⟫ bytem Adresa žalobce ⟪LB:lb_003⟫ zastoupen advokátkou Jméno advokátky ⟪LB:lb_004⟫ sídlem Adresa advokátky ⟪LB:lb_005⟫ proti ⟪LB:lb_006⟫ žalovanému: Jméno žalovaného, IČ IČO ⟪LB:lb_007⟫ sídlem Adresa žalovaného ⟪LB:lb_008⟫ zastoupen advokátem Jméno advokáta ⟪LB:lb_009⟫ sídlem Adresa advokáta ⟪LB:lb_010⟫ o neplatnost výpovědi z nájmu

I. Žaloba, že výpověď žalovaného ze dne 18. 3. 2024 z nájmu garáže v budově čp. Anonymizováno v Anonymizováno ulici ve adresa je neplatná, se zamítá.

II. Žalobce je povinen nahradit žalovanému na nákladech řízení 19 844 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku, a to k rukám jeho právního zástupce.

1. Žalobou uplatněnou u soudu dne 20. 5. 2024 se žalobce domáhal, vydání rozhodnutí, kterým by bylo určeno, že výpověď žalovaného ze dne 18. 3. 2024 z nájmu garáže v budově č. p. Anonymizováno (Anonymizováno) v Anonymizováno ulici ve adresa, je neplatná. Žalobce je nájemcem bytu v Anonymizováno a byt mu byl přidělen v roce 1991, kdy garáž užíval od začátku spolu s bytem a platil za ní nájemné. Sloužila mu především k uskladnění věcí. V roce 1996 žalobce se žalovaným uzavřeli samostatnou nájemní smlouvu na garáž z důvodu potřeby zvýšení nájemného. Nedošlo však k oddělení garáže od bytu. Tyto prostory spolu souvisí a mají být užívány společně. V garáži si žalobce umístil klimatizační jednotku, která slouží i k vytápění a ventilaci bytu. Žalobce byt získal s ohledem na svou činnost v dobrovolném hasičském sboru, kterou vykonával bez nároku na odměnu i řadu let poté.

2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil a tvrdil, že garáž netvoří součást ani příslušenství bytu, neboť neslouží k uspokojování bytových potřeb. Byt byl žalobci přidělen na základě rozhodnutí o přidělení bytu ze dne 11.2.1991 a garáž užívá jako nebytový prostor na základě nájemní smlouvy ze dne 13. 2. 1996

3. Z rozhodnutí právnická osoba ve adresa o přidělení bytu ze dne 11. 2. 1991, č. j. BMH 103/91-Ma (č. l. 22), a ze zápisu o dohodě o odevzdání a převzetí bytu ze dne 7.3.1991 (čl. 23) soud zjistil, že žalobci byl přidělen a předán do osobního užívání byt v domě č. hodnota, adresa, sestávající ze dvou pokojů, kuchyně, chodby, neobytné vstupní haly, komory a zařízení WC a koupelny.

4. Z evidenčního listu pro výpočet úhrady za užívání bytu ze dne 7. 3. 1991 (čl. 32 a 39), z evidenčních listů nájemného ze dne 7. 10. 1994, 6. 6. 1996, 10. 3. 1997, 8. 4. 1997 a 10. 6. 1997 (čl. 40 až 46), z výpočtového listu úhrady za užívání nebytových prostor ze dne 19. 11. 1991 (čl. 47) a z evidenčního listu pro výpočet nájemného z nebytových prostor ze dne 13. 4. 1994 (čl. 48) soud zjistil, že žalobce měl od roku 1991 hradit za užívání garáže v domě č. p. Anonymizováno v Anonymizováno ulici ve adresa nejprve měsíčně částku 254 Kčs (Kč) a později částku 308 Kč měsíčně.

5. Z nájemní smlouvy ze dne 13. 2. 1996 (čl. 24) soud zjistil, že žalovaný přenechal žalobci na dobu neurčitou k užívání garáž v domě č. p. Anonymizováno v Anonymizováno ulici ve adresa za účelem parkování automobilu. Nájemné činilo 308,40 Kč měsíčně. Zvláštní důvody výpovědi nebyly sjednány.

6. Z výpovědi z nájemního poměru (čl. 6) soud zjistil, že žalovaný dne 18. 3. 2024 vypověděl nájem garáže vzniklý na základě nájemní smlouvy ze dne 13. 2. 1996.

7. Z dopisu žalobce ze dne 12. 9. 2014 (čl. 33) soud zjistil, že žalobce požádal žalovaného o souhlas se změnou tarifu elektřiny z důvodu záměru instalace klimatizace.

8. Z přílohového spisu právnická osoba ve adresa, sp. zn. V Anonymizováno (čl. 59), soud dále zjistil, že v průvodní zprávě k projektu Anonymizováno je v kapitole půdorysné řešení uvedeno: „Přízemí - centrálním prostorem je garáž o ploše 110 m2. Na ni navazuje šatnový prostor s umývárnou, kancelář a WC […]. Z druhé strany garážního prostoru je umístěna dílna, sklad a sklad PHM. S garážovacím prostorem je spojená menší garáž se samostatným příjezdem. Mezi skladem a garáží je vstupní část bytové jednotky s komorou, přes kterou je přístup do garážovacího prostoru. […] Nad skladem, dílnou je umístěna bytová jednotka 1+2.“. V kolaudačním rozhodnutí ze dne 7. 2. 1991, č. j. Výst. 2129/896/90-Hu, pak je mimo jiné uvedeno, že stavba Anonymizováno obsahuje „c) byt domovníka 2+1, I. kat. a garáž“.

9. Z dalších v řízení provedených důkazů soud nezjistil pro posouzení věci žádné podstatné skutečnosti a pro nadbytečnost neprovedl k důkazu žalobcem navržený výslech svědků jméno FO, jméno FO, jméno FO a jméno FO, jejichž výslechem mělo být prokázáno užívání garáže žalobcem od předání bytu. Tato skutečnost je totiž dostatečně prokázána provedenými listinnými důkazy. Soud zároveň pro nadbytečnost neprovedl k důkazu listiny týkající se instalace klimatizace (žádost o povolení, vyúčtování, vyžádání si revizní zprávy o vedení elektrických sítí mezi bytem a garáží), neboť bližší okolnosti instalace klimatizace nejsou pro řešení předmětu sporu podstatné. Jde-li o návrh žalobce na provedení důkazu znaleckým posudkem ohledně otázky, zda je garáž nezbytná k vytápění bytu a jeho užívání, soud jej shledal rovněž nadbytečným. To, zda je byt vytápěn za použití klimatizace instalované v garáži, totiž nemá vliv na posouzení právní povahy garáže a platnosti výpovědi nájmu, jak je rozebráno níže.

10. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícímu skutkovému závěru.

Žalobce užívá od března 1991 byt v Anonymizováno a garáž, která se nachází v přízemí Anonymizováno pod bytem a která je určena ke garážování vozidla. Za užívání garáže platil žalobce od roku 1991 měsíčně částku 254 Kč (Kč) a později 308 Kč. Žalobce s žalovaným následně v únoru 1996 uzavřeli nájemní smlouvu k užívání garáže za účelem parkování automobilu na dobu neurčitou. V roce 2014 žalobce naistaloval v garáži klimatizaci. Žalovaný dne 18. 3. 2024 písemně vypověděl nájem garáže.

11. Žaloba není důvodná.

12. Předmětem sporu v posuzované věci je otázka, zda žalovaný platně vypověděl nájem garáže. Pro vyřešení této otázky je nezbytné posoudit právní povahu garáže, když žalobce namítá, že garáž má být užívána společně s bytem. Pokud by tomu tak bylo, pak by žalobce mohl garáž užívat na základě rozhodnutí o přidělení bytu ze dne 11. 2. 1991 a pozdější uzavření nájemní smlouvy by na toto užívání nemělo žádný vliv. Žalovaný naopak tvrdí, že se jedná o samostatný nebytový prostor, který netvoří součást ani příslušenství bytu a který byl užíván na základě nájemní smlouvy ze dne 13. 2. 1996. Nájem proto bylo možné vypovědět.

13. Soud projednávanou věc posoudil podle těchto zákonných ustanovení. Podle § 121 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, účinný do 31. 12. 2013 (dále jen obč. zák.), příslušenstvím věci byly věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány.

14. Podle § 121 odst. 2 obč. zák., příslušenstvím bytu byly vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány.

15. Podle § 62 zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty, se bytem rozuměla místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení a mohou tomuto svému účelu sloužit jako samostatné bytové jednotky.

16. Podle § 1 písm. a) zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném do 30. 12. 2002 (dále „zákon o nájmu nebytových prostor“), se tento zákon vztahoval na nebytové prostory, jimiž jsou místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu, ani společné prostory domu.

17. Podle § 3 odst. 1 zákona o nájmu nebytových prostor, pronajímatel mohl nebytový prostor přenechat k užívání jinému (dále jen „nájemce“) smlouvou o nájmu (dále jen „smlouva“).

18. Podle § 10 zákona o nájmu nebytových prostor, mohl být nájem uzavřen na dobu neurčitou, jsou pronajímatel i nájemce oprávněni vypovědět smlouvu písemně bez udání důvodu, není-li dohodnuto jinak.

19. Podle § 3028 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, účinný od 1. 1. 2014 (dále jen o. z.), není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti.

20. Jak vyplývá ze shora uvedeného příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány (§ 121 odst. 2 obč. zák.). Příslušenství bytu je třeba odlišovat od obecného vymezení pojmu příslušenství věci (§ 121 odst. 1 obč. zák.). Zatímco pojmovým znakem příslušenství věci je, že jde o věc v právním slova smyslu (o samostatný předmět občanskoprávního vztahu), která má ve vztahu k věci hlavní povahu věci vedlejší, je u příslušenství bytu situace odlišná, neboť příslušenství bytu není samostatným předmětem právního vztahu. Řídí se proto režimem právního vztahu k bytu, k němuž náleží. Jsou to jednak vedlejší místnosti nacházející se v bytě, jako je např. předsíň, komora nebo koupelna, jednak prostory, které se nacházejí mimo byt, např. sklep, dřevník či kolna. Společné těmto místnostem a prostorám je jejich účelové určení, tj. to, že mají sloužit k tomu, aby byly užívány s bytem. Příslušenství bytu proto musí sloužit k bydlení. Není-li tomu tak, nemůže mít určitá místnost či prostor povahu příslušenství bytu. Garáž, i když je umístěna ve stejném domě jako byt a je spolu s bytem užívána, není příslušenstvím bytu, neboť neslouží k uspokojování potřeby bydlení. Naopak jejím účelem je garážování motorových vozidel. Garáž proto není příslušenstvím bytu podle § 121 odst. 2 obč. zák. To ostatně vyplývá i z toho, že garáž byla zákonodárcem považována za samostatný předmět občanskoprávních vztahů. Nejprve se jednalo o místnost nesloužící k bydlení podle § 196 odst. 1 obč. zák. ve znění účinném do 30. 4. 1990, později o nebytový prostor podle § 1 písm. a) zákona o nájmu nebytových prostor (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 4. 2001, sp. zn. 26 Cdo 2340/99, a ze dne 10. 7. 2003, sp. zn. 26 Cdo 450/2003, a usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 12. 2005, sp. zn. 26 Cdo 623/2005).

21. Soud proto dospěl k závěru, že není-li garáž příslušenstvím bytu, pak žalobci nevzniklo právo osobního užívání garáže (později právo nájmu s ohledem na transformaci podle § 871 odst. 1 obč. zák.) současně se vznikem práva osobního užívání bytu v Anonymizováno na základě rozhodnutí o přidělení bytu ze dne 11. 2. 1991 a dohody o odevzdání a převzetí bytu ze dne 7. 3. 1991. To je pro posuzovanou věc zásadní.

22. Mezi stranami není sporu o tom, že žalobce garáž fakticky užíval od převzetí bytu v březnu 1991, a že za ní platil měsíčně určitou částku, což ostatně vyplynulo i z provedeného dokazování. Podstatné však je, že žalobce garáž užíval až do 13. 2. 1996 bez platného právního důvodu. Jak totiž soud uvedl výše, garáž se neřídila právním režimem bytu, neboť není jeho příslušenstvím. K napravení tohoto neformálního (ze strany žalovaného tiše tolerovaného) stavu a nastolení souladu mezi faktickým užíváním a užíváním podle práva došlo až uzavřením nájemní smlouvy dne 13. 2. 1996. Právní režim užívání garáže žalobcem se proto řídí touto nájemní smlouvou a zákonem o nájmu nebytových prostor. Žalobce s žalovaným si v nájemní smlouvě nesjednali žádný zvláštní výpovědní důvod. Nájem byl současně sjednán na dobu neurčitou. Uplatní se proto § 10 zákona o nájmu nebytových prostor (§ 3028 odst. 3 o. z.), podle kterého pronajímatel může nájem uzavřený na dobu neurčitou vypovědět písemně bez udání důvodu. Žalovaný nájem garáže vypověděl písemně dne 18. 3. 2024. Výpověď je proto platná.

23. Soud k výše uvedenému dodává, že na platnost výpovědi nájmu garáže nemá žádný vliv to, jakým způsobem žalobce garáž užíval (mj. k uskladnění věcí a od roku 2014 k umístění klimatizační jednotky sloužící i k vytápění bytu, kterou si zde zřídil až po uzavření nájemní smlouvy). To, že si žalobce nainstalovanou klimatizační jednotkou zajišťoval odpovídající jinak nedostatečně vytápěný byt, může kompenzovat jinak, např. žádostí o snížení nájmu nebo požadavkem u pronajímatele o zajištění odpovídajícího vytápění. Primárním účelem garáže totiž ze své podstaty je garážování vozidla a za tímto účelem byla žalobci pronajata, čehož si žalobce musel být vědom. Faktický způsob užívání garáže žalobcem proto nemůže změnit její právní povahu ze samostatného předmětu právních vztahů na příslušenství bytu. Naopak se jedná a příslušenství věci hlavní (Anonymizováno), a tudíž mohla být žalovaným samostatně pronajata jako nebytový prostor (bod 20 výše).

24. Soud rovněž nesouhlasí s žalobcem, že by výpověď nájmu garáže žalovaným byla v rozporu s dobrými mravy. Mezi stranami není sporu o tom, že žalobce získal právo k užívání bytu v Anonymizováno za své zásluhy v Anonymizováno a že i poté byl řadu let v Anonymizováno činný. Byť tedy nájem garáže s touto činností zprostředkovaně souvisí, nedotýká se jeho výpověď nijak samotného bydlení žalobce v bytu Anonymizováno. Žalobce tak i nadále může byt užívat, a to s ohledem na své zásluhy v Anonymizováno. Od užívání bytu však nelze odvozovat právo užívat garáž.

25. Právo na náhradu nákladů řízení náleží podle § 142 odst. 1 o. s. ř. žalovanému, který byl v řízení zcela úspěšný (žaloba byla zamítnuta). Jeho náklady řízení v částce 19 844 Kč sestávají z odměny advokáta za pět úkonů právní služby a náhrady hotových výdajů k těmto úkonům dle vyhl. č. 177/1996 Sb., Odměna advokáta tedy činí v dané věci 3 x 2 500 Kč [§ 7 ve spojení s § 9 odst. 3 písm. e) advokátního tarifu ve znění účinném do 31. 12. 2024] a 2 x 3 700 Kč [§ 7 ve spojení s § 9 odst. 3 písm. e) advokátního tarifu ve Anonymizováno účinném od 1. 1. 2025], a paušální částku ve výši 300 Kč za tři úkony právní služby (§ 13 odst. 4 advokátního tarifu ve znění do 31. 12. 2024) a ve výši 450 Kč za dva úkony právní služby (§ 13 odst. 4 advokátního tarifu ve znění od 1. 1. 2025). Odměna advokáta tak činí 16 400 Kč. Jelikož je zástupce žalovaného plátcem daně z přidané hodnoty, zvyšuje se tato částka o 21% sazbu této daně, tj. o 3 444 KčAnonymizováno

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 ti dnů ode dne jeho doručení prostřednictvím zdejšího soudu ke Krajskému soudu v Hradci Králové.

Nebude-li povinnost stanovená vykonatelným rozhodnutím dobrovolně splněna, lze navrhnout výkon rozhodnutí nebo exekuci.