OSTA 9 C 202/2021-67

Okresní soud v Táboře rozhodl samosoudkyní JUDr. Ivanou Jakšičovou v právní věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalovanému: osobní údaje žalovaného ⟪LB:lb_004⟫ o návrhu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu domu

I. Žaloba, aby bylo určeno, že výpověď z nájmu domu adresa na pozemkové parcele číslo v katastrálním území Náchod u Tábora, kterou dal žalovaný žalobci dopisem ze dne 18. 6. 2021, není oprávněná, se zamítá.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů tohoto řízení.

1. Žalobou podanou u zdejšího soudu se domáhal žalobce určení, že výpověď z nájmu domu adresa na pozemkové parcele číslo v katastrálním území Náchod u Tábora, kterou dal žalovaný žalobci dopisem ze dne 18. 6. 2021, není oprávněná. Uváděl, že žalovaný je výlučným vlastníkem mimo jiné pozemkové parcely číslo – zastavěná plocha a nádvoří s domem adresa v katastrálním území Náchod u Tábora. Na základě nájemní smlouvy ze dne 1. 4. 2003 pronajal žalovaný žalobci tuto pozemkovou parcelu spolu s domem a spolu s dalšími nemovitostmi. Žalobce obdržel od žalovaného dne 18. 6. 2021 dopis, který obsahoval výpověď z nájmu domu adresa na pozemkové parcele číslo. Jako důvod výpovědi uvedl, že žalobce porušuje zvlášť závažným způsobem své povinnosti vyplývající z nájmu, když nemovitosti užívá v rozporu s dobrými mravy a v rozporu se zájmy žalovaného. Důvody výpovědi žalovaný formuloval poměrně nesrozumitelně, lze však usuzovat, že žalobci vytýká, že neprovádí běžnou údržbu nemovitosti, neplatí sjednané nájemné a neumožnil žalobci komplexní prohlídku domu ve stanovené lhůtě. Žalobce vznesl dopisem ze dne 27. 7. 2021 proti této výpovědi námitky a vyzval žalovaného, aby uznal neoprávněnost výpovědi, jinak by se musel bránit návrhem na její přezkoumání u soudu. Žalovaný se k námitkám nevyjádřil a neoprávněnost výpovědi neuznal. Žalobce je přesvědčen, že důvody výpovědi dány nejsou a proto se domáhal určení, že výpověď není oprávněná.

2. Žalovaný se ve věci nevyjádřil, k jednání se nedostavil. Věc byla proto projednána bez přítomnosti žalovaného podle § 101 odst. 3 o.s.ř.

3. Z nájemní smlouvy ze dne 1. 4. 2003 soud zjistil, že pronajímatel jako vlastník zemědělských pozemků v katastrálním území Náchod u Tábora pronajal žalobci mimo jiné parcelu číslo o výměře výměra. Nájemné bylo pro zmíněnou pozemkovou parcelu a další nájemní smlouvou označené parcely dohodnuto na 1 500 Kč ročně v hotovosti. Rozsudkem Okresního soudu v Písku ze dne 19. 7. 2019 čj. 10 C 180/2018-281 ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 7. 11. 2019 čj. 8 Co 1468/2019-324 byla pravomocně zamítnuta žaloba, kterou se pronajímatel celé jméno žalovaného domáhal proti nájemci celé jméno žalobce mimo jiné vyklizení pozemku číslo se stavbou rodinného domu adresa. Ze shora zmíněných rozhodnutí plyne závěr, že nájemní smlouva se týkala rovněž parcely číslo spolu s domem adresa a že v této části není nájemní smlouva pro neurčitost neplatná; soud nepovažoval smlouvu za neplatnou ani s odkazem na skutečnost, že byla zjevně antedatována.

4. Vzhledem k tomu, že jde o posouzení vztahu, jehož právní základ se váže k období před účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále o. z.), zabýval se nejprve soud otázkou, kterou právní úpravu na posouzení použije. Podle § 3074 odst. 1 o. z. (přechodné ustanovení k úpravě nájemních vztahů) se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Vznik nájemního vztahu, který je předmětem sporu, se tedy řídí právní úpravou účinnou v době vzniku tohoto vztahu, tedy zákonem č. 40/1964 Sb. občanského zákoníku (dále obč. zák.). Skončení nájemního vztahu naopak upravuje zákon č. 89/2012 Sb.

5. Podmínky skončení nájemního vztahu v případě nájmu bytu nebo nájmu domu obsahuje ustanovení § 2285 a následující o. z.. Tato ustanovení zakotvují v § 2286, 2290 a 2291 o. z. možnost podání žaloby na určení, že výpověď je neoprávněná. Pro tuto žalobu není rozhodné, zda byla dána výpověď s výpovědní dobou či bez ní, podstatně však je, že se jedná o nájem bytu nebo domu. Ustanovení § 2225 a následující o. z., která opravují obecně skončení nájmu, s takovou žalobou nepočítají. příjmení tedy měl žalobce ze zákona k dispozici takový mechanismus, jaký využil, musel by prokázat, že se jedná o nájem bytu (s nájmem domu ve smyslu nové právní úpravy občanský zákoník č. 40/1964 Sb. nepočítal). Občanský zákoník č. 40/1964 Sb. definoval v § 686 odst. 1 pod sankcí neplatnosti požadavky na nájemní smlouva k bytu. Smlouva musela obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu, musela mít písemnou formu. Mezi účastníky uzavřená smlouva odkazuje toliko na pozemkovou parcelu číslo na ní stojící nemovitost ani nezmiňuje. Soud však nemá vzhledem k celkovému kontextu smlouvy a k následnému dlouholetému chování účastníků pochybnosti o tom, že žalobce měl spolu s touto pozemkovou parcelou v nájmu rovněž na ní stojící nemovitost. Je tedy zřejmé, že nájemní vztah mezi účastníky existoval, nejednalo se však o vztah nájmu bytu. Pokud se žalovaný se nyní pokouší nájem ukončit výpovědí, zákonné právo podat žalobu na přezkoumání oprávněnosti takové výpovědi žalobci nesvědčí.

6. Podle § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále o.s.ř.) se lze žalobou na určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, domáhat pouze tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem. Vzhledem k tomu, že žalobce existenci tohoto naléhavého právního zájmu netvrdil a soud tuto naléhavost bez dalšího neshledal, byl žalobce vyzván, aby doplnil, v čem naléhavý právní zájem spatřuje. Žalobce však ani následně žádná skutková tvrzení ani důkazy nedoplnil. Soud tedy uzavřel, že naléhavý právní zájem na požadovaném určení nevyplývá z právního předpisu a současně nelze dospět k závěru, že by bez žalovaného určení bylo ohroženo právo žalobce nebo že by se bez tohoto určení stalo jeho právní postavení nejistým. Za těchto okolností nezbylo, než žalobu bez dalšího zamítnout.

7. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že žádnému z účastníků právo na náhradu nákladů řízení nenáleží. Žalobce nebyl se svým návrhem úspěšný a žalovanému žádné náklady nevznikly.

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů od doručení jeho písemného vyhotovení ke Krajskému soudu v Českých Budějovicích, prostřednictvím soudu podepsaného.