OSTR 2 C 26/2024-55

Okresní soud v Třebíči rozhodl samosoudcem JUDr. Radimem Kostíkem, Ph.D., ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: Jméno žalobkyně., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalované: Jméno žalované, narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované ⟪LB:lb_004⟫ o zrušení podílového spoluvlastnictví nemovité věci a jeho vypořádání reálným rozdělením věci

I. Podílové spoluvlastnictví žalobkyně a žalované k nemovité věci zapsané na listu vlastnictví číslo hodnota pro obec a katastrální území adresa, tj. k pozemku p.č. St. Anonymizováno ”zastavěná plocha a nádvoří“, jehož součástí je stavba č.p. Anonymizováno ”rodinný dům“ v části obce adresa, se zrušuje.

II. V pozemku p. č. St. Anonymizováno „zastavěná plocha a nádvoří“, jehož součástí je budova č.p. Anonymizováno “rodinný dům“ v části obce adresa, vše v katastrálním území a obci adresa se vymezují následující jednotky:

1. NP: schodiště 6,20 m2 zádveří 4,40 m2

Suterén: uhelna 10,10 m2 kotelna 4,90 m2 sklad 10,40 m2 schodiště 10,70 m2 chodba 8,60 m2 sklad 7,40 m2

Součástí jednotky jsou veškeré její vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, elektroinstalace, odpady apod.) včetně uzavíracích ventilů před jednotkou, vnitřní elektrické rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, vypínače, zásuvky). Vytápění jednotky a ohřev vody je zajištěno samostatně pro každou jednotku zvlášť.

K vlastnictví jednotky dále patří:

Suterén: sklad 8,90 m2 prádelna 26,80 m2 schodiště – nové 10,50 m2

Součástí jednotky jsou veškeré její vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, elektroinstalace, odpady apod.) včetně uzavíracích ventilů před jednotkou, vnitřní elektrické rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, vypínače, zásuvky). Vytápění jednotky, ohřev vody a přívod elektřiny je zajištěn samostatně pro každou jednotku zvlášť.

K vlastnictví jednotky dále patří:

a) odvádět splaškovou a dešťovou vodu kanalizační přípojkou do veřejné kanalizace

b) odebírat elektrickou energii z rozvodných sítí NN, na základě smlouvy

c) zajistit odvoz komunálního odpadu

Společnými částmi jsou zejména:

2. NP: schodiště 10,70 m2 kuchyně 14,90 m2 ložnice 10,80 m2 ložnice 9,70 m2 chodba 11,10 m2

WC 1,50 m2 koupelna 4,50 m2 obývací pokoj 25,20 m2 ložnice 11,40 m2

d) odebírat pitnou vodu z vodovodní sítě

e) zajistit čištění, kontrolu a revizi komínů a spalinových cest

f) zajistit kontrolu a revizi elektrických zařízení

Vlastník každé jednotky je oprávněn užívat společné části budovy tak, aby tím nebránil v užívání vlastníkům ostatních jednotek, vyjma společných částí určených k užívání jen některými z vlastníků. U právních jednání týkajících se společné věci jsou vlastníci jednotek oprávnění a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů.

Vzájemný vztah vlastníků jednotek, jejich práva a povinnosti jsou určeny občanským zákoníkem a tímto rozsudkem. Vlastník má právo užívat jednotku tak, aby nebyla dotčena práva ostatních vlastníků v budově. Dále má právo spoluužívat prostory určené ke společnému užívání a všechny společné části budovy, vyjma společných částí určených k užívání jen některými z vlastníků.

Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou společných částí podle velikosti svých spoluvlastnických podílů na společných částech.

Správu budovy a společných částí budou vykonávat vlastníci jednotek společně.

Vlastník má právo užívat jednotku tak, aby nebyla dotčena práva ostatních vlastníků v domě.

Umístění bytových jednotek a společných částí je graficky znázorněno na půdorysech suterénu, přízemí a druhého podlaží, které jsou součástí tohoto rozsudku.

g) přípojky vymezeny od hlavních řádů pro dodávky energií – elektrické energie, pitné vody, kanalizace

h) rozvody telekomunikací ch) protipožární zařízení, nouzové osvětlení včetně záložních zdrojů, osvětlení společných částí,

i) balkony.

Všechny tyto společné části, vyjma společných částí určených k užívání jen některými z vlastníků, mají právo užívat a povinnost podílet se na jejich opravách a údržbě všichni spoluvlastníci z titulu svého spoluvlastnického práva.

Společnými částmi určenými k užívání jen některým z vlastníků jsou Balkon 211 a Balkon 212, které je oprávněn užívat a povinen na svůj náklad udržovat a opravovat výlučně vlastník bytové jednotky č. Anonymizováno.

Spoluvlastnické podíly vyjádřené zlomkem jsou uvedeny u každé konkrétní jednotky a vztahují se ke všem společným částem.

Na vlastníky jednotek přejdou právní mocí tohoto rozhodnutí všechna práva a závazky týkající se budovy, jejích společných části a pozemku, a to v rozsahu odpovídajícím jejich spoluvlastnickým podílům.

Na vlastníky jednotek přecházejí tyto závazky:

III. Jednotka č. Anonymizováno „byt“ vymezená na pozemku p.č. St. Anonymizováno „zastavěná plocha a nádvoří“, jehož součástí je budova č.p. Anonymizováno „rodinný dům“ v části obci adresa v katastrálním území adresa se přikazuje do výlučného vlastnictví žalobkyně.

IV. Jednotka č. Anonymizováno „byt“ vymezená na pozemku p.č. St. Anonymizováno „zastavěná plocha a nádvoří“, jehož součástí je budova č.p. Anonymizováno „rodinný dům“ v části obci adresa v katastrálním území adresa se přikazuje do výlučného vlastnictví žalované.

V. Žalobkyně a žalovaná nemají vůči sobě navzájem právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobou podanou na zdejší soud dne 6. 6. 2024 se žalobkyně domáhá zrušení podílového spoluvlastnictví účastníků ke nemovité věci a jeho vypořádání reálným rozdělením této věci na dvě bytové jednotky. Dle údajů zapsaných v katastru nemovitostí na LV č. hodnota pro obec a k.ú. adresa jsou jako spoluvlastníci zapsáni žalobkyně a žalovaná, každý vlastní spoluvlastnický podíl o velikosti ideální polovina na pozemku p.č. St. Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. Anonymizováno, rodinný dům v části obce adresa. Mezi žalobkyní a žalovanou probíhala v minulosti jednání ve věci odkupu spoluvlastnického podílu ve vlastnictví žalované žalobkyni. V návaznosti na tato jednání nechala žalobkyně připravit smluvní dokumentaci k uvedenému prodeji. Žalovaná nakonec přestala ve věci komunikovat a spolupracovat a jednání o prodeji tak skončila bez výsledku. Společné užívání nemovitých věcí žalobkyní a žalovanou není možné. Vzhledem ke skutečnosti, že výše uvedenou nemovitou věc je možno rozdělit na samostatné nemovité věci (bytové jednotky), obrátila se žalobkyně na soud, aby ve věci rozhodl. Žalobkyně navrhuje tedy zrušení podílového spoluvlastnictví k výše uvedeným nemovitým věcem a rozdělení budovy – rodinného domu na dvě bytové jednotky, a to s číslem Anonymizováno nacházející se v 1. NP k níž náleží spoluvlastnický podíl ½ na společných částech, přičemž tato jednotka se přikazuje do vlastnictví žalobkyně, a na bytovou jednotku č. Anonymizováno umístěnou ve 2. NP k níž náleží podíl ½ na společných částech budovy a pozemku, a tato jednotka se přikazuje do vlastnictví žalované. Žalobní návrh byl doplnění (upřesněn) podáním žalobkyně ze dne 12. 3. 2025 (č.l. 38-40).

2. Přes opakované výzvy soudu se žalovaná k žalobě nevyjádřila.

3. Na základě zjištění učiněných z předložených listin žalobkyní dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé: Z výpisu katastru nemovitostí pro LV č. hodnota pro obec a k.ú. adresa vyplývá, že podílovými spoluvlastníky, každý ideální ½, na pozemku p.č. St. Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. Anonymizováno, v části obce adresa, rodinný dům jsou žalobkyně a žalovaná. S žalobkyní předložených listinných důkazů též vyplývá, že žalovaná užívá byt v 2. nadzemním podlaží (dále jen NP) a žalobkyně v 1. NP (přízemí). V minulosti docházelo k provlhání stropní konstrukce z 2. NP do 1. NP a žalovaná byla opakovaně vyzývána Městským úřadem v Anonymizováno adresa, odborem výstavby, k nápravě této závady. Z předložených listinných důkazů, zejména sdělení předchozího spoluvlastníka jméno FO ze dne 6. 3. 2002 vyplývá, že tato závada nebyla ve lhůtě stanovené správním orgánem odstraněna. Uvedená závada spočívala v ucpávání odpadu v kuchyni v 2 NP, což vedlo k postupnému ucpání odpadních trubek vedoucích stupačkami, s následným provlháváním, vytápěním 1 NP a znehodnocením stropu a zdí v přízemí domu. Voda postupně stékala i na podlahy, došlo zde k devastaci kuchyně a přilehlých místností. Havarijní stav bytu v 1 NP je zachycen na fotografiích na č.l. 24-27. Havárie byla odstraněna až v roce 2021, a to opravami odpadu, potrubí a výměnou vany v 2 NP. Z předložených faktur žalobkyní na č.l. 21-23 vyplývá, že žalobkyně odstranila uvedenou havárii, za což uhradila celkem částku 255 263 Kč, za bourací práce, odvoz a odstranění odpadu, elektroinstalační práce, vodoinstalační práce a sanační práce. Uvedenou částku uhradila zcela žalobkyně. Již před nabytím spoluvlastnického podílu žalobkyní předchozí spoluvlastník jméno FO uvažoval, po rozvodovém řízení se žalovanou, o rozdělení budovy na dvě samostatné bytové jednotky, přičemž k tomuto účelu byla v říjnu 2001 zpracována projektová dokumentace na rozdělení rodinného domu č.p. Anonymizováno v obci adresa na dvě samostatné bytové jednotky projektovou kanceláří tituly před jménem adresa, s průvodní zprávou a též s půdorysy suterénu, přízemí a 2. NP.

4. Podle ustanovení § 1140 odst. 1 a 2 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., v platném znění, nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

5. Podle ustanovení § 1141 odst. 1 a 2 o. z. spoluvlastnictví se zrušuje dohodou všech spoluvlastníků; dohoda musí obsahovat ujednání o způsobu vypořádání. Jedná-li se o spoluvlastnictví nemovité věci nebo závodu, vyžaduje dohoda písemnou formu. Spoluvlastníci se vypořádají rozdělením společné věci, jejím prodejem z volné ruky nebo ve veřejné dražbě s rozdělením výtěžku, anebo převedením vlastnického práva jednomu nebo více spoluvlastníkům s vyplacením ostatních.

6. Podle ustanovení § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

7. Podle ustanovení § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

8. Podle ustanovení § 1165 o. z. jednotka vznikne, pokud o tom rozhodne soud při oddělení ze spoluvlastnictví, při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, při zúžení společného jmění nebo při vypořádání společného jmění.

9. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 25. 5. 2016, č.j. 22 Cdo 5353/2015, dostupný na internetových stránkách Nejvyššího soudu – www.nsoud.cz., i nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. stanoví nejen možné způsoby zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, ale i závazné pořadí, v němž mohou být tyto jednotlivé způsoby vypořádání použity. Při rozhodování o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví podle občanského zákoníku tak soud nejprve zkoumá, zda je rozdělení společné věci možné (§ 1144 a násl. o. z.); není-li rozdělení dobře možné, přikáže ji za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li však věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej společné věci ve veřejné dražbě (§ 1147 o. z.); takto postupuje i v případě, že ten spoluvlastník, který má o věc zájem, nemá finanční prostředky k zaplacení vypořádacího podílu. Soud rozhodující o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví není vázán návrhy účastníků (§ 153 odst. 2 o. s. ř.).

10. Soud vycházeje ze žalobních tvrzení a předložených listinných důkazů, dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. Žalovaná se žádným způsobem nepodílí na údržbě a opravách společné nemovité věci – rodinného domu č.p. Anonymizováno, veškeré opravy a udržovací práce zajišťuje a hradí žalobkyně, což je do budoucna neudržitelné a nežádoucí. Žalovaná se žalobkyní též nekomunikuje. Z tohoto důvodu soud podílové spoluvlastnictví účastníků zrušil (výrok I.). V řízení bylo též prokázáno, že uvedená budova se skládá ze suterénu a dvou nadzemních podlaží, přičemž žalovaná užívá byt nacházející se v 2 NP a žalobkyně byt nacházející se v 1 NP a tyto byty jsou stavebně technicky oddělitelné, což vyplývá z projektové dokumentace tituly před jménem adresa. Soud proto má za to, že rozdělení budovy – rodinného domu na dvě bytové jednotky představuje nejvhodnější způsob vypořádání podílového spoluvlastnictví a reflektuje dosavadní stav užívání jednotlivých částí domu jejich spoluvlastníky. Součástí tohoto rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo ke dvěma (bytovým) jednotkám je též prohlášení ve smyslu § 1166 o. z., jímž se mimo jiné vymezují jednotlivé (bytové) jednotky č. Anonymizováno č. Anonymizováno, určují se společné části budovy a stanoví se velikost podílu na společných částech a pozemku p. č. St. Anonymizováno v k. ú. adresa na ½ pro každého vlastníka jednotky (výrok II.). Se zohledněním faktického užívání jednotlivých částí právnická osoba ohledem na žalobkyní provedené opravy v 1 NP, přikázal soud jednotku č. Anonymizováno do výlučného vlastnictví žalobkyně a jednotku č. Anonymizováno do výlučného vlastnictví žalované (výrok III a IV). Součástí rozsudku je též popis jednotek a půdorysy všech podlaží.

11. Podle § 142 odst. 2 občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb., v platném znění (dále jen o. s. ř.), měl-li účastník ve věci úspěch jen částečný, soud náhradu nákladů poměrně rozdělí, popřípadě vysloví, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů právo.

12. Při rozhodování o náhradě nákladů řízení o vypořádání podílového spoluvlastnictví vycházel soud ze závěrů nálezu Ústavního soudu ze dne 5. 4. 2022, sp. zn. IV. ÚS 404/22, podle něhož zrušení spoluvlastnictví a jeho vypořádání v řízení před soudem má povahu tzv. iudicii duplicis, které je charakteristické tím, že nelze vycházet ze zásady tzv. procesního úspěchu ve věci, nýbrž z toho, že žádný z účastníků nevychází z řízení s menší hodnotou, než se kterou do něj vstupoval. Proto je třeba postupovat zásadně podle § 142 odst. 2 občanského soudního řádu, podle kterého si každý účastník řízení ponese své náklady sám (obdobně též Pl. ÚS-st. 59/23 ze dne 13. 9. 2023).

13. Na základě uvedených judikatorních závěrů nemají žalobkyně a žalovaná vůči sobě navzájem právo na náhradu nákladů řízení (výrok V.).

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to ke Krajskému soudu v Brně, prostřednictvím Okresního soudu v Třebíči. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení.