OSTU 15 C 365/2024-42

Okresní soud v Trutnově rozhodl samosoudkyní JUDr. Michaelou Koblasovou ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobce: Jméno žalobce, narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalované: Jméno žalované Anonymizováno, IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B ⟪LB:lb_004⟫ pro neplatnost výpovědi z nájmu

I. Výpověď ze dne 4. 11. 2024 z nájmu bytu č. hodnota o velikosti Anonymizováno o celkové ploše 45,35 m2, v 1. patře budovy nacházející se na adrese Adresa žalobce, není oprávněná a je neplatná.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náklady řízení ve výši 13 797,50 Kč k rukám jeho zástupce Jméno advokáta A, do 3 dnů od právní moci rozsudku.

Předmětem řízení bylo určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu č. hodnota o velikosti 1+1 o celkové ploše 45,35 m2, v 1. patře budovy nacházející se na adrese Adresa žalobce, kterou dal dne 4.11.2024 žalovaný žalobci. Žalovaný uvedl, že účastníci dne 27.8.2007 uzavřeli nájemní smlouvu. Předmětem nájemní smlouvy byl byt číslo hodnota, 1. kategorie 1+1 s plným základním vybavením v 1. podlaží domu č.p. Anonymizováno v adresa Anonymizováno. Nájemní smlouva byla uzavřena od 1.9.2007 na dobu neurčitou. Žalobce si dne 4.11.2024 převzal výpověď z nájmu bytu č. hodnota; jako výpovědní důvod bylo uvedeno nerespektování povinnosti nájemce dodržovat článek 8 domovního řádu – zajištění pořádku a čistoty v domě. Prvním důvodem je shromažďování neúměrného množství materiálu, věcí a nepořádku v okolí domu i v prostorách bytu. Druhým důvodem byl dluh ve výši 1 679,- Kč za měsíc července 2024 na úhradách poplatků do fondu oprav a služeb SVJ. Třetím důvodem bylo zmíněno neoprávněné užívání prostor okolí domu, k zakládání nepovolených skládek. Výpovědní lhůta byla uvedena v trvání 3 měsíců a má končit nejpozději dne 28.2.2025; výpověď, co do poučení, obsahuje pouze text: „Výpovědní lhůta je 3 měsíce. Výpovědní lhůta začne běžet po převzetí této výpovědi a skončí nejpozději dne 28.2.2025. Ve smyslu § 2286 odst. 2 obč. zák. vám sděluji, že máte právo vznést námitku proti neplatnosti výpovědi u okresního soudu v Trutnově“. Výpověď tak neobsahuje poučení o tom, že takovou žalobu je třeba podat do dvou měsíců ode dne, kdy výpověď žalobkyni došla (§ 2290 o. z.). Z důvodu absence poučení o hmotněprávní prekluzivní lhůtě k podání žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu je výpověď za rozporná s § 2286 odst. 2 a § 2290 o. z., a proto je neplatná a jedná se o neplatnost absolutní, k níž soud přihlíží i bez návrhu. Dále ani po obsahové stránce není výpověď oprávněná.

Žalovaný uvedl, že si je vědom formálních nedostatků výpovědi, nicméně zdůraznil, že důvody jako takové dány jsou.

Podle § 2286 odst. 2 o. z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

Podle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

Výpověď představuje právní jednání, kterým se ukončuje nájemní vztah a toto jednání musí splňovat náležitosti ustanovení § 2286 o. z.; obligatorně musí výpověď z nájmu bytu být vyhotovena písemně, doručena druhé straně a musí obsahovat i výpovědní lhůtu, tedy termín, kdy má nájem skončit tak, aby byl bezpochyby determinován okamžik, kdy nájem bytu, o který jde, zanikne. Pronajímatel je zároveň zatížen poučovací povinností o právu nájemce podat pod sankcí neplatnosti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem (§ 2286 odst. 2 o. z.). V posuzované věci soud prvního stupně uzavřel, že výpověď z nájmu bytu ze dne 28. 8. 2017 splňuje formální náležitost ustanovení § 2286 o. z., ale protože v ní není uvedena výpovědní doba, posoudil výpověď nikoliv jako výpověď danou žalobkyni podle § 2288 o. z. ale jako výpověď danou podle § 2291 o.z.

Mezi účastníky byla nesporná existence uzavření nájemní smlouvy a užívání předmětného bytu žalovaným. Ohledně výpovědi bylo zjištěno (čl. 13 spisu), že tato skutečně neobsahuje řádné poučení ve smyslu výše cit. ustanovení o.z.

V rozsudku ze dne 18. 3. 2019, sp. zn. 26 Cdo 2199/2018, Nejvyšší soud uzavřel, že poučení nájemce o jeho právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu soudem, je jednou z podstatných náležitostí výpovědi a jeho absence způsobuje neplatnost výpovědi. Protože smyslem poučení podle § 2286 odst. 2 o. z. je ochrana nájemce, musí nájemce na základě tohoto poučení získat nejen vědomost o svém právu domáhat se u soudu přezkoumání oprávněnosti výpovědi, ale také o lhůtě, ve které může své právo u soudu uplatnit (do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla). Tento požadavek je odůvodněn zejména tím, že lhůta k uplatnění návrhu u soudu je svým charakterem hmotněprávní prekluzivní, tedy lhůtou, k jejímuž zachování je nezbytné, aby žaloba nejpozději posledního dne lhůty došla soudu, a jejíž zmeškání nelze prominout. Ke stejnému závěru dospěla i komentářová literatura [srov. shodně Hulmák M. a kol., Občanský zákoník VI, Závazkové právo, Zvláštní část (§ 2055 3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, str. 452 455, nebo Janoušková M. in: Petrov, J. a kol., Občanský zákoník. 2. vydání (1. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2022, Forma a podstatné náležitosti výpovědi (§ 2286)]. Lze tak uzavřít, že obsahovou náležitostí výpovědi pronajímatele je nejen poučení nájemce bytu o právu navrhnout soudní přezkum oprávněnosti výpovědi, ale i poučení o lhůtě, v jaké má žalobu podat, jinak je výpověď neplatná.

V rozsudku ze dne 15.4.2024, č.j. 26 Cdo 2029/2023-135, Nejvyšší soud uzavřel, že nájemce chrání i současná právní úprava skončení nájmu formou výpovědi pronajímatele, který může nájem bytu vypovědět pouze z důvodů v zákoně taxativně vymezených. Výrazem této ochrany je i zakotvení poučovací povinnosti pronajímatele o právu nájemce domáhat se u soudu přezkoumání oprávněnosti výpovědi jako jedné z povinných náležitostí výpovědi z nájmu bytu, jejíž absence způsobuje neplatnost výpovědi. Možnost nájemce bytu domáhat se přezkumu oprávněnosti výpovědi je jedním z klíčových ustanovení bytového práva, neboť pro garanci práva nájemce bytu (jako slabší strany) je důležité nejen omezení výpovědních důvodů, ze kterých může pronajímatel nájem vypovědět, ale právě i existence možnosti soudního přezkumu tvrzeného výpovědního důvodu. Vzhledem k tomu, že nesplnění poučovací povinnosti je porušením kogentní normy na ochranu nájemce, který se tak včas nedozví o svém právu bránit se výpovědi u soudu, jeví se jako žádoucí, aby neúplná výpověď z nájmu bytu nevyvolávala žádné právní následky. To ostatně zdůrazňuje i samotný text zákona, který výslovně spojuje absenci poučení s neplatností. Proto dovolací soud dospívá k závěru, že výpověď z nájmu bytu ze strany pronajímatele, která neobsahuje poučení o právu navrhnout soudní přezkum oprávněnosti výpovědi a poučení o lhůtě, v jaké má žalobu podat, je neplatná absolutně (§ 588 o. z.), neboť porušení ustanovení § 2286 odst. 2 o. z. je nejen v rozporu se zákonem, ale zjevně narušuje i veřejný pořádek.

S ohledem na uvedené soud uzavřel, že žaloba je důvodná, neboť výpověď neobsahuje řádné poučení o možnosti podat výpověď a o prekluzivní lhůtě pro její podání a je proto absolutně neplatná; proto bylo žalobě vyhověno.

O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o.s.ř. a ve věci úspěšnému žalobci soud přiznal celkem 13 797,50 Kč, tj. 2000 Kč za zaplacený soudní poplatek a odměnu za tři úkony právní služby s tím, že za úkony učiněné do 31.12.2024 byla přiznána odměna dle podle § § 9 odst. 3 písm. a) a § 7 bod 5. vyhlášky č. 177/1996 Sb., 2x 2500 Kč a k tomu dvě paušální náhrady po 300 Kč a za účast zástupce žalobce u jednání konaném dne 26.5.2025 odměna podle § § 9 odst. 3 písm. a) a § 7 bod 5. vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve znění účinném po 1.1.2025 – ve výši 3 700Kč a paušální náhradu ve výši 450 Kč a DPH z odměny a hotových výdajů zástupce žalobce podle § 137 o. s. ř.

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne jeho doručení dvojmo ke zdejšímu soudu. O odvolání rozhoduje Krajský soud v Hradci Králové.

Nesplní-li povinný dobrovolně povinnost uloženou tímto rozsudkem, může oprávněný podat návrh na soudní výkon rozhodnutí nebo exekuci.