OSUO 214 C 1/2024-47

Okresní soud v Ústí nad Orlicí rozhodl samosoudkyní JUDr. Pavlou Kučerovou, Ph.D. ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: Jméno žalobkyně, narozená dne Datum narození žalobkyně, IČO IČO žalobkyně ⟪LB:lb_002⟫ bytem Adresa žalobkyně ⟪LB:lb_003⟫ zastoupená: Jméno Zástupce, Anonymizováno ⟪LB:lb_004⟫ proti ⟪LB:lb_005⟫ žalovanému: Jméno žalovaného., IČO IČO ⟪LB:lb_006⟫ sídlem Adresa žalovaného ⟪LB:lb_007⟫ zastoupený: Jméno právního zástupce, Adresa právního zástupce ⟪LB:lb_008⟫ zaplacení 142 647,93 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni 142 647,93 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši 57 930,22 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se domáhala zaplacení 142 647,93 Kč po žalovaném, neboť žalovaný jí svým jednáním způsobil škodu v této výši. Žalobkyně se žalovaným jednala o koupi nemovitosti pro podnikání – budovy čp. adresa i s pozemky. Žalobkyně jednala se žalovaným prostřednictvím manžela, za žalovaného vystupoval jednatel pan jméno FO a jednání probíhala zejména v říjnu 2023, kupní cena byla předjednána na 35 000 000 Kč. Dne 16.10.2023 jednatel žalovaného tuto cenu prostřednictvím SMS potvrdil, 17.10.2023 zaslal manžel žalobkyně návrh kupní smlouvy, 20.10.2023 zaslal zrevidované smlouvy zpět, 21.10.2023 se řešily další drobné připomínky. Dne 25.10.2023 potvrdil jednatel žalovaného mailem, že pokud se nic nezmění, můžeme podpisovat v podělí nebo v úterý příští týden, 26.10.2023 byl potvrzen termín podpisu na 31.10.2023. Dne 30.10.2023 jednatel žalovaného telefonicky sdělil manželovi žalobkyně, že se rozhodl smlouvu neuzavřít, což potvrdil následně i emailem.

2. Z důvodu očekávaného uzavření smlouvy se žalovaným žalobkyně s manželem utlumili jiné své aktivity – koupi jiných pozemků, na kterých chtěli postavit novou budovu k podnikání. Za účelem výstavby budovy zadali projekční práce, které pak ukončili, neboť to vypadalo, že již nebudou potřeba, když koupí nemovitosti od žalovaného. Za předčasné ukončení těchto projekčních prací, jejichž výsledek byl pro žalobkyni již nepotřebný, zaplatila žalobkyně 84 047,93 Kč, resp. jí nebyla tato část zálohy vrácena společností právnická osoba Dále žalobkyně vynaložila 58 600 Kč za právní služby ve spojitosti s přípravou kupní smlouvy.

3. Žalovaný bez spravedlivého důvodu zmařil uzavření kupní smlouvy a z důvodu předsmluvní odpovědnosti je tedy povinen žalobkyni uhradit škodu ve výši celkem 142 647,93 Kč.

4. Žalovaný se žalobou nesouhlasil a uvedl, že žalovaný měl spravedlivý důvod k ukončení kontraktačních jednání, neboť požadoval vyšší cenu, než byla uvedena v návrhu smlouvy, a to cenu, která byla navržena v začátku jednání. Takový postup žalovaný zvolil poté, co si nechal provést ekonomický rozbor. I pokud by byl základ nároku posouzen jako důvodný, pak výše požadované částky neodpovídá kritériím dle ust. § 1729 odst.2 o.z. Ztrátu by tedy měly tvořit zejména náklady na jednání, poškozená strana by se neměla dostat do výhodnějšího postavení, než kdyby smlouvu uzavřela. Podle žalovaného nemá žalobkyně právo na náklady, které vynaložila za práci společnosti právnická osoba S tímto subjektem uzavřeli žalobkyně a její manžel smlouvu až 9.10.2023, kdy již jednání mezi účastníky probíhala, mohli tedy vyčkat na výsledek jednání se žalovaným a ne souběžně uzavírat smlouvu na projekt zcela jiného objektu. Pokud to tak nebylo, musela žalobkyně počítat s tím, že v případě uzavření smlouvy se žalovaným bude mít povinnost vypořádat se s projektantem. Také není pravdou, že žalobkyně ukončila jednání s projektantem kvůli možnému uzavření smlouvy se žalovaným, neboť k dohodě o ukončení spolupráce s projektantem došlo až 3.11.2023. Částku takto zaplacenou tedy nelze považovat jako částku vynaloženou v souvislosti s protiprávním jednáním žalovaného. Výše odměny za zpracování smlouvy je rovněž nepřiměřená, i když odpovídá advokátnímu tarifu, jedná se o mimosmluvní odměnu, která se uplatní jen tehdy, když se klient a advokát o odměněn nedohodnou.

5. Žalobkyně k tomu uvedla, že původně chtěl žalovaný za nemovitost cenu o cca 10 000 000 Kč vyšší, i proto jednala žalobkyně s projektantem o jiném záměru, následně se však strany dohodly na ceně 35 000 000 Kč, která i tak převyšuje běžně realizované obchody v adresa. Žalobkyně však spěchala, neboť potřebovala rozšířit své podnikání, proto i jednání se žalovaným probíhala rychle. S kupní cenou 35 000 000Kč však žalovaný souhlasil až po uzavření smlouvy s projektantem. Než žalovaný souhlasil s cenou, jednala žalobkyně s jiným prodávajícím o koupi pozemku, byli už také předběžně domluveni, a když žalovaný s cenou souhlasil, sdělila žalobkyně těmto prodávajícím, že jejich pozemek nekoupí a ukončili i práce zadané společnosti právnická osoba, to vše po 16.10.2023. Bylo pak nemyslitelné, aby žalobkyně opět oslovovala stejné prodávající (i tam již byla předdomluvena kupní smlouva), neboť ti již s ní odmítli jednat a projektová dokumentace tedy byla zbytečná. Ukončení spolupráce s právnická osoba žalobkyně sdělila dne 23.10.2023, dohoda pak byla připravena k 3.11.2023. pokud by měla požadovaná škoda převyšovat běžné náklady, pak je důkazní břemeno na straně žalovaného, cena za projekční práce i za právní služby byla běžná.

6. Po poučení soudem pak ještě uvedla, že odměna za poskytnuté právní služby byla účtována podle advokátního tarifu za jeden úkon právní služby z tarifní hodnoty 35 000 000 Kč.

7. Soud při svém rozhodování vycházel z takto zjištěného skutkového stavu: Žalovaný je vlastníkem pozemku č. st. Anonymizováno, jehož součástí je stavba a pozemků Anonymizováno, Anonymizováno a Anonymizováno (zjištěno ze seznamu nemovitostí), jeho jednatelem je jméno FO (zjištěno z výpisu z obchodního rejstříku), žalobkyně je živnostnice (zjištěno z výpisu z živnostenského rejstříku). Z mailové korespondence vyplývá, že dne 16.10.2023 zaslal jednatel žalovanému manželovi žalobkyně sdělení – Ok 35 mil, smlouva od 1.1.2024, nastěhování možné do konce roku 2023, 17.10.2023 byl zaslán návrh smlouvy zpracované tituly před jménem jméno FO, 20.10.2023 zaslány zpět opravené smlouvy, 21.10.2023 zaslány drobné změny, 23.10.2023 zaslány dokončené smlouvy bez čísla účtu, 25.10.2023 sděleno jméno FO, že je možné podepisovat v pondělí nebo v úterý příští týden, 26.10.2023 domluveno, že k podpisu dojde 31.10.2023, 30.10.2023 zaslal jednatel žalovaného mail, kde uvádí, že jak již sdělil telefonicky, rozhodl se dále nepokračovat v jednáních o prodeji nemovitosti, neboť by to mělo pro společníky negativní daňové dopady, původně chtěli prodat podíl ve společnosti. Nyní je také nabízena nižší částka, než o jaké bylo jednáno zpočátku. Žalovaný za těchto podmínek nemá zájem nemovitosti prodat. Žalobkyně zaplatila za právní služby částku 70 906 Kč s DPH, bez DPH 58 600 Kč advokátní kanceláři jméno FO (zjištěno z faktury č. hodnota a výpisu z účtu). Žalobkyně s manželem uzavřela smlouvu o budoucí smlouvě o dílo, smlouvu o dílo na projektovou dokumentaci a smlouvu příkazní dne 9.10.2023 se společností právnická osoba, podle které měl zhotovitel pro žalobkyni v budoucnu provést stavbu rodinného domu, provede projektové práce a činnosti a zajistí inženýrské práce (zjištěno ze smlouvy). Manžel žalobkyně komunikoval se společností právnická osoba a dne 23.10.2023 sdělil, že jim podařilo najít jiné řešení s koupí hotové nemovitosti, nebudou tedy schopni naplnit podmínky smlouvy a žádají vyúčtování provedených prací. Byla to reakce na žádost o zaplacení zálohy 170 000 Kč, když předtím probíhala komunikace ohledně možnosti projektu, a to do 6.10.2023 (zjištěno z mailové komunikace). Žalobkyně zálohu 170 000 kč zaplatila dne 30.10.2023, (zjištěno z výpisu z účtu), dne 1.11.2023 sdělil projektant, že je možné spolupráci ukončit, nicméně bude zúčtována zaplacená záloha, přeplatek činí 68 302 Kč (zjištěno z dopisu ze dne 1.11.2023). Ke dni 3.11.2023 byla ukončena smlouva mezi žalobkyní a společností právnická osoba (zjištěno z dohody ze dne 3.11.2023) a dne 7.11.2023 byla zaslána zpět žalobkyni částka 68 302 Kč, za dosud provedené služby bylo odečteno bez DPH částka 84 047,93 Kč (zjištěno z výpisu z účtu a vyúčtování č. hodnota).

8. Podle ust. § 1729 odst.1 o.z. dospějí-li strany při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod.

9. Podle ust. § 1729 odst.2 o.z. strana, která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu, nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech.

10. Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 1.12.2022, sp.zn. 23 Cdo 3306/2021 uvádí: Při jednání o uzavření smlouvy je jedna ze stran kontraktačního procesu v důsledku chování druhé potencionální smluvní strany v dobré víře, že smlouva bude uzavřena, tehdy, jestliže je dosažena shoda na celém obsahu smlouvy a chybí již pouze její stvrzení v dohodnuté či předepsané formě, případně tehdy, dospěla-li kontraktační jednání do takové fáze, kdy se dohoda na obsahu smlouvy a její následné stvrzení jeví, vzhledem k dosavadním projevům stran, jako prakticky jisté (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 14. 4. 2021, sp. zn. 32 Cdo 2197/2020, a ze dne 27. 1. 2022, sp. zn. 23 Cdo 3689/2020).

11. V jiném své rozsudku ze dne 30.10.2018, sp.zn. 25 Cdo 856/2018 Nejvyšší soud uvádí: Vznik odpovědnosti za újmu vzniklou ukončením kontraktačního jednání bez spravedlivého důvodu ve smyslu § 1729 obč. zák. musí být vzhledem k respektování principu autonomie vůle spíše výjimkou, a posouzení spravedlivosti důvodu, a tudíž poctivosti či nepoctivosti jednání, nesmí být příliš přísné. Jako spravedlivý důvod by měla být posouzena každá racionální úvaha jednající strany, vycházející z objektivní skutečnosti, ale i z obhajitelného subjektivního přesvědčení podloženého konkrétními okolnostmi v daném místě a čase.

12. Komentář k občanskému zákoníku k limitu škody uvádí: Náhradu škody nelze požadovat ve větším rozsahu, než je ztráta z neuzavřené smlouvy v obdobných případech. Neuzavřením smlouvy přichází smluvní strana o plnění druhé strany, zároveň však sama také neplní. Ztrátu z neuzavřené smlouvy by tak měly tvořit vynaložené náklady jednání o takové smlouvě a ušlý zisk z takové smlouvy. Tím je chráněn škůdce před požadavkem náhrady újmy v rozsahu, který nemohl rozumně předpokládat. Poškozený by se neměl dostat do lepšího postavení, než kdyby smlouvu uzavřel. Ustanovení brání spekulativnímu navyšování nákladů jednání o smlouvě. (Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054), 1. vydání, 2014, s. 59 - 64: M. Hulmák).

13. Ve věci bylo nesporné, že účastníci jednali o uzavření kupní smlouvy, ujednali si veškeré náležitosti kupní smlouvy včetně ceny a den před plánovaným podpisem žalovaný sdělil žalobkyni, že smlouvu neuzavře, protože cena je dle jeho názoru nízká. Takového jednání lze podřadit pod nepoctivé jednání dle ust. § 1729 odst.1 o.z., neboť i podle judikatury bylo naplněno vše, aby vznikla povinnost k náhradě škody na straně žalovaného, smlouva již byla víceméně dojednána a spravedlivý důvod žalovaný neuvedl ani při sdělení o ukončení jednání, ani v řízení před soudem. Jestliže důvodem bylo to, že se žalovaný rozmyslel, a nakonec mu dojednaná cena přišla příliš nízká, pak takové jednání je vůči žalobkyni neočekávatelné a z tohoto důvodu také nepoctivé. Základ nároku žalobkyně je tedy dán.

14. Ohledně výše škody žalovaný namítal jednak příliš vysokou odměnu advokáta (mohla být smluvně určena v nižší výši), jednak skutečnost, že zaplacení části projekčních prací na jiný projekt nesouvisí s jednáním žalovaného a nejedná se o očekávatelné náklady při uzavření smlouvy.

15. Výše odměny za přípravu smlouvy o prodeji nemovitostí byla stanovena dle vyhlášky č. 177/1996 Sb. advokátního tarifu. Podle ust. § 8 vyhlášky není-li stanoveno jinak, považuje se za tarifní hodnotu výše peněžitého plnění nebo cena věci anebo práva v době započetí úkonu právní služby, jichž se právní služba týká; za cenu práva se považuje jak hodnota pohledávky, tak i dluhu. Při určení tarifní hodnoty se nepřihlíží k příslušenství, ledaže by bylo požadováno jako samostatný nárok. Jestliže měla být prodávána nemovitost za jasně stanovenou cenu 35 000 000 Kč, činí hodnota jednoho úkonu 58 300 Kč (ust. § 7, bod 7 vyhlášky). K tomu je třeba připočíst jednu paušální náhradu hotových výdajů za 300 Kč (ust. § 13, odst.1,4 vyhlášky), celkem tedy 58 600 Kč bez DPH. Jedná se o odměnu zcela odpovídající, argument, že mohla být stanovena odměna nižší není rozhodný. Soud by naopak zkoumal, pokud by byla stanovena vyšší smluvní odměna, zda tato odměna byla účtována oprávněně, zda je taková odměna běžná nebo odpovídající. Pokud však je sjednána a zaplacena odměna mimosmluvní, má soud za to, že je odpovídající.

16. Ohledně nákladů na projekt k jinému domu na jiném pozemku je situace složitější. Ačkoliv se projekt a příprava vztahovaly k jiné aktivitě žalobkyně, z časového hlediska je zřejmé, že ukončení této aktivity provedla žalobkyně po dohodě se žalovaným ohledně ceny nemovitostí. V ten okamžik pro ni ztratilo význam, aby pokračovala v projektu na jinou nemovitost, neboť předpokládala, že zakoupí nemovitost žalovaného. Pokud by k obchodu došlo, bylo pro ni akceptovatelnou ztrátou i to, že zaplatila za něco, co již nepotřebuje. V důsledku jednání žalovaného však žalobkyně ztratila možnost koupit jeho nemovitost, ale i možnost využít projekt, který zastavila – soud se ztotožňuje s tím, že by bylo zcela nevhodné pár dní po tom, co dala podnět k ukončení spolupráce s projektantem jej ihned zase žádat, aby pokračoval. Takové jednání svědčí v obchodním styku o nestálosti a neserióznosti. Žalobkyně již v naději na realizaci obchodu se žalovaným ukončila rovněž narychlo jednání s jiným obchodním partnerem a následně ji jednání žalovaného postavilo do situace, kdy neměla žádnou možnost nákupu nemovitostí. Za této situace soud vidí příčinnou souvislost mezi jednáním žalovaného a škodou na straně žalobkyně, byť by jí ta škoda formálně vznikla i při realizaci obchodu se žalovaným – byla by však kompenzována právě uzavřeným obchodem. Výše škody je vzhledem k zamýšlené výši kupní ceny nemovitosti velmi nízká, není nepředpokládatelná. Při závěrečné fázi jednání o smlouvě není raritní, že jeden z partnerů ukončí jiné své záměry, aby se mohl věnovat očekávanému obchodu a lze proto i očekávat, že mu v důsledku ukončení těchto záměrů vznikne nějaká škoda. I když komentář velmi stručně uvádí, že v obdobných případech je očekávatelnou škodou náklad na uzavření smlouvy a ušlý zisk, není vyloučeno, aby takovou škodu tvořily i jiné složky. V tomto případě je škoda na straně žalobkyně zjevně způsobena neočekávaným a překvapivým jednáním žalovaného, proto ji soud žalobkyni přiznal ve výši nevrácené části zálohy na provedené a nepotřebné projekční práce.

17. Žalobkyně byla ve věci plně úspěšná a soud jí přiznal dle ust. § 142 odst.1 o.s.ř. náhradu nákladů řízení, které jsou tvořeny zaplaceným soudním poplatkem ve výši 7 133 Kč a dále náklady na právní zastoupení. Náklady na právní zastoupení soud přiznal ve výši dle vyhlášky č. 177/1996 Sb. Odměna zástupci tedy byla stanovena ve výši 6 820 Kč za jeden úkon právní služby celkem tedy 47 740 Kč za 7 úkonů (převzetí věci a žaloba, předžalobní výzva, dvě vyjádření, účast u dvou jednání) dle ust. § 6 a 7 a 11 odst.1 vyhl. č. 177/1996 Sb. a paušální náhradou hotových výdajů zástupce za 7 úkonů ve věci po 300 Kč, celkem 2 100 Kč (§ 13 odst.3 vyhl. č. 177/1996 Sb.). Zástupci dále náleží náhrada cestovného za cestu k jednání soudu osobním automobilem Mazda se spotřebou 5,6 l benzínu na 100 km za 72 km při základní sazbě 5,60 Kč za jeden kilometr a ceně paliva 38,20 Kč za jeden litr dle vyhl. č. 398/2023 Sb.), celkem 557,22 Kč a 4 půlhodiny ztráty času po 100 Kč (§ 14 odst. 1,3 vyhlášky č. 177/1996 Sb.). Soud přiznal náklady v celkové výši 57 930,22 Kč.

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne jeho doručení ke Krajskému soudu v Hradci Králové, pobočka Pardubice prostřednictvím zdejšího soudu.

Nebude-li povinnost stanovená tímto rozhodnutím plněna řádně a včas, lze se jejího plnění domoci soudním výkonem rozhodnutí.