OSZL 28 C 33/2021-260

Okresní soud ve Zlíně rozhodl soudkyní JUDr. Evou Bučkovou ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou Mgr. jméno příjmení ⟪LB:lb_004⟫ sídlem adresa ⟪LB:lb_005⟫ o zaplacení 325 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 162 500 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 162 500 Kč od datum do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba se zamítá co do povinnosti žalované zaplatit žalobkyni částku 162 500 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 162 500 Kč od datum do zaplacení.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne datum domáhala vydání rozhodnutí, kterým by byla žalovaná zavázána zaplatit jí částku 325 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně od datum do zaplacení jako smluvní pokutu.

2. Žalobkyně ve svých žalobních tvrzení uvedla, že mezi žalobkyní a žalovanou byla dne datum uzavřena Smlouva o službách realitní kanceláře ke zprostředkování příležitosti k převodu vlastnictví k nemovitosti (dále jen Smlouva). Žalovaná nabízela k prodeji bytovou jednotku číslo včetně příslušného podílu na společných částech vymezené v budově číslo stojící na pozemku par. č. st. číslo včetně sklepní kóje číslo parkovacího stání číslo vše nacházející se na adrese ulice a číslo v obci a k. ú. obec za kupní cenu 6 500 000 Kč. Žalovaná v době uzavření smlouvy uvedla, že je sice vdaná, ale její manželství je rozvrácené, což je mimo jiné důvodem k prodeji, avšak manžel má bydlení zajištěno. Žalobkyně byla oprávněna zahájit svou činnost k datum, přičemž smlouva byla uzavřena na dobu určitou do datum Součástí smlouvy bylo ujednání o smluvní pokutě při porušení smluvních povinností ve výši 325 000 Kč, poruší-li žalovaná některou z povinností uvedenou v bodě 7. 9 smlouvy.

3. Žalobkyně se žalobou domáhá nároku na smluvní pokutu, neboť žalovaná neposkytla součinnost při prohlídce bytu. Žalovaná nereagovala na SMS zprávu dne 20. 1. a datum k žádosti zájemce příjmení. K prohlídce bytu zájemců Ing. jméno a Mgr. příjmení byla vyzvána SMS dne 28. 2. a 18. 3., 3. 4. a datum a telefonicky datum. Žalovaná reagovala tak, že nemá zájem o prohlídku, což odůvodňovala covidovou pandemií, svým zdravotním stavem a nechtěla umožnit prohlídku videokonferencí. Žalovaná dále porušila své smluvní povinnosti tím, že neuvedla správně, pravdivě a úplně údaje o prodávané nemovitosti. Žalovaná uvedla, že součástí nemovitosti je parkovací stání číslo ačkoliv v době uzavření smlouvy nedisponovala oprávněním užívat jakékoliv parkovací stání v předmětném bytovém domě. Tato skutečnost vyšla najevo po zveřejnění inzerátu pracovnicí právnická osoba paní příjmení, která upozornila, že žalovaná vyměnila parkovací stání číslo za parkovací stání číslo toto následně převedla kupní smlouvou na jméno příjmení za úplatu 250 000 Kč. Žalovaná byla vyzvána k úhradě smluvní pokuty výzvou ze dne datum s úhradou do datum, avšak ničeho neuhradila. Žalobkyně se proto domáhá též úroku z prodlení v zákonné výši od datum do zaplacení.

4. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout, neboť tvrzení žalobkyně považuje za nepravdivá. Smlouva byla uzavřena dne datum, avšak s účinností od datum, což je uvedeno v bodě 6. 3 a 6. 7 smlouvy. Dne datum bylo žalobkyní sděleno, že žalovaná již nemá zájem nemovitost prodat. Výzvy k umožnění prohlídky lednu a únoru 2020 jsou tudíž liché s odkazem na účinnost smlouvy. V období od datum do datum žalovaná nemohla umožnit prohlídky bytu z důvodu možné nákazy virem Covid-19, její ošetřující lékařkou ji bylo doporučeno izolovat se od ostatních a minimalizovat kontakty. Ing. příjmení projevil zájem o prohlídku bytu ještě před účinností smlouvy, což mu bylo umožněno a navštívil byt dvakrát za přítomnosti syna žalované jméno příjmení a přítelkyně jméno příjmení, přičemž sdělil, že o koupi nemovitosti nemá zájem. Žalovaná si není vědoma, že by dostala zprávy 18. 3. a datum. Telefonický hovor uskutečněný dne datum prohlašuje za nesporný. Žalobkyně navíc i po datum inzerovala předmětný byt k prodeji včetně parkovacího stání. Žalovaná popírá, že by poskytla nepravdivé informace, neboť v době uzavření zprostředkovatelské smlouvy disponovala právem parkovacího stání číslo které bylo změněno za číslo. Parkovací stání číslo bylo přenecháno za úplatu k užívání jméno příjmení, parkovací stání nebylo možno převést na jeho osobu bez převodu bytu. Tuto skutečnost žalovaná žalobkyni sdělila při uzavření smlouvy a byla ubezpečena, že prohlášení v bodě 1.1 odpovídají pouze Prohlášení vlastníka. Žalovaná rovněž sdělila, že není svobodná, ale je vdaná a jeden pokoj užívá výlučně manžel. Tyto skutečnosti týkající byly žalobkyni sděleny při jednání datum v sídle žalobkyně, kde byla přítomna zástupkyně žalované, její zaměstnankyně Mgr. jméno příjmení, jméno příjmení, dr. obec Zvonek. Tyto skutečnosti zazněly také na schůzce před uzavřením smlouvy v lednu 2020, kde byla žalovaná se svým synem jméno příjmení.

5. Žalovaná považuje smlouvu ze dne datum za neplatnou vzhledem ke vznesené námitce relativní neplatnosti manžela žalované jméno příjmení. Žalobkyně nerespektovala smysl a účel právní úpravy, jejíž cílem je ochrana rodinné domácnosti před jakýkoliv jednáním, jehož cílem je znemožnění či ohrožení bydlení členů rodinné domácnosti k předmětné nemovitosti. Žalovaná namítá, že smlouva je absolutně neplatná, neboť byla žalovanou podepsána pod nátlakem a žalovaná byla žalobkyní uvedena v omyl ohledně obsahu smlouvy. Uvedení v omyl spatřuje žalovaná v tom, že ačkoliv bylo znění smlouvy připomínkováno její právní zástupkyní a byla ubezpečena, že námitky byly zapracovány do původního znění, nestalo se tak, a žalovaná byla odvezena k podpisu smlouvy k notářce. Žalovaná namítá sjednanou smluvní pokutu neplatnou vzhledem k její výši, poněvadž žalobkyni nevznikla žádná škoda, když došlo pouze k nafocení a inzerci nemovitosti.

6. Mezi účastníky je nesporné tvrzení, že žalobkyně a žalovaná uzavřeli dne datum Smlouvu o službách realitní kanceláře s účinností od datum. Ostatní tvrzení týkající se nároku žalobkyně na smluvní pokutu za neposkytnutí součinnosti a uvedení pravdivých údajů žalovanou jsou mezi účastníky sporná a stala se předmětem dokazování.

7. Soud se zabýval nejprve námitkou relativní neplatnosti vnesenou manželem žalované jméno příjmení dne datum, v níž namítá, že v předmětné nemovitosti se nachází jejich společná domácnost a tuto této bytové jednotky je za účelem bydlení rodiny třeba. S odkazem na znění § 747 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále o. z.), nebyla shledána vznesená relativní námitka důvodná. Smlouvou o službách realitní kanceláře ke zprostředkování příležitosti k převodu vlastnictví k nemovitosti nedochází k samotnému zcizení nemovitosti. Žalovaná neuzavírá kupní smlouvu, jejichž předmětem je rodinná domácnost, touto smlouvou je pouze vytvořena možnost vyhledání zájemce k uzavření takové smlouvy. Není vyloučeno ani splnění podmínky žalovanou dané v poslední větě § 747 o. z., tedy zajištění po všech stránkách obdobného bydlení pro rodinu, jež vznesení neplatnosti vylučuje. Námitka manžela žalované se jeví jako účelová a předčasně vznesená, když k danému dni datum nebyl znám ani zájemce o koupi nemovitosti, ani případné podmínky převodu, a navíc žalovaná již datum odstoupila od dané smlouvy.

8. Soud proto pokračoval v provedení dokazování listinnými důkazy, svědeckými výpověďmi a účastnickými výpověďmi k prokázání sporných tvrzení mezi účastníky týkající se toho, zda žalovaná porušila či neporušila smluvní ujednání a žalobci vznikl nárok na smluvní pokutu, a zjistil tento skutkový stav:

9. Žalobkyně jako zprostředkovatel uzavřela s žalovanou jako klientkou Smlouvu o službách realitní kanceláře ke zprostředkování příležitosti k převodu vlastnictví k nemovitosti dle § 2445 a násl. zák. č. 89/2012 Sb. Předmět zprostředkování a poskytnutí služeb byl sjednán v bode 1., v němž žalovaná prohlašuje, že je výlučným vlastníkem nemovitostí: jednotka číslo způsob užití byt, vymezení podle zákona o vlastnictví bytu v budově adresa (víceúčelová stavba) v části obce Zlín, postavené na pozemku par. č. st. číslo a související spoluvlastnický podíl o velikostech číslo na spoluvlastnických částech budovy adresa v části obce Zlín, postavené na pozemku par. č. st. číslo a související spoluvlastnický podíl o velikosti číslo na pozemku par. č. st. číslo a nádvoří a na pozemku číslo vše zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín (dále předmětná nemovitost). Součástí nemovitostí je také sklepní kóje číslo parkovací stání číslo v přízemí domu adresa v k. ú. obec dle prohlášení vlastníka. Žalovaná má vážný úmysl nemovitost převést, a za tímto účelem prověřuje zprostředkovatele k zajištění služeb ke zprostředkování převodu nemovitostí, a uzavřením této smlouvy projevuje zájem uzavřít se zájemcem zprostředkovatelskou smlouvu. Požadovaná cena za prodej nemovitostí zahrnující provizi zprostředkovatelem, a to včetně základního vybavení bytu a součásti a příslušenství byla sjednána 6 500 000 Kč (bod 2.). V bodě 3. byla sjednána provize zprostředkovatele 5 % z požadované ceny za prodej nemovitosti ve výši a k datu uzavření zprostředkované smlouvy. Doba trvání smlouvy byla sjednána na dobu určitou do datum. Ujednána byla exkluzivita služeb zprostředkovatele, činnost zprostředkovatele a klienta s tím, že zprostředkovatel bude vyvíjet činnost směřující k prodeji od datum.

10. V bodě 7. byla sjednána součinnost a povinnosti účastníků, kdy klient se zavazuje uvést v této smlouvě a při následné vzájemné komunikaci se zprostředkovatelem správné a pravdivé údaje, které se zavazuje při jejich změně aktualizovat. Klient se zavazuje poskytnou zprostředkovateli nezbytnou součinnost potřebnou ke sjednání uzavření zprostředkovatelské smlouvy se zájemcem, a je povinen účastnit se jednání se zájemcem a umožnit zprostředkovateli provádět prohlídku. V bodě 7. 9 klient prohlásil, že si je vědom toho, že zprostředkovatel vykonává svou činnost dle této smlouvy na své náklady a že provize mu náleží pouze tehdy, pokud opatří klientovi příležitost k uzavření zprostředkované smlouvy. Účastníci se v souvislosti s uvedeným dohodli, že klient zaplatí zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši sjednané provize podle článku 3. této smlouvy, jestliže klient poruší tuto smlouvu tím, že neuzavře zprostředkovatelskou smlouvu podle článku 6. 1 se zájemcem, nebo uvede jakékoliv nepravdivé údaje v této smlouvě, nebo neposkytne zprostředkovateli součinnost podle článku odst. 7. 2 této smlouvy, nebo poruší ustanovení článku 5 odst. 5. 2 této smlouvy. Smluvní pokuta je splatná do deseti dnů ode dne doručení výzvy zprostředkovatele na adresu klienta (Smlouva o službách realitní kanceláře ze dne datum).

11. K uzavření smlouvy předcházela revize smluvních dokumentů provedená zástupkyní žalobkyně s tím, že dne datum je jméno příjmení zasílána upravená smluvní dokumentace, v níž jsou částečně přijaty připomínky, avšak na některých podmínkách jako smluvní zajištění musí trvat (emailová komunikace mezi zástupkyní žalované a žalobkyní ze dne datum a datum). Smlouva o službách realitní kanceláře byly připomínkována zástupkyní žalobkyně přímo v textu komentáři a úpravami, a to v označení žalobkyně, ve výše sjednané ceny za prodej nemovitosti, v procentuální výší provize, v účinnosti smlouvy od datum, k povinnostem žalobkyně a žalovaného při uzavírání zprostředkovatelské smlouvy a ve výši provize nad sjednanou kupní cenu (revize smlouvy s připomínkami zástupkyně žalované). Mezi manželi příjmení jméno jméno a Mgr. jméno příjmení jako zapůjčiteli a žalovanou jako dlužitelem byla sjednána smlouva o půjčce dne datum na částku 300 000 Kč se zřízením zástavního práva k předmětným nemovitostem (Smlouva o zápůjčce ze dne datum).

12. Žalovaná je výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí na základě Kupní smlouvy o převedení vlastnictví nemovité věci uzavřené se právnická osoba dne datum za účasti vedlejšího účastníka zprostředkovatele právnická osoba Součástí předmětných nemovitostí vymezených v bode I. je spoluvlastnický podíl na budově a pozemku a také sklepní koje číslo parkovací stání číslo v přízemí domu adresa dle prohlášení vlastníka. Kupní cena byla sjednána ve výši 5 308 491 Kč (Kupní smlouva ze dne datum).V Dodatku číslo ke kupní smlouvě o převedení vlastnictví nemovité věci ze dne datum se účastníci dohodli na změně smlouvy v tom, že k bytové jednotce náleží sklepní koje číslo o podlahové ploše 5,68 m2 a garážové stání číslo o podlahové ploše 16,56 m2, obojí situované v suterénních prostorách společných částech domu, s tím, že garážové stání číslo sklepní koje číslo bude výhradně užíváno bytovou jednotkou číslo. S ohledem na větší výměru parkovacího stání se mění dohodnutá kupní cena, která se zvyšuje o 27 846 Kč a doplatek je splatný do pěti dnů od podpisu dodatku, k čemuž došlo dne datum. Tato změna nepodléhá vkladu do katastru nemovitostí z důvodu, že nedochází k žádné změně Prohlášení vlastníka ze dne datum, kde je vymezena jednotka číslo v domě adresa a jí odpovídající id. podílu o velikosti číslo z celku na společných částech domu stejného spoluvlastníka id. podílu o velikosti číslo z celku k domem zastavěnému pozemku st. číslo a k přilehlému pozemku par. číslo ostatní plocha, vše zapsáno na list vlastnictví v Katastru nemovitostí vedeného pro k. ú. územní celek, územní celek (Dodatek číslo ke kupní smlouvě ze dne datum).

13. Kupní smlouvou ze dne datum převedla celé jméno žalované jako prodávající na jméno příjmení jako kupujícího garážové stání číslo o podlahové ploše 16,56 m2 situované v suterénních prostorách společného části domu adresa v k. ú. obec, které dispozičně náleží k bytové jednotce číslo. Prodávající a kupující se dohodli, že garážové stání bude převedeno do výhradního užívání bytové jednotky číslo k níž bude nadále dispozičně náležet, a to za sjednanou kupní cenu 250 000 Kč (Kupní smlouva ze dne datum). Prohlášení vlastníka budovy a vymezení jednotek učiněné ve smyslu § 4 zákona č. 72/1994 Sb. právnická osoba včetně podkladů pro prohlášení vlastníka obsahuje vymezení jednotlivých bytů, spoluvlastnických práv k pozemku s tím, že parkovací stání mimo byt se nezapočítává do plochy bytu a plocha bytu 5.3 byt číslo činí celkem 220,94 m2 bez plochy parkovacího stání (Prohlášení vlastníka budovy, Podklady pro prohlášení vlastníka ve znění příloh, vše ze dne datum).

14. Soud se nejprve zabýval tvrzením, zda došlo k porušení dohodnuté smluvní povinnosti týkající se povinnosti žalované uvést správné, pravdivé a úplné informace. Žalovaná uvedla, že v říjnu 2019 si přizvala Mgr. příjmení a její matku příjmení jméno příjmení k jednání v sídle žalobkyně, poněvadž veškerá ujednání ve smlouvě byla proti ní, proto smlouvu přepracovaly. jméno jméno na této schůzce řekla, že nemá parkování v tomto domě, ale má parkovací místo přes cestu v parkovacím domě, u čehož byly obě doktorky příjmení. V lednu 2020 měla další jednání s jméno jméno, vyzval ji k podpisu smlouvy, což učinili na náměstí v jejich realitní kanceláři. Potvrdil ji, že vše, co navrhla anonymizováno příjmení, je ve smlouvě zapracované, proto to ani nekontrolovala. Je pravdou, že původní parkovací místo číslo vyměnila u paní příjmení, připlatila 40 000 Kč, a protože manžel nechtěl ničeho přispět, prodala toto místo v roce 2017 panu příjmení. příjmení příjmení jí nabídla, že si může předplatit místo na rok dopředu v parkovacím domě asi 14 000 Kč, což v lednu 2020 udělala. Tuto skutečnost sdělila jméno jméno, i když byl u nich na prohlídce v domě. To, že je, ve smlouvě parkovací místo uvedeno, si nevšimla (účastnická výpověď žalované). jméno příjmení potvrdil, že jejich realitní kancelář zprostředkovala koupi bytu žalované a součástí příslušenství bylo parkovací stání číslo sklepní koje číslo. Žalovaná projevila zájem o prodej tohoto bytu, a při informační schůzce dne datum byly odsouhlaseny změny smlouvy navrhované její zástupkyní. V listopadu 2019 byl v bytě osobně společně se zájemcem Ing. jméno, kterému žalovaná ukazovala sklepní kóji i garážové stání. Po celou dobu nezaznělo ze strany žalované, že by došlo ke změně ohledně anonymizováno stání, nic v tomto směru nebylo ani zástupkyní žalované připomínkováno. O skutečnosti, že parkovací stání není součástí bytu, se dozvěděl až datum, neboť ho oslovila paní příjmení ze anonymizována dvě slova (svědecká výpověď jméno jméno). Mgr. jméno příjmení jméno se osobně účastnila schůzky datum v sídle žalobkyně, kde bylo přijato pár změn revidované smlouvy, došlo ke změně kupní ceny, požadovaná byla změna účinnosti smlouvy, k předmětu prodeje nepřišly žádné připomínky. Smlouva se uzavírala před účinností realitního zákona, proto neosahovala možnost výpovědi (svědecká výpověď Mgr. jméno příjmení příjmení).

15. Zástupkyně žalované příjmení jméno příjmení uvedla, že v textu zprostředkovatelské smlouvy jsou vyznačené její revize. Do specifikace prodávané nemovitosti nezasahovala, neměla před schůzkou datum od žalované informaci, že parkovací stání převedla na třetí osobu, toto pravděpodobně zaznělo až na předmětné schůzce, kde žalovaná uvedla, že má k dispozici parkovací stání naproti v parkovacím domě. Tímto způsobem došlo ke zjištění, že parkovací stání číslo bylo prodáno třetí osobě. příjmení jméno jméno a jeho otce toto nebylo žádným překvapením, žalovaná již jméno jméno toto řekla v průběhu jeho návštěvy v bytě při nabídce nemovitosti k prodeji. Zástupkyně upozornila, že je vhodné, aby to bylo zapracováno do smlouvy (svědecká výpověď Mgr. jméno příjmení). Mgr. jméno příjmení, která byla jako zaměstnankyně zástupkyně žalované přítomna na schůzce v říjnu 2019 v sídle anonymizována dvě slova, se domnívá, že se zde řešilo i parkovací stání. Žalovaná tam řekla, že parkovací stání co měla, změnila za jiné, které následně prodala a zajistila si parkovací stání naproti v parkovacím domě. Žalovaná řekla, že o tom již s jméno jméno jednali (svědecká výpověď Mgr. jméno příjmení).

16. Svědkyně jméno příjmení, která poskytuje služby právnická osoba jako zaměstnanec právnická osoba, v květnu nebo červnu 2020 objevila na SReality k prodeji byt žalované, kde bylo uvedeno i parkovací stání. Upozornila žalobkyni, že parkovací stání není součástí bytu. Když si žalovaná kupovala byt v roce 2014, vybrala si stání číslo avšak neuvědomila si, že s větším autem tam bude obtížné parkovat. Proto se dohodli na výměně za parkovací stání číslo které bylo volné. Asi listopadu 2017 se na ni žalovaná obrátila kvůli finančním problémům a žádala prodej jejího garážové stání číslo. Na nabídku reagoval jméno příjmení jméno parkovacího místa číslo za parkovací místo číslo se řešili až uzavření kupní smlouva s jméno příjmení dne datum. K žádné změně v katastru nemovitost nedošlo, protože parkovací stání nepodléhá vkladu. Pan anonymizováno nechal žalovanou užívat parkovací stání číslo do února 2018. Od února 2018 do února 2020 měla umožněno zdarma užívání parkovacího stání číslo neboť toto parkovací místo patřilo k volným bytům ve vlastnictví právnická osoba Od února 2020, kdy parkovací stání číslo musela uvolnit, si žalovaná pronajala parkovací místo v parkovacím domě u autobusového nádraží, které stojí 12 000 Kč bez DPH za rok. Pokud by žalovaná byt prodala, nový majitel nemá nárok na parkovací stání, neboť své parkovací místo prodala (svědecká výpověď jméno příjmení).

17. Z emailové komunikace mezi svědkyní jméno příjmení a zástupcem žalobkyně bylo zjištěno, že jméno příjmení popisuje shodně záměnu garážového stání číslo za garážové stání číslo žalovanou, což bylo vyřešeno následně dodatkem číslo smlouvy, a po té prodej garážového stání číslo žalovanou panu příjmení s tím, že žalovaná zadarmo užívala parkovací stání číslo do února 2020 (email ze dne datum).

18. jméno příjmení, syn žalované, uvedl, že do jara 2020 mu nebylo známo ničeho o prodeji bytu jeho matkou. Byl přítomen schůzky s jméno jméno asi v lednu 2020 v jejich bytě, kde mu s matkou říkali, že parkují naproti v parkovacím domě. Byl seznámen také v únoru 2020 s panem jméno. V roce 2017 své parkovací stání postoupili panu příjmení, a od té doby si pronajímali parkovací stání v parkovacím domě u nádraží. V době covidu k nim docházela paní příjmení, která suplovala jeho práci a vypomáhala matce (svědecká výpověď jméno příjmení).

19. jméno příjmení při jednání žalované se jméno nikdy nebyla, po vyhlášení lockdownu se se žalovanou nestýkala, mluvily spolu jen telefonicky, viděly se osobně až během léta 2020 (svědecká výpověď jméno příjmení).

20. Mgr. jméno příjmení měl zájem o koupi předmětného bytu, avšak v květnu 2020 se od pana jméno dozvěděl, že majitelka prodala parkovací místo (svědecká výpověď anonymizováno jméno příjmení a jeho čestné prohlášení).

21. Ing. jméno příjmení jméno byl v bytě v listopadu 2019 jako zájemce o koupi, žalovaná mu ukázala stání v garáži, které bylo malé, byly to dvě čáry na zemi. Tato schůzka se uskutečnila společně s jméno jméno, na žádnou další schůzku v únoru 2020 si nevzpomíná. O byt neměl zájem, protože cena byla poměrně vysoká, výhled z pokoje byl do zdi a parkovací místo malé, jelikož má AUDI A6. Žalovaná mu neukazovala další parkovací místo v parkovacím domě, to by si pamatoval. Žalovaná učinila nesporným, že svědkovi parkovací místo v podzemních garážích vymezené dvěma čarami ukazovala (svědecká výpověď Ing. jméno jméno příjmení).

22. anonymizováno obec anonymizováno byl přítomen schůzce v říjnu 2019 v sídle jejich společnosti, celou dobu měl za to, že žalovaná prodává byt i s garážovým stáním. Byla to pro něho strategická věc, jinak by nebyl ochoten uzavřít smlouvu o půjčce vázanou na prodej tohoto bytu (účastnická výpověď).

23. Ze Smlouvy o nájmu parkovací plochy číslo 2020 bylo zjištěno, že parkoviště právnická osoba jako pronajímatel a celé jméno žalované jako nájemce uzavřeli dne datum smlouvu o pronájmu jednoho parkovacího stání v podzemním podlaží objektu hromadného parkování za účelem parkování osobních automobilů na dobu určitou od datum do datum, nájemné ve výši 12 000 Kč bez DPH (Smlouva o nájmu parkovací plochy ze dne datum, potvrzení o předávání a převzetí magnetické karty). Z dodatku číslo ke Smlouvě o nájmu parkovací plochy uzavřené mezi stejnými účastníky bylo zjištěno, že nájem se sjednává na dobu určitou od datum do datum za stejných podmínek (dodatek číslo ze dne datum, faktura ze dne datum, výpis z účtu ze dne datum příjmení jméno na částku 14 520 Kč).

24. Žalobkyně doložila inzerci bytu včetně garážového stání za 7 500 000 Kč. Z bohaté písemné komunikace mezi zástupci účastníků bylo zjištěno, že žalovaná měla zájem na ukončení zprostředkovatelské smlouvy a prodeje nemovitosti ke dni datum, nicméně žalobkyně trvala na platnosti smlouvy do datum. Mezi žalobkyní a žalovanou došlo ke zhoršení vztahů, v důsledku čehož byla podáno trestní oznámení a podněty na Českou obchodní inspekci. Soud nicméně z těchto důkazů neshledal žádná podstatná zjištění pro rozhodnutí v této věci, stejně jako z dalších provedených důkazů.

25. Soud v této části dokazování učinil skutkový závěr, že žalovaná neposkytla žalobkyni při uzavírání Smlouvy o službách realitní kanceláře ke zprostředkování příležitosti k převodu vlastnictví k nemovitosti dne datum úplné a pravdivé informace, týkající se parkovacího stání náležejícího k předmětné nemovitosti. Ačkoliv v procesní obraně v rámci koncentrace řízení žalovaná tvrdila, že při schůzce v sídle žalobkyně dne datum uvedla, že parkovací stání číslo bylo vyměněno za parkovací stání číslo které bylo přenecháno za úplatu k užívání jméno příjmení, z provedených důkazů má soud za prokázané, že se tak nestalo. Smlouva o službách realitní kanceláře byla připomínkovaná zástupkyní žalované, nikoliv však v části vymezení předmětu zprostředkování a poskytování služeb. Nelze přistoupit na obranu žalované, že nemohlo dojít k převodu vlastnického práva k parkovacímu stání na třetí osobu, ani že předmět smlouvy se vztahoval k obsahu prohlášení vlastníka, dle něhož k nemovitostí náleží parkovací stání číslo. Žalovaná si byla vědoma skutečnosti, že parkovací stání číslo neužívá od roku 2014, kdy bylo za souhlasu pověřené osoby právnická osoba jméno příjmení změněno na parkovací stání číslo kvůli velikosti užívaného vozidla. Právně byla tato věc dána do souladu až v roce 2017, kdy došlo k uzavření Dodatku číslo kupní smlouvy o převedení vlastnické nemovitosti dne datum a doplatku kupní ceny ve výši 27 846 Kč. Následně žalovaná kupní smlouvou dne datum převedla toto garážové stání číslo na jméno příjmení za kupní cenu 250 000 Kč, poukázanou téhož dne na její účet. Do února 2020 bylo umožněno žalované bezplatně užívat parkovací stání číslo. Toto parkovací stání žalovaná pak v listopadu 2019 při prohlídce jako součást bytu ukázala Ing. jméno jméno. Žalovaná nemohla při schůzce dne datum prezentovat jako možnost parkování v parkovacím domě ulice u autobusového nádraží, když toto místo měla řádně pronajato až od datum. V souladu s tvrzením žalobkyně je pak výpověď jméno příjmení, která sama upozornila žalobkyni na nepravdivou nabídku v inzerci o prodeji bytu žalované společně s parkovacím místem. Stalo se tak v květnu 2020, což odpovídá jak svědecké výpovědi jméno jméno, tak výpovědi zájemce o koupi bytu Mgr. jméno příjmení, který se v tu dobu od žalobce tuto informaci dozvěděl. Naopak v rozporu s tvrzením žalované je výpověď syna jméno příjmení, jenž uváděl, že již od roku 2017 měli k dispozici parkovací stání v protějším parkovacím domě a na tuto skutečnost upozorňoval jméno jméno v únoru 2020, ačkoliv tento byl na prohlídce bytu v listopadu 2019. V rozporu je pak i svědecká výpověď jméno příjmení, která sama uvedla, že po dobu lockdownu s žalovanou nebyla v žádném osobním kontaktu, jak tvrdil syn jméno příjmení, tudíž nebyla ani osobně při žádné prohlídce bytu, jak tvrdila žalovaná. Soud v tomto směru uzavřel, že informace poskytnuté žalovanou žalobkyni ohledně předmětu zprostředkování za účelem vyhledání zájemce a uzavření kupní smlouvy byla nepravdivá. Informace týkající se parkovacího stání lze považovat za zásadní a rozhodná pro stanovení kupní ceny a rovněž pro vyhledávání budoucího kupujícího.

26. Soud provedl dokazování týkající se tvrzení žalobkyně o porušení povinností žalované poskytnout součinnost při nabídce ke sjednání a uzavření zprostředkovávané smlouvy se zájemcem, zejména umožnit prohlídku se zájemcem. Soudu je z úřední činnosti známo, že pandemie Covid-19 jako epidemie virové nemoci Covid-19 způsobená koronavirem SAR-CoV-2 se na území České republiky projevila dne datum, kdy byly potvrzeny první tři případy. První opatření proti epidemii přijal stát dne datum a dne datum bylo po jednání vlády oznámeno, že ode dne 11. 3. budou uzavřeny školy a dne datum byl vyhlášen nouzový stav s řadou omezení pro občany a podniky, včetně zákazu vstupu občanům z rizikových zemí a ode dne datum byla zavřena restaurační zařízení a ostatní provozovny mimo těch nejdůležitějších. Ode dne datum byly až na výjimky uzavřeny všechny hranice. Dne datum bylo oznámeno první úmrtí pacienta. První vlna pandemie vyvrcholila v Česku kolem datum, a boj s pandemií pokračuje až do současné doby. V počátcích pandemie nebyla k dispozici žádná ochrana úst, dýchacích cest, masky ani respirátory a ani dezinfekční prostředky. Stejně tak nebylo možno se nechat veřejností testovat antigenními ani PCR testy, poněvadž nebyla pro veřejnost k dispozici, jelikož především byly zajišťována bezpečnost a bezinfekčnost zdravotnického personálu a zdravotnických zařízení.

27. Žalovaná v této souvislosti doložila lékařskou zprávu o svém nedobrém zdravotním stavu, což bylo koneckonců podmětem i k prodeji předmětného bytu. Ze souhrnné zprávy z vyšetření vystavené MUDr. jméno příjmení, právnická osoba bylo dne datum zjištěno, že žalovaná v souvislosti s probíhající imunosupresivní léčbou patří k nejvíce ohroženým skupinám pacientů v rámci pandemie covid-19, z tohoto důvodu jí bylo onou obvodní lékařkou i ošetřující revmatoložkou doporučeno od datum se zdržovat výhradně v bytě, nevycházet ven, zajistit si nákup druhou osobou, omezit se na nezbytné minimum sociálních kontaktů, zhoršení zdravotního stavu vždy nejprve konzultovat telefonicky. Toto opatření trvalo po celou dobu pandemie covid-19. Žalovaná učinila nesporným telefonní hovor jméno jméno datum, SMS zprávy rozporovala.

28. Svědek příjmení jméno příjmení ve své svědecké výpovědi uvedl, že neměl zájem o videokonferenci, jelikož na základě ní, nelze byt koupit. Svědek příjmení příjmení titul za jménem, že již v listopadu 2019 sdělil, že nemá o byt zájem. Jiné znemožnění či neumožnění prohlídek žalovanou nebylo žalobkyní prokázáno. Žalovaná navíc datum sdělila, že nemá o prodej bytu zájem. Soud v tomto dokazování dospěl ke skutkovému závěru, že žalovaná neporušila povinnost poskytnout součinnost a to z důvodu vis maior pandemie, zvláštní právní skutečnost, spočívající v mimořádné, nepředvídatelné a nezaviněné události, která zachvátila i Českou republiku. V březnu 2020 nebyl znám rozsah a důsledky onemocnění, a především nebyly známy žádné objektivně zjištěné možnosti přenosu nákazy a léčení onemocnění. Nařízení izolace se týkalo především zranitelných osob, mezi něž patří i žalovaná. Pokud žalovaná neposkytla žalobkyni součinnost při prohlídce bytu, učinila tak ve vyšším zájmu svého zdraví, což nelze přičítat k její tíži.

29. Při právním hodnocení věci soud především uzavřel, že žalovaná neprokázala neplatnost Smlouva o službách realitní kanceláře ke zprostředkování příležitosti k převodu vlastnictví k nemovitosti ze dne datum z důvodu, že by byla podepsána pod nátlakem (§ 587 o. z.) a žalovaná byla uvedena v omyl (§ 583 o. z.). Z provedených důkazů je zřejmé, že žalovaná podepsala smlouvu na základě telefonního kontaktu se zástupcem žalobkyně jméno jméno v sídle společnosti žalobkyně ve obec (nikoliv u notáře), učinila tak dobrovolně po dohodě, když forma nátlaku či výhrůžek nebyla ani tvrzena. Jako osoba plně svéprávná odpovídá také za obsah smlouvy, který podepisuje a má se za to, že je bdělá svých práv a jedná s běžnou péčí a opatrností (§ 4 o. z.). Žalovaná potvrdila, že si smlouvu nečetla a předpokládala pouze, že došlo k zapracování námitek její zástupkyně. Takové jednání nelze považovat za uvedení v omyl druhou stranou, bylo způsobeno nedůsledností a nepozorností žalované. Navíc je třeba dodat, že v řízené prokázané námitky zástupkyně žalované se netýkaly předmětné nemovitosti a žalovanou nebyla vznesena ani relativní námitka neplatnosti smlouvy.

30. Soud se nezabýval platností Smlouvy o službách realitní kanceláře ke zprostředkování příležitosti k převodu vlastnictví k nemovitosti ze dne datum jako celku, jelikož i v případě její neplatnosti z důvodu nemožnosti ukončení smluvního vztahu by vycházel z toho, že ujednání o smluvní pokutě lze považovat za ujednání platná (§ 576 o. z.). Soud se stejně tak nezabýval právním kritériem vymezení a převodu parkovacího místa v předmětné nemovitosti, ale koncentroval se na žalobní tvrzení týkající se porušení smluvních povinností žalovanou při sjednávání smlouvy a jejich důsledkem ve sjednané smluvní pokutě (§ 2048 o. z.).

31. Podle § 2048 o. z. ujednají-li si strany pro případ porušení smluvní povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžním.

32. Soud dospěl k závěru, že žalovaná porušila smluvní povinnost, k níž se v rámci Smlouva o službách realitní kanceláře ke zprostředkování příležitosti k převodu vlastnictví k nemovitosti dne datum zavázala, tedy že pravdivě a úplně uvede veškeré údaje, což znamená přesně a bezchybně specifikuje nemovitost v souladu s faktických i právním stavem, kterou zadává realitní kancelář ke zprostředkování a vyhledání zájemce ke koupi uvede. Žalovaná ke dni uzavření smlouvy datum však nedisponovala žádným parkovacím stáním v předmětné nemovitosti, a to ani parkovacím stáním číslo jenž je uveden jako předmět zprostředkování, ani jiným parkovacím stáním v předmětném domě. Žalovaná k tomuto datu nedisponovala ani smlouvou o parkovacím stání v parkovacím domě na anonymizováno ulici. Takové klamavé a nepřesné uvedení předmětu zprostředkování je postiženo v bodě 7. 9 smlouvy smluvní pokutou za uvedení jakýkoliv nepravdivých údajů v této smlouvě. Opačný závěr učinil soud v případě tvrzeného porušení za neposkytnutí součinnosti zprostředkovateli dle článku 7.2 této smlouvy, tedy jednání se zájemcem a umožnění provádět prohlídku se zájemcem. Žalobkyni vznikl nárok na úhradu smluvní pokuty ve sjednané výši 325 000 Kč, tj. ve výši sjednané provize vycházející z dohodnuté kupní ceny za tuto nemovitost 6 500 000 Kč.

33. Podle § 2051 o. z. nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.

34. Žalobkyni vznikl nárok na smluvní pokutu v této výši při porušení kterékoliv ze sjednaných povinností v jejím plné dohodnuté výši. Soud však zohlednil námitku žalované o nepřiměřeně vysoké smluvní pokutě a přistoupil k moderaci, což mu umožňuje § 2051 o. z. Soud při uplatnění moderačního oprávnění porovnává hodnotu a význam zajišťované povinnosti s výší smluvních pokut i v případech, kdy smluvní pokuta slouží k zajištění nepeněžité povinnosti (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 11. 2017, sp. zn. 32 Cdo 2556/2017). Význam a hodnota zajišťované povinnosti může být při posuzování přiměřenosti smluvních pokut toliko podpůrných měřítkem, nikoliv jediným (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2014, sp. zn. 23 Cdo 2535/2012). Soud zde vyšel z úvahy s odkazem na uvedenou judikaturu, že výše smluvní pokuty sice odpovídala výši významu a hodnotě zajišťované povinnosti a odvíjela se od stanovené kupní ceny, nicméně pro posouzení bylo nezbytné zjištění, že žalobkyně ačkoliv byla již informována třetí osobou o nepravdivosti uvedeného údaje týkající se parkovacího stání, toto parkovací stání nadále k prodeji jako součást bytu inzerovala. Důležité kritérium bylo také, že žalobkyni nevznikla žádná jiná škoda, než zveřejněním inzerce, jelikož žalovaná odstoupila od smlouvy uzavřené s účinností od dne datum nejpozději ke dni datum, kdy žalobkyně písemně oznámila svůj záměr neprodávat byt. Žalobkyně tedy inzerovala nemovitost k prodeji, aniž by měla jiné výdaje souvisejících se zabezpečením a zprostředkováním zájemce ke koupi. Žalobkyni tudíž smluvní pokuta pokryje i po moderaci soudem výši vzniklé škody, neboť tato nebyla tvrzena ani prokázána ve vyšší výši. Soud vycházel z objektivních okolností případu, které uzavření smlouvy doprovázely a především z rozsahu porušení smluvní povinnosti a jejich důsledků. Při této úvaze dospěl k závěru, že smluvní pokuta v poloviční výši za jedno porušení smluvního ujednání je odpovídající skutkovému i právnímu hodnocení věci.

35. Soud zavázal žalovanou k zaplacení částky 162 500 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z této částky od datum do zaplacení. Výše úroků z prodlení odpovídá § 1970 o. z. ve spojení s nařízením vlády č. 351/1996 Sb. a první den prodlení se odvíjí od výzvy k úhradě smluvní pokuty a marném uplynuté desetidenní lhůty splatnosti stanovené do dne datum.

36. Žaloba byla pak zamítnuta ve stejném rozsahu co do částky 162 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z této částky od datum do zaplacení.

37. Podle § 142 odst. 2 o. s. ř. soud rozhodl o nákladech řízení dle poměru úspěchu a neúspěchu tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení, když úspěch a neúspěch žalobkyně v jejím žalobním nároku je v totožné výši.

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to ke Krajskému soudu v Brně, prostřednictvím Okresního soudu ve obec. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení.

Nesplní-li žalovaná povinnosti uložené jí tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobkyně domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.