OSZL 41 C 14/2025-98

Okresní soud ve Zlíně rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Bronislavou Tinklovou, LL.M., ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobců: a) Jméno žalobce A, narozená Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A ⟪LB:lb_002⟫ b) Jméno žalobce B, narozený Datum narození žalobce B ⟪LB:lb_003⟫ bytem Adresa žalobce A ⟪LB:lb_004⟫ oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta A, ⟪LB:lb_005⟫ sídlem Adresa advokáta A ⟪LB:lb_006⟫ proti ⟪LB:lb_007⟫ žalovanému: Jméno žalovaného., IČO Anonymizováno AnonymizovánoAnonymizovánoAnonymizovánoAnonymizovánosídlem Adresa žalovaného ⟪LB:lb_008⟫ zastoupený advokátem Jméno advokáta B ⟪LB:lb_009⟫ sídlem Adresa advokáta B ⟪LB:lb_010⟫ o zaplacení částky 76 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, kterou se žalobci domáhali po žalovaném zaplacení částky 76 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 11. 12. 2024 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobci jsou povinni zaplatit žalovanému společně a nerozdílně náklady řízení ve výši 18 360 Kč, k rukám právního zástupce žalovaného, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobci se žalobou, podanou dne 16. 1. 2025 u Okresního soudu ve Zlíně (dále jen „soud“), ve znění podání ze dne 20. 3. 2025 (č. l. 70) a tvrzení u jednání soudu, domáhali po žalovaném zaplacení částky 76 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 11. 12. 2024 do zaplacení.

2. V žalobních tvrzeních uvedli, že žalobci, jako budoucí kupující, uzavřeli s žalovaným, jakožto budoucím prodávajícím, smlouvu o budoucí kupní smlouvě k bytové jednotce č. Anonymizováno.Anonymizováno ze dne datum, v níž se smluvní strany zavázaly uzavřít kupní smlouvu k této bytové jednotce včetně sklepu, spoluvlastnického podílu na společných částek domu a pozemku a parkovacího stání za kupní cenu ve výši 5 213 200 Kč. Dle čl. 7 smlouvy se žalovaný zavázal dokončit výstavbu domu, tj. podat žádost o vydání kolaudačního rozhodnutí k užívání do 31. 12. 2023. Dle čl. 8.5. smlouvy se žalovaný zavázal oznámit žalobcům neprodleně skutečnost, že byl vydán pravomocný kolaudační souhlas s užíváním domu, a kopii kolaudačního souhlasu mu předložit. Nejpozději do 30 dnů od tohoto okamžiku měla být uzavřena kupní smlouva, která byla přílohou č. 1 smlouvy. Dopisem ze dne 3. 6. 2024 žalovaný žalobcům oznámil, že kolaudační souhlas byl dne 24. 5. 2024 vydán a vyzval žalobce k doplatku kupní ceny, který žalobci uhradili dne 19. 6. 2024. Žalovaný zaslal dne 1. 7. 2024 žalobci kupní smlouvu, která však obsahovala chyby a nedostatky (e-mail žalobců ze dne 1. 7. 2024), které žalovaný odstranil dne 9. 8. 2024. K podpisu kupní smlouvy došlo dne 16. 8. 2024 a k předání bytové jednotky dne datum. Žalovaný porušil smluvní povinnosti, když měl výstavbu domu dokončit a žádost o vydání kolaudačního souhlasu podat do datum, ale učinil tak až dne datum, tedy žalovaný se ocitl se splněním této povinnosti v prodlení 87 dní. Přestože měly smluvní strany uzavřít kupní smlouvu k bytové jednotce do 30 dnů od oznámení, že byl vydán pravomocný kolaudační souhlas s užíváním domu, došlo k podpisu kupní smlouvy až dne 16. 8. 2024, tedy žalovaný se ocitl v prodlení 43 dní (od 3. 7. 2024 datum). V důsledku porušení povinností ze strany žalovaného nabyli žalobci bytovou jednotku až dne datum. Pro porušení povinností dle čl. 7.1. a 8.5. smlouvy o budoucí kupní smlouvě se žalovaný dostal do celkového prodlení v délce 130 dní. Škodlivým následkem bylo, že po tuto dobu nemohli žalobci užívat bytovou jednotku. Výše škody, jež žalobcům vznikla, odpovídá výši obvyklého nájemného za srovnatelnou bytovou jednotku ve srovnatelné lokalitě, tedy ve výši částka za jeden kalendářní měsíc. Žalobci tedy požadují na náhradě škody po žalovaném částku částka, tedy za prodlení žalovaného v délce minimálně čtyři měsíce. Žalovaný na výzvu k úhradě škody vzniklé škody ze dne datum nereagoval, pročež žalobci požadují také zákonný úrok z prodlení od datum do zaplacení. U jednání soudu k dotazu soudu žalobci doplnili, že byt pořizovali jako investiční. V rozhodnou dobu zde ale neměli žádného konkrétního zájemce, jemuž by byt pronajali. Nikoho neoslovili, neboť v době, kdy nebyli vlastníky, nemělo smysl byt nabízet.

3. Žalovaný namítal, že nebyly splněny předpoklady vzniku povinnosti žalovaného nahradit materiální újmu, kdy je spekulativní, jestli žalobcům újma vznikla, absentuje příčinná souvislost mezi porušením smluvní povinnosti žalovaného a údajným vznikem škody žalobců a existuje liberační důvod na straně žalovaného. Poukázal zejména na to, že výstavba domu byla zahájena v roce 2019 a byla zasažena opatřeními vydávanými v době koronavirové krize, fluktuací na stavebním trhu i výpadky dodávek materiálů a jejich značným zdražením po vypuknutí vláky na Ukrajině, tedy zásahem vis maior. Dále poukázal na to, že nebyl stanoven konkrétní termín, do kdy má být bytová jednotka předána, respektive kdy má být umožněno její užívání. Jde-li o textaci kupní smlouvy, jednalo se pouze o formální odlišnosti dané tím, že v době uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě bytová jednotka neexistovala; kupní cena byla pouze rozčleněna na základ daně a část představující DPH, byla však shodná. Dále zde byla jedna chyba, kterou bylo možno odstranit obratem. Do uzavření kupní smlouvy dne 16. 8. 2024 mezi účastníky probíhala komunikace, pročež prodlení s uzavřením kupní smlouvy nebylo výhradně na straně žalované. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout.

Skutková zjištění

4. Ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě k bytové jednotce č. Anonymizováno.Anonymizováno a shodných tvrzení účastníků se podává, že smlouva byla uzavřena účastníky dne datum.

5. Ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě k bytové jednotce č. Anonymizováno.Anonymizováno přílohami – kupní smlouvou a kartou bytové jednotky a terasy, kartou parkovacího stání a sklepa se dále podává, že byla uzavřena žalovaným, jakožto budoucím prodávajícím, a žalobci, jakožto budoucími kupujícími. Žalovaný v rámci realizace projektu právnická osoba, jenž byl výstavbou bytového komplexu, se ve smlouvě zavázal uzavřít s žalobci kupní smlouvu k bytové jednotce s označením Anonymizováno.Anonymizováno spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku a parkovacím stáním PS.3 za kupní cenu částka. Žalovaný se zavázal dokončit výstavbu domu, v němž se bytová jednotka nachází, tj. podat žádost o vydání kolaudačního souhlasu k užívání domu nejpozději do datum (článek 7.1.). Žalovaný se dále zavázal, že oznámí neprodleně žalobcům skutečnost, že byl vydán pravomocný kolaudační souhlas s užíváním domu a předloží kopii pravomocného kolaudačního souhlasu žalobcům. Smluvní strany se pak zavázaly, že nejpozději do 30 kalendářních dní poté, kdy bude kopie pravomocného kolaudačního souhlasu k užívání domu předložena žalobcům, uzavřou kupní smlouvu, jejíž závazný text je obsahem přílohy č. hodnota této smlouvy (článek 8.5. smlouvy). Veškeré přílohy k této smlouvě (znění kupní smlouvy, karta bytové jednotky a terasy, karta parkovacího stání a sklepa) tvořily její nedílnou součást (článek 12.1. smlouvy). Smlouva nabyla platnosti a účinnosti okamžikem podpisu smluvními stranami (článek 12.4. smlouvy). Dle článku I. a článku II.1. kupní smlouvy o převodu vlastnictví nemovité věci (přílohy č. hodnota smlouvy o budoucí kupní smlouvě) předmětem smlouvy byl úplatný převod vlastnického práva k bytové jednotce s označením Anonymizováno.Anonymizováno, spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku, parkovacího stání venkovního PS.3. Dle článku II.2.a. kupní smlouvy žalobci se zavázali uhradit kupní cenu v celkové výši částka z vlastních prostředků a z hypotečního úvěru, přičemž ve výši částka byla kupní cena uhrazena před podpisem této smlouvy. Dle článku II.3. kupní cena dle odst. 1 tohoto článku je členěna následovně: a) část kupní ceny připadající na jednotku a k ní náležející ideální spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí částka včetně DPH, b) část kupní ceny připadající na parkovací stání činí částka včetně DPH.

6. Ze shodných tvrzení účastníků spolu s kolaudačním rozhodnutím s užíváním stavby Anonymizováno Anonymizováno adresa, Anonymizováno Anonymizováno a Anonymizováno řízení, sp. zn.: Anonymizováno-SÚ-č. účtu/Bez se podává, že žalovaný požádal o vydání kolaudačního souhlasu s užíváním domu, v němž byla vymezena bytová jednotka Anonymizováno.Anonymizováno, dne datum a kolaudační souhlas s užíváním domu byl vydán dne 24. 5. 2024.

7. Ze shodných tvrzení účastníků spolu s dopisem ze dne 3. 6. 2024 se podává, že kolaudační souhlas byl žalovaným předložen žalobcům dne 3. 6. 2024.

8. Ze shodných tvrzení účastníků spolu s kupní smlouvou ze dne 16. 8. 2024 se podává, že kupní smlouva k bytové jednotce Anonymizováno.Anonymizováno byla účastníky uzavřena dne datum.

9. Z kupní smlouvy o převodu vlastnictví nemovité věci spolu s přílohami – úplným zněním prohlášení vlastníka, průkazem energetické náročnosti budovy a prohlášením pravosti podpisu (čl. l. 22) se podává, že kupní smlouva byla uzavřena dne datum. Předmětem smlouvy byl převod vlastnického práva z žalovaného na žalobce k bytové jednotce Anonymizováno.Anonymizováno, která byla v článku I.2. definována jako jednotka číslo Anonymizováno/Anonymizováno s podlahovou plochou 60,4 m² spolu se spoluvlastnickým podílem id. Anonymizováno/Anonymizováno na společných částech nemovité věci, definované v článku v I.1. Společnými částmi vyhrazenými k výlučnému užívání vlastníku jednotky byla terasa Anonymizováno.T1 o ploše 9,5 m² a parkovací stání P3 – venkovní stání. Dle článku II.2. této kupní smlouvy žalobci uhradili kupní cenu ve výši částka v plné výši před podpisem této smlouvy na bankovní účet žalovaného způsobem uvedeným ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě k bytové jednotce č. Anonymizováno.Anonymizováno ze dne datum, což žalovaný (strana prodávající) stvrdil svým podpisem na této smlouvě, a současně prohlásil, že nemá vůči straně kupující žádnou pohledávku z titulu úhrady kupní ceny za nemovité věci.

10. Ze shodných tvrzení účastníků spolu s předávacím protokolem se podává, že předmětnou bytovou jednotku žalovaný předal žalobcům dne datum.

11. Z výpisu z katastru nemovitostí – listu vlastnictví č. hodnota pro obec a katastrální území adresa k datu datum se podává, že žalobci vlastní ve společném jmění manželů byt č. Anonymizováno/Anonymizováno, vymezený v: parc. St. Anonymizováno, zastavěné ploše a nádvoří, jehož součástí je stavba: adresa, č. p. Anonymizováno, Anonymizováno, Anonymizováno, Anonymizováno, Anonymizováno, Anonymizováno, byt. dům, LV Anonymizováno, s podílem na společných částech id. AnonymizovánoAnonymizovánoAnonymizováno. Nabývacím titulem k vlastnickému právu je smlouva kupní ze dne datum s právními účinky zápisu ke dni datum.

12. Z inzerce AnonymizovánoAnonymizovánoCZ se podává, že byt 2+kk o podlahové ploše 66 m² v projektu právnická osoba se nabízel k 8. 8. 2024 k pronájmu za cenu 20 000 Kč měsíčně.

13. Z inzerce Anonymizováno.CZ se podává, že byt 2+kk o podlahové ploše 63 m² v projektu právnická osoba se nabízel k 5. 9. 2024 k pronájmu za cenu 21 000 Kč měsíčně.

14. Z inzerce Anonymizováno.CZ se podává, že byt 2+kk o podlahové ploše 49 m² v projektu právnická osoba se nabízel k 16. 9. 2024 k pronájmu za cenu 18 000 Kč měsíčně.

15. Z inzerce ze dne datum se podává, že byt 2+kk o podlahové ploše 65 m² na adresa se nabízel k pronájmu za cenu 19 000 Kč měsíčně.

16. Ze smlouvy o nájmu bytu spolu s předávacím protokolem se podává, že žalobci pronajali bytovou jednotku č. Anonymizováno/Anonymizováno (Anonymizováno.Anonymizováno) dne datum s účinností od datum do datum za nájemné ve výši částka měsíčně.

17. Ze shodných tvrzení účastníků se podává, že mezi nimi proběhla e-mailová komunikace tak, jak je založena ve spisovém materiálu.

18. Z e-mailu ze dne 1. 7. 2024 v 13:25 hodin se podává, že žalobci b) byl zaslán náhled kupní smlouvy.

19. Z e-mailu ze dne 1. 7. 2024 v 17:30 hodin se podává, že žalobci vyjádřili nesouhlas s textem kupní smlouvy pro neshodu s původní kupní smlouvou - přílohou smlouvy o smlouvě budoucí.

20. Z e-mailu ze dne 4. 7. 2024 v 13:08 hodin se podává, že žalobci se v návrhu kupní smlouvy domáhali v souladu s textem původní kupní smlouvy vymezení parkovacího stání jako samostatné parcely (předmět kupní smlouvy) a požádali o rozdělní kupní ceny dle textu původní kupní smlouvy na jednotku 4 983 200 Kč, parkovací stání 230 000 Kč, dále poukázali na znění bodu 2 a) návrhu kupní smlouvy nekorespondující s faktickým stavem, že kupní cena již byla žalobci uhrazena v plné výši.

21. Z e-mailu ze dne 4. 7. 2024 v 15:53 hodin se podává, že připomínky žalobců byly zaslány ke zpracování.

22. Z e-mailu ze dne 2. 8. 2024 v 8:58 hodin se podává, že žalobce b) vyzval žalovaného ke stanovení termínu prohlídky bytové jednotky B2.208 a současně vyzval žalovaného k zaslání a podpisu kupní smlouvy dle smlouvy o budoucí kupní smlouvě k této bytové jednotce.

23. Z návrhu kupní smlouvy (č. l. 73) se podává, že předmětem smlouvy byl úplatný převod vlastnického práva k nemovitým věcem – bytové jednotce č. Anonymizováno/Anonymizováno (Anonymizováno.Anonymizováno) spolu se spoluvlastnickým podílem id. Anonymizováno/Anonymizováno na společných částech nemovité věci s tím, že společnými částmi vyhrazenými k výlučnému užívání vlastníku jednotky jsou terasa Anonymizováno.Anonymizováno.T1 a parkovací stání P3- venkovní stání. Dle článku II.2.a) se žalobci zavazovali uhradit kupní cenu ve výši 5 213 200 Kč z vlastních prostředků a z hypotečního úvěru, přičemž ve výši částka byla kupní cena uhrazena před podpisem této smlouvy na bankovní účet strany prodávající způsobem uvedeným ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě k bytové jednotce č. AnonymizovánoAnonymizováno ze dne datum.

24. Z e-mailu ze dne datum v 1:28 PM se podává, že žalobci b) bylo zasláno prohlášení vlastníka o rozdělní práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám s tím, že úprava bodu 2.a v kupní smlouvě bude zajištěna obratem u advokátky.

25. Z e-mailu ze dne datum v 13:41 hodin se podává, že žalobci b) byla zaslána upravená kupní smlouva.

26. Z výzvy ze dne datum spolu s detailem zprávy se podává, že výzvou ze dne datum, žalobci vyzvali žalovaného k úhradě škody ve výši částka (7 měsíců á částka) za porušení článků 7.1. a 8.5. smlouvy o smlouvě o budoucí ze dne datum do 7 dnů od doručení této výzvy s tím, že pro případ neuhrazení této částky, nechť je výzva považována za předžalobní; výzva byla dodána žalovanému dne datum.

27. Z důvodu nadbytečnosti a hospodárnosti řízení (s ohledem na právní posouzení věci) soud nepřistoupil k zadání znaleckého posudku ke stanovení obvyklého nájmu v daném místě a čase a provedení dokazování tímto znaleckým posudkem [§ 120 odst. 1 věta druhá a § 119a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“)].

Závěr o skutkovém stavu

28. Dne datum byla uzavřena žalovaným, jakožto budoucím prodávajícím, a žalobci, jakožto budoucími kupujícími, smlouva o budoucí kupní smlouvě k bytové jednotce č.AnonymizovánoAnonymizováno.Anonymizováno. Žalovaný v rámci realizace projektu právnická osoba, jenž byl výstavbou bytového komplexu, se ve smlouvě zavázal uzavřít s žalobci kupní smlouvu k bytové jednotce s označením AnonymizovánoAnonymizováno spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku a parkovacím stáním PS.3 za kupní cenu ve výši částka. Žalovaný se zavázal dokončit výstavbu domu, v němž se bytová jednotka nachází, tj. podat žádost o vydání kolaudačního souhlasu k užívání domu nejpozději do datum (článek 7.1. smlouvy). Žalovaný se dále zavázal, že oznámí neprodleně žalobcům skutečnost, že byl vydán pravomocný kolaudační souhlas s užíváním domu a předloží kopii pravomocného kolaudačního souhlasu žalobcům. Smluvní strany se pak zavázaly, že nejpozději do 30 kalendářních dnů poté, kdy bude kopie pravomocného kolaudačního souhlasu k užívání domu předložena žalobcům, uzavřou kupní smlouvu, jejíž závazný text je obsahem přílohy č. hodnota této smlouvy (článek 8.5. smlouvy). Veškeré přílohy k této smlouvě (znění kupní smlouvy, karta bytové jednotky a terasy, karta parkovacího stání a sklepa) tvořily její nedílnou součást (článek 12.1. smlouvy). Smlouva nabyla platnosti a účinnosti okamžikem podpisu smluvními stranami (článek 12.4. smlouvy).

29. Dle článku I. a článku II.1. kupní smlouvy o převodu vlastnictví nemovité věci (přílohy č. hodnota smlouvy o budoucí kupní smlouvě) předmětem smlouvy byl úplatný převod vlastnického práva k bytové jednotce s označením B2.208, spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku, parkovacího stání venkovního PS.3. Dle článku II.2.a. kupní smlouvy se žalobci zavázali uhradit kupní cenu v celkové výši 5 213 200 Kč z vlastních prostředků a z hypotečního úvěru, přičemž ve výši 5 213 200 Kč byla kupní cena uhrazena před podpisem této smlouvy. Dle článku II.3. kupní cena dle odst. 1 tohoto článku je členěna následovně: a) část kupní ceny připadající na jednotku a k ní náležející ideální spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí 4 983 200 Kč včetně DPH, b) část kupní ceny připadající na parkovací stání činí 230 000 Kč včetně DPH.

30. Žádost o vydání kolaudačního souhlasu s užíváním domu, v němž byla vymezena bytová jednotka Anonymizováno.Anonymizováno žalovaný podal dne datum.

31. Kolaudační souhlas s užíváním stavby Anonymizováno Anonymizováno adresa, Odboru stavebních a dopravních řízení, sp. zn.: MMZL-SÚ-č. účtu/Bez, byl vydán dne datum.

32. Kolaudační souhlas s užíváním stavby, v němž byla vymezena bytová jednotka Anonymizováno.Anonymizováno, byl žalovaným předložen žalobcům dne datum.

33. Kupní smlouva k bytové jednotce Anonymizováno.Anonymizováno byla účastníky uzavřena dne datum. Předmětem kupní smlouvy, byl úplatný převod bytové jednotky Anonymizováno.Anonymizováno, která byla v článku I.2. definována jako jednotka číslo Anonymizováno/Anonymizováno s podlahovou plochou 60,4 m², spolu se spoluvlastnickým podílem id. Anonymizováno/Anonymizováno na společných částech nemovité věci, definované v článku v I.1. Společnými částmi vyhrazenými k výlučnému užívání vlastníku jednotky byla terasa Anonymizováno.T1 o ploše 9,5 m² a parkovací stání P3 – venkovní stání. Dle článku II.2. této kupní smlouvy žalobci uhradili kupní cenu ve výši částka v plné výši před podpisem této smlouvy na bankovní účet žalovaného způsobem uvedeným ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě k bytové jednotce č. AnonymizovánoAnonymizováno ze dne datum, což žalovaný (strana prodávající) stvrdil svým podpisem na této smlouvě, a prohlásil, že nemá vůči straně kupující žádnou pohledávku z titulu úhrady kupní ceny za nemovité věci.

34. Bytovou jednotku Anonymizováno.Anonymizováno žalovaný předal žalobcům dne datum.

35. Žalobci jsou v katastru nemovitostí evidováni jako vlastníci bytové jednotky Anonymizováno.AnonymizovánoAnonymizováno(Anonymizováno/Anonymizováno) s právními účinky zápisu k datum.

36. Podpisu kupní smlouvy dne datum předcházela e-mailová komunikace účastníků k obsahu kupní smlouvy. Návrh kupní smlouvy byl žalobcům zaslán dne datum. Dne datum v 17:30 hodin žalobci vyjádřili nesouhlas s textem navrhované kupní smlouvy pro neshodu s původní kupní smlouvou - přílohou smlouvy o smlouvě budoucí. Dne datum poukázali na rozdílnost znění navrhované kupní smlouvy a kupní smlouvy, která byla přílohou smlouvy o smlouvě budoucí co do vymezení parkovacího stání, jež mělo být vymezeno samostatnou parcelou, a poukázali dále na původní rozčlení kupní ceny za bytovou jednotku a parkovací stání i na znění bodu 2 a) navrhované kupní smlouvy s tím, že sjednaná kupní cena již byla zaplacena v celé výši. Dne datum v 13:41 hodin žalobci b) byla zaslána upravená kupní smlouva.

37. Byt 2+kk o podlahové ploše 66 m² v projektu právnická osoba se nabízel k datum k pronájmu za cenu částka měsíčně.

38. Byt 2+kk o podlahové ploše 63 m² v projektu právnická osoba se nabízel k datum k pronájmu za cenu částka měsíčně.

39. Byt 2+kk o podlahové ploše 49 m² v projektu právnická osoba se nabízel k datum k pronájmu za cenu částka měsíčně.

40. Byt 2+kk o podlahové ploše 65 m² na adresa se nabízel k pronájmu za cenu částka měsíčně.

41. Žalobci pronajali bytovou jednou č. Anonymizováno/Anonymizováno (Anonymizováno.Anonymizováno) dne datum pro dobu od datum do datum za nájemné ve výši částka měsíčně.

42. Výzvou ze dne datum žalobci vyzvali žalovaného k úhradě škody ve výši částka (7 měsíců á částka) za porušení článků 7.1. a 8.5. smlouvy o smlouvě o budoucí ze dne datum do 7 dnů od doručení této výzvy s tím, že pro případ neuhrazení této částky ve stanovené lhůtě jde o výzvu předžalobní. Výzva byla dodána žalovanému dne datum.

Právní posouzení věci

43. Předmětem posouzení je, zda žalobci mají proti žalovanému právo na zaplacení ušlého nájmu bytové jednotky č. Anonymizováno/Anonymizováno (Anonymizováno.Anonymizováno) s příslušenstvím za období 4 měsíců, konkrétně od datum do datum a od datum do datum, a to pro prodlení žalovaného s předáním bytu dle smlouvy o budoucí kupní smlouvě ze dne datum za období od datum do datum (87 dní) v souvislosti s vyžádáním si kolaudačního souhlasu s užíváním domu a pro prodlení žalovaného s uzavřením kupní smlouvy od datum do datum (37 dní).

44. Soud věc podřadil pod ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“).

45. Podle § 2894 odst. 1 o. z. povinnost hradit jinému újmu zahrnuje vždy povinnost k náhradě újmy na jmění.

46. Podle § 2913 odst. 1 o. z. poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.

47. Podle § 2951 odst. 1 o. z. škoda se nahrazuje uvedením do předešlého stavu. Není-li to dobře možné, anebo žádá-li to poškozený, hradí se škoda v penězích.

48. Podle § 2952 o. z. hradí se skutečná škoda a to, co poškozenému ušlo (ušlý zisk). Záleží-li skutečná škoda ve vzniku dluhu, má poškozený právo, aby ho škůdce dluhu zprostil nebo mu poskytl náhradu.

49. Ušlý nájem je ušlým ziskem, jehož se žalobci po žalovaném v tomto řízení domáhají.

50. Ušlý zisk je definován právní teorií jako ušlý majetkový prospěch spočívající v nenastalém zvětšení (rozmnožení) majetku poškozeného, které bylo možno důvodně očekávat s ohledem na pravidelný běh věcí, pokud by nebylo došlo ke škodné události (srov. např. stanovisko Nejvyššího soudu ČSSR, Cpj 87/70, uveřejněné pod číslem 55/1971 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).

51. Dle judikatorních závěrů vyšších soudů, jež jsou použitelné rovněž za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, přitom platí, že nepostačuje pouhá pravděpodobnost zvýšení majetkového stavu v budoucnu, neboť musí být najisto postaveno, že nebýt protiprávního jednání škůdce by se majetkový stav poškozeného zvýšil. Ušlý zisk nemůže představovat jen zmaření zamýšleného výdělečného záměru či příslibu možného výdělku, není-li takový majetkový přínos podložený již existujícími či reálně dosažitelnými okolnostmi, z nichž lze usuzovat, že nebýt škodné události, k zamýšlenému zisku by skutečně došlo (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 17. 6. 2009, sp. zn. 25 Cdo 371/2007 a ze dne 31. 10. 2007, sp. zn. 25 Cdo 2857/2005 nebo usnesení ze dne 17. 4. 2012, sp. zn. 28 Cdo 1824/2010).

52. Dle judikatorních závěrů vyšších soudů (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 10. 2004, sp. zn. 25 Cdo 540/2004 a ze dne 30. 1. 2003, sp. zn. spisová značka zřejmé, že nebýt škodné události, zamýšleného zisku by se dosáhlo.

53. Žalobci u jednání soudu uvedli, že zde nebylo žádné konkrétní osoby, která by mohla být alespoň potenciálním nájemcem předmětné bytové jednotky za požadovaný nájem 19 000 Kč měsíčně v rozhodném období. Žalobci nikoho do 23. 8. 2024 (předání bytové jednotky) ani jako potenciálního zájemce neoslovili.

54. Jak je vysvětleno výše, pouhá pravděpodobnost (hypotetická možnost) zvýšení majetkového stavu v budoucnu pro závěr, že by se majetkový stav žalobců zvýšil, nepostačuje. Musí zde být reálná možnost zisku odvíjející se od konkrétních okolností (např. alespoň ústní dohody s konkrétní osobou o nájmu v rozhodném období a jeho výši).

55. Nelze proto než uzavřít, že žalobcům prokazatelně škoda v podobě uplatněného ušlého zisku nevznikla.

56. Soud proto žalobu jako nedůvodnou zcela zamítl.

57. Nad rámec nezbytného odůvodnění soud k námitce žalobců v závěrečné řeči, že nebyli soudem poučeni dle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř., k tvrzení a prokázání všech rozhodných skutečností jejich uplatněného nároku, uvádí, že dle dikce ustanovení § 118a odst. 1 o. s. ř. se toto ustanovení uplatní, ukáže-li se v průběhu jednání, že účastník nevylíčil všechny rozhodné skutečnosti.

58. Žalobci však v řízení mimo jiné uvedli, že žádnou konkrétní osobu, jakožto nájemce, pro rozhodné období ani neoslovili, tedy nebylo zde žádné osoby, jíž by reálně chtěli či mohli předmětnou bytovou jednotku v rozhodném období pronajmout. Pročež, s ohledem na vylíčení všech rozhodných skutečností žalobci pro rozhodnutí ve věci, nebylo důvodu, aby soud přistoupil ke své poučovací povinnosti podle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř.

59. Soud dodává, že ustanovení § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. jistě nemá sloužit k tomu, aby soud vedl účastníky k jiným tvrzením, než původně uvedeným, tedy k popření již jimi tvrzeného.

60. Ve věci nebyly splněny podmínky pro aplikaci ustanovení § 118a odst. 1, 3 o. s. ř.

Náklady řízení

61. O právu účastníků na náhradu nákladů řízení soud rozhodl dle zásady úspěchu ve věci § 142 odst. 1, § 151 odst. 1 o. s. ř. Žalovaný byl v řízení plně úspěšný, má tedy právo vůči žalobcům na plnou náhradu nákladů řízení účelně vynaložených k uplatnění práva.

62. Náklady řízení žalovaného spočívají v odměně právního zástupce za zastupování ve výši 16 560 Kč za čtyři úkony právní služby (převzetí a přípravu zastoupení, písemné vyjádření ve věci samé ze dne 27. 2. 2025, účast na soudním jednání dne 4. 6. 2025 v délce trvání 2:25 hodin – tj. 2 úkony právní služby) á 4 140 Kč ze základu 76 000 Kč podle § 6 odst. 1, § 7 bodu 5, § 8 odst. 1, § 11 odst. 1 písm. a), d), g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „a. t.“); hotových výdajích advokáta ve výši 1 800 Kč za uvedené úkony právní služby á 450 Kč dle § 13 odst. 1, 4 a. t. Celková náhrada nákladů řízení tedy činí částku 18 360 Kč.

63. Náhrada nákladů řízení je splatná žalobci k rukám právního zástupce žalovaného rukou společnou a nerozdílnou podle § 149 odst. 1, § 140 odst. 1 věty třetí o. s. ř.

64. Lhůtu ke splnění uložených povinností stanovil soud obecnou pariční, neboť z řízení se nepodávají žádné důvody pro odchýlení se od stanoveného pravidla (§ 160 odst. 1 o. s. ř.).

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne jeho doručení, ke Krajskému soudu v Brně, prostřednictvím Okresního soudu ve Zlíně.

Nebudou-li povinnosti stanovené tímto rozsudkem plněny včas a dobrovolně, může se jich oprávněná osoba domáhat soudním výkonem rozhodnutí nebo exekucí.