KSOS 57 CO 166/2020-215

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Lenky Severové a soudkyň JUDr. Ilony Lövyové a Mgr. Daniely Teterové ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: osobní údaje žalobkyně ⟪LB:lb_002⟫ sídlem adresa ⟪LB:lb_003⟫ zastoupená advokátem titul jméno příjmení ⟪LB:lb_004⟫ sídlem adresa ⟪LB:lb_005⟫ proti ⟪LB:lb_006⟫ žalovanému: osobní údaje žalovaného ⟪LB:lb_007⟫ bytem adresa ⟪LB:lb_008⟫ zastoupený advokátem titul jméno příjmení ⟪LB:lb_009⟫ sídlem adresa ⟪LB:lb_010⟫ o zaplacení 120.942 Kč ⟪LB:lb_011⟫ k odvolání žalobkyně a žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Novém Jičíně ze dne 27. 2. 2020, č. j. 13 C 122/2018-139, ve spojení s usnesením ze dne 20. 10. 2021, č. j. 13 C 122/2018-182

I. Rozsudek okresního soudu se v napadené části, tj. v odstavci I. výroku, pokud jím byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobkyni částku 57.487 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku ⟪LB:lb_001⟫ - co do částky 29.307 Kč potvrzuje, ⟪LB:lb_002⟫ - co do částky 28.180 Kč mění tak, že žaloba na zaplacení částky 28.180 Kč se zamítá.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na nákladech řízení 25.475 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku advokátu žalobkyně.

III. Žalovaný je povinen zaplatit České republice na nákladech řízení 8.651 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet Okresního soudu v Novém Jičíně.

IV. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na nákladech řízení 4.900 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku advokátu žalobkyně.

1. Okresní soud napadeným rozsudkem žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobkyni částku 93.633 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (odstavec I. výroku), žalobu co do částky 27.309 Kč zamítl (odstavec II. výroku) a žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobkyni na nákladech řízení částku 28.890,57 Kč k rukám advokáta žalobkyně do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (odstavec III. výroku ve spojení s odstavcem I. výroku usnesení okresního soudu ze dne 20. 10. 2021, č. j. 13 C 122/2018-182), dále žalobkyni uložil povinnost zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Novém Jičíně na nákladech řízení 1.953,40 Kč do tří dnů od právní moci tohoto usnesení (odstavec II. usnesení okresního soudu ze dne 20. 10. 2021, č. j. 13 C 122/2018-182) a žalovanému uložil zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Novém Jičíně na nákladech řízení 6.697,60 Kč do tří dnů od právní moci tohoto usnesení (odstavec III. usnesení okresního soudu).

2. Žalovaný podal proti rozhodnutí okresního soudu včasné odvolání, kterým napadá odstavec I. výroku v rozsahu částky 57.487 Kč a namítá, že okresní soud pochybil, pokud se při zadávání druhého znaleckého posudku odchýlil od postupu, který nastínil v řízení. Soudem bylo sděleno, že nebude-li mít soud při zadání k dispozici nájemní smlouvy pro pozemky obdobného charakteru a z typově a velikostně srovnatelných obcí v okolí, bude vycházet z tzv. simulovaného nájemného. Následně nechal zpracovat posudek, ve kterém znalec užil dvojí metodu výpočtu, kdy sám nalezl pozemky, které označil jako typově nesrovnatelné, přesto z nich úvahou vypočetl výši obvyklého nájemného a následně obě užité metody zprůměroval. Tím porušil zásadu legitimního očekávání a zatížil řízení vadou, která mohla mít za následek rozhodnutí v neprospěch žalovaného. Ten měl snahu nalézt pro posudek obdobné pronájmy, které by bylo možné v posudku užít dle pravidel nastavených soudem, ale nepodařilo se mu to. Pokud by mohl předložit jakékoliv nájmy pozemků bez ohledu na lokalitu, způsob užití, přístupnost, atd., pak nevylučuje, že by nalezl nájmy za nižší částky než ty, které nalezl znalec. Mimo jiné by mohl užít i nájemní smlouvu, dle které si od České republiky pronajímal od datum pozemky za účelem zajištění přístupu k nemovitosti, jež je předmětem sporu, a dle které je povinen hradit za celkovou plochu 1262 m2 částku ve výši 11.800 Kč, tj. 9,35 Kč/m2 ročně. Dle jeho názoru se soud důsledně nevypořádal s jeho námitkami vůči znaleckému posudku. Znalec měl dle zadání stanovit výši obvyklého nájemného v jednotlivých letech 2015, 2016, 2017 a 2018 s tím, že pro účely oceňování měl pozemky považovat za přístupné a užívané žalovaným. Zadání znalec splnil pouze v prvé části posudku, kterou oceňoval pozemky formou tzv. simulovaného nájemného. V další části posudku, kterou představuje metoda srovnávací, se znalec od zadání posudku odchýlil, když uvádí, že nalezl toliko tři přímo nesrovnatelné pronájmy pozemků. Užitím řady koeficientů a vlastní úvahy dospěl k částkám, které by měly představovat obvyklé nájemné. Znalec neuvádí, ve kterých letech bylo možné dané nájmy realizovat, což neumožňuje možnost přezkumu, zda se jedná skutečně o srovnatelné období či nikoli. Žalovaný uvedení časového údaje považuje za zásadní, když není možné srovnávat ceny pronájmu např. za rok 2015 a rok 2018, jelikož výše rozdílu obvyklého nájemného v těchto letech mohl dosahovat rozdílu i několik tisíc Kč. Znalec zprůměroval zjištěné hodnoty a stanovil výši obvyklého nájemného na částku 24.000 Kč, a tím se odchýlil v neprospěch žalovaného od zadání znaleckého posudku. Nadto samotný závěr žalovaný považuje za exces. Znalec svým postupem nahrazuje soud, když hledá řešení v tezi spravedlnosti za situace, kdy výslovně uznává, že jím nalezené pozemky nejsou srovnatelné s oceňovanými pozemky a současně se mu zdá být simulované nájemné příliš nízké. Taková činnost znalci nepřísluší. V posudku není uvedeno žádné zdůvodnění, proč se znalec pro tento postup rozhodl. Pokud by měl stejným způsobem rozhodovat soud, pak by rozhodnutí pro užití zprůměrovaných hodnot muselo být řádně a obšírně zdůvodněno, namísto toho je v rozsudku v podstatě toliko zdůvodnění„ rozhodl tak znalec a soud si nemůže vybírat“. Žalovaný s tímto postupem nesouhlasí, má za to, že je na soudu, zda užije posudek jako celek či v případě, že je posudek členěn na jednotlivé části, užije pouze část posudku. Žalovaný dále namítá, že ještě v letech 2015 a 2016 neměl k předmětným pozemkům přístup, ten si musel vybudovat na své náklady a mohl tak učinit až poté, co si odkoupil vedlejší pozemky od obec. Teprve následně mohl jako majitel sousedních pozemků jednat s pozemkovým úřadem o pronájmu pozemků, jež přiléhají k pozemkům oceňovaným v tomto řízení a slouží tak k příjezdu. Nesouhlasí proto s tezí, že přístup k nemovitostem fakticky měl. Pokud je v řízení řešena otázka pozemku pro skladování či podnikání, je reálný a bezproblémový přístup hlavním kritériem, které je třeba při oceňování brát v úvahu. V letech 2015 a 2016 nebyla v místě žádná zpevněná komunikace. Reálná možnost využití pozemku k jakýmkoliv účelům byla nulová, když k pozemkům se nedalo za účelem jejich využití dostat. Podle soudu žalovaný sice neměl právo se k pozemku dostat, ale mohl porušovat práva dalších osob a tím si přístup zajistit. Takovýto postup není korektní. Žalovaný poukazuje na nález Ústavního soudu ČR ze dne 24. 3. 2015, č. j. II. ÚS 415/14-1, ve kterém se Ústavní soud zabýval otázkou oceňování„ užívání“ pozemku pod stavbou bez reálného přístupu a v němž konstatoval, že„ pokud je omezen obsah vlastnického práva, protože schází jeden ze základních znaků vlastnické triády - ius utendi, kdy osoba nemůže užívat budovy ve svém vlastnictví, musí být nutně omezena i výše případného bezdůvodného obohacení, o něž se tato osoba jako uživatel cizích pozemků obohacuje“.

3. Proti rozsudku podala odvolání i žalobkyně, kterým napadla odstavec III. výroku, dle kterého žalobkyni byla na nákladech řízení přiznána částka 28.890,57 Kč (54,84 % z celkově uplatněné výše) s námitkou, že soud neměl aplikovat ust. § 142 odst. 2 o. s. ř., nýbrž ust. § 142 odst. 3 o. s. ř., neboť rozhodnutí o výši plnění záviselo na znaleckém posudku.

4. Odvolací soud na základě včas podaného odvolání žalovaného a žalobkyně přezkoumal rozsudek okresního soudu v odstavci I. výroku v napadené části, tj. v rozsahu částky 57.487 Kč, dle ust. § 212a odst. 1, 3 a 5 o. s. ř., včetně souvisejících výroků o náhradě nákladů řízení, a dospěl k závěru, že odvolání žalovaného je částečně důvodné. Důvodné je i odvolání žalobkyně.

5. Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění okresního soudu, že žalobkyně je vlastníkem pozemku parc. č. St. číslo v k. ú. obec, o výměře 980 m2, na kterém stojí zemědělská stavba bez č. p./č. e. ve vlastnictví žalovaného, dále vlastníkem pozemku parc. č. st. číslo v k. ú. obec o výměře 42 m2, na kterém rovněž stojí zemědělská stavba bez č. p./č. e. ve vlastnictví žalovaného. Dopisem ze dne 2. 10. 2017 byl žalovaný vyzván k vydání bezdůvodného obohacení ve výši 245.280 Kč za užívání pozemku žalobkyně bez právního důvodu do 16. 10. 2017. Žalobou se žalobkyně po žalovaném domáhala vydání bezdůvodného obohacení ve výši 93.000 Kč, k zaplacení této částky do 2. 2. 2018 žalovaného vyzvala dopisem ze dne 22. 1. 2018.

6. Mezi účastníky nebylo sporné, že žalovaný užívá bez právního důvodu pozemky žalobkyně parc. č. St. číslo a parc. č. St. číslo v k. ú. obec, na nichž jsou zemědělské stavby ve vlastnictví žalovaného. Spor byl pouze ohledně výše bezdůvodného obohacení. Žalobkyně předložila k důkazu znalecký posudek vypracovaný znalcem titul příjmení, který okresní soud hodnotil jako nejasný až nesrozumitelný. Proto v řízení ustanovil znalkyni titul jméno příjmení. Ze závěru znaleckého posudku titul jméno příjmení nevycházel, neboť dospěl k závěru, že znalkyně nepracovala s jednotnou metodou pro celé zkoumané období, což mělo za následek skokový růst nájemného pro rok 2018. Z obsahu spisu plyne, že znalkyně uvedla, že měla srovnávací materiál jen pro rok 2018, proto předchozí obvyklou cenu nájmu počítala dle cenového předpisu. Okresní soud ke zjištění obvyklé ceny nájmu předmětných pozemků ustanovil titul jméno příjmení, který stanovil obvyklou cenu zprůměrováním zjištěných krajních hodnot„ simulovaného nájmu a obvyklého nájmu“.

7. Odvolací soud má za to, že námitka žalovaného ohledně závěru okresního soudu o obvyklé ceně je důvodná.

8. Znalecký posudek soud hodnotí podle § 132 o. s. ř. jako každý jiný důkaz, závěry obsažené ve znaleckém posudku nesmí soud nekriticky přejímat (R 4/69).

9. Ze znaleckého posudku titul příjmení plyne, že znalec stanovil tzv. simulované nájemné v letech 2015, 2016, 2017 a 2018. Je zřejmé, jakým výpočtem k obvyklému (simulovanému) nájemnému za každý rok dospěl, když své závěry v tomto směru srozumitelně odůvodnil. Pokud jde o část posudku týkající se ceny nájmu stanovené srovnávací metodou, znalec uvádí, že„ na historickém realitním trhu dle systému Cmap našel v uvedeném období pouze 3 pozemky nabízené k pronájmu, jedná se však o pozemky ve městech a na hlavních silničních tazích, takže pro účel ocenění těžko srovnatelné“. Tato část znaleckého posudku obsahuje popis jednotlivých pozemků, aniž by bylo uvedeno, kdy byly nájmy realizovány či nabízeny. Pokud ze znaleckého posudku plyne, že znalec pro závěr o obvyklé ceně nájmu neměl dostatek relevantních podkladů, navíc se jedná o nemovitosti, které nejsou vhodné ke srovnání, a ani není zřejmé, ve kterém roce byly nabídky učiněny či zrealizovány, stěží může obstát závěr o stanovení místně obvyklého nájemného přímým porovnáním. Nelze proto ani akceptovat případnou úvahu, že k obvyklé tržní ceně nájmu lze dospět zprůměrováním cen zjištěných uvedenými metodami.

10. Podle odvolacího soudu však lze vyjít z části znaleckého posudku titul příjmení, v níž určil tzv. simulovaný nájem. Jak již bylo uvedeno, v tomto směru znalec uvedl potřebná kritéria a výpočty, kterými se řídil. Znalec stanovil simulované nájemné (jedná se o jednu z možných metod) za rok 2015 částkou 15.975,09 Kč, za rok 2016 částkou 14.907,76 Kč, za rok 2017 částkou 16.896,52 Kč a za rok 2018 částkou 19.249,53 Kč. Žalobkyně požadovala nájemné za období od 6. 2. 2015 do konce roku 2018. Za rok 2015 jí náleží 14.406 Kč (poměrná část nájemného za únor za 23 dnů - 1.093,50 Kč a 13.312,50 Kč za březen až prosinec 2015), dále 14.907,76 Kč za rok 2016, 16.896,52 Kč za rok 2017 a 19.249,53 Kč za rok 2018, tj. celkem 65.453 Kč. Jelikož z této částky byla žalobkyni již pravomocně přiznána částka 36.146 Kč, náleží jí 29.307 Kč.

11. Pokud jde o námitku týkající se přístupu, odvolací soud zástupce žalovaného u jednání poučil podle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. o povinnosti doplnit skutková tvrzení o tom, zda a jakým způsobem byly předmětné nemovitosti ve vlastnictví žalovaného, stojící na pozemcích žalobkyně, užívány, a zda žalovaný měl či neměl faktický přístup k předmětným nemovitostem, a jakým způsobem se v letech 2015 a 2016 k nemovitostem dostával.

12. Zástupce žalovaného uvedl, že k pozemkům byl faktický přístup po pozemcích, které nebyly zpevněny a nebylo proto možné je využít k účelům, které žalovaný potřeboval, tj. k navážení zboží. Haly jsou od roku 2017 využívány ke skladování materiálu, který potřebuje žalovaný k podnikání v dalších firmách. Žalovaný podnikal a podniká v oboru dřevostavby, výroba izolačních materiálů, neví přesně, zda toto podnikání se vztahovalo i konkrétně k letům 2015 a 2016. Pro navážení materiálu žalovaný potřeboval speciální techniku, bylo nezbytné, aby přístupové cesty měly zpevněný povrch a do hal mohly najíždět kamiony.

13. Zástupce žalobkyně k tomu uvedl, že žalovaný vlastní sousední halu, která je bezprostředně vedle stavby stojící na pozemcích žalobkyně, v této hale je od roku 2014 umístěno sídlo žalovaného. Z fotografií založených ve znaleckém posudku a z katastrální mapy je zřejmé, že obě haly mají jeden příjezd, který byl fakticky i právně způsobilý k obsluhování předmětných nemovitostí. Otázka kdy a jak byla nemovitost užívána žalovaným, nemůže být na újmu nároku žalobkyně.

14. Z výše uvedeného doplnění žalovaného je zřejmé, že žalovaný přístup k nemovitosti měl, i když pouze po nezpevněné komunikaci, který považuje za nevyhovující.

15. Podle nálezu Ústavního soudu ze dne 24. 3. 2015, sp. zn. II. ÚS 415/14 aby byly naplněny kautely spravedlivého procesu vyplývající z čl. 36 odst. 1 Listiny, je z pohledu Ústavního soudu nezbytné, aby znalecký posudek zohlednil právě tu skutečnost, že stěžovatelka neměla umožněn přístup k budovám ve svém vlastnictví, popř., že její přístup byl omezen toliko na nutnou údržbu budov. Bylo by totiž absurdní, aby za užívání pozemku, k němuž nemá osoba, která jej užívá, žádný přístup, bylo stanoveno stejné nájemné (tedy stejná výše bezdůvodného obohacení), jako za běžně dostupný pozemek.

16. O takovou situaci se však v projednávané věci nejedná. Žalovaný měl ke svým nemovitostem přístup, který nebyl ze strany třetích osob právně ani fakticky omezován. Kvalita povrchu přístupové cesty nemůže být důvodem pro nepřiznání nároku na vydání bezdůvodného obohacení žalobkyni, jak žalovaný požadoval (srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 9. 10. 2019 sp. zn. 28 Cdo 408/2019, dle kterého vzniká-li bezdůvodné obohacení (ve smyslu § 451 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů) bezesmluvním užíváním pozemku skrze na něm postavené nemovité stavby, dostává se prospěchu majiteli staveb již ze samotného titulu vlastnického práva, jež zakládá jeho oprávnění stavbu na cizím pozemku užívat, a to bez ohledu na to, jakým způsobem své právo realizuje). Lze také souhlasit s názorem žalobkyně, že pokud žalovaný vlastní sousední halu, která je bezprostředně vedle stavby stojící na pozemcích žalobce, v této hale je od roku 2014 sídlo společnosti žalovaného, a obě haly mají jeden příjezd, který byl od roku 2012 fakticky i právně způsobilý k obsluhování těchto nemovitostí, není rozhodné, kdy a jak žalovaný začal nemovitosti využívat. Podstatné je, že k nemovitosti na pozemcích žalobkyně měl přístup, byť se jednalo o cestu, která neměla dokonale zpevněný povrch.

17. Z výše uvedených důvodů byl rozsudek okresního soudu co do částky 29.307 Kč potvrzen jako věcně správný podle § 219 o. s. ř., a co do částky 28.180 Kč byl rozsudek okresního soudu změněn dle § 220 odst. 1 o. s. ř. tak, že žaloba na zaplacení částky 28.180 Kč byla zamítnuta.

18. Jelikož odvolací soud zčásti rozsudek okresního soudu změnil, znovu rozhodl o nákladech řízení před soudem I. stupně dle § 224 odst. 2 o. s. ř.

19. Podle ust. § 142 odst. 3 o. s. ř., i když měl účastník ve věci úspěch jen částečný, může mu soud přiznat plnou náhradu nákladů řízení, měl-li neúspěch v poměrně nepatrné části nebo záviselo-li rozhodnutí o výši plnění na znaleckém posudku nebo na úvaze soudu.

20. V projednávané věci plnění záviselo na znaleckém posudku, odvolací soud proto žalobkyni přiznal náhradu nákladů řízení v plné výši dle výše citovaného ustanovení. Podle usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 9. 2016, sp. zn. 25 Cdo 3974/2015 základem pro určení výše odměny advokáta pro účely náhrady nákladů řízení podle § 142 odst. 3 o. s. ř. není částka požadovaná žalobou, nýbrž částka přisouzená. Odvolací soud proto při výpočtu odměny vycházel z částky, která byla žalobkyni přiznána (celkem 65.453 Kč) a žalobkyni přiznal náhradu nákladů řízení za právní zastoupení za 4,5 úkonu právní služby po 3.740 Kč (příprava a převzetí zastoupení, sepis žaloby, účast u jednání dne 17. 9. 2019 a 25. 2. 2020, a za účast u jednání dne 5. 3. 2019 odměnu ve výši ½ dle § 14 odst. 2 vyhlášky č. 177/1996 Sb.), dále 4 režijní paušály po 300 Kč podle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., náhradu cestovného v celkové výši 1.824 Kč a náhradu za ztrátu času ve výši 1.200 Kč (v podrobnostech se odkazuje na odůvodnění okresního soudu), k tomu 21% DPH ve výši 4.421 Kč a soudní poplatek ve výši 3.720 Kč, tj. celkem 29.195 Kč.

21. Pokud žalobkyně požadovala odměnu za podání ze dne 19. 2. 2020, v němž pouze shrnula skutečnosti již uvedené v žalobě nebo v průběhu řízení, pak odvolací soud dospěl k závěru, že se nejedná o účelně vynaložený náklad řízení.

22. O nákladech státu bylo rozhodnuto podle § 148 odst. 1 o. s. ř. tak, že žalovanému byla dle výsledku řízení uložena povinnost zaplatit státu plnou náhradu nákladů řízení vynaložených na znalečném v celkové výši 8.651 Kč do tří dnů od právní moci tohoto usnesení na účet Okresního soudu v Novém Jičíně.

23. Na nákladech odvolacího řízení bylo žalobkyni podle § 224 odst. 2 a § 142 odst. 3 o. s. ř. přiznáno 4.900 Kč, a to odměna advokáta za odvolání proti výroku o náhradě nákladů řízení ve výši 1.150 Kč (tj. ½ podle § 11 odst. 2 písm. c) vyhl. č. 177/1996 Sb.) a odměna za účast u jednání odvolacího soudu dne 22. 3. 2022 ve výši 2.300 Kč (z odvolacím soudem přisouzené částky 29.307 Kč), náhrada hotových výdajů za dva úkony po 300 Kč podle § 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb.) a 21 % DPH 850 Kč.

24. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náklady řízení do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku podle § 160 odst. 1 o. s. ř. advokátu žalobkyně podle § 149 odst. 1 o. s. ř.

Proti tomuto rozhodnutí lze podat dovolání k Nejvyššímu soudu v Brně ve lhůtě dvou měsíců ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, prostřednictvím soudu, který ve věci rozhodoval v prvním stupni, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.

Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá toto vykonatelné rozhodnutí, může se oprávněný domáhat jeho soudního výkonu.