OSCB 12 C 251/2025-71

Okresní soud v Českých Budějovicích rozhodl soudkyní Mgr. Kristýnou Křiváčkovou ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: Jméno žalobkyně, narozená Datum narození žalobkyně. Jméno zmocněnce A bytem Adresa zmocněnce A ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalované: Jméno žalované, narozená Datum narození žalované ⟪LB:lb_004⟫ o zaplacení částky 15 016 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 15 016 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 15 016 Kč od 1. 1. 2025 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 2 200 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně jako vlastník a pronajímatelka bytové jednotky č. Anonymizováno nacházející se ve Anonymizováno podlaží domu na adrese adresa Jméno zmocněnce B se svou žalobou domáhala proti žalované jako nájemkyni zaplacení částky 15 016 Kč s příslušenstvím z titulu neuhrazeného nájemného. Za dobu trvání nájmu od datum do datum dluží žalovaná žalobkyni na nájemném celkem 15 016 Kč.

2. Žalovaná k žalobě uvedla, že souhlasí, že v bytě žalobkyně bydlela. O byt se však nikdo nestaral. Při převzetí byl sice vymalovaný, ale dost ošuntělý. Opakovaně urgovala, aby z bytu byly odstraněny zjevné vady, nicméně se tak stalo až v lednu Anonymizováno s příchodem nového nájemníka. Opakovaně požadovala slevu na nájmu, se zástupcem žalobkyně se však nedá domluvit na smírném řešení. Jako vady uvedla plíseň v kuchyni a koupelně, nefunkční pračku a myčku, nefunkční větrák na WC, rozbitý sprchový kout (špinavý a plesnivý), nefunkční venkovní rolety, nefunkční žaluzie, upadlá vodovodní baterie. Opakovaně měla vypadávat elektřina. Byt měl vady, které měly být odstraněny v průběhu jara Anonymizováno, ale nestalo se tak ani v létě. Zástupce žalobkyně také neprovedl včas přepis elektřiny na novou nájemnici, elektřinu tak platila v lednu Anonymizováno ještě žalovaná a nikdo jí peníze nevrátil. V lednu Anonymizováno, po skončení nájmu, došlo výměně nové pračky, větráku, sprchového koutu, myčka byla opravena a byl proražen otvor do stoupaček, aby digestoř měla skutečný odtah. Žalovaná opakovaně měla po zástupci žalobkyně požadovat slevu alespoň ve výši jednoho nájmu, na což nikdo nereagoval. V dubnu jí pak zástupce žalobkyně volal, vyhrožoval soudem a choval se k ní arogantně. Dceři se v bytě zhoršila alergie, což dle její lékařky mohlo být kvůli plísním. Popsala také špatné vztahy se sousedy.

3. Po provedeném dokazování zjistil soud následující skutkový stav:

4. Mezi účastníky byla v březnu Anonymizováno uzavřena písemná nájemní smlouva č. hodnota, na jejímž základě poskytla žalobkyně žalované do užívání byt č. Anonymizováno, o dispozici Anonymizováno o ploše Anonymizováno m2 v prvním podlaží domu na adrese adresa, Jméno zmocněnce B. Ve smlouvě je uvedeno, že byt je po kompletní rekonstrukci včetně nových elektrických rozvodů (kuchyňská linka včetně vestavěných spotřebičů specifikovaných v čl. I.1). Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od datum do datum s možností prodloužení na základě písemné dohody stran (čl. II.1). Nájemné bylo sjednáno ve výši 12 500 Kč měsíčně, zálohová platba za služby pak činila 2 500 Kč. V těchto platbách nejsou zahrnuty úhrady za elektřinu a plyn, na které nájemce sjedná samostatné smlouvy s dodavatelem (čl. III.1). Splatnost byla stanovena předem do 30. dne předchozího kalendářního měsíce. Alikvótní část nájemného a záloh na služby za měsíc Anonymizováno Anonymizováno měla žalovaná uhradit do datum v částce 7 500 Kč (čl. III.2). Strany si dále dohodly peněžní jistotu ve výši 15 000 Kč, která měla být uhrazena do 30 dnů od uplynutí prvního platebního období (čl. III.5).

5. Kopie nájemní smlouvy předložená žalobkyní (na č.l. 3-5) je datována dnem datum, zatímco kopie smlouvy téhož obsahu předložená žalovanou (na č.l. 58-62) je datována dnem datum. Tato odlišnost však nemá pro věc význam.

6. Čl. V. bod 6 nájemní smlouvy obsahuje podrobné vymezení běžné údržby a drobných oprav, které nese nájemce. Za drobné opravy se dle smlouvy považuje mj. opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií (písm. A, b), výměny elektrických koncových zařízení a rozvodových zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků a dalších (písm. A, c), opravy vodovodních výtoků, odsavačů par, digestoří, mísících baterií, sprch, umyvadel, van apod. (písm. B). Podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení, jestliže náklad na jejich opravu nepřesáhne 2 000 Kč (písm. D), přičemž součet takových nákladů nesmí přesáhnout částku 200 Kč/m2 podlahové plochy bytu za rok.

7. Spolu s nájemní smlouvou byl podepsán i předávací protokol (na č.l. 6).

8. Mezi účastníky nebylo sporné, že nájem byl ukončen předčasně. Žalovaná se vystěhovala do konce prosince Anonymizováno. Dále nebylo sporné, že žalovaná nikdy neuhradila jistotu 15 000 Kč.

9. Za nájem a zálohy na služby od počátku nájemního vztahu do konce roku Anonymizováno mělo být uhrazeno celkem 142 500 Kč. Dále měla být uhrazena jistota 15 000 Kč. Žalovaná však na své závazky z nájmu bytu uhradila dle sdělení žalobkyně jen částku v celkové výši 121 500 Kč (ve 13 platbách). Na dlužnou částku 21 000 Kč započetla žalobkyně přeplatek na vyúčtování služeb ve výši 5 984 Kč, tudíž žalovaná dluží 15 016 Kč. V dlužné částce není zahrnuta neuhrazená jistota, která tak ani nemohla být použita na úhradu dlužné částky. Přeplatek byl žalobkyni vyúčtován vyúčtováním záloh za rok Anonymizováno dne datum (na č.l. 11) a žalobkyně následně tento přeplatek započetla na své pohledávky vůči žalované z nájmu bytu prohlášením o jednostranném zápočtu ze dne datum (zjištěno ze zápočtu na č.l. 10 včetně dokladu o odeslání na č.l. 12).

10. Žalovaná sice uvedla, že si všimla, že částky uváděné žalobkyní nesouhlasí a že může doložit vyčíslení částek, které žalobkyni hradila, avšak neučinila tak. Důkazní břemeno ohledně skutečnosti, že žalovaná neplatila nájemné, tíží žalovanou, neboť žalobkyně nemůže prokazovat negativní skutečnost, že žalovaná něco neučinila. Je na žalované, aby soudu prokázala, že nájemné hradila řádně a včas, popř. že uhradila více, než uvádí žalobkyně. Žalovaná však nebyla ve svém tvrzení konkrétní a výši svých úhrad neprokázala.

11. K úhradě dluhu před podáním žaloby vyzvala žalobkyně žalovanou upomínkou ze dne datum (zjištěno z uvedené upomínky na č.l. 8 včetně dokladu o odeslání na č.l. 9).

12. Žalovaná předložila jako důkaz fotografie špinavé zdi a podlahy za pračkou (č.l. 34-37), vodu vytékající z pračky do nádoby (č.l. 37), neznámo proč i fotografii z měření a vytažení pračky (č.l. 38, 54 a 55), stažené rolety (č.l. 41), detail špinavého sprchového koutu (č.l. 43), fotografii „upadlého“ kohoutku dřezové baterie (č.l. 56 a 57), fotografii demontovaného krytu vypínače (č.l. 63), fotografii větráku bez krytu (č.l. 64).

13. Z whatsappové komunikace žalované s novou nájemkyní má soud za jištěné, že v lednu Anonymizováno byl vyměněn sprchový kout a pračka, větrák a byl udělán otvor do stoupaček, aby digestoř měla odtah (na č.l. 43-46). Z whatsappové komunikace mezi žalovanou a bratrem žalobkyně, Jméno zmocněnce A, bylo zjištěno, že žalovaná jej požádala o slevu z nájmu (na č.l. 47-53). Dle odpovědi Jméno zmocněnce A z datum se patrně jedná o komunikaci z prosince Anonymizováno.

14. Vzhledem k tomu, že žalovaná se k jednání nedostavila (z jednání se omluvila a požádala, aby bylo jednáno v její nepřítomnosti), nemohl ji soud poučit podle § 118a odst. 1 a 3 o.s.ř., že je třeba doplnit tvrzení a prokázat, jakým způsobem oznámila vady bytu a jeho příslušenství pronajímateli, zejména, jakým způsobem tak učinila, kdy, vůči komu a v jakém rozsahu. S ohledem na obsah čl. V. bodu 6 nájemní smlouvy, který vymezuje drobné opravy, by pak bylo třeba specifikovat rozsah poškození příslušenství, zda byly kalkulovány náklady na opravu apod., aby bylo možné posoudit, která z účastnic byla povinna opravy provést. Nárok žalované na slevu z nájmu proto nebylo možné řádně projednat a posoudit.

15. Soud tak má za prokázané, že žalovaná na základě uzavřené nájemní smlouvy užívala byt přenechaný jí žalobkyní k úplatnému užívání od datum do datum. Na nájemném a zálohách za služby spojené s užíváním bytu dluží žalovaná žalobkyni částku 15 016 Kč splatnou v této souhrnné výši k datum. Ani přes výzvu žalobkyně však dlužnou částku neuhradila.

16. Právně byla věc posouzena podle příslušných ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“), o nájmu bytu, tj. především podle § 2201, 2217 a 2247 o.z.

17. S nájmem bytu je spojena mj. povinnost hradit nájemné a další platby spojené s užíváním bytu (§ 2217 a § 2247 o.z.). Tuto povinnost žalovaná porušila, když žalobkyni dluží za období od datum do datum částku 15 016 Kč.

18. Namítá-li žalovaná nárok na slevu z nájmu z důvodu vad bytu, odkazuje soud na ustanovení § 2208 a § 2257 o.z.

19. Podle § 2208 odst. 1 o.z. oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.

20. Podle § 2257 odst. 1 o.z. pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Podle odst. 2 nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.

21. Vymezení pojmu běžná údržba a opravy související s užíváním bytu je upraveno v nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Článek V. bod 6 písm. A až F nájemní smlouvy v podstatě kopíruje uvedené nařízení, avšak obsahuje dvojnásobné sazby. Uvedené nařízení ve znění účinném do 31. 12. 2025 totiž stanoví maximální částku na jednu opravu 1 000 Kč a součet takových částek za rok na 100 Kč/m2. Smluvní vymezení tohoto pojmu je však třeba chápat jako projev smluvní volnosti, proto má smluvený obsah přednost před úpravou uvedeného nařízení. Jedná se o úpravu dispozitivní.

22. Pokud jde o nárok žalované na slevu z nájmu z důvodu vad bytu a jeho příslušenství, některé závady jsou bezesporu závadami, které spadají pod definici drobných oprav (poškozená baterie, nefunkční větrák), stav sprchového koutu vycházel z jeho stáří a musel být patrný při převzetí bytu. V případě tvrzené plísně v kuchyni a koupelně by bylo třeba posoudit jejich rozsah a možnost je odstranit či jim předejít. V případě nefunkční myčky, pračky, venkovních rolet a žaluzií by bylo třeba posoudit náklady na jejich opravu, aby bylo možné určit, zda je jejich oprava možná a dává ekonomický smysl. Teprve na základě takových zjištění by bylo možné říci, zda se jednalo o vady bytu a jeho příslušenství, za něž odpovídá žalobkyně a které zavdávají nárok na slevu z nájmu, nebo zda se jedná o vady, které bylo možné za rozumnou cenu opravit v rámci drobných oprav ve smyslu § 2257 odst. 1 o.z. a čl. V. bodu 6 nájemní smlouvy. Provádění běžné údržby a drobných oprav by totiž tížilo žalovanou. Dále nebylo v řízení dostatečně řádně tvrzeno (ani prokazováno), jakým způsobem, kdy a vůči komu uplatňovala žalovaná nárok na slevu z nájmu ve smyslu § 2208 odst. 1 o.z. Jak již bylo řečeno, žalovaná se jednání nezúčastnila, a proto nemohla být v tomto směru řádně poučena podle § 118a o.s.ř. V uvedeném rozsahu tak neunesla břemeno tvrzení a důkazní.

23. Ze všech uvedených důvodů soud žalobě jako zcela důvodné vyhověl, přičemž nároky vznesené žalovanou byly uplatněny nedostatečně, tudíž k jejím tvrzením nemohlo být přihlíženo.

24. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalobkyni, která měla ve věci plný úspěch, přiznal soud náhradu účelně vynaložených nákladů ve výši 2 200 Kč. Tato náhrada je tvořena zaplaceným soudním poplatkem z návrhu ve výši 1 000 Kč a 4 paušálními náhradami náležejícími advokátem nezastoupené žalobkyni po 300 Kč dle § 151 odst. 3 o.s.ř. ve spojení s vyhláškou č. 254/2015 Sb. (za sepis předžalobní výzvy, za sepis žaloby, přípravu na jednání a účast na jednání).

25. O lhůtě k plnění bylo rozhodnuto podle § 160 odst. 1 o.s.ř., přičemž soud i s ohledem na výši žalované částky neshledal důvod k jejímu prodloužení.

Proti tomuto rozsudku je možné podat odvolání do 15 dnů od doručení jeho písemného vyhotovení ke Krajskému soudu v Českých Budějovicích prostřednictvím Okresního soudu v Českých Budějovicích.

Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může se oprávněný domáhat soudního výkonu rozhodnutí nebo exekuce.