OSFM 115 C 17/2017-204

Okresní soud ve Frýdku-Místku rozhodl samosoudkyní JUDr. Ladislavou Olbrechtovou ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalovanému: osobní údaje žalovaného ⟪LB:lb_004⟫ o zaplacení částky 1.032.720 Kč

I. Návrh žalobce, že žalovaný je povinen zaplatit žalobci náhradu škody ve výši 1.032.720 Kč včetně DPH spolu se zákonným úrokem z prodlení z částky 1.032.720 Kč od 1.8.2017 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 3.600 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Předmětem řízení je zaplacení částky 1.032.720 Kč z titulu odpovědnosti za škodu.

2. Mezitímním rozsudkem č.j. 115 C 17/2017-73 ze dne 27.8.2018 bylo rozhodnuto, že základ nároku žalobce je po právu, ale tento rozsudek byl usnesením Krajského soudu v Ostravě č.j. 11 Co 322/2018-102 ze dne 6.9.2019 zrušen a věc vrácena okresnímu soudu k dalšímu řízení s tím, že odvolací soud se ztotožnil se závěrem učiněným okresním soudem, že se žalovaný dopustil porušení povinnosti uzavřít s žalobcem kupní smlouvu na část pozemků parcely číslo parcely číslo v katastrální uzemí tak, jak předpokládala smlouva o smlouvě budoucí ze dne 22.12. 2011. Žalovaný tuto svou povinnost ve stanovené lhůtě nesplnil a jeho projev vůle pozemky převést byl nahrazen rozsudkem název soudu ze dne 5.11. 2015, č. j. číslo jednací, který nabyl právní moci dne 23. 12.2015 (viz rozsudek okresního soudu č. l. 32 až 41 spisu).

3. Je tedy nesporné, že žalovaný do 4.12.2013 nesplnil povinnost uzavřít s žalobcem kupní smlouvu na část pozemků parcelní číslo orná půda, o výměře cca 2 000 m2, a p. číslo orná půda, o výměře cca 1 000 m2, v katastrální uzemí, obci obec, jak předpokládala smlouva o smlouvě budoucí ze dne 22.12.2011 mezi žalovaným a právním předchůdcem žalobce.

4. Je žalována částka 1.032.720 Kč s příslušenstvím, k níž žalobce dospěl na základě vyčíslení znaleckým posudkem ze dne 11.5.2017 znalce příjmení jméno jméno, který porovnal rozpočty ve dvou cenových hladinách s rozestupem tří let a došel k závěru, že v každém z porovnávaných případů došlo ke zvýšení cen v rozmezí 6- 7 % a konkrétní rozdíly u rodinného domu Afrodita činí 358.361 Kč, u rodinného domu HITI částku 382.873 Kč a u rodinného domu PK Pospíšilová činí 291.486 Kč. Celkové navýšení cen činí 1.032.720 Kč včetně DPH. Při stanovení cen stavebních prací a materiálů znalec využil metodu výpočtu za užití databáze položek stavebních prací právnická osoba a rozpočtového softwaru, kdy tyto databáze využívají směrných normových cen prací a materiálů při provádění stavebních a montážních prací. Jelikož žalovaný neuzavřel kupní smlouvu k předmětným pozemkům do 4.12.2013, byť žalobce splnil všechny podmínky, dopustil se žalovaný porušení své smluvní povinnosti a je tak jeho povinností nahradit žalobci škodu, která mu vznikla.

5. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby se zdůvodněním, že podstatnou skutečností v této věci je, že dne 6.10.2008 byla uzavřena mezi žalovaným jako pronajímatelem a právním předchůdcem žalobce jako nájemcem nájemní smlouva na pronájem části pozemků p. číslo p. číslo k.ú. část obce, územní celek část obce (lokalita název) za účelem výstavby rodinných domů a staveb souvisejících (dále jen„ nájemní smlouva“), kdy na základě smlouvy o prodeji části podniku ze dne 29.10.2010 vstoupila do práv a povinností nájemce z nájemní smlouvy společnost právnická osoba a na základě smlouvy o prodeji části podniku ze dne 28.12.2011 vstoupil do práv a povinností nájemce z nájemní smlouvy žalobce. Smlouva trvala až do zápisu vlastnického práva k pozemkům do katastru nemovitostí dle výše uvedeného rozsudku název soudu (právní účinky zápisu ke dni 7.1.2016). Žalobce měl tedy právní titul k předmětným pozemkům (nájemní smlouvu), na základě kterého mohl výstavbu rodinných domů realizovat. Žalovaný dále tvrdil, že žalobci skutečná škoda nevznikla, žalována je hypotetická škoda.

6. Odvolací soud ve svém zrušovacím usnesení č.j. 11 Co 322/2018-102 ze dne 6.9.2019 konstatoval, že smlouvou o nájmu ze dne 6.10.2008 žalovaný jako pronajímatel pronajal právnická osoba obec část pozemků p. číslo p. číslo v k. ú. část obce specifikovaných ve snímku katastrální mapy za účelem výstavby řadových rodinných domů a staveb souvisejících s tím, že pronajímatel souhlasí se stavbou trvalou. Nájemní vztah byl sjednán na dobu neurčitou. Z dodatku č. 1 k této nájemní smlouvě dále bylo zjištěno, že nájemcem těchto pozemků se stala právnická osoba anonymizováno, dodatkem č. 2, že byl změněn účel užívání pozemků z výstavby řadových domů a staveb souvisejících na výstavbu tří rodinných domů a staveb souvisejících a dodatkem č. 3, že se nájemcem pozemků stala právnická osoba anonymizováno (žalobce). Ze smlouvy o smlouvě budoucí dále bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalovaným jako budoucím prodávajícím a žalobcem jako budoucím kupujícím, ve které se žalovaný jako budoucí prodávající zavázal prodat žalobci pozemky p. číslo p. číslo v k.ú. část obce do 30 dnů ode dne splnění podmínek ve smlouvě uvedených.

7. Odvolací soud dále konstatoval, že žalobce především netvrdil, zda po uzavření nájemní smlouvy ze dne 6.10.2008, která jej k výstavbě opravňovala, a/ byly zahájeny nějaké stavební či přípravné práce a v případě, že nikoliv, z jakého důvodu. Netvrdil, zda v souvislosti s uzavřením nájemní smlouvy b/ bylo současně jednáno o budoucím prodeji pozemků žalobci a z jakého důvodu byla smlouva o smlouvě budoucí uzavřena až 22.12.2011. Není přitom rozhodné, že nájemní smlouva z 6.10.2008 byla uzavřena s právním předchůdcem žalobce, neboť žalobce do jeho práv vstoupil. Tvrdil-li dále žalobce, že na pozemcích hodlal stavět a pozemky se stavbami následně prodat, je nezbytné, aby doplnil tvrzení, c/ zda měl uzavřeny smlouvy s konkrétními zájemci za předem sjednané ceny, za které mělo být vlastnictví nemovitostí převedeno a v návaznosti na tyto skutečnosti tvrzení, jak se v majetkové sféře žalobce tvrzená škoda projevila. V případě neměl-li žalobce sjednány smlouvy s konkrétními zájemci, je zapotřebí, aby d/ doplnil tvrzení, kdy a jaká konkrétní škoda v čem spočívající, jak se projevující v jeho majetkové sféře vznikla v souvislosti s tvrzeným porušením smluvní povinnosti žalovaným, tvrdil-li žalobce současně, že na pozemcích hodlal stavět a stavby i s pozemky následně převést na třetí osoby. Dále e/ aby žalobce doplnil tvrzení, z jakého důvodu zvýšené náklady nemohly být promítnuty do výsledné prodejní ceny nemovitostí v době později uskutečněného prodeje.

8. Soud vyzval žalobce k doplnění skutkových tvrzení dle závazného pokynu odvolacího soudu a žalobce reagoval k bodu a/, že na základě nájemní smlouvy ze dne 6.10.2008 nemohl žalobce zahájit výstavbu, protože nájemní smlouva není dostatečným titulem k výstavbě rodinných domů, a odkázal na judikát NS ze dne 9.10.2000 sp. zn. 22 Cdo 1997/2000, který uvádí:„ Je-li uzavírána nájemní smlouva k pozemku za účelem postavení stavby, musejí účastníci vycházet z dočasnosti takové stavby, na pozemku umístěném. V opačném případě by pak stavebník získat ke stavbě časově neomezené právo a vlastník pozemku by se nemohl domáhat odstranění stavby, což by vedlo ke směšování účinků věcných a obligačních práv a zakládalo by stav, obdobný nucenému odnětí vlastnického práva.“ Účelem nájemní smlouvy nebylo poskytnout žalobci titul k výstavbě rodinných domů, ale poskytnout podklad pro získání veřejnoprávního titulu k výstavbě, tedy získání stavebního povolení.

9. K bodu b/ žalobce doplnil, že žalobce vstoupil do práv a povinností z nájemní smlouvy ze dne 6.10.2008 a do práv a povinností ze smlouvy o uzavření budoucí smlouvy kupní ze dne 22.11.2011 v jeden okamžik, kdy žalobce dne 28.12.2011 uzavřel se společností právnická osoba smlouvu o koupi části závodu a na jejím základě přešla na žalobce práva a povinnosti z těchto smluv. K otázce, jaká jednání a skutečnosti se udály v době, kdy veškerá práva a povinnosti vykonával jiný subjekt, navrhl žalobce výslech titul jméno příjmení, jednatele společnosti.

10. K bodu c/ žalobce doplnil, že měl uzavřeny smlouvy se zájemci o koupi rodinných domů, tito však upustili od záměru koupit od žalobce rodinné domy z důvodů průtahů ve výstavbě, které byly způsobeny obstrukcemi ze strany žalovaného. Z tohoto důvodu vychází žalobce ze znaleckého posudku číslo vypracovaného znalkyní titul jméno příjmení.

11. K bodu d/ žalobce doplnil, že vycházel ze dvou znaleckých posudků – titul jméno jméno – ohledně cenového rozdílu nákladů na výstavbu rodinných domů 1.032.720 Kč a titul jméno příjmení, která hodnotu všech tří domů k datu 31.7.2014, tedy k datu plánovaného dokončení staveb stanovila na 12.717.000 Kč a k datu 31.8.2016, tedy k datu, kdy bylo možné stavby žalobcem dokončit, toliko na částku 11.350.000 Kč. Ze znaleckých posudků tedy vyplývá, že náklady na výstavbu rodinných domů vzrostly o žalovanou částku, ale cena objektů naopak klesla. Navíc jak vyplývá ze znaleckého posudku číslo by žalobce předmětné domy prodal zákazníkům za vyšší cenu, než následně při dokončení staveb s absencí přípojek k inženýrským sítím.

12. K bodu e/ žalobce uvedl, že zvýšené náklady nelze promítnout do výsledné prodejní ceny nemovitostí, což vyplývá ze znaleckého posudku číslo když naopak došlo ke snížení kupní ceny předmětných nemovitostí v čase.

13. Podáním ze dne 13.12.2019 žalobce rozšířil žalobu o zákonný úrok z prodlení z částky 1.032, 720 Kč od 1.8.2017 do zaplacení.

14. Žalovaný vznesl k rozšíření žaloby námitku promlčení, a to podáním ze dne 14.4.2020.

15. Z výpovědi svědka titul jméno příjmení bylo zjištěno, že je společníkem a jednatelem právnická osoba anonymizováno, něco je mu známo o problematice staveb na pozemcích, ví, že projekt byl od právnická osoba, že společnost měla uzavřenou nájemní smlouvu na předmětné pozemky, na kterých mělo stavět. Pak došlo k prodeji části podniku na právnická osoba. Neví, zda v té době v jaké fázi se stavby nacházely. Neví, kdy se začalo stavět. V době, kdy společnost kupovala projekt od právnická osoba, si nepamatuje, zda předmětem dohody bylo i právo na prodej pozemku, případně na uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, nepamatuje si, zda jeho společnost požádala žalovaného o odprodej těchto pozemků. Je to již dávno.

16. Jednatel žalobce vypověděl, že fakticky se začaly stavby realizovat v roce 2013, jakmile byly rozestavěny a zaměřeny, tak žalobce požádal žalovaného o odkoupení pozemku podle smlouvy o smlouvě budoucí. žalovaný nevyhovělo a poté byl vydán rozsudek v roce 2015 a na základě toho se stali vlastníky pozemků. Hrubé stavby se začaly stavět v roce 2016 na jaře, byly dokončeny asi na začátku roku 2017, začali shánět kupce, původní zájemci z roku 2013 od záměru koupit nemovitost odstoupili, když nastal problém s vlastnictvím pozemku. Dvě dokončené stavby byly prodány v roce 2019, nebyly kolaudovány, protože to již nebylo zapotřebí. Třetí stavba ve vlastnictví žalobce je taky dokončena a hledá kupce. Celé stavby byly realizovány žalobcem. Dá se spočítat, kolik náklady na jednotlivou stavbu činí. Existují faktury od nákupu materiálu. Také jsou vedeny pracovní listy, ve kterých je uvedeno, kolik pracovníků tam pracovalo, jaká technika apod. Dá se fakticky spočítat náklad na jednotlivé stavby. Žalobce si nechal udělat odhad od znalce, o kolik se stavba prodraží s ohledem na časový posun, kolik tedy můžou investovat do materiálu a práce, aby se stavby neprodražily. Znalecký posudek propočítal, kolik činí cenový rozdíl materiálu a prací v době, kdy mělo být stavěno oproti době, kdy bylo fakticky stavěno. Nepamatuje si, kolik byl celkový náklad na výstavbu jednotlivých domů. Žalobce začal stavět až v roce 2013 z toho důvodu, že došlo ke změně stavebního povolení z řadových domů na samostatné domy, které chtěli stavět.

17. Pokud uváděl, že stavby byly dokončeny v roce 2017 oproti tomu, že bylo tvrzeno, že v roce 2018 stavby byly před dokončením, vysvětluje to tím, že nebyly provedeny např. obklady, lustry apod., stavby byly dokončeny univerzálně tak, aby se daly prodat bez nějakých specifických požadavků zákazníka. Pokud vyplývá změna účelu stavby z řadových domů na samostatné domy již v předcházející době před rokem 2013, k tomu uvádí, že stavební povolení však bylo vydáno až v roce 2013, bez tohoto se nemohlo stavět. Pokud je tázán, zda žalobce zná skutečné náklady, vynaložené na stavbu domů, uvádí, že žalobce je stavební firma, stavby provádí za účelem jejich prodeje a má za to, že podstatné je tzv. kurz, který oceňuje náklady dané stavby.

18. Soud provedl dokazování:

Smlouvou o nájmu uzavřenou mezi žalovaným jako pronajímatelem a právnická osoba obec anonymizována tři slova. jako nájemcem ze dne 6.10.2008, z níž zjistil, že předmětem nájmu byly pozemky p. číslo orná půda o výměře 6437 m2 a p. číslo orná půda o výměře 7353 m2 k.ú. část obce, pronajímatel přenechává nájemci do dočasného užívání části pozemků o výměře 3000 m2 (viz snímek katastrální mapy, který je součástí smlouvy). Nájemce je povinen pozemky užívat za účelem výstavby řadových rodinných domů a staveb souvisejících. Pronajímatel souhlasí se stavbou trvalou. Nájemní vztah se sjednává na dobu neurčitou od 1.10.2008. Z dodatku č. 1 z 18.2.2011 k této smlouvě vyplývá, že nájemcem pozemků specifikovaných v nájemní smlouvě pro výstavbu 5 řadových domů se stala právnická osoba, anonymizována tři slova. Dodatkem č. 2 z 28.3.2011 došlo k změně účelu užívání na výstavbu tří rodinných domů a staveb souvisejících a mění se sazba nájemného, z dodatku č. 3 z 15.2.2012 vyplynulo, že do práv nájemce vstoupil žalobce, a to na základě smlouvy o prodeji části podniku ze dne 28.12.2011.

19. Ze smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy ze dne 22.12.2011 uzavřené mezi právnická osoba anonymizována dvě slova jako budoucím kupujícím a žalovaným jako budoucím prodávajícím bylo zjištěno, že smlouva se týkala budoucího prodeje pozemků parc. číslo orná půda o výměře 6437 m2 a parc. číslo orná půda o výměře 7353 m2 v k.ú. část obce, územní celek část obce, předmět prodeje byl specifikován v bodě II/2, kupní cena v bodě II/ 3, kupní smlouva měla být uzavřena do 30 dnů od splnění podmínek specifikovaných v bodě I/1. Dodatkem č. 1 z 15.2.2012 se do právního postavení budoucího kupujícího dostal žalobce.

20. Z rozsudku název soudu ze dne 5.11.2015 č.j. číslo jednací bylo zjištěno, že žalovaný (označení žalovaného část obce) byl zavázán k povinnosti uzavřít s žalobcem (právnická osoba) kupní smlouvu k nemovitostem parc. číslo vše k.ú. část obce, územní celek část obce, za kupní cenu 1.297.520 Kč.

21. Z vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí ve věci sp. zn. spisová značka číslo rok číslo vyplynulo, že Český úřad zeměměřický a katastrální na základě výše uvedeného rozsudku zapsal žalobce do katastru nemovitostí jako vlastníka předmětných nemovitostí s právními účinky vkladu ke dni 7.1.2016.

22. Ze znaleckého posudku titul jméno jméno, znalce v oboru stavebnictví, odvětví stavební odvětví různá a se specializací na vhodnost použitých materiálů, stáří, konstrukční systémy a statiku, stavební rozpočty a kalkulace cen stavebních prací a konstrukcí, vyplynulo, že znalec zkoumal otázku změny tržních cen stavebních prací a materiálů použitých na třech rodinných domech, které měl žalobce vystavět mezi lety 2013 a 2016. Posudek zpracoval na objednávku žalobce a vycházel především z vyplněných položkových rozpočtů, přičemž pro každou stavbu měl k dispozici rozpočet s cenami z roku 2013 i 2016. Pro ověření cen použil ceníky právnická osoba, a vlastní rozpočtový software. Nejprve srovnal předložené rozpočty s projektovou dokumentací k jednotlivým domům a konstatoval, že v rozpočtech uvedené výměry jsou úplné a odpovídají projektové dokumentaci. Po srovnání rozpočtovaných cen s uvedenými ceníky dále konstatoval, že tyto ceny odpovídají skutečným tržním cenám v daném čase a místě. Poté u každého domu srovnal ceny z roku 2013 s cenami z roku 2016 a došel k závěru, že se postupně zvýšily o částku odpovídající částce žalované. Na s. 6 svého posudku znalec zaměnil rozdíl v ceně domu HIT 1 za rozdíl pro dům C), obě výsledná čísla jsou však matematicky správná.

23. Z položkových rozpočtů k jednotlivým domům pro roky 2013 a 2016 vyplynulo, že obsahově korespondují se znaleckým posudkem a znaleckými závěry.

24. Ze znaleckého posudku číslo znalkyně titul jméno příjmení k zjištění ceny obvyklé za předpokladu dokončení objektů v daném místě a čase podle stavu ke dni 31.7.2014 a 31.8.2016 bylo zjištěno, že znalkyně zjistila cenu objektů k 31.7.2014 12.720.000 Kč, k datu 31.8.2016 13.280.000 Kč a k témuž datu bez přípojek, přístupových ploch, kolaudace 11.350.000 Kč.

25. Z žádosti realitní kanceláře právnická osoba ze dne 3.1.2007 adresované žalovanému bylo zjištěno, že žadatel požádal o prominutí případně snížení platby za nájemné předmětných pozemků za rok 2007.

26. Z žádosti právnická osoba, anonymizována tři slova ze dne 5.11.2009 adresované žalovanému bylo zjištěno, že žadatel požádal o snížení platby za nájemné předmětných pozemků do doby 31.12.2010.

27. Ze smlouvy o převodu práv a povinností uvedených ve smlouvě o prodeji části podniku ze dne 29.10.2010 uzavřené mezi převodcem – právnická osoba anonymizováno a nabyvatelem – právnická osoba anonymizováno ze dne 28.11.2011 bylo zjištěno, že na nabyvatele se převádí právo na uzavření nájemní smlouvy k nájmu pozemků pro výstavbu rodinných domů p. číslo p. číslo k.ú. část obce.

28. Z výpisu z katastru nemovitostí list vlastnictví vedeného stát. instituce, stát. instituce pro k.ú část obce, územní celek část obce k datu 8.9.2020 bylo zjištěno, že vlastníkem pozemku parc. číslo orná půda, pozemku parc. číslo zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je rozestavěná stavba, parc. číslo zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je rozestavěná stavba, je právnická osoba

29. Z výpisu z katastru nemovitostí list vlastnictví vedeného stát. instituce, stát. instituce pro k.ú část obce, územní celek část obce k datu 8.9.2020 bylo zjištěno, že vlastníkem pozemku parc. číslo orná půda, pozemku parc. číslo zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je rozestavěná stavba, parc. číslo zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je rozestavěná stavba, jsou jméno příjmení a jméno příjmení (společné jmění manželů).

30. Z výpisu z katastru nemovitostí list vlastnictví vedeného stát. instituce, stát. instituce pro k.ú. část obce, územní celek část obce k datu 8.9.2020 bylo zjištěno, že vlastníkem pozemku parc. číslo orná půda, pozemku parc. číslo zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je rozestavěná stavba, parc. číslo zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je rozestavěná stavba, je jméno příjmení.

31. Z kupní smlouvy uzavřené mezi právnická osoba anonymizováno jako prodávajícím a jméno příjmení jako kupujícím uzavřené dne 16.8.2019 bylo zjištěno, že předmětem prodeje byly nemovitosti specifikované v čl. II smlouvy, a to pozemek parc. číslo zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba – rozestavěná stavba bez způsobu využití, pozemek parc. číslo zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba – rozestavěná stavba bez způsobu využití, pozemek parc. číslo orná půda za kupní cenu 1.648.231 Kč vč. DPH.

32. Z kupní smlouvy uzavřené mezi právnická osoba anonymizována dvě slova prodávajícím a manžely jméno a jméno příjmení jako kupujícími uzavřené dne 7.11.2019 bylo zjištěno, že předmětem prodeje byly nemovitosti specifikované v čl. II smlouvy, a to pozemek parc. číslo zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba – rozestavěná stavba bez způsobu využití, pozemek parc. číslo zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba – rozestavěná stavba bez způsobu využití, pozemek parc. číslo orná půda za kupní cenu 5.730.000 Kč vč. DPH.

33. Z výzvy před podáním žaloby ze dne 4.7.2017 vyplynulo, že právní zástupce žalobce před zahájením tohoto řízení odeslal žalovanému výzvu k zaplacení žalované částky do 31.7.2017.

34. V řízení bylo tedy prokázáno, že žalovaný se dopustil porušení povinnosti uzavřít se žalobcem kupní smlouvu na část pozemků parc. číslo parc. číslo v katastrální uzemí, tak jak předpokládala smlouva o smlouvě budoucí ze dne 22.12.2011. Žalovaný tuto povinnost ve smlouvě nesplnil a jeho projev vůle pozemky převézt byl nahrazen rozsudkem Okresního soudu ze dne 5.11.2015, č.j. číslo jednací, který nabyl právní moci dne 23.12.2015. Je žalováno zaplacení částky 1.032.720 Kč s příslušenstvím z titulu, že žalobce nemohl provést výstavbu tří rodinných domů v době, ve které nenabyl vlastnické právo, jak předpokládala smlouva, tj. nejpozději do 4.12.2013. Současně bylo prokázáno, že v předcházející době byla uzavřena smlouva o nájmu předmětných pozemků mezi žalovaným jako pronajímatelem a právnická osoba obec anonymizována tři slova. jako nájemcem ze dne 6.10.2008, pronajímatel přenechal nájemci do dočasného užívání části pozemků o výměře 3000 m2. Nájemce byl povinen pozemky užívat za účelem výstavby řadových rodinných domů a staveb souvisejících. Pronajímatel souhlasil se stavbou trvalou. Nájemní vztah byl sjednán na dobu neurčitou od 1.10.2008. Z dodatku č. 1 z 18.2.2011 k této smlouvě vyplynulo, že nájemcem pozemků specifikovaných v nájemní smlouvě pro výstavbu 5 řadových domů se stala právnická osoba, anonymizováno. Dodatkem č. 2 z 28.3.2011 došlo ke změně účelu užívání na výstavbu tří rodinných domů a staveb souvisejících a z dodatku č. 3 z 15.2.2012 vyplynulo, že do práv nájemce vstoupil žalobce, a to na základě smlouvy o prodeji části podniku ze dne 28.12.2011.

35. Podle § 3028 odst. 3 první věty zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v prvním vyhlášeném znění (dále o.z.), není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy.

36. Podle § 120 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., stavba není součástí pozemku.

37. Z komentáře k tomuto ustanovení vyplývá, že z hlediska soukromého práva nemá žádný význam, zda byla stavba povolena stavebním úřadem, má naopak zásadní význam, zda byla povolena vlastníkem pozemku, na němž byla stavebníkem zřízena (samozřejmě za předpokladu, že ji staví někdo jiný nežli vlastník pozemku). Pokud byla stavba postavena (třeba jen zčásti) na cizím pozemku bez svolení jeho vlastníka, hovoříme o stavbě neoprávněné. Neoprávněnou stavbou je tedy taková stavba, kterou stavebník postavil zcela nebo zčásti na cizím pozemku bez souhlasu jeho vlastníka. Režim neoprávněné stavby dopadá jen na stavby nemovité (tj. spojené se zemí pevným základem).

38. V dané věci se nejedná o stavby neoprávněné, protože žalobce měl povolení vlastníka pozemku na těchto pozemcích stavět, a to dle nájemní smlouvy ze dne 6.10.2008, jejímiž účastníky byli žalovaný a právnická osoba obec anonymizována tři slova, do níž následně vstoupila společnost právnická osoba a následně žalobce. Nájemní smlouva byla uzavřena dle § 663 zákona č. 40/1964 Sb., podle kterého nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky. Toto obecné ustanovení se aplikuje i na nájem pozemků.

39. Ustanovení § 110 odst. 2 zákona č. 183/2006 Sb. (stavební zákon) stanovil, že k žádosti (o vydání stavebního povolení – pozn. soudu) stavebník připojí doklady prokazující jeho vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavbu nebo opatření anebo právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku nebo stavbě, pokud nelze tato práva ověřit v katastru nemovitostí dálkovým přístupem, a je-li stavebníkem společenství vlastníků jednotek, také smlouvu o výstavbě nebo rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek přijaté podle zvláštního právního předpisu (dále jen„ doklad o právu").

40. Právo založené smlouvou provést stavbu bylo doloženo právě nájemní smlouvou z 6.10.2008, do jejíchž práv žalobce vstoupil. Z uvedeného vyplývá, že žalobce mohl po celou dobu od vydání stavebních povolení stavět bez ohledu na uzavřenou smlouvu o smlouvě budoucí ze dne 22.12.2011. Z tohoto vyplývá, že porušení právní povinnosti ze strany žalovaného spočívající v nesplnění povinností vyplývajících se smlouvy o budoucí smlouvě kupní není v příčinné souvislosti se skutečností, že žalobce v dané době nestavěl a stavby realizoval do určitého stupně rozestavěnosti až po roce 2016. Pokud znalec odhadl navýšení nákladů žalobce v podobě zvýšení ceny stavebních prací a materiálu 6- 7 % u jednotlivých rodinných domů a celkové navýšení cen na částku 1.032.720 Kč, pak je v dané věci dle názoru soudu již nepodstatné, zda se jedná o navýšení hypotetické nebo skutečné (které by mohl žalobce doložit doklady o nákupu materiálů a ceně prací), protože toto navýšení není v příčinné souvislosti s porušením právní povinnosti žalovaným, ale je v souvislosti se skutečností, že žalobce nepokračoval ve stavbě na základě oprávnění, které mu poskytovala nájemní smlouva, v níž vlastník pozemků souhlasil s výstavbou staveb trvalých, takže nikoliv dočasných, o nichž pojednává rozhodnutí NS ČR sp. zn. 22 Cdo 1997/2000, které říká, že„ pokud však stavebník zřídí na základě dohody s vlastníkem pozemku stavbu na pozemku, který je podle této dohody oprávněn užívat jen dočasně, ztrácí po uplynutí sjednané doby (případně po jiném způsobu zániku práva) právo mít nadále na tomto pozemku dočasně umístěnou stavbu a neoprávněně tak zasahuje do vlastnického práva vlastníka pozemku, který se může podle § 126 odst. 1 obč. zák. domáhat odstranění stavby. Žalobce ve výstavbě pokračoval až poté, co se stal vlastníkem pozemků, když dle názoru soudu ve výstavbě mohl pokračovat i bez toho, že by smlouva o smlouvě budoucí nebyla vůbec uzavřena. Z tohoto důvodu soud žalobu zamítl.

41. K doplnění tvrzení žalobce dle pokynů odvolacího soudu k bodu a/ tedy platí výše uvedený odstavec.

42. K bodu b/ - tedy k otázce, jaká jednání a skutečnosti se udály v době, kdy veškerá práva a povinnosti vykonával jiný subjekt, navrhl žalobce výslech titul jméno příjmení, jednatele společnosti. Z výpovědi svědka nebyly zjištěny bližší okolnosti a skutečnosti, svědek toliko potvrdil, že projekt byl od právnická osoba, že společnost měla uzavřenou nájemní smlouvu na předmětné pozemky, na kterých se mělo stavět. Pak došlo k prodeji části podniku na právnická osoba. Neví, v té době v jaké fázi se stavby nacházely. Neví, kdy se začalo stavět. V době, kdy společnost kupovala projekt od právnická osoba, si nepamatuje, zda předmětem dohody bylo i právo na prodej pozemku, případně na uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, nepamatuje si, zda jeho společnost požádala žalovaného o odprodej těchto pozemků.

43. K bodu c/ žalobce doplnil, že měl uzavřeny smlouvy se zájemci o koupi rodinných domů, tito však upustili od záměru koupit od žalobce rodinné domy z důvodů průtahů ve výstavbě, které byly způsobeny obstrukcemi ze strany žalovaného, nic bližšího rovněž nebylo doplněno.

44. K bodu d/ - tvrzení k výši skutečné škody žalobce odkázal na zmíněné znalecké posudky, s ohledem na závěr soudu popsaný pod bodem a/ soud již nevyzval žalobce k doložení skutečných nákladů ohledně zvýšení ceny výstavby.

45. K bodu e/, proč nebylo možno zvýšené náklady promítnout do výsledné prodejní ceny, žalobce odkázal na ZP číslo když dle něj došlo ke snížení kupní ceny předmětných nemovitostí v čase. V řízení bylo zjištěno, že dvě ze tří nemovitostí byly prodány, pozemky parc. číslo jejíž součástí je rozestavěná stavba (a další) jméno příjmení za 1.648.231 Kč, pozemek parc. číslo jejíž součástí je rozestavěná stavba) a další manželům příjmení za 5.730.000 Kč. Z těchto informací nikterak nevyplývá důvod, proč zvýšené náklady nemohly být promítnuty do výsledné prodejní ceny nemovitostí v době později uskutečněného prodeje.

46. Stěžejní posouzení nároku žalobce na náhradu škody spočívá tedy v neexistenci příčinné souvislosti mezi protiprávním jednáním žalovaného a vznikem škody tvrzených zvýšených nákladů na výstavbu tří domů.

47. Výrok o náhradě nákladů řízení má oporu v ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., žalovaný měl ve sporu plný úspěch, přísluší mu proto právo na náhradu nákladů řízení. Žalovaný vyúčtoval 12 paušálů po 300 Kč, a to 4x přípravu jednání, 4x účast u jednání (27.8.2018, 6.3.2019, 3.6.2019, 1.3.2021), 3x vyjádření k žalobě (22.1.2018, 14.4.2020, 18.12.2020) a 1x sepis odvolání 9.10.2018 Náklady řízení byly žalovanému přiznány dle vyhl. č. 254/2015 Sb. v celkové výši 3.600 Kč.

Proti tomuto rozsudku je možno podat odvolání do 15 dnů ode dne jeho doručení prostřednictvím podepsaného soudu ke Krajskému soudu v Ostravě písemně ve dvojím vyhotovení.