OSHK 37 C 168/2024-114

Okresní soud v Hradci Králové rozhodl soudkyní Mgr. Barborou Tichou Markovou ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobce: Jméno žalobce, narozený dne Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalovanému: Jméno žalovaného, narozený dne Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B, sídlem Adresa advokáta B ⟪LB:lb_004⟫ o zaplacení částky 1 639 975 Kč s příslušenstvím,

I. Žaloba se zamítá.

II. Žalobce je povinen nahradit žalovanému náklady řízení ve výši 91 860 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta žalovaného.

1. Žalobce se domáhal žalobou ze dne 31. 10. 2024 po žalovaném zaplacení částky 1 639 975 Kč s příslušenstvím jako škody ve výši ceny zmařených výdajů, které žalobce vynaložil za účelem přípravy rekonstrukce rodinného domu tehdy ve vlastnictví žalovaného, který měl být dle původního záměru účastníků a dle smlouvy o smlouvě budoucí kupní převeden do vlastnictví žalobce. Žalovaný v důsledku svého jednání neuzavřel s žalobcem kupní smlouvu, čímž jednal v rozporu se zákonnými i smluvními povinnostmi a mezi tímto jednáním žalovaného a škodou žalobce existuje příčinná souvislost. Jednání žalovaného považuje za nepoctivé. Žalobce podrobně uvedl, že dne 12. 7. 2022 uzavřeli žalobce a žalovaný smlouvu o smlouvě budoucí kupní (dále také „Budoucí smlouva“), na základě které se žalovaný zavázal uzavřít s žalobcem kupní smlouvu, na základě které na žalobce převede vlastnické právo k pozemku parc. č. st. Anonymizováno, jehož součástí je budova č.p. Anonymizováno, stojící na tomto pozemku a pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, vše v k.ú. adresa (ve spise označované i jako Anonymizováno Anonymizováno - dále „Anonymizováno Anonymizováno“), a to za kupní cenu 22 000 000 Kč, a dále kupní smlouvu, na základě které žalobce převede na žalovaného vlastnické právo k pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v k.ú. adresa, a to za kupní cenu 14 480 000 Kč, kdy částka 6 480 000 Kč měla představovat kupní cenu za předmětný pozemek a částka 8 000 000 Kč měla představovat hodnotu investice do novostavby prováděné na tomto pozemku, to vše za podmínek uvedených v této smlouvě o smlouvě budoucí kupní. Kupní smlouvy měly být dle Budoucí smlouvy uzavřeny nejpozději do 30. 6. 2024 k čemuž nedošlo z důvodu na straně žalovaného, který opakovaně měnil dispozice stavby rodinného domu v Anonymizováno; po dohodě žalovaný fakticky vedl celou stavbu sám a žalobce hradil pouze faktury, žádným jiným způsobem již žalobce do stavby nezasahoval. Celkově žalovaný způsobil, že nebylo v důsledku těchto změn možné dodržet uvedené datum, ke kterému měly být uzavřeny kupní smlouvy. Datum 30. 6. 2024, ale dle žalobce není pro stanovení okamžiku uzavření kupních smluv důležitější, než okamžik kolaudace novostavby rodinného domu v Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno, a to s ohledem na účel Smlouvy. Uzavírání kupních smluv bez kolaudace novostavby v Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno by bylo v rozporu se smyslem a účelem Budoucí smlouvy. Žalobce k tomu nemohl žalovaného vyzvat k uzavření kupních smluv, neboť nedošlo k nabytí právní moci veřejnoprávního rozhodnutí nebo jiného správního aktu vydaného orgánem veřejné správy dle aktuálně platných obecně závazných předpisů, kterými bude povoleno užívání novostavby v Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno. Dle žalobce Budoucí smlouva sama zanikla až když žalovaný Anonymizováno Anonymizováno, kterou měl od něj žalobce nabýt, prodal třetí osobě. Změnami ve výstavbě a jejím prodloužením došlo k navyšování ceny stavby oproti ceně v Budoucí smlouvě. Žalobce se proto od listopadu roku 2023 snažil domluvit se žalovaným na uzavření dodatku k Budoucí smlouvě, věřil, že nakonec k uzavření dodatku dojde, neboť jeho uzavření žalovaný kategoricky neodmítl, pouze se vyhýbal uzavření dodatku pod různými záminkami. Až dne 25. 7. 2024 žalovaný sdělil žalobci, že nemá zájem o koupi pozemku žalobce. Přípisem ze dne 5. 8. 2024 pak vyzval žalobce žalovaného prostřednictvím svého právního zástupce, k uzavření výše uvedených kupních smluv případně k uzavření dodatku k Budoucí smlouvě, kterou bude stanoven nový termín k uzavření předmětných kupních smluv. Pro případ, že by neměl žalovaný v úmyslu uzavřít výše uvedené dohody, vyzval jej žalobce mimo jiné k zaplacení žalované částky, a to ve lhůtě do 30. 8. 2024. Žalovaný na předmětnou výzvu nijak neodpověděl a z žalované částky neuhradil žalobci ničeho. Žalobce v souladu se záměrem účastníků dle Budoucí smlouvy postupoval tak, že průběžně hradil žalovanému zálohy na kupní cenu, kterou by měl žalobce žalovanému uhradit za prodej nemovitostí žalovaného, hradil za žalovaného náklady na výstavbu novostavby na pozemku ve vlastnictví žalobce v Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno a investoval do rekonstrukce Anonymizováno Anonymizováno, a to v dobré víře, že dojde k uzavření kupních smluv. Požadovaná žalovaná částka 1 639 975 Kč představuje náklady žalobce, které uhradil v souvislosti s rekonstrukcí nemovitosti žalovaného, tj. Anonymizováno Anonymizováno – kdy konkrétně uhradil dne 13. 1. 2023 částku 39 000 Kč, jméno FO, IČO: IČO, se sídlem adresa, za zaměření stávajícího stavu Anonymizováno Anonymizováno a vyhotovení digitální dokumentace tohoto zaměření, dle faktury č. hodnota a dále částku 1 600 975 Kč jako cenu provedených prací dle smlouvy o dílo na zhotovení dokumentace právnická osoba Anonymizováno Anonymizováno ze dne 7. 3. 2023 uzavřenou žalobcem a jeho manželkou se zhotovitelem právnická osoba, IČO: IČO, se sídlem adresa, kterému žalobce uvedenou částku uhradil. Žalovaný zmařil provádění rekonstrukce Anonymizováno Anonymizováno žalobcem, odmítl udělit souhlas v rámci řízení vedeného před stavebním úřadem a odmítl uzavřít kupní smlouvy. Postup žalobce ohledně vynakládání finančních prostředků na projekční činnost (zaměření budovy, digitální dokumentace, zhotovení dokumentace právnická osoba apod.) v souvislosti se zamýšlenou koupí nemovitosti žalovaného, nebyl předmětem dohody mezi žalobcem a žalovaným, ale žalovaný byl s vynakládáním těchto finančních prostředků srozuměn a souhlasil s nimi, žalovaný v tomto směru poskytoval průběžně žalobci součinnost.

2. Žalovaný navrhoval zamítnutí žaloby s tím, že zde nebyla prokázána existence žádného právního důvodu na základě, něhož by mělo žalobci vzniknou právo požadovat žalovanou částku po žalovaném. Potvrdil, že mezi účastníky byla dne 12. 7. 2022 uzavřena Budoucí smlouva, na základě které, mělo dojít za podmínek v ní uvedených k uzavření dvou kupních smluv. Jednou kupní smlouvou měl žalovaný prodat žalobci Anonymizováno Anonymizováno za kupní cenu 22 000 000 Kč a druhou kupní smlouvou měl žalobce prodat žalovanému pozemek v Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno, jehož součástí bude rodinný dům postavený žalobcem na jeho náklady, za kupní cenu maximálně však ve výši 14 480 000 Kč. Uzavřít kupní smlouvy se účastníci zavázali nejdéle do 30 dnů od právní moci rozhodnutí, kterým bude povoleno užívání nového rodinného domu postaveného na pozemku v Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno, nejdéle však do 30. 6. 2024. Bez stanovení pevného termínu, do kterého budou účastníci vázaní smlouvou o smlouvě budoucí, by účastníci byli v nejistotě, kdy nastane okamžik pro uzavření kupních smluv, přičemž by se mohlo jednat i o dobu velmi dlouhou. Úmyslem účastníků proto bylo takové situaci zabránit. K tomuto účelu sloužilo stanovení pevného časového rámce, ve kterém budou vázaní povinností uzavřít kupní smlouvy. Obě kupní smlouvy byly na sobě závislými smlouvami. K úhradě kupní ceny za dům ve vlastnictví žalobce mělo dojít započtením pohledávky žalovaného za zaplacení kupní ceny žalobcem za dům žalovaného. Odmítl tvrzení žalobce, že zamýšleným účelem uzavření obou kupních smluv bylo rovněž dokončení kompletní rekonstrukce Anonymizováno Anonymizováno. Nevyplývá to ani ze Smlouvy budoucí, která neobsahuje žádné ustanovení týkající se rekonstrukce. K uzavření kupních smluv nedošlo z důvodu na straně žalobce, který do 30. 6. 2024 nezískal povolení k užívání novostavby adresa, což byla podmínka pro jejich uzavření. Byl to výlučně žalobce, kdo způsobil, že nebyly splněny sjednané podmínky, za kterých mělo dojít k uzavření kupních smluv a k jejich uzavření proto nedošlo. Smlouvou o smlouvě budoucí se žalobce zavázal vybudovat rodinný dům v Anonymizováno svým jménem a na své náklady, a to od vypracování projektové dokumentace přes stavbu domu až po zajištění povolení k jeho užívání. Záleželo pouze na něm, jak tyto své povinnosti zajistí. Odmítl tvrzení žalobce, že by žalovaný opakovaně měnil své pokyny týkající se výstavby novostavby. Připustil, že v průběhu stavby se žalobce dohodl se žalovaným, že žalovaný pomůže žalobci se stavbou tím, že pro něho zajistí provedení některých stavebních prací. Tuto činnost žalovaný vykonával jménem žalobce a na jeho účet. Svými návrhy na uzavření dodatku chtěl žalobce dosáhnout prodloužení termínu pro uzavření kupních smluv, zvýšení kupní ceny nemovitosti v jeho vlastnictví, kterou by měl zaplatit žalovaný, případně převod ještě rozestavěné novostavby rodinného domu do vlastnictví žalovaného. Žalovaný však s těmito změnami nesouhlasil a trval na splnění uzavřené smlouvy. K vynaložení žalovaných nákladů se rozhodl sám žalobce, takový postup nevyplýval z Budoucí smlouvy ani z jiné dohody mezi účastníky. Byl to žalobce sám, který se o své vůli rozhodl započít s přípravnými pracemi v Anonymizováno Anonymizováno ještě předtím, než se stal jejím vlastníkem, činil tak na vlastní riziko a vlastní odpovědnost. Neuzavření kupních smluv způsobil žalobce nesplněním svých závazků, ke kterým se zavázal v Budoucí smlouvě, zmaření žalovaných vynaložených nákladů způsobil svým zaviněním. Ze strany žalovaného nedošlo k ukončení jednání o uzavření smlouvy za situace, kdy žalobce mohl důvodně očekávat uzavření smlouvy. V době, kdy žalovaný vynaložil náklady v souvislosti s plánovanou rekonstrukcí domu žalovaného, mezi účastníky žádné jednání o uzavření smlouvy neprobíhalo. Žalovaný ještě před 30. 6. 2024 navrhl žalobci, aby si dům v Anonymizováno ponechal, a že mu prodá svůj dům v adresa za plnou sjednanou cenu 22 000 000 Kč. Na tuto možnost žalobce nepřistoupil. Žalobce si musel být vědom rizika, že se jeho záměr nabýt dům žalovaného do vlastnictví nemusí vydařit. Skutečnost, že žalobce jednal zcela o své vůli potvrzuje dle žalovaného i to, že dne 27. 6. 2024 podala společnost právnická osoba v zastoupení žalobce a jeho manželky na stavební úřad žádost o povolení rekonstrukce domu žalovaného. Protože žalobce ani jeho manželka nebyli vlastníkem budovy, bylo nutné, aby se žádostí vyslovil souhlas žalovaný. Ten však dát souhlas odmítl. Žalobce si byl vědom povinnosti uzavřít kupní smlouvy do 30. 6. 2024.

3. Na základě provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav:

4. Dle výpisu z katastru nemovitostí z 6. 9. 2024 vyplývá, že ke dni 12. 7. 2022 byl žalobce zapsán jako vlastník pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v k.ú. a obci adresa o výměře 1 037 m2 (orná půda) a žalovaný byl zapsán jako vlastník pozemku parc. č. st. Anonymizováno o výměře 323 m2 (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je budova č.p. Anonymizováno (rodinný dům), stojící na tomto pozemku a pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře 901 m2 (zahrada), vše v k.ú. a obci adresa – tj. Anonymizováno Anonymizováno.

5. Ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní vyplývá, že mezi žalobcem a žalovaným byla dne 12. 7. 2022 uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní, na základě které, mělo dojít v budoucnu k uzavření dvou kupních smluv, a to za sjednaných podmínek s tím, že jednou kupní smlouvou měl žalovaný prodat žalobci Anonymizováno Anonymizováno za kupní cenu 22 000 000 Kč a druhou kupní smlouvou měl žalobce prodat žalovanému pozemek v Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno, jehož součástí bude rodinný dům postavený žalobcem na jeho náklady dle čl. 3.1, za kupní cenu maximálně ve výši 14 480 000 Kč. Uzavřít tyto na sobě vzájemně závislé kupní smlouvy se účastníci zavázali nejdéle do 30 dnů od právní moci rozhodnutí, kterým bude povoleno užívání novostavby rodinného domu v Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno, nejdéle však do 30. 6. 2024 (viz čl. 2.právnická osoba čl. 2.5 Budoucí smlouvy bylo ujednáno, že žalobce zašle žalovanému nejpozději 20 dnů před termínem uzavření kupních smluv dle čl. 2.4. výzvu k uzavření obou kupních smluv, a to předložením jejich návrhu. Žalovaný se zavázal uzavřít kupní smlouvy nejdéle do konce lhůty pro jejich uzavření uvedeném v čl. 2.4. Dle čl. 2.6 byl k učinění výzvy k uzavření kupních smluv oprávněn žalovaný v případě, že by žalobce výzvu dle čl. 2.5 nezaslal. Ke smlouvě náleží cenová příloha, která je na č. l. 48 - dle Budoucí smlouvy mělo dojít k úhradě kupní ceny za dům ve vlastnictví žalobce započtením pohledávky žalovaného za zaplacení kupní ceny žalobcem za dům žalovaného.

6. Účastníci byli ve shodě, že zamýšleným účelem uzavření obou kupních smluv bylo, aby žalobce nabyl od žalovaného Anonymizováno Anonymizováno a zároveň, aby žalovaný nabyl pozemek žalobce v Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno, na kterém mělo dojít k výstavbě novostavby, dle představ žalovaného, s tím, že po dokončení této novostavby, bude na něj převedeno vlastnické právo.

7. Z e-mailové komunikace účastníků bylo zjištěno, že dne 28. 5. 2023 sdělil žalovaný žalobci své výhrady k průběhu stavby v Anonymizováno. Upozornil žalobce, že je to pořád dům žalobce na jeho pozemku, tak to má začít tak brát s tím, že takovou nekvalitní stavbu nepřevezme. Dne 30. 5. 2023 sdělil e-mailem žalovaný žalobci, že mu má žalobce předat dům kvalitně postavený, ne aby tam musel jezdit žalovaný a měl z toho problémy a stres. Vytkl žalobci, že měl tvrdit, že to bude kvalitně, opak je ale pravdou. E-mailem ze dne 2. 8. 2023 žalovaný upozornil znovu žalobce, že pokud mají od něj dům koupit, tak chtějí, aby bylo vše kvalitně provedené. Odmítl žalobcem navrhovaný převod nemovitostí, a to ještě před dokončením stavby v Anonymizováno s tím, že pokud si chce stavbu žalobce dokončit sám či s někým jiným, dá od toho žalovaný ruce pryč. Připomněl žalobci „podraz s cihlama“, kdy dům se postavil z jiných než domluvených cihel. Žalovaný mj. uvedl cit.:„já ti nedám do klína naši rodinou vilu a ty mě rozestavěný dům bez záruk“. V e-mailu ze dne 7. 8. 2023 žalovaný žalobci mj. sdělil, že se snaží najít řešení, aby s žalobcem mohli pokračovat…V e-mailu ze dne 21. 8. 2023 žalovaný upozorňuje žalobce, že se domluvili na kvalitně odvedené práci a do nějaké ceny… Žalobce zaslal dne 3. 11. 2023 žalovanému návrh dodatku k Budoucí smlouvě ohledně financování výstavby domu v Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno, když došlo k přesažení předpokládaného limitu pro výstavbu domu a poté opakovaně žádal žalovaného o dohodu v tomto směru – stanovení nové (vyšší) ceny domu v Anonymizováno a o dohodu dalším postupu stavby domu v Anonymizováno včetně financování a posunutí termínu dokončení stavby; urgováno pak e-mailem ze dne 13. 11. 2023. Uvedené žalobce navrhoval už v e-mailu z 30. 7. 2023, kdy jako možnost žalobce žalovanému nabízel převod „Anonymizováno“ na podzim 2023, když si žalovaný řídil stavbu sám, převzal si i hrubou stavbu a žalobce to „pouze“ financuje. Dne 24. 5. 2024 žalobce zaslal žalovanému dopis, kde navrhl další možný postup – pokračovat ve stavbě domu v Anonymizováno s tím, že bude na žalovaném a jeho rodině, zda stavbu dokončí a budou užívat, nebo ho prodají s tím, že by se mohlo počkat i s prodejem Anonymizováno Anonymizováno, prodej obou nemovitostí by byl učiněn zároveň. Shrnul dosavadní výdaje na výstavbu domu v Anonymizováno a stav stavby. Upozornil žalovaného na již vynaložené náklady na architekty, zaměření a projekt pro stavební povolení na Anonymizováno Anonymizováno ve výši cca 1 mil. Kč. Pokud se nedomluví, avizoval žalobce oficiální výzvu k uzavření kupních smluv dle Budoucí smlouvy do konce června 2024. Žalovaný dne 31. 5. 2024 sdělil žalobci příslib, že věc společně proberou osobně. Anonymizováno Anonymizováno je připraven žalobci prodat. Dne 29. 6. 2024 zaslal žalobce žalovanému návrh dodatku k Budoucí smlouvě týkající se mj. změny závazku účastníků uzavřít kupní smlouvy nejdéle do 31. 1. 2025. Dne 25. 7. 2024 žalovaný žalobci sdělil, že o koupi domu v Anonymizováno nemá zájem z důvodu ceny a kvality, na což žalobce v minulosti opakovaně upozorňoval. Uváděl, že se chce dohodnout na sepsání nějaké dohody o ukončení a uzavření celé situace, když Budoucí smlouva již pozbyla platnosti.

8. Z výzvy a podacího lístku vyplývá, že dne 5. 8. 2024 vyzval žalobce žalovaného k uzavření kupních smluv a k úhradě náhrady škody (pokud tak neučiní), mj. ve výši 1 654 975 Kč do 30. 8. 2024.

9. Účastníci byli ve shodě, že žalobce do 30. 6. 2024 neučinil výzvu ani vůči němu byla učiněna výzva k uzavření kupních smluv dle Budoucí smlouvy.

10. Z faktury bylo zjištěno, že Anonymizováno jméno FO jméno FO vyúčtoval žalobci zaměření stávajícího stavu budovy adresa v částce 39 000 Kč splatné dne 15. 1. 2023. Z cenové nabídky, smlouvy o dílo ze dne 1. 8. 2024 a přípisu od žalobce a vyúčtování od právnická osoba vyplynulo, že žalobce s paní jméno FO (manželkou) jako objednatelé uzavřeli dne 7. 3. 2023 smlouvu o dílo na zhotovení dokumentace stavby s právnická osoba jako zhotovitelem, který se zavázal vypracovat pro žalobce a jeho manželku dokumentaci stavby a přístavby rodinného domu adresa za cenu 2 056 099 Kč s DPH. Dne 29. 7. 2024 žalobce požádal právnická osoba o přerušení prací z důvodu na straně majitele nemovitosti (tj. žalovaného). Na to právnická osoba vyúčtoval žalobci dosud provedené práce v celkové výši 1 600 975 Kč s DPH. Z žádosti o vydání společného povolení vyplývá, že dne 27. 6. 2024 podala společnost právnická osoba v zastoupení žalobce a jeho manželky na stavební úřad žádost o povolení rekonstrukce Anonymizováno Anonymizováno.

11. Z kupní smlouvy vyplývá, že dne 9. 10. 2024 uzavřel žalovaný jako prodávající s panem jméno FO jako kupujícím kupní smlouvu o převodu Anonymizováno Anonymizováno.

12. Ze zbylých provedených důkazů soud neučinil žádná zjištění rozhodná pro skutkový stav věci.

13. V řízení nebyly provedeny důkazy týkající se stavby rodinného domu v Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno (č. l. 43-44 p.v., 46 p.v.-47 p.v., 49-56, 58-67, 74-79, protokol z jednaní u Okresního soudu v Hradci Králové dne 10. 6. 2025 pod sp. zn. 13 C 332/2024), když tyto přímo nesouvisí s žalovaným nárokem, zjištění z nich provedená by nebyla podstatná pro rozhodnutí v této věci. A dále nebyly provedeny pro nadbytečnost žalobcem navrhované účastnické výslechy k osvětlení účelu Budoucí smlouvy, když tento byl jasný a nesporný.

14. O skutkovém stavu soud v dané věci uzavřel, že mezi účastníky byla dne 12. 7. 2022 uzavřena Budoucí smlouva, na základě které, mělo dojít za podmínek v ní uvedených k uzavření dvou kupních smluv. Jednou kupní smlouvou měl žalovaný prodat žalobci svůj dům – Anonymizováno Anonymizováno za 22 000 000 Kč a druhou kupní smlouvou měl žalobce prodat žalovanému svůj pozemek spolu s novostavbou v Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno, kterou tam žalobce stavěl dle požadavků žalovaného, na náklady žalobce, a to maximálně za 14 480 000 Kč. Uzavřít kupní smlouvy se účastníci zavázali nejdéle do 30 dnů od právní moci rozhodnutí, kterým bude povoleno užívání nového rodinného domu postaveného na pozemku žalobce adresa, nejdéle však do 30. 6. 2024. Žalovaný minimálně od 28. 5. 2023 projevoval nespokojenost se stavbou domu v Anonymizováno, zejména s kvalitou stavby. Žalobce se snažil s žalovaným domluvit na změně Budoucí smlouvy ohledně navýšení ceny stavby v Anonymizováno, uzavření kupních smluv před dokončení novostavby v Anonymizováno či posunutí termínu uzavření kupních smluv – realizaci prodeje nemovitostí účastníků. Žalovaný na uvedené nepřistoupil. Nakonec projevil svůj nezájem o koupi nemovitosti žalobce včetně novostavby, nabídl žalobci ke koupi Anonymizováno Anonymizováno, žalobce to odmítl a žalovaný v říjnu adresa Anonymizováno převedl na třetí osobu. Žalobce nezaslal žalovanému žádnou výzvu k uzavření kupních smluv dle smlouvy o smlouvě budoucí kupní do 30. 6. 2024 ve smyslu čl. 2.5 Budoucí smlouvy. Žalobce vynaložil o své vlastní vůli bez dohody s žalovaným v souvislosti s přípravou rekonstrukce nemovitosti žalovaného (Anonymizováno Anonymizováno), kterou měl dle záměrů účastníků a Budoucí smlouvy nabýt do svého vlastnictví, částku 1 639 975 Kč.

15. V řízení bylo podstatné, zda žalobce učinil výzvu či vůči němu byla učiněna výzva k uzavření kupních smluv do 30. 6. 2024, zda byla mezi účastníky nějaká dohoda týkající se postupu žalobce ohledně vynakládání finančních prostředků na projekční činnost (zaměření budovy, digitální dokumentace, zhotovení dokumentace stavby – rekonstrukce apod.) v souvislosti se zamýšlenou koupí nemovitosti žalovaného. Bylo na žalobci, aby uvedené tvrdil a prokázal.

16. Hmotněprávní poměry účastníků soud posoudil dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“).

17. Dle § 1785 o.z. smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

18. Dle § 1786 o.z. zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.

19. Dle § 1787 odst. 1 o.z. nesplní-li zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu, může oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě. Neurčí-li tato osoba obsah budoucí smlouvy v přiměřené lhůtě nebo odmítne-li jej určit, může oprávněná strana navrhnout, aby jej určil soud. Dle odst. 2 obsah budoucí smlouvy se určí podle účelu, který má uzavření budoucí smlouvy zřejmě sledovat. Přitom se vychází z návrhů stran a přihlédne se k okolnostem, za kterých byla smlouva o smlouvě budoucí uzavřena, jakož i k tomu, aby práva a povinnosti stran byly poctivě uspořádány.

20. Dle § 1788 odst. 1 o.z. nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Dle odst. 2 změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Neoznámí-li zavázaná strana oprávněné straně změnu okolností bez zbytečného odkladu, nahradí oprávněné straně škodu z toho vzniklou.

21. Soud byl v dané věci vázán podanou žalobou a rozhodoval na základě zjištěného skutkového stavu věci souladu s § 153 o.s.ř. Vycházel z provedených listinných důkazů (§ 120 o.s.ř.).

22. Soud srovnal zjištěný skutkový stav věci s citovanou právní úpravou a shledal, že žalobce s žalovaným dne 12. 7. 2022 platně uzavřeli ve smyslu § 1785 a násl. o.z. smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Tato smlouva zanikla ke dni 30. 6. 2024 dle čl. 2.4, 2.5 Budoucí smlouvy ve spojení s ust. § 1788 odst. 1 o.z., když žalobce nesplnil svou povinnost dle Budoucí smlouvy, neboť nevyzval žalovaného k uzavření obou kupních smluv do 30. 6. 2024. Zároveň nevyzval k uzavření kupních smluv ani žalovaný, který měl oprávnění, nikoliv však povinnost, tak učinit pro případ, že by výzvu k uzavření kupních smluv neučinil žalobce.

23. S ohledem na uvedené soud shledal žalobu nedůvodnou. Žalobce neustál břemeno tvrzení a důkazní. Neprokázal existence žádného právního důvodu, na základě kterého, by mu mělo vzniknou právo požadovat po žalovaném žalovanou částku. V řízení bylo prokázáno, že účastníci spolu uzavřeli Budoucí smlouvu, kterou si účastníci jasně upravili vzájemná práva a povinnosti (pro poměry dané věci tak není přiléhavá právní úprava a judikatura ohledně předsmluvní odpovědnosti jak tvrdil žalobce - mezi účastníky uzavřena konkrétní smlouva, která podrobně specifikovala práva a povinnosti účastníků), na základě které, mělo dojít k uzavření dvou kupních smluv, přičemž jednou kupní smlouvou měl žalovaný převést na žalobce vlastnické právo k Anonymizováno Anonymizováno a druhou kupní smlouvou pak měl žalobce na žalovaného převést vlastnické právo k pozemku a novostavbě domu v Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno, která se stavěla v průběhu trvání uvedené smlouvy. Podmínkou uzavření kupních smluv byla kolaudace domu v Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno, k jejich uzavření mělo však dojít dle smluvních ujednání nejpozději do 30. 6. 2024, což byl nejzazší termín. Bylo na žalobci, aby zajistil realizaci a kolaudaci domu v Anonymizováno v domluveném termínu, byla to jeho odpovědnost. Mezi účastníky neexistuje žádná jiná smlouva či jiná ujednání, které by zakládaly žalovanému povinnost uhradit žalobci žalovanou částku. Žalobce se sám o své vlastní vůli rozhodl začít s přípravnými pracemi ohledně Anonymizováno Anonymizováno a vynaložil v této souvislosti výdaje v žalované výši, a to přesto, že takovýto postup nevyplýval z Budoucí smlouvy ani z jiné dohody mezi účastníky. Činil tak na vlastní riziko a vlastní odpovědnost. Jednal zcela o své vůli, dokonce i proti vůli žalovaného (viz např. žádost o povolení rekonstrukce Anonymizováno Anonymizováno podaná u stavebního úřadu) a musel si být vědom rizika s tím spojeným. Nemohl být přitom v dobré víře, že nakonec Anonymizováno Anonymizováno nabude od žalovaného do svého vlastnictví, když žalovaný minimálně od 28. 5. 2023 projevoval nespokojenost se stavbou domu v Anonymizováno, kvalitou provedení a s navyšováním ceny. Upozorňoval žalobce už na konci května 2023, že takovouto stavbu nepřevezme. Bylo prokázáno, že žalobce si byl vědom své povinnosti vyzvat k uzavření kupních smluv do 30. 6. 2024. Učinil tak ale až v srpnu 2024, tj. v době, kdy Budoucí smlouva již zanikla, resp. zanikla povinnost uzavřít kupní smlouvy. Žalobce tak učinil i když nedošlo ke kolaudaci novostavby v Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno. Jeho tvrzení ohledně smluvních podmínek – trvání Budoucí smlouvy, vázanosti této výzvy a trvání Budoucí smlouvy na podmínku kolaudace novostavby se tak jeví jako účelová. Žalobce vědomě neučinil výzvu k uzavření kupních smluv ve stanoveném termínu. Anonymizováno Anonymizováno, na jejíž rekonstrukci se žalobce připravoval a vynaložil v této souvislosti žalované náklady, byla i tak žalovaným nabídnuta ke koupi, žalobce s tím však nesouhlasil. Ze strany žalovaného nedošlo k ukončení jednání o uzavření smlouvy za situace, kdy žalobce mohl důvodně očekávat uzavření smlouvy. Požadavek žalobce na zaplacení částky 1 639 975 Kč s příslušenstvím jako ceny zmařených výdajů, které vynaložil za účelem přípravy rekonstrukce Anonymizováno Anonymizováno tak není důvodný. Žalovaný tyto vynaložil ze své vlastní vůle a sám zapříčinil zánik Budoucí smlouvy.

24. Výrok o náhradě nákladů řízení se opírá o ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř. a § 142a odst. 1 o.s.ř., kdy účastník, který měl ve věci plný úspěch, má právo na náhradu účelně vynaložených nákladů. V řízení měl plný úspěch žalovaný, jeho náklady řízení tvoří: odměna advokáta za zastupování žalovaného v soudním řízení ve výši 89 160 Kč za 6 úkonů právní služby po 14 860 Kč (příprava a převzetí věci, vyjádření k žalobě ze dne 8. 1. 2025, replika k vyjádření k žalobě ze dne 13. 5. 2025, replika k vyjádření žalobce ze dne 24. 6. 2025, účast na soudním jednání dne 26. 5. 2025 a 10. 7. 2025) dle § 11 odst. 1 písm. a), d), g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), ve znění ke dni učinění úkonu, dále náhrada hotových výdajů advokáta ve výši 2 700 Kč za 6 úkonů právní služby po 450 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu. Za návrh žalovaného na doplnění dokazování ze dne 5. 6. 2025 (č. l. 94) soud žalovanému náhradu nákladů nepřiznal, neboť se jednalo o stručný, formální návrh na doplnění dokazování, který nepřinesl nové zásadní argumenty a nelze ho považovat za plnohodnotné podání ve věci samé. Náklady řízení tak činí 91 860 Kč a jsou splatné k rukám zástupce žalovaného podle § 149 o.s.ř. Lhůtu k plnění dle výroku II. rozsudku soud stanovil v souladu s § 160 odst. 1 o.s.ř.

Proti tomuto rozsudku je možno podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení ke Krajskému soudu v Hradci Králové prostřednictvím podepsaného soudu.

Nesplní-li povinný dobrovolně to, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněný podat návrh na soudní výkon rozhodnutí či exekuci.