OSPH02 45 C 137/2024-75

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Kateřinou Takácsovou ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobce: Jméno žalobce, narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Mgr. Ondřejem Vokálem sídlem Příběnická 939/20, 130 00 Praha 3 ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalovanému: Jméno žalovaného, IČO IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného zastoupený advokátem JUDr. Tomášem Homolou sídlem U Nikolajky 833/5, 150 00 Praha 5 ⟪LB:lb_004⟫ pro zaplacení 697 270 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 697.270,- Kč spolu s 12,75 % úrokem z prodlení ročně z částky 697.270,- Kč od 30.7.2024 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 66 285 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právního zástupce žalobce.

1. Žalobce v žalobě uvedl, že na základě smlouvy o výstavbě uzavřené dne 15. 10. 1996 mezi Městskou částí adresa a společností právnická osoba., byla realizována stavební investice spočívající ve vybudování podkrovního bytu č. hodnota v domě č. p. Anonymizováno, adresa. Tato investice měla být ze strany adresa kompenzována formou předplaceného nájemného na dobu 25 let, přičemž nájemní vztah byl následně formalizován nájemní smlouvou ze dne 1. 6. 2002, uzavřenou mezi MČP2 jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem. Žalobce tvrdil, že nájemné bylo uhrazeno předem prostřednictvím investice do výstavby bytu, a že mu vzniklo právo užívat byt po sjednanou dobu. Po převodu vlastnictví předmětného domu na žalovaného — Jméno žalovaného — dne 1. 7. 2010, přešla podle žalobce nájemní smlouva na nového vlastníka, který byl povinen respektovat její obsah. Žalovaný však v roce 2013 zahájil řízení o vyklizení bytu, které vyústilo v exekuční řízení, na jehož základě byl žalobce nucen byt opustit. Exekuční titul byl následně zrušen nálezem Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 3314/20 ze dne 15. 2. 2021, který konstatoval jeho protiústavnost. Přesto žalovaný žalobci neumožnil návrat do bytu, a nadále jej užíval bez právního důvodu. Žalobce se domáhal vydání částky 697.270 Kč jako poměrné hodnoty neodbydleného nájemného za období od listopadu 2020 do května 2027, s odůvodněním, že žalovaný se tímto jednáním bezdůvodně obohatil na jeho úkor, neboť mu neposkytl protiplnění za již uhrazené nájemné. Nad rámec uvedeného žalobce uváděl řadu dalších skutečností, mimo jiné technické detaily výstavby, komunikaci s představiteli Anonymizováno, historii vztahu se společností Anonymizováno a osobní dopady sporu, které však pro právní posouzení nároku na vydání bezdůvodného obohacení nebyly rozhodující.

2. Žalovaný ve svém vyjádření k žalobě namítal, že není pasivně legitimován k plnění závazků z nájemní smlouvy, neboť tato byla uzavřena mezi Anonymizováno adresa a společností právnická osoba., nikoli přímo se žalobcem. Tvrdil, že žalobce nebyl účastníkem smlouvy o výstavbě, a že žádná pohledávka za investici nevznikla jemu osobně, nýbrž případně společnosti Anonymizováno, která však vůči žalovanému žádný nárok neuplatnila. Z toho důvodu žalovaný dovozoval, že žalobce nemohl být oprávněn k nároku na užívání bytu ani k případnému finančnímu vypořádání. Dále žalovaný uvedl, že kupní cena nemovitosti již zohledňovala její zhodnocení, a pokud došlo k obohacení, pak na straně adresa, nikoli žalovaného. Zpochybnil rovněž aktivní legitimaci žalobce, s odůvodněním, že žalobce byt osobně neužíval, porušoval podmínky nájemní smlouvy (např. podnájmem bez souhlasu pronajímatele), a že výpověď nájmu byla oprávněná. Odmítl existenci bezdůvodného obohacení s tím, že žádné předplacené nájemné od Anonymizováno nepřevzal, a že žalobce nemá vůči družstvu žádný právní nárok. Nad rámec uvedeného žalovaný uváděl řadu dalších skutečností, například okolnosti převodu domu, interní rozhodování družstva, technické výhrady k užívání bytu, spekulace o motivaci žalobce a obecné úvahy o právní povaze investice, které však nebyly pro posouzení právní odpovědnosti za bezdůvodné obohacení podstatné.

3. Ze smlouvy uzavřené dne 8. 2. 1996 mezi adresa a společností právnická osoba., vyplynulo, že společnost Anonymizováno se zavázala na svůj náklad vybudovat dvě bytové jednotky v půdním prostoru domu adresa, orientačně jeden byt 3+1 s příslušenstvím o velikosti zhruba 230 m2 a jeden byt 3+1 s příslušenstvím o velikosti zhruba 110 m2 v prostorách půdy uvedeného domu, tj. v 6. nadzemním podlaží. Jako protiplnění bylo sjednáno právo bezplatného užívání těchto bytů po dobu 25 let formou nájemní smlouvy. Smlouva výslovně uváděla, že nájemní smlouvy budou uzavírány se společníky stavebníka.

4. Dle Kolaudačního rozhodnutí ze dne 30.4.2002 kdy Anonymizováno adresa rozhodl o povolení užívání půdní vestavby, dvou bytů, a sušárny prádla do podkroví bytového domu adresa, čp. Anonymizováno, adresa, a to stavebníkovi právnická osoba., zastoupenému Jméno žalobce a tituly před jménem jméno FO, kdy se jedná o půdní vestavby: byty č. hodnota a byt č. hodnota.

5. Dle protokolu ze dne 15. 7. 2002 byla mezi Anonymizováno adresa a Anonymizováno předána dokumentace týkající se domu č. p.AnonymizovánoAnonymizováno v adresa. Předání se uskutečnilo v prostorách odboru bytového hospodářství Anonymizováno adresa za účasti zástupců obou stran. Předaná dokumentace zahrnovala mimo jiné projektovou dokumentaci půdní vestavby, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí, smlouvu o výstavbě uzavřenou dne 8. 2. 1996 mezi Anonymizováno adresa a společností právnická osoba., a další podklady vztahující se k technickému stavu domu a jeho stavebním úpravám. V protokolu je uvedeno, že dokumentace se týká výstavby dvou bytových jednotek označených jako byt č. hodnota a byt č. hodnota v 6. nadzemním podlaží domu, přičemž nájemní vztahy k těmto jednotkám měly být sjednány se společníky stavebníka.

6. Dle Evidenčního listu k bytu č. hodnota, vyhotoveného dne 15. 7. 2002, je jako uživatel bytové jednotky č. hodnota v domě č. p. Anonymizováno v adresa uvedena společnost právnická osoba. Evidenční list obsahuje základní identifikační údaje o bytové jednotce, včetně jejího umístění v 6. nadzemním podlaží, dispozice 3+1, výměry 230 m² a označení jako půdní vestavba, rovněž údaje o vybavení bytu a jeho zařazení v rámci bytového fondu. Byt je užíván na základě nájemní smlouvy, přičemž jako datum počátku užívání je uveden den 1. 7. 2002.

7. Dle znaleckého posudku č. hodnota-130a.02, vypracovaného dne 29. 8. 2002 tituly před jménem jméno FO na zadání adresa, byla stanovena cena nemovitosti – půdní bytové jednotky č. hodnota, označené jako byt č. hodnota, v domě č. p. Anonymizováno, adresa. Posudek uvádí, že uživatelem bytové jednotky je Jméno žalobce. Byt se nachází v 6. nadzemním podlaží, má dispozici 3+1 a výměru 230 m². Celková zjištěná cena bytové jednotky činí 2.988.440 Kč.

8. Dle vnitřního sdělení ze dne 10. 9. 2002, vypracovaného právníkem odboru majetkového adresa, proběhlo na základě znaleckých posudků č. hodnota-104/2002 a revizního posudku č. hodnota (vyhotovených ve prospěch Jméno žalobce), a dále posudku č. hodnota-105/2002 včetně revizního posudku č. hodnota-130b.02 (vyhotovených ve prospěch tituly před jménem jméno FO) dne 31. 10. 2000 jednání majetkové komise. Na tomto jednání byly uzavřeny závěry týkající se převzetí majetku předávaného nájemcem jako nepeněžního plnění v souvislosti s vybudovanými půdními vestavbami, konkrétně bytovými jednotkami č. hodnota a č. hodnota v domě č. p. Anonymizováno, adresa. Pracovní skupina byla ustavena na základě rozhodnutí majetkové komise ze dne 27. 8. 2002 k posouzení předložených finančních nákladů.

9. Dle sdělení Anonymizováno adresa ze dne 11. 9. 2002 byl současný žalobce informován o znění návrhu nájemní smlouvy k bytovým jednotkám v domě č. p. Anonymizováno, adresa. V dokumentu je uvedeno, že nájemní smlouvy budou uzavírány přímo jmenovitě se společníky společnosti právnická osoba., která vystupovala jako stavebník půdních vestaveb. Sdělení se vztahovalo k bytovým jednotkám vzniklým v rámci půdní vestavby, konkrétně k bytům č. hodnota a č. hodnota v 6. nadzemním podlaží uvedeného domu.

10. Dle Protokolu o převzetí majetku ze dne 2. 10. 2002 převzala Městská část adresa od žalobce investici do výstavby bytové jednotky č. hodnota v domě č. p. Anonymizováno, adresa, jako nepeněžní plnění. Bytová jednotka se nachází v 6. nadzemním podlaží, má dispozici 3+1 a výměru 230 m². Hodnota převzaté investice byla stanovena částkou 2.988.440 Kč, a to na základě znaleckého posudku č. hodnota-130a.02, vypracovaného tituly před jménem jméno FO. Tímto převzetím byla investice formálně zaevidována jako součást majetku města.

11. Dle nájemní smlouvy uzavřené mezi Městskou částí adresa, zastoupenou zástupcem starosty městské části jako pronajímatelem, a manželi Jméno žalobce a jméno FO jako nájemci, byl dne 15. 10. 2002 (datum podpisu pronajímatelem nečitelné) pronajat byt č. hodnota o velikosti 4+1, I. kategorie, vybudovaný na vlastní náklady nájemce v 6. nadzemním podlaží domu č. p. Anonymizováno v adresa. Nájemní vztah byl sjednán na dobu neurčitou. V článku 3 smlouvy bylo výslovně uvedeno, že s ohledem na prostředky vynaložené nájemcem na vybudování bytu, doložené dle článku 7 této smlouvy, je nájemné uhrazeno nájemcem předem za období od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2027 formou nepeněžního plnění. Výše nájemného byla stanovena jako poměrná část investice ve výši 9.961 Kč měsíčně. Celková hodnota investice byla uvedena částkou 2.988.440 Kč, přičemž tato částka byla stanovena na základě znaleckého posudku č. hodnota-130a.02, vypracovaného tituly před jménem jméno FO. Smlouva dále uvádí, že bytová jednotka byla vybudována nájemcem jako společníkem společnosti právnická osoba., která vystupovala jako stavebník půdní vestavby. Ustanovení zároveň uvádí, že tím nejsou dotčeny ostatní platby spojené s užíváním bytu, které budou nájemcům účtovány podle platných předpisů. Po uplynutí uvedeného období bude výše nájemného stanovena v souladu s platnými právními předpisy ve výši obvyklé v místě a čase. V článku 5, ve třetím odstavci, se nájemce zavazuje po dobu od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2027 udržovat a opravovat na své náklady jak byt, tak i střechu nad tímto bytem. Pronajímatel není oprávněn požadovat opravu poškození vzniklou v důsledku živelné události. V případě, že se nájemce bude plnění této povinnosti vyhýbat, zakládá to důvod pro jednostranné ukončení nájmu nebo ukončení bezplatného nájmu, přičemž volba prostředku je na straně pronajímatele.

12. Dle Protokolu o převzetí majetku – nepeněžitého plnění u půdních vestaveb – k zařazení do majetku adresa ze dne 2. 10. 2002 vybudoval stavebník Jméno žalobce v obecním domě č. p. Anonymizováno, adresa, půdní vestavbu v hodnotě 2.988.440 Kč. Tato částka byla určena na základě znaleckého posudku o výši investičních nákladů č. hodnota-104/2002, zpracovaného tituly před jménem M. jméno FO dne 2. 7. 2002, a následně potvrzena znaleckým posudkem č. hodnota-130a.02 o ceně nemovitosti, zpracovaným tituly před jménem jméno FO dne 28. 8. 2002. Oba znalecké posudky byly přiloženy jako součást protokolu. Dokumentace se vztahuje k bytové jednotce č. hodnota, nacházející se v 6. nadzemním podlaží uvedeného domu.

13. Dne 11. 10. 2002 byla uzavřena dohoda o narovnání mezi společností právnická osoba., zastoupenou jejím jednatelem Jméno žalobce, a Jméno žalobce jako fyzickou osobou. Dohoda upravovala finanční vypořádání závazků a pohledávek vzniklých v souvislosti s výstavbou bytové jednotky č. hodnota v domě č. p. Anonymizováno, adresa. Společnost právnická osoba. měla vůči Městské části adresa pohledávku ve výši 2.988.440 Kč, která představovala investici do výstavby této bytové jednotky. Tato částka byla odsouhlasena na základě protokolu o převzetí majetku ze dne 2. 10. 2002. Dle obsahu dohody se jednalo o investici do půdní vestavby bytové jednotky č. hodnota, která byla realizována jako součást zhodnocení obecního majetku. Jméno žalobce poskytl společnosti právnická osoba. postupně částku 3.000.000 Kč, určenou výhradně na financování výstavby této jednotky. Dohodou si strany vypořádaly jednak pohledávku společnosti právnická osoba. vůči Městské části adresa ve výši 2.988.440 Kč, jednak závazek společnosti právnická osoba. vůči Jméno žalobce ve výši 3.000.000 Kč. Zbývající částka ve výši 11.560 Kč měla být uhrazena dodatečně, přičemž společnost právnická osoba. tuto částku uznala jako svůj závazek. Dohoda dále uvádí, že pohledávka společnosti právnická osoba. vůči Městské části adresa byla postoupena Jméno žalobce, čímž se stal jejím výlučným vlastníkem.

14. Z e-mailové korespondence, probíhající mezi účastníky od 12.10.2010 do 20.10.2010, bylo zjištěno, že dne 12.10.2010 paní jméno FO zaslala jméno FO a jméno FO návrh doplnění kupní smlouvy. Do článku III navrhovala doplnit odstavec přibližně následujícího znění: „Prodávající konstatuje, že v případě dvou půdních bytových jednotek v domě, byt č. hodnota a 19, přijal od nájemců nájemné za období od 1.6.2002 do 31.5.2027. Toto předplacené nájemné se prodávající zavazuje ke dni právních účinků vkladu vlastnického práva z této kupní smlouvy kupujícím zúčtovat. Zúčtovaná část zbývajícího a nájemci neodbydleného nájemného bude mezi stranami vypořádána formou dohody o započtení na příslušnou část kupní ceny předmětných nemovitostí dle této smlouvy. A to nejpozději do …………… od provedení vkladu vlastnického práva k předmětným nemovitostem do katastru nemovitostí.“ Dne 13.10.2010 reagoval jméno FO zasláním upraveného návrhu kupní smlouvy, v němž uvedl, že doplnění článku III v navrženém znění je diskutabilní. Podle sdělení tituly před jménem jméno FO bylo zhodnocení objektu o dvě půdní bytové jednotky již zahrnuto do kupní ceny. adresa toho navrhovali doplnit článek VI druhým odstavcem (viz kupní smlouva ze dne 20.10.2010). Dne 18.10.2010 zaslal jméno FO e-mail jméno FO a jméno FO, v němž uvedl: „Pánové, podívejte se prosím na text ohledně zúčtování. Pokud se na první pohled nemýlím, couvli – asi naznali, že je tlačí čas.“

15. Dle kupní smlouvy č. 2405/2010, uzavřené dne 20. 10. 2010 mezi Městskou částí adresa jako prodávajícím a Bytovým družstvem adresa jako kupujícím, byl předmětem převodu objekt č. p. Anonymizováno na pozemku parc. č. hodnota a samotný pozemek parc. č. hodnota, vše v katastrálním území adresa, obec adresa. Obě nemovitosti byly ve vlastnictví Městské části adresa. Smlouva obsahuje prohlášení prodávajícího, že kupující byl seznámen s faktickým stavem nemovitosti. Kupující v této souvislosti prohlásil, že se před podpisem smlouvy seznámil se souborem znaleckých a expertních posudků, které popisují technický stav budovy, zejména její střechy, půdních konstrukcí a provedené vestavby (Znalecký posudek střechy a částečné půdní vestavby domu adresa, vypracovaný tituly před jménem jméno FO dne 21. 2. 2003, Znalecký posudek stavebně technického stavu střechy domu, vypracovaný tituly před jménem jméno FO dne 23. 1. 2004, Expertní posudek vybraných konstrukcí v podkroví (stavebně technický průzkum), vypracovaný tituly před jménem jméno FO dne 8. 2. 2005, Znalecký posudek stavebně–mykologického průzkumu přístupných dřevěných konstrukcí v půdních prostorech, kde byla provedena půdní vestavba, vypracovaný tituly před jménem jméno FO dne 8. 5. 2005, Závěrečné vyhodnocení návrhu stavby – kompletní oprava půdního prostoru se zaměřením na střešní konstrukci, střešní plášť a stropní konstrukci mezi 5. NP a půdní vestavbou, vypracované v dubnu 2005, Posudek vlivu provedených stavebních úprav a poruch na nosnou konstrukci bytů v 6. NP, vypracovaný Doc. tituly před jménem jméno FO, tituly za jménem, dne 25. 7. 2007, Statické posouzení krovu a stropu půdní vestavby, bez uvedeného autora a data, Mykologické posouzení dodaných vzorků ze střešní konstrukce, bez uvedeného autora a data, Znalecký posudek stavebních úprav bytového domu adresa z hlediska požární bezpečnosti staveb, vypracovaný dne 5. 10. 2007, Posouzení současného stavu střechy a stropní konstrukce mezi 5. a 6. NP, včetně návrhu nápravných opatření, bez uvedeného data). Dle článku VII. kupní smlouvy bylo dále sjednáno zřízení zástavního práva ve prospěch adresa, a to k zajištění pohledávky ve výši 42 000 000 Kč.

16. Dle listiny „Zvýšení pořizovací hodnoty budovy – zařazení nepeněžního plnění“ ze dne 4. 11. 2002 byla u nemovitosti č. p. 357, adresa, zaevidována půdní vestavba bytové jednotky č. hodnota, realizovaná Jméno žalobce, jako nepeněžní plnění ve prospěch adresa. Hodnota této investice byla stanovena částkou 2.988.440 Kč, a to v návaznosti na znalecký posudek č. hodnota-130a.02 vypracovaný tituly před jménem jméno FO. Investice byla převzata do majetku města na základě protokolu ze dne 2. 10. 2002 a současně představovala předem uhrazené nájemné na dobu 25 let. Zařazením této investice došlo ke zvýšení pořizovací hodnoty budovy a formálnímu začlenění předmětného bytu do majetku města.

17. Dle Protokolu o předání a převzetí nemovitosti ze dne 28. 12. 2010 byla bytovým družstvem adresa převzata nemovitost č. p. Anonymizováno, adresa, od adresa, zastoupené společností právnická osoba. V rámci předání byly předány dokumenty vztahující se k nemovitosti, včetně nájemních smluv, evidenčních listů a pasportů 19 bytových jednotek. U bytů č. hodnota a 19 byly předány pouze kopie nájemních smluv, přičemž originály měly být dodány do 29. 12. 2010. Součástí předání byly rovněž kopie výpovědí smluv na dodávky služeb (voda, energie, odpad, úklid, výtah, kominické služby), revizní zprávy a klíče od společných prostor. Předávající dále konstatoval, že ke dni 26. 11. 2010 ukončuje předpis nájemného, odběr služeb a pojištění nemovitosti. S účinností od 31. 12. 2010 měl být ukončen inkasní systém právnická osoba. V rámci finančního vypořádání byly sjednány dohody o převodu složených jistin nájemníků (jméno FO, jméno FO, jméno FO) včetně úroků na účet nového vlastníka. V bodě VII. protokolu byla zaznamenána ústní informace, že Městská část adresa eviduje u bytových jednotek č. hodnota (nájemce Jméno žalobce) a č. hodnota (nájemce tituly před jménem jméno FO) úhradu nájemného formou nepeněžního plnění na dobu 25 let, a to od roku 2002. Hodnota nepeněžního plnění činí 2.988.440 Kč u bytu č. hodnota a 4.559.830 Kč u bytu č. hodnota. Podklady k těmto plněním, včetně protokolů o převzetí majetku a znaleckých posudků, měly být dle sdělení zástupkyně Anonymizováno, paní jméno FO, dodány do 14. 1. 2011. Přejímající se zavázal informovat všechny nájemce o změně vlastníka nemovitosti.

18. Dle doplňujícího záznamu ze dne 29. 12. 2010 převzala tituly před jménem jméno FO, předsedkyně představenstva Anonymizováno adresa, od pí. jméno FO z odboru majetku a investic Anonymizováno adresa kompletní originály nájemních smluv k bytovým jednotkám č. hodnota (nájemce Jméno žalobce) a č. hodnota (nájemce tituly před jménem jméno FO). Předání proběhlo v návaznosti na Protokol o předání a převzetí nemovitosti adresa ze dne 28. 12. 2010. Součástí dokumentu byla poznámka „pro účely převodu jistin sděluji číslo účtu Anonymizováno adresa“, přičemž číslo účtu bylo specifikováno pro potřeby převodu složených jistin nájemníků včetně úroků na účet nového vlastníka nemovitosti.

19. Dle ročního předpisu nepeněžního plnění za rok 2010, evidovaného adresa, byla částka 2.988.440 Kč, uhrazená Jméno žalobce jako investice do půdní vestavby bytové jednotky č. hodnota v domě č. p. Anonymizováno, adresa, započítávána jako předplacené nájemné na dobu 25 let. V roce 2010 bylo odepsáno celkem 906.451 Kč. Měsíční odbydlovaná částka činila 9.961 Kč. Dokument obsahuje evidenční list, přehled plateb a poznámku o provedení vkladu do katastru nemovitostí ke dni 26. 11. 2010. Je potvrzen razítkem správce právnická osoba., střediska správy nemovitostí.

20. Dne 4. 1. 2011 byl v návaznosti na protokol o předání nemovitosti adresa ze dne 28. 12. 2010 (čl. VII) sepsán dovětek, podle něhož tituly před jménem jméno FO z Anonymizováno adresa převzala od pí jméno FO (Anonymizováno) originály následujících dokumentů: Protokol o převzetí majetku nepeněžního plnění u půdní vestavby stavebníka tituly před jménem jméno FO ze dne 2. 10. 2002, znalecký posudek č. hodnota-130b.02 zpracovaný tituly před jménem jméno FO dne 29. 8. 2002 s oceněním nemovitosti na 4.559.830 Kč, dále protokol o převzetí majetku nepeněžního plnění u půdní vestavby stavebníka Jméno žalobce ze dne 2. 10. 2002, včetně znaleckého posudku č. hodnota-130a.02 zpracovaného tituly před jménem jméno FO dne 29. 8. 2002 s oceněním na 2.988.440 Kč. V dovětku je dále uvedeno, že znalecké posudky o výši investičních nákladů č. hodnota-104/2002 a č. hodnota-105/2002, zpracované tituly před jménem M. jméno FO dne 2. 7. 2002, nebyly předány.

21. Evidence předpisu a plateb vedená společností právnická osoba. potvrzuje, že v období od roku 2003 do roku 2011 bylo nájemné ve výši 9.961 Kč měsíčně pravidelně odečítáno z vložené investice Jméno žalobce. Tato částka odpovídá sjednanému odbydlování investice ve výši 2.988.440 Kč, uhrazené formou nepeněžního plnění. Záznamy vykazují pravidelné měsíční úhrady bez rozdílů, což dokládá řádné plnění nájemního vztahu v uvedeném období.

22. Dle Evidence předpisu a plateb ke dni 17. 9. 2013, vypracované společností právnická osoba. jako správcem nemovitosti Anonymizováno adresa, týkající se prostoru Anonymizováno, adresa, bylo v jednotlivých měsících od ledna 2003 do června 2011 pravidelně odečítáno předepsané nájemné a vyúčtování služeb, včetně částek ve výši 9.961 Kč, které představují poměrnou část nájemného dle měsíčních úhrad.

23. Dle Evidenčního listu pro výpočet nájemného dle obecně platných předpisů, platného od 1. 2. 2011, vypracovaného společností právnická osoba. ke dni 17. 9. 2013, se bytová jednotka č. hodnota v domě adresa eviduje jako byt o velikosti 4+1, který není označen jako byt se sníženou kvalitou. Pro účely výpočtu služeb byly započítány 3 osoby: Jméno žalobce, jméno FO a jméno FO. Byt se nachází v 6. patře, má etážové plynové vytápění a základní příslušenství (lodžie, sklepní koje). Celková plocha činí 130,13 m², započitatelná plocha pro nájemné je uvedena jako 123,13 m². Měsíční předpis služeb zahrnuje vodné a stočné, úklid, popelnice, výtah, komíny a společnou elektřinu, přičemž celková částka za služby činí 2.529 Kč. Evidenční list rovněž uvádí technické vybavení bytu, včetně vodoměru SV s opotřebením 12,5 %.

24. Dle dopisu tituly před jménem jméno FO, vedoucího odboru právního Anonymizováno adresa, ze dne 24. 9. 2013 s názvem Úhrada nájemného formou Anonymizováno adresa přijatého nepeněžitého plnění, byla bytová jednotka č. hodnota v 6. podlaží domu č. p. Anonymizováno, adresa, vybudována nájemcem Jméno žalobce jako půdní vestavba na vlastní náklady prostřednictvím stavebníka právnická osoba., na základě smlouvy o vybudování bytové jednotky ze dne 8. 2. 1996. Městské části adresa byly následně předloženy účetní doklady prokazující investici ve výši 2.988.440 Kč. Na základě protokolu ze dne 2. 10. 2002 bylo zhodnocení předmětu nájmu převzato do majetku Městské části adresa, přičemž dnem kolaudace se bytová jednotka stala jejím vlastnictvím. Vzhledem k tomu, že půdní vestavba nebyla realizována nákladem Městské části, byla dne 24. 10. 2002 uzavřena nájemní smlouva, která zohledňuje vloženou investici jako předem uhrazené nájemné na dobu 25 let, od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2027. Tato částka byla přijata ve formě nepeněžitého plnění a rozpočítána do tzv. odbydlovaných měsíčních částek ve výši 9.961 Kč, které se pravidelně odečítají od vložené investice. Přehled zaplacených úhrad, uvedený v příloze č. hodnota dopisu, dokládá průběh odbydlování, přičemž v některých letech je částka uvedena včetně úhrady za služby spojené s užíváním bytu. Dokumentace vedená správcem právnická osoba. potvrzuje, že se jedná o bytovou jednotku vzniklou jako půdní vestavba, evidovanou jako prostor B 18, o velikosti 4+1, bez snížené kvality, s pravidelným odečtem nájemného od roku 2003. Při převodu domu č. p. Anonymizováno na Jméno žalovaného dne 28. 12. 2010 byla tato informace předána v rámci protokolu o převzetí nemovitosti, včetně protokolu o převzetí majetku nepeněžitého plnění ze dne 2. 10. 2002. Družstvo bylo rovněž seznámeno s obsahem všech nájemních smluv a vstoupilo do práv a povinností předchozího vlastníka.

25. Nálezem Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 3314/20 ze dne 15. 2. 2021, vydaným v řízení o ústavní stížnosti proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 2 sp. zn. 20 C 109/2013, bylo rozhodnuto, že obecné soudy porušily základní práva stěžovatele tím, že neuznaly platnost nájemního vztahu vzniklého na základě investice do půdní vestavby a nepeněžitého plnění nájemného, čímž umožnily bezdůvodné obohacení na straně nového vlastníka bytové jednotky. Takto Ústavní soud rozhodl ve věci, ve které současný žalovaný domáhal na současném žalobci, jméno FO, nar. datum a původně také na jméno FO, nar. datum, vyklizení bytu č. hodnota o velikosti 4+1 prvé kategorie, který se nachází v 6. podlaží domu č. p. Anonymizováno v katastrálním území adresa, na adrese adresa. Obecné soudy návrhu žalobce (současného žalovaného) vyhověly, proto se stěžovatel (současný žalobce) obrátil na Ústavní soud, který uvedl, že obecné soudy rozhodly ve prospěch Anonymizováno, aniž by se dostatečně zabývaly právní povahou nájemního vztahu, otázkou nepeněžitého plnění a vznikem bezdůvodného obohacení. Ústavní soud v nálezu konstatoval, že stěžovatel měl legitimní očekávání, že bude moci byt užívat, a že převzetím zhodnocené nemovitosti bez kompenzace došlo k bezdůvodnému obohacení na straně Anonymizováno. V této souvislosti výslovně uvedl, že „Stěžovatel je od roku 2000 společníkem obchodní společnosti právnická osoba., se sídlem adresa. V roce 1996 tato společnost uzavřela s adresa smlouvu, ve které se zavázala v domě, toho času ve vlastnictví adresa, na vlastní náklady vybudovat dvě bytové jednotky. adresa (vlastník domu) se zavázala k nově vybudovaným bytovým jednotkám uzavřít se společností právnická osoba., (stavebníkem), nájemní smlouvy a stavebník se zavázal uzavřít nájemní smlouvy se společníky, kteří jej tvořili - toho času mezi nimi stěžovatel nefiguroval (smlouva o vybudování bytové jednotky čtena při jednání soudu prvního stupně, viz zápis na listu č. hodnota, přiložena též k ústavní stížnosti). V roce 2002 došlo ke zkolaudování obou bytových jednotek, ta z nich, která měla být v konečném důsledku (viz dále) pronajata stěžovateli, pak byla znaleckým posudkem objednaným vlastníkem domu oceněna na 2 988 440 Kč (znalecký posudek na listu č. hodnota, jímž byla oceněna příslušná bytová jednotka včetně ověření investičních nákladů na výstavbu bytu). Téhož roku uzavřel stěžovatel, toho času již společník společnosti právnická osoba., s touto společností dohodu o narovnání, podle které ze společnosti na stěžovatele přešla pohledávka vůči vlastníkovi domu ve výši 2 988 440 Kč (dohoda na listu č. hodnota).………. princip priority výkladu nezakládajícího neplatnost smlouvy vyplývající z čl. 2 odst. 3 Listiny ve spojení s čl. 1 odst. 1 Ústavy se uplatní i při výkladu smluv nájemních. I na nájemní smlouvy k bytu uzavřené v době, kdy ustanovení § 686 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, za obligatorní náležitost takových smluv označovalo ujednání o výši nájemného či způsobu jejího určení, je tedy třeba hledět jako na platné, je-li s přihlédnutím k okolnostem uzavření nájemních smluv možný takový jejich výklad, který k závěru o splnění této náležitosti vede.……… učinil-li ve svém rozhodnutí Nejvyšší soud závěr, že "výši nájemného nelze na základě obsahu písemné nájemní smlouvy objektivně zjistit", je tento závěr právě vzhledem k širším okolnostem uzavření smlouvy nesprávný. Na základě písemného znění nájemní smlouvy je totiž zcela zřejmé, že výše nájemného má být zjištěna jako podíl "prostředků vynaložených nájemcem na vybudování bytu" a počtu měsíců v období od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2027 (srov. čl. 3 nájemní smlouvy). Vzhledem k tomu, že výše investice nebyla mezi smluvními stranami nijak sporná a činila dle oběma stranami akceptovaného znaleckého posudku 2 988 440 Kč je pak tento výpočet snadno proveditelný. O tom konečně svědčí i to, že výši nájemného (měsíčně "odbydlované" částky) stěžovateli k jeho žádosti adresa potvrdila (viz bod 3 nálezu). Je přitom bez významu, že investice byla v první fázi vynaložena společností právnická osoba., (nikoliv stěžovatelem), jelikož již ze smlouvy o vybudování bytové jednotky z r. 1996 plyne, Anonymizováno adresa byla srozuměna, že byt bude následně v konečném důsledku pronajímat jednomu ze společníků této společnosti, jímž stěžovatel ke dni uzavření nájemní smlouvy byl ……“ Ústavní soud jednak konstatoval, že právní názor obecných soudů, že Jméno žalovaného není pasivně legitimováno, není akceptovatelný, neboť nájemní smlouva byla uzavřena s Anonymizováno adresa. V okamžiku, kdy družstvo nabylo vlastnické právo k nemovitosti, vstoupilo do práv a povinností pronajímatele. Nový vlastník nemovitosti vstupuje do právního postavení původního pronajímatele, a je tedy povinen respektovat existující nájemní vztahy, včetně těch, které byly založeny investicí nájemce. Jiný výklad by vedl k porušení zásady pacta sunt servanda a k nepřípustnému zásahu do práva vlastnit majetek. Ústavní soud navíc potvrdil, že právní kontinuita nájemního vztahu nebyla přerušená převodem vlastnictví, že stěžovatel byl nejen právně, ale i fakticky spojen s výstavbou bytové jednotky, jeho investice představovala platné plnění nájemného, a že obecné soudy měly povinnost chránit jeho legitimní očekávání a majetková práva.

26. Rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 2 č. j. 25 C 169/2017 – 465 ze dne 9. 4. 2024 byl změněn rozsudek téhož soudu ze dne 11. 10. 2017 č. j. 25 C 169/2017 – 99 ve znění rozsudku Městského soudu v Praze č. j. 19 Co 66/2018 – 134 ze dne 27. 2. 2019 tak, že žaloba, aby soud určil, že výpověď z nájmu bytu č. hodnota v domě č. p. Anonymizováno na adrese adresa, podaná žalovaným žalobci dne 23. 5. 2017, je neoprávněná, se zamítá (výrok I.). Současně bylo rozhodnuto o náhradě nákladů řízení ve výši 79 984 Kč (výrok II.). Soud v dané věci uvedl, že žalobci byla dána žalovaným výpověď z nájmu bytu ze dne 23. 5. 2017 s odůvodněním, že na soudním jednání dne 11. 4. 2017 žalobce potvrdil, že bytovou jednotku přenechal do podnájmu třetí osobě bez souhlasu pronajímatele. Tímto se dostal do rozporu s čl. V, odst. 5 nájemní smlouvy, neboť není oprávněn bytovou jednotku dát do podnájmu bez souhlasu pronajímatele, proto porušuje své povinnosti nájemce hrubě dle ust. § 2276, nájem byl proto žalovaným vypovězen dle ve smyslu ust. § 2288 odst. 1 písm. a) NOZ ve tříměsíční výpovědní době, která běží od 1. dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď dojde. Dále je ve výpovědi uvedeno, že pronajímatel poučil nájemce o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, a to do 2 měsíců ode dne, kdy tato výpověď dojde nájemci. Výpověď byla žalobci doručena dne 30. 5. 2017. Žaloba byla podána dne 27. 7. 2017. Soud v této souvislosti shrnul genezi celého řízení s tím, že rozsudkem č.j. 25 C 169/2017-99 ze dne 11. 10. 2017 žalobu nejprve zamítl, rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 27. 2. 2019 č.j. 129 Co 66/2018-134 byl rozsudek soudu I. stupně změněn tak, že bylo žalobě vyhověno, kdy odvolací soudu shledal výpověď neplatnou v návaznosti na závěr o absolutní neplatnosti nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem a žalovaným dne 24. 10. 2002 plynoucí z (v mezidobí vydaného) rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 18. 12. 2018, č.j. 26 Cdo 4515/2017-285, v jiné věci týchž účastníků vedené u Obvodního soudu pro adresa pod sp. zn. 20 C 109/2013. Dne 19. 3. 2021 podal žalovaný návrh na obnovu řízení, když jako důvod obnovy uvedl, že po právní moci rozsudku odvolacího soudu Ústavní soud ve věci týchž účastníků (vedené pod sp. zn. 20 C 109/2013) vydal dne 15. 2. 2021 nález pod sp. zn. II. ÚS 3314/20, v němž dospěl (oproti předchozím rozhodnutím vydaným v tomto řízení) k závěru o platnosti nájemní smlouvy. Nejvyšší soud usnesením č.j. 26 Cdo 3347/2022-344 ze dne 21. 2. 2023 na základě dovolání žalovaného změnil usnesení Městského soudu v Praze ze dne 15. června 2022, č.j. 19 Cdo 161/2022-293 a usnesení Obvodního soudu pro adresa ze dne 7. 10. 2021, č.j. 25 C 169/201-197 tak, že se povoluje obnova řízení vedeného u Obvodního soud pro adresa pod sp. zn. 25 C 169/2017 s odvoláním právě na nález sp. zn. II. ÚS 3314/20. Rozsudkem č.j. 25 C 169/2017-455 ze dne 13. 6. 2017 zdejší soud rozhodl, že rozsudek Obvodního soudu pro adresa ze dne 11. 10. 2017 č. j. 25 C 169/2017-99 ve znění rozsudku Městského soudu v Praze č. j. 19 Co 66/2018-134 z 27. 2. 2019 se mění tak, že žaloba, aby soud určil, že výpověď z nájmu bytu č. hodnota v domě č. p. Anonymizováno na adrese adresa, podaná žalovaným žalobci s datem 23. 5. 2017, je neplatná, se zamítá. K odvolání žalobce pak odvolací soud usnesením č.j. 19 právnická osoba 5/2024-455 ze dne 21. 2. 2024 rozsudek zrušil a věc vrátil k dalšímu řízení s tím, že odvolací soud uložil soudu prvního stupně, aby v rámci projednání věci posoudil výpověď podanou dne 23. 5. 2017 z hlediska její oprávněnosti i případné neplatnosti. Z úřední činnosti je soudu známo, že uvedené rozhodnutí Obvodního soudu pro Prahu 2 č. j. 25 C 169/2017 – 465 nabylo právní moci ve spojení s rozsudkem odvolacího soudu dne 18. 2. 2025 a vykonatelnosti dne 22. 2. 2025. V dané věci bylo podáno dovolání.

27. Předžalobní výzvou k vydání bezdůvodného obohacení ze dne 23.7.2024, adresovanou Anonymizováno adresa, vyzval právní zástupce žalobce žalovaného k vydání bezdůvodného obohacení, představujícího předplacený nájem za neodbydlených 70 měsíců ve výši 697.270,- Kč s tím, že došlo k vynaložení investice do zbudování bytu ve výši 2.988.440,- Kč, čímž byla výše měsíčního nájemného na základě nájemní smlouvy do dne 31.5.2027 předplacena a činí částku 9.961,- Kč/ měsíčně. Bezdůvodné obohacení žalovaného představuje neodbydlené nájemné za období od 24.11.2020 (kdy byl žalobce vyklizen z bytu) do konce předplaceného období 31.5.2027.

28. Dle Doručenky datové zprávy ve věci Jméno žalobce – předžalobní výzva ze dne 23.7.2024 byla předžalobní výzva doručena následující den společnosti Anonymizováno adresa. Anonymizováno.

29. Z účetních výkazů v řízení provedených (tzn. Rozvaha společnosti právnická osoba. ve zkráceném rozsahu ke dni 31.12.2001, Rozvaha společnosti právnická osoba. ve zkráceném rozsahu ke dni 31.12.2000, Výkaz zisků a ztrát ve zkráceném rozsahu ke dni 31.12.2000, Výkaz zisku a ztráty ve zjednodušeném rozsahu ke dni 31.12.2003) nebylo možné jednoznačně zjistit existenci peněžité pohledávky za investici, nicméně tyto důkazy nebyly pro posouzení nároku žalobce rozhodující, neboť právní titul k užívání bytu vyplýval z nájemní smlouvy a potvrzené výše investice.

30. Soud nehodnotil v řízení provedený důkaz Znaleckým posudkem tituly před jménem jméno FO č. hodnota-104/2002 ze dne 2.7.2002, protože tento se týkal výše investičních nákladů na zřízení půdní vestavby bytové jednotky v obytném domě v adresa, užívané uživatelem jméno FO, která však není předmětem tohoto sporu.

31. Soud neprováděl důkazy, které pro předmět tohoto sporu nejsou relevantní: Usnesení Policie ČR ze 30. prosince 2022 ve věci podezření ze spáchání trestného činu poškození věřitele podle § 222 odst. 1, písm. a) trestního zákoníku, kterého se měl dopustit současný žalobce ve vztahu ke svým insolvenčním věřitelům, Rozhodnutí hlavního města Prahy, Magistrátu hlavního města Prahy, ze dne 24.8.2021, kterým bylo rozhodnutí Úřadu městské části adresa, odboru správních agend, ze dne 12.1.2021, týkající se zápisu místa trvalého pobytu Jméno žalobce na adrese adresa, vráceno správnímu orgánu zpět k rozhodnutí. Soud dále neprováděl důkazy, které s ohledem na nesporné skutečnosti mezi účastníky, jsou nadbytečné. Mezi účastníky není sporu, že žalobce byt vyklidil na základě exekučního řízení v návaznosti na shora uváděné rozhodnutí Obvodního soudu pro Prahu 2 sp. zn. 20 C 109/2013, proto soud jako nadbytečné důkazy neprováděl Návrh povinných na odklad exekuce ze dne 16.7.2020 ve věci 189 EX 265/20, Protokol o předání vyklizené nemovité věci ze dne 24.11.2020, Vyrozumění o zahájení exekuce ve věci čj. 067 EX 15227/19. Dále soud neprováděl důkazy, jejichž obsah vyplynul z důkazů jiných (zejména nálezu Ústavního soudu sp.zn. II. ÚS 3314/2020), a to rozhodnutí Městského soudu v Praze ve věci sp.zn. Usnesení Městského soudu v Praze čj. 62 Co 226/2024 – 203. Dále soud neprováděl důkazy, které s touto věcí bezprostředně nesouvisejí či pro ni nemají význam (Usnesení Obvodního soudu pro Prahu 2 čj. 10 C 188/2022 – 194, rozhodnutí Městského soudu v Praze ve věci sp.zn. 21 Co 96/2017 – 302, Vyjádření k předžalobní výzvě k umožnění výkonu práv nájemce ze dne 25.3.2021, adresované Jméno advokáta A 31. března 2021, Výzva k umožnění výkonu práv nájemce ze dne 25.3.2021). A konečně soud neprováděl důkazy navrhovaným Stanoviskem, eventuelně výslechem likvidátora společnosti Anonymizováno, tituly před jménem jméno FO, sídlem adresa, provádět nebude, neboť listiny, které byly v řízení předloženy oběma účastníky, poskytují dostatečné podklady pro skutkový stav dané věci.

32. Dle ust. § 680 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (ve znění účinném do 31. 12. 2013) změna vlastníka věci nemá vliv na trvání nájmu; nový vlastník vstupuje do práv a povinností pronajímatele.

33. Dle ust. § 2991 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „NOZ“), kdo se na úkor jiného bezdůvodně obohatí, musí obohacení vydat.

34. Podle § 3028 odst. 1 NOZ se tento zákon se použije, pokud od jeho účinnosti vznikne právní skutečnost, která zakládá právo nebo povinnost.

35. Podle § 3028 odst. 3 NOZ se práva a povinnosti vzniklé před nabytím účinnosti tohoto zákona posuzují podle dosavadních právních předpisů.

36. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav: Žalobce se prostřednictvím společnosti právnická osoba., podílel v roce 1996 na výstavbě dvou bytových jednotek v půdním prostoru domu ve vlastnictví adresa. Výstavba byla realizována na základě dohody s Městskou částí, přičemž náklady nesla výhradně společnost Anonymizováno. Po kolaudaci v roce 2002 uzavřel žalobce s městskou částí nájemní smlouvu na jednu z jednotek, a to na dobu neurčitou. Smlouva výslovně uváděla, že nájemné za období od 1. listopadu 2002 do 31. října 2027 bylo uhrazeno předem formou nepeněžitého plnění — tedy investicí do výstavby bytu. V roce 2010 došlo k převodu vlastnictví domu na nově vzniklé Jméno žalovaného. Anonymizováno při převzetí nemovitosti obdrželo dokumentaci potvrzující existenci nájemního vztahu i skutečnost, že nájemné bylo uhrazeno na 25 let dopředu. Přesto družstvo nájemní vztah zpochybnilo a žalobci nájem vypovědělo, čímž mu znemožnilo užívání bytu, do kterého investoval značné finanční prostředky. Na základě exekučního titulu žalobce byt č. hodnota skutečně vyklidil. Stalo se tak na základě pravomocného rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 2 ve věci sp. zn. 20 C 109/2013, který byl potvrzen odvolacím soudem a vykonán prostřednictvím exekuce dne 24. 11. 2020. V té době byla výpověď považována za oprávněnou a nájemní smlouva za neplatnou. Situace se změnila až po vydání nálezu Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 3314/20 ze dne 15. 2. 2021, který zpochybnil dosavadní právní závěr o neplatnosti nájemní smlouvy. Na základě tohoto nálezu byla povolena obnova řízení ve věci sp. zn. 20 C 109/2013, v němž byla žaloba tehdejšího žalobce (nyní žalovaného) nakonec zamítnuta. Žalobce se však do bytu již nevrátil. Mezitím obdržel od žalovaného novou výpověď ze dne 23. 5. 2017 z důvodu porušování povinností nájemce, proti níž se bránil v řízení vedeném pod sp. zn. 25 C 169/2017. Dne 19. 3. 2021 podal žalovaný návrh na obnovu tohoto řízení, opírající se opět o nález Ústavního soudu. Ačkoli soudy nižšího stupně návrh zamítly, Nejvyšší soud usnesením ze dne 21. 2. 2023 obnovu řízení povolil. V obnoveném řízení byla žaloba na určení neplatnosti výpovědi zamítnuta rozsudkem ze dne 13. 6. 2023. Po zrušení tohoto rozsudku odvolacím soudem byla věc znovu projednána a žaloba opět zamítnuta rozsudkem ze dne 9. 4. 2024. Toto rozhodnutí nabylo právní moci dne 18. 2. 2025 a vykonatelnosti dne 22. 2. 2025. Nelze tak než uzavřít, že žalovaný neměl možnost využít předplacené nájemné za období od 24.11.2020 do 31.10.2027, ačkoliv toto nájemné měl na základě smluvního závazku s právním předchůdcem žalovaného uhrazeno předem.

37. Na základě shora uvedeného dospěl soud k následujícímu právnímu závěru: Žalovaný jako právní nástupce adresa je vlastníkem předmětné nemovitosti, včetně nově vybudované bytové jednotky č. hodnota, když na základě smlouvy o převodu vlastnictví ze dne 28. 12. 2010, uzavřené s původním vlastníkem — Městskou částí adresa jako prodávajícím vstoupil do práv a povinností původního pronajímatele ve smyslu § 680 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. Uvedené ustanovení zakotvuje právní kontinuitu nájemního vztahu při změně vlastníka pronajaté věci. Žalovaný tak byl povinen respektovat existující nájemní vztah. Žalovanému byly tyto skutečnosti prokazatelně známy, jak vyplývá nejen z evidenčních listů, v nichž postupně odpočítával odbydlené nájemné, ale i nabývacích titulů k předmětné nemovitosti. Právní závěr o trvání nájemního vztahu navíc autoritativně potvrdil Ústavní soud v nálezu sp. zn. II. ÚS 3314/20. Bytová jednotka č. hodnota vznikla na základě smlouvy o výstavbě, uzavřené mezi Anonymizováno adresa a stavebníkem právnická osoba., a byla následně převedena do Anonymizováno. Ta se zavázala uzavřít nájemní smlouvu se společníky stavebníka — jedním z nich byl i žalobce. V návaznosti na to byla dne 24. 10. 2002 mezi žalobcem a Anonymizováno adresa uzavřena nájemní smlouva, na jejímž základě měl žalobce právo nájmu k bytové jednotce č. hodnota v domě č. p. Anonymizováno na adrese adresa, a to až do 31. 10. 2027. Nájemné bylo žalobcem uhrazeno předem formou nepeněžitého plnění — investicí do výstavby bytové jednotky. Hodnota této investice byla podle smluvních ujednání započtena proti právu pronajímatele na nájemné na dobu 25 let. S ohledem na přechodná ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, se nájemní smlouva uzavřená v roce 2002 i po 1. 1. 2014 nadále řídí původním občanským zákoníkem z roku 1964, včetně § 680. V daném případě byla uzavřena platná nájemní smlouva, která byla následně vypovězena z důvodu porušování povinností nájemce. Výpověď byla soudy shledána jako oprávněná. Nájemní vztah byl však sjednán na dobu 25 let a nájemné bylo uhrazeno předem formou investice. Tato investice byla převzata žalovaným spolu s nemovitostí, a žalovaný byl povinen strpět užívání bytu ze strany žalobce — což až do výpovědi činil. Žalovaný následně nájemní vztah vypověděl a dosáhl úspěchu v řízení vedeném u Obvodního soudu pro adresa pod sp. zn. 20 C 109/2013, na jehož základě bylo žalobci uloženo byt vyklidit. Tuto povinnost žalobce splnil dne 24. 11. 2020, tedy v době účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Jak se později ukázalo, nájemní smlouva byla platná, jak konstatoval Ústavní soud v nálezu sp. zn. II. ÚS 3314/20. Žalobce tak nebyl povinen byt v dané době vyklidit a mohl jej dále užívat. V následujícím období žalobce porušil své povinnosti plynoucí ze smlouvy, a proto mu žalovaný dal výpověď. Ačkoli se žalobce bránil v řízení vedeném pod sp. zn. 25 C 169/2017, výpověď byla soudy shledána jako oprávněná. Ačkoli k ukončení nájemního vztahu došlo vinou žalobce, nelze přehlédnout, že se jednalo o atypický vztah, v němž bylo nájemné předplaceno na 25 let dopředu. Zánikem nájemního vztahu zanikl i právní důvod pro předplacené nájemné. To bylo sjednáno ve výši odpovídající hodnotě vybudované jednotky dle posudku tituly před jménem jméno FO, vydělené počtem předpokládaných měsíců nájmu. Protože žalovaný jako právní nástupce původního pronajímatele vstoupil do jeho práv a povinností, je to právě on, kdo se bezdůvodně obohatil o část předplaceného nájemného, která nebyla odbydlena. Soud nepřisvědčil argumentaci žalovaného, že není právním nástupcem Anonymizováno adresa, neboť z předložených důkazů i závěrů Ústavního soudu vyplynul pravý opak. Totéž se týká i námitky žalovaného, že žalobce nemá aktivní legitimaci v dané věci, kterou rovněž žalovaný vznášel i ve vyjádření k ústavní stížnosti, tedy že stavebníkem byla společnost právnická osoba., které tak přísluší právo domáhat se neodbydlené části předplaceného nájemného. Jak Ústavní soud uvedl, „Je přitom bez významu, že investice byla v první fázi vynaložena společností právnická osoba., (nikoliv stěžovatelem), jelikož již ze smlouvy o vybudování bytové jednotky z r. 1996 plyne, že Anonymizováno adresa byla srozuměna, že byt bude následně v konečném důsledku pronajímat jednomu ze společníků této společnosti, jímž stěžovatel ke dni uzavření nájemní smlouvy byl ……“ V dané věci totiž není požadováno bezdůvodné obohacení v návaznosti na hodnoty vystavěné jednotky jako takové, ale v návaznosti na hodnotu předplaceného nájemného. Námitka žalovaného, že žalovaný hradí nájemné dvakrát, neboť do kupní ceny byla započtena hodnota vystavěné jednotky jako takové, je tak v tomto směru lichá. Žalovaný získal jednotku včetně závazku, že ji nebude moci volně užívat nebo pronajímat jinému (tzn. žalobci), dokud neuplyne sjednaná doba nájmu. Pokud žalobce neměl možnost využít předplacené plnění (nájem bytu), jedná se ze strany pronajímatele — resp. žalovaného jako jeho právního nástupce — o bezdůvodné obohacení, které je povinen žalobci vydat. Jinými slovy: žalovaný nehradí nájemné dvakrát, ale vrací hodnotu, kterou převzal, aniž by za ni žalobce obdržel protiplnění formou nájmu předmětného bytu. Hodnota neodbydleného nájemného přitom byla stanovena na základě původního ocenění investice, rozpočítané na 25 let, nikoli na základě nového či dodatečného výpočtu. Rovněž nedůvodná je námitka žalovaného, že neobdržel znalecké posudky týkající se investice, byla shledána jako nedůvodná, neboť hodnota neodbydleného nájemného byla stanovena na základě posudků tituly před jménem jméno FO, které žalovaný převzal. Soud proto vyhodnotil neodbydlenou část nájmu jako bezdůvodné obohacení ve smyslu § 2991 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Protože žalobce právem požadoval vydání bezdůvodného obohacení za poslední tři roky před podáním žaloby, soud žalobě v plném rozsahu vyhověl, včetně požadovaného úroku z prodlení, jdoucího od marného uplynutí lhůty k dobrovolnému vydání bezdůvodného dle předžalobní upomínky.

38. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 66 285 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 3 486 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 697 270 Kč sestávající z částky 11 100 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. ze dne 12. 10. 2021, z částky 5 550 Kč za jednoduchou výzvu k plnění dle § 11 odst. 2 písm. h) a. t., z částky 11 100 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 30. 8. 2024, z částky 11 100 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 5. 6. 2025 a z částky 11 100 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 22. 7. 2025 včetně tří paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a dvou paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 51 900 Kč ve výši 10 899 Kč.

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to k Městskému soudu v Praze, prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 2. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení.

Nesplní-li žalovaný povinnosti uložené mu tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobce domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.